2011年8月12日貴州思南項(xiàng)目定位

1、貴州思南項(xiàng)目定位中偉地產(chǎn)營(yíng)銷中心2011年8月12日思南簡(jiǎn)介 思南房地產(chǎn)現(xiàn)狀 思南未來(lái)思南貴州關(guān)鍵詞：烏江明珠思南簡(jiǎn)介思南縣位于貴州省銅仁地區(qū)西南部，地處武陵山腹地，烏江流域的中心地帶，東鄰國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)梵凈山，西倚歷史文化名城遵義，南靠泉都石阡，北順烏江經(jīng)沿河達(dá)重慶涪陵入長(zhǎng)江。銅遵公路干線橫穿縣境東西，黃金水道烏江縱貫?zāi)媳?，是黔東北聯(lián)系湘、渝、川的水陸交通要塞。境內(nèi)山川秀麗，氣候溫和，土地肥沃。全縣地域面積達(dá)2230.5平方公里，轄13個(gè)鎮(zhèn)，14個(gè)民族鄉(xiāng)，總?cè)丝?3萬(wàn)，是一個(gè)漢、土家、苗、仡佬、蒙古等18個(gè)民族聚居的地方。 思南歷史悠久，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。得烏江航運(yùn)之便，自古商賈云集，經(jīng)貿(mào)繁榮，是

2、烏江中下游地區(qū)的商品集散地，政治經(jīng)濟(jì)文化的中心，為貴州開發(fā)最早的縣份之一，素有“黔東首郡”之稱，“烏江明珠”之譽(yù)。由于烏江干流縱貫思南縣境78.13公里，形成一道天然迷人的風(fēng)景線，把武陵山脈與大婁山脈分割開來(lái)，構(gòu)成地容地貌獨(dú)特的喀斯特地形。思南簡(jiǎn)介悠悠烏江水，孕育了思南深厚的文化底蘊(yùn)。思南教育成績(jī)顯著，每年均向全國(guó)各大中專院校輸送新生上千名，縣境內(nèi)思南師范學(xué)校為全國(guó)農(nóng)村重點(diǎn)師范學(xué)校，思南中學(xué)為省級(jí)示范性高中，正力爭(zhēng)進(jìn)入全國(guó)示范性高中行列。繁榮蓬勃的教育事業(yè)也為思南縣孕育了一個(gè)文化素質(zhì)較高、收入條件較好、講究生活品味的教師群體，他們已然成為拉動(dòng)城市消費(fèi)、促進(jìn)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)力量！思南縣城僅小學(xué)、初

3、中、高中院校就有9所，學(xué)生達(dá)130954人，教師逾6200人！關(guān)鍵詞：文化大縣思南簡(jiǎn)介思南簡(jiǎn)介近年以來(lái)，隨著“十一五”規(guī)劃的不斷推進(jìn)，全縣各產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快，GDP總量呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。關(guān)鍵詞：穩(wěn)步增長(zhǎng)思南簡(jiǎn)介2011年16月，根據(jù)地區(qū)最新反饋的數(shù)字顯示：思南縣固定資產(chǎn)投資完成263360萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)138.6%，增幅居全區(qū)第五，投資總量居全區(qū)第二。固定資產(chǎn)的高位高速增長(zhǎng)，也為房地產(chǎn)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)！思南簡(jiǎn)介思南縣人均居民金融存款在07年后有了質(zhì)的飛躍，增長(zhǎng)率高達(dá)48.57%，城鎮(zhèn)居民可支配收入漲幅也達(dá)到了17%，人民生活水平較之以前得到了很大的提升，購(gòu)買能力日益增強(qiáng)。思南簡(jiǎn)介小結(jié)：

