深圳香蜜湖B303-0041宗地投資評(píng)估報(bào)告書

1、拌深圳香蜜湖某地哎塊宗地投資評(píng)估壩報(bào)告書礙深圳香蜜湖B3礙030041艾宗地投資評(píng)估報(bào)告書目錄拔1.0 研究結(jié)澳論哎叭頒.1班 扒1.1阿宗地基本情況拔扮.敖.瓣1敖1.2耙地價(jià)范圍扮岸. 把凹.埃1拜 絆1.壩3跋 挨地塊投資價(jià)值般懊 般凹邦.板1挨2.0 俺研究方法背 敗 稗安.熬矮翱.俺2敖 皚2.1 靶剩余法求地價(jià)扒 盎啊.凹鞍氨.斑2八2.2靶 耙運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目霸投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方吧法與參數(shù)進(jìn)行隘宗地的財(cái)務(wù)評(píng)胺稗.胺.愛(ài)2藹2.3 罷研究依據(jù)罷 癌斑班.瓣百3凹 扒3.0艾 宗地最佳利用稗方式構(gòu)思哀 昂翱.扮吧.扳4隘3.1頒 靶宗地總體規(guī)劃方辦案設(shè)計(jì)靶 靶八.邦巴.叭奧4翱 胺3.2 唉

2、最佳開發(fā)建設(shè)方白案設(shè)計(jì)白翱藹.藹柏5頒4.0岸 宗地地價(jià)測(cè)算捌 搬爸拌.疤.6邦4癌.1鞍 愛(ài)地價(jià)之外的成本熬測(cè)算襖 氨芭.扮胺.6搬銷售收入測(cè)算叭般.氨盎.愛(ài)敖.7叭地價(jià)成本測(cè)算 啊耙.白叭.襖柏.奧捌7昂5.0佰 岸項(xiàng)目叭財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)佰 扳笆瓣.敗.7百 胺5.1 瓣項(xiàng)目盈利能力分辦析盎斑.霸.艾哎7哎 盎5.1.1頒 稅金計(jì)算 襖百.隘半.扮盎8俺 胺5.1.2爸 俺損益表 把拌.鞍扳.鞍稗.芭巴8捌 敗5.1.3哀 宗地現(xiàn)金流量白表與動(dòng)態(tài)盈利分愛(ài)析敖 .稗扮.跋.扮.頒8矮5.2安 項(xiàng)目不確定拔性分析疤癌案.絆安.10啊 按5.百2百.1版 項(xiàng)目盈虧平衡澳分析昂板.八胺.百澳.傲絆10邦

3、霸5.2.2白 挨敏感性分析瓣.案.敖啊.捌扒10隘 傲5.扳2骯.3八 阿概率分析挨 敖哀.笆安.疤背.班11安6.0安 埃 敖項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)搬價(jià)與建議百 挨伴.凹1案2敗 6岸.1 哀項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)胺價(jià)岸隘癌.扳扒12斑 6壩.2有關(guān)說(shuō)明及背建議 案拌捌12 附表、附圖罷附表一 白宗地地價(jià)測(cè)算表百 柏爸吧.熬14佰附昂圖一稗 拜項(xiàng)目把概率分析扳圖邦 啊阿.半唉搬.哎16研究結(jié)論絆1.1 宗地基柏本情況拌宗地編號(hào)為B3昂03-0041襖，地塊位于香蜜哀湖，土地用途為扮住宅用地;土地罷面積為笆93544平方矮米頒，建筑容積率瓣案1.4；可建設(shè)哀總建筑面積為暗131000平昂方米癌,其中：住宅案

4、127650平拜方米搬（高層住宅85八，低層住宅占叭15，但最終盎比例按報(bào)建實(shí)施白方案確定）；幼骯兒園盎3000平方米按，垃圾站胺50平方米凹，社區(qū)管理中心背300平方米岸；土地使用年期半70年，自唉2003年8月埃25日起芭到佰2073年8月拜24日隘止。藹競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)在靶宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓霸合同簽訂后5個(gè)按工作日內(nèi)一次付辦清地價(jià)款。瓣涉及交易標(biāo)的物斑轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)岸中，依法屬轉(zhuǎn)讓懊方應(yīng)交納的均由伴甲方承擔(dān)；依法笆屬受讓方應(yīng)交納壩的由乙方承擔(dān)。敗如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)擺定需要公證的，靶公證費(fèi)用甲乙雙唉方各承擔(dān)50%疤。爸1.2 地價(jià)范半圍版經(jīng)測(cè)算，本地塊暗的正常地價(jià)范圍熬應(yīng)在斑749318邦7416萬(wàn)瓣

5、元人民幣之間，愛(ài)其中市場(chǎng)正常價(jià)翱位點(diǎn)應(yīng)在爸80913萬(wàn)捌元，扣除土地轉(zhuǎn)矮讓契稅3，則哀得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍矮應(yīng)在72749佰84870萬(wàn)翱元人民幣之間，捌市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)懊位點(diǎn)在7855哀7萬(wàn)元人民幣。霸對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn)昂80913萬(wàn)元八，則得相應(yīng)樓面擺地價(jià)為6339埃元佰/壩平方米安.半1.3 地塊投傲資價(jià)值艾對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范絆圍，測(cè)得相應(yīng)的版投資財(cái)務(wù)效果指暗標(biāo)如表11所柏示。伴綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在板749318扒0913萬(wàn)元人芭民幣之間時(shí)，屬按于投資安全區(qū)；擺當(dāng)?shù)匕藘r(jià)在80913柏87416萬(wàn)跋元人民幣之間時(shí)盎，即進(jìn)入投資風(fēng)伴險(xiǎn)區(qū)；超過(guò)87靶416萬(wàn)元后，傲將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)挨,投資者需慎重芭考慮。啊表11 宗

6、地哎投資財(cái)務(wù)效果指矮標(biāo)擺項(xiàng)目百地價(jià)為7493挨1萬(wàn)元敖地價(jià)為8091俺3萬(wàn)元疤地價(jià)為8741礙6萬(wàn)元叭投資利潤(rùn)率（礙）疤25鞍20案15案稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元隘）氨24050鞍20042愛(ài)15684安內(nèi)部收益率（I盎RR）（%艾）隘20.08哀16.24疤12.48暗財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（F吧NPV）（萬(wàn)元拌）翱20760白15221艾9199.87頒投資回收期（靜疤態(tài)）（年）巴2.95鞍3.0頒3.12哎投資回收期（動(dòng)叭態(tài)）（年）盎3.1藹3.2案3.4百2.0 研究方拌法瓣2.1 剩余法案求地價(jià)唉運(yùn)用剩余法來(lái)確半定宗地的最高限柏價(jià)，其基本思路挨為：安地價(jià)= 房地產(chǎn)懊建成價(jià)格（建艾筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)擺租售費(fèi)用稅費(fèi)哀

7、）利潤(rùn)奧該方法的操作程班序如下：氨研究待估宗地的埃基本情況昂選擇最佳開發(fā)利佰用方式襖估算開發(fā)后的房扮地產(chǎn)價(jià)格靶估計(jì)建筑費(fèi)、專敗業(yè)費(fèi)、利息、稅絆費(fèi)、租售懊費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)昂得的利潤(rùn)求地價(jià)板2.2 運(yùn)用半建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)佰價(jià)方法與參數(shù)鞍進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)搬評(píng)價(jià)斑建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)般評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)暗層次，即：全部絆投資的財(cái)務(wù)效果按評(píng)價(jià)和自有（權(quán)壩益）資金的財(cái)務(wù)班效果評(píng)價(jià)。扳 絆全部投資的財(cái)務(wù)斑效果評(píng)價(jià)盎，即排除財(cái)務(wù)條板件的影響，將全艾部資金（包括全盎部借貸資金和權(quán)佰益資金）作為計(jì)扮算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)把目的盈利能力。靶由于它不考慮投柏資資金的來(lái)源構(gòu)辦成，以及借貸還半本付息和所得稅把的問(wèn)題，所以它愛(ài)實(shí)際上是一種簡(jiǎn)班化了

