精選疊拼別墅專題研究1

1、疊拼別墅專題研究1疊拼別墅案例研究PAGE PAGE 12疊加別墅Appendix案例研究Content疊加型別墅的概念疊加型別墅的演變過程疊加型別墅的客群特點(diǎn)及市場空間疊加型別墅的設(shè)計(jì)支點(diǎn)疊加型別墅的戶型設(shè)計(jì)特色疊加型別墅設(shè)計(jì)個(gè)案康城II期 倚林佳園珠江國際城京城雅居境界水晶城美林香檳小鎮(zhèn)塞那維拉圓明園東門住宅區(qū)管鄉(xiāng)新鄉(xiāng)住宅區(qū)世界上沒有絕對(duì)的好戶型，但是有最適合于某一特指消費(fèi)群的戶型。疊加式別墅疊加式別墅的概念作為一種特殊形式的別墅，疊加式別墅是一種概念型產(chǎn)品，它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，也有點(diǎn)像復(fù)式戶型的一種改進(jìn)，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加

2、在一起組合而成。它將一成不變的居住方式由平面改為垂直分布，動(dòng)靜分區(qū)，合理化使現(xiàn)代生活的居住格局更趨向完美。良好的空間利用率也將一個(gè)有天、有地、有花園的立體空間演繹得淋漓盡致，融經(jīng)濟(jì)性與享受性于一體。 疊拼是建筑的另一種組合方式，如果說雙拼是二層或三層建筑的左右布排，疊拼那么是由兩組類似復(fù)式的結(jié)構(gòu)上下疊加而成，高度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶型或有天疊上有露臺(tái)或有地疊下有花園。疊拼的入戶模式目前有兩種：一種是疊上、疊下均歸入一個(gè)公共單元門，疊上還要通過公共樓梯走到三層，從三層回家；另一種是疊上住戶通過公共樓梯進(jìn)門，疊下從室外直接進(jìn)家，做到完全的獨(dú)門獨(dú)戶；這種形式對(duì)于疊下來講，分?jǐn)?/p>

3、面積會(huì)大大減少，無疑是一種品質(zhì)的提升，但因?yàn)榉謹(jǐn)倯魯?shù)減少，疊上住戶的面積分?jǐn)傄矔?huì)相應(yīng)增加。至于疊拼的面積范圍，專家認(rèn)為，市場上疊拼戶型最小的在多平方米，而平方米應(yīng)該是面積的上限，面積再大也已失去疊拼的意義。疊拼并不同于傳統(tǒng)的躍層，傳統(tǒng)的躍層并不能滿足很多購房人比擬講究的對(duì)私有花園和露臺(tái)的感覺，疊拼那么實(shí)現(xiàn)了人們對(duì)于這種情調(diào)空間的“占有?；蛘哂刑旎蛘哂械?，與公共住宅里面大家對(duì)資源的享用完全不一樣；而且，它在公共空間的把握上與集合住宅也有所不同。在集合住宅里，大家都要經(jīng)過樓梯間，而現(xiàn)在可以做到一門兩戶，甚至獨(dú)門獨(dú)戶，私密性得到了保護(hù)，這是一種品質(zhì)的標(biāo)志。疊加式別墅的演變過程疊拼，源自歐洲。在荷蘭等

4、土地較為緊張的歐洲國家，從年代末至年代初，疊拼占相當(dāng)主導(dǎo)的地位，尤其到年代后期，郊區(qū)新蓋的房子有三分之一以上都是疊拼；后來雖然數(shù)量減少，但品質(zhì)也在不斷提高，現(xiàn)在很多疊拼產(chǎn)品都安了電梯。 在德國，土地的緊缺狀況相對(duì)荷蘭要好一些。疊拼的進(jìn)深一般都控制在至米以內(nèi)，另外，建筑形態(tài)也和國內(nèi)有所不同，公共走廊多一些，外飄出來的樓梯比擬少。第二就是沒有完全獨(dú)立的私家花園或樓頂露臺(tái)，花園都是公共的，也沒有柵欄這種人為隔斷。疊加式別墅的客群特點(diǎn)與市場空間歐洲當(dāng)時(shí)疊拼住宅的消費(fèi)者大都是中等偏下的人群，而開發(fā)這類產(chǎn)品的開發(fā)商由政府支持，也不允許贏利。但目前國內(nèi)的疊拼買家至少是中等收入以上，現(xiàn)在的疊拼與歐洲當(dāng)年的疊拼

