深度剖析靈活長住酒店產(chǎn)品

1、深度剖析靈活長住酒店產(chǎn)品近年來，靈活長?。‥xtended Stay）概念在全球酒店界引發(fā)了很多爭議，也吸 引了許多投資者與品牌方的目光。無論是酒店系集團(tuán)紛紛布局靈活長住領(lǐng)域，還 是公寓系集團(tuán)試圖拓展Extended Stay品牌等一系列動作，都預(yù)示了在接下來的 一段時間內(nèi)，靈活長住的熱度不減，或?qū)右粋€新的開發(fā)趨勢。截至2020年底局部國際靈活長住酒店品牌物業(yè)規(guī)模開展情況（個）截至2020年底局部國際靈活長住酒店品牌客房規(guī)模開展情況（間）數(shù)據(jù)來源：GSAIR一局部人認(rèn)為，靈活長住產(chǎn)品就是大住宿業(yè)的獨(dú)立商業(yè)模型；但也有一局部人認(rèn) 為，靈活長住在本質(zhì)上與酒店別無二致！#靈活長住是酒店？是公寓？

2、還是特立獨(dú)行的自己？澎潤認(rèn)為，需求有所盼，產(chǎn)品有所及，任何一類產(chǎn)品都始自需求的誕生。穿越 周期，重鑄價值一一澎潤2022中國服務(wù)式公寓報(bào)告根據(jù)客群的入住時長，將 住宿需求統(tǒng)一分為短住、靈活長住、長住、長租四大類，也相應(yīng)地將住宿產(chǎn)品分 為酒店、靈活長住酒店、服務(wù)式公寓及長租公寓。xss陶映沏醬油瑞刈謝麗詢 Short73。州ii海映物窗洲雁心腳麗/3木 Length of Stayin澎潤四維公寓定位模型靈活長住產(chǎn)品定位在傳統(tǒng)酒店與服務(wù)式公寓之間的細(xì)分市場。澎潤更認(rèn)同靈活長 住產(chǎn)品是酒店的一個新細(xì)分，更類酒店，不應(yīng)歸入服務(wù)式公寓。舶來品還是土 特產(chǎn)，為什么服務(wù)式公寓需要一個定義？對服務(wù)式公寓市場

3、進(jìn)行了統(tǒng)一定義與 解讀，靈活長住產(chǎn)品通常會以“在更長入住時間內(nèi)，有更低的邊際本錢與更舒適 的客房空間”著稱，在“居家支撐系統(tǒng)完備度”上相較于傳統(tǒng)酒店更豐富，但相 較于服務(wù)式公寓更精簡；在“服務(wù)強(qiáng)度”上相較于傳統(tǒng)酒店更弱，但相較于服務(wù) 式公寓那么更強(qiáng)。#靈活長住酒店是何方神圣?靈活長住酒店也叫Extended Stay Hotel,這個概念最早起步于住宿業(yè)較成熟的 美國，被酒店集團(tuán)率先規(guī)模化開發(fā)成商業(yè)模型，并逐漸開展為全球酒店市場的重 要構(gòu)成。酒店集團(tuán)大多以新開發(fā)或收購品牌的方式豐富集團(tuán)品牌矩陣，快速搶占 靈活長住市場。但靈活長住的領(lǐng)域尚未出現(xiàn)中國本土的領(lǐng)頭羊品牌。#靈活長住酒店應(yīng)保住該有的靈魂

4、靈活長住酒店在中國的開展是受益于中短期工程制差旅和家庭環(huán)線游等靈活長 住需求的快速增長，亦說明廣大消費(fèi)者對具有一定“服務(wù)強(qiáng)度”和“居家支撐系 統(tǒng)完備度”的住宿產(chǎn)品有濃厚的興趣。但不難發(fā)現(xiàn)，目前市場上主打靈活長住的產(chǎn)品也有流于概念的隱憂。也許是出于 快速擴(kuò)張的訴求，國外靈活長住品牌進(jìn)入中國市場之后，在開展的過程中或多或 少地“喪失” 了靈活長住這個該有的靈魂，其房型與酒店差異不大，銷售方式與 傳統(tǒng)酒店也別無二致。這將導(dǎo)致此類產(chǎn)品陷入與傳統(tǒng)酒店搶飯碗的困境，真正符 合靈活長住需求的供給卻依舊存在缺口。#靈活長住酒店該怎樣在中國開展?從業(yè)者們需要思考，靈活長住酒店未來在中國市場中將怎樣立足？澎潤認(rèn)為

