xx-麗都玉園項目質(zhì)量計劃doc20

1、.PAGE ：.；PAGE 20 xx麗都玉園工程質(zhì)量方案前 言xx麗都玉園是xx公司和xx公司強(qiáng)聯(lián)手之后開發(fā)的第一個高檔工程。工程總建筑面積約為8.4萬平方米。由于三環(huán)路的硬性分割，此工程分A、B兩個區(qū)域開發(fā)。A區(qū)外側(cè)為5層、6層的花園洋房和4層的疊拼別墅，B區(qū)內(nèi)側(cè)為12層小高層電梯公寓。此工程由于位置、配套、周邊環(huán)境較差，離市區(qū)較遠(yuǎn)等諸多緣由，想做成高檔社區(qū)，需付出更多努力。因此，本工程要在產(chǎn)品設(shè)計、推行定位和銷售定位方面做足功夫。本案的重點(diǎn)在于產(chǎn)品力、環(huán)境、營銷謀劃、賣場執(zhí)行等4個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。工程的開發(fā)思緒要圍繞“花園洋房收藏玉質(zhì)空間做文章，重點(diǎn)做好工程的質(zhì)量，將玉園做成真正的高檔次社區(qū)。

2、整個工程的運(yùn)作要點(diǎn)在于：盡最大能夠提高銷售價錢，降低開發(fā)本錢，縮短營銷周期，到達(dá)利潤最大化的目的。第一部分 工程概略xx麗都玉園位于光華大道和三環(huán)路交界處，清水河邊。工程總用地含綠化用地約148畝，其中A區(qū)總用地約94畝，凈用地30.8畝；B區(qū)總用地約54畝，凈用地約27畝?？偨ㄖ娣e約84020.4平方米。A、B區(qū)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的如下： 玉園A區(qū)外側(cè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的規(guī)劃建立用地：20531.05平方米。規(guī)劃總建筑面積：29432.3平方米。其中：住宅：22974.6平方米。社區(qū)效力及物管用房：370平方米。地下車庫：6037.7平方米。渣滓房：50平方米?？倯魯?shù)：110戶。180平方米以下40

3、戶，180平方米以上70戶。容積率：1.14。建筑基底面積：5331平方米。建筑密度：26%。綠地率：32.5%。機(jī)動車位：170輛。地上22輛，地下148輛。非機(jī)動車位：250輛。道路及其他面積：4890平方米。道路：3690平方米。室外停車：330平方米。游泳池：450平方米。健身用地：250平方米。入口廣場：165平方米。玉園B區(qū)內(nèi)側(cè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的規(guī)劃建立凈用地面積：18132.5平方米。規(guī)劃總建筑面積： 54588.1平方米。其中住宅： 47183.94平方米。物管用房：120.3平方米。架空層面積：820.2平方米半地下建筑面積：6026.9平方米。居住戶數(shù)： 278戶。容積率：

4、2.68。建筑基底面積： 4518.82平方米。建筑密度： 25。綠地率： 30.8。其中：總綠地面積： 5574.8平方米。人均居住用地目的：16.4m /人戶均4人。機(jī)動車位： 208輛。 道路及其他面積： 8038.88平方米。其中道路： 4525.28平方米。室外停車： 1280平方米。游泳池： 268平方米。健身用地： 280平方米。入口廣場及鋪地： 1685.6平方米。 建筑風(fēng)格：建筑以簡約、現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，顯顯露優(yōu)雅、端莊的從容氣派。思索與周圍環(huán)境的結(jié)合，建成后成為三環(huán)路一景。建筑構(gòu)造：構(gòu)造擬采用鋼筋混凝土框架構(gòu)造，根底采用獨(dú)立根底。第二部分 工程質(zhì)量目的一切工程一次交驗(yàn)合格率

