安徽池州市溫州商貿(mào)城商業(yè)項(xiàng)目推廣方案X年-61

1、1目 錄第一部分 市場(chǎng)分析 2 一、 宏觀市場(chǎng)分析 2 二、 區(qū)域市場(chǎng)分析 15 三、 項(xiàng)目概況分析 25 四、 SWOT分析 27第二部分 項(xiàng)目發(fā)展定位 29 一、 發(fā)展商定位 29 二、 市場(chǎng)定位 30 三、 產(chǎn)品定位 34 四、 價(jià)格定位 36第三部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣 37 一、 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 37 二、 銷(xiāo)售策略 5312第一部分 市場(chǎng)分析一、宏觀市場(chǎng)分析 1、宏觀環(huán)境分析池州市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長(zhǎng)江，南接雄奇黃山。現(xiàn)轄貴池區(qū)、東至縣、石臺(tái)縣、青陽(yáng)縣和九華山風(fēng)景區(qū)以及省級(jí)池州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積8272平方公里，總?cè)丝?56萬(wàn)。池州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)，初步核算2007年全年地區(qū)

2、生產(chǎn)總值（GDP）156.6億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.2%。按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值11515元，比上年增加1508元。另城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)分別為46.2%和47.2%。23 池州依江近港，長(zhǎng)江黃金水道流經(jīng)池州162公里。池州港是長(zhǎng)江干線重點(diǎn)港口，國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸，可常年?？?000噸級(jí)船舶。318國(guó)道、206國(guó)道縱橫穿越，沿江高速（毛竹園大渡口段）西段、銅九鐵路池州段已正式通車(chē)，貫穿池州的合銅黃高速也已正式通車(chē)，安景高速，九華山旅游機(jī)場(chǎng)、池州長(zhǎng)江公路大橋、鐵路大橋以及寧宜城際客運(yùn)鐵路等都在積極籌建中。池州即將成為交通節(jié)點(diǎn)城市。34 “十一五期間”，池州市將堅(jiān)持以“加快追趕

3、，奮力崛起，實(shí)現(xiàn)跨越”為主題，以招商引資為抓手，努力建設(shè)一個(gè)名山秀水、名城宜居、民富市強(qiáng)、民和政通的新池州。45 2、政策法規(guī)分析 2008年9月池州市主城區(qū)劃行規(guī)市管理辦法頒布實(shí)施，其中指出要規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，將同類(lèi)經(jīng)營(yíng)行業(yè)相對(duì)集中，組成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或特色街市，以充分發(fā)揮其規(guī)模效應(yīng)，推動(dòng)“商貿(mào)活市”戰(zhàn)略的深入實(shí)施。56 3、城市規(guī)劃分析池州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃(2006-2020年)主要內(nèi)容是對(duì)城市商業(yè)體系、大中型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商業(yè)街、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和物流基地等進(jìn)行布局規(guī)劃，同時(shí)兼顧其他類(lèi)型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)和規(guī)范商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，為構(gòu)建池州市現(xiàn)代商貿(mào)流通體系提供合理有序的空間支撐構(gòu)

4、架體系。67近期到2010年，貴池區(qū)（含池州市區(qū)）的批發(fā)和零售業(yè)增加值為96000萬(wàn)元，占貴池區(qū)（含池州市區(qū)）GDP的8%；遠(yuǎn)期到2020年，貴池區(qū)（含池州市區(qū)）的批發(fā)和零售業(yè)增加值為366300萬(wàn)元，占貴池區(qū)（含池州市區(qū)）GDP的9%。未來(lái)池州市批發(fā)和零售業(yè)對(duì)池州市區(qū)城市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為8%-9%。78充分發(fā)揮、利用池州市的資源優(yōu)勢(shì)、支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極培育建設(shè)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，搞活商品市場(chǎng)的流通，充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在商品流通中的主渠道和大龍頭的作用。規(guī)劃通過(guò)對(duì)現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)采取改造、整合、遷移等方式進(jìn)行布局優(yōu)化調(diào)整和市場(chǎng)改造升級(jí)；同時(shí)結(jié)合新城區(qū)的拓展，合理布局新的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。規(guī)劃采

