XX市XX項(xiàng)目定位和投資可行性分析

1、.工程市場(chǎng)定位和投資可行性分析報(bào)告PAGE ：.；PAGE 18深圳市尺度市場(chǎng)戰(zhàn)略顧問(wèn) ：83428400 ：83428400市場(chǎng)定位和投資可行性分析深圳市尺度市場(chǎng)戰(zhàn)略顧問(wèn)二00一年十月工程市場(chǎng)定位和投資可行性分析報(bào)告思緒第一部分：工程目的市場(chǎng)初步定位報(bào)告1、工程市場(chǎng)環(huán)境描畫2、目的市場(chǎng)初步定位3、定位理由第二部分：工程投資可行性分析報(bào)告1、工程可行性分析前言2、工程初步定位3、工程方案分析工程開發(fā)進(jìn)度和銷售進(jìn)度確定工程銷售單價(jià)確實(shí)定工程銷售收入確實(shí)定工程投資開發(fā)本錢的假設(shè)和地價(jià)確實(shí)定現(xiàn)金流量表分析工程財(cái)務(wù)目的分析工程敏感性分析第一部分 工程目的市場(chǎng)初步定位報(bào)告工程市場(chǎng)環(huán)境描畫：1、工程概略：

2、柏廬路工程用位置于XX市城北區(qū)柏廬北路西面，婁苑路以南，昆太路改造線以北。XX市氣候站臨靠地塊中端。工程總占地面積約31100平方米，南北長(zhǎng)約500米，東西寬約65米包括退讓紅線，多層建筑容積率小于等于1.8，小高層建筑容積率小于等于2.5；多層建筑密度小于等于35%。地塊為商業(yè)和居住用地性質(zhì)。2、工程用地現(xiàn)狀工程地塊外形呈規(guī)那么的長(zhǎng)條外形，長(zhǎng)500米，寬65米，地勢(shì)平坦，地表整齊，和新修60米寬的柏廬路路面根本平齊，地塊上目前大部分為農(nóng)田和少量暫時(shí)建筑物，與主城區(qū)僅一橋之隔，根本上是一塊便于開發(fā)的熟地。工程西部緊鄰即將修整為60米寬表達(dá)城區(qū)風(fēng)貌的主干道之一的柏廬路，隔柏廬路相對(duì)望的是同心村十

3、五組村居用地，目前已被另一開展商收買，北段東側(cè)緊挨電視廣播大學(xué)，中間為XX市氣候站，南段東側(cè)為市農(nóng)業(yè)技術(shù)推行中心和精細(xì)模具規(guī)范件公司。北部隔婁苑路為同心村的回遷戶和同心密友新村別墅區(qū)，南部為正改道建筑的昆太路，隔昆太路再跨過(guò)越河就進(jìn)入了XX市目前的中心城區(qū)，所以，目前該地段雖然處于城郊接合地段，但隨著新的市政中心的向東向北遷移，該地塊所處位置將成為老城區(qū)繁華商務(wù)的一級(jí)輻射地帶，具備較強(qiáng)的升值潛力。3、工程區(qū)域市政公建配套情況：1交通：柏廬路地塊周邊有二路、十一路公交車，可到達(dá)XX主城區(qū)的絕大多數(shù)地方，同時(shí)根據(jù)調(diào)查，XX市居民對(duì)外交通仍主要依賴自行車、摩托車或的士，而本工程三面緊鄰三條路面情況很

4、好的柏廬路、昆太路、婁苑路，與市區(qū)和城北皆暢通無(wú)阻，且隨著柏廬路兩側(cè)大面積商住工程的開發(fā)勝利，其人流量和公交車流量將呈現(xiàn)互動(dòng)的良好開展前景。2周邊社區(qū)生活配套設(shè)備：柏廬路地塊小區(qū)周邊200米范圍內(nèi)社區(qū)配套設(shè)備很少，沿柏廬北路分布的大部分為村居自建房和待開發(fā)用地，沿昆太路分布的主要是電子、模具加工廠，加油站、道路建立工程隊(duì)等工業(yè)設(shè)備，本工程地塊東側(cè)四十米的市后街沿街左側(cè)店面均為機(jī)械、消防器材、摩托配件等工業(yè)器具銷售點(diǎn)，右側(cè)那么僅存在一兩家檔次較低的商店、酒樓等生活配套。3周邊教育配套：柏廬路工程南一百米越河大橋邊有XX市二中，除此之外嬰幼，小學(xué)教育配套較為缺乏。4文娛設(shè)備兩地塊周邊根本沒(méi)有。5醫(yī)