4、思南縣近年來(lái)工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投資呈大幅度增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資發(fā)展加快，財(cái)政收支快速增長(zhǎng)，金融運(yùn)行良好，人均可支配收入逐年增加，消費(fèi)性支出增長(zhǎng)快速，社會(huì)購(gòu)買力日益增強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)投資以及個(gè)人消費(fèi)能力的增強(qiáng)均為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作奠定了較好的宏觀基礎(chǔ)。思南簡(jiǎn)介思南房地產(chǎn)現(xiàn)狀2009年，全縣累計(jì)完成房地產(chǎn)投資27978萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)126.4%，2010年，全縣累計(jì)完成房地產(chǎn)投資43380萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)55.05%，2011年1-5月，全縣累計(jì)完成房地產(chǎn)投資16417萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)99.21%，09-11年全縣房地產(chǎn)投資急速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已開始進(jìn)入快速發(fā)展期。關(guān)鍵詞：快速發(fā)展期08

5、-09年間，城市土地供應(yīng)充足，但由于縣城特殊的地貌特征，土地資源吃緊，到10年供給已下降了57%，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)，土地投放量亦不會(huì)出現(xiàn)太大漲幅。0708091011土地供應(yīng)量（畝）44.667.27137.7559.239漲幅（%）-69.4350.7104.77-57.02-關(guān)鍵詞：土地稀缺07-11年思南縣土地供應(yīng)情況思南房地產(chǎn)現(xiàn)狀思南縣城傍水依山而建，城區(qū)東西向地勢(shì)坡度較大，建筑多以居民自建房為主，長(zhǎng)期以來(lái)，由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和科學(xué)的指導(dǎo)，加之地塊資源的稀缺，隨著人口的不斷增長(zhǎng)，城市擴(kuò)容緩慢，導(dǎo)致城區(qū)內(nèi)各類建筑密布、街道狹小，幾無(wú)居住舒適度可言；縣城房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，07年前商品房住宅

6、的均價(jià)在千元以下，多數(shù)項(xiàng)目以東西朝向的多層、小高層為主，無(wú)小區(qū)環(huán)境、無(wú)物業(yè)管理；近三年來(lái)，由于外來(lái)開發(fā)商的進(jìn)入，土地資源吃緊，縣城商品房?jī)r(jià)格漲勢(shì)很快，目前已過3000元/平米大關(guān)。住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀思南房地產(chǎn)現(xiàn)狀思南房地產(chǎn)現(xiàn)狀江岸名都思南房地產(chǎn)現(xiàn)狀縣城規(guī)模最大的項(xiàng)目，2007年動(dòng)工，總建筑面積30萬(wàn)，住宅24萬(wàn)，商業(yè)近6萬(wàn)，共分5期開發(fā)；1組團(tuán)已入住、2組團(tuán)已交房、3組團(tuán)已大部分封頂、4組團(tuán)臨街多層已封頂，但暫不銷售；3組團(tuán)多層于年初開盤，1.1萬(wàn)，已銷售完畢 ；3組團(tuán)兩棟19層電梯小高層于8月1日開盤，3.3萬(wàn)，270套余110套，已銷售近60%電梯小高層均價(jià)：3000元/ 、臨街底商均價(jià)：160

7、00元/ 、內(nèi)街及臨江底商均價(jià)：13000元/ 、二樓商業(yè)：4000元/；產(chǎn)品熱銷原因：位置佳，啟動(dòng)期早，影響力大，入住率高，建材市場(chǎng)、沿街餐飲已成行成市 。項(xiàng)目概況思南房地產(chǎn)現(xiàn)狀金海灣商業(yè)廣場(chǎng)思南房地產(chǎn)現(xiàn)狀縣城商業(yè)中心區(qū)，23層電梯高層，城區(qū)內(nèi)規(guī)模較大縣城規(guī)模僅次于江岸名都項(xiàng)目，2008年動(dòng)工，總建筑面積14萬(wàn)，住宅9萬(wàn)，商業(yè)5萬(wàn)（暫不銷售）2梯5戶、2梯6戶、2梯8戶，主力戶型：130三房、140四房2010年6月住宅整體開盤， 723戶已銷售401戶，銷售率達(dá)56%住宅均價(jià)：2900元/產(chǎn)品銷售分析：臨江、臨路單元迅速去化完畢，臨汽車站單元因采光、通風(fēng)不佳，去化緩慢 項(xiàng)目概況思南房地產(chǎn)現(xiàn)

