國際汽車城項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報告

1、4.2項(xiàng)目區(qū)域自然條件 414.2.1 地質(zhì)條件41 4.2項(xiàng)目區(qū)域自然條件 414.2.1 地質(zhì)條件41 目 錄 TOC o 1-5 h z 前 言8第一章 總論101.1項(xiàng)目概況101.2項(xiàng)目承辦建設(shè)單位、股東單位概況 131.3編制單位概況 141.4編制依據(jù)141.5編制原則151.6研究范圍及內(nèi)容 151.7主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 16第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 182.1項(xiàng)目建設(shè)背景 182.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 19第三章 市場分析203.1宏觀環(huán)境分析 203.2全國汽車消費(fèi)行業(yè)發(fā)展分析 293.3吉首市房地產(chǎn)市場分析 353.4項(xiàng)目擬定位方案 40第四章項(xiàng)目項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 41

2、4.1項(xiàng)目選址基本情況 41525裝修標(biāo)準(zhǔn)48 525裝修標(biāo)準(zhǔn)48 422地理位置425.2.4立面設(shè)計(jì)48 423氣候條件424.2.4水文情況 424.2.5交通條件424.2.6供水條件434.2.7供電條件434.2.8通信條件434.2.9建筑材料 43第五章工程技術(shù)方案455.1總平面布置 455.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)455.1.2場地概述455.1.3工程概況 455.1.4平面布置465.1.5豎向布置465.1.6交通組織及道路系統(tǒng) 465.1.7綠化工程475.2建筑設(shè)計(jì)475.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)475.2.2 建筑平面設(shè)計(jì) 475.2.3豎向交通設(shè)計(jì) 485.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)495.3.

3、1設(shè)計(jì)依據(jù)495.3.2設(shè)計(jì)要求495.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)495.3.4主要結(jié)構(gòu)材料 505.4給排水設(shè)計(jì) 505.4.1設(shè)計(jì)依據(jù)505.4.2設(shè)計(jì)范圍 50 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 給水50排水515.5電氣設(shè)計(jì)525.5.1設(shè)計(jì)依據(jù)525.5.2設(shè)計(jì)范圍及內(nèi)容 52電力負(fù)荷估算 52電源和電壓 52 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 照明53 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 5.5.6 弱電系統(tǒng)535.5.7防雷接地545.5.8電氣

4、線路和道路照明 545.6暖通設(shè)計(jì)545.6.1設(shè)計(jì)依據(jù)54562設(shè)計(jì)范圍 547.1.3環(huán)境影響分析 61 562設(shè)計(jì)范圍 547.1.3環(huán)境影響分析 61 563室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù) 55564空調(diào)設(shè)計(jì)555.6.5通風(fēng)設(shè)計(jì)55第六章 節(jié)能節(jié)水566.1編制依據(jù)和用能標(biāo)準(zhǔn) 56編制依據(jù)566.1.2用能標(biāo)準(zhǔn)566.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 576.2.1項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況 576.2.2項(xiàng)目能源消耗種類 576.3能耗指標(biāo)分析 57能耗分布576.4節(jié)能措施57建筑節(jié)能58電氣節(jié)能58616.4.3節(jié)水措施59第七章環(huán)境保護(hù)、勞動安全和消防 7.1環(huán)境保護(hù)61環(huán)境現(xiàn)狀61環(huán)境執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 617.

5、1.4環(huán)保措施62 7.1.4環(huán)保措施62 7.2勞動衛(wèi)生和安全 647.2.1安全與勞動保護(hù) 647.2.2勞動衛(wèi)生657.2.3衛(wèi)生防疫657.3消防設(shè)計(jì)667.3.1總圖消防 667.3.2建筑消防667.3.3給排水消防 677.3.4電氣消防68第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及管理 698.1建設(shè)工期698.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 698.3項(xiàng)目管理措施 708.3.1管理機(jī)構(gòu)708.3.2項(xiàng)目管理制度 708.3.3工程監(jiān)理71第九章投資估算與資金籌措 729.1投資估算729.2資金來源 729.3資金使用計(jì)劃 73第十章項(xiàng)目招投標(biāo)74 10.1招投標(biāo)原則 7410.2投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序

6、 7410.3評標(biāo)委員會人員組成和資質(zhì)要求 76第十一章財(cái)務(wù)分析7811.1財(cái)務(wù)評價的依據(jù) 7811.2收入估算7811.3項(xiàng)目開發(fā)總成本費(fèi)用估算 7811.4財(cái)務(wù)效益分析 7911.5不確定性分析 80盈虧平衡分析 80敏感性分析 8011.6財(cái)務(wù)評價結(jié)論 82第十二章社會效益8312.1項(xiàng)目對社會的影響分析 8312.2項(xiàng)目對當(dāng)?shù)厣鐣漠a(chǎn)生的負(fù)面影響（問題與困難）8412.3互適性分析 84第十三章風(fēng)險分析8613.1主要風(fēng)險因素識別 8613.2風(fēng)險影響程度分析 8613.3降低和防范風(fēng)險的對策 87第十四章 研究結(jié)論與建議8914.1研究結(jié)論898914.2建議附圖：1、用地紅線圖2、

7、總平面規(guī)劃圖武陵國際汽車城項(xiàng)目可行性研究報告 武陵國際汽車城項(xiàng)目可行性研究報告 “武陵國際汽車城”建設(shè)總目標(biāo)：讓吉首成為中國西南，輻射湘、鄂、渝、黔的西部汽車 貿(mào)易集散地。將“武陵國際汽車城”打造成為武陵山區(qū)汽車行業(yè)服務(wù) 的“龍頭”，成為湘西地區(qū)規(guī)模最大、功能最多、品牌最優(yōu)、 環(huán)境最美、信譽(yù)最高、湘西地區(qū)一流的特大型汽車商業(yè)MALL將“武陵國際汽車城”建設(shè)成為：湘西地區(qū)品牌薈萃最多、展示方式最現(xiàn)代、展覽模式最時尚、展銷方式最新穎的 汽車會展中心。將“武陵國際汽車城”建設(shè)成為：湘西地區(qū)集汽車會展、新車交易、二手車交易、汽配交易、汽車飾品交易、汽車金 融、汽車保險、汽車評估、 汽車拍賣、汽車試駕、

8、汽車旅游、 汽車酒店、汽車購物、汽車文化、汽車休閑娛樂、汽車餐飲 服務(wù)等于一體的生態(tài)環(huán)境最美、服務(wù)最人性化的、省內(nèi)乃至 全國知名的綜合性汽車主題公園。將“武陵國際汽車城”建設(shè)成為：湘西地區(qū)名車品牌最 多、購車條件最好、后市服務(wù)最佳的集汽車銷售、零配件供 應(yīng)、維修服務(wù)和信息反饋四大功能為一體的集群化大4S品牌汽車專賣廣場。將“武陵國際汽車城”建設(shè)成為：湘西地區(qū)汽車市場和 汽車貿(mào)易的晴雨表與風(fēng)向標(biāo)，廠家展示品牌的博覽會，商家 經(jīng)營汽車的樂園、買家“寓購于樂”的天堂。武陵國際汽車城項(xiàng)目可行性研究報告ii武陵國際汽車城項(xiàng)目可行性研究報告 第一章 總論1.1項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：武陵國際汽車城2、建設(shè)性