5、院設(shè)備：無(wú)醫(yī)院和任何便利的醫(yī)療配套診所之類。 二、目的市場(chǎng)初步定位： 1、工程性質(zhì)定位：商住綜合樓，其中一、二層裙樓設(shè)置為商業(yè)用途 2、工程性質(zhì)定位理由：從工程所處背景而言，柏廬路地塊小區(qū)周邊200米范圍內(nèi)社區(qū)配套設(shè)備很少，沿柏廬北路分布的大部分為村居自建房和待開發(fā)用地，沿昆太路分布的主要是電子、模具加工廠，加油站、道路建立工程隊(duì)等工業(yè)設(shè)備，本工程地塊東側(cè)四十米的市后街沿街左側(cè)店面均為機(jī)械、消防器材、摩托配件等工業(yè)器具銷售點(diǎn)，右側(cè)那么僅存在一兩家檔次較低的商店、酒樓等生活配套。周邊配套欠缺，無(wú)法滿足周邊富有農(nóng)民的要求。目前該工程地段雖然處于城郊接合地段，但隨著新的市政中心的向東向北遷移，該地塊

6、所處位置將成為老城區(qū)繁華商務(wù)的一級(jí)輻射地帶，具備較強(qiáng)的升值潛力，這可以從消費(fèi)者攔訪中潛在消費(fèi)者對(duì)該地段有53.2%的認(rèn)同率得到佐證。從前景而言，該工程市場(chǎng)看好。理由如下：首先，由于XX市邊鄰上海，地理位置很好，受其經(jīng)濟(jì)的輻射，前景很不錯(cuò)。而且如今的優(yōu)惠政策使得越來(lái)越多的資金投向XX，在XX投資物業(yè)不會(huì)貶值。再者，整條柏廬路未來(lái)會(huì)成為未來(lái)XX的主要城市市容干道，貫穿整個(gè)城市中心，是去開發(fā)區(qū)的必經(jīng)之路，而且目前這里有2路車經(jīng)過(guò)，2路車從火車站開出，路經(jīng)人民路和亭林路，幾個(gè)鬧市區(qū)都能經(jīng)過(guò)，以后城北的人想到市中心也很方便，所以這里的交通環(huán)境很好。而如今城北地域住宅較少，人流量不大，尚未構(gòu)成一個(gè)商業(yè)氣氛

7、濃重的商住小區(qū)。經(jīng)過(guò)對(duì)商鋪投資者和周邊商住樓盤的實(shí)地調(diào)查可以得出結(jié)論，就是裙樓二層以上不宜做商鋪，現(xiàn)今商鋪銷售時(shí)普遍存在著一個(gè)“畏高景象，這種景象在對(duì)周邊樓盤調(diào)查表達(dá)得非常明顯。3、工程商鋪適宜開發(fā)商業(yè)類型及種類定位：工程朝柏廬北路一側(cè)配備中小超市、精品商業(yè)街以及銀行等工程南北兩側(cè)根據(jù)規(guī)劃情況配備中高檔商業(yè)門面。 4、定位理由：從工程所處地段的街區(qū)功能來(lái)看，周邊嚴(yán)重欠缺成熟的商業(yè)配套設(shè)備。工程緊臨三段路：柏廬路、婁苑路、昆太路以及其后的市后街、蕭林路沿路都沒(méi)有任何成型的商場(chǎng)、超市，可以說(shuō)整個(gè)城北區(qū)都缺乏一個(gè)能集中購(gòu)買的商業(yè)集聚地。而從周邊居民的購(gòu)買力來(lái)講，本地段積聚了強(qiáng)大的購(gòu)買力，有望開展成整