8、的、投資項(xiàng)班目叭“巴息、稅前伴”癌的盈利能力分析翱，借此可以在各邦個(gè)投資項(xiàng)目或方扮案間建立相互比擺較的共同基礎(chǔ)，扳以便考察項(xiàng)目是班否有投資的價(jià)值疤，在分析是否可敗行的同時(shí)，進(jìn)行鞍方案的選優(yōu)。矮 案自有（權(quán)益）資埃金的財(cái)務(wù)效果評(píng)耙價(jià)捌，即從企業(yè)的角啊度出發(fā)，分析包唉括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)澳的兩類因素對(duì)項(xiàng)愛(ài)目的影響，以企胺業(yè)投入的權(quán)益資柏金為計(jì)算基礎(chǔ)，挨而所謂考察企業(yè)凹投入所投入的權(quán)柏益資金的盈利能阿力，實(shí)際上是對(duì)矮項(xiàng)目息、稅后的跋盈利能力的分析盎。同時(shí)，還考察拔企業(yè)的生存能力八、償債能力、利傲潤(rùn)及其分配，以隘及各方投資者的愛(ài)盈利能力等。啊 在本宗半地評(píng)估報(bào)告中，班選用全部投資的阿財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法扳，分析該

9、地塊的俺投資盈利能力暗哀通過(guò)全部投資的熬現(xiàn)金流量表，得佰出項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益胺率（FIRR）傲、投資回收期（鞍P巴t板）、財(cái)務(wù)內(nèi)部?jī)舭赚F(xiàn)值（FNPV捌）以及投資利潤(rùn)班率等指標(biāo)。由此板來(lái)判斷該宗地投跋資在財(cái)務(wù)上的可隘行性。巴2.3 研究依暗據(jù)礙香蜜湖B303芭-0041宗地隘規(guī)劃指標(biāo)斑國(guó)務(wù)院發(fā)展研究白中心數(shù)據(jù)庫(kù)骯廣東省房地產(chǎn)盎統(tǒng)計(jì)年鑒板廣東省房地產(chǎn)開班發(fā)各類管理費(fèi)用凹標(biāo)準(zhǔn)俺中國(guó)人民銀行存哎、貸款利率柏廣東統(tǒng)計(jì)年鑒半搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)藹中國(guó)人民銀行1八21號(hào)文件艾廣州市建安工程澳定預(yù)、決算定額艾3.0 宗地最矮佳利用方式構(gòu)思白根據(jù)該宗地位于埃深圳市福田區(qū)香伴蜜湖地段、且建矮筑容積率敖安1.4，可以確靶定，該

10、地塊要想壩獲得最大收益，拜就必須按高尚住班宅區(qū)規(guī)劃，定位敖于高端客戶，確班保以優(yōu)美的景觀八環(huán)境和國(guó)際性的奧配套設(shè)施來(lái)贏得壩市場(chǎng)。昂3.1 宗地總凹體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)笆 總基底骯面積 9354頒4骯板22捌20580 m哎2版，用地平衡表及俺項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指哀標(biāo)分別見(jiàn)表3背1和表32。高層住宅伴總建筑面積 1敗27650伴藹0.85板108斑,敖503 拌m案2辦住宅規(guī)劃為12拔0180 m暗2 拌/唉戶，平均每套面芭積為班150 m隘2阿 伴左右,規(guī)劃戶數(shù)骯720戶。計(jì)劃伴規(guī)劃為121吧4棟11層住宅跋（其中首層架空佰綠化），住宅總爸基底面積計(jì)拔11050 m邦2盎 凹。別墅班總建筑面積 1岸275

11、60拔板0.15柏19凹,俺1叭48 叭m扒2罷 頒別墅規(guī)劃為25辦0350 m百2 拌/皚棟，平均每棟面藹積為吧300 m襖2疤 襖，占地面積計(jì)敖120 m扮2骯，規(guī)劃總棟數(shù)為氨64棟。總計(jì)占罷地面積為 64皚 罷絆120=奧7680 m瓣2藹 暗 斑 盎公建配套叭幼兒園霸3000 m半2擺 挨，按兩層考慮，盎其占地計(jì)盎1500 m扒2扳 頒，皚社區(qū)管理中心 辦300 m皚2骯 唉，垃圾站暗50 m哎2按 邦，均按一層考慮斑，占地計(jì)般350 m敗2皚 班。停車位挨基于該地塊未來(lái)敗將規(guī)劃建設(shè)成深?yuàn)W圳的豪宅區(qū)，故愛(ài)應(yīng)至少考慮每戶岸一個(gè)車位（不含版別墅用戶車位）昂，建議車庫(kù)集中靶設(shè)置，規(guī)劃72扳0

12、個(gè)車位，每個(gè)癌車位按愛(ài)35平方米矮考慮，車庫(kù)規(guī)劃稗面積位為 辦720昂頒35辦25200 m靶2俺 擺。敖 奧園林、綠化及道靶路辦 擺為體現(xiàn)高尚住宅唉區(qū)的品味感，建斑議該住宅區(qū)的綠柏地覆蓋率不低于擺65，可考慮癌將高層建筑的首暗層架空綠化。則阿 綠地面疤積為 9354盎4哀拜0.65澳皚m把2襖板60803 m拜2愛(ài)道路規(guī)劃占地面瓣積為 935熬44絆擺0.15跋14031 m辦2般表31 爸 用地平衡表敗項(xiàng)目扒用地面積（熬m2 埃）挨所占比重暗(%)唉人均面積（辦m2 /頒人）頒備注凹規(guī)劃總用地芭93544澳笆34.09霸扒一、居住用地班18730百20癌稗頒高層住宅用地阿11050半11.

13、81白壩首層架空綠化皚低層住宅用地昂7680班8.21艾板哎公建用地般1850霸1.98熬懊挨道路用地隘14032奧15按氨笆公共綠地?cái)[60803哀65柏22.15叭皚二、其他用地?cái)?176盎頒拔鞍表32 襖項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)八濟(jì)指標(biāo)拌項(xiàng)目邦數(shù)量擺單位哀總戶數(shù)爸784般戶礙居住人口百2744哎人搬總建筑面積氨156200班M吧2班 靶1.皚高層住宅建筑面唉積案108503芭M熬2藹2.暗低層住宅建筑面扮積瓣19148隘M按2背3.凹公建配套建筑面八積半3350昂M拔2敗4.霸地下車庫(kù)建筑面霸積襖25200辦M柏2吧車位數(shù)拔720皚個(gè)扒人口密度捌293扮人版/伴公頃背綠化率案65爸俺容積率暗1.4岸

14、拌3.2 最佳開背發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)把建議分期滾動(dòng)開矮發(fā)，首期開發(fā)別頒墅及整個(gè)住宅區(qū)凹的配套規(guī)劃建設(shè)板，通過(guò)別墅的市骯場(chǎng)推廣來(lái)打造項(xiàng)扒目的品牌，提升伴項(xiàng)目的品位，從盎而帶動(dòng)其后的高版層銷售。扒計(jì)劃整個(gè)地塊的奧開發(fā)建設(shè)周期為凹30個(gè)月，銷售襖周期為24個(gè)月扳。其中可行性研稗究及規(guī)劃報(bào)批等百前期準(zhǔn)備階段為氨6個(gè)月，宗地競(jìng)辦買后18個(gè)月時(shí)盎推出首期別墅，安高層住宅分兩期傲推出，計(jì)劃至4柏2個(gè)月時(shí)完成全礙部銷售。笆與此對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目稗投資與融資計(jì)劃芭如下表33所拔示.稗表33 凹 項(xiàng)目投資與融矮資計(jì)劃表礙序號(hào)瓣項(xiàng)目骯建設(shè)經(jīng)營(yíng)期壩合計(jì)般1班頒6班7骯扒12按13藹擺18板19艾版24翱25爸挨30班31斑壩36

15、稗37襖熬42氨1哎投資總額凹鞍按罷敗白案愛(ài)擺1.1凹建設(shè)投資癌八拌藹阿岸胺拜敖1.1.1爸土地成本背矮80913.8佰6 按啊般把捌敖巴1.1.2拌前期工程費(fèi)板霸755.00 佰393.00 扒案哎艾絆懊1.1.3半建安成本費(fèi)奧3400柏0.70 笆矮2913.70半 笆11113.0扒0 笆11802.0稗0 壩8172.00哀 奧笆哎1.1.5把基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)背2292.56哎 霸伴扳1145.78唉 搬687.47 愛(ài)459.31 懊按版1.1.6礙公建配套費(fèi)擺1185.16耙 氨艾474.06 班355.55 瓣355.55 佰胺昂把1.1.7骯不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)凹3589.58版 皚897.3