9、質(zhì)：新建3、建設(shè)地點(diǎn)：湘西吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)4、主辦單位：湘西蘭天武陵投資有限公司5、主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模2011年7月29日湖南蘭天汽車集團(tuán)與湘西自治州吉鳳 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)簽定合作協(xié)議，攜手在湘西共同建立“武陵山國 際汽車城”項(xiàng)目。這是吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)繼今年引進(jìn)華潤雪花 啤酒、山東東順紙業(yè)等幾個億元項(xiàng)目后，又一個億元項(xiàng)目落 戶湘西。武陵國際汽車城項(xiàng)目位于湘西自治州吉首市吉鳳開發(fā) 區(qū)吉鳳大道北面，本項(xiàng)目占地11.02公頃，其中：汽車城片區(qū)用地約3.76公頃，配套住宅片區(qū)用地約 7.26公頃。計(jì)劃 總投資約7億元人民幣，由汽車 4S店、汽車直營店、汽車 摩托車配件銷售店、商務(wù)大樓等組成。武陵國際汽車城項(xiàng)目

10、分為三期：（1）第一期：新建4S店、汽車綜合展廳以及二手車交 易中心。（2）第二期：新建住宅及商業(yè)門面。（3）第三期：新建住宅、會所及幼兒園。建成后將成為湘西州首個一站式汽車產(chǎn)業(yè)綜合體，集汽車展銷、汽車文化展示、汽車美容、汽配汽修、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、 高檔商住等功能于一體，特別聘請國內(nèi)外知名的策劃機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)公司，聯(lián)手打造湘西地區(qū)規(guī)模最大、功能最多、品牌最 全、服務(wù)最優(yōu)、環(huán)境最美、信譽(yù)最高、省內(nèi)知名的一流現(xiàn)代 化汽車主題市場，以汽車會展、汽車貿(mào)易、汽車后市服務(wù)、 汽車文化及體驗(yàn)娛樂和汽車購物為核心，并建立湘西地區(qū)的信息發(fā)布平臺和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。并能解決湘西州2000多人的就業(yè)問題。“武陵山國際汽車城”將面向中

11、國西南，輻射湘、鄂、 渝、黔商圈，作為湘西自治州吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)當(dāng)下投資規(guī)模 最大的項(xiàng)目，“武陵山國際汽車城”將打造成為武陵山區(qū)汽 車行業(yè)服務(wù)的“龍頭”，成為眾多汽車服務(wù)企業(yè)的“領(lǐng)軍”。4S店和商業(yè)街效果圖如下:主力耳 GTH|FW弭鸛!%!HU.till.Bl.lr HSHAE芥社睥儀亀.K1FLT:6、總投資估算項(xiàng)目總投資估算表序 號項(xiàng)目名稱總額（萬元）占總投資比 例1地 價7,720.0011.0%2前期工程 費(fèi)2,045.002.9%3建安工程51,358.6273.1%4不可預(yù)見 費(fèi)2,670.183.8%5管理費(fèi)用1,602.112.3%6其他費(fèi)用1.5%武陵國際汽車城項(xiàng)目可行性研究

12、報告 武陵國際汽車城項(xiàng)目可行性研究報告 1,036.818財(cái)務(wù)費(fèi)用1,256.641.8%7銷售費(fèi)用2,599.753.7%9合計(jì)70,289.12100.0%7、資金來源自籌資金20,000.00 萬元；申請銀行貸款17,000.00萬元8、建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)工期為 36個月，即從2012年8月至2015年 8月。1.2項(xiàng)目承辦建設(shè)單位、股東單位概況建設(shè)單位：武陵國際汽車城項(xiàng)目由湖南蘭天汽車集團(tuán)有 限公司與湖南金壽置業(yè)投資有限公司共同投資興建的項(xiàng)目 公司開發(fā)建設(shè)。湖南蘭天汽車集團(tuán)有限公司是一家以整車銷售為龍頭 的民營企業(yè)。公司成立于2003年(其前身為成立于 1997年的株洲蘭天汽配店，20

13、01年進(jìn)入汽車整車銷售行業(yè)，企業(yè)更名為株洲蘭天實(shí)業(yè)有限公司，2006年更名為湖南蘭天汽車集 團(tuán)有限公司)，注冊資金5600萬元，注冊地為湖南省株洲市 紅旗中路41號，集團(tuán)總部辦公地為湖南省長沙市岳麓大道 375號。目前，集團(tuán)已經(jīng)營業(yè)的有17家標(biāo)準(zhǔn)汽車品牌4S店， 在建的還有6家，位列省內(nèi)汽車流通領(lǐng)域前三強(qiáng)，并成為省 內(nèi)唯一完成工商注冊的汽車流通企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)被評為中國農(nóng)業(yè)銀行湖南分行 AAA級信用企業(yè)，湖南省汽車行業(yè)協(xié)會副 會長單位。2010年，蘭天集團(tuán)主業(yè)一一整車銷售年?duì)I業(yè)額突破35億元。2010年，集團(tuán)被評為中國服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)，湖南省百強(qiáng)企業(yè)。經(jīng)過多年的積累，已經(jīng)使蘭天集團(tuán)積累了 一定

14、的資金、人才、管理、品牌優(yōu)勢。其中，蘭天集團(tuán)旗下 東風(fēng)日產(chǎn)蘭天專營店以其突出表現(xiàn)，開業(yè)五年連續(xù)榮獲東風(fēng)日產(chǎn)白金、鉆石級經(jīng)銷店的最高稱號，東風(fēng)雪鐵龍湖南蘭天 店、東風(fēng)雪鐵龍常德恒瑞店、東風(fēng)雪鐵龍株洲蘭天店每年都 獲得了東風(fēng)雪鐵龍的銷售、服務(wù)最高獎項(xiàng)。股東單位:股東單位名稱注冊資本持股比例湖南蘭天汽車集團(tuán)有限公司1020萬元51%湖南金壽置業(yè)投資有限公司980萬元49%合計(jì)2000萬元100%1.3編制單位概況單位名稱：湘西自治州工程咨詢公司資格等級：乙級證書編號：工咨乙 12220070002發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會1.4編制依據(jù)項(xiàng)目建議書及批復(fù)文件、相關(guān)協(xié)議；湘西自治州政府 2011年重

15、點(diǎn)項(xiàng)目文件；吉首市城市總體規(guī)劃(2010-2030 );吉首市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020 );吉首市城市總體規(guī)劃(2003-2020 );項(xiàng)目建設(shè)單位及股東單位的專業(yè)資源融合能力；投資項(xiàng)目可行性研究指南；國家計(jì)委頒布的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行 管理辦法（1983年2月2 日）;國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方 法與參數(shù)（第二版）；建設(shè)部建標(biāo)2000205號房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方 法；湖南省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)；其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；開發(fā)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。1.5編制原則在編制本項(xiàng)目可研報告時，主要遵循以下編制原則：1、堅(jiān)持實(shí)事求是，客觀公正，嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的原則

16、，注重 環(huán)境建設(shè)及建設(shè)方案的可靠性與經(jīng)濟(jì)合理性；2、把握合法、合規(guī)性原則，確保編報項(xiàng)目及建設(shè)內(nèi)容 符合法律法規(guī)、政府專門文件的要求，建設(shè)結(jié)果能滿足湘西 吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃的要求；3、兼顧必要、效益和平衡原則，達(dá)到建設(shè)方案和申報 項(xiàng)目的資金投入與經(jīng)濟(jì)、社會、政治、環(huán)境等綜合效益的平 衡；4、注重近期效益和遠(yuǎn)期目標(biāo)相結(jié)合的原則，使項(xiàng)目適 應(yīng)湘西地區(qū)城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活水平的提高。1.6研究范圍及內(nèi)容通過對本建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)背景、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、市場 分析、選址、建設(shè)條件、工程初步方案、投資估算及資金籌 措、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行全面分析研究，提出可行性研究結(jié)論和建議。1.7主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指