8、狀小結(jié)：思南房地產(chǎn)現(xiàn)狀市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，機(jī)會(huì)到來(lái)的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也在升級(jí)；土地稀缺性日益突顯；相對(duì)規(guī)模較大、品質(zhì)較好的商品房項(xiàng)目（如江岸名都等）多集中在烏江沿岸，并逐步向北城新區(qū)延展；景觀住宅的均價(jià)較普通住宅高出300500元/ 左右，且去化速度較快；主力戶型集中在120140左右三房，90 以下及140 以上戶型占比較小；現(xiàn)有項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)不明顯：地段好的，環(huán)境、產(chǎn)品一般（如金海灣、江岸名都等），環(huán)境、產(chǎn)品好的，地段、交通配套較差(如東太鷺洲等)，部分高端客群無(wú)從選擇；由于城區(qū)居住密度高，人流量大，自發(fā)形成了以街道為脈落的住宅底商（多為一層）經(jīng)營(yíng)格局，業(yè)態(tài)品類繁多，以滿足人們?nèi)粘Ｐ枰牟惋?、服裝

9、、藥店等為主；店鋪面積較小、裝修簡(jiǎn)單、檔次普遍不高；各類業(yè)態(tài)魚龍混雜，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理經(jīng)營(yíng)；集中商業(yè)較少，無(wú)百貨、影院、寫字樓等商業(yè)物業(yè)形態(tài)。商業(yè)現(xiàn)狀思南房地產(chǎn)現(xiàn)狀老城區(qū)商業(yè)分布情況主流商業(yè)集中分布在烏江大橋西岸、老汽車站周邊區(qū)域，以批發(fā)市場(chǎng)、服飾、電子通訊、超市等為主，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，轉(zhuǎn)租極少；商業(yè)集中區(qū)內(nèi)氛圍濃厚，但無(wú)規(guī)劃布局，無(wú)大型商業(yè)綜合體，單體商業(yè)規(guī)模偏小且業(yè)態(tài)混雜，環(huán)境較差；老城區(qū)內(nèi)商業(yè)以臨街一層小鋪為主，多為生活配套等零散商業(yè)。租金水平 商業(yè)步行街：外街80-100元/月 內(nèi)街40-50元/月 專業(yè)市場(chǎng)：35-50元/月 老城區(qū)散鋪：30元以下/月思南房地產(chǎn)現(xiàn)狀思南房地產(chǎn)現(xiàn)狀城北新

10、區(qū)商業(yè)分布情況商業(yè)集中規(guī)劃分布在城北大道兩側(cè)商業(yè)氛圍日漸成熟；無(wú)規(guī)劃布局，無(wú)大型綜合商業(yè)體，以專業(yè)市場(chǎng)為主導(dǎo)，缺乏生活配套，業(yè)態(tài)失衡；臨江餐飲、休閑成熟度較高，氛圍較好，縣城僅有的商業(yè)亮點(diǎn)。租金水平 臨街商鋪：65-80元/月 內(nèi)街及沿江商業(yè)：50-60元/月思南房地產(chǎn)現(xiàn)狀思南房地產(chǎn)現(xiàn)狀小結(jié)：房地產(chǎn)起步較晚，城市缺乏整體的科學(xué)規(guī)劃，導(dǎo)致城區(qū)各式建筑林立、密度較高，缺乏居住舒適性；自發(fā)形成的商業(yè)格局雜亂無(wú)序，品種豐富，但多以滿足日常生活所需的小規(guī)模自營(yíng)商業(yè)為主，檔次較低；城區(qū)商業(yè)以自建房底層為主，缺乏專業(yè)的集中式商業(yè)物業(yè)，如大型百貨、賣場(chǎng)、影院、寫字樓等物業(yè)類型；城市特有的地形地貌及陳舊的建筑布