16、9 柏538.44 扳430.75 捌430.75 暗430.75 懊430.75 矮430.75 爸1.1.8版管理費(fèi)唉3590.00俺 扒512.80 哎512.80 敖512.80 癌512.80 扮512.80 暗512.80 哀512.80 白1.1.9按銷售費(fèi)用扮5384.36盎 哎昂半807.65 叭1076.87般 拜1615.31稗 澳1346.09案 白538.44 稗1.1.10巴利息費(fèi)用絆矮背白隘搬敗捌敗1.2扒流動(dòng)資金艾0.00 罷0.00 敗0.00 巴0.00 耙0.00 襖0.00 哎0.00 八0.00 耙2耙資金籌措阿氨霸叭八奧半凹拌2.1跋自有資金斑熬柏扒

17、襖邦扮拔扮2.2版借款叭頒矮巴愛(ài)胺皚瓣礙2.3熬銷售收入再投入俺拌哎礙八拜扒扒愛(ài)說(shuō)明：因利息費(fèi)襖用取決于投標(biāo)公氨司的融資結(jié)構(gòu)，愛(ài)而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)啊劣又取決于公司翱在資本市場(chǎng)的能敖力高低。該宗地八地價(jià)需在成交后昂5日內(nèi)一次繳清襖，故對(duì)競(jìng)投人的百資金壓力很大。半可以考慮競(jìng)得土拌地后全部建設(shè)缺皚口資金從銀行借俺貸。因?yàn)轫?xiàng)目的案融資結(jié)構(gòu)不明，拌且項(xiàng)目全部投資辦的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與奧融資結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)，唉故此表中的利息扳費(fèi)用計(jì)算和資金哀籌措計(jì)劃都暫沒(méi)耙計(jì)算。八4.0 宗地地叭價(jià)測(cè)算奧4.1 地價(jià)之伴外的成本測(cè)算把參考目前建筑市八場(chǎng)及房地產(chǎn)開發(fā)扳市場(chǎng)的基本行情稗，估算出該宗地百開發(fā)項(xiàng)目的總成搬本費(fèi)用為686皚51.43

18、萬(wàn)元般。具體測(cè)算詳見(jiàn)拌附表1。 礙4.2 銷售收拔入測(cè)算笆參考目前香蜜湖吧地段的住宅市場(chǎng)笆行情，高層為1昂1000元伴/安 m巴2隘，低層為220矮00元艾/傲 m伴2暗, 皚停車位（為便于柏計(jì)算，全部按銷襖售考慮）為25叭0000元擺/疤個(gè)，則測(cè)算出總傲銷售收入為 1案79478.3啊5萬(wàn)元。具體測(cè)伴算詳見(jiàn)附表1。芭4.3 地價(jià)成背本測(cè)算頒 根據(jù)目前國(guó)班內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投板資回報(bào)基本現(xiàn)狀背，并綜合考慮深捌圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的氨競(jìng)爭(zhēng)程度，取定辦開發(fā)商投資該宗柏地的可承受回報(bào)板率極限為15扮，正常期望投資愛(ài)回報(bào)率為20隘，市場(chǎng)投資回報(bào)胺率的上限為25艾。霸則該宗地的地價(jià)昂范圍為7429安187416艾 萬(wàn)

19、元，正常市啊場(chǎng)期望地價(jià)為8澳0913萬(wàn)元。襖扣除宗地轉(zhuǎn)讓契耙稅3，則得該暗宗地的競(jìng)投報(bào)價(jià)柏范圍為骯727498暗4970萬(wàn)元，靶正常市場(chǎng)水平競(jìng)跋投報(bào)價(jià)為785罷57萬(wàn)元爸。具體測(cè)算詳見(jiàn)伴附表1。骯5.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)捌評(píng)價(jià)絆由于香蜜湖B3疤030041俺宗地的最終中標(biāo)搬地價(jià)尚處于預(yù)測(cè)安階段，因此選取骯該地塊的市場(chǎng)期懊望價(jià)作為計(jì)算基傲礎(chǔ)，來(lái)測(cè)算該宗半地的投資價(jià)值。罷5.1 項(xiàng)目盈氨利能力分析拜5.1.1骯 稅金計(jì)算（見(jiàn)矮表51）襖因?yàn)槭灼诎l(fā)售計(jì)伴劃在宗地接手后柏第18個(gè)月時(shí)，啊故前一年半內(nèi)無(wú)澳銷售收入。而頒土地增值稅巴是笆按照納稅人轉(zhuǎn)讓唉房地產(chǎn)所取得的跋增值額和稅法規(guī)柏定的4級(jí)超背額疤累進(jìn)稅率耙來(lái)計(jì)算

20、征收的拔，增值額是納稅靶人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所把取得的收入減除芭稅法規(guī)定扣除項(xiàng)疤目金額后的余額凹。氨根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)案的一般收益水平翱，土地增值稅應(yīng)昂繳額基本在銷售芭收入的1左右熬。辦5.1.2皚 損益表（見(jiàn)表皚52）絆由損益表可以看岸出，公司在第一癌年內(nèi)利潤(rùn)為負(fù)，按這主要是因?yàn)橹О旮毒揞~地價(jià)所致按。第二、三年內(nèi)瓣盡管有利潤(rùn)，但叭仍不足以彌補(bǔ)第胺一年的虧算。直澳到最后一年才發(fā)啊生所得稅的繳交捌。霸5.1.3柏 宗地現(xiàn)金流量搬表與動(dòng)態(tài)盈利分半析（見(jiàn)表53襖）稗由現(xiàn)金流量表和敗動(dòng)態(tài)盈利分析可耙以看出，項(xiàng)目的藹累計(jì)凈現(xiàn)金流和胺累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流艾由負(fù)變正均要發(fā)把生在最后一個(gè)年邦度。但項(xiàng)目的內(nèi)跋部收益率為16按.2

21、4，凈現(xiàn)癌值為15221扮萬(wàn)元，均處于較芭高水平。原因在耙于地價(jià)要在中標(biāo)芭后一次繳交完畢瓣，造成巨額現(xiàn)金拌流流出，而項(xiàng)目敗的開發(fā)建設(shè)、銷把售要滯后一段時(shí)靶間，不過(guò)該宗地把規(guī)劃建筑面積不暗大，建設(shè)周期相巴對(duì)較短，故投資爸回收期指標(biāo)也較隘為理想。叭相應(yīng)的地價(jià)在7芭4291萬(wàn)元和靶87416萬(wàn)元按時(shí)的投資回報(bào)指辦標(biāo)如表54所盎示。般 襖 頒 柏 表51 八 銷售稅金及附傲加表 氨 岸 背 隘（單位：萬(wàn)元）礙敗板建設(shè)經(jīng)營(yíng)期傲合計(jì)拔序號(hào)愛(ài)項(xiàng)目辦1拜白6霸7愛(ài)暗12壩13扒叭18愛(ài)19藹敗24盎25哀唉30啊31盎暗36凹37八鞍42扮1骯銷售收入疤辦耙傲42125.6叭0 艾41205.8傲3 皚549

22、41.1啊0 絆41205.8胺3 襖179478.版36 昂2扳銷售稅金及附加拜吧板暗2624.42佰 埃2567.12骯 柏3422.83敖 礙2567.12襖 奧11181.5扮0 板2.1氨營(yíng)業(yè)稅埃搬班傲2106.28澳 八2060.29案 皚2艾747.06 叭2060.29唉 埃8973.92敗 扮2.2皚城市維護(hù)建設(shè)稅氨瓣瓣叭147.44 按144.22 白192.29 爸144.22 把628.17 耙2.3啊教育費(fèi)附加吧跋瓣皚63.19 暗61.81 笆82.41 百61.81 矮269.22 版2.4按防洪工程維護(hù)費(fèi)礙唉辦伴75.83 笆74.17 安98.89 敖74.1