5、已經(jīng)不是一個(gè)層面的產(chǎn)品了。疊加式別墅的主要客源是中等消費(fèi)群體別墅。別墅的價(jià)格普遍較高，眾多白領(lǐng)并不具備很高的消費(fèi)能力，但對(duì)于立體生活孜孜追求的消費(fèi)心態(tài)，使他們更愿意購置這種類別墅住宅新形態(tài)：一是房價(jià)的適中合理使他們可以用公寓的錢買別墅生活，二是立體空間演繹精彩為居家生活備添活力。因此，只要產(chǎn)品營造到位，這種物美價(jià)廉的別墅應(yīng)不愁銷路。目前市場上疊拼產(chǎn)品的擁躉者大都是這樣一類群體：歲左右；受過良好的教育；收入穩(wěn)定，介于中檔與高檔之間；在各自的單位中肩負(fù)著中層以上的職位；家庭已經(jīng)構(gòu)建完成；對(duì)品質(zhì)生活有著熱切的追求和較高的品位；已完成一次置業(yè)，升級(jí)改善需求迫切；情調(diào)之外，實(shí)用也是其考評(píng)物業(yè)的另一條重要

6、標(biāo)準(zhǔn)?？梢杂?“具有小資情結(jié)的中堅(jiān)階層來描摹這一購房群體。疊加式別墅的設(shè)計(jì)支點(diǎn)低層：大局部疊加式別墅是四至六層。如果再高的話和一般復(fù)式公寓沒什么區(qū)別了。由于受層高限制，通常是兩套別墅住宅上下疊加；低密度：疊加式別墅容積率大致在1左右，低的不到0.8,一般比聯(lián)體別墅要高，但比多層公寓要低；房型面積介于公寓與聯(lián)體別墅之間：疊加式別墅面積多在150300m2之間；有別墅要素：下單元住戶擁有小花園，大約在3040m2左右；上單元住戶擁有面積較大的露臺(tái)。大多數(shù)住家有車位，但多數(shù)沒有車庫。注重景觀：疊加式別墅密度較低，有利于營造景觀；高架空綠化層：首層架空一般在5米以上，并形成綠化景觀；價(jià)格適中：總價(jià)宜控

7、制在150萬元以內(nèi)，價(jià)格太高那么不如買聯(lián)體別墅與獨(dú)立別墅。疊加式別墅戶型設(shè)計(jì)特色疊加式別墅戶型的優(yōu)勢(shì)在于：它作為一種別墅戶型產(chǎn)品，它的核心價(jià)值在于其戶型的特點(diǎn)。疊加式的總面積較小的戶型設(shè)計(jì)上克服了三層落地的Townhouse的單層面積偏小造成的戶型設(shè)計(jì)不能更合理以及樓梯走道面積過大的缺陷。同時(shí)，在該類戶型的設(shè)計(jì)統(tǒng)籌中，可參加譬如疊加式全景設(shè)計(jì)或多種入口的私密性戶型設(shè)計(jì)手法，以增加該產(chǎn)品的競爭力：以疊加式全景觀別墅中央風(fēng)情景觀長廊，實(shí)現(xiàn)窗窗有景，移步換景。用空中花園、天臺(tái)花園、5.5米架空層花園的多種開放設(shè)計(jì)，讓每個(gè)組團(tuán)、每個(gè)單位都擁有三重景觀。以多種入門途徑：首層與空中花園入客廳、二層于陽臺(tái)入

8、主人房及工人專用門入廚房或工人房。將別墅生活的高私密性特點(diǎn)引入，使疊加式別墅的業(yè)主充分體驗(yàn)了該戶型的“別墅“特點(diǎn)。未來，疊拼向何處突破？不能否認(rèn)，任何一樣產(chǎn)品總有不盡如人意之處；作為低密度的起步產(chǎn)品，疊拼自有其“力不從心的“先天缺乏，比方交通、動(dòng)線的局限；比方是面寬、采光的限制；比方格局、層高的阻礙；比方如何在一定面積范圍內(nèi)、在有限的空間內(nèi)出彩，頗有“巧婦難為無米之炊的為難。但隨著經(jīng)濟(jì)開展和消費(fèi)者購房需求的調(diào)整，疊拼產(chǎn)品應(yīng)該有能力向更優(yōu)化的方向突破。第一就是控制住進(jìn)深；第二是力爭在空間上多一些變化；其三，要保持居住動(dòng)態(tài)的私密性和處理好公共局部的尺度；所有低密度產(chǎn)品的特性都應(yīng)在疊拼產(chǎn)品上有所表達(dá)

9、并力爭突破?！隘B拼是價(jià)格和舒適度之間妥協(xié)和讓步之后形成的產(chǎn)物，其言未免尖刻，但疊拼確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的中間值的產(chǎn)品，希望未來它能走得更遠(yuǎn)。疊加式別墅個(gè)案康城II期，香草天空。位于北京定福莊組團(tuán)南區(qū)，距CBD20分鐘車程?？傉嫉?0.3公頃，容積率0.65，層數(shù)4.5層地下一層。其產(chǎn)品形式為低層低密度疊拼別墅，上疊有藝術(shù)閣樓和風(fēng)情露臺(tái)、下疊有私家庭院及情趣地下空間，小區(qū)內(nèi)建有豪華泳池會(huì)所界定風(fēng)格生活。產(chǎn)品戶型細(xì)分為18種，每戶建筑面積為181-315平方米，總價(jià)為120-200萬元不等。 總的來說，該工程的套內(nèi)戶型面積偏大，造成了總價(jià)偏高。在別的低密度社區(qū)可以作成聯(lián)排或獨(dú)棟；這可能與開發(fā)商的定位取舍