5、取集中布局的手法，重點(diǎn)建設(shè)站前區(qū)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群。城市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)主要建設(shè)梅里、流坡水果/蔬菜和副食品批發(fā)市場(chǎng)以及杏花村農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，同時(shí)結(jié)合站前區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)群建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)；生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)主要結(jié)合站前區(qū)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群進(jìn)行集中建設(shè)，此外，結(jié)合江口港建設(shè)木材交易專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，結(jié)合西門(mén)汽車(chē)站建設(shè)二手車(chē)交易市場(chǎng)，改造臺(tái)州大市場(chǎng)。89 未來(lái)的池州市域商業(yè)發(fā)展空間格局將形成： “兩 圈、一 線、一 心、四 區(qū)”910外圈層：包括市域范圍內(nèi)圈層以外的全部范圍，由東至、石臺(tái)、 青陽(yáng)三縣城和九華山風(fēng)景區(qū)構(gòu)成，以城鎮(zhèn)發(fā)展為契機(jī)，適度 發(fā)展區(qū)級(jí)零售和休閑服務(wù)主導(dǎo)型的商業(yè)功能區(qū)。 內(nèi)圈層：為池州市區(qū)，本圈層基

6、本涵蓋了池州市區(qū)主要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。池州商業(yè)功能區(qū)改造提升重點(diǎn)在于內(nèi)圈層，內(nèi)圈層重點(diǎn)改造提升和規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)功 能區(qū)有以長(zhǎng)江路、杏村街為代表的城市商業(yè)中心和站前 區(qū)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)群。 圈 兩1011 “ 一 線”：即規(guī)劃確定的池州市域商業(yè)發(fā)展主線 東西向318國(guó)道與206國(guó)道商業(yè)發(fā)展線，沿線由東向西分布為木鎮(zhèn)、蓉城鎮(zhèn)、殷匯鎮(zhèn)、大渡口鎮(zhèn)和堯渡鎮(zhèn)等主要商業(yè)節(jié)點(diǎn)。1112 “ 一心”： 池州市級(jí)商業(yè)中心，處于池州市商業(yè)發(fā)展內(nèi)圈層。由市級(jí)商業(yè)中心、東部經(jīng)濟(jì)園區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心（遠(yuǎn)景）和站前區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心、“一主兩副”三個(gè)功能區(qū)構(gòu)成，主要為全市及周邊地區(qū)提供多功能綜合服務(wù)，重點(diǎn)布置大型百貨 店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、文化

7、娛樂(lè)、餐飲 業(yè)、金融、商務(wù)等各類(lèi)網(wǎng)點(diǎn)。1213“四區(qū)”：指四個(gè)商業(yè)發(fā)展區(qū)，包括東至、石臺(tái)、青陽(yáng)三縣城和九華山風(fēng)景區(qū)，規(guī)劃為區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)，重點(diǎn)布置購(gòu)物中心、超市、百貨店、文化娛樂(lè)和餐飲業(yè)，發(fā)展以零售型和服務(wù)休閑型為主的商業(yè)功能區(qū)，為縣城及縣域人口提供服務(wù)。針對(duì)池州市域旅游資源豐富的特點(diǎn)，市域各商業(yè)功能區(qū)應(yīng)本著商旅互動(dòng)的新理念，充分結(jié)合旅游資源、旅游規(guī)劃，針對(duì)旅游購(gòu)物、休閑特點(diǎn)，加強(qiáng)風(fēng)味餐飲特色街、旅游特色商品街、風(fēng)貌建筑游覽休閑街（區(qū)）的建設(shè)，為城區(qū)及外來(lái)消費(fèi)者服務(wù)。1314 池州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃人為地引導(dǎo)市場(chǎng)地域化、專(zhuān)業(yè)化，溫州商 貿(mào)城應(yīng)打造為具備差異性和專(zhuān)業(yè)性的綜合性批發(fā)市場(chǎng)。1415二、區(qū)