23、7 稗323.06 罷2.5拜交易管理費(fèi)巴背捌靶210.63 鞍206.03 俺274.71 絆206.03 伴897.39 耙2.6笆印花稅敖氨隘澳21.06 扮20.60 百27.47 把20.60 挨89.74 般3疤土地增值稅稗把礙壩421.26 半412.06 矮549.41 絆412.06 絆1794.78阿 凹 吧 班 疤 阿 表拌 盎52藹 笆損益表懊 頒 半 扮 昂 阿（單位：萬(wàn)元）扮序號(hào)半項(xiàng)目扮合計(jì)搬1埃叭12半13骯把24辦25邦藹36霸36扳般42哎1暗銷售收入半179478.辦36 靶0.00芭42125.6鞍0昂96146.9暗3熬41205.8阿3跋2岸總成本費(fèi)用

24、搬149565.艾29 邦89962.2背3班33906.5皚7背21520.9敗4俺4175.55捌3背利潤(rùn)總額傲29913.0礙7 辦-89962.阿23扳8219.03扒74625.9板9案37030.2爸8爸4般所得稅靶9871.31拜 頒0.00拌0.00艾0.00懊9871.31白5拔稅后利潤(rùn)霸20041.7扒6 安0.00盎0.00愛(ài)0.00藹20041.7藹6啊6頒盈余公積金唉2004.18埃 霸0.00扳0.00稗0.00辦2004.18斑7鞍可分配利潤(rùn)叭18037.隘58 懊0.00澳0.00笆0.00案18037.5白8斑表53 宗案地現(xiàn)金流量表與稗動(dòng)態(tài)盈利分析 啊 跋

25、（單笆位：萬(wàn)元）靶序號(hào)案項(xiàng)目挨建設(shè)經(jīng)營(yíng)期鞍1藹翱12骯13昂霸24盎25邦罷36般37唉瓣42般1柏現(xiàn)金流入板0.00 壩42125.6耙0 埃96146.9安3 背41205.8阿3 壩1.1唉銷售收入百0.00 瓣42125.6辦0 矮96146.9按3 辦41205.8辦3 瓣1.2佰其他現(xiàn)金流入板0.00 哀0.00 擺0.00 扮0.00 罷2翱現(xiàn)金流出盎87911.0敗5 斑32礙276.65 頒20431.2耙3 凹4461.17藹 罷2.1擺建設(shè)投資拌87911.0跋5 哀29230.9哎7 胺13479.8巴1 敗1481.99哎 挨2.2扒土地增值稅柏0.00 翱421.2

26、6 唉961.47 八412.06 埃2.3熬銷售稅金及附加背0.00 絆2624.42盎 邦5989.95敗 絆2567.12絆 暗3芭凈現(xiàn)金流頒-87911.白05 阿9848.95鞍 跋75715.7氨0 岸36744.6把6 吧4八累計(jì)凈現(xiàn)金流拌-87911.哎05 愛(ài)-78062.頒10 埃-2346.4跋0 頒343邦98.27 隘5白折現(xiàn)現(xiàn)金流岸-81399.敖12 拜8443.89耙 板60105.5暗6 熬28070.7斑9 拌6把累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金敗流班-81399.瓣12 版-72955.把23 板-12849.懊67 般15221.1擺2 扮評(píng)價(jià)指標(biāo)哀藹疤背芭FNPV(I=

27、邦8%)礙15221.1艾2 擺財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率翱IRR背16.24%斑投資回收期（靜藹態(tài)）拔3.03 傲投資回收期（動(dòng)癌態(tài)）拜3.懊20安 百表54 礙財(cái)務(wù)效果指標(biāo)比安較凹項(xiàng)目按地價(jià)為7493斑1萬(wàn)時(shí)敗地價(jià)為8741敖6萬(wàn)時(shí)癌內(nèi)部收益率（I藹RR）（%伴）按20.08胺12.48按財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（F愛(ài)NPV）（萬(wàn)元礙）啊20760胺9199.87按投資回收期（靜靶態(tài)）（年）百2.95壩3.12斑投資回收期（動(dòng)斑態(tài)）（年）百3.1壩3.4絆5.2 項(xiàng)目不班確定性分析疤5.2.1氨 盈虧平衡分析捌假定本宗地開發(fā)絆建設(shè)投資不變，耙且售價(jià)和回款速八度如基準(zhǔn)方案所敗設(shè)，則由計(jì)算可骯得，當(dāng)銷售率為氨 （809

28、13藹.86686扮51.43）柏/179478白.35*100爸%=83.33鞍% 壩時(shí)，宗地全部投岸資利潤(rùn)率為零。懊一般認(rèn)為，當(dāng)盈澳虧平衡點(diǎn)的銷售礙率敖壩70 時(shí)，項(xiàng)胺目風(fēng)險(xiǎn)較小。本捌宗地投資盈虧平班衡點(diǎn)的銷售率為哎83.33，哎可見(jiàn)其風(fēng)險(xiǎn)較高熬。佰5.2.2疤 敏感性分析懊影響本宗地投資笆財(cái)務(wù)效益的主要把不確定因素為宗按地獲取價(jià)格、售背價(jià)水平、建設(shè)成般本的高低、建設(shè)拌經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短、阿銷售稅率等。根捌據(jù)宗地目前狀況八可知，以上諸因靶素中最有可能發(fā)罷生變化的是宗地吧獲取價(jià)格的高低巴和未來(lái)銷售價(jià)格艾的變化。因而，熬本宗地敏感性分捌析主要針對(duì)全部拜投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)拔（FIRR,F安NPV和投資利佰

29、潤(rùn)率），分別計(jì)敖算售價(jià)上下波動(dòng)礙5、10和扮宗地獲取價(jià)格上懊下波動(dòng)5、1邦0時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)笆指標(biāo)的影響。計(jì)霸算結(jié)果詳見(jiàn)敏感版性分析表54哀。啊表54 項(xiàng)目扳敏感性分析表邦全部投資隘基準(zhǔn)方案敗地價(jià)變動(dòng)叭售價(jià)變動(dòng)矮-10%安-5%吧5%捌10%氨-10%奧-5%絆5%扒10%癌FNPV敗15221.1般2唉22713.1斑5敖18967.1頒3板11475.1拌1俺7729.09巴829.2敗8025.16癌22417.1吧26913.7頒FNPV絆升降幅度柏49.22%跋24.61%壩-24.61%絆-49.22%壩-94.55%礙-47.28%暗47.28%隘76.82%啊IRR奧16.24%背2

30、1.54%版18.79%搬1擺3.85%半11.63%佰7.93%胺12.13%笆20.27%愛(ài)24.24%叭IRR拜升降幅度伴32.64%巴15.70%瓣-14.72%奧-28.39%班-51.17%拜-25.31%敗24.82%耙49.26%啊投資利潤(rùn)率襖20%耙26.86%按23.34%霸16.84%拜13.84%耙8.00%斑14%背26%頒32%跋投資利潤(rùn)率升降辦幅度拔34.30%斑16.70%霸-15.80%板-30.80%捌-60.0%愛(ài)-30.0%哎30.0%胺60.0%扮由表中數(shù)據(jù)可得擺：斑（1）地價(jià)、售胺價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈胺現(xiàn)值的影響八當(dāng)宗地價(jià)格上升爸到20.3時(shí)絆，項(xiàng)目的凈現(xiàn)

31、值盎等于零，到達(dá)臨笆界點(diǎn)。此時(shí)，如案果地價(jià)繼續(xù)上升鞍，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值胺小于零，出現(xiàn)虧拌損。背售價(jià)下降5、爸10時(shí)，財(cái)務(wù)敗凈現(xiàn)值分別下降頒47.28、把94.55。鞍當(dāng)售價(jià)下降至1辦0.57時(shí)，該班項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)澳值等于零，達(dá)到哎臨界點(diǎn)，此時(shí)，翱若售價(jià)再下降，熬則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小般于零，出現(xiàn)虧損澳。耙（2）地價(jià)、售胺價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)鞍部收益率的影響襖地價(jià)上升5、八10時(shí)，將引骯起該宗地的財(cái)務(wù)俺內(nèi)部收益率分別哎下降14.72矮、28.39阿；當(dāng)?shù)貎r(jià)上升案至13.67捌時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)俺務(wù)內(nèi)部收益率等霸于基準(zhǔn)收益率（敖I皚c鞍=8%）,到達(dá)板臨界點(diǎn)，此時(shí)，頒如果繼續(xù)上升，安則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益拌率將達(dá)不到預(yù)期瓣的基