10、有關(guān)。在設(shè)計(jì)上，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：餐廳局部做挑空設(shè)計(jì)，使空間跳躍起來；地下室設(shè)衛(wèi)生間和采光天井，使地下室功能更為齊全；面寬8.6米，進(jìn)深15米的尺度完全地保證了舒適度。內(nèi)庭院的設(shè)計(jì)形成了室內(nèi)外風(fēng)景的有效過渡，延伸了視覺景觀，是該套戶型的一大亮點(diǎn)；北側(cè)車庫的設(shè)置解決了低密度住宅的停車?yán)_；室內(nèi)房間出現(xiàn)全明空間，連衛(wèi)生間、廚房等都是明的。上疊藝術(shù)閣樓的坡屋頂局部運(yùn)用玻璃采光，充分滿足了人們的情調(diào)空間。就整套戶型面積比例關(guān)系而言，二層兩間北向臥室剛剛超過10平方米及15平方米，而南向主臥近40平方米，差異過大。老人房的設(shè)計(jì)始終是疊拼產(chǎn)品的一大難點(diǎn)，以該戶型為例：究竟是將二層南向大臥室還是北向小臥室安排

11、給老人居住，無論如何都難免為難；而將一層客廳隔出房間做老人房，一來面寬僅2.7米，二來也影響客廳的功能使用，顯然不夠人性化。倚林佳園，位于北京奧林匹克公園附近。容積率1.25，層數(shù)4.5層。在設(shè)計(jì)中刻意強(qiáng)調(diào)每戶的獨(dú)特性，使之在形式上脫離普通多層住宅區(qū)，向Townhouse社區(qū)靠攏。單套面積140-321平米，總價(jià)為100-190萬。 這是一個(gè)容積率偏高的疊拼別墅社區(qū)。在設(shè)計(jì)上，具體采用了以下手法：上下層住宅分開入戶，取消傳統(tǒng)樓梯間入戶。從而強(qiáng)調(diào)了每家獨(dú)門獨(dú)戶的感覺，突出其獨(dú)立性。樓梯設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)開放性與地接性，加強(qiáng)上層住戶與地面的親近。同時(shí)防止對(duì)下層住戶的干擾。造型設(shè)計(jì)將每層不同的功能用房凸顯出來

12、，而不是象普通住宅那樣將每戶的立面相同，模糊其個(gè)性。以層層退臺(tái)的手法減小建筑的體量感。使五層樓具有三層Townhouse般的感覺，極具家的親切感及歸屬感。珠江國際城位于北京市通州地區(qū)，容積率0.9。產(chǎn)品為4層、3層混合的疊拼別墅。其單套面積190-229平米，總價(jià)范圍在86-103萬元。面積與價(jià)格都是近郊疊拼別墅的典型。 針對(duì)市場的反應(yīng)，珠江國際城的疊拼產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上對(duì)倚林佳園進(jìn)行了改進(jìn)，在上層戶型上作了調(diào)整：第一，減少了上戶的面積，由三層變二層，從而減緩了上三層回家又要爬兩層才到主臥室的矛盾。使戶型大小與設(shè)計(jì)提供的條件相匹配。第二，同時(shí)進(jìn)一步將上下戶南北分入的方式予以強(qiáng)化。并給上層住戶提供了4

13、0平方米的可停車的北面花園，使之條件更為改善。但是，上層入戶的樓梯體量過大，使得整個(gè)建筑物看起來不協(xié)調(diào)，同時(shí)也影響了下層住戶的采光。京城雅居地處京沈高速公路與東五環(huán)快速干道的交匯處，至國貿(mào)CBD中心20分鐘車程。工程容積率1.08, 疊拼別墅單套面積為177-258平米，總價(jià)為113-146萬元。疊拼設(shè)計(jì)特點(diǎn)：由金屬機(jī)件、鋁板、玻璃晶體和日本進(jìn)口金屬面磚構(gòu)成獨(dú)特的“光體建筑，被命名為RAY-HOUSE，新光學(xué)住宅。戶型講求方正實(shí)用，人在室內(nèi)的線性動(dòng)線變成了更趨人性化的活動(dòng)空間。疊下戶型贈(zèng)送陽光半地下室，層高達(dá)米，輔以南北雙庭院及階梯型雙層私家花園設(shè)計(jì)，半地下空間如同地面建筑一樣寬敞明亮，還同時(shí)

