2022武漢土地市場分析 地王樓面地價9078元

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3、te with warning signs, isolating network protection facilities2022武漢土地市場分析 地王樓面地價9078元/ 來源：搜狐焦點網(wǎng) 2012年01月09日14:20 我來說兩句(0) 2022年是“十二五規(guī)劃的開局之年。武漢市社會經(jīng)濟(jì)保持較快開展天龍八部，全市地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計達(dá)6500億元以上，較2022年增長12%以上，凈增1000億元左右;預(yù)計全年可完成財政收入1763億多元，增長24.5%，經(jīng)濟(jì)增長表現(xiàn)出強(qiáng)大后勁。4月武漢市發(fā)布?武漢市2022年度國有建設(shè)用地供給方案?，指出“土地供給空間布局應(yīng)以城市總體規(guī)劃確定的主城+新城組

4、群、主城區(qū)為核、多軸多心空間結(jié)構(gòu)為導(dǎo)向，在確保中心城區(qū)重點功能區(qū)域供地的同時，逐步向新城組群傾斜，促進(jìn)主城與新城、中心城區(qū)與遠(yuǎn)城區(qū)的協(xié)調(diào)開展。為全年的土地供給結(jié)構(gòu)奠定了基調(diào)。與經(jīng)濟(jì)快速增長相反圖行天下，隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐漸深入，在年度樓市政策調(diào)控、貨幣收緊等一系列因素的影響之下，武漢土地市場全年呈現(xiàn)出先熱后冷的趨勢，市場習(xí)慣性底價成交，土地市場明顯降溫。一、2022年武漢市土地市場概況根據(jù)武漢市土地交易中心公示，2022年全市土地成交地塊258宗，比2022年多出59宗地，成交面積約為2萬畝，比2022年略有減少，成交總金額僅539.04億元，同比下降31%左右。土地單價約275萬元/

5、畝網(wǎng)絡(luò)超女，平均樓面地價為1890元/平方米，同比下降9.05%。出讓土地的平均容積率為2.80，土地利用效率與2022年根本持平?？v觀全年土地交易，第一季度成交金額為199.72億元，第二季度為141.40億元，第三季度達(dá)62.98億元，第四季度達(dá)134.95億。通過年度變化分析可知，第一季度，無論是外鄉(xiāng)開發(fā)商，還是外來開發(fā)商go2map，拿地都比擬積極，交易量為全年最大，其中，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊依然很搶手，成為名企爭搶目標(biāo)，而郊區(qū)尤其是配套缺乏的遠(yuǎn)城區(qū)一些地塊比擬受冷落。可以看出開發(fā)企業(yè)其實對市場并沒有十足的信心。第二季度，在受到國家出臺政策的深度打壓后，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，開始出現(xiàn)土地延期拍賣

6、的現(xiàn)象，還有一宗地塊流拍，交易量急速下降。第三季度，遠(yuǎn)郊地塊供給量遠(yuǎn)超中心城區(qū)，由于開發(fā)商上半年資金回籠情況不理想，而新政進(jìn)一步加大調(diào)控力度，開發(fā)商拿地壓力劇增焦點房地產(chǎn)網(wǎng)，土地交易市場明顯降溫，土地出讓面積雖有增多，但大都集中于遠(yuǎn)城區(qū)，因此土地總體出讓金額仍較少。第四季度，年底多宗土地的出讓使得市場成交額略微上漲。到四季度，由于傳統(tǒng)樓市的“金九銀十”銷售狀態(tài)并不理想，開發(fā)商資金鏈更趨緊張，樓市的慘淡使得開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，至年末，國家明確堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的政策，使得開發(fā)商拿地能力和愿望均大大降低。四季度出現(xiàn)多宗地塊因為沒有買主，不得不一再延期拍賣，兩宗地塊流拍go2map，絕大局部地塊以

