案例研究-商業(yè)綜合體萬科武漢項(xiàng)目考察報(bào)告nxpowerlitee

1、武漢商業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告2012年6月考察人：祁冰、周韻、陳易光、王東目 錄一、武漢商業(yè)總體概況二、典型項(xiàng)目分享：萬達(dá)漢街專題武漢天地專題積玉橋萬達(dá)&菱角湖萬達(dá)三、借鑒與參考總結(jié)（對壹海城等）武漢概況1.1九省通衢的武漢市是中國中部地區(qū)特大中心城市，是中部崛起的核心力量南寧為中心的北部灣經(jīng)濟(jì)圈廣、深、港珠三角城市圈上海為中心的長三角城市圈武漢，中國中部特大中心城市北京為中心的渤海城市圈武漢九省通衢，中國幾何中心城市全國商業(yè)最發(fā)達(dá)，商業(yè)消費(fèi)最尖端城市之一常住人口達(dá)1000萬，流動人口近400萬人均GDP及GDP排名全國十強(qiáng)城市綜合實(shí)力強(qiáng)，二線城市的領(lǐng)頭羊城市居民投資力強(qiáng)，商用物業(yè)銷售單價(jià)屢創(chuàng)新高 武

2、漢市交通區(qū)位優(yōu)勢顯著，有黃金軌道京廣線、內(nèi)陸第一長江水運(yùn)航道及京珠、滬蓉高速等國內(nèi)一級運(yùn)輸通道。 天河機(jī)場是華中地區(qū)最大的航空港，年吞吐量1200萬/人次，僅次于北京、上海、廣州位居全國第四；新建成的武漢火車站開通直達(dá)深圳的高鐵，4小時(shí)超快動力拉近與珠三角的親密距離；建設(shè)中的陽邏深水港、漢口北列車編組站將成為國內(nèi)最大的內(nèi)陸深水港和亞洲最大的列車編組站。全國GDP排名第十僅有的三個(gè)中部城市之一武漢概況1.1武漢市作為千萬級人口消費(fèi)市場，消費(fèi)力極其旺盛全國消費(fèi)品零售總額排名第六省會城市排名第二，僅次于廣州2007年武漢人均消費(fèi)性支出破萬，LV強(qiáng)勢進(jìn)駐武漢；2011年已達(dá)到17141元，進(jìn)駐武漢的奢

3、侈品牌有Gucci、LV、Chanel、Herms、等近百家國際一線品牌和國內(nèi)一線品牌商家2000年2007年2011年600080001000012000140001600018000武漢歷年人均消費(fèi)性支出武漢市2011年奢侈品零售總額超過60億元，漲幅位居第一，達(dá)到50%，繼續(xù)保持全國第五的位置中部六省2010年人均GDP中部六省 No:1連續(xù)三年穩(wěn)坐中部六省第一的排名武漢概況1.1住宅板塊政策未放松，武漢市商鋪投資火熱武漢市2011年商鋪去化面積達(dá)87.2萬方，市內(nèi)核心區(qū)域商鋪均價(jià)超過2萬元/國內(nèi)二線城市快時(shí)尚零售商集中度排名第七國內(nèi)二線城市大型賣場集中度排名第四高低高低1.1漢口三環(huán)線

4、武昌文化植被豐厚高校云集有教育基地的美譽(yù)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地歷史商業(yè)老區(qū)現(xiàn)代金融港第三產(chǎn)業(yè)極為發(fā)達(dá)長江江漢沙湖東湖二環(huán)線中心商業(yè)區(qū)江漢路漢正街武廣鐘家村王家灣中南徐東市級商業(yè)中心內(nèi)環(huán)線漢陽司門口光谷唐家墩市級商業(yè)副中心街道口漢陽歷史文化名鎮(zhèn)宗教、旅游東風(fēng)汽車城、工業(yè)基地武漢概況武漢隨著城市化進(jìn)程的加快，武漢呈多核模式發(fā)展，商圈分散，各自為陣，主要核心商圈集中在漢口武漢概況1.1武廣商圈江漢路商圈漢正街商圈商業(yè)形態(tài)消費(fèi)群體商圈優(yōu)勢發(fā)展趨勢以傳統(tǒng)百貨為主，輔以超市、餐飲省內(nèi)消費(fèi)人群及本地家庭型消費(fèi)為主武漢傳統(tǒng)商業(yè)聚集地，地段優(yōu)勢明顯。品牌優(yōu)勢突出，知名度較高隨著國際廣場的開業(yè)，將帶動商圈的提檔升級，并