17、標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序 號名稱單位數(shù)據(jù)或指標(biāo)備注1總用地面積公頃8.482總建筑面積平方米293,396.17其中：地上建筑 面積平方米292,142.343容積率3.454建筑密度35.28%5綠地率24.15%6項(xiàng)目總投資 :萬元70,289.127項(xiàng)目總體經(jīng)營收 入萬元86,658.428項(xiàng)目總體經(jīng)營成 本萬元66,432.729項(xiàng)目總體經(jīng)營稅 費(fèi)萬元4,419.5810項(xiàng)目總體經(jīng)營利 潤萬元11,949.7311項(xiàng)目總體經(jīng)營凈 利潤萬元8,962.3012項(xiàng)目靜態(tài)投資凈 利潤率%19.47%13項(xiàng)目動態(tài)投資回 收期年4.00從建設(shè)年算起14項(xiàng)目總停車位個793個住宅區(qū)793個15項(xiàng)目

18、總建設(shè)年限年316項(xiàng)目總用工人數(shù)人2,000.00項(xiàng)目經(jīng)營可解決2000人就業(yè)17項(xiàng)目人均創(chuàng)凈利萬元/ 人4.48第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景汽車，作為當(dāng)代文明的代表，已無可置疑地正在快速地 進(jìn)入中國普通老百姓家庭。在推動一個國家進(jìn)入發(fā)達(dá)國家行列的序曲中，汽車工業(yè)無疑占有舉足輕重的位置。 它帶來的不僅是 GDP勺快速增長， 更帶來的是人的生活方式的根本改變，人們對空間關(guān)系的再次解釋，一個城市半徑的有效擴(kuò)容，一種時尚的象征，一種 審美的傳達(dá)。汽車，代表了現(xiàn)代工業(yè)文明、信息文明、各種 文化演進(jìn)的集合。毫無例外，在中國開始走入經(jīng)濟(jì)起飛的進(jìn)程中，汽車產(chǎn) 業(yè)成為了與當(dāng)今中國最為強(qiáng)勁的房地

19、產(chǎn)業(yè)幾乎并駕齊驅(qū)的 熱門產(chǎn)業(yè)。中國最為發(fā)達(dá)地區(qū)無不將汽車列為區(qū)域競爭中搶 奪經(jīng)濟(jì)話語權(quán)的制高點(diǎn)。繼日內(nèi)瓦、法蘭克福、巴黎、東京、北美車展之后，中國車展無疑已成為世界主流車商豪門云 集，一展風(fēng)采的場所。而北京、上海、廣州、湖南車展，其 一年比一年更大場館投入，更大的聲勢，無不在為爭奪中國 汽車市場的位置而奮力一搏。吉首作為湘西自治州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，正保 持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，城市南聯(lián)鳳凰城，北接張家界，為湖 南西部旅游黃金線的中心，已成為西南地區(qū)新興的旅游熱 點(diǎn)。有蔚為壯觀的矮寨坡公路天險，集自然風(fēng)光與民俗于一 身的德夯苗寨，是湖南省十大重點(diǎn)旅游景區(qū)。城市功能日臻 兀善。2.2項(xiàng)目建設(shè)的

20、必要性（1）是吉首市作為湘西中心城市之一的需要吉首作為湘西地區(qū)政治、 經(jīng)濟(jì)、文化、交通、商貿(mào)、科技、 金融和通訊樞紐的中心，發(fā)展大市場、大流通時經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 需要。但吉首市的汽車賣場多為小規(guī)模、單一性和傳統(tǒng)化銷 售模式，而且檔次較低、形象較差，不能適應(yīng)吉首市作為湘 西中心城市和現(xiàn)代化大都市的需求。目前吉首市還沒有一家真正具有規(guī)?；?、多元化、專業(yè)化和現(xiàn)代化的汽車大賣場。 因此，規(guī)劃建設(shè)“武陵國際汽車城”是適應(yīng)吉首市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 和提升湘西地區(qū)汽車流通市場形象的必然選擇。（2）是吉首市作為大湘西地區(qū)汽車城的需要吉首市作為湘西汽車消費(fèi)的中心，必然對汽車流通領(lǐng)域提出更高的要求，“武陵國際汽車城”正是適應(yīng)了這

21、個要求， 必然會提升吉首市汽車流通市場的形象，引領(lǐng)吉首市汽車消費(fèi)的新潮流。（3）是適應(yīng)吉首市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要吉首作為湘西的中心城市，正在實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，加快 城市化進(jìn)程，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代。在這個背景下，吉首市提出了要重點(diǎn)發(fā)展汽車貿(mào)易和商貿(mào)物流。“武陵國際汽車城”項(xiàng)目定位湖南省一流、湘西最大的汽車展銷和汽車 主題公園，立足吉首，輻射湘、鄂、渝、黔商圈，必然會推 動吉首市現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展。第三章 市場分析3.1宏觀環(huán)境分析吉首市是湘西土家族苗族自治州首府，位于湖南省西 部，武陵山脈東麓，湘、鄂、渝、黔四省市邊區(qū)中心，因此， 這一帶是少數(shù)民族集中居住的地區(qū)又是過去革命老區(qū)，

22、成為了國家西部開發(fā)地區(qū)和國家武陵山的扶持開發(fā)地區(qū)，并且是貴陽一重慶一宜昌一長沙一柳州500公里半徑內(nèi)的城市網(wǎng)絡(luò)中心點(diǎn)，東面是長株潭兩型社會試驗(yàn)區(qū)，西面是重慶城鄉(xiāng)一 體化試驗(yàn)區(qū)，在今明兩年即將有六條高速公路全面通車，具 有肩挑南北、承接?xùn)|西的區(qū)位優(yōu)勢。自古商賈云集，貿(mào)易興 盛，被譽(yù)為武陵山區(qū)的一顆明珠。3.1.1特色吉首生態(tài)和文化是吉首最大的特色。這里，群山環(huán)繞，河流 交匯，風(fēng)景秀美，生態(tài)原始，歷史文化源遠(yuǎn)流長，民俗風(fēng)情 奇特濃郁。獨(dú)具特色的生態(tài)和文化造就了吉首“三大生態(tài)珍 品”、“三大文化名人”、“三大民族活動”。吉首地處生物發(fā)酵帶、亞麻酸帶、富硒帶“三帶”合一區(qū)域，天然的“三帶”地理?xiàng)l件賦予

23、了享譽(yù)盛名的“三件 生態(tài)珍品”。酒鬼酒。融“濃型之芳香、醬型之細(xì)膩、清型之純凈、 米型之優(yōu)雅”于一體，獨(dú)創(chuàng)中國白酒“馥郁香型”，被白酒專家譽(yù)為“文化酒鬼酒，和諧馥郁香”。果王素。果王素是從水果之王獼猴桃果汁中萃取的精華 物質(zhì)，具有明顯的調(diào)節(jié)血脂、降低血壓、降低血糖、延緩衰 老等多種保健功能，是中國首創(chuàng)的高科技保健食品。椪柑醋。是我國首創(chuàng)純天然不添加鹽、不添加防腐劑、不添加香精、不添加人工合成色素“四不添加”產(chǎn)品，是保健、調(diào)味佐餐之佳品。湘西文化厚重，人才輩出，燦若星河。作家沈從文、畫 家黃永玉、歌唱家宋祖英三位文化名人的出現(xiàn)是湘西深厚文 化底蘊(yùn)之必然。曾有人這樣描述湘西：湘西在沈從文的書里、

24、黃永玉的畫里、宋祖英的歌里。湘西的神秘在于其民族文化的奇特性和差異性，各種民族文化活動多彩多姿，亮點(diǎn)紛呈，燒龍、百獅會、鼓文化節(jié) 具有非常的代表性。燒龍是吉首苗族一項(xiàng)歷史頗為久遠(yuǎn)的民俗活動。每年正月十五晚舉行，這是苗家人為慶祝豐收，祈求來年風(fēng)調(diào)雨順 而盡情的狂歡。百獅會是湘西苗族一項(xiàng)盛大的年俗活動。每年從正月初一開始，上百頭獅子，從四面八方涌在一起，竟顯風(fēng)采。這 是苗族人民交流友情，追求民族大團(tuán)結(jié)、向往美好幸福生活 的大聚會。苗族鼓舞是苗族人民最有特色的民間藝術(shù)之一。2005中國首屆鼓文化節(jié)在吉首德夯風(fēng)景區(qū)舉行。* 律 a f t -t3.1.2優(yōu)勢吉首吉首優(yōu)勢非常明顯，主要有三大資源優(yōu)勢、三

