海怡灣畔裝修管理培訓(xùn)

1、海怡灣畔裝修管理培訓(xùn)工程管理部1一、住戶申請室內(nèi)裝修工作流程圖2用戶/業(yè)主向物業(yè)服務(wù)中心提出室內(nèi)裝修申請：1.業(yè)主攜帶本人身份證原件(為便于確認業(yè)主身份)，到物業(yè)服務(wù)中心辦理申請手續(xù)，填寫裝修申請表；2.施工負責(zé)人與業(yè)主一同前往,并提交身份證復(fù)印件及2寸彩照；3.業(yè)主委托他人辦理裝修申請手續(xù),應(yīng)提交業(yè)主身份證原件和授權(quán)委托書；4.租戶辦理裝修手續(xù),應(yīng)出具業(yè)主授權(quán)委托書；請準備并隨裝修申請表提交以下資料:1.裝修圖紙(指平面設(shè)計圖、單元立面圖、電力照明設(shè)計及用量圖、給排水設(shè)計圖等)；2.施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、承建資格證書（提交復(fù)印件并加蓋單位公章）；3.如果裝修涉及電路改造或電焊、氣割等

2、，應(yīng)提交施工人員的電工操作證、電焊工操作證原件及復(fù)印件；4.商鋪裝修還需提供政府相關(guān)部門關(guān)于消防、環(huán)保等批文原件及復(fù)印件一份。重點：核對業(yè)主提交的裝修申請資料 3裝修內(nèi)容的審批 1、物業(yè)服務(wù)中心對用戶/業(yè)主所填寫的室內(nèi)裝修申請表進行審核，檢查是否有危害公共設(shè)施安全的項目、是否侵害相鄰用戶/業(yè)主的權(quán)益、是否在許可裝修范圍。 （建設(shè)部110號令，物權(quán)法） 2、物業(yè)服務(wù)中心工程負責(zé)人對業(yè)主所提一般裝修申請進行審批（沒有打墻和加建項目）；總公司項目部負責(zé)人對業(yè)主所提較大裝修申請項目進行審批（有較多打墻和加建項目）；總公司設(shè)計部和營銷部對業(yè)主所提重大結(jié)構(gòu)和室外招牌裝修申請項目進行審批。 3、物業(yè)服務(wù)中心

3、嚴格審核施工單位提交的資料，為避免不當(dāng)裝修對物業(yè)造成損害，著重審核施工單位提供的施工圖紙。 4、物業(yè)服務(wù)中心受理后，在三個工作日內(nèi)通知業(yè)主裝修方案審定結(jié)果。 5、審核未通過的裝修方案，裝修審核人員要第一時間通知業(yè)主，并向業(yè)主/用戶說明不通過原因，同時請其進行相應(yīng)修改。 6、審核通過，前臺通知用戶/業(yè)主到物業(yè)服務(wù)中心辦量入場手續(xù)裝修事宜。 重點：物業(yè)服務(wù)中心對用戶/業(yè)主所填寫的室內(nèi)裝修申請表要進行認 真審核，明確告知業(yè)主裝修注意事項。審核通過，物業(yè)服務(wù)中心與用戶/業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確業(yè)主、施工單位和物業(yè)管理公司三方的權(quán)利與義務(wù)?？蛻艋蛩赣玫氖┕挝坏难b修需按照裝修管理服務(wù)協(xié)

4、議中的內(nèi)容操作。 4簽訂協(xié)議注意事項 明確告知業(yè)主小區(qū)的裝修注意事項，建議讓業(yè)主簽名確認知曉，裝修注意事項： 1.禁止改變房屋和配套設(shè)施的使用功能； 2.禁止改變和損壞房屋外觀及公共設(shè)施； 3.禁止改動或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻等結(jié)構(gòu)及上下水主管 道、屋面防水隔熱層； 4.禁止改變陽臺形狀和樣式，禁止封閉陽臺或改變使用功能； 5.為保證消防通道暢通，禁止改變進戶門門洞設(shè)計，禁止使進戶門及 防盜門占用公共位置； 6.禁止改變廚房和衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能，嚴禁將生活污水排入雨水管 道； 7.禁止改動外門窗； 8.陽臺和天臺上禁止栽種高度超過1.2米的植物，禁止在陽臺搭建假山、石等較大型景觀； 9.