5、100%。顧客稱心率95%以上。及時交付率100%。顧客贊揚(yáng)處置率100%。第三部分 機(jī)構(gòu)設(shè)置和資源配備本工程機(jī)構(gòu)按工程、預(yù)算為工程部、謀劃和行政兩大塊設(shè)置，各部門按部門崗位職責(zé)執(zhí)行，管理制度按公司行政、人力資源管理制度執(zhí)行。謀劃、技術(shù)、行政、銷售和報建任務(wù)分別由xx謀劃部、技術(shù)部、行政部、銷售部和開展部擔(dān)任，各部門主管為主要擔(dān)任人。 前期工程可行性研討分析、規(guī)劃設(shè)計和園林設(shè)計由xx戰(zhàn)略謀劃中心提供技術(shù)支持。工程部：A區(qū)：工程工程主管1名，兼現(xiàn)場甲方代表及土建監(jiān)理工程師；現(xiàn)場土建監(jiān)理工程師1名；現(xiàn)場水電監(jiān)理工師1名；現(xiàn)場園林監(jiān)理工程師1名；工程內(nèi)業(yè)1名。B區(qū)：工程工程主管1名，兼現(xiàn)場甲方代表及

6、水電監(jiān)理工程師；現(xiàn)場土建監(jiān)理工程師2名；現(xiàn)場園林監(jiān)理工程師1名由外側(cè)園林監(jiān)理工程師兼任；工程內(nèi)業(yè)1名由外側(cè)工程內(nèi)業(yè)兼任。預(yù)算部：預(yù)算部主管兼土建預(yù)算師1名，土建預(yù)算師1名，水電安裝預(yù)算師1名。謀劃部：謀劃人員1名，平面設(shè)計1名。 技術(shù)部：建筑設(shè)計1名，構(gòu)造設(shè)計1名，資料管理1名。行政部：主管1名，人力資源、行政管理、采購各1名。銷售部：主管1名，銷售代表6名、銷售助理1名。辦公室：主任1名，員工4名。財務(wù)部：設(shè)現(xiàn)場收銀員1名。第四部分 工程實(shí)施流程方案報審地 勘初步設(shè)計初步報審施工圖設(shè)計施工圖評審及調(diào)整廣告推行方案營銷分析銷售方案交付方案營銷謀劃方案方案設(shè)計設(shè)計階段工程謀劃市場調(diào)查可行性研討財

7、務(wù)報告設(shè)計意向書工程開發(fā)方案投資概算裝飾工程環(huán)境施工開工驗(yàn)收、交付物業(yè)施工階段地基處置、根底工程主體工程領(lǐng)取預(yù)售答應(yīng)證開場銷售前期報建辦理產(chǎn)權(quán)和國土分戶手續(xù)第五部分 工程總體時間進(jìn)度安排A區(qū)總體時間安排表2003年12月3日市場調(diào)查出市場調(diào)查報告。2004年4月15日開場編制工程質(zhì)量方案。2004年5月 25日編制工程營銷謀劃方案。2004年7月27日質(zhì)量方案會審。2004年9月16日開場進(jìn)入營銷推行階段。2004年 1月2004年9月A、B區(qū)外圍環(huán)境景觀方案設(shè)計。2004年 1月2004年10月總平方案設(shè)計。2004年9月23日開場進(jìn)入營銷推行階段。2004年9月接受誠意金。2004年 9

8、月上旬2004 年12月中旬方案報建。2004年 11月下旬2004 年12月下旬施工圖設(shè)計。2004年12月31日確定A區(qū)總平環(huán)境景觀設(shè)計方案。2004年12月10日調(diào)整質(zhì)量方案。2004年12月底以前完成開發(fā)貸款所需資料的搜集、撰寫。2004年 12 月上旬2004 年 12月中旬地質(zhì)勘察。2004年12月底以前完成總承包單位招標(biāo)選擇，確定施工單位。2004年12月31日獲得施工圖。2005年1月4日施工圖報審。2005年1月底以前，將開發(fā)貸款所需資料遞送到銀行。2005年1月31日完成A區(qū)環(huán)境施工圖設(shè)計。 2005年2月4日獲得施工圖審查合格證。2005年2月11日計算完銷售面積。200