25、大交通優(yōu) 勢、三大政策優(yōu)勢。作為湘西土家族苗族自治州州府，吉首人力資源豐富， 綜合性大學(xué)吉首大學(xué)現(xiàn)有各類在籍學(xué)生3.2萬余人，湘西民族職業(yè)技術(shù)學(xué)院現(xiàn)有全日制在籍學(xué)生5252人。吉首地處張家界至鳳凰這條國家黃金旅游大通道中心 點(diǎn)，旅游資源十分豐富，境內(nèi)山川秀麗，風(fēng)情獨(dú)特，尤其三 大旅游亮點(diǎn)特別引人矚目。矮寨德夯是國家級風(fēng)景名勝區(qū)，目前市委市政府正對矮寨德夯風(fēng)景圈實(shí)施規(guī)劃設(shè)計(jì)，開發(fā)“天橋、天路、天臺、天瀑、天幕、天險”等舉世無雙的奇景。干州古城是省級歷史文化保護(hù)區(qū)，距今有4200年歷史，是湘西四大古城之一。市委市政府依城建坊，打造“湘西坊”；拓坊成園，建設(shè)湘西非物質(zhì)文化遺產(chǎn)園。目前，“湘西坊”已成

26、為湘鄂渝黔邊區(qū)傳承民族民間工藝的大舞臺和旅游勝 地。七大森林公園，繞城散布，是未來理想的旅游休閑勝地。吉首礦產(chǎn)資源十分豐富，主要擁有金屬礦、非金屬礦、 化工礦三類礦產(chǎn)。金屬礦中，最典型的是錳、鋅、釩，湘西素有“錳都鋅 ?！敝Q。錳礦工業(yè)儲量 3100萬噸，居全省第一，全國第 二。鋅礦儲量1100萬噸，釩礦儲量 5億噸。目前全市正在 實(shí)施“錳東進(jìn)鋅入園”礦產(chǎn)資源整合計(jì)劃。非金屬礦中，最典型的是石材，主要有8種量大質(zhì)好的品種。尤其是武陵墨玉，市場十分看好。現(xiàn)規(guī)劃石材產(chǎn)業(yè)園 1000畝，落實(shí)開采點(diǎn)15個，可開采儲量4000多萬立方?；さV中，主要有重金石，富鉀頁巖。初步探明富鉀頁 巖儲量7億噸。湘西

27、生物資源豐富，品種非常齊，有“中國的生物寶庫” 之稱，可供開發(fā)的有榿木、青蒿、楓香、黃柏、桂花、仕仲、 香桂等193種，是中國最大的生物醫(yī)藥原料產(chǎn)地之一。吉首交通優(yōu)勢十分明顯，高速公路、航空、鐵路已構(gòu)成 吉首今天立體式交通網(wǎng)絡(luò)。地域優(yōu)勢：I、航空：四周有4個機(jī)場：有張家界荷花機(jī)場，離吉首 1小時里程。南有懷化芷江機(jī)場，離吉首 2個小時里程。東有常德桃花機(jī)場，離吉首 2個小時里程。西有銅仁鳳凰機(jī)場，離吉首 0.4小時里程。一可湖南省地圖東西 廣州貴北 胡 二/H、鐵路:焦枝鐵路貫穿吉首。根據(jù)國家“十二五”規(guī)劃，正準(zhǔn)備 修建焦枝鐵路復(fù)線、吉恩鐵路、秀吉益鐵路及正在研究建設(shè) 長渝高鐵客運(yùn)專線。nr川

28、、高速公路湘西自治州高速公路十分發(fā)達(dá)，里程達(dá)500公里，是湖南省唯一一個每個縣市都通高速公路的市州。吉首是國家“十二五”規(guī)劃的全國 18個高速公路縣級節(jié)點(diǎn)城市之一，今明兩年6條建成和在建的高速公路在這里交匯，構(gòu)成了吉首“四通八達(dá)”的交通格局。四通：吉長、吉懷、吉茶、吉恩，構(gòu)建了吉首東西 南北四個方向進(jìn)出口互聯(lián)高速。 八達(dá)：由吉長高速，達(dá)常德（2小時），達(dá)長沙（4 小時）；由吉張高速，達(dá)張家界（1小時）；由吉懷高速，達(dá) 懷化（1小時）；經(jīng)桂林（4小時）柳州（6小時）達(dá)南寧（8 小時）。由吉恩高速，經(jīng)來鳳（2小時），恩施（3小時），達(dá) 武漢（5小時）；由吉茶高速，經(jīng)秀山（0.4小時），酉陽（1 小

29、時），黔江（2小時），達(dá)重慶（4小時）；由吉銅高速，經(jīng) 銅仁（0.4小時）凱里（3小時）達(dá)貴陽（4小時）；i2體嶺.咄再土 aw劇科壺t Tl*Hr卅Httl文U垛化筑群僉無木 - 占矽送并i勰M廣童電慣丘匕一憑“山 * 赤?5-iW農(nóng)）1#門纏力會L苗還棺行祁也土縻煒百議目憎卅并釘 山“苗子豐學(xué)吟/廠相西土沁3自 眉押人茁交頁垢出 3XX/、占肓安年站Jr州辭羅臨評*蓼、/駕站宕更幣二中金bg丄+神肘同耀鏟，”. M 耶西土芽/苗瞬春A ft rtJHWWffi從4小時經(jīng)濟(jì)圈來看，吉首正好處在長沙到重慶這兩個 重要城市的中心點(diǎn)，處在長株潭兩型社會改革試驗(yàn)區(qū)和重慶 城鄉(xiāng)一體化改革試驗(yàn)區(qū)中心點(diǎn)。

30、吉首共有五大政策疊加優(yōu)勢，既可享受西部大開發(fā)政 策、武陵山經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)政策、湖南關(guān)于湘西地區(qū)發(fā)展政策和 扶貧開發(fā)政策的西餐，又可享受中部崛起政策的中餐，還可 享受民族自治政策的自助餐。吉首市優(yōu)惠政策摘錄：1、對進(jìn)行技改、購買國產(chǎn)設(shè)備的各類企業(yè)，按規(guī)定抵 免企業(yè)所得稅；減按 15%勺稅率征收鼓勵類產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得 稅。2、對引進(jìn)技術(shù)和進(jìn)口加工設(shè)備的企業(yè)，免征關(guān)稅和進(jìn) 口環(huán)節(jié)增值稅；對享受國家西部大開發(fā)政策地區(qū)的內(nèi)資鼓勵 生產(chǎn)業(yè)、外商投資類產(chǎn)業(yè)及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目在投資總額內(nèi)進(jìn) 口的自用設(shè)備，在政策規(guī)定范圍內(nèi)免征關(guān)稅。3、對重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品加工骨干企業(yè)，發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費(fèi)可 全額稅前扣除，年增長 10%以上的企業(yè)，

31、可再按實(shí)際發(fā)生額 的50%抵扣當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額。4、 對民族地區(qū)新辦企業(yè)，從投產(chǎn)之日起，連續(xù)3年免 征所得稅，再減半征收 2年所得稅；企業(yè)從事國家重點(diǎn)扶持 的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資經(jīng)營所得，依法享受所得稅“三免三減半”優(yōu)惠；對民族自治州、縣的其它企業(yè)納稅有困難的， 經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)，可減征或免征企業(yè)所得稅2年。5、 凡在吉首市投資新辦固定資產(chǎn)投資在500萬元以上 的獨(dú)立生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)， 土地價格按照國家工業(yè)用地的基準(zhǔn)價 格出讓。投資在 5000萬元以上的工業(yè)項(xiàng)目供地實(shí)行“一事 一議”，給予更為優(yōu)惠的供地政策。6、工業(yè)項(xiàng)目用地在城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的國有未利用地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的