5、安裝空調(diào)機等戶外設(shè)施，須按制定位置施工安裝； 510.進行地面、內(nèi)墻面、天蓬裝修，禁止鑿除原結(jié)構(gòu)水泥面層，（只能打水泥找平層）地面裝修材料厚度不得超過10毫米；11.嚴禁擅自改動燃氣管道及附屬設(shè)施；需移動燃氣管道、煤氣報警系統(tǒng)等，應(yīng)提前向燃氣公司、物業(yè)管理處申報獲準后，由燃氣公司負責(zé)施工。裝修單位工人的行為注意：1.裝修單位入場時，必須統(tǒng)一到物業(yè)管理處辦理臨時出入證、施工人員上下班必須佩帶在左胸前上衣袋處，方可出入；2.裝修人員必須按照物業(yè)管理處指定路線進出小區(qū)，乘坐專用電梯上下樓層，并嚴格遵守電梯使用規(guī)定；3.裝修人員施工期間不得隨便亂串，不得在非其施工區(qū)域逗留；4.裝修單位入場時，必須按規(guī)

6、定配備滅火器（1具4/50），否則不得施工；屬業(yè)主自裝則由業(yè)主自行配備；5.裝修單位動火、電焊、切割等必須到物業(yè)管理處申請批準后方可進行，否則將要求立即停工，并按相關(guān)規(guī)定處理； 6.裝修單位施工期間，如需要打墻、打孔，必須到物業(yè)管理處申請，經(jīng)工程部確認后方可進行，違規(guī)者按相關(guān)規(guī)定進行罰款；67.裝修單位材料，指定地點統(tǒng)一堆放，分時段載運，非運送材料時段不得私自占用電梯。運材料時，加強電梯墻角、面的保護，材料不得隨便堆放在消防通道及電梯口走廊；8.裝修單位施工期間不得隨便私自動用消防水、嚴禁移動煙感報警等消防器材。未經(jīng)申請不得改動電源插座、給水管、下水道或戶外裝修安裝其它東西，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)重罰重處；

7、9.裝修單位施工期間，必須將裝修手續(xù)及許可證貼在門上，但不允許粘貼廣告或發(fā)宣傳單；10.裝修單位運出材料，必須到物業(yè)管理處開物品放行條，確認后方可放行；11.裝修人員未經(jīng)物業(yè)管理處許可，不得在小區(qū)留宿；12.裝修出入證只限本人使用，不得涂改、轉(zhuǎn)借，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將沒收該證件。重點：明確并界定各方責(zé)任 7、：收費、辦證、存檔收費項目：1、裝修押金：業(yè)主、施工單位各1000元（工程完工后，經(jīng)服務(wù)中心驗收，無違章或滲、漏、堵、損壞等情況發(fā)生，服務(wù)中心在十日內(nèi)退還業(yè)主；在三個月后退還施工單位的裝修押金；）2、裝修垃圾清運費：高層、商鋪9元/平方米（建筑面積）多層10元/平方米（建筑面積）3、裝修施工許可證：

8、10元/證4、裝修出入證工本費：5元/證5、裝修出入證押金：10元/證6、滅火器（4Kg）押金：60元/個7、滅火器租金：30元/個 辦證：物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)辦理施工人員出入證，為保障業(yè)主財產(chǎn)和人身安全，小區(qū)內(nèi)裝修工人必須全部辦理施工人員出入證并隨身佩帶，以資識別。存檔：相關(guān)手續(xù)辦理完成后，資料管理員應(yīng)將相關(guān)資料原件與業(yè)主資料共同存檔，同將完成審批手續(xù)的裝修戶數(shù)、裝修內(nèi)容、裝修平面圖及時復(fù)印給相關(guān)裝修巡查員8二、用戶室內(nèi)裝修巡查及驗收工作流程 9裝修巡查：裝修管理員巡查指引：1管理員負責(zé)巡視各自責(zé)任區(qū)域裝修單位，每天巡視不得少于2次；2發(fā)現(xiàn)門前未貼裝修許可證的施工單位，應(yīng)要求其立即停止施工，并報