32、準(zhǔn)收益率。拜售價(jià)下降10鞍時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)翱?jī)?nèi)部收益率已下熬降到7.93艾，不能滿足預(yù)期俺的基準(zhǔn)收益率。奧（3）地價(jià)、售罷價(jià)變動(dòng)對(duì)投資收白益率的影響霸當(dāng)?shù)貎r(jià)上升10跋時(shí)，項(xiàng)目的投白資利潤(rùn)率將下降澳至13.84唉，已不能滿足預(yù)襖期的投資利潤(rùn)率拌15。當(dāng)售價(jià)啊下降5時(shí)，項(xiàng)啊目的投資利潤(rùn)率胺也將不能滿足預(yù)安期的投資利潤(rùn)率挨要求。斑從上分析可以看芭出，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)熬值來(lái)說(shuō)，地價(jià)獲吧取價(jià)格和售價(jià)都班是敏感因素，相捌比之下，售價(jià)更隘為敏感。原因在霸于該宗地地價(jià)要盎一次性繳清，宗安地獲取價(jià)格的變襖動(dòng)數(shù)值等于全部埃投資的凈現(xiàn)值變胺動(dòng)值。愛(ài)對(duì)于內(nèi)部收益率哀來(lái)說(shuō)，地價(jià)比售埃價(jià)更為敏感。對(duì)吧于靜態(tài)的投資收疤益率來(lái)說(shuō)，售

33、價(jià)扒是更為敏感的因挨素。頒除了地價(jià)和售價(jià)礙對(duì)本項(xiàng)目的影響絆較大外，開發(fā)周癌期和銷售率對(duì)本半項(xiàng)目的影響也值敗得注意。開發(fā)周辦期拖長(zhǎng)除了導(dǎo)致把資金不能及時(shí)回稗收再投入，NP邦V和IRR也會(huì)擺下降，投資回收癌期將延長(zhǎng)外，還案會(huì)加重資金的使芭用成本。而銷售辦率低下，即意味奧著投資資金不能昂快速回收，這樣罷將使整個(gè)項(xiàng)目陷笆入僵局。 吧5.2.3癌 概率分析氨為了更精確地預(yù)搬測(cè)該宗地投資地頒風(fēng)險(xiǎn)程度，下面笆用決策樹來(lái)進(jìn)行把計(jì)算，詳看附圖鞍1。疤經(jīng)計(jì)算，E(F頒NPV) = 奧20228.4辦4 萬(wàn)元靶風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差?yuàn)W9949.10把凈現(xiàn)值變異系數(shù)藹49.18傲70%埃計(jì)算結(jié)果表明，吧本地塊的期望折拜現(xiàn)凈現(xiàn)金

34、收入為佰20228.4搬4萬(wàn)元，處于較佰高盈利水平，而唉凈現(xiàn)值變異系數(shù)敖為49.18板，遠(yuǎn)低于70暗，說(shuō)明其風(fēng)險(xiǎn)程邦度在合理的范圍百之中。拔6.0 項(xiàng)目綜熬合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建皚議愛(ài)6.1 項(xiàng)目綜敖合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)骯上述財(cái)務(wù)效益評(píng)哀估的結(jié)果說(shuō)明，斑本宗地作為面向班高端客戶的豪宅澳開發(fā)用地是有較懊好投資前景的。敗但由于地價(jià)較高邦，且要一次性繳拌交完畢，故對(duì)開背發(fā)商的融資、高襖端客戶開發(fā)、市盎場(chǎng)運(yùn)作、房地產(chǎn)耙大勢(shì)把握、政策八研判等能力要求啊很高。且該地塊凹將是以公開競(jìng)拍懊方式獲取，市場(chǎng)版的炒做、競(jìng)拍現(xiàn)白場(chǎng)的緊張氣氛、盎競(jìng)投者的不同戰(zhàn)暗略導(dǎo)向等都會(huì)影矮響到該地塊的競(jìng)拔買價(jià)格，所以是斑否投資該項(xiàng)目不挨能僅僅依靠對(duì)

35、財(cái)盎務(wù)指標(biāo)的分析，罷還要做充分的風(fēng)絆險(xiǎn)分析。哎 6.2板 有關(guān)說(shuō)明及建愛(ài)議佰本報(bào)告是在未有壩投資方具體融資暗方案的前提下進(jìn)鞍行測(cè)算的，僅反岸映地塊本把身的投資收益情矮況，待確定投資襖方具體的融資方伴案后，才能測(cè)算巴出投資方的實(shí)際斑投資收益情況。翱為便于計(jì)算比較翱，本報(bào)告中的車頒庫(kù)全部按銷售處翱理，不考慮租賃埃經(jīng)營(yíng)。同絆時(shí)，財(cái)務(wù)年度以拜受讓到該宗地的傲第一個(gè)月開始，絆每12個(gè)月為一敗財(cái)務(wù)年度。俺本報(bào)告是基于財(cái)安務(wù)分析的角度來(lái)隘思考問(wèn)題的，一澳個(gè)項(xiàng)目投資與否跋，財(cái)務(wù)指班標(biāo)是很重要的，熬但卻不是唯一起皚決定作用的。如按果公司是基于戰(zhàn)把略方面的考慮，壩想通過(guò)對(duì)該地塊捌的競(jìng)買與開發(fā)來(lái)哀樹立公司品牌，扳那

36、么財(cái)務(wù)指標(biāo)在扒決策中所占權(quán)重啊將會(huì)下降，競(jìng)買按的價(jià)格將會(huì)躍上版一個(gè)新的臺(tái)階。稗宗地價(jià)格的評(píng)估靶應(yīng)是建立對(duì)市場(chǎng)捌的充分調(diào)查研究拜，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手扳的可能競(jìng)凹投策略、目標(biāo)客盎戶的消費(fèi)心理、襖宗地的優(yōu)劣勢(shì)分傲析等基礎(chǔ)上來(lái)綜跋合進(jìn)行的。顯然哎，本報(bào)告缺乏充百分的市場(chǎng)調(diào)查支熬持。佰在本報(bào)告相關(guān)測(cè)白算數(shù)據(jù)的選取是哀基于筆者對(duì)廣州皚市場(chǎng)的了解并考拜慮了廣、拌深兩地房地產(chǎn)市伴場(chǎng)差異的基礎(chǔ)上骯確定的，由于對(duì)伴深圳市場(chǎng)沒(méi)有深吧入的了解，所以傲測(cè)算結(jié)果難免存唉在偏差。按本報(bào)告佰中的最佳土地開巴發(fā)利用方案設(shè)計(jì)笆是基于筆者既往案工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)考慮爸的，尚缺少專業(yè)背上的深度思考，扒且筆者未踏勘過(guò)背宗地現(xiàn)場(chǎng)，因此拔方案設(shè)想不一定

37、愛(ài)是最優(yōu)的。原則熬上此步應(yīng)進(jìn)行多胺方案的比較、評(píng)艾估及選優(yōu)。般鑒于拍賣公告中胺提及高層和低層愛(ài)的最終比例按報(bào)叭建實(shí)施方案確定搬，建議開胺發(fā)商在此處多加絆研究，充分用活埃、用好相關(guān)政策叭規(guī)定。筆者認(rèn)為瓣最好是低層的比巴例調(diào)高些，且低熬層的設(shè)計(jì)式樣、骯戶型等要多樣化扒，以充分滿足目礙標(biāo)客戶的多樣化靶需求。捌由于該地塊將用白于開發(fā)面向高端巴客戶的豪宅，購(gòu)澳買者更看中的將伴是項(xiàng)目的柏檔次感，建議開跋發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)皚劃設(shè)計(jì)上給予高鞍度重視，一定要愛(ài)聘請(qǐng)一流的規(guī)劃絆設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)?yè)?dān)綱藹項(xiàng)目此項(xiàng)工作，岸包括對(duì)項(xiàng)目風(fēng)水盎問(wèn)題的綜合研究骯，這一點(diǎn)在粵港艾房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其般要受到重視。耙為保證該地塊投盎資決策的準(zhǔn)確性拌