11、局，導(dǎo)致城區(qū)內(nèi)停車位極其缺乏，通過本次調(diào)研我們獲知，主城區(qū)內(nèi)每晚停放于狹長(zhǎng)街道兩側(cè)的私家車超過1000輛。隨著城市的發(fā)展，城區(qū)舊有的建筑和商業(yè)布局已成為阻礙發(fā)展的最大絆腳石。思南房地產(chǎn)現(xiàn)狀關(guān)鍵詞：撤縣建市未來(lái)五年，是思南站在新的起點(diǎn)上推動(dòng)跨越的重要機(jī)遇期，也是大有作為的黃金發(fā)展期。思南縣人民政府在2011年政府工作報(bào)告中提出了“十二五”時(shí)期的主要奮斗目標(biāo)：1、全縣生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)20%，力爭(zhēng)達(dá)到21%，到2015年GDP達(dá)105億元，人均GDP接近全省平均發(fā)展水平；2、城鎮(zhèn)化率在當(dāng)前30%的基礎(chǔ)上每年提高2個(gè)百分點(diǎn)以上，力爭(zhēng)“十二五”期末超過40%；3、圍繞“撤縣建市”目標(biāo)，大力實(shí)施“兩城五鎮(zhèn)

12、同城化”發(fā)展戰(zhàn)略。到2015年，全縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)到28萬(wàn)人左右，縣城人口超過15萬(wàn)人，縣城建成區(qū)面積達(dá)到16.8平方公里，縣城規(guī)劃區(qū)面積達(dá)到60平方公里，形成10公里核心區(qū)、20公里輻射區(qū)。思南未來(lái)加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化發(fā)展支撐體系。重點(diǎn)建設(shè)“一港、一隧、兩高、三鐵、四橋、五聯(lián)線”，全力打造銅仁地區(qū)西部和黔東北交通樞紐，形成通往重慶、貴陽(yáng)、懷化等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。思南未來(lái)關(guān)鍵詞：4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈大力實(shí)施“兩城五鎮(zhèn)同城化”發(fā)展戰(zhàn)略。繼續(xù)實(shí)施縣城“北移、東擴(kuò)、西進(jìn)、南延”戰(zhàn)略，充分發(fā)揮“兩高一江”交通優(yōu)勢(shì)，完善“一江兩岸三橋四道五片區(qū)”和“兩高六出口”的城鎮(zhèn)骨架規(guī)劃。優(yōu)化舊城控規(guī)和路網(wǎng)規(guī)劃

13、，將縣城庫(kù)岸治理與濱江景觀帶建設(shè)有機(jī)結(jié)合。思南未來(lái)關(guān)鍵詞：同城化政策走向思南縣十一次黨代會(huì)曾提出：到2010年，全縣城鎮(zhèn)化水平達(dá)到34%，縣城面積達(dá)到l5平方公里，人口達(dá)到l0萬(wàn)人。思南縣城近期按10l5萬(wàn)人建設(shè)。對(duì)于現(xiàn)有人口僅7萬(wàn)人的縣城而言，不管是二年內(nèi)增至l0萬(wàn)人或是五年內(nèi)增至15萬(wàn)人，平均每年將增加約1.6萬(wàn)人。這意味著每年要提供相當(dāng)于目前城北新區(qū)在建項(xiàng)目住房總量2.5倍的產(chǎn)品才能滿足年均人口增長(zhǎng)的需要：城北新區(qū)在建項(xiàng)目占地約71060平方米，總建筑面積約238000平方米，將建成1500多套住房和部分商業(yè)用房，可容納50006000人的居住和商務(wù)行為。由此可見，城北新區(qū)的發(fā)展勢(shì)在必行