5、呈多樣性、多元化發(fā)展，業(yè)態(tài)組合更加豐富及合理化以時(shí)尚百貨、商業(yè)步行街、品牌超市、時(shí)尚運(yùn)動賣場為主旅游人群和時(shí)尚年輕消費(fèi)人群商圈可達(dá)性較好，知名度較高。具有一定人文景觀優(yōu)勢，業(yè)態(tài)組合齊全，時(shí)尚性消費(fèi)吸引力較強(qiáng)伴隨著商圈內(nèi)新興項(xiàng)目的不斷建成與新品牌的引進(jìn)，商圈檔次不斷提升，商業(yè)進(jìn)一步的升級換代 以專業(yè)批發(fā)賣場為主省內(nèi)及武漢城區(qū)消費(fèi)人群規(guī)模和體量優(yōu)勢，知名度較高受城市規(guī)劃限制，逐漸向城市旅游發(fā)展，整體商業(yè)形象急需升級徐東商圈中南商圈以銷品茂、中檔百貨、大型超市、中檔餐飲娛樂為主周邊居民及武昌，青山區(qū)消費(fèi)人群為主內(nèi)環(huán)交通樞紐位置，周邊住宅開發(fā)體量較大，給商業(yè)發(fā)展提供了較好基礎(chǔ)隨著商圈現(xiàn)有商業(yè)的調(diào)整與新

6、興項(xiàng)目的加入，商圈內(nèi)現(xiàn)有檔次及形象不斷提升以傳統(tǒng)百貨，家居家電賣場為輔武昌區(qū)域日常消費(fèi)人群及政務(wù)及商務(wù)消費(fèi)人群傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)，規(guī)模體量較大，可達(dá)性較好，業(yè)態(tài)的組合較為完善武昌總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，使商圈范圍不斷延伸，未來將成為武昌區(qū)商務(wù)消費(fèi)中心鐘家村商圈以時(shí)尚百貨、品牌超市為主，輔以餐飲娛樂區(qū)域消費(fèi)人群以及旅游消費(fèi)群體區(qū)域傳統(tǒng)商圈，后期潛在消費(fèi)力巨大伴隨新型購物中心的建成與投入，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)將進(jìn)一步完善及提升武漢各大商圈概況武漢地區(qū)主要大型購物中心有：武漢國際廣場、菱角湖萬達(dá)、銷品茂、金開萬達(dá)、摩爾城等；主要大型商場有：新世界中心百貨、王府井百貨、莊勝崇光百貨、群光百貨、大洋百貨光谷、漢商銀

7、座等；主要購物步行街有：江漢路步行街、武漢新天地、花園道、漢正街第一大道、光谷世界城、楚河漢街等；除此之外武漢還有一家奧特萊斯：百聯(lián)；漢口武昌漢陽武漢概況1.1司門口商圈街道口商圈光谷商圈王家灣商圈商業(yè)形態(tài)消費(fèi)群體商圈優(yōu)勢發(fā)展趨勢以潮流商業(yè)街為主區(qū)域?qū)W生與旅游消費(fèi)人群武昌傳統(tǒng)區(qū)域商圈，具有一定人文旅游特征隨著市政規(guī)劃的不斷調(diào)整與新興項(xiàng)目的不斷加入，商業(yè)街的整體形象將得到有效提升以IT專業(yè)賣場，時(shí)尚百貨為主，輔以品牌超市及餐飲娛樂時(shí)尚白領(lǐng)及學(xué)生消費(fèi)群體位于武漢市大專院校聚集區(qū)，消費(fèi)人群集中，地段優(yōu)勢明顯隨道新興項(xiàng)目不斷投建，商圈將加大品牌餐飲娛樂的規(guī)模，商圈功能將更完善以時(shí)尚百貨、品牌超市、商業(yè)

8、步行街為主區(qū)域內(nèi)高校師生，周邊居民，光谷產(chǎn)業(yè)園從業(yè)人員區(qū)域商業(yè)規(guī)劃起點(diǎn)較高，交通便利，周邊消費(fèi)力潛力巨大商圈將根據(jù)消費(fèi)力的不斷提升，商業(yè)組合不斷豐富，商圈區(qū)域輻射面放大以品牌超市、家居家電等賣場為主，輔以餐飯娛樂區(qū)域周邊消費(fèi)人群及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)人群較好的對接了硚口與沌口區(qū)域，并可有效開發(fā)三個(gè)區(qū)域消費(fèi)人群隨著區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)的不斷升級以及新興項(xiàng)目的加入，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)形態(tài)將更新?lián)Q代唐家墩商圈以品牌超市、家電賣場為主，輔以餐飲區(qū)域家庭消費(fèi)人群處于新老城區(qū)結(jié)合區(qū)域，住宅開發(fā)體量較大，消費(fèi)人群基數(shù)龐大，為商圈發(fā)展創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)伴隨片區(qū)入住率的提高及新興項(xiàng)目的加入，商圈功能不斷完善，業(yè)態(tài)組合更加合理，輻射