5、，靈 活長住酒店不應(yīng)止于“居家支撐系統(tǒng)完備度”與“服務(wù)強(qiáng)度”方面的創(chuàng)新，而應(yīng) 專注地研究“開發(fā)模式”和“定價策略”的新機(jī)遇。策略一：在開發(fā)模式上實(shí)現(xiàn)X+Y組合開展建議靈活長住酒店采取“優(yōu)先與其他物業(yè)組合開發(fā)”的策略，爭取以雙管齊下 的優(yōu)勢獲取投資者的青睞。澎潤認(rèn)為目前較成熟的組合開發(fā)可分為業(yè)態(tài)錯位、品 類錯位、和檔次/品牌錯位三個類型，靈活長住酒店在進(jìn)入物業(yè)組合開發(fā)模式方 面不存在明顯障礙，可以成為三種模式下“X+Y”中的一員。首先，X+Y組合開發(fā)模式在運(yùn)作方面的優(yōu)勢是不可否認(rèn)的，能夠有力地平衡投資 風(fēng)險。“靈活長住酒店+”的組合可以通過資源共享的方式有效減少運(yùn)營本錢， 從而更好地滿足投資人的

6、需要，帶來比單一工程更優(yōu)的投資回報(bào)。其次，“靈活 長住酒店+”的組合能夠在同一工程內(nèi)提升業(yè)態(tài)的多樣性，通過內(nèi)部差異化吸納 多元化的需求，同時刺激資產(chǎn)包中的綜合消費(fèi)。業(yè)態(tài)錯位類品類錯位類檔次錯位/品牌錯位類酒店+辦公酒店+服務(wù)式公寓奢華+高端酒店+劇院酒店+長租公寓高端+中端目前典型的X+Y組合方式辦公+商業(yè) 服務(wù)式公寓+長租公寓 國際品牌+國內(nèi)品牌 待靈活長住酒店入局后，未來靈活長住+辦公靈活長住+樂園靈活長住+酒店靈活長住+長租公寓 可實(shí)現(xiàn)的X+Y組合全新方式 策略二：以入住時長為導(dǎo)向的定價策略建議靈活長住酒店在根據(jù)入住時長定價策略方面做精、做細(xì)、做好，突出自己是 比傳統(tǒng)酒店更適合靈活長住需

7、求的產(chǎn)品。傳統(tǒng)酒店模型通常提供盡可能通用的服 務(wù)以抓住多類客源，因此酒店的收益管理方法也更簡單通用；靈活長住酒店那么需 要更加聚焦在細(xì)分領(lǐng)域，根據(jù)入住時長定價，實(shí)現(xiàn)更優(yōu)的長短住比例，攻克收益 管理方面的挑戰(zhàn)。正如穿越周期，重鑄價值-澎潤2022中國服務(wù)式公寓報(bào)告所說，中短期項(xiàng) 目制差旅和家庭環(huán)線游是靈活長住的代表性需求。該類需求目前雖多由酒店滿足, 但需求對應(yīng)的客群在工作性質(zhì)、工作時長和出行目的等方面具有差異化的特征， 這些因素導(dǎo)致他們更加青睞靈活長住酒店。此類客群通常對更大的居住空間、生 活與工作的平衡、起居感等方面有所追求，因此“適合多人入住、加班友好、更 靈活的租住期限”應(yīng)成為靈活長住酒店著力打造的關(guān)鍵詞。例如，靈活長住酒店 可以瞄準(zhǔn)短期工程制差旅這個細(xì)分市場，制定單周租和雙周租的入住合同，表達(dá) 性價比優(yōu)勢，爭取成為企業(yè)采購庫的首選酒店。綜上，靈活長住酒店假