14、。政策的利好將為本地房地產(chǎn)的開發(fā)帶來(lái)極大的空間和機(jī)遇。思南未來(lái)根據(jù)政府“十二五”規(guī)劃綱要，思南將在5年內(nèi)完成“撤縣建市”目標(biāo)，同時(shí)，積極發(fā)展輕化工業(yè)、輕紡工業(yè)等，初步形成能源產(chǎn)業(yè)、原材料產(chǎn)業(yè)、船舶及裝備制造業(yè)、特色產(chǎn)品精深加工業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)等五大支柱工業(yè)，加快完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，努力開拓客源市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)旅游經(jīng)濟(jì)高位增長(zhǎng)，加快商貿(mào)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把思南發(fā)展成銅仁地區(qū)西部和烏江中下游物流集散基地思南的經(jīng)濟(jì)格局已由“內(nèi)向型”向“外向型”轉(zhuǎn)變，未來(lái)思南與外部的流動(dòng)互通將會(huì)更加頻繁，思南的城市轉(zhuǎn)型也將帶動(dòng)其它各產(chǎn)業(yè)鏈的迅速發(fā)展，市場(chǎng)機(jī)會(huì)無(wú)限！小結(jié)：思南未來(lái)地王介紹 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目預(yù)期 中偉思南關(guān)鍵詞：地王2

15、010年，湖南中偉投資以1.865億元競(jìng)得思南縣新城區(qū)約46畝土地，成為思南縣迄今為止當(dāng)之無(wú)愧的“地王”！地王介紹該地塊位于思南縣城北新區(qū)內(nèi)，北側(cè)緊鄰正在施工中的烏江三橋，南側(cè)與規(guī)劃中的市政休閑廣場(chǎng)相連，東臨濱江大道，西靠城北大道。本 案東南西北項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)狀下的難點(diǎn)：城市北移過程中，新區(qū)多數(shù)項(xiàng)目均在建設(shè)過程中，項(xiàng)目所處位置，南向休閑廣場(chǎng)和酒店用地均未動(dòng)工，阻隔了項(xiàng)目與周邊完善區(qū)域的連接；城北大道和濱江大道均未延伸至此，項(xiàng)目通達(dá)性受到很大影響；項(xiàng)目北面的烏江三橋及東岸杭瑞高速、酉劍高速還未通車，嚴(yán)重阻礙了縣城與外部的物資及人員流通；周邊配套嚴(yán)重缺乏；項(xiàng)目所在區(qū)域性價(jià)值尚未形成。項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)狀下的支

16、撐：項(xiàng)目預(yù)計(jì)完成時(shí)間新政府辦公大樓2012年底休閑廣場(chǎng)2011年底新汽車站2012年底濱江大道2011年底城北大道2011年底烏江三橋2012年5月杭瑞高速2012年酉劍高速2012年烏江蓄水2012年6月撤縣建市2016年前右側(cè)各項(xiàng)市政配套工程的完工時(shí)間將成為本案價(jià)值提升最為關(guān)鍵的因素以及項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的重要依據(jù)！項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目預(yù)期隨著“北移、東擴(kuò)、西進(jìn)、南延”戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)，北城新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)已初見雛形。未來(lái)三年內(nèi)，縣委、政協(xié)、人大、公安、檢察、稅務(wù)、工商、財(cái)政等職能部門的遷入，這里將成為全縣新的政治、經(jīng)濟(jì)和文化交流中心，而杭瑞、酉劍高速公路、烏江三橋的拉通以及新汽車站的建成使用， “一江兩岸

17、三橋四道五片區(qū)”和“兩高六出口”的城鎮(zhèn)骨架規(guī)劃將最終形成，長(zhǎng)期以來(lái)倍受地形和交通困擾的思南縣城將迎來(lái)它新的發(fā)展機(jī)遇。本案正處于這個(gè)新城格局的中心，坐擁區(qū)位、景觀、交通等諸多優(yōu)勢(shì)資源，理應(yīng)肩負(fù)起這座城市功能升級(jí)、品質(zhì)提升的重任，成為這座城市未來(lái)品牌的標(biāo)桿，同時(shí)，分享城市成長(zhǎng)的價(jià)值！項(xiàng)目現(xiàn)狀小結(jié)：項(xiàng)目參數(shù)指標(biāo)項(xiàng)目定位建議定位產(chǎn)品總用地面積：33200，約49畝凈用地面積：27700規(guī)劃容積率：9.0總建筑面積：249300，約25萬(wàn)綠化率：35%建筑密度：34%項(xiàng)目參數(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地塊呈南北走向狹長(zhǎng)形分布，考慮到產(chǎn)品銷售速度與整個(gè)開發(fā)建設(shè)的關(guān)系，建議采取分3期進(jìn)行開發(fā)：A1地塊三面臨路，南向與市政廣場(chǎng)