9、物業(yè)管理處，待其補辦裝修手續(xù)后方可施工；3檢查裝修施工現(xiàn)場是否按規(guī)定配備滅火器材（4公斤干粉滅火器1瓶/50平方米），沒有按規(guī)定配備的；下發(fā)整改通知限定時間配置，仍不配置的停工處理；4檢查裝修施工單位有無改動煤氣報警系統(tǒng)，消防設(shè)備設(shè)施；5檢查裝修施工單位有無私接電線，亂接電源；6檢查動火、電焊、切割是否按“七不”“四要”“一清”規(guī)定實施；7檢查裝修施工單位是否按裝修施工申請項目施工，如發(fā)現(xiàn)有破壞外墻，承重墻、梁、柱的現(xiàn)象，應(yīng)立即要求停止施工，并報物業(yè)管理處相關(guān)人員處理；8制止其它違反裝修管理規(guī)定現(xiàn)象。 重點：要對業(yè)主戶內(nèi)重要的裝修節(jié)點有詳細記錄并附有圖片。如：開線槽、做防水、水路埋設(shè)等。10護

10、管員基本巡邏指引：1樓層巡邏員負責(zé)巡視各自責(zé)任區(qū)域，每天每班巡視不得少于4次；2檢查樓層消防通道有無亂堆亂放垃圾、雜物，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時要求相關(guān)人員處理；并予以警告登記相關(guān)人員證件及房號。沒有當(dāng)場抓住亂放垃圾的工人，應(yīng)及時根據(jù)痕跡尋找違規(guī)單位；并將情況通知該區(qū)域的裝修管理員協(xié)同處理；3檢查樓層內(nèi)有無亂用消防水、設(shè)備、設(shè)施，有無使用公共用電等現(xiàn)象；4檢查樓層內(nèi)有無閑雜人員出入，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時上前詢問并要求出示出入證件；5檢查裝修施工單位是否將裝修垃圾運送至規(guī)定地方，有無亂堆放，堵塞通道現(xiàn)象；6檢查有無破壞樓層設(shè)備、設(shè)施及電梯使用情況。如在公共區(qū)域切割材料、油漆等作業(yè)；用磚塊、木條堵塞電梯門；7檢查各

11、裝修施工單位是否有留宿人員，是否辦理留宿證。 出入口崗位裝修指引： 發(fā)現(xiàn)業(yè)主有空調(diào)、封閉陽臺材料進入小區(qū)的應(yīng)及時通知相應(yīng)的裝修巡查人員到場確認。11違規(guī)處理1.裝修巡查人員巡視戶室內(nèi)裝修，應(yīng)監(jiān)督施工單位嚴格按照施工許可證上列明的施工內(nèi)容進行施工，發(fā)現(xiàn)問題如及時處理。如果已經(jīng)造成損害，責(zé)令施工單位進行整改；2.如不整改應(yīng)發(fā)出違反裝修規(guī)定整改通知書并要求業(yè)主簽名確認，同時應(yīng)責(zé)令停工,只到整改完畢方可繼續(xù)裝修施工；3.如業(yè)主的裝修違規(guī)行為已對小區(qū)全體業(yè)主的共同利益造成影響,應(yīng)上報政府主管部門進行處理。重點：物業(yè)服務(wù)中心巡視用戶室內(nèi)裝修，應(yīng)監(jiān)督施工單位嚴格按照審批 的裝修項目進行施工，發(fā)現(xiàn)問題及時處理