38、，降低投資風(fēng)險(xiǎn)暗，建議開發(fā)商在哎開發(fā)前期隘投資論證過(guò)程中鞍，盡可能地讓公氨司項(xiàng)目一線實(shí)施搬人員參與進(jìn)來(lái)，敗充分聽(tīng)取各方面骯的意見(jiàn)，集思廣捌益，精益求精。版隨著通貨膨脹的傲確認(rèn)，未來(lái)銀行暗利率調(diào)整已經(jīng)在壩所難免，利率調(diào)昂整對(duì)于資胺金密集的房地產(chǎn)藹企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響骯是巨大的。本宗鞍地的競(jìng)買企業(yè)很扒難想象完全依靠巴自有資金來(lái)開發(fā)半，而競(jìng)到土地到頒開發(fā)銷售之間將敖有18個(gè)月以上絆的時(shí)間，建議開氨發(fā)商要密切關(guān)注案國(guó)家的信貸政策瓣和利率政策，并疤做細(xì)、做好項(xiàng)目霸的融資計(jì)劃。 研究結(jié)論安1.1 宗地基絆本情況扒宗地編號(hào)為B3隘03-0041皚，地塊位于香蜜氨湖，土地用途為伴住宅用地;土地皚面積為叭93544平

39、方疤米搬，建筑容積率拌白1.4；可建設(shè)捌總建筑面積為疤131000平案方米頒,其中：住宅襖127650平罷方米疤（高層住宅85八，低層住宅占胺15，但最終疤比例按報(bào)建實(shí)施板方案確定）；幼壩兒園阿3000平方米矮，垃圾站辦50平方米耙，社區(qū)管理中心霸300平方米半；土地使用年期暗70年，自邦2003年8月胺25日起半到哎2073年8月拜24日澳止。罷競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)在巴宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓熬合同簽訂后5個(gè)瓣工作日內(nèi)一次付凹清地價(jià)款。擺涉及交易標(biāo)的物拔轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)阿中，依法屬轉(zhuǎn)讓壩方應(yīng)交納的均由耙甲方承擔(dān)；依法瓣屬受讓方應(yīng)交納瓣的由乙方承擔(dān)。擺如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)襖定需要公證的，盎公證費(fèi)用甲乙雙疤方各承擔(dān)50%

40、凹。扳1.2 地價(jià)范骯圍愛(ài)經(jīng)測(cè)算，本地塊凹的正常地價(jià)范圍鞍應(yīng)在熬749318澳7416萬(wàn)伴元人民幣之間，瓣其中市場(chǎng)正常價(jià)挨位點(diǎn)應(yīng)在八80913萬(wàn)礙元，扣除土地轉(zhuǎn)翱讓契稅3，則澳得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍哀應(yīng)在72749靶84870萬(wàn)捌元人民幣之間，叭市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)捌位點(diǎn)在7855靶7萬(wàn)元人民幣。敗對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn)敗80913萬(wàn)元艾，則得相應(yīng)樓面辦地價(jià)為6339案元哎/啊平方米邦.鞍1.3 地塊投絆資價(jià)值拌對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范隘圍，測(cè)得相應(yīng)的吧投資財(cái)務(wù)效果指扒標(biāo)如表11所伴示。稗綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在芭749318頒0913萬(wàn)元人啊民幣之間時(shí)，屬跋于投資安全區(qū)；岸當(dāng)?shù)匕莾r(jià)在80913啊87416萬(wàn)班元人民幣之間時(shí)敖，即進(jìn)入

41、投資風(fēng)斑險(xiǎn)區(qū)；超過(guò)87襖416萬(wàn)元后，辦將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)安,投資者需慎重扒考慮。罷表11 宗地懊投資財(cái)務(wù)效果指按標(biāo)扳項(xiàng)目拔地價(jià)為7493捌1萬(wàn)元氨地價(jià)為8091凹3萬(wàn)元稗地價(jià)為8741敖6萬(wàn)元柏投資利潤(rùn)率（埃）八25扳20襖15疤稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元叭）背24050阿20042敖15684挨內(nèi)部收益率（I哀RR）（%壩）昂20.08辦16.24胺12.48愛(ài)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（F安NPV）（萬(wàn)元爸）伴20760矮15221拌9199.87辦投資回收期（靜唉態(tài)）（年）壩2.95百3.0捌3.12八投資回收期（動(dòng)斑態(tài)）（年）搬3.1胺3.2埃3.4佰2.0 研究方傲法稗2.1 剩余法案求地價(jià)百運(yùn)用剩余法來(lái)確凹定宗

42、地的最高限笆價(jià)，其基本思路案為：罷地價(jià)= 房地產(chǎn)捌建成價(jià)格（建按筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)癌租售費(fèi)用稅費(fèi)般）利潤(rùn)頒該方法的操作程埃序如下：壩研究待估宗地的阿基本情況敖選擇最佳開發(fā)利頒用方式扮估算開發(fā)后的房凹地產(chǎn)價(jià)格稗估計(jì)建筑費(fèi)、專叭業(yè)費(fèi)、利息、稅翱費(fèi)、租售拌費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)皚得的利潤(rùn)求地價(jià)捌2.2 運(yùn)用敗建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)辦價(jià)方法與參數(shù)斑進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)礙評(píng)價(jià)叭建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)靶評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)懊層次，即：全部皚投資的財(cái)務(wù)效果搬評(píng)價(jià)和自有（權(quán)捌益）資金的財(cái)務(wù)半效果評(píng)價(jià)。瓣 頒全部投資的財(cái)務(wù)背效果評(píng)價(jià)骯，即排除財(cái)務(wù)條耙件的影響，將全皚部資金（包括全拜部借貸資金和權(quán)巴益資金）作為計(jì)敖算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)襖目的盈利能力。爸由于它不考

43、慮投吧資資金的來(lái)源構(gòu)按成，以及借貸還阿本付息和所得稅稗的問(wèn)題，所以它哀實(shí)際上是一種簡(jiǎn)版化了的、投資項(xiàng)壩目敖“稗息、稅前叭”拜的盈利能力分析擺，借此可以在各扒個(gè)投資項(xiàng)目或方絆案間建立相互比熬較的共同基礎(chǔ)，半以便考察項(xiàng)目是敗否有投資的價(jià)值叭，在分析是否可扒行的同時(shí)，進(jìn)行胺方案的選優(yōu)。哀 鞍自有（權(quán)益）資哀金的財(cái)務(wù)效果評(píng)埃價(jià)襖，即從企業(yè)的角哎度出發(fā)，分析包般括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)翱的兩類因素對(duì)項(xiàng)愛(ài)目的影響，以企案業(yè)投入的權(quán)益資襖金為計(jì)算基礎(chǔ)，愛(ài)而所謂考察企業(yè)靶投入所投入的權(quán)搬益資金的盈利能藹力，實(shí)際上是對(duì)澳項(xiàng)目息、稅后的艾盈利能力的分析頒。同時(shí)，還考察版企業(yè)的生存能力巴、償債能力、利艾潤(rùn)及其分配，以傲及各方

44、投資者的傲盈利能力等。柏 在本宗藹地評(píng)估報(bào)告中，巴選用全部投資的壩財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法安，分析該地塊的啊投資盈利能力唉安通過(guò)全部投資的敖現(xiàn)金流量表，得哀出項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益般率（FIRR）板、投資回收期（扒P罷t佰）、財(cái)務(wù)內(nèi)部?jī)纛C現(xiàn)值（FNPV邦）以及投資利潤(rùn)瓣率等指標(biāo)。由此矮來(lái)判斷該宗地投扮資在財(cái)務(wù)上的可搬行性。安2.3 研究依唉據(jù)靶香蜜湖B303暗-0041宗地辦規(guī)劃指標(biāo)斑國(guó)務(wù)院發(fā)展研究柏中心數(shù)據(jù)庫(kù)靶廣東省房地產(chǎn)暗統(tǒng)計(jì)年鑒安廣東省房地產(chǎn)開頒發(fā)各類管理費(fèi)用搬標(biāo)準(zhǔn)昂中國(guó)人民銀行存盎、貸款利率佰廣東統(tǒng)計(jì)年鑒爸搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)礙中國(guó)人民銀行1伴21號(hào)文件熬廣州市建安工程靶定預(yù)、決算定額癌3.0 宗地最礙佳利用方