8、個(gè)城北區(qū)和工業(yè)園的一個(gè)商業(yè)集中購(gòu)買地，從而成為XX市一個(gè)新的商業(yè)中心，由于其周邊從愛河假日半島、越河小區(qū)、到同心村、同心密友新村的別墅區(qū)，寶島麗園的別墅區(qū)，富有程度均較高，據(jù)調(diào)查，他們購(gòu)物都是以集中一次打車或騎摩托去市區(qū)大型超市或北京華聯(lián)購(gòu)買，證明他們對(duì)購(gòu)物環(huán)境和檔次有較高的需求。還不包括本工程和對(duì)面待開發(fā)的上十萬(wàn)平米的住宅區(qū)，只需本工程的商業(yè)檔次到位，氣氛作足，其消費(fèi)購(gòu)買量不成問(wèn)題。而從對(duì)消費(fèi)者攔訪調(diào)查結(jié)果來(lái)看，有五成以上被訪者以為這里適宜做成大中型超市或大中型百貨商場(chǎng)，有20%的人以為專業(yè)商業(yè)街市，總體而言，多數(shù)被訪者以為整個(gè)地塊定位檔次較高。詳細(xì)詳見下表：而從商鋪投資者的深訪結(jié)果看，超越

9、六成的消費(fèi)者首選超市，并希望周圍配備一些其它的生活設(shè)備例如：飲食、美容、家電、圖書出租、銀行等即能方便人們的生活，又能比較快的構(gòu)成生活小區(qū)。從周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況看，在工程靠柏廬北路對(duì)面地塊已被星火公司收買，據(jù)了解其建造的是商住綜合樓，商業(yè)為較低檔次的商業(yè)門面，運(yùn)營(yíng)日用百貨或零星商品。因此，要想防止競(jìng)爭(zhēng)沖突，商業(yè)工程定位檔次應(yīng)與其區(qū)別開來(lái)。對(duì)特定的本工程而言，由于受工程的地塊性質(zhì)所限，工程無(wú)法配備太多的公共配套設(shè)備和營(yíng)造很好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，要提高工程本身的檔次，必需著重在商業(yè)裙樓上作文章。而從工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)角度思索，本工程無(wú)法做成大型超市或大型商場(chǎng)。因此要想提高工程的檔次，可以首先經(jīng)過(guò)引入知名的中小型

10、超市做根底，如：華潤(rùn)超市、民潤(rùn)超市等，那么可以為工程周邊的居住區(qū)聚集人氣，營(yíng)造較好的購(gòu)物氣氛。同時(shí)根據(jù)規(guī)劃建造有特征的精品商業(yè)街，引入中高檔的品牌專賣、飲食業(yè)以及銀行等抬高商區(qū)檔次，周邊聯(lián)排品牌專賣門面做補(bǔ)充，那么可讓周邊小區(qū)居民“足不出區(qū)的享用柏廬路工程完備的商業(yè)效力，也提高了工程的檔次，帶旺了整個(gè)地段，從而為工程住宅的銷售奠定很好的根底。由于本次調(diào)研重點(diǎn)是以工程的投資可行性分析為方向，沒(méi)有很深化對(duì)工程的市場(chǎng)定位進(jìn)展系統(tǒng)調(diào)查，僅僅依托工程消費(fèi)者攔訪、商鋪投資者深度訪談、周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析以及工程實(shí)地調(diào)查的部分資料進(jìn)展了初步的市場(chǎng)定位分析，因此，我們將在下一階段的任務(wù)對(duì)目的市場(chǎng)定位進(jìn)展系統(tǒng)深化的

11、調(diào)查分析。第二部分 工程投資可行性分析報(bào)告工程可行性分析研討目的經(jīng)過(guò)基于市場(chǎng)調(diào)查的預(yù)可行性研討，預(yù)測(cè)分析開發(fā)柏廬路工程?hào)|側(cè)地塊的市場(chǎng)前景和投資收益程度，以及到達(dá)目的利潤(rùn)的合理竟標(biāo)地價(jià)。工程可行性分析研討思緒 1、對(duì)于工程地塊而言，本次調(diào)研主要是根據(jù)市場(chǎng)供求情況、消費(fèi)者調(diào)研、臨近區(qū)域周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤及工程所在地資料，預(yù)測(cè)工程市場(chǎng)前景、土地升值潛力及房地產(chǎn)工程的投資績(jī)效，從市場(chǎng)可行性層面為委托方提供決策根據(jù)?？尚行匝杏懼饕獜墓こ趟诘刈匀粭l件，法律條件和財(cái)務(wù)目的三個(gè)方面進(jìn)展分析評(píng)價(jià)，詳細(xì)包括以下內(nèi)容：1評(píng)價(jià)地塊的自然條件和法律條件2預(yù)測(cè)工程市場(chǎng)需求，結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)分析，預(yù)測(cè)工程銷售價(jià)錢和預(yù)期利潤(rùn)率3本錢預(yù)測(cè)