8、域市場(chǎng)分析 池州市2008年1-9月總成交額為 223,481.1 萬(wàn)元,總成交面積為 70.12 萬(wàn)平方米,各類(lèi)商品房總成交均價(jià)為：3,017.23 元/平方米，成交面積為:32.08萬(wàn)平方米。其中住宅類(lèi)成交均價(jià)為：2,440.22 元/平方米，成交面積為:19.65 萬(wàn)平方米。商業(yè)類(lèi)成交均價(jià)為：4,410.39元/平方米，成交面積為：8.13 萬(wàn)平方米。其它各類(lèi)房屋成交均價(jià)為3,019.83 元/平方米。成交面積為：4.3 萬(wàn)平方米。151616172008年城區(qū)商品市場(chǎng)交易情況一覽表月 份住宅均價(jià)（元/）商業(yè)均價(jià)（元/）其他用途均價(jià)（元/）12357.36288.12688.062256

9、1.555518.013658.3232564.678781.482903.8442559.9214781.213025.3552300.369390.053214.2562404.311805.932838.9472123.003691.732695.1082061.613621.142377.8692476.164190.263389.051718本項(xiàng)目周邊具體項(xiàng)目情況：1、毓秀門(mén)由池州市東湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)，東臨東湖路，南臨池州市美食一條街，西至城關(guān)小學(xué)，北至秋浦路，總建筑面積11298.83商業(yè)：沿街15800-18280元/ 內(nèi)街（餐飲） 一層9998元/ 二至六層4380

10、3980元/住宅：均價(jià)3200元/備注：優(yōu)惠幅度較大18192、湖光苑由池州華辰置業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)，位于齊山大道與南外環(huán)交匯處，占地8萬(wàn)平方米，總建筑面積6萬(wàn)平方米。商業(yè)：沿南外環(huán)路門(mén)面7400元/ 沿翠微路門(mén)面5500-5800元/ 沿長(zhǎng)江南路門(mén)面2800元/住宅：均價(jià)2800元/備注：一次性付款每平米商業(yè)優(yōu)惠200元，住宅100元 按揭付款每平米商業(yè)優(yōu)惠100元，住宅50元19203、太陽(yáng)新城由安徽省豪斯房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投資建設(shè),該地塊位于貴池區(qū)科苑新村以南,占地43789.9平方米，土地用途為商住。商業(yè)：未售住宅：均價(jià)2700元/備注：優(yōu)惠幅度較大20214、葫蘆公社由三正房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，

11、位于清溪河畔煙柳園公園以南、長(zhǎng)江南路南湖橋南側(cè)，毗鄰新建的市消防中隊(duì)，項(xiàng)目占地面積703畝，總建筑面積8萬(wàn)余平米以多層住宅為主。商業(yè)：沿和諧路門(mén)面7000元/ 區(qū)內(nèi)5000-5500元/住宅：2600元/（和諧家園）備注：優(yōu)惠幅度較大21225、南馨園由池州市旭君房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，座落于池州市長(zhǎng)江南路西側(cè)，東臨長(zhǎng)江南路，南靠貴池二中，西接抗旱溝，北臨西一路；用地面積75368平方米，總建筑面積139700平方米，建筑占地面積22535平方米，建筑密度29.9%，容積率1.72，綠地率為30.3%，是集商貿(mào)、辦公、居住為一體的綜合小區(qū)。商業(yè)：長(zhǎng)江路門(mén)面一層14000元/二層3400元/合購(gòu)

12、9200元/住宅：均價(jià)3000元/備注：優(yōu)惠幅度較大22236、清溪灣由池州市池陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)，位于池州市清溪河上游，處在清溪河以北、南湖路以西。南臨清溪河，北與秀山路相連，東臨南湖路上的黨校及職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西側(cè)是白洋河大堤。占地面積約42941，總建面積約66320。商業(yè)：未出售住宅：均價(jià)2300元/備注：優(yōu)惠幅度較大23247、華邦陽(yáng)光城由華泰集團(tuán)屬下華邦地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，位于池州市秀山南路與翠微路交匯處向南100米，占地85600，總建筑面積15457商業(yè)：未出售住宅：3100-3780元/備注：優(yōu)惠幅度較大2425三、項(xiàng)目概況分析 溫州商貿(mào)城項(xiàng)目位于池州市主城區(qū)齊山大道與湖心