7、底價成交。二、武漢市環(huán)狀結(jié)構(gòu)模式下土地市場的運行狀況“十一五末期焦點裝修家居網(wǎng)，武漢市的環(huán)狀結(jié)構(gòu)模式已初步形成，環(huán)線主干道成為城市核心功能區(qū)域的有機(jī)邊界。武漢市的內(nèi)環(huán)線于1995年6月通車，全長30公里，面積約50平方公里;二環(huán)線在建，全長52公里，面積約169平方公里;三環(huán)線于2022年12月通車，全長88公里，面積約684平方公里。四環(huán)線已完成規(guī)劃，全長132.3公里;外環(huán)線于2007年12月16日通車，全長188公里，面積約2251平方公里。一般來說，武漢市主城區(qū)呈圈層狀結(jié)構(gòu)，四環(huán)線呈圈層加組團(tuán)結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)郊區(qū)呈組團(tuán)結(jié)構(gòu)。內(nèi)環(huán)線包圍的是城市的核心區(qū)域，二環(huán)線包圍的是城市的中心區(qū)域，三環(huán)線包圍

8、的是城市的主城區(qū)。圖2-1：武漢市主城區(qū)環(huán)線示意圖(一)各環(huán)線成交土地分析1、總體情況2022年搜狗，武漢市內(nèi)環(huán)線成交土地面積只有22公頃，成交土地的宗數(shù)和面積都較少，與“十一五期間的平均水平根本保持平衡，這在一定程度上說明武漢市核心城區(qū)土地市場根本處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，核心城區(qū)可出讓土地依然存在較大短缺;與2022年相比，二環(huán)線土地成交面積出現(xiàn)較大幅度下降，與之形成鮮明比照的是三環(huán)線土地成交面積的快速上升，三環(huán)線成交面積遠(yuǎn)大于二環(huán)線土地成交面積，這和武漢市環(huán)狀交通進(jìn)一步完善緊密相關(guān)，隨著城市的不斷擴(kuò)張，2022年12月三環(huán)線正式全面通車，大量開發(fā)商開始關(guān)注三環(huán)線周邊土地，促使三環(huán)線土地成交面積

9、不斷增加;近年來，武漢市六大新城組群的逐步形成，遠(yuǎn)城區(qū)開展迅速，加大對土地供給量的需求，2022年三環(huán)線以外土地成交面積開始激增，2022年武漢市遠(yuǎn)城區(qū)土地成交面積繼續(xù)保持大幅增加，開始超過主城區(qū)成交量。2、分用地性質(zhì)土地成交面積2022年武漢市內(nèi)環(huán)線成交土地中住宅用地面積減少至3.67公頃校友錄，其他商業(yè)用地為14.54公頃，綜合用地面積為4.86公頃，沒有出讓商服用地;二環(huán)線內(nèi)綜合用地成交量和內(nèi)環(huán)線的根本保持平衡，其他商業(yè)用地面積較大，住宅用地面積是內(nèi)環(huán)線的10倍;三環(huán)線成交土地中，其他商業(yè)用地面積較大，占比為47%，表達(dá)了三環(huán)線隨著交通的改善，商業(yè)氣氛正在逐漸改善;其次是住宅用地面積為1

10、94.15公頃，商服用地、工業(yè)用地成交面積為較少，根本與二環(huán)線持平;遠(yuǎn)城區(qū)土地成交面積最大的是工業(yè)用地，?武漢都市開展區(qū)“1+6空間開展戰(zhàn)略實施規(guī)劃?規(guī)定，建設(shè)9個新型示范園區(qū)和14個一般工業(yè)園區(qū)，6個新城區(qū)各自將集中建設(shè)一個工業(yè)示范園區(qū)，其凈工業(yè)用地不低于20平方公里;漢陽、洪山和青山3個中心城區(qū)示范園區(qū)和其他一般工業(yè)園區(qū)，規(guī)模不低于10平方公里。這表達(dá)了武漢市工業(yè)開展向遠(yuǎn)城區(qū)布局的組團(tuán)模式。3、平均樓面地價與2022年相比，2022年武漢市內(nèi)環(huán)線平均樓面地價4657元/平方米，總體保持平緩上升，二環(huán)線內(nèi)平均樓面地價有所提高，到達(dá)3727元/平方米;三環(huán)線內(nèi)平均樓面地價為2109元/平方米;

