一個(gè)公式把容積率做到極限

1、對于一塊方正的地塊，只考慮南北向，當(dāng)住宅呈現(xiàn)如左圖的排列時(shí)容積率達(dá)到最大（用 足南北向長度且正好滿足日照間距）此時(shí)，該地塊的容積率計(jì)算公式:SaS地a*b*x 1)n-a*b*xX地塊內(nèi)住宅排a地塊寬E/樓寬b住宅進(jìn)深m樓間距r當(dāng)?shù)厝照障禂?shù)n住宅層數(shù)h住宅層高微信號(hào);dichanadCm 二 rn*h 1 1=1 r*h，xn + b (x-1)當(dāng)?shù)貕K足夠大,x x-1* 1 I =1 r-hiZ + 匚：=-:dicriciri3假定地塊內(nèi)部各樓座層數(shù)一致二：影響i的因素分析1 _L . “h n +B-由此公式可以看出】提高i的常用手段：就言號(hào)匕心血織增大n增加層數(shù)。增加容積率最直接的方法

2、就是增加建筑層數(shù)，后面我們會(huì)研究兩者之間的關(guān) 系。減少r降低日照系數(shù)。這是容積率地域差異的根本原因，相同的地塊，南方城市可以實(shí)現(xiàn)更高 的開發(fā)強(qiáng)度；對于一個(gè)城市而言，r是定值，這時(shí)可以通過旋轉(zhuǎn)樓體、增加塔樓的方式 折減r,進(jìn)而提高容積率。減少h壓縮層高。通過壓縮層高來降低總樓高；通過住宅頂層北退臺(tái)也可以達(dá)到降低有效遮擋 高度的效果，從而提高容積率。增大b增大進(jìn)深。北方地區(qū)受節(jié)能因素制約，進(jìn)深過大會(huì)影響住宅舒適度，南方地區(qū)靈活性更 大，可以通過豐富形體變化、設(shè)置天井等方式增加建筑的進(jìn)深。3：提高容積率的常用手J旋轉(zhuǎn)建筑，日照系數(shù)得到折減不同方位間距折減系數(shù)（表中方位為正南向偏東、偏西的方位角）方位

3、0T5 *15-30*3Q 5 545 -60 T60折最系數(shù)1.0/0.9 0.8 LJj0.9 LJ0,9siJ以北京地區(qū)為例，板樓r取1.6，塔樓r可以取1.11.2。.研究層容積n 141.6761.92122.33182.47262.53對于一個(gè)確定的項(xiàng)目，r為定值，h與b可變范圍有限。以某北方城市為例，r=1.5, h取3m， b取13m，則可以看出，對于北方城市的板樓住區(qū): 當(dāng)n較小時(shí)，n的改變對i的影響較大；當(dāng)n較大時(shí)，n的改變對i的影響較 ?。划?dāng)n趨近于無窮大時(shí)，i趨近于極限2.9。亦可以看到，高層物業(yè)對容積率不敏感，低層物業(yè)對容積率較敏感。通常情況下項(xiàng)目容積率都一定低于我們

4、的極限計(jì)算公式，降低容積率的影響因素包括：*地塊退線要求（硬性）建筑范圍控制線通常還要退建筑紅線*住宅間距要求（硬性）符合基本的建筑長度限制；留出消防通道、衛(wèi)生間距等空間*社區(qū)公共空間（彈性）雖然對提升容積率沒有貢獻(xiàn)，但與社區(qū)外部空間舒適度直接相關(guān)，低密度物業(yè)尤其突出*地塊條件限制（彈性）地塊不規(guī)則，或受地質(zhì)、地形條件限制，影響地快利用效率那么現(xiàn)實(shí)中為什么有些項(xiàng)目的容積率可以超過2.9很多呢？東、西向住宅的大量出現(xiàn)高層塔樓大量出現(xiàn)項(xiàng)目中有商業(yè)、辦公、公寓等其他非住宅性質(zhì)的物業(yè)出現(xiàn)地塊較小，比如一、兩棟樓的項(xiàng)目，利用地塊北邊界實(shí)現(xiàn)層數(shù)突破住宅設(shè)計(jì)中的節(jié)地（提高容積:住宅單體設(shè)計(jì):已傲倚號(hào)：lic

5、hcinS60*增加層數(shù)（增加n，超過8層后，容積率提升不明顯）*降低層高（減少h）鼻北退臺(tái)或斜屋面（減少h）鬢加大進(jìn)深（增加b）住宅群體規(guī)劃:徵i言號(hào)：clichcinoO來適當(dāng)布置東西向住宅，讓房屋日照間距用地有部分重疊；來適當(dāng)布置高層塔式住宅親建筑旋轉(zhuǎn)適當(dāng)偏角，折減日照系數(shù)；親在城市道路南側(cè)布置高層，把日照間距用地納入道路用地;來合理確定住宅排數(shù)和高度，用足地塊南北向長度6.產(chǎn)品形式與容積率對應(yīng)關(guān)系經(jīng)驗(yàn)取值|產(chǎn)品形式層數(shù)小區(qū)容積率獨(dú)立別墅3層以內(nèi)0.3雙拼3層以內(nèi)0.40.5礎(chǔ)E3層以內(nèi)。6。.8sin3M層0.8-1.0花園洋房45層L0 L2多層6* 7層1.2-2.0小局層811層