18、相連，商業(yè)價(jià)值較大，建議規(guī)劃為開發(fā)式商業(yè)街區(qū)，地塊內(nèi)部依據(jù)地勢(shì)及住宅物業(yè)的擺布進(jìn)行靈活分割，激活社區(qū)內(nèi)部商業(yè)氛圍，形成內(nèi)部外部商業(yè)活動(dòng)的最佳流通，最大限度發(fā)揮地塊的商業(yè)價(jià)值；A2地塊就就先天條件而言，居住舒適度最高，居住價(jià)值較大，A3地塊三面臨路，緊鄰高架橋，居住價(jià)值次之，建議此兩地塊規(guī)劃為高端住宅區(qū)；A1A2A3烏江城北路濱江路烏江三橋項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議地塊劃分鑒于土地的稀缺性價(jià)值和不可復(fù)制的景觀資源，我們將項(xiàng)目定位為：思南的城市名片銅仁地區(qū)的建筑標(biāo)桿30萬(wàn)平米的城市綜合體，將實(shí)現(xiàn)整個(gè)思南縣城的商業(yè)升級(jí)，改變思南的整體消費(fèi)模式，裂變思南縣域商業(yè)形態(tài)。項(xiàng)目定位建議市場(chǎng)定位項(xiàng)目處于城市發(fā)展的新核心

19、；在土地資源稀缺城市擁有30萬(wàn)平米體量；獨(dú)享區(qū)位、景觀、環(huán)境、市政配套及未來(lái)交通優(yōu)勢(shì)資源；擁有眾多政府職能部門高素質(zhì)、高收入的優(yōu)質(zhì)潛在客群； 因此，我們將本案住宅定位為：城央定制江景大宅(建議整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品以3000元/平米為設(shè)計(jì)導(dǎo)向)產(chǎn)品定位 / 住宅項(xiàng)目定位建議目標(biāo)客戶分析中低端客戶生活以滿足基本需求為主消費(fèi)力有限，預(yù)支能力低一次置業(yè)、自住為主青睞傳統(tǒng)的普通住宅對(duì)原居住區(qū)域依賴度非常高缺乏生活理念的構(gòu)想食品、教育、住房消費(fèi)支出生活、娛樂以低消費(fèi)為主消費(fèi)承受力低，中低端普通產(chǎn)品中端客戶生活休閑偏向中規(guī)中矩住房以滿足居住要求為主一次置業(yè)、自住為主青睞經(jīng)濟(jì)實(shí)用功能合理戶型關(guān)注區(qū)域配套多于社區(qū)配套有

20、一定購(gòu)買力，實(shí)用經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品中高端客戶娛樂、投資為主要支出不安于現(xiàn)狀，勇于開拓新領(lǐng)域具備較強(qiáng)的購(gòu)買能力為居住品質(zhì)升級(jí)而購(gòu)房希望擁有高檔住宅產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)住宅舒適性和品質(zhì)感喜歡現(xiàn)代社區(qū)，在乎身份標(biāo)簽消費(fèi)承受力高，居住升級(jí)，身份標(biāo)簽高端客戶休閑、教育、健康為主要支出家庭觀念重，生活工作雙中心生活考究，維護(hù)自我交流空間購(gòu)買隨機(jī)性強(qiáng)，承受力高購(gòu)房觀念先進(jìn)，享受主宰生活關(guān)注產(chǎn)品內(nèi)在，講究細(xì)節(jié)注重社區(qū)服務(wù)配套注重生活私密性購(gòu)買力強(qiáng)，生活考究項(xiàng)目定位建議目標(biāo)客戶分析根據(jù)以上目標(biāo)客群特征，我們基本可以鎖定本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客群類型：公務(wù)員：隨著縣委、政協(xié)、人大、公安、檢察、稅務(wù)、工商、財(cái)政等職能部門的北遷，大量公務(wù)員隊(duì)伍