9、范圍不斷擴(kuò)大武漢各大商圈概況武漢地區(qū)主要大型購物中心有：武漢國際廣場、菱角湖萬達(dá)、銷品茂、金開萬達(dá)、摩爾城等；主要大型商場有：新世界中心百貨、王府井百貨、莊勝崇光百貨、群光百貨、大洋百貨光谷、漢商銀座等；主要購物步行街有：江漢路步行街、武漢新天地、花園道、漢正街第一大道、光谷世界城、楚河漢街等；除此之外武漢還有一家奧特萊斯：百聯(lián)；漢口武昌漢陽武漢概況1.1主要考察項(xiàng)目武漢天地楚河漢街萬達(dá)公館（積玉橋）菱角湖萬達(dá)萬達(dá)廣場（江漢路）K-11武漢國際廣場復(fù)地東湖國際一、武漢商業(yè)總體概況二、典型項(xiàng)目分享：萬達(dá)漢街專題武漢天地專題積玉橋萬達(dá)&菱角湖萬達(dá)三、借鑒與參考總結(jié)（對壹海城等）萬達(dá)中央文化街（又名

10、 楚河漢街 )2.1萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2.1定位：以文化為核心，兼具旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住功能的世界級文化旅游項(xiàng)目。持有的商業(yè)和酒店面積達(dá)60萬，投資500億元人民幣打造?！爸袊谝?，世界一流，業(yè)內(nèi)朝拜之地” 區(qū)域武昌環(huán)線一環(huán)內(nèi)占地面積57.77萬總建筑面積253.1萬漢街28萬萬達(dá)廣場15萬寫字樓45萬電影文化公園8萬住宅面積155萬漢秀劇場2.5萬酒店18萬容積率開發(fā)商武漢萬達(dá)東湖置業(yè)有限公司高尚居住：155萬商業(yè)娛樂：33萬【已開業(yè)漢街面積18萬，全部持有】濱湖休閑：2.6萬商務(wù)辦公：44.3萬 【已推10.5萬、均價(jià)18000元/】酒店：12.1萬環(huán)湖南路中北路沙湖路啟

11、動區(qū)區(qū)位屬性：位于中北路商務(wù)區(qū)，是“東湖、沙湖聯(lián)通工程”的核心啟動項(xiàng)目。主要功能：購物、休閑、餐飲、娛樂、居住、辦公。項(xiàng)目布局萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2.130億元投資的電影文化主題公園8萬155萬方精裝豪宅萬達(dá)廣場購物中心15萬4棟24層4棟40層甲級寫字樓45萬六星級萬達(dá)君悅酒店、六星級萬達(dá)威斯汀酒店、五星級萬達(dá)皇冠假日酒店、三星級假日快捷酒店和商務(wù)酒店18萬25 億打造的“漢秀劇場”2.5萬萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2.1 功能分布項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2.145 萬平米寫字樓群8 棟甲級寫字樓，地上面積45 萬平方米，由4棟24層及4棟40層寫

12、字樓組成。整層面積1700平方米，均價(jià)為1.7萬元/。155 萬平米武漢御水豪宅規(guī)劃四個(gè)組團(tuán)地上155 萬平方米高尚住區(qū)，打造精品豪宅。同時(shí)也配備住宅底商。預(yù)計(jì)2012年7月開盤。28 萬平米漢街楚河連通東湖、沙湖，全長2.2公里，兼具環(huán)保、旅游、休閑功能。漢街為中國最長的城市商業(yè)步行街，長1.5公里，建筑面積21萬平方米，包括文化、商業(yè)、美食、娛樂等多種業(yè)態(tài)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2.1萬達(dá)廣場旗艦店19 萬平方米漢街萬達(dá)廣場。項(xiàng)目總共4層，擁有精品百貨、超市、電玩、KTV、電影城、健身中心、數(shù)碼廣場等主力店，并匯聚眾多國際國內(nèi)一線品牌，是萬達(dá)集團(tuán)全國的一號旗艦店。項(xiàng)目