13、路交匯處西 南側(cè)。是池州市委市政府2006年度實(shí)施舊城改造，美化城市形象，提升城市品位的一項(xiàng)惠民工程、德政工程，也是池州市“十一五”期間實(shí)施商貿(mào)活市的重要舉措。2526該項(xiàng)目占地面積約4萬(wàn)。具體范圍為東至齊山大道西側(cè)道路紅線；西至排洪渠東南岸一線；南至排洪渠東南岸及齊山大道西側(cè)道路紅線；北至湖心路南側(cè)紅線。規(guī)劃總建筑面積為9.98萬(wàn)。其中商業(yè)面積為3.12萬(wàn)、綜合辦公面積為1.61萬(wàn)、住宅面積為4.37萬(wàn)（374戶(hù)）、地下停車(chē)場(chǎng)及倉(cāng)儲(chǔ)面積為0.88萬(wàn)。2627四、SWOT分析S優(yōu)勢(shì)市一級(jí)地段，地段不可復(fù)制老批發(fā)市場(chǎng)改造，人氣足，商業(yè)底蘊(yùn)豐富各鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在巨大消費(fèi)潛力臨主干道，交通方便W劣勢(shì)商業(yè)消費(fèi)

14、觀念滯后業(yè)態(tài)檔次較低O機(jī)會(huì)池州“十一五”期間重點(diǎn)規(guī)劃專(zhuān)業(yè)性批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目，可做形象工程各商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)單一，管理混亂，期待有新的市場(chǎng)更新?lián)Q代項(xiàng)目保值增值潛力大T威脅眾多改造項(xiàng)目（如臺(tái)州大市場(chǎng)）和新建商業(yè)（如毓秀門(mén)）進(jìn)入市場(chǎng)，項(xiàng)目面臨激烈的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)市區(qū)商業(yè)中心的改造崛起以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的快速發(fā)展易使本項(xiàng)目“邊緣化”2728因此，要把握池州“十一五”城市建設(shè)契機(jī)，打造城市地標(biāo)商業(yè)綜合體展示現(xiàn)代時(shí)尚品質(zhì)建筑，形成差異吸引消費(fèi)眼球在低端業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，引進(jìn)中高端業(yè)態(tài)，提高項(xiàng)目整體形象展現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚項(xiàng)目功能元素，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值不能脫離整體消費(fèi)相對(duì)較弱的現(xiàn)實(shí)，控制總體造價(jià)做好前期商業(yè)資源儲(chǔ)備挖掘，實(shí)施針對(duì)性“量體

15、定做”商業(yè)布局加強(qiáng)尊重市場(chǎng)意識(shí)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，注重產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查研究提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率，快速占領(lǐng)市場(chǎng)，主導(dǎo)市場(chǎng)2829第二部分 項(xiàng)目發(fā)展定位一、發(fā)展商定位 憑借雄厚的資本實(shí)力，先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，擇取城市黃金地段，以人為本，開(kāi)發(fā)出適合現(xiàn)代經(jīng)商和人居的城市標(biāo)志性綜合體。293030二、市場(chǎng)定位 1、項(xiàng)目形象定位形象定位的目的：符合項(xiàng)目基本建筑特征與文化內(nèi)涵滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)群心理需求與經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)需求商業(yè)項(xiàng)目在城市商業(yè)中的惟一性、排他性需求31形象定位的原則準(zhǔn)確性原則準(zhǔn)確表達(dá)項(xiàng)目地理位置、經(jīng)營(yíng)方向、商圈地位、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、文化內(nèi)涵。目的性原則傳達(dá)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目的、商圈地位目的、發(fā)展前景目的。吸引性原則對(duì)有投資意愿的投資

16、者群體、經(jīng)營(yíng)商群體、消費(fèi)群體起到吸引關(guān)注、了解商業(yè)目的的作用排他性原則將商業(yè)項(xiàng)目自身具備的獨(dú)特性、唯一性發(fā)揮得淋漓盡致，防止其他項(xiàng)目復(fù)制或模仿，以達(dá)到在短時(shí)間內(nèi)不可為其他項(xiàng)目超越的目的。3132故本項(xiàng)目形象定位如下：更新、更專(zhuān)、更全池州十萬(wàn)方商住一體的綜合型專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)整合專(zhuān)業(yè)分區(qū)市場(chǎng)的中低檔綜合型商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)32332、客戶(hù)群定位A、經(jīng)營(yíng)者原商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)者；本地區(qū)的從事各類(lèi)商品批發(fā)的經(jīng)營(yíng)者；看好本項(xiàng)目的周邊其他地區(qū)的經(jīng)營(yíng)者。B、投資者本地區(qū)的商鋪投資者；看好本項(xiàng)目的周邊其他地區(qū)的投資者。以上人群所具特點(diǎn)是：年齡在3055歲之間；月收入中等以上，經(jīng)濟(jì)條件富足；具備一定的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)或有商業(yè)頭腦，商