9、5年2月11日前拿出投資概算。2005年2月25日確定銷售價錢、戶型面積、交房規(guī)范、物管協(xié)議、業(yè)主公約。2005年2月銀行內(nèi)部上會、審查。2005年2月底以前完成臨建搭設(shè)。2005年3月4日辦理招招標(biāo)手續(xù)。2005年3月11日辦理規(guī)劃答應(yīng)證。2005年3月18日辦理施工答應(yīng)證。2005年3月15日前根本完成銷售資料制造。2005年3月中旬接受預(yù)訂，詳細(xì)確定房屋位置。2005年3月，四證齊全，銀行放款。2005年4月29日辦理預(yù)售答應(yīng)證。2005年4月30日正式銷售。2005年3月15日5月31日為強(qiáng)銷期，銷售率到達(dá)90%。2005年10月31日 交質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收。2005年12月31日交房。B區(qū)總

10、體時間安排表2004年 1月 2004年10月方案設(shè)計。2004年9月接受誠意金。2004年 11月下旬2004 年12月下旬施工圖設(shè)計。2004年 9 月上旬2004 年12月中旬方案報建。2004年 12 月上旬2004 年 12月中旬地質(zhì)勘察。2004年 6 月下旬2004 年 12月底環(huán)境設(shè)計。2005年1月20日獲得施工圖。2005年1月21日施工圖報審。2005年1月31日確定B區(qū)總平環(huán)境景觀設(shè)計方案。2005年3月11日獲得施工圖審查合格證。2005年3月18日計算完銷售面積。2005年3月25日確定銷售價錢、戶型面積、交房規(guī)范、物管協(xié)議、業(yè)主公約。2005年3月25日辦理招招標(biāo)

11、手續(xù)。2005年3月31日完成B區(qū)環(huán)境景觀施工圖設(shè)計。2005年4月完成暫時銷售部設(shè)計。2005年4月5日辦理規(guī)劃答應(yīng)證。2005年4月11日辦理施工答應(yīng)證。2005年4月B區(qū)四證齊全，銀行放款。2005年6月28日辦理預(yù)售答應(yīng)證。2005年6月底以前建好暫時銷售部。 2005年4月1日以前完成施工前的預(yù)備任務(wù)。 2005年4月11日5月21日根底土方開挖和地基處置。 2005年5月22日6月22日地基施工。 2005年6月23日9月23日主體施工，交叉進(jìn)展砌體施工，完成主體驗(yàn)收。2005年6月28日正式銷售。2005年4月28日7月31日為強(qiáng)銷期。 2005年9月24日2006年3月24日，

12、室內(nèi)外裝飾工程。 2006年3月25日2006年5月25日，單體開工驗(yàn)收和總平施工。 2006年6月30日交房。第六部分 各部門詳細(xì)實(shí)施時間謀劃2003年12月3日市場調(diào)查出市場調(diào)查報告。2004年4月15日編制工程質(zhì)量方案。2004年5月 25日編制工程營銷謀劃方案。2004年7月27日質(zhì)量方案會審會審紀(jì)要。2004年9月23日正式推行。2004年12月10日召開質(zhì)量調(diào)整會議。2005年3月15日前根本完成銷售資料制造。2005年4月30日A區(qū)正式銷售。2005年3月15日 5月31日為A區(qū)強(qiáng)銷期，銷售率到達(dá)90%。2005年12月31日A區(qū)交房。2005年6月28日B區(qū)正式銷售。2005年

13、4月28日7月31日為強(qiáng)銷期。2006年6月B區(qū)交房。工程A區(qū)工程進(jìn)度安排：2004年12月底以前完成總承包單位招標(biāo)選擇，確定施工單位。 2005年2月底以前完成臨建搭設(shè)。 2005年3月15日，拿到施工答應(yīng)證，同時開場施工。 2005年5月1日，施工到地下室0米，拿預(yù)售答應(yīng)證。 2005年10月31日 交質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收。 2005年12月31日，開工后通水、通電調(diào)試以及轉(zhuǎn)交物業(yè)、完成交接資料、交房。B區(qū)工程進(jìn)度安排：2005年4月1日以前完成施工前的預(yù)備任務(wù)：地質(zhì)勘查，水電通，施工臨舍搭建。 2005年4月10日獲得施工答應(yīng)證時開工。 2005年4月11日5月21日，根底土方開挖和地基處置。 2