13、招商目前正在進(jìn)行中。豪華酒店集群共打造5 個(gè)酒店：六星級萬達(dá)君悅酒店、六星級萬達(dá)威斯汀酒店、五星級萬達(dá)皇冠假日酒店、三星級假日快捷酒店和商務(wù)酒店，滿足游客各種檔次的需求?？偨?8萬方，共1200間客房。漢秀劇場萬達(dá)集團(tuán)與世界一流的弗蘭克演藝公司合作，總投資25 億打造綜合演藝節(jié)目。劇場建筑由全球頂尖建筑大師馬克菲舍爾先生設(shè)計(jì)?！皾h秀”劇場建筑外形靈感來自中國傳統(tǒng)紅燈籠造型。電影文化主題公園建筑創(chuàng)意取自楚漢文化精髓“編鐘”。總座位數(shù)達(dá)到3500 座。共設(shè)有25 個(gè)影廳，囊括IMAX 巨幕廳、3D 影院、4D 影院， 5D 影院，飛行影院、體驗(yàn)影院等。同時(shí)擁有目前國內(nèi)最大球形天幕。預(yù)計(jì)2014年

14、年底開業(yè)預(yù)計(jì)2014年年底開業(yè) 目前已建至地上三層，預(yù)計(jì)2013年6月開業(yè)預(yù)計(jì)2014年開業(yè)蘇荷、鹿港小鎮(zhèn)、COSTA、文華書城、屈臣氏、GXG、ME&CITY、熱風(fēng)杜莎夫人蠟像館、萬寧、翠華餐廳、星巴克、論道生活館、正剛藝術(shù)畫廊、美承ZARA、C&A、優(yōu)衣庫、LAVAZA、GAP、WHO A U、絲芙蘭、HM十大國際潮牌引領(lǐng),其中GAP、M&S、MUJI、C&A、MORGEN, 武漢第一家店；香港名店進(jìn)駐，翠華餐廳、杜莎夫人蠟像館；除了現(xiàn)已開放的三個(gè)區(qū)外，還有奢侈品區(qū)未營業(yè)2012年6月萬達(dá)招商中心發(fā)布消息奢侈品區(qū)的國際一線品牌會達(dá)到百家以上，勢必趕超國廣萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2

15、.1個(gè)性潮流區(qū)國際時(shí)尚區(qū)品味生活區(qū)漢街業(yè)態(tài)布局入駐品牌：迪士尼、艾特里里、文華書城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小鎮(zhèn)、蘇荷、施華洛世奇、馬克華菲、巴適、黃記煌、GXG、牙買加藍(lán)咖啡、ME&CITY、駿德酒業(yè)、一茶一坐、LEE、湯臣小廚、杰之行、泡沫劇、A+入駐品牌：AS、摩根、優(yōu)衣庫、歐時(shí)力、地素、佩吉、哈根達(dá)斯、絲芙蘭、賓達(dá)咖啡、C&A、ZARA、GAP、PLORY、H&M、ONLY、Jack&Jones、PRICH、NIKE、LAVAZZA入駐品牌：星巴克、麥當(dāng)勞、漢街酒號、輝哥、周大福、蠟像館、美術(shù)館、俏立方、PH7、柏斯琴行、KARTELL、翠花餐廳、柯達(dá)、亮視點(diǎn)、聯(lián)通3G體驗(yàn)館、MOR

16、ELLATO、SECTOR、無印良品、I DO、論道生活館、四季戀、莎莎、秀玉紅茶坊、馨賞家、阿瑪施、歐尼邇、果平方2011年9月30楚河連通東沙，漢街開業(yè)品味生活區(qū)個(gè)性潮流區(qū)國際時(shí)尚區(qū)項(xiàng)目商戶組合萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2.1經(jīng)營狀況客流量周一到周五客流15萬次，周六周日客流量30萬次，節(jié)假日200萬次客源構(gòu)成社會各階層人士，外地旅客租金情況主力店如湘鄂情，杜莎夫人蠟像館等租金一般在100元/左右，一般有9個(gè)月左右免租期，其余租金在200-500元/范圍租賃情況店鋪級別店鋪代表店鋪面積租金范圍免租期主力店湘鄂情，杜莎夫人蠟像館1000-500040-80元/月6-9個(gè)月次主力店GA

17、P，H&M，ZARA140-600100-220元/月3-6個(gè)月其他店鋪都可茶飲、泡沫劇，哈根達(dá)斯.100-500180-440元/月無 項(xiàng)目商鋪不對外公開銷售，目前已經(jīng)銷售98套，成交總面積20843，累計(jì)成交金額10.22億元萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2.1J4J2J3內(nèi)街6月24日開盤，推出J2及J4段58套房源，面積段100-4000平米，主力面積段200平米，當(dāng)日銷售58套，報(bào)價(jià)50000-60000元/平米；開盤銷售率為100%；此次開盤并未對外公開開盤。僅對大客戶開盤。12月17日加推，推出J3及K3-3段43套房源，面積段100-400平米，主力面積段150平米，一次性