12、4建立并評(píng)價(jià)工程現(xiàn)金流量表 2、在工程開發(fā)決策中，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)目前暫不思索，當(dāng)前應(yīng)重點(diǎn)分析達(dá)成投資財(cái)務(wù)目的的風(fēng)險(xiǎn)，意即預(yù)期實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與實(shí)踐實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)之間差別緣由，減少預(yù)期實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與實(shí)踐實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)之間差距的概率。財(cái)務(wù)可行性研討分析報(bào)告編制根據(jù)及原那么建立部工程初步定位：經(jīng)過(guò)以上對(duì)工程進(jìn)展縝密的市場(chǎng)調(diào)查，現(xiàn)對(duì)工程的初步定位如下：多層住宅+商業(yè)，其中地上一、二兩層作為商業(yè)用途下面對(duì)柏廬路工程進(jìn)展詳細(xì)的可行性分析一、工程概略：柏廬路工程位于柏廬北路東側(cè)，南臨昆太路改造線，北邊是婁苑路，東側(cè)是電大新征用地。地塊占地面積約31100平方米。地塊長(zhǎng)約500米，寬度是65米；多層建筑容積率小于等于1.8，多層

13、建筑密度小于等于40%，綠化率大于等于30%，其中昆太路改造線和柏廬北路交叉口預(yù)留約2800平方米作為公共綠地，婁苑路和柏廬北路交叉口預(yù)留約2400平方米作為公共綠地。工程用地性質(zhì)為商業(yè)、居住用地。 工程建筑物退用地紅線要求：東側(cè)大于等于5米，西側(cè)沿柏廬北路大于等于5-10米，其中退10米的長(zhǎng)度占南北建筑總長(zhǎng)度的50%。二、工程根底數(shù)據(jù)序號(hào)工程稱號(hào)取費(fèi)規(guī)范數(shù)量單位1工程容積率1.82工程總占地面積31100平方米3綠化面積2*30%9330平方米4工程總建筑面積1*255980平方米4.1商業(yè)裙樓2層10000平方米4.2居住面積5-5.145980平方米5工程貸款利率5.94%6工程建立進(jìn)度

14、12月三、工程實(shí)施進(jìn)度方案表1、有關(guān)工程方案的闡明總工期：約12個(gè)月從樁根底開工開場(chǎng)計(jì)算工期銷售期：18個(gè)月，當(dāng)樁根底開場(chǎng)開工時(shí)開展銷售任務(wù)。工程實(shí)施進(jìn)度方案序號(hào)工程稱號(hào)繼續(xù)時(shí)間進(jìn)度安排按雙月計(jì)246810121416181獲取土地運(yùn)用權(quán)2前期工程3樁根底24主體構(gòu)造65設(shè)備安裝26室內(nèi)外配套27銷售183、工程銷售進(jìn)度方案序號(hào)工程稱號(hào)繼續(xù)時(shí)間月銷售進(jìn)度1獲取土地運(yùn)用權(quán)2前期工程3樁根底210%4主體構(gòu)造620%5設(shè)備安裝215%6室內(nèi)外配套215%7后期銷售640%備注：銷售收入預(yù)測(cè)：工程稱號(hào)銷售收入預(yù)測(cè)表第一年第二年銷售收入60%40%四、工程銷售收入的測(cè)算1、住宅銷售單價(jià)確實(shí)定1經(jīng)過(guò)周邊

15、競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)錢對(duì)比，采用市場(chǎng)比較法確定住宅銷售價(jià)錢 住宅稱號(hào)住宅價(jià)錢影響要素可比物業(yè)A可比物業(yè)C可比物業(yè)D評(píng)價(jià)物業(yè)權(quán)數(shù)都市新象中茵怡景灣愛河假日半島柏廬路工程區(qū)域要素50%根底設(shè)備5%+0.1-0.100公共配套15%+0.2-0.400較缺乏交通要素10%+0.2-0.300普通自然環(huán)境10%0-0.2-0.10普通景觀要素10%0-0.3-0.30無(wú)個(gè)別要素40%占地面積4%-0.10-0.231100平米地貌2%-0.1-0.2-0.20狹長(zhǎng)平整建筑構(gòu)造8%0000磚混建筑設(shè)計(jì)7%0000園林設(shè)計(jì)8%-0.1-0.4-0.30內(nèi)部配套6%-0.2-0.2-0.20較少物業(yè)管理2%0000