6、L62.2中昂層12-18 層228隔層19-33層7.容積率與社區(qū)意向的實(shí)戰(zhàn):案例：項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)地塊現(xiàn)狀：地塊呈較規(guī)則的四邊形，地勢比較平坦根據(jù)項(xiàng)目容積率和占地規(guī)模，通?？赡艹霈F(xiàn)三種產(chǎn)品形式的組合方式根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件以及客戶目標(biāo)，通過項(xiàng)目研究可以看到在容積率不大于2.5的情況下，一般可能出現(xiàn)的產(chǎn)品形式有以下幾種：純高層（小高層）或純多層社區(qū)容積率2.5小高層+多層混合社區(qū)I 高層（小高辰尹能密度類另怪典型案例產(chǎn)品比例指標(biāo)列表容積率在1.1以下的項(xiàng)目，高層占地比例較低，整體社區(qū)低密度居住氛圍強(qiáng)烈, 高層起到點(diǎn)綴、陪襯的作用容積率在1.11.5的項(xiàng)目，高層占地比例約為三成，整體社區(qū)空間低

7、密度物業(yè) 與高層物業(yè)各成氣候，壁壘分明容積率超過1.5的項(xiàng)目，高層占地比例接近一半，高層物業(yè)對社區(qū)整體空間的控制作用明顯增強(qiáng)，低密度氛圍僅限局部更多案例顯示，當(dāng)容積率在1.52.5區(qū)間時(shí)，社區(qū)的整體空間感覺不會(huì)有質(zhì)的變化，呈現(xiàn)“高低混搭”的空間意向當(dāng)降低容積率時(shí)，企業(yè)經(jīng)營收益出現(xiàn)下降，同時(shí)并未給社區(qū)整體居住環(huán)境帶來顯著提升，因此建議不降低容積率容積率35:容根率L5類別SM(iO里價(jià) (jl/itOCh兀）銷售收入105000as210000350073500類捕霎700004500m。開發(fā)成本67200土胞費(fèi)用2 IQS7as/s14700律安工程螢2SQODO107S皿0。MffiSffl

8、2SQQ0CBg22衲毛利潤37800毛利率36%類別數(shù)星（mQ卒價(jià)金蟹-1Ch兀）銷售收入630001260003跑44100類房墅420004SOOIS 900開發(fā)46200土JMfflziom7QS/h14700建查工程疆U80Q0107S18Q6Q其他疆用168000SOO13440毛利潤A _ _4rr二二匚=L - a16800 LttbiJ-w .tlJ毛利率二：r ,匚 n-25.7%隨著容積率的上升，高層建面比例迅速上升，上升速率要遠(yuǎn)大于其占地比兩 *15療當(dāng)容積率上升至1.4時(shí)，高層建面比迅速上升至70%左右，隨著容積率繼續(xù)上升，高層 建面比在70-80%間緩慢變化高層占地

9、比則隨著容積率的增加，勻速上升10 0%通過案例研究，確定產(chǎn)品比例構(gòu)成與社區(qū)空間性質(zhì)規(guī)律的結(jié)論*當(dāng)容積率在1.5-2.5之間移動(dòng)時(shí)，社區(qū)空間感受不會(huì)有明顯改變*通過經(jīng)濟(jì)測算可知，在長沙市場中，項(xiàng)目總利潤額與容積率呈線性關(guān)系變化，本項(xiàng)目 容積率在2.5時(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最高利潤盡量維持項(xiàng)目2.5的容積率，如在設(shè) 計(jì)過程中需表達(dá)更明確的規(guī)劃意向，可適當(dāng)降低容積率。,虛信號(hào):dichcn360通過案例研究，可以發(fā)現(xiàn)“高低混搭”的中密度社區(qū)整體規(guī)劃布局存在以下規(guī)律：1、高層界定區(qū)域，圍合社區(qū)，強(qiáng)化內(nèi)部空間的領(lǐng)域感和私密性，對低密度物業(yè)環(huán)境提 供支持2、高低兩種物業(yè)形式的產(chǎn)品相對集中布置，形成各自獨(dú)立的組團(tuán)空

10、間3、集約利用土地，形成集中、規(guī)?；纳鐓^(qū)開放空間，作為高低物業(yè)的分隔與過渡， 柔化建筑形式差異，提升社區(qū)空間質(zhì)量4、在以上三條的基礎(chǔ)上，社區(qū)規(guī)劃還往往追求較強(qiáng)的“形式感”，形成富有特色的社 區(qū)形象，產(chǎn)生市場沖擊力高層界定區(qū)域，圍合社區(qū)，強(qiáng)化內(nèi)部空間的領(lǐng)域感和私密性高層成為低密度組團(tuán)的外部屏障，并且能夠形成連續(xù)的展示面高低兩種物業(yè)形式的產(chǎn)品相對集中布置，形成各自獨(dú)立的組團(tuán)空間不同物業(yè)形式各自形成完整的組團(tuán)，保證了低密度社區(qū)居住氛圍勻質(zhì)化集中、規(guī)?；纳鐓^(qū)開放空間，作為高低物業(yè)的分隔與過渡，柔化建筑形式差異景觀水系自然地將高層與聯(lián)排居住區(qū)分開，廊橋設(shè)計(jì)既豐富了景觀，又建立了聯(lián)系“形式感”的規(guī)劃給人以強(qiáng)烈的視覺沖擊和空間體驗(yàn)強(qiáng)化社區(qū)規(guī)劃“形式感”的常見手段：A、追求強(qiáng)烈和極致化的空間對比B、經(jīng)營“軸線”C