18、98折優(yōu)惠，當(dāng)日銷售43套，報(bào)價(jià)47000-58000元/平米；開盤銷售率為100%；此次開盤并未對外公開開盤。僅對大客戶開盤。內(nèi)街只整體招商，目前已經(jīng)滿租。漢街28萬方全長1500米停車位240個(gè)開業(yè)時(shí)間2011-9-30產(chǎn)品 面積（萬方）均價(jià)（萬元/）周邊價(jià)格（萬元/）商業(yè)204-52-2.5寫字樓451.81.2住宅1551.7-21.3-1.5萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2.1戶型面積 推出套數(shù) 推盤比例 銷售套數(shù) 已售比 寫字樓110-1202812%28100%寫字樓120-1306528%6498%寫字樓130-1404520%4396%寫字樓230-24010.4%110

19、0%寫字樓240-25073%77%寫字樓250-2608437%6071%合計(jì)230100%20388%8月27日開盤，推出230套房源，當(dāng)日銷售203套，報(bào)價(jià)14820-21120元/平米；折后均價(jià)16000元/平米，開盤銷售率為88%；K3-3K3-2戶型面積 推出套數(shù) 推盤比例 內(nèi)部銷控可售銷售套數(shù) 已售比 寫字樓126-13213640%6373157+7869%寫字樓144-1496820%3236寫字樓213-2256820%2939寫字樓236-2496820%3335合計(jì)34010011月19日加推，推出340套房源，當(dāng)日銷售235套，報(bào)價(jià)15250

20、-22219元/平米；折后均價(jià)17500元/平米，開盤銷售率為69%；項(xiàng)目寫字樓目前已經(jīng)銷售188套，成交總面積31658，累計(jì)成交金額5.42億元項(xiàng)目寫字樓出售情況武漢天地2.2武漢天地 150萬平米城市綜合體區(qū)域漢口環(huán)線二環(huán)內(nèi)占地面積61.2萬總建筑面積145萬A區(qū)指標(biāo)：建面68萬商業(yè)街5.7萬御江苑20.8萬甲級寫字樓、五星級酒店、高檔百貨41.5萬開發(fā)商 瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司武漢天地項(xiàng)目包括住宅、辦公樓、酒店、零售、餐飲及娛樂設(shè)施，內(nèi)設(shè)500個(gè)左右的店鋪，物業(yè)產(chǎn)權(quán)只租不售?？偼顿Y額約100億元，項(xiàng)目總體規(guī)劃顧問為美國SOM公司。其中武漢天地內(nèi)歷史建筑重建項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)師為原“上海新天

21、地”的總設(shè)計(jì)師本杰明伍德先生，將項(xiàng)目內(nèi)的九幢歷史建筑進(jìn)行改造和修繕，設(shè)計(jì)融合傳統(tǒng)建筑特色，并賦予它新的生命力，提升其商業(yè)經(jīng)營價(jià)值。2.2BA總體規(guī)劃A6A8A10項(xiàng)目介紹住宅Residential開放空間Open Space公共設(shè)施Public Facilities辦公/零售/酒店Office/Retail/Hotel娛樂/餐飲/零售/辦公Entertainment/F&B/Retail/Office武漢天地 150萬平米城市綜合體區(qū)位及規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目由黃浦大街（即長江二橋的引橋）分成A、B兩個(gè)地塊。南面為A地塊，總建筑面積約68萬方，以高檔零售、餐飲、娛樂、辦公樓、酒店為主，包括一幢250米高

22、的標(biāo)志性建筑，輔以少量住宅；北面為B地塊，以住宅為主，總建面約82萬方，輔以適量商業(yè)配套設(shè)施。整體規(guī)劃于2017年落成，將成為武漢市的新地標(biāo)。2.2御江苑新天地商務(wù)群武漢天地 150萬平米城市綜合體A4商業(yè)區(qū)一二三期已于2009年11月全面竣工，地上總建筑面積5.7萬，地下車庫總建筑面積2.5萬。截至2010年12月，A4商業(yè)區(qū)共有90家租戶，其中餐飲占52%,其他還包括零售、電影院、電玩城、超市、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)。御江苑精裝住宅項(xiàng)目一期A9、A7總建筑面積6.9萬,已全部交房，入住率達(dá)70%；二期A6、A8、A10總建筑面積8.9萬，已全部交房；三期A11、A12住宅項(xiàng)目總建筑面積5萬，已于2