16、智能化3%0000銷售方式5%00-0.40期房銷售時(shí)間5%0002002年修正指數(shù)102.9%76.2%89.2%100%銷售均價(jià)元/平米185027002600修正價(jià)錢1903.652057.42319.2可比權(quán)重0.50.250.25柏廬路地塊建成住宅價(jià)錢預(yù)估為：1903.65 * 0.5 + 2057.4 * 0.25 + 2319.2 * 0.25= 2045.98元/平方米2參照方案1消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果，消費(fèi)者對(duì)住宅平均單價(jià)預(yù)期為1890元/平方米，由于有對(duì)工程做小高層進(jìn)展提示，因此消費(fèi)者對(duì)工程報(bào)價(jià)比多層價(jià)錢有所提高，工程建多層那么其情愿支付的價(jià)錢與其實(shí)踐支付的價(jià)錢之間只需5-10%的

17、差距。由此推算出柏廬路工程住宅的單價(jià)為： 1890元/平方米*107.5%=2031.75元/平方米3綜合以上分析，可得出柏廬路住宅工程的住宅單價(jià)為：2000元/平方米2、商鋪銷售單價(jià)確實(shí)定(1)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤商鋪價(jià)錢對(duì)比，用市場(chǎng)比較法確定商鋪價(jià)錢：商鋪稱號(hào)商鋪價(jià)錢影響要素可比物業(yè)A可比物業(yè)B可比物業(yè)C評(píng)價(jià)物業(yè)權(quán)數(shù)中茵怡景灣都市新象東方華庭柏廬路工程地段條件30%-0.5+0.1-0.40商業(yè)群體25%-0.5-0.2-0.10顧客條件20%-0.30-0.20接近條件10%-0.30-0.20運(yùn)用規(guī)定10%-0.20-0.40街道條件5%-0.2-0.1-0.10修正指數(shù)65.5%102.5%

18、75%100%銷售均價(jià)900044006800修正價(jià)錢589545105100可比權(quán)重30%50%20%柏廬路工程建成商鋪價(jià)錢預(yù)估為：5895* 0.3 + 4510 * 0.5 + 5100 * 0.2 = 5043.5元/平方米2參照方案一對(duì)商鋪投資者深度訪談的結(jié)果，對(duì)多層商住樓的商鋪價(jià)錢定位在4500元/平方米左右比較合理。3綜合以上分析，可將柏廬路工程的商鋪單價(jià)確定為4500元/平方米。3、停車場(chǎng)的收入在本次測(cè)算中暫不思索。4、銷售收入及稅金確實(shí)定序號(hào)工程稱號(hào)總額第一年第二年1商業(yè)4500.00 2700.00 1800.00 2住宅9196.00 5517.60 3678.40 銷售

19、收入合計(jì)96.00 8217.65478.43銷售稅金及附加821.76 493.06 328.70 備注：商業(yè)收入=商業(yè)價(jià)錢*商業(yè)建筑面積住宅收入=住宅價(jià)錢*住宅建筑面積銷售稅金=銷售收入*6%五、工程投資費(fèi)用估算表序號(hào)工程稱號(hào)取費(fèi)規(guī)范數(shù)量元/平方米總計(jì)萬(wàn)元一開發(fā)本錢估算1地價(jià)00.00 1.1土地運(yùn)用權(quán)出讓金00.00 1.2契稅1.1*4%00.00 2前期工程費(fèi)42.00 235.12 2.1勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)16.00 89.57 2.2可行性研討費(fèi)1.00 5.60 2.4三通一平費(fèi)25.00 .95 3建安工程費(fèi)820.00 4590.36 3.1土建部分700.00 3918.60