14、005年5月22日6月22日，地基施工。 2005年6月23日9月23日，主體施工，交叉進(jìn)展砌體施工，完成主體驗(yàn)收。 2005年9月24日2006年3月24日，室內(nèi)外裝飾工程。 2006年3月25日2006年5月25日，單體開工驗(yàn)收和總平施工。 2006年5月26日2006年7月30日，開工后通水、通電調(diào)試以及轉(zhuǎn)交物業(yè)，完成交接資料，交房。 2006年8月30日，綜合驗(yàn)收完成。銷售A區(qū)銷售時間進(jìn)度：2004年9月接受誠意金。2005年3月中旬A區(qū)接受預(yù)訂，詳細(xì)確定房屋位置。2005年4月30日A區(qū)正式銷售。2005年7月A區(qū)銷售達(dá)90%。2005年12月A區(qū)交房。B區(qū)銷售時間進(jìn)度：2004年9

15、月接受誠意金。2005年6月28日B區(qū)正式銷售。2005年12月B區(qū)銷售達(dá)90%。2006年6月B區(qū)交房。預(yù)算2004年10月 12月編制初步投資概算。2005年2月20日前完成主體工程單位及資料采購。2005年3月2006年3月動態(tài)本錢控制。2005年3月2006年3月開工驗(yàn)收后的開工結(jié)算分析。辦公室A區(qū)報建時間進(jìn)度：2004年12月31日獲得施工圖。2005年1月4日施工圖報審。2005年2月4日獲得施工圖審查合格證。2005年3.月4日辦理招招標(biāo)手續(xù)。2005年3月11日辦理規(guī)劃答應(yīng)證。2005年3月18日辦理施工答應(yīng)證。2005年4月29日辦理預(yù)售答應(yīng)證。B區(qū)報建時間進(jìn)度：2005年1

16、月20日獲得施工圖。2005年1月21日施工圖報審。2005.年3月11日獲得施工圖審查合格證。2005.年3月25日辦理招招標(biāo)手續(xù)。2005年4月5日辦理規(guī)劃答應(yīng)證。2005年4月11日辦理施工答應(yīng)證。2005年6月30日辦理預(yù)售答應(yīng)證。技術(shù)A區(qū)設(shè)計時間進(jìn)度：2004年 1月2004年10月方案設(shè)計。 2004年 9 月上旬2004 年12月中旬方案報建。 2004年 11月下旬2004 年12月下旬施工圖設(shè)計。 2004年 12 月上旬2004 年 12月中旬地質(zhì)勘察。 B區(qū)設(shè)計時間進(jìn)度：2004年9月2004年12月方案設(shè)計。 2004年 11 月2004 年12月方案報建。 2004年

17、 12 月2005年1月施工圖設(shè)計。 2005年 1 月下旬2005年3月底施工圖審查。 2004年12月底2005年1月初地質(zhì)勘察。 財務(wù)2004年12月底以前，完成開發(fā)貸款所需資料的搜集、撰寫。2005年1月底以前，將開發(fā)貸款所需資料遞送到銀行，與銀行商談貸款金額、期限等。2005年2月，銀行內(nèi)部上會、審查。2005年3月，麗都玉園A區(qū)四證齊全，銀行放款。2005年4月，麗都玉園B區(qū)四證齊全，銀行放款。園林 A區(qū)設(shè)計時間進(jìn)度：2004年1月2004年9月外圍環(huán)境設(shè)計。2004年12月31日確定總平環(huán)境設(shè)計方案。2005年1月31日完成環(huán)境施工圖設(shè)計。B區(qū)設(shè)計時間進(jìn)度：2004年1月2004