32、，土地價格可 按國家工業(yè)用地基準(zhǔn)價格 15%執(zhí)行，使用土地利用總體規(guī)劃 確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有未利用地，可按不低于國家工業(yè)用地基準(zhǔn)價格的 50%執(zhí)行。7、對民族貿(mào)易和民族特需品商品定點(diǎn)生產(chǎn)企業(yè)的正常 流動資金貸款利率實(shí)行比正常的一年期流動資金貸款基準(zhǔn) 利率低2.88個百分點(diǎn)的優(yōu)惠利率政策。&對重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)施財(cái)政貼息，對納入市屬重點(diǎn)產(chǎn) 業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)銀行貸款實(shí)行財(cái)政貼息，對重大科技攻關(guān)項(xiàng)目實(shí)行產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)資金支持。9、對來我市投資的重點(diǎn)項(xiàng)目，申報和建設(shè)期間，行政性收費(fèi)原則上只收取工本費(fèi)，服務(wù)性收費(fèi)按不超過最低收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)的30%攵取。10、在我市境內(nèi)投資興辦企業(yè)一律在市政服務(wù)中心按照 “一個窗

33、口對外”、“一站式審批”、“一條龍服務(wù)”的原則進(jìn)行全程服務(wù)，履行咨詢、登記、收費(fèi)、管理、服務(wù)職能，同 時接受投資者委托，提供代理服務(wù)。3.1.3和諧吉首吉首有良好的政務(wù)環(huán)境。吉首提出了“給人信心、使人 信任、讓人信服”的“三信”理念，要求全體干部、工作人 員以良好的精神狀態(tài)，提振客商信心；以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)過程， 贏得客商信任；以滿意的辦理結(jié)果，爭取客商信服，全力打 造良好的政務(wù)環(huán)境。吉首有良好的人文環(huán)境。針對招商引資 工作，提出了“不要強(qiáng)求成為伙伴，但要力求成為朋友；不 要盲目選優(yōu)擇優(yōu)，但要突出以優(yōu)引優(yōu)；不要一味招商引商， 但要注重富商安商”的“三要三不要”的招商理念。吉首有 良好的服務(wù)環(huán)境。把所

34、有來吉首投資的客商，既當(dāng)客人，也 當(dāng)主人；既當(dāng)商家，也當(dāng)專家；既當(dāng)伙伴，也當(dāng)友伴。3.1.4發(fā)展吉首近年來，吉首市始終按照山區(qū)特點(diǎn)、民族特色、時代特 征這“三特”要求，堅(jiān)持生態(tài)立市、工業(yè)強(qiáng)市、旅游興市這“三市”發(fā)展方向，緊緊瞄準(zhǔn)近期、中期、長期“三期”努 力目標(biāo)，大力實(shí)施城市品牌戰(zhàn)略，力爭將吉首打造成為人口 達(dá)到50萬的中型城市，打造成湘、鄂、黔、渝四省市邊區(qū) 核心增長極，真正成為武陵山區(qū)民族民俗文化展示中心、商 貿(mào)物流中心、區(qū)域工業(yè)加工中心、 旅游集散中心。10年左右， 通過城市理念識別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng)、視覺識別系統(tǒng)三部 分的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以產(chǎn)業(yè)品牌、文化品牌、生態(tài)品牌等“三大 品牌”的創(chuàng)建為

35、動力，引領(lǐng)吉首城市發(fā)展，打造吉首獨(dú)特城 市品牌。3.1.5機(jī)會吉首吉首擁有良好而難得的發(fā)展機(jī)會。因?yàn)樘厣?yōu)勢、和 諧、發(fā)展的吉首正在搶抓國家武陵山經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)、省扶貧攻 堅(jiān)主戰(zhàn)場、州市共建州府的良好機(jī)遇，推出了民族文化旅游 產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、礦產(chǎn)品精深加工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品及加工業(yè)、 生物科技產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)品加工業(yè)、山區(qū)機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)、 建材加工業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、環(huán)保循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)“十大”產(chǎn)業(yè) 計(jì)劃。推出了 “谷韻吉首？神秘湘西”旅游精品品牌；“老爹” 牌果王素、獼猴桃果汁系列；“神秘湘西牌香醋及醋飲料系列；湘西富硒椪柑“吉首武陵紅”；“湘西坊”牌產(chǎn)品系列； 湖南省名牌“湘泉”牌腸康片、婦炎康片系列；酒鬼

36、系列白 酒；吉首錳系列“吉三鑫”牌氮化金屬錳、“青龍山”牌超細(xì)鋅粉；“武陵墨玉”大理石建材系列；“宗南”牌農(nóng)用車“十 大”產(chǎn)品計(jì)劃。推出了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化園，吉莊工業(yè)園，雅 溪生物科技園，大田汽車產(chǎn)業(yè)園，大湘西物流園，吉首農(nóng)產(chǎn) 品物流園，河溪工業(yè)區(qū)，雙塘工業(yè)區(qū)，吉首城北工業(yè)區(qū)，吉 鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)“十大”園區(qū)計(jì)劃。3.2全國汽車消費(fèi)行業(yè)發(fā)展分析2011年既是汽車行業(yè)實(shí)施十二五發(fā)展規(guī)劃的第一年，同時也是國內(nèi)汽車市場發(fā)生重大調(diào)整變化的一年，受汽車行業(yè)政策調(diào)整的影響，雖然 2011年產(chǎn)銷總體目標(biāo)有可能達(dá)到 1900萬輛，但受各種不確定性因素影響，國內(nèi)汽車營銷、汽車銷售、汽車消費(fèi)、汽車大市場及汽車區(qū)域市場都

37、將產(chǎn)生重 大調(diào)整變化。有些可以預(yù)料到，但絕大多數(shù)狀況是無法預(yù)料 的，也可以說2011年汽車市場機(jī)遇和挑戰(zhàn)同在。321全國汽車銷售市場基本情況目前國內(nèi)公布的汽車授權(quán)銷售商已經(jīng)突破6萬個，其中有15000家4S店，有媒體報道汽車4S店近兩年大約每年新 增1200個，同時有大量兼并重組和退出市場的。國內(nèi)擁有 500余家新車交易市場或汽車園區(qū)，擁有600余家二手車交易市場，擁有700余家汽車配件和汽車用品市場。由于市場 競爭和城市規(guī)劃的調(diào)整和推動，目前國內(nèi)汽車銷售市場已經(jīng)呈現(xiàn)集中交易的趨勢，其中大型汽車城或汽車園區(qū)建設(shè)正在 全國各大中城市推進(jìn)，發(fā)展勢頭非常好。其中4S店正在快速融入其中，改變了國內(nèi)汽車

38、大市場的格局，特別應(yīng)該指出 的是，汽車城或汽車園區(qū)的集中建設(shè)，對于節(jié)約土地資源做 出了重大貢獻(xiàn)，對于市場及社會資源共享， 做出了重要貢獻(xiàn)， 對于廣大經(jīng)銷商和廣大消費(fèi)者降低購車成本費(fèi)用做出了重 大貢獻(xiàn)，對于汽車銷售和消費(fèi)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展做出了重大貢 獻(xiàn)，非常值得關(guān)注。為此中國汽車流通協(xié)會及協(xié)會所屬全國 有形汽車市場分會，在昆明召開了汽車園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展大型專 題會議，交流了籌建汽車園區(qū)的各方面的經(jīng)驗(yàn)，全國有代表 性的汽車城汽車園區(qū)，各自介紹了典型經(jīng)驗(yàn)。廣大與會代表 受益頗豐。對國內(nèi)汽車城或汽車園區(qū)的發(fā)展前景十分樂觀， 并充滿了信心，預(yù)示著國內(nèi)汽車城或汽車園區(qū)將會擁有更 大、更快的發(fā)展。3.2.2目前國