11、三環(huán)線以外樓面地價為1896元/平方米，較之2022年有明顯提高。圖2-3-1：2022年武漢市各環(huán)線成交土地平均樓面地價統(tǒng)計單位：元/平方米數(shù)據(jù)來源：武漢市國土資源與規(guī)劃網(wǎng)4、“地王分析以樓面地價、總成交價格、總面積為評價標(biāo)準(zhǔn)圖行天下，比照分析2022與“十一五期間出現(xiàn)的地王?！笆晃迤陂g，以樓面地價為評價標(biāo)準(zhǔn)的“地王主要分布在內(nèi)環(huán)線，即城市的核心區(qū)域;以總價格為評價標(biāo)準(zhǔn)的“地王主要分布在二環(huán)線，即城市的中心區(qū)域;以總面積為評價標(biāo)準(zhǔn)的“地王主要分布在三環(huán)線，即武漢市主城區(qū)。這在一定程度上說明，隨著武漢市環(huán)狀空間的成型，城市中心區(qū)域土地出讓規(guī)?？傮w減小，出現(xiàn)“寸土寸金現(xiàn)象;2022年大規(guī)模的土

12、地出讓沿著城市環(huán)線向外擴(kuò)張分布。其中，P(2022)157號青山區(qū)紅衛(wèi)路街東興洲村地塊拍得202200萬元，成為2022年武漢單宗土地總價地王。值得注意的是，樓面地價“地王吉慶街二期地塊(P(2022)037號)拍出的樓面地價為9078元/平方米，但是比2022年的樓面地價“地王即同一公司在同一區(qū)域拍下的一期地塊(P(2022)057號)相比搜狐網(wǎng)，樓面價降低了22.31%;這充分表達(dá)了同區(qū)域同用途地塊的樓面地價較上年度有所下滑。(二)各環(huán)線成交土地容積率分析容積率是衡量土地開發(fā)強(qiáng)度的重要指標(biāo)之一，容積率的變化能正確反映土地開發(fā)強(qiáng)度的變化。2022年武漢市內(nèi)環(huán)線平均容積率為4.21，與2022

13、年的最高值5.01相比有所下降。二環(huán)線、三環(huán)線平均容積率與2022年根本持平，開發(fā)利用較強(qiáng)，三環(huán)線的順利通車和周邊根底設(shè)施的完善推動三環(huán)線土地開發(fā)強(qiáng)度的提升。遠(yuǎn)城區(qū)的容積率較之2022年有明顯提高，到達(dá)32.53，反映出遠(yuǎn)城區(qū)土地整體的開發(fā)強(qiáng)度得到提升。三、總結(jié)縱觀2022年武漢市土地出讓市場的開展chinaren，主要呈現(xiàn)以下幾大特點：1、全年呈現(xiàn)出先熱后冷的趨勢寒冷的樓市拖累了土地市場的熱度，土地交易進(jìn)入了“寒冬期。在嚴(yán)厲的調(diào)控與土地政策的影響下，開發(fā)商存量高、資金鏈緊張，整體拿地?zé)崆椴桓撸?022年武漢土地市場整體呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，全年呈現(xiàn)出先熱后冷的趨勢。2、開發(fā)商拿地理性、謹(jǐn)慎由于住宅市