18、年9月外圍環(huán)境設(shè)計。2005年1月31日確定總平環(huán)境設(shè)計方案。2005年3月31日完成環(huán)境施工圖設(shè)計。第七部分 各部門質(zhì)量目的和主要任務(wù)內(nèi)容謀劃部：按照xx公司質(zhì)量體系的要求，謀劃部是質(zhì)量方案的歸口管理部門，在本質(zhì)量方案中，謀劃部參與質(zhì)量方案的編制、審定和報批任務(wù)。本工程的關(guān)鍵在于做好環(huán)境和產(chǎn)品，在此根底上提高售價，降低本錢來實(shí)現(xiàn)公司利潤的最大化。期間要重點(diǎn)研討相關(guān)專業(yè)市場，最大能夠的提高工程的銷售價錢，同時經(jīng)過本方案的討論和實(shí)行，盡量減少反復(fù)建立，在保證質(zhì)量的前提下緊縮各項本錢和開支。另外，還要根據(jù)市場變化，搞好營銷謀劃和賣場執(zhí)行，盡最大努力縮短銷售周期，從而實(shí)現(xiàn)利潤最大化的開發(fā)目的。質(zhì)量目

19、的。與工程有關(guān)的周邊市場調(diào)查率100%。工程VI系統(tǒng)的運(yùn)用一致、規(guī)范，準(zhǔn)確率100%。顧客稱心率98%。各種銷售資料及時交付率100%。合同金額5萬元的合同簽署評審率100%。銷售人員產(chǎn)品認(rèn)知培訓(xùn)率100%。各種營銷推行有效率、評價率、廣揭露布真實(shí)率100%。主要任務(wù)內(nèi)容。出具詳細(xì)的市場調(diào)查報告，為工程定位提供根本資料。寫出操作性極強(qiáng)的營銷謀劃報告，內(nèi)容包括工程定位、市場定位、產(chǎn)品定位、價錢定位和通路定位的建議。確定工程的案名、logo和推行主語，并提煉出主力賣點(diǎn)。提供詳細(xì)的銷售說辭并對銷售人員進(jìn)展產(chǎn)品認(rèn)知培訓(xùn)。設(shè)計制造完好的銷售資料和銷售道具，包括工程VI系統(tǒng)、DM單、樓書、戶型單頁、沙盤模

20、型、戶型模型等等。跟蹤設(shè)計、制造、發(fā)布報紙、媒體、電視廣告等等。根據(jù)工程銷售需求裝飾銷售部、樣板房、銷售通路和現(xiàn)場包裝等等。根據(jù)營銷需求謀劃、組織各種促銷活動，整合各種社會資源為銷售效力。編制、審定和報批質(zhì)量方案及其他任務(wù)。工程部： 工程 一、工程部質(zhì)量目的。1、工程質(zhì)量合格率100%。2、顧客稱心率95%。3、及時交付率為100%。4、平安目的：杜絕艱苦平安事故發(fā)生。二、驗(yàn)收規(guī)范及規(guī)范。 、，嚴(yán)厲按照施工圖和設(shè)計變卦進(jìn)展驗(yàn)收。三、質(zhì)量控制及驗(yàn)證方法。1、組織相關(guān)專業(yè)進(jìn)展施工圖會審并構(gòu)成紀(jì)要。2、審查及同意所提交的與其他技術(shù)資料。3、檢驗(yàn)和同意工地上運(yùn)用的資料、構(gòu)件和設(shè)備。4、檢查和監(jiān)視整個施

21、工過程，組織隱蔽工程等分部分項工程質(zhì)量驗(yàn)收。5、對工程質(zhì)量保證體系進(jìn)展考核，對技術(shù)工人進(jìn)展資歷考核。6、按規(guī)定對工程質(zhì)量進(jìn)展監(jiān)視。7、監(jiān)視檢查施工現(xiàn)場的部署情況。8、進(jìn)展最終的檢驗(yàn)和驗(yàn)收。四、平安文明施工控制。1、審查施工組織設(shè)計中的施工平安措施以及大型機(jī)械的監(jiān)視和控制措施。2、組織人員檢查平安規(guī)程的執(zhí)行情況。3、定期召開平安任務(wù)例會。預(yù)算一、工程質(zhì)量目的。1、嚴(yán)厲控制工程建立費(fèi)用的開支，預(yù)算目的實(shí)現(xiàn)率100%。從而確保工程利潤；2、擔(dān)任與產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處核對分戶面積，誤差控制在國家規(guī)范3%之內(nèi)。3、對供方和采購過程進(jìn)展有效控制，確保采購符合公司采購控制程序的要求。二、驗(yàn)收方法。1、及其配套文件；2