21、的工作和生活重心北移，本項(xiàng)目將成為他們的最佳選擇；教師：縣城教育事業(yè)繁榮，師資隊(duì)伍龐大，師范、三中、四中、城北小學(xué)也將為我項(xiàng)目帶來(lái)大量的、具備購(gòu)買意識(shí)和實(shí)力的教師群體；私營(yíng)企業(yè)主：工業(yè)品批發(fā)城、新汽車站的建成使用、三橋及高速的拉通，必將激活區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，吸引大量私營(yíng)企業(yè)主的涌入；返鄉(xiāng)客：家鄉(xiāng)的發(fā)展、交通的便利也將吸引更多外出務(wù)工人員的返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮；投資客：酒店的落成，交通、物流、商務(wù)、旅游等各方面的不斷發(fā)展完善，區(qū)域的升值空間也在急速增長(zhǎng)。項(xiàng)目定位建議根據(jù)對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研分析，我們得知：縣城居民保持以家庭為單位的居住習(xí)慣，需求多以自住為主，故為滿足家庭成員日常生活起居的需要，三房戶型

22、成為市場(chǎng)消化的主力戶型，面積區(qū)間段在120-140 之間，90 以下兩房及140 以上四房戶型市場(chǎng)占比較小，去化速度也相對(duì)緩慢；本項(xiàng)目定位為城市高端綜合體項(xiàng)目，集居住、娛樂、休閑、商務(wù)以及商業(yè)于一體，住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)應(yīng)以發(fā)展的眼光、全面考量各類不同人群的需求。主力戶型建議項(xiàng)目定位建議建議A2、A3高端住宅區(qū)主力戶型為130-140 三房戶型為主，110-120 三房為輔，同時(shí)搭配少量140 以上四房；A1區(qū)域住宅以110-120 三房為主，輔以80-90 兩房。通過對(duì)思南房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀和商業(yè)格局的調(diào)研、商戶及政府訪談，結(jié)合本項(xiàng)目地塊的稀缺屬性與較大高差的客觀存在，以項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)可控為根本，充分挖

23、掘地塊價(jià)值為原則，我們認(rèn)為，本案商業(yè)形態(tài)應(yīng)以百貨、超市、影院為商業(yè)主中心，輔助兩條東西向、長(zhǎng)約100米的商業(yè)街，及在A1地塊處打造一條南北向風(fēng)情雙首層商業(yè)街，著重打造環(huán)項(xiàng)目底層商業(yè)，以城市名片定位本案，故本案商業(yè)形態(tài)定位為：全開放式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品定位 / 商業(yè)項(xiàng)目定位建議城北大道底商設(shè)計(jì)為局部3層，做大開間，以滿足建設(shè)銀行、聯(lián)通等訂單式客戶的需求；濱江大道沿線底商設(shè)計(jì)為局部2層，東西向商業(yè)街的各入口處設(shè)計(jì)為局部3層；A2、A3地塊以環(huán)社區(qū)底商為主，利用東西高差可局部設(shè)置為雙首層商鋪；A1區(qū)南面街道的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮到與市政廣場(chǎng)的銜接，保證項(xiàng)目與廣場(chǎng)的自然融合，使人流動(dòng)線更加順暢。商業(yè)布局建議項(xiàng)目定

24、位建議A1A2A3烏江城北路濱江路烏江三橋商業(yè)人流A1地塊作為本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的核心引擎，其商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)、分割以及業(yè)態(tài)分布直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成??！建議規(guī)劃為開放式商業(yè)街區(qū)，地塊內(nèi)部依據(jù)地勢(shì)及住宅物業(yè)的布局進(jìn)行靈活分割，激活社區(qū)內(nèi)部商業(yè)氛圍，形成內(nèi)部外部商業(yè)活動(dòng)的最佳流通，最大限度發(fā)揮地塊的商業(yè)價(jià)值（建議參照上海大寧國(guó)際項(xiàng)目）；根據(jù)以上商業(yè)設(shè)計(jì)的特殊性及未來(lái)周邊環(huán)境的需要，本地塊上蓋住宅物業(yè)建議可考慮以面積稍小的過渡性住宅產(chǎn)品為主，以滿足社區(qū)小商業(yè)主、未來(lái)商務(wù)人士、投資客戶及少量自住客戶的需求，辦公、自住、可租、可售，方式靈活多變；主力店的規(guī)?？刂圃?000，底層面積控制在200025