12、。如果已經(jīng)造成損害，責(zé)令施工單位進行補救，并且予以處罰。 12初驗： 用戶提出驗收申請，裝修完畢由業(yè)主提出裝修驗收申請，并由物業(yè)、業(yè)主、施工單位三方進行驗收。 物業(yè)服務(wù)中心派人進行驗收，嚴格檢查是否有違規(guī)的裝修行為，主要針對可能發(fā)生的潛在危害和對外立面的破壞 物業(yè)服務(wù)中心驗收未通過，施工單位修改裝修，直到驗收合格。 重點：嚴格按審批的裝修項目和裝修管理協(xié)議對業(yè)主的裝修工程進行驗收。 復(fù)驗： 三個月后物業(yè)服務(wù)中心對房屋裝修進行復(fù)查； 復(fù)查出現(xiàn)問題，物業(yè)服務(wù)中心通知施工單位限期修改裝修或進行相應(yīng)裝修完善工作； 復(fù)查發(fā)現(xiàn)問題是由于施工單位違反相關(guān)房屋裝修規(guī)定造成的，適當(dāng)扣除施工單位保證金； 初驗合格

13、后10日內(nèi)物業(yè)服務(wù)中心退還業(yè)的裝修保證金；復(fù)查合格后物業(yè)服務(wù)中心退施工單位的裝修保證金。如果有相關(guān)違規(guī)事項，則扣除裝修保證金予以補償或代處理部分后期工作，如垃圾處理、管道疏通、公共設(shè)施清潔等工作。 13全程監(jiān)控：在裝修巡查工作中物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)嚴格實行梯極檢查制度，具體如下:裝修巡查員每天巡視各自責(zé)任區(qū)域裝修單位不得少于2次；物業(yè)服務(wù)中心裝修管理工作負責(zé)人每天必須對裝修巡查人員的工作進行一次抽查,每次抽查數(shù)不得少于總戶數(shù)的10%；物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理每周對裝修巡查人員的工作不低于2次抽查，每次抽查數(shù)不得少于總戶數(shù)的10%；公司工程部每月對裝修巡查人員的工作不低于2次抽查，每次抽查數(shù)不得少于總戶數(shù)的1

14、0%。 重點：各崗位人員嚴格按規(guī)定對裝修工作進行定期巡查。 14案例分析：1、空調(diào)孔打錯了！ 5月16日，護管班班長匆忙來到辦公室，告訴吳助理：“2棟A戶型的業(yè)主不按指定位置安裝空調(diào)，在房屋東側(cè)外墻另行打空調(diào)孔，現(xiàn)已被我們制止了。” 分析 物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復(fù)雜化了。作為一線的工作人員應(yīng)隨時保持頭腦的清醒，在處理事情方面有理節(jié)，充分利用周邊可利用的一切可利用的東西，站在其他廣大業(yè)主的立場上向業(yè)主說明道理，將復(fù)雜的問題簡單化，這樣情況還有很多，例如違章安裝防盜網(wǎng)、亂搭建等情況，都可以通過類似的方法處理。同時加大宣傳力度，在小區(qū)裝修進行前就形成一套統(tǒng)一的規(guī)范，規(guī)范施工單位

15、的行為。 建議 1. 向業(yè)主進行耐心的解釋物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀。 2.如果我們也和有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目。 3.明確現(xiàn)行的法律、法規(guī)中有明文規(guī)定，不得改變建筑物的外立面，希望業(yè)主配合。通過上述一系列的話語感化業(yè)主，改變初衷。 4.告誡安裝師傅遵守管理處的物業(yè)管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮考慮今后如何在我們的轄區(qū)做生意。 152.封閉生活陽臺 裝修監(jiān)督員反映15-5A業(yè)主正在強行封閉生活陽臺，需管理處支援。 分析 業(yè)主從自身的需求出發(fā)，希望最大限度地使用其物業(yè)。15-5A業(yè)主強行封閉生活陽臺有以

16、下幾個目的：（1）擴大生活空間的需要（2）遮風(fēng)檔雨（3）防止家中的小孩從樓上摔下。作為物業(yè)管理人員，是從小區(qū)的總體規(guī)劃出發(fā)，通過科學(xué)專業(yè)化的管理使小區(qū)物業(yè)保值、升值。采取強制性的措施對小區(qū)進行管理。這兩者之間勢必產(chǎn)生矛盾。前期的裝修宣傳和規(guī)范裝修標準尤為重要，應(yīng)提出合理的方案積極引導(dǎo)業(yè)主，而不是片面地拒絕。 建議 根據(jù)小區(qū)建筑物的實際情況，制訂相應(yīng)的裝修規(guī)范，從正面限制業(yè)主的需求，將業(yè)主需求的發(fā)散性降到最低。 加強現(xiàn)場員工專業(yè)化知識和法律知識的培訓(xùn)，明確違章裝修的后果，做到以理服人。 加強現(xiàn)場的監(jiān)管，對違章的業(yè)主應(yīng)嚴肅處理，對違規(guī)情況進行堅決的制止和處理，必要時采取停電、停水的處理。性質(zhì)嚴重的