45、式構(gòu)思愛(ài)根據(jù)該宗地位于罷深圳市福田區(qū)香佰蜜湖地段、且建翱筑容積率哀吧1.4，可以確襖定，該地塊要想愛(ài)獲得最大收益，挨就必須按高尚住拜宅區(qū)規(guī)劃，定位礙于高端客戶，確班保以優(yōu)美的景觀氨環(huán)境和國(guó)際性的巴配套設(shè)施來(lái)贏得案市場(chǎng)。翱3.1 宗地總爸體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)岸 總基底襖面積 9354扮4埃板22邦20580 m挨2扮，用地平衡表及襖項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指辦標(biāo)分別見(jiàn)表3艾1和表32。高層住宅挨總建筑面積 1襖27650伴絆0.85疤108佰,絆503 捌m案2拔住宅規(guī)劃為12按0180 m氨2 敗/奧戶，平均每套面芭積為稗150 m按2巴 啊左右,規(guī)劃戶數(shù)跋720戶。計(jì)劃辦規(guī)劃為121艾4棟11層住宅盎（其中首

46、層架空奧綠化），住宅總奧基底面積計(jì)氨11050 m埃2疤 斑。別墅扳總建筑面積 1盎27560八伴0.15板19稗,敖148 暗m稗2凹 班別墅規(guī)劃為25骯0350 m吧2 柏/哎棟，平均每棟面柏積為翱300 m骯2哀 百，占地面積計(jì)壩120 m耙2捌，規(guī)劃總棟數(shù)為鞍64棟?？傆?jì)占伴地面積為 64靶 跋耙120=稗7680 m佰2稗 扳 爸 敗公建配套藹幼兒園搬3000 m班2吧 疤，按兩層考慮，懊其占地計(jì)爸1500 m胺2阿 白，辦社區(qū)管理中心 白300 m壩2瓣 耙，垃圾站佰50 m疤2吧 板，均按一層考慮隘，占地計(jì)耙350 m斑2岸 班。停車位辦基于該地塊未來(lái)拌將規(guī)劃建設(shè)成深般圳的豪宅區(qū)

47、，故癌應(yīng)至少考慮每戶伴一個(gè)車位（不含敗別墅用戶車位）按，建議車庫(kù)集中骯設(shè)置，規(guī)劃72拔0個(gè)車位，每個(gè)瓣車位按辦35平方米唉考慮，車庫(kù)規(guī)劃埃面積位為 埃720阿埃35氨25200 m搬2唉 絆。伴 藹園林、綠化及道吧路扮 挨為體現(xiàn)高尚住宅啊區(qū)的品味感，建按議該住宅區(qū)的綠班地覆蓋率不低于霸65，可考慮笆將高層建筑的首懊層架空綠化。則拜 綠地面皚積為 9354斑4稗案0.65擺敖m柏2盎昂60803 m哎2斑道路規(guī)劃占地面暗積為 935疤44靶白0.15般14031 m氨2背表31 案 用地平衡表靶項(xiàng)目阿用地面積（澳m2 哀）哀所占比重巴(%)耙人均面積（斑m2 /阿人）叭備注般規(guī)劃總用地皚9354

48、4啊辦34.09版隘一、居住用地拌18730矮20埃懊霸高層住宅用地藹11050耙11.81跋鞍首層架空綠化爸低層住宅用地阿7680敗8.21芭氨哀公建用地靶1850稗1.98哎擺板道路用地扳14032霸15霸哀扮公共綠地盎60803岸65拔22.15藹八二、其他用地柏9176笆伴凹背表32 礙項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)拌濟(jì)指標(biāo)頒項(xiàng)目凹數(shù)量捌單位澳總戶數(shù)板784扳戶版居住人口唉2744暗人昂總建筑面積奧156200骯M按2傲 啊1.安高層住宅建筑面辦積敖108503捌M暗2昂2.疤低層住宅建筑面辦積般19148捌M哎2叭3.邦公建配套建筑面霸積般3350骯M藹2瓣4.靶地下車庫(kù)建筑面瓣積百25200奧M按

49、2絆車位數(shù)搬720稗個(gè)阿人口密度壩293愛(ài)人頒/啊公頃版綠化率安65敗案容積率伴1.4背吧3.2 最佳開搬發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)氨建議分期滾動(dòng)開熬發(fā)，首期開發(fā)別白墅及整個(gè)住宅區(qū)翱的配套規(guī)劃建設(shè)礙，通過(guò)別墅的市頒場(chǎng)推廣來(lái)打造項(xiàng)澳目的品牌，提升佰項(xiàng)目的品位，從擺而帶動(dòng)其后的高哀層銷售。板計(jì)劃整個(gè)地塊的癌開發(fā)建設(shè)周期為唉30個(gè)月，銷售搬周期為24個(gè)月隘。其中可行性研襖究及規(guī)劃報(bào)批等八前期準(zhǔn)備階段為邦6個(gè)月，宗地競(jìng)暗買后18個(gè)月時(shí)板推出首期別墅，哎高層住宅分兩期阿推出，計(jì)劃至4阿2個(gè)月時(shí)完成全斑部銷售。佰與此對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目唉投資與融資計(jì)劃伴如下表33所佰示.八表33 癌 項(xiàng)目投資與融伴資計(jì)劃表壩序號(hào)爸項(xiàng)目挨建設(shè)經(jīng)

50、營(yíng)期骯合計(jì)翱1壩埃6扮7愛(ài)翱12氨13奧巴18壩19捌藹24邦25按翱30懊31翱拔36伴37瓣白42骯1背投資總額扮靶懊安氨伴矮罷按1.1疤建設(shè)投資耙爸把埃拔霸版芭氨1.1.1班土地成本佰俺80913.8白6 般吧昂凹靶鞍背1.1.2藹前期工程費(fèi)翱百755.00 霸393.00 叭斑佰爸凹吧1.1.3哀建安成本費(fèi)俺34000.7澳0 皚巴2913.70拜 八11113.0敖0 斑11802.0搬0 芭8172.00班 柏吧按1.1.5氨基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)跋2292.56敖 百扮八1145.78巴 芭687.47 暗459.31 奧俺絆1.1.6絆公建配套費(fèi)稗1185.16八 拌氨474.06 癌35

51、5.55 柏355.55 擺案澳矮1.1.7哀不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)辦3589.58辦 班897.39 稗538.44 傲430.75 隘430.75 罷430.75 白430.75 氨430.75 襖1.1.8案管理費(fèi)艾3590.00奧 絆512.80 芭512.80 半512.80 八512.80 邦512.80 邦512.80 罷512.80 笆1.1.9跋銷售費(fèi)用啊5384.36翱 埃版靶807.65 啊1076.87敖 辦1615.31斑 安1346.09敗 吧538.44 敗1.1.10瓣利息費(fèi)用拜敗哎唉拜疤拜拔按1.2凹流動(dòng)資金敗0.00 按0.00 霸0.00 敗0.00 隘0.00 骯0

52、.00 捌0.00 捌0.00 疤2敖資金籌措拔班敗笆跋骯爸傲懊2.1疤自有資金氨壩氨笆隘斑瓣拌拌2.2邦借款扳搬敗白藹敖柏暗把2.3霸銷售收入再投入岸敗辦襖敖辦背八耙說(shuō)明：因利息費(fèi)襖用取決于投標(biāo)公擺司的融資結(jié)構(gòu)，巴而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)盎劣又取決于公司搬在資本市場(chǎng)的能稗力高低。該宗地隘地價(jià)需在成交后敗5日內(nèi)一次繳清案，故對(duì)競(jìng)投人的跋資金壓力很大。襖可以考慮競(jìng)得土靶地后全部建設(shè)缺凹口資金從銀行借氨貸。因?yàn)轫?xiàng)目的頒融資結(jié)構(gòu)不明，版且項(xiàng)目全部投資跋的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與盎融資結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)，搬故此表中的利息笆費(fèi)用計(jì)算和資金鞍籌措計(jì)劃都暫沒(méi)澳計(jì)算。阿4.0 宗地地柏價(jià)測(cè)算板4.1 地價(jià)之把外的成本測(cè)算扳參考目前建筑市盎場(chǎng)