23、011年3月封頂?？偨ㄖ娣e約50萬平方米的武漢天地商務(wù)群項(xiàng)目，建成后將成為集甲級寫字樓、五星級酒店、高檔百貨等為一體的武漢市中心配套最齊全的商務(wù)中心。一期A5項(xiàng)目已于2009年10月開工，總建筑面積近5.9萬方，它將被打造為以辦公為主，少量商業(yè)為輔的30層130m高的甲級寫字樓。武漢天地A區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)2.2餐飲娛樂休閑購物餐飲類共46家，主要分布在一期和二期范圍內(nèi)；娛樂類共6家，主要集中于三期東北-西南一線；休閑購物類共38家，主要分布在一期西南和三期東北方向。商業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)出租率達(dá)100%武漢天地地上總建筑面積5.6萬，地下車庫總建筑面積2.5萬，商鋪面積區(qū)間201000，價(jià)格350元/月

24、，物業(yè)費(fèi)25元/月，只租不售。業(yè)態(tài)包括中西特色餐廳、酒吧、清吧、美容、美發(fā)、電影院、服裝、飾品、游戲廳、國際超市等。2.2武漢天地業(yè)態(tài)占比:從項(xiàng)目業(yè)態(tài)占比中可看出，餐飲業(yè)態(tài)占比達(dá)55%，娛樂雖僅占7%，但電影院、KTV的體量較大，其目的在于通過目的型消費(fèi)業(yè)態(tài)，吸引客群消費(fèi)，聚集人氣，輔以38%的零售業(yè)態(tài)提升項(xiàng)目坪效。 業(yè)態(tài)比例餐飲：娛樂：零售 8：1：52.2武漢天地這里原是一片將軍樓，還有項(xiàng)英當(dāng)年領(lǐng)導(dǎo)成立的新四軍軍部和民國第一任總統(tǒng)黎元洪住過的房子。保留9棟老建筑，為上世紀(jì)20年代外國租界名邸，西洋古典風(fēng)格民居。老房子外設(shè)置了進(jìn)出樓的上下階道，布置庭院式的氛圍，又可以避免大汛期老房子淹水。在

25、9棟老建筑的周邊新建了一系列與這些老建筑風(fēng)格基本保持一致的時(shí)尚小樓，3組數(shù)十棟各式建筑，均為3層，以磚墻等自然材料建造，不用玻璃材料，突出自然、舒適的環(huán)境。時(shí)尚元素加現(xiàn)代化設(shè)施，立柱、雕塑、小陽臺、落地窗完美組合，突顯出歐式城鎮(zhèn)街區(qū)的風(fēng)格特色。 武漢天地的建筑設(shè)計(jì)師就是“上海新天地”的總設(shè)計(jì)師本杰明伍德先生2.2武漢天地租界名邸，上世紀(jì)20年代西洋古典風(fēng)格民居，追撫今昔，魅力與時(shí)俱新，讓凝固的建筑藝術(shù)煥發(fā)生命色彩，打造今日時(shí)尚新標(biāo)。2.2武漢天地法國藝術(shù)家 Jean Louis Simeray（讓路易 西蒙）設(shè)計(jì)的“武漢天地” 的主題雕塑2.2武漢天地 既傳統(tǒng)又現(xiàn)代、自然、舒適的典型瑞安“新天

26、地”空間體驗(yàn)2.2項(xiàng)目概況積玉橋萬達(dá)2.3區(qū)位屬性：位于武昌濱江商務(wù)區(qū)，東起和平大道，南臨錦江國際城，西至臨江大道，北至規(guī)劃路，臨近過江隧道出口。核心定位：以江景豪宅為主的城市綜合體。主要功能：購物、休閑、餐飲、娛樂、居住、辦公。區(qū)域武昌環(huán)線一環(huán)內(nèi)占地面積10.62萬方總建筑面積61.25萬方寫字樓8.94萬方酒店5.08萬方SOHO公寓8.87萬方萬達(dá)公館24萬方商業(yè)4.5萬方容積率4.57開發(fā)商武漢萬達(dá)東湖置業(yè)有限公司萬達(dá)公館商鋪基本數(shù)據(jù)積玉橋萬達(dá)2.3濱江大鋪沿臨江大道首層5.4米層高，8.4米超大面寬，三層體量臨江，單層面積200平米左右，單套面積600平米左右，共20套萬達(dá)公館商鋪基