22、、及其配套文件；3、及其配套文件；4、及其配套文件；5、建安本錢控制在投資概算的經(jīng)濟(jì)目的之內(nèi)，假設(shè)有超標(biāo)情況，應(yīng)進(jìn)展目的分析和闡明緣由后進(jìn)展調(diào)整。銷售工程質(zhì)量目的。1、合同簽定評審率達(dá)100%。2、客戶接待稱心率達(dá)100%。3、售房承諾真實(shí)率達(dá)100%。4、因銷售效力中的質(zhì)量問題遭顧客贊揚(yáng)的次數(shù)3次/年。5、兩個任務(wù)日內(nèi)配合相關(guān)部門回復(fù)顧客贊揚(yáng)的處置意見，處置率100%。行政一、質(zhì)量目的。1、確保提供滿足要求的人力資源。根據(jù)工程需求，嚴(yán)厲控制人員編制，人員超編、缺編率10%。人員年流動率20%。2、提供優(yōu)良的任務(wù)環(huán)境，合理配置資源。為各部門及員工提供足夠的辦公場地，并配置足夠的設(shè)備及物品，辦公

23、設(shè)備完好率95%。擔(dān)任與物業(yè)公司簽署物管協(xié)議，監(jiān)視物業(yè)公司進(jìn)展辦公環(huán)境的清潔與維護(hù)，辦公環(huán)境得分95分。3、加強(qiáng)管理，嚴(yán)厲督導(dǎo)。嚴(yán)厲按照方案，每年至少組織一次質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核和管理評審。每季度行政部組織一次檢查各部門質(zhì)量目的完成情況，考評各部門質(zhì)量表現(xiàn)。每個月組織召開兩次任務(wù)例會即月中和月末各一次，并對會議決議進(jìn)展追蹤督導(dǎo)和保管檢查記錄。4、兩個任務(wù)日內(nèi)配合相關(guān)部門回復(fù)顧客贊揚(yáng)的處置意見，處置率100%。二、行政部主要任務(wù)內(nèi)容。1、內(nèi)部執(zhí)行(Q/ZXSY-CX-8T02)。圍繞該工程開發(fā)建立覆蓋公司質(zhì)量管理體系的一切過程，對于審核中發(fā)現(xiàn)的不合格項和問題，由各相關(guān)責(zé)任部門組織進(jìn)展整改，進(jìn)展根

24、本緣由分析及制定糾正預(yù)防措施并經(jīng)內(nèi)審組審批，整改完成后應(yīng)向內(nèi)審組匯報整改結(jié)果，接受內(nèi)審組的驗(yàn)證。2、加強(qiáng)公司質(zhì)量管理體系在工程的實(shí)施貫徹力度，行政部將每季度組織一次全面檢查 和考評各部門質(zhì)量目的的完成情況，同時不定期地檢查各部門質(zhì)量管理體系的執(zhí)行情況并予以指點(diǎn)。對于施工過程中的特殊過程或關(guān)鍵工序，行政部亦將進(jìn)展抽查監(jiān)視，堅決杜絕艱苦質(zhì)量隱患；同時加大對施工現(xiàn)場的平安文明作業(yè)監(jiān)視(包括艱苦機(jī)械的平安形狀、施工現(xiàn)場平安管理制度、施工現(xiàn)場任務(wù)環(huán)境等)，杜絕艱苦平安事故的發(fā)生。凡涉及平安、艱苦質(zhì)量隱患的問題，應(yīng)督促監(jiān)理工程師責(zé)成施工單位立刻進(jìn)展整改并追蹤究竟。質(zhì)量管理培訓(xùn)：行政部擔(dān)任組織相關(guān)部門按年度培訓(xùn)方案實(shí)施，并對培訓(xùn)效果進(jìn)展評價和對受訓(xùn)人員進(jìn)展考核。公司各級人員均應(yīng)接受ISO9000及質(zhì)量管理相關(guān)知識的培訓(xùn)，各崗位人員需到達(dá)相應(yīng)崗位的才干要求。行政部對質(zhì)量方案的推進(jìn)實(shí)施