39、內(nèi)汽車市場值得關(guān)注的現(xiàn)狀1、從2010年底，各項(xiàng)刺激汽車消費(fèi)政策全部退出，可 以看出，政府開始對國內(nèi)汽車市場過快的增長勢頭進(jìn)行調(diào) 整，但市場銷售總量基數(shù)十分巨大。2、汽車營銷在國內(nèi)汽車行業(yè)仍不被高度重視，政府部 門、汽車行業(yè)部門、綜合部門、汽車制造商重視汽車營銷也 僅僅停留在宣傳輿論上， 就連仍未出臺的中國汽車行業(yè)十二 五產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，仍未將汽車營銷作為重點(diǎn)列入其中，國內(nèi)汽 車營銷的發(fā)展完全靠市場創(chuàng)新。3、2011年由于市場競爭更加激烈，自主品牌汽車與合 資品牌汽車及進(jìn)口汽車，市場進(jìn)入更加復(fù)雜、更加激烈的階 段，目前自主品牌汽車市場銷售總量呈現(xiàn)下滑趨勢，但并不 等于自主品牌汽車今后沒有大的發(fā)展。

40、4、現(xiàn)實(shí)中汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是汽車市場的發(fā)展， 與社會發(fā)生了巨大的矛盾，產(chǎn)生了突出的城市建設(shè)及規(guī)劃、 城市環(huán)境、城市交通、城市環(huán)保、社會能源等一系列問題， 此類矛盾日益突出，博弈也日趨激烈，限行限購不斷出現(xiàn)， 因此新汽車園區(qū)怎么建？建成什么樣？必須配合上述條件 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。5、汽車后市場潛力巨大，國內(nèi)汽車后市場無論從規(guī)模和經(jīng)營上，相對滯后，同時相對落后，市場前景十分廣闊， 非常巨大，籌建新園區(qū)對此巨大的市場應(yīng)對，必須高度重視、研究、準(zhǔn)備。6、對于汽車有形市場、汽車城、汽車園區(qū)、汽車主題 公園，新的籌建機(jī)會時間不多了，特高峰期僅有兩至三年時 間，籌建工作相對困難較少，支持力度較大。中國現(xiàn)行的

41、經(jīng) 濟(jì)模式將會發(fā)生改變，因此新市場新園區(qū)高速發(fā)展或許僅有 十年時間，因?yàn)閲H汽車市場留給中國汽車制造業(yè)的時間不 多了。7、廣大汽車消費(fèi)者越來越成熟，胃口越來越高，因此 中國的汽車市場正在成為世界上最為復(fù)雜的汽車銷售市場， 因此新汽車城、新汽車園區(qū)籌建工作，一是要有超前性的規(guī) 劃目標(biāo)，二是要實(shí)現(xiàn)綜合性的大市場，以適應(yīng)不斷快速變化 的市場形勢。323汽車銷售市場主要發(fā)展變化情況1、由于汽車產(chǎn)銷很可能實(shí)現(xiàn)連續(xù)三年新車產(chǎn)銷世界第 一，輿論認(rèn)為國內(nèi)汽車產(chǎn)銷增長過快，各方面不能平衡。因 此各項(xiàng)刺激汽車消費(fèi)的政策，基本上收回?？空叽碳だ瓌?汽車消費(fèi)將轉(zhuǎn)變?yōu)?，靠市場競爭推動汽車銷售消費(fèi)。2、由于國內(nèi)汽車銷售

42、市場發(fā)展非常不平衡，因此形成部分大中城市因交通擁堵等影響，對汽車銷售消費(fèi)調(diào)控性的動向明顯，而三四線城市及農(nóng)村汽車市場，將成為今后十年 發(fā)展的重要市場。形成較為集中地輿論。非常值得關(guān)注和研 究。3、在汽車銷售市場發(fā)展過快的巨大影響下，汽車銷售市場與汽車后市場不相適應(yīng)的矛盾越來越突出。甚至有可能出現(xiàn)制約汽車銷售市場的發(fā)展，這種矛盾并未真正引起行業(yè)的高度重視，其市場潛力十分巨大。京城治堵有可能率先解 決這一問題，值得汽車行業(yè)關(guān)注。4、在銷售市場高速發(fā)展和汽車市場激烈競爭狀態(tài)下，國內(nèi)汽車營銷的格局正在產(chǎn)生重大變化和調(diào)整。其中值得關(guān)注的是，國內(nèi)超大型的汽車集團(tuán)正在快速發(fā)展。其經(jīng)營規(guī)模 越來越大，甚至擁有

43、三四百家至一千家4S店或?qū)Ｙu店。中國汽車流通協(xié)會的資料顯示，在2010年50強(qiáng)經(jīng)銷商集團(tuán)的主營業(yè)收入在100億以上的已經(jīng)有 11家。據(jù)悉，廣匯、龐 大未來幾年的新店將會超過1000家，加之這些集團(tuán)對二手車、精品、汽車金融等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的開拓，未來幾年將會出 現(xiàn)年?duì)I業(yè)額超過千億的汽車經(jīng)銷商集團(tuán)。其數(shù)量并不是很多，但其市場銷售占有率較大，必將對汽車銷售市場產(chǎn)生重 要影響。5、受各地方城市發(fā)展規(guī)劃的影響，在多種營銷模式并 存的形勢下，尤其受國內(nèi)廣大汽車消費(fèi)者從國情出發(fā)的影 響，國內(nèi)汽車營銷另一重大變化和調(diào)整，即國內(nèi)汽車營銷集 中地趨勢越來越明顯。既有專賣店扎堆經(jīng)營的趨勢，更有現(xiàn) 代的、大型的、綜合的、

44、超大型汽車市場、汽車城，特別是 汽車園區(qū)的高速發(fā)展。其中二手車及汽車配件、汽車用品大 型市場，發(fā)展同樣處于高速狀態(tài)。已經(jīng)對國內(nèi)汽車營銷及其 格局產(chǎn)生重大影響。6、關(guān)于汽車集中交易的重大變化和發(fā)展，出現(xiàn)了新的動態(tài)，即政府部門高度關(guān)注和支持，地方政府部門更加關(guān)注 和支持，在市場規(guī)劃、建設(shè)及政策鼓勵等方面，有更大的提 升。不僅如此，國內(nèi)一批汽車制造商也積極參與其中，或獨(dú) 立開發(fā)建設(shè)大型汽車園區(qū)，同時國內(nèi)大型汽車營銷集團(tuán)也加快了汽車市場或汽車園區(qū)的投資籌建。大型汽車市場和汽車園區(qū)的發(fā)展，正在成為和汽車專賣店并重發(fā)展的主流汽車營銷趨勢。7、多品牌經(jīng)營、多地經(jīng)營、多網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營、 集團(tuán)化經(jīng)營，正在

45、國內(nèi)形成汽車銷售的主流趨勢。為了更好 更大的發(fā)展，國內(nèi)一批經(jīng)銷商集團(tuán)正在千方百計(jì)利用各種渠 道上市，已經(jīng)引起媒體的廣泛關(guān)注，同時引起汽車銷售領(lǐng)域 的廣泛關(guān)注。雖然形不成像家電國美、大中那樣的社會影響力，和銷售市場控制力，但一定會形成對汽車銷售市場和汽 車消費(fèi)市場有決定性的重大影響。&網(wǎng)上車市或互聯(lián)網(wǎng)車市，對國內(nèi)汽車銷售市場和消 費(fèi)市場正在形成重大影響。甚至汽車制造商如：吉利集團(tuán)已經(jīng)實(shí)施了和阿里巴巴互聯(lián)網(wǎng)的歷史性合作，必將對汽車營銷產(chǎn)生重要影響。一個國家的市場總規(guī)模與人口有密切關(guān)系， 比如，中國有7億部手機(jī)，鋼鐵產(chǎn)量為世界的 48%有近4.57 億網(wǎng)民，其中有兩億網(wǎng)民嘗試過網(wǎng)上購物。中國城市化率