20、3.2設(shè)備120.00 671.76 4根底設(shè)備費(fèi)90.00 503.82 5室外配套費(fèi)100.00 559.80 6公共設(shè)備建立費(fèi)80.00 447.84 7開發(fā)期間市政費(fèi)用40.00 223.92 8不可預(yù)見費(fèi)16*3%33.96 190.11 合計(jì)1205.96 6191.16 二開發(fā)費(fèi)用估算序號(hào)工程稱號(hào)計(jì)費(fèi)規(guī)范單價(jià)總額1管理費(fèi)用16*3%33.96 190.11 2銷售費(fèi)用銷售收入*4%176.15547.84 3財(cái)務(wù)費(fèi)用42.06 235.44 合計(jì)252.17 973.39 建立投資費(fèi)用合計(jì)一+二1458.13 7164.55 從表格可以看出，在地價(jià)尚未確定的情況下，工程開發(fā)本錢為

21、6191.16萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用為973.39萬(wàn)元，建立投資費(fèi)用為7164.55萬(wàn)元。假設(shè)工程竟標(biāo)獲得土地運(yùn)用權(quán)出讓金的總格為A，那么工程的地價(jià)為1.04A，工程開發(fā)本錢為6191.16+1.04A+0.03A=6191.16+1.07A，開發(fā)費(fèi)用為973.39+0.063A，建立投資費(fèi)用為7164.55+1.133A。六、損益表序號(hào)工程稱號(hào)計(jì)算根據(jù)總額1銷售收入962建立投資費(fèi)用7164.55+1.133A3銷售稅金及附加821.764利潤(rùn)總額5709.69-1.133A5所得稅利潤(rùn)總額*33%1884.20-0.374A6稅后利潤(rùn)3825.49-0.76A根據(jù)開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的要求：稅后利潤(rùn)與自有

22、資金地價(jià)的比值至少要大于50%，那么有：3825.49-0.76A/1.04A50%可推斷出土地運(yùn)用權(quán)出讓金A2988.66萬(wàn)元，單價(jià)最高不超越533元/平方米，按工程總占地面積計(jì)算為960元/平方米，以畝計(jì)算為64萬(wàn)/畝。因此，以下住宅單價(jià)取值均為533元/平方米。那么工程投資費(fèi)用為：序號(hào)工程稱號(hào)取費(fèi)規(guī)范數(shù)量元/平方米總計(jì)萬(wàn)元一開發(fā)本錢估算1地價(jià)554.323103.08 1.1土地運(yùn)用權(quán)出讓金5332983.73 1.2契稅1.1*4%21.32119.35 2前期工程費(fèi)42.00 235.12 2.1勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)16.00 89.57 2.2可行性研討費(fèi)1.00 5.60 2.4三通一平

23、費(fèi)25.00 .95 3建安工程費(fèi)820.00 4590.36 3.1土建部分700.00 3918.60 3.2設(shè)備120.00 671.76 4根底設(shè)備費(fèi)90.00 503.82 5室外配套費(fèi)100.00 559.80 6公共設(shè)備建立費(fèi)80.00 447.84 7開發(fā)期間市政費(fèi)用40.00 223.92 8不可預(yù)見費(fèi)16*3%50.59 283.20 合計(jì)1776.91 9387.34 二開發(fā)費(fèi)用估算序號(hào)工程稱號(hào)計(jì)費(fèi)規(guī)范單價(jià)總額1管理費(fèi)用16*3%50.59 283.20 2銷售費(fèi)用銷售收入*4%176.15 547.84 3財(cái)務(wù)費(fèi)用59.51 333.13 合計(jì)286.25 1164.1

24、7 建立投資費(fèi)用合計(jì)一+二2063.16 10551.51 從表中可以知道，要到達(dá)工程自有資金利潤(rùn)率為50%的建造投資一方本錢可以高達(dá)2063.16元/平方米，超越工程住宅銷售單價(jià)2000元/平方米。損益表為：序號(hào)工程稱號(hào)計(jì)算根據(jù)總額1銷售收入962建立投資費(fèi)用10551.51 3銷售稅金及附加821.765利潤(rùn)總額2322.73 6所得稅利潤(rùn)總額*33%766.50 7稅后利潤(rùn)1556.23 8全部投資利潤(rùn)率14.75%9自有資金利潤(rùn)率50.15%八、現(xiàn)金流量表：序號(hào)工程稱號(hào)合計(jì)第一年第二年1現(xiàn)金流入96.00 5478.48217.61.1銷售收入96.00 5478.48217.62現(xiàn)金