25、00 ，二層、三層單位面積可適當(dāng)放大。A1地塊補(bǔ)充說(shuō)明項(xiàng)目定位建議商業(yè)街的入口處采用喇叭口的開放式建筑形式，兩旁的建筑物外立面采用圓弧落地玻璃形狀,并在街口位置設(shè)置景觀小品；考慮到逛街人群視距、視角以及人的生理慣性，商業(yè)街的街面不宜過寬，應(yīng)控制在712米以內(nèi)，但節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)不受此限制；商業(yè)街的街道中間的景觀建筑不宜過高及過寬，以免影響街道的通透度；商業(yè)街內(nèi)擺放一些雕塑小品及休閑椅，供來(lái)往人群娛樂休閑之用（休息椅的距離一般在8米左右，納涼處間隔距離一般是40米左右）；在商業(yè)街中段位置地面建議鋪設(shè)一個(gè)標(biāo)志性的地磚建筑小品，如鏤刻，地磚畫等；商鋪的門面外觀采用一體的玻璃雙開門，門外如要裝卷簾門應(yīng)采用裝飾

26、效果比較強(qiáng)的鏤空形狀的卷簾門。建筑設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目定位建議建議一：不考慮在本項(xiàng)目建寫字樓，通過對(duì)思南建設(shè)銀行行長(zhǎng)、聯(lián)通分公司總經(jīng)理、規(guī)劃局長(zhǎng)、房地局局長(zhǎng)的當(dāng)面溝通，政府職能部門及各事業(yè)單位對(duì)辦公用房的需求大多在500800平米，且考慮整體購(gòu)買的意向不強(qiáng)；建議二：根據(jù)思南縣停車位嚴(yán)重緊缺的實(shí)際情況，建議項(xiàng)目可考慮利用項(xiàng)目地塊東西高差設(shè)計(jì)地下停車位，以滿足我項(xiàng)目潛在客群的停車需要，作為高端項(xiàng)目配套，營(yíng)造項(xiàng)差異化，彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺。建議住宅與車位的配比為1：0.6；建議三：作為思南縣城首個(gè)真正意義上的高端項(xiàng)目，建議在A3住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置一個(gè)可容納6個(gè)班的幼兒園配套；建議四：住宅設(shè)計(jì)應(yīng)以項(xiàng)目景觀特色為

27、先，盡可能多地保證其臨江景觀面，提升住宅價(jià)值。產(chǎn)品補(bǔ)充建議項(xiàng)目定位建議案名一城北新區(qū)、財(cái)富中央肩負(fù)著引領(lǐng)城市升級(jí)、重塑商業(yè)布局、構(gòu)建奢適生活的歷史使命成為北城中央、烏江河畔最具國(guó)際氣質(zhì)的親水大盤中偉城北中央項(xiàng)目定位建議案名二高端住宅+開放式商業(yè)街區(qū)的城市綜合體中偉中央廣場(chǎng)項(xiàng)目定位建議案名三傍江而建，坐擁無(wú)限水域景觀實(shí)力開發(fā)商傾力打造區(qū)位、環(huán)境、景觀、園林、交通、配套等均為城市樹立品牌標(biāo)桿中偉烏江壹號(hào)項(xiàng)目定位建議開發(fā)節(jié)奏建議開發(fā)時(shí)間建議節(jié)奏開發(fā)基于之前所闡述的地塊周邊道路、配套等各項(xiàng)關(guān)鍵因素均要在未來(lái)12年后才可基本完善，故建議本項(xiàng)目分為三期開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益的最大化。方案一、按照項(xiàng)目地塊由南自