14、場受到了嚴(yán)厲的調(diào)控，市場由熱轉(zhuǎn)冷，尤其在武漢執(zhí)行限購后，成交量明顯下降。加之央行屢次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，商業(yè)銀行的可貸額度將進(jìn)一步緊縮，嚴(yán)重影響著開發(fā)商的錢袋子17173，為保證資金鏈，2022年開發(fā)商拿地趨于謹(jǐn)慎。以2022年第三季度為例，土地總體成交情況表現(xiàn)不錯，但從幾次土地拍賣過程來看，土地平均競價次數(shù)有所減少，溢價成交土地比例有所下降，大局部地塊未進(jìn)入競拍流程，均以底價成交。顯然在限購、限價、加息、存準(zhǔn)率上調(diào)等一系列政策調(diào)控下，企業(yè)拿地逐步趨于理性。3、地塊流拍延期頻現(xiàn)、底價成交現(xiàn)象成主流2022年雖然武漢土地市場遇冷，但不少住宅地塊的起始價依然不低，導(dǎo)致土地拍賣頻現(xiàn)出現(xiàn)大量地塊被延期

15、、甚至流拍現(xiàn)象。從2022年1月首次土拍開始，武漢就出現(xiàn)土地延期流拍，雖然地方政府下半年加大推地力度，呈現(xiàn)“以量補(bǔ)價的態(tài)勢，但拍賣延期、流拍現(xiàn)象依然沒有得到緩解。同時土地底價成交現(xiàn)象也越來越常見圖行天下，越來越多的地塊是“起始價成交。以12月最后一場土地拍賣為例，28宗地只賣了70億元，出現(xiàn)三宗延期，兩宗流拍，雖然有南國置業(yè)、招商地產(chǎn)出手拿地，但也根本都是底價成交。4、城中村、老街及舊城改造備受青睞2022年武漢城市更新加快步伐，加大了舊城改造力度，二環(huán)以內(nèi)城中村改造全面完成，并加快推進(jìn)漢正街等舊城改造及二環(huán)線外城中村改造。同時，老街改造地塊也是土拍上最為關(guān)注的熱點之一，其中精武路和吉慶街地塊

16、最為吸引眼球，吉慶街又一次創(chuàng)造出了年度“地王，在武漢舊城改造加速背景下，舊城改造也將會成為重要的拿地方式，企業(yè)積極參與舊城和城中村改造，舊城改造成為淡市背景下的“香饃饃。5、房產(chǎn)大鱷、中等企業(yè)同臺競技2022年焦點裝修家居網(wǎng)，繼招商地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首次相繼在武漢拿地后，深圳巨頭佳兆業(yè)集團(tuán)在5月27日亦以6.8億元人民幣成功競得湖北省武漢市洪山區(qū)兩宗地塊，到了年底，招商地產(chǎn)再次以三家子公司之手布局漢陽墨水湖，其集團(tuán)宣稱，此舉有利于加強(qiáng)華中地區(qū)的戰(zhàn)略布局，進(jìn)一步優(yōu)化土地儲藏結(jié)構(gòu)。與此同時，前幾年房地產(chǎn)市場的火爆帶來大量企業(yè)投身房地產(chǎn)開發(fā)，其中中等實力的開發(fā)企業(yè)占了不少比例，在土地市場上的表現(xiàn)也相當(dāng)踴

17、躍。2022年土地供給中中小體量的地塊數(shù)量眾多。由于地塊體量不大，投入資金門檻不高，這些區(qū)位優(yōu)良的小地塊受到中等實力的開發(fā)企業(yè)青睞。總的來看，縱觀2022年土地市場的整體行情，可以看出國家宏觀調(diào)控的政策影響正在逐步到位，同時也說明房地產(chǎn)市場正在逐漸回歸理性搜狗，這為房價進(jìn)一步下調(diào)奠定了根底。四.土地市場的開展建議1. 加強(qiáng)市場監(jiān)測，深入調(diào)查研究市場運行狀況。當(dāng)前土地出讓市場開展的不確定因素增多，土地市場一片冷淡，政府土地管理部門應(yīng)該要建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強(qiáng)對建設(shè)用地供給、土地價格變化情況的監(jiān)測分析，科學(xué)預(yù)測商品住房和商業(yè)用地對土地的需求，深入調(diào)查研究，了解當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)開發(fā)商的思想顧慮和所面臨的實際困難，為下一步進(jìn)行研究和決策提高參考。2. 調(diào)