14、配置了衛(wèi)生間和排水設(shè)施。疊上局部戶型設(shè)計(jì)了米挑空，既擺脫了空間壓抑感，又彌補(bǔ)了公攤面積的損失。頂光中庭有創(chuàng)意，在縱向的建筑布局中，嵌入一個(gè)自然光源；從天而降的天光，增加了采光的層次和角度。公共空間打破常規(guī)，玻璃光體入口樓梯廳作為上層單元的獨(dú)享空間，保證上下層單元之間的生活疏離，私密性更強(qiáng)?？团P設(shè)計(jì)靈活，可做成帶書房的套房，上空預(yù)留了充足的搭建空間和創(chuàng)意余地。在公共走道局部，考慮到居住的私密性及行走的平安性，并沒有做成開放式，而是用一種通透的走道觀光電梯廳的形式，增加了視覺景觀的功能。頂層平方米日光天臺(tái)，滿足居住情趣境界水晶城位于北京亦莊衛(wèi)星城，容積率0.97。產(chǎn)品為4.5層的疊拼別墅，其單套面

15、積為210-230平米，總價(jià)為116-127萬。疊拼設(shè)計(jì)特點(diǎn):起居室均有錯(cuò)層設(shè)計(jì), 享有3.45米的超高空間。主臥為斜屋頂設(shè)計(jì)，空間延展，變化豐富；空間整齊大氣，使用率高達(dá)； 最大面寬米，入戶陽光雙層挑空玄關(guān).保證居住相對(duì)舒適，局部空間挑空，立體感強(qiáng)；假設(shè)有使用需求的話，可在起居室分隔成一個(gè)近平方米南向臥室，做老人房使用；在同類戶型中，此為一大改進(jìn)之處私家室外樓梯直接入戶 工人房入口開在廚房內(nèi)，功能調(diào)整余地較小贈(zèng)送平方米雙向頂層露臺(tái) 美林香檳小鎮(zhèn)位于位與北京天竺核心區(qū)，距溫榆河800米，緊臨機(jī)場路與京順路兩大高速專道，20分鐘直通CBD。其疊拼別墅的單套面積是204-261平米，總價(jià)范圍為21

16、3-276萬元。 疊拼設(shè)計(jì)特點(diǎn)增加面寬，達(dá)8.6米，縮小進(jìn)深，使住宅開間發(fā)生變化，通常意義上的衛(wèi)生間、廚房、餐廳、起居室等功能空間的相互關(guān)系和排序被打破；首層均考慮臥室設(shè)計(jì), 一定程度上滿足老人房的設(shè)計(jì)，但與餐廳、起居室同處一層，有時(shí)難免受干擾；大廚房、大衛(wèi)生間，但廚房離門廳稍遠(yuǎn)些，且開門在餐廳處易造成空間擁堵；地下室采光通風(fēng)欠佳； 塞納維拉是疊拼別墅中的豪華版，位于北京立水橋。號(hào)稱是“只銷售給董事級(jí)富翁的豪宅，并且引入了法國的“別墅大廈的建筑理念，以“現(xiàn)代電梯別墅自居。單套銷售面積達(dá)245-331平米，總價(jià)范圍為220-330萬之間。屬于疊拼別墅市場中的高端產(chǎn)品。 設(shè)計(jì)特點(diǎn)：大面積采用樓宇玻

17、璃，表達(dá)了現(xiàn)代與尊貴。采用無梁無柱可任意分割的大跨度剪力墻框架結(jié)構(gòu)和面寬大于進(jìn)深的建筑技術(shù)。100平米大廳，無梁無柱，兩層挑空，足以舉行20人的聚會(huì)，就連其書房臥室也有60平米之大。躍層大戶型是別墅中充裕的空間布置得以實(shí)現(xiàn)。為增加舒適度，即使是多層也都設(shè)置了高檔電梯。泰躍房地產(chǎn)圓明園東門住宅區(qū)容積率1.15，4、5層，這是一個(gè)高明的房地產(chǎn)工程，可以說是總結(jié)了倚林佳園和珠江國際城的得失，即下層戶比上層戶更受歡送，但減少上層戶的面積又會(huì)使容積率降低。而且，有許多人喜歡該類住宅的環(huán)境但并不喜歡復(fù)式住宅，特別是有老人的家庭。因此在設(shè)計(jì)上這個(gè)工程做了這樣的改變：1. 一、二層為復(fù)式，三層為平層，四、五層為復(fù)式或平層。為了改善上幾戶的條件，設(shè)置了電梯，從三層的平層戶型開始，每戶的面寬跨躍了兩個(gè)下層復(fù)式戶，從而減少了公攤面積，使一部電梯可效勞46戶，跨越810戶。由于下有花園，上