27、本數(shù)據(jù)積玉橋萬達(dá)2.3商業(yè)步行街沿和平大道為萬達(dá)第三代開發(fā)總體體模式，商業(yè)步行街形式，購物、餐飲、文化、體育、娛樂一站式。商鋪兩層到三層，面寬4.2米，大約220套左右，面積100-240平米左右 積玉橋萬達(dá)廣場住宅銷售情況積玉橋萬達(dá)2.36號樓：4月23日加推，推出80套房源，面積段240290，當(dāng)日銷售40套，開盤銷售率為50% ，銷售價(jià)格17000-23000元/11號樓：5月27日加推，推出400套房源，面積段3060，當(dāng)日全部售馨，開盤銷售率為100%，銷售價(jià)格13000元/ 12，13號樓：3月26日加推，推出1120套房源，面積段3060，當(dāng)日銷售1117套，開盤銷售率為99.7

28、3%；銷售價(jià)格9900-14000元/ 2號樓： 2月19日加推，推出165套房源，當(dāng)日銷售80套，面積段180350，開盤銷售率為48%；銷售價(jià)格12000-37000元/ 7號樓：1月10日正式開盤，推出159套房源，面積段240340，當(dāng)日全部售罄，開盤銷售率為100%；銷售價(jià)格21000元-23000/2#樓7#樓12#樓13#樓6#樓11#樓積玉橋萬達(dá)廣場商鋪銷售情況積玉橋萬達(dá)2.312、13號樓底商： 3月26日，商鋪對內(nèi)加推，單間面積100-500，共40套，商鋪價(jià)格40000-60000元/，均價(jià)48000元/ ，銷售率50%12#樓13#樓8號樓，9號樓，11號樓：5月27日

29、，推底商， 單間面積29-300，共136套；商鋪價(jià)格13500-64000元/ ，8號樓底商均價(jià)22000元/ ，9、11號樓底商均價(jià)48000元/ 8#樓11#樓9#樓臨江商鋪：2010年8月28日開售，共20套，商鋪均價(jià)45000元/, 臨江商鋪因面積大（300-500的復(fù)式鋪），高總價(jià)（1200-2200萬），整體銷售情況不佳第三代萬達(dá)廣場-武漢菱角湖萬達(dá)菱角湖萬達(dá)2.4區(qū)域漢口新華西路環(huán)線一、二環(huán)之間占地面積94700總建筑面積51.31萬容積率4.26綠化率30%商業(yè)面積20萬辦公樓面積5.55萬公寓面積2.7萬住宅面積17萬停車位937個(gè)開業(yè)時(shí)間2010-12-18項(xiàng)目背景：為萬

30、達(dá)HOPSCA-第三代綜合體項(xiàng)目區(qū)位屬性：項(xiàng)目江漢東臨新華下路，西鄰新華西路核心定位：集辦公，購物，餐飲，住宅為一體的大型綜合體主要功能：辦公、購物、休閑、餐飲、娛樂、住宅。第三代萬達(dá)廣場-武漢菱角湖萬達(dá)菱角湖萬達(dá)2.4H （Hotel）酒店 萬達(dá)集團(tuán)投資，國際酒店管理集團(tuán)管理的五星、超五星級酒店O （Office）寫字樓 甲級寫字樓及標(biāo)準(zhǔn)寫字樓P （Public place）公共空間 每個(gè)萬達(dá)廣場均會為城市貢獻(xiàn)一個(gè)或者幾個(gè)城市公共活動廣場S （Shopping mall）購物中心 由百貨、超市、家電及服裝專賣店、室內(nèi)步行購物街等組成C （Culture & recreation）文化娛樂休閑

31、設(shè)施 由電影院、量販KTV、電玩城、網(wǎng)吧、酒吧、特色餐飲街、 健身中心、洗浴等組成A （Apartment）公寓第三代萬達(dá)廣場-武漢菱角湖萬達(dá)菱角湖萬達(dá)2.4店名業(yè)態(tài)業(yè)種樓層面積一樓萬千百貨百貨百貨1-3F32000ZARA零售服飾1F1760H&M零售服飾1F2000國美電器零售家電1、2F4000沃爾瑪超市百貨超市B1F14900二樓肯德基餐飲餐飲1F、2F450必勝客餐飲餐飲1F、2F450屈臣氏百貨百貨1F200GXG1978零售服飾2F260荷花亭餐飲餐飲3F500109飾品零售飾品2F50美城數(shù)碼零售數(shù)碼2F200ME&CITY零售服飾2F180大歌星KTV娛樂KTV3F4100三