46、已 經(jīng)達(dá)到45%,很快接近50%,六億人口已經(jīng)成為城市居民， 中國公里總數(shù)位居世界第二，僅次于美國。2010年中國汽車后市場總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3500億元，中國的汽配市場銷售總規(guī)模已經(jīng)高達(dá)1.4萬億元，這些都是別的國家無法超越的。中國汽車流通協(xié)會去年組團(tuán)到美國汽車市場考察，美國的二手車市場近兩三年來，最重大的變化就是，按美國汽車市場 協(xié)會的重大觀點(diǎn)，即三年以前以互聯(lián)網(wǎng)形式銷售二手車是不 可想象的，今天二手車銷售離開互聯(lián)網(wǎng)同樣是不可想象的。 而美國2010年二手車交易高達(dá) 6000萬輛，其中60%是靠互 聯(lián)網(wǎng)方式交易的?？梢猿浞终f明，互聯(lián)網(wǎng)對汽車銷售的重大 影響和作用。9、汽車消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生重大的

47、調(diào)整和變化，主要有 豪華車市場好于合資車市場，合資車市場好于自主品牌車市場，SUV越野類汽車高速發(fā)展，快速變化，市場消費(fèi)潛力巨 大。轎車市場平穩(wěn)的發(fā)展，中小客車及皮卡類汽車市場潛力 正在釋放。自動擋汽車和兩廂精品車市場快速發(fā)展，廣大汽 車消費(fèi)者購車方式及觀念，用車方式及觀念都在發(fā)生著深刻 的變化。同時不同區(qū)域有著明顯的不同的變化，汽車文化、 汽車旅游、汽車休閑、汽車娛樂、汽車運(yùn)動、汽車競技正在 大城市快速發(fā)展，并且形成超大型汽車市場和園區(qū)重要的市 場功能之一。汽車文化將推動汽車營銷市場的更大發(fā)展。10、國內(nèi)二手車市場將呈現(xiàn)高速發(fā)展快速變化的狀態(tài)， 市場需求潛力巨大，尤其是市場競爭中的新舊車置換

48、，正在成為各汽車4S店參與市場競爭，增加市場競爭力的重大經(jīng) 營方式。對專賣店的生存發(fā)展變得越來越重要，國內(nèi)二手車 市場正在進(jìn)入高速發(fā)展階段。其交易方式正在逐漸與國際接軌。一部分城市在今明兩年很可能形成新舊車交易1:1的時期。二手車市場的發(fā)展必將改變國內(nèi)汽車營銷的格局，必將 對汽車營銷產(chǎn)生越來越重大的影響。3.3吉首市房地產(chǎn)市場分析吉首市城市總體規(guī)劃3.3.1吉首市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀I(lǐng)、資源條件和發(fā)展基礎(chǔ)吉首市為武陵山區(qū)為數(shù)不多的中心城市之一，是全州經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，具有發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位優(yōu)勢。吉首市具有良好的氣候、水文、空氣等自然條件，周邊 植被保護(hù)良好，數(shù)百年來沒有發(fā)生過大的自然災(zāi)害，是湖南

49、西部地區(qū)較適合人居的理想之地。吉首發(fā)展目標(biāo)是建設(shè) 60萬人左右的中等城市， 可以有效 避免大城市交通堵塞、人口擁擠等弊端，為生產(chǎn)、居家生活 和旅游提供舒適的環(huán)境。H、產(chǎn)業(yè)鏈或關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)改善居住環(huán)境，拉動居民消費(fèi)，帶動城鎮(zhèn)化水平提升：建材業(yè)；房屋裝修業(yè)；城市生活服務(wù)業(yè)；教育、醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)及保健、美容、養(yǎng)生業(yè)等；休閑、娛樂業(yè)；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)。332吉首市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢吉首作為三線城市，城市化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。2009年湘西州的城市化率只有 35.6%與湖南省的42.5%和全 國平均水平45.7%相距甚遠(yuǎn)，湘西州城市化具有相當(dāng)大的空 間。吉首市未來的目標(biāo)是建設(shè)成 60萬

50、人左右的中型城市，目前的人口只有不到 29萬人。將來要增加一倍以上的人口，房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)旺盛。隨著湘西旅游業(yè)飛速發(fā)展，旅游地產(chǎn)業(yè)成為新興業(yè)態(tài)。 全國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，具有生態(tài)和文化旅游概念的吉首房地產(chǎn)業(yè)必將迎來廣闊的發(fā)展空間。吉首市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃 （重點(diǎn)支持與鼓勵引進(jìn)項(xiàng)目）：吉首“大環(huán)線”路建設(shè)；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；新老城區(qū)的爛尾樓工程；高品質(zhì)住宅小區(qū)；開發(fā)新興旅游地產(chǎn)業(yè)（如分時度假產(chǎn)權(quán)房）；保障性廉租房建設(shè)；以湘西州政府、湘西職業(yè)技術(shù)學(xué)院為重點(diǎn)的行政、事業(yè) 單位的整體搬遷。333吉首市房地產(chǎn)消費(fèi)市場分析近年來，作為處于黔、鄂、渝兩省一市的吉首市（縣級 市）是湘西州的州府所在地，該市的房地產(chǎn)行

51、業(yè)得到了前所 未有的發(fā)展，為地方財(cái)政作出了重大的貢獻(xiàn)，但隨著國家不 斷出臺一系列宏觀調(diào)控政策，該市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不可避免的受到了一定的影響。3.3.4吉首市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)及現(xiàn)狀特點(diǎn)：起步晚、發(fā)展快、規(guī)模大，地域依賴性強(qiáng)。吉首市房地產(chǎn)市場起步晚，2000年以前是吉首市房地產(chǎn) 市場的起步階段，全市房地產(chǎn)企業(yè)不足 15家，2級資質(zhì)的只 有2家，開發(fā)建設(shè)規(guī)模在 2000年時不到10萬平方米。2000 年以后，吉首市房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個快速發(fā)展的時期，到 目前為止，吉首市現(xiàn)有開發(fā)企業(yè) 72家，其中2級資質(zhì)的有5 家，3級資質(zhì)的有21家，開發(fā)面積達(dá)到了 268萬平方米，投 資總額達(dá)到44億元?，F(xiàn)狀：進(jìn)入2

52、008年以來，吉首市房地產(chǎn)市場受國家宏觀政策 調(diào)整、融資事件等因素的影響，增長勢頭放緩，逐步走入低 谷，特別是今年以來，在國務(wù)院印發(fā)了國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏 制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)201010號）之后，該市房地產(chǎn)市場受到了很大的影響，4月份售出商品房172套，成交均價為2259元/川，成交面積為1.88萬川，與3 月份相比，成交量下降 12.2%，成交均價上漲了 6.45%,成 交面積下降了 19.31%，而5月份的商品房成交量更是大幅下 降，共成交商品房 67套，成交均價為2218元/川，成交面 積為0.84萬川，與4月份相比，成交量下降了 61%成交均 價下降了 1.8%，成交面積下

53、降了 55.3%。3.3.5影響吉首市房地產(chǎn)市場的主要因素（1）受國家宏觀調(diào)控政策的影響。為遏制我國特別是 沿海地區(qū)房價的過快上漲，國家近幾年來加強(qiáng)了宏觀調(diào)控， 出臺了一系列遏制房價上漲的調(diào)控政策。特別是今年4月，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通 知（國發(fā)201010號），其中制定了實(shí)行差別住房貸款政 策、增加住房供給等十條措施（簡稱房地產(chǎn)新“國十條”）， 這一系列的出臺，對該市正在恢復(fù)中的房地產(chǎn)市場影響很 大。一是澆滅了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情和信心。政策出臺 后，國家加大了對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，加強(qiáng)了對開發(fā)企業(yè)用 地和融資的管理和審批，許多開發(fā)企業(yè)找不到開發(fā)用地，或 是缺乏開發(fā)