17、業(yè)消費(fèi)觀念跟的上市場(chǎng)的步伐。3334三、產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)步驟 按原計(jì)劃的三期開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品建議： 由于商業(yè)面積較大，故配套的倉(cāng)儲(chǔ)面積應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大 根據(jù)功能市場(chǎng)分區(qū)，建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局適當(dāng)調(diào)整34352、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃思路：業(yè)態(tài)定性分區(qū)，專(zhuān)業(yè)化整合分布建議：1）沿街引進(jìn)強(qiáng)力品牌入駐，提高項(xiàng)目形象，拔高定位 2）內(nèi)街一層二層定性分區(qū)：服裝鞋帽區(qū)（含家紡），食品區(qū)，日用 雜貨區(qū)（包含日用品，辦公文具等），五金區(qū)（含建材），家電 影像區(qū)（小家電，影音制品）備注：具體各分區(qū)的位置劃分及空間比例在拿到詳細(xì)規(guī)劃數(shù)據(jù)確定353636四、價(jià)格定位 根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)（毓秀門(mén)，湖光苑等）的調(diào)查分析，結(jié)合目前市場(chǎng)行情，

18、暫定本項(xiàng)目各價(jià)格如下： 商鋪：一層臨街15000元/ 二層2800元/ 住宅：2800 元/37第三部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣37一、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 （一）、推廣主題 基于前面的分析和本項(xiàng)目的地位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣時(shí)，主要圍繞以下幾個(gè)方面進(jìn)行：1、更新、更專(zhuān)、更全，池州十萬(wàn)方綜合性專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)2、本項(xiàng)目的“新”，該項(xiàng)目是舊城改造，全新面貌，全新起點(diǎn)。3、由于是改造項(xiàng)目，以往積累的人氣是優(yōu)勢(shì)，商業(yè)底蘊(yùn)豐富4、地段是一級(jí)地段，不可復(fù)制，位于交通要道，出入方便5、突出項(xiàng)目的差異性，獨(dú)樹(shù)一幟38（二）、項(xiàng)目形象包裝1、VI系統(tǒng)的建立 物業(yè)標(biāo)志是一個(gè)物業(yè)的眼目與靈魂，對(duì)于房地產(chǎn)

19、物業(yè)，應(yīng)根據(jù)樓盤(pán)的內(nèi)涵，總體推廣精神進(jìn)行定位，設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：個(gè)性鮮明、特點(diǎn)突出、能體現(xiàn)本項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)。 38392、物業(yè)內(nèi)外包裝實(shí)施【1】 重建售樓部基于本項(xiàng)目的體量大，形象是至關(guān)重要的部分，建立一個(gè)醒目，上檔次的售樓部勢(shì)在必行【2】 現(xiàn)場(chǎng)圍墻及未拆遷部分的包裝基于項(xiàng)目地段的優(yōu)勢(shì)，位于齊山大道與湖心路交匯處，故建議掛上一個(gè)大氣、醒目的廣告牌以及部分條幅，吸引過(guò)往行人，提高項(xiàng)目形象及知名度，美譽(yù)度。3940【3】 道旗 本項(xiàng)目位于進(jìn)入市區(qū)的干道邊，故建議在此道路兩邊，懸掛道旗，營(yíng)造項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的氣氛，引起更多人的關(guān)注，吸引更多人氣?！?】室內(nèi)展板 制作精良的室內(nèi)展板給人以賞心悅目的愉快感受，同時(shí)