32、環(huán)荷花亭餐飲餐飲3F500戰(zhàn)鍋策餐飲餐飲3F300巴適餐飲餐飲3F800帕帕咪婭餐飲餐飲3F360餐飲：餐飲在業(yè)態(tài)上有中餐，西餐及甜點(diǎn)系其中中餐面積段在200-500區(qū)間，根據(jù)店鋪檔次可劃分，高檔中餐一般在300以上，而中高檔則是200-350；西餐則在200300區(qū)間；而甜點(diǎn)類快速消費(fèi)在20-40，咖啡類則在200左右。娛樂：娛樂業(yè)一般要求在3000以上，滿足大量人群娛樂需求。目的為了延長顧客滯留時(shí)間。零售：零售一般要求面積不大，目前占比比較大的為服飾類，一般需求面積為100-300，其余零售產(chǎn)品則在40-100不等。百貨及超市：百貨及超市為商業(yè)體最聚集人氣的業(yè)態(tài)。一般面積在8000平米以上

33、，通過大型百貨超市吸引人流。餐飲：28%項(xiàng)目主要以零售購物為主，目的是為了滿足區(qū)域購物需求。以購物為主的商業(yè)中心，單間面積段一般為80-160。第三代萬達(dá)廣場-武漢菱角湖萬達(dá)-規(guī)劃分析菱角湖萬達(dá)2.4 四菜一湯 “四菜”是四棟商業(yè)體，里面引進(jìn)都是主力店，“一湯”貫穿其中的步行街。 步行街 萬達(dá)廣場將步行街稱之為“靈魂的紐帶”，步行街把幾個(gè)街串連起來的時(shí)候，會把小商鋪放在步行街里面，還要讓人流從主力店到主力店之間，必須經(jīng)過步行街，這也是美國購物的基本原則。 百貨樓的擺位 一般情況下必須建在項(xiàng)目兩條主干道的交叉位置 娛樂業(yè)態(tài) 萬達(dá)廣場最初火起來的業(yè)態(tài)是：電影院、KTV 和室內(nèi)游樂中心，這三個(gè)業(yè)態(tài)是

34、萬達(dá)廣場娛樂樓標(biāo)準(zhǔn)的組合，具有極強(qiáng)的目的性。娛樂業(yè)態(tài)自身吸引大量的人流，對展示面、交通等明顯的可達(dá)性要求不是特別高，所以一般會把娛樂樓建在相對比較偏的地方。一、武漢商業(yè)總體概況二、典型項(xiàng)目分享：萬達(dá)漢街專題武漢天地專題積玉橋萬達(dá)&菱角湖萬達(dá)三、借鑒與參考總結(jié)（對壹海城等）楚河漢街一定位先行在規(guī)劃之初即定位在“城市名片”的高度上，對項(xiàng)目的投入看起來是不惜代價(jià)，花重金全力打造，商業(yè)業(yè)態(tài)的整體布局在一開始就規(guī)劃好并全力按既定的方向打造，實(shí)際實(shí)現(xiàn)中也基本達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；萬達(dá)集團(tuán)投資500億元人民幣，打造以文化為核心，兼具旅游 、商業(yè)、商務(wù)、居住功能的世界級文化旅游項(xiàng)目。武漢中央文化區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)定位是“中

35、國第一，世界一流，業(yè)內(nèi)朝拜之地”，將打造成世界文化新品牌。城市名片“八大看點(diǎn)”中國最長漢街總長1.5公里，是目前中國最長的城市商業(yè)步行街,(也是世界最長的商業(yè)步行街）最具文化品位“漢秀”劇場與美國弗蘭克演藝公司（美國拉斯維加斯的“O秀”、“夢秀”和澳門的“水舞間秀”）合作，投資25億元打造的號稱超越目前世界所有演藝水平的舞臺節(jié)目。世界唯一室內(nèi)電影文化公園投資35億元的室內(nèi)電影主題公園，設(shè)有4D影院、5D影院、飛行影院、互動影院、體驗(yàn)影院、太空影院、魔幻餐廳等七個(gè)電影科技娛樂項(xiàng)目。中國最大電影城萬達(dá)旗下最大的電影城，也是目前中國規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)的電影城，共15個(gè)影廳，總座位數(shù)3000座，包括數(shù)字3D影廳、IMAX巨幕影廳等。最具建筑特色主體采用民國建筑風(fēng)格，同時(shí)將時(shí)尚現(xiàn)代建筑和歐式建筑穿插在民國風(fēng)格建筑中，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合。最豐富的商業(yè)內(nèi)容杜莎夫人蠟像館、迪士尼旗艦店、全國萬達(dá)廣場旗艦店、文華書城、正剛藝術(shù)畫廊、三十多品牌商家的中國旗艦店世界十大流行快時(shí)尚品牌最全包括ZARA、H&M、C&A、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、GAP、UR等流行品