53、及房地產(chǎn)開發(fā)罷市場(chǎng)的基本行情岸，估算出該宗地稗開發(fā)項(xiàng)目的總成壩本費(fèi)用為686哀51.43萬(wàn)元瓣。具體測(cè)算詳見(jiàn)百附表1。 按4.2 銷售收叭入測(cè)算百參考目前香蜜湖百地段的住宅市場(chǎng)斑行情，高層為1扳1000元巴/挨 m搬2八，低層為220拔00元瓣/胺 m佰2背, 巴停車位（為便于笆計(jì)算，全部按銷罷售考慮）為25氨0000元般/隘個(gè)，則測(cè)算出總白銷售收入為 1皚79478.3爸5萬(wàn)元。具體測(cè)八算詳見(jiàn)附表1。伴4.3 地價(jià)成愛(ài)本測(cè)算安 根據(jù)目前國(guó)埃內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投芭資回報(bào)基本現(xiàn)狀罷，并綜合考慮深岸圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的八競(jìng)爭(zhēng)程度，取定白開發(fā)商投資該宗伴地的可承受回報(bào)絆率極限為15伴，正常期望投資藹回報(bào)率為20

54、扳，市場(chǎng)投資回報(bào)百率的上限為25藹。百則該宗地的地價(jià)案范圍為7429哀187416凹 萬(wàn)元，正常市扒場(chǎng)期望地價(jià)為8斑0913萬(wàn)元。搬扣除宗地轉(zhuǎn)讓契澳稅3，則得該罷宗地的競(jìng)投報(bào)價(jià)岸范圍為案727498般4970萬(wàn)元，佰正常市場(chǎng)水平競(jìng)鞍投報(bào)價(jià)為785柏57萬(wàn)元斑。具體測(cè)算詳見(jiàn)鞍附表1。瓣5.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)辦評(píng)價(jià)挨由于香蜜湖B3唉030041靶宗地的最終中標(biāo)靶地價(jià)尚處于預(yù)測(cè)八階段，因此選取熬該地塊的市場(chǎng)期矮望價(jià)作為計(jì)算基哎礎(chǔ)，來(lái)測(cè)算該宗拜地的投資價(jià)值。霸5.1 項(xiàng)目盈敗利能力分析稗5.1.1唉 稅金計(jì)算（見(jiàn)伴表51）扒因?yàn)槭灼诎l(fā)售計(jì)班劃在宗地接手后藹第18個(gè)月時(shí)，霸故前一年半內(nèi)無(wú)礙銷售收入。而岸土地增值

55、稅八是柏按照納稅人轉(zhuǎn)讓芭房地產(chǎn)所取得的皚增值額和稅法規(guī)阿定的4級(jí)超霸額罷累進(jìn)稅率唉來(lái)計(jì)算征收的翱，增值額是納稅壩人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所啊取得的收入減除盎稅法規(guī)定扣除項(xiàng)擺目金額后的余額澳。奧根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)耙的一般收益水平澳，土地增值稅應(yīng)盎繳額基本在銷售稗收入的1左右扳。艾5.1.2壩 損益表（見(jiàn)表白52）捌由損益表可以看八出，公司在第一隘年內(nèi)利潤(rùn)為負(fù)，背這主要是因?yàn)橹О焊毒揞~地價(jià)所致扒。第二、三年內(nèi)芭盡管有利潤(rùn)，但唉仍不足以彌補(bǔ)第爸一年的虧算。直胺到最后一年才發(fā)哎生所得稅的繳交挨。礙5.1.3佰 宗地現(xiàn)金流量矮表與動(dòng)態(tài)盈利分?jǐn)[析（見(jiàn)表53挨）柏由現(xiàn)金流量表和礙動(dòng)態(tài)盈利分析可鞍以看出，項(xiàng)目的啊累計(jì)凈現(xiàn)金流

56、和百累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流敖由負(fù)變正均要發(fā)辦生在最后一個(gè)年胺度。但項(xiàng)目的內(nèi)拔部收益率為16搬.24，凈現(xiàn)擺值為15221艾萬(wàn)元，均處于較霸高水平。原因在安于地價(jià)要在中標(biāo)藹后一次繳交完畢爸，造成巨額現(xiàn)金吧流流出，而項(xiàng)目笆的開發(fā)建設(shè)、銷氨售要滯后一段時(shí)鞍間，不過(guò)該宗地霸規(guī)劃建筑面積不阿大，建設(shè)周期相奧對(duì)較短，故投資半回收期指標(biāo)也較八為理想。奧相應(yīng)的地價(jià)在7俺4291萬(wàn)元和唉87416萬(wàn)元愛(ài)時(shí)的投資回報(bào)指岸標(biāo)如表54所皚示。哀 頒 翱 藹 表51 安 銷售稅金及附敗加表 半 霸 翱 笆（單位：萬(wàn)元）扒芭板建設(shè)經(jīng)營(yíng)期凹合計(jì)矮序號(hào)白項(xiàng)目埃1癌艾6翱7拔矮12拔13拔翱18拜19八巴24襖25唉挨30奧31靶安3

57、6岸37斑班42澳1白銷售收入搬愛(ài)安翱42125.6斑0 懊41205.8奧3 扒54941.1藹0 唉41205.8爸3 啊179478.八36 昂2拔銷售稅金及附加爸俺暗隘2624.42白 板2567.12翱 拌3422.83跋 矮2567.12瓣 板11181.5暗0 澳2.1八營(yíng)業(yè)稅盎傲白安2106.28奧 凹2060.29辦 背2747.06跋 矮2060.29艾 挨8973.92澳 哀2.2邦城市維護(hù)建設(shè)稅笆翱拌埃147.44 佰144.22 拔192.29 八144.22 跋628.17 岸2.3案教育費(fèi)附加辦拔昂頒63.19 按61.81 愛(ài)82.41 拔61.81 爸269.

58、22 半2.4凹防洪工程維護(hù)費(fèi)霸般跋癌75.83 把74.17 昂98.89 壩74.17 暗323.06 八2.5挨交易管理費(fèi)半搬叭伴210.63 傲206.03 敗274.71 凹206.03 扳897.39 柏2.6絆印花稅班扳奧藹21.06 岸20.60 翱27.47 埃20.60 擺89.74 佰3邦土地增值稅巴稗癌佰421.26 盎412.06 爸549.41 班412.06 奧1794.78班 疤 絆 邦 佰 搬 表叭 澳52襖 唉損益表矮 敖 安 挨 岸 瓣（奧單位：萬(wàn)元）搬序號(hào)奧項(xiàng)目芭合計(jì)案1俺扳12巴13笆伴24柏25愛(ài)扒36佰36跋拜42辦1疤銷售收入岸179478.傲3

59、6 埃0.00斑42125.6笆0拜96146.9氨3骯41205.8矮3壩2胺總成本費(fèi)用愛(ài)149565.俺29 斑89962.2搬3鞍33906.5矮7暗21520.9吧4盎4175.55絆3隘利潤(rùn)總額阿29913.0矮7 捌-89962.敗23擺8219.03懊74625.9隘9班37030.2骯8百4疤所得稅盎9871.31暗 柏0.00瓣0.00阿0.00阿9871.31氨5白稅后利潤(rùn)伴20041.7柏6 霸0.00壩0.00胺0.00爸20041.7翱6熬6巴盈余公積金唉2004.18巴 捌0.00把0.00跋0.00安2004.18艾7阿可分配利潤(rùn)骯18037.5稗8 捌0.00跋

60、0.00柏0.00扳18037.5啊8凹表53 宗癌地現(xiàn)金流量表與敖動(dòng)態(tài)盈利分析 斑 巴 （單艾位：萬(wàn)元）巴序號(hào)白項(xiàng)目拌建設(shè)經(jīng)營(yíng)期氨1皚捌12挨13扒隘24岸25暗壩36芭37翱捌42皚1挨現(xiàn)金流入班0.00 佰42125.6板0 俺96146.9擺3 爸41205.8半3 癌1.1疤銷售收入伴0.00 百42125.6俺0 癌96146.9擺3 伴41205.8啊3 搬1.2唉其他現(xiàn)金流入跋0.00 扒0.00 鞍0.00 岸0.00 敖2翱現(xiàn)金流出懊87911.0拔5 昂32276.6絆5 爸20431.2辦3 骯4461.17壩 安2.1懊建設(shè)投資扳87911.0稗5 皚29230.9暗