20、暗示出發(fā)展商的一絲不茍的敬業(yè)精神，親切有禮的服務(wù)態(tài)度和上乘的水準(zhǔn)。因此必須用電腦噴繪等手段來(lái)精工制作。4041【5】軟性包裝精美樓書(shū)或折頁(yè)內(nèi)容包括：項(xiàng)目效果圖/地理環(huán)境/交通狀況/周邊配套/會(huì)所/自然景觀/戶(hù)型 介紹/車(chē)輛管理/保安/裝飾材料/物業(yè)管理/遠(yuǎn)景展望其他印刷品制作 A. 來(lái)電登記表 B. 來(lái)人登記表 C .日?qǐng)?bào)表、月報(bào)表 D. 預(yù)訂單 E .合同書(shū) F. 信紙 G .銷(xiāo)售人員名片 H.資料袋 I .專(zhuān)用飲水杯 J. 銷(xiāo)售人員服裝 K .專(zhuān)用小禮品 L.DM單頁(yè)4142（三）、造勢(shì)策略 針對(duì)本項(xiàng)目的狀況，為渲染市場(chǎng)氣氛，建議有針對(duì)性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項(xiàng)目的新聞撰稿， 進(jìn)行一定量的報(bào)

21、紙廣告與軟性文章炒作，在本地報(bào)紙和有線電視臺(tái)發(fā)布，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項(xiàng)目地理位置，人氣及商貿(mào)城的發(fā)展前景，從而營(yíng)造出本項(xiàng)目商鋪強(qiáng)大的升值潛力，使市場(chǎng)更加關(guān)注本物業(yè)，加強(qiáng)客戶(hù)的投資信心。具體策略如下：42431、事件營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)【1】項(xiàng)目新聞報(bào)道解析“十一五”舊城改造項(xiàng)目“溫州商貿(mào)城”新、全、專(zhuān)或開(kāi)發(fā)商個(gè)人專(zhuān)訪【2】社會(huì)公益事業(yè)贊助爭(zhēng)取電視臺(tái)報(bào)道，以提升開(kāi)發(fā)商口碑帶動(dòng)樓盤(pán)物業(yè)形象提升【3】其他可利用的事件關(guān)注社會(huì)事件，借題發(fā)揮炒作43442、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)【1】在池州房產(chǎn)交易網(wǎng)上發(fā)布項(xiàng)目信息 及時(shí)更新項(xiàng)目情況，讓客戶(hù)了解項(xiàng)目動(dòng)態(tài)【2】專(zhuān)門(mén)商業(yè)網(wǎng)站建立 基于本項(xiàng)目是十萬(wàn)方的大項(xiàng)目，要有專(zhuān)門(mén)的商業(yè)項(xiàng)目門(mén)

22、戶(hù)網(wǎng)站，提高項(xiàng)目的品質(zhì)形象44453、SP活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)為了配合“造勢(shì)”策略的執(zhí)行，建議舉辦下述SP活動(dòng)：名稱(chēng)：“我心中理想的溫州商貿(mào)城”細(xì)則：通過(guò)報(bào)紙，電臺(tái)，電視等媒體，向社會(huì)大眾，目標(biāo)客戶(hù)等人群征詢(xún) 本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)，功能市場(chǎng)分區(qū)，管理等等眾多方面的建議，并設(shè)置 獎(jiǎng)項(xiàng)，給予合理建議者以置業(yè)優(yōu)惠或其他獎(jiǎng)勵(lì)。目的：提高人氣，渲染市場(chǎng)氣氛，塑造公司以人為本，尊重大眾的美好形 象。4546（四）、常規(guī)宣傳策略 1、報(bào)紙媒體 池州日?qǐng)?bào)，新安晚報(bào) 2、戶(hù)外媒體 戶(hù)外看牌，公交站臺(tái)，公交車(chē)車(chē)體廣告4647（五）、招商策略 商業(yè)地產(chǎn)不是地產(chǎn)商業(yè)，是先商業(yè)，后地產(chǎn)，也就是商業(yè)通過(guò)規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)，才能實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