25、流出12.77 11504.47 635.30 2.1建立投資10551.51 10551.51 0.00 2.2銷售稅金及附加821.76 493.06 328.70 2.3所得稅766.50 459.90 306.60 3凈現(xiàn)金流量1556.23 -6026.07 7582.30 九、方案評(píng)述：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的：稅后利潤(rùn)總額：1556.23萬(wàn)元全部投資利潤(rùn)率：14.75%自有資金利潤(rùn)率：50.15%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPVI=15%=493.25萬(wàn)元以房地產(chǎn)開發(fā)商平均利潤(rùn)率規(guī)范為根據(jù)內(nèi)部收益率IRR=25.82%經(jīng)過(guò)以上的財(cái)務(wù)目的分析可以得出該方案是可行的。十、工程敏感性分析一自有資金利潤(rùn)率的敏感性分

26、析工程自有資金利潤(rùn)率敏感系數(shù)-10%-5%05%10%商業(yè)建筑面積41.43%45.79%50.15%54.51%58.87%0.87住宅建筑面積32.32%41.24%50.15%59.06%67.98%1.78地價(jià)63.85%56.64%50.15%44.28%38.94%-1.25建安工程費(fèi)60.97%55.56%50.15%44.74%39.33%-1.08商業(yè)銷售單價(jià)41.43%45.79%50.15%54.51%58.87%0.87住宅銷售單價(jià)32.32%41.24%50.15%59.06%67.98%1.78從表格可以看出，對(duì)工程自有資金利潤(rùn)率影響最大的是住宅建筑面積和住宅銷售單

27、價(jià)的變動(dòng)，其變動(dòng)系數(shù)為1.78，當(dāng)住宅建筑面積或住宅銷售單價(jià)添加或減少1%，會(huì)導(dǎo)致自有資金利潤(rùn)率上升1.78%或減少1.78%；其次是地價(jià)的變動(dòng)，其變動(dòng)系數(shù)為1.25，當(dāng)?shù)貎r(jià)添加或減少1%，會(huì)導(dǎo)致自有資金利潤(rùn)率減少1.25%或添加1.25%；再次是建安工程費(fèi)變動(dòng)，其變動(dòng)系數(shù)為1.08；對(duì)自有資金利潤(rùn)率影響最少的是商業(yè)建筑面積或商業(yè)銷售單價(jià)，其變動(dòng)系數(shù)為0.87。二滿足目的利潤(rùn)條件下的土地運(yùn)用權(quán)出讓金的敏感性分析工程土地運(yùn)用權(quán)出讓金敏感系數(shù)-10%-5%05%10%商業(yè)建筑面積495 514 533 552 571 0.71住宅建筑面積456 495 533 572 610 1.44建安工程費(fèi)5

28、80 557 533 510 486 -0.88開發(fā)費(fèi)用544 539 533 528 522 -0.21商業(yè)銷售單價(jià)495 514 533 552 571 0.71住宅銷售單價(jià)456 495 533 572 610 1.44從表格可以看出，對(duì)工程土地運(yùn)用權(quán)出讓金影響最大的是住宅建筑面積和住宅銷售單價(jià)的變動(dòng)，其變動(dòng)系數(shù)為1.44，當(dāng)住宅建筑面積或住宅銷售單價(jià)添加或減少1%，會(huì)導(dǎo)致土地運(yùn)用權(quán)出讓金添加1.44%或減少1.44%；其次是建安工程費(fèi)的變動(dòng)，其變動(dòng)系數(shù)為0.88，當(dāng)建安工程費(fèi)添加或減少1%，會(huì)導(dǎo)致土地運(yùn)用權(quán)出讓金減少0.88%或添加0.88%；再次是商業(yè)銷售單價(jià)的變動(dòng)，其變動(dòng)系數(shù)為0.71；對(duì)土地運(yùn)用權(quán)出讓金影響最少的是工程的開發(fā)費(fèi)用，其變動(dòng)系數(shù)為0.21。 針對(duì)該工程的特定情況，商業(yè)建筑面積、住宅建筑面積、建安工程費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用、住宅銷售單價(jià)等變動(dòng)幅度不會(huì)太大，因此對(duì)工程的土地運(yùn)用權(quán)出讓金的影響會(huì)很小，獨(dú)一呵斥土地運(yùn)用權(quán)出讓金發(fā)生大