54、資金，加之吃不準(zhǔn)市場走向，不敢貿(mào)然投資。另 外，調(diào)高第二、三套住房的首付比率和貸款利率，也增加了 住房貸款的難度，激發(fā)了開發(fā)商和購房戶之間的矛盾。二是 助長了消費(fèi)者的觀望心理。部分消費(fèi)者認(rèn)為，在國家宏觀政 策的調(diào)控下，房價會有所下跌，于是紛紛取消了購買房產(chǎn)的 打算，三是減少了市場對商品房的需求。國家加強(qiáng)了對保障 性住房的建設(shè)和供應(yīng)，大量保障性住房的涌入，分流了部分 商品房消費(fèi)，減少了市場對商品房的需求量。（2）受吉首地區(qū)非法融資事件的后續(xù)影響。雖然吉首 非法融資事件已經(jīng)過去了兩年，但是對房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇仍然產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響。一是新的矛盾仍在不斷被催生。被收 購的非法融資企業(yè)在經(jīng)歷了短暫的回復(fù)后

55、，正逐步回歸市 場。他們以高于收購價格的價格被分批處理，引起了融資補(bǔ) 償戶的不滿，激發(fā)了新的社會矛盾和問題。二是部分融資企 業(yè)的恢復(fù)開工對新開的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目沖擊較大。融資企業(yè)恢復(fù)開工后，政府出臺了優(yōu)惠政策，相關(guān)部門稅費(fèi)上給予了 一定的照顧，所以，相對于新開的房地產(chǎn)企業(yè)，具有一定的 競爭優(yōu)勢。336政府對區(qū)域房地產(chǎn)市場的支持一是啟動州市共建共管吉首市。舉全州之力建設(shè)吉首市，再通過“一核帶七星帶三十個點(diǎn)”（吉首一核、七個縣城七 星、三十個鄉(xiāng)鎮(zhèn)點(diǎn)）實(shí)現(xiàn)湘西城鎮(zhèn)化目標(biāo)。二是在全州范圍內(nèi)展開了城市建設(shè)與管理的行管風(fēng)暴。 不僅是吉首、其它七縣如保靖、古丈、永順、花垣、龍山等 縣城，都在強(qiáng)力狠抓城市管理與

56、建設(shè)。三是為了搞好州府建設(shè)，吉首市正在提出建設(shè)“城市品 牌”工程。四是吉首市正在著力啟動原非法集資企業(yè)留下的爛尾樓 工程。特別是處于市中心的原“三館”工程項(xiàng)目。這是政府 作出的一個重大姿態(tài)，即在鬧市區(qū)啟動處非爛尾樓工程，吉 首房地產(chǎn)建設(shè)正在向好的方面發(fā)展。五是推動央企中鐵置業(yè)加快建設(shè)盡快開盤上市。中鐵置 業(yè)是在處非期間投資于吉首的央企，州市兩級政府寄予厚 望。希望通過中鐵置業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目為點(diǎn)火器，全面健康啟動 吉首房地產(chǎn)市場。中鐵置業(yè)在處非期間對項(xiàng)目曾有疑慮，但 由于土地已在前期拿下，不動不行，箭在弦上，不得不發(fā)?？傊?，湘西州目前正在加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，州委還提出湘 西城市建設(shè)的“三特思路”（即山區(qū)

57、特點(diǎn)、民族特征、時代 特色）。3.4項(xiàng)目擬定位方案由汽車4S店、汽車直營店、汽車摩托車配件銷售店、商 務(wù)大樓等組成。建成后將成為湘西州首個一站式汽車產(chǎn)業(yè)綜 合體，集汽車展銷、汽車文化展示、汽車美容、汽配汽修、 摩托車銷售、摩托車配件銷售及維修，二手車交易等汽車產(chǎn) 業(yè)服務(wù)、高檔商住等功能于一體的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后效果圖如下所示:第四章項(xiàng)目項(xiàng)目選址及建設(shè)條件4.1項(xiàng)目選址基本情況本項(xiàng)目選址在湖南湘西吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其前身為湘西吉鳳工業(yè)園，位于吉首市與鳳凰縣交界處， 行政區(qū)劃面積18.85 平方公里，核心區(qū)規(guī)劃面積 7.12平方公里。園區(qū)下轄灣溪、 牯牛坪、木林坪、捧捧坳、雙河等5個村和

58、龍鳳社區(qū)，總?cè)丝跀?shù)為15000人。從場地周邊的地質(zhì)情況看，應(yīng)無不良地質(zhì) 情況。是較為理想的汽車城選址。4.2項(xiàng)目區(qū)域自然條件4.2.1地質(zhì)條件1、地質(zhì)構(gòu)造：該項(xiàng)目地處中國東部新華夏系構(gòu)造第三個一 級隆起帶的南西段，西部為武陵山二級隆起帶的南段，東南 部為沅麻盆地二級沉降帶的西緣，主要構(gòu)造線呈北東向展 布，由一系列褶皺和斷層組成。2、場地地質(zhì)情況：場地內(nèi)及其附近無滑坡、危巖和崩塌、 泥石流、采空區(qū)、地面沉降、活動斷裂等不良地質(zhì)作用和地 質(zhì)災(zāi)害，總體分析，區(qū)域穩(wěn)定性良好，適宜建設(shè)。場地地表水對混凝土結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋均 具微腐蝕性，根據(jù)區(qū)域水文地質(zhì)資料和調(diào)查，該場地?zé)o最高 洪水位記載，在

59、勘探深度范圍內(nèi)未見穩(wěn)定的地下水，可不考 慮地下水對建筑材料的腐蝕性及對施工的影響。3、地層巖性：該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)多為可溶性碳酸灰?guī)r，巖溶地貌發(fā)育完整，屬溶蝕構(gòu)造地貌。4、土壤類型：土層厚薄不等，土壤類型為黃壤。5、地形地貌：地形以山地為主，地貌屬低丘陵，地塊內(nèi)地形有一定起伏，但起伏不大。6、地震烈度：所選場址地震烈度小于6度，無需考慮防震措施，適宜于建筑物建設(shè)。422地理位置吉首市位于湖南省西部，湘西州南部，地處東經(jīng)109O30 110o04，北緯28o08，28o29,之間，東連瀘溪，南鄰鳳凰， 西接花垣，北與保靖古丈兩縣毗鄰，地理位置獨(dú)特、優(yōu)厚。4.2.3氣候條件項(xiàng)目區(qū)屬中亞熱帶濕潤氣候。光熱充

60、足，雨量豐富，無 霜期長，嚴(yán)寒期短，春夏之交多暴雨，七月至九月常有伏旱 秋旱。年平均氣溫16.4 oC,年最低氣溫-7.5 oC,年最高氣溫 40.2 oC,年降水量1440.5 mm年平均風(fēng)速 3m/ s,全年無霜 期280天，年平均相對濕度 81%年平均日照數(shù)1449小時, 年平均日照率 31%全年靜風(fēng)頻率 47%六月至七月多為西 南風(fēng)，其余月份多為東北風(fēng)。氣候條件良好。4.2.4水文情況項(xiàng)目區(qū)有萬溶江，沿項(xiàng)目區(qū)東側(cè)由南向北通過。萬溶江 流域雨量充沛，地表徑流大，年平均降水量1430mm雨季為 5月至7月，約占年平均降水量的 50%時有山洪發(fā)生，山 洪多發(fā)生在5月至7月。河流水量豐實(shí)，水流