23、價(jià)值利潤(rùn)最大化。 招商：招引 商商家 1、商家分類(lèi) 主 力 店：主要關(guān)心的是項(xiàng)目周邊的人口，交通和未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃 次主力店：主要關(guān)心的是營(yíng)運(yùn)管理和品牌組合，希望通過(guò)商家互動(dòng)實(shí)現(xiàn) 利益。4748小商家、代理商或加盟商： 主要關(guān)心的是租金和優(yōu)惠政策，這類(lèi)商家憑著多年的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)商圈進(jìn)行判斷，帶有一種賭博心態(tài)投資，對(duì)這類(lèi)商家的招商要較為謹(jǐn)慎，一定要詳細(xì)了解商家情況，經(jīng)營(yíng)狀況，商品真?zhèn)?，價(jià)格區(qū)間，裝修標(biāo)準(zhǔn)等等。48492、招商具體策略【1】廣告招商 傳播面廣，能吸引更多的潛在客戶(hù)，但費(fèi)用較高，沒(méi)有針對(duì)性【2】專(zhuān)業(yè)人員招商 針對(duì)性較強(qiáng)，費(fèi)用較低，但人員活動(dòng)有限【3】項(xiàng)目發(fā)布會(huì) 項(xiàng)目發(fā)布會(huì)是招商經(jīng)常采用的

24、方式。它是由項(xiàng)目主辦者在一定的場(chǎng)合公布擬引進(jìn)合資、合作的項(xiàng)目，闡述招商項(xiàng)目的特點(diǎn)和技術(shù)、資金要求，以期吸引客商。 4950備注：廣泛招商與嚴(yán)格遴選客戶(hù)完美結(jié)合 5051（六）、運(yùn)營(yíng)管理策略 商業(yè)地產(chǎn)成功=招商100%滿(mǎn)鋪率+營(yíng)運(yùn)成功 滿(mǎn)鋪率：一般新商圈招商達(dá)70%就可開(kāi)業(yè)，隨著營(yíng)運(yùn)逐步達(dá)到100%滿(mǎn)鋪率 營(yíng) 運(yùn)：營(yíng)運(yùn)是要通過(guò)各種活動(dòng)、景觀、音樂(lè)、音響、互動(dòng)、推廣宣傳、品 牌 組合、促銷(xiāo)、購(gòu)物安全性、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等要素營(yíng)造商業(yè)氛圍，吸引 人流，增加成交量。商家獲利，可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最 大化。5152建 議：雇傭?qū)I(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司和物業(yè)管理公司目的：提高項(xiàng)目形象，拉動(dòng)后期銷(xiāo)售，保障市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)

25、，塑造開(kāi)發(fā)商成 功形象5253二、銷(xiāo)售策略原 則：無(wú)論采用哪種銷(xiāo)售方式，開(kāi)發(fā)商都必須積極的吸引經(jīng)營(yíng) 戶(hù)入駐商城，提高人氣以帶動(dòng)后期銷(xiāo)售策 略：整 合 營(yíng) 銷(xiāo)5354（一）、以租代售 主要針對(duì)經(jīng)營(yíng)者的銷(xiāo)售方式，降低其經(jīng)營(yíng)門(mén)檻。方 式：客戶(hù)一開(kāi)始先付總房款的30%作為購(gòu)房定金，并與開(kāi)發(fā)商簽訂一至兩年的租賃合同，租金按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，一次性付清一年租金；租賃合同期滿(mǎn)后客戶(hù)如有意購(gòu)買(mǎi)此商鋪，則可交納剩余房款（總房款減去定金和已交租金），并與開(kāi)發(fā)商簽訂正式購(gòu)房合同；若客戶(hù)無(wú)意購(gòu)買(mǎi) ，則向客戶(hù)返還開(kāi)始交納的購(gòu)房定金。利 弊：降低了置業(yè)者門(mén)檻，縮短了銷(xiāo)售周期，有利于打開(kāi)市場(chǎng)形成人氣，帶動(dòng)以后商鋪的銷(xiāo)售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠。5455（二）、直接銷(xiāo)售 主要是針對(duì)投資戶(hù)的銷(xiāo)售方式方 式：1.一次性付款(采取此種方式購(gòu)房可以給予一定優(yōu)惠)； 2.分期付款(簽訂合同時(shí)先付總房款的40%,房屋封頂時(shí)再付 40%,交房時(shí)最后付20%); 3.按揭(首付為總房款的50%,剩余房款客戶(hù)向