17、應(yīng)通過法律的渠道對業(yè)主的違規(guī)情況進行處理。16【案例3】某業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，簽署了業(yè)主公約。該公約約定：業(yè)主如需進行室內(nèi)裝飾裝修，必須遵守物業(yè)管理處制定的“裝飾裝修管理規(guī)定”，并填寫裝修申請表，報物業(yè)管理公司審核批準后，向物業(yè)管理公司交納裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工；在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得擅自改變房屋及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計用途、功能和布局：違反本公約上述規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)處理，并要求限期整改；業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛協(xié)商不成的，提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解，或提交市仲裁委員會依法裁決

18、。 該業(yè)主在進行裝修時向物業(yè)管理公司提出裝修申請，并在申請表中承諾：本人嚴格遵守管理處之“裝飾裝修管理規(guī)定；保證陽臺窗戶統(tǒng)一、美觀、安全，并保證不把空調(diào)安裝在陽臺外面；安裝陽臺窗戶必須服從管理處統(tǒng)一管理。在該申請表“管理處審批意見”一欄，管理處主任簽署了“必須按大廈管理處的規(guī)定，統(tǒng)一安裝無框式陽臺”的意見。 該業(yè)主在裝修中，未按規(guī)定辦理，在裝修陽臺時拆除了客廳與陽臺之間的門窗，封閉了陽臺的地漏，安裝了有框式陽臺窗戶，并把空調(diào)的室外機安裝在陽臺外面。物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)后即勸其整改，并發(fā)出通知，要求該業(yè)主拆除違規(guī)封裝之陽臺，但該業(yè)主置之不理。為此物業(yè)管理公司向人民法院起訴，法院以本案當(dāng)事人雙方有仲裁

19、協(xié)議為由，駁回起訴。物業(yè)管理公司遂起訴到市仲裁委員會，市仲裁委員會根據(jù)業(yè)主公約中的仲裁協(xié)議條款受理此案。 仲裁委員會根據(jù)審理查明的案件事實和有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，做出裁決：該業(yè)主于裁決書發(fā)出之日起l5日內(nèi)恢復(fù)陽臺原狀。 17【案例4】某業(yè)主在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主儲藏室內(nèi)的柜及物品受損。物業(yè)管理公司兩次向該業(yè)主發(fā)出整改通知，責(zé)其拆除私裝物，未果。為此物業(yè)管理公司向人民法院起訴，法判決：該業(yè)主在法院判決生效之日起l0目內(nèi)拆除抽水馬桶、洗盆，按房屋的原始結(jié)構(gòu)圈，將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀。【案例5】某業(yè)主在自己居住的l9樓物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的

20、東開窗，將厚厚的外墻打穿。物業(yè)管理公司多次上門加以阻止，業(yè)主不聽勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使l9層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)管理公司只得將該業(yè)主告到法院，法院判決：該業(yè)主在法院判決生效之日起l0日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復(fù)原狀；清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。 【案例6】某業(yè)主顧某購買了一只占地面積約89平方米、可放水約42噸的巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止該業(yè)主吊裝巨型浴缸。該業(yè)主認為自己有私有財產(chǎn)使用和處置權(quán)：為此將物業(yè)管理公司告到法院。法院判決該業(yè)主要求將自己所

21、有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請求不予支持。18分析上述幾個案例均涉及到業(yè)主能否按自己的意愿進行室內(nèi)裝修的問題，我們從以下幾個方面進行分析。（1）業(yè)主行使所有權(quán)不能損害公共利益和他人權(quán)益 業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，擁有其名下的房產(chǎn)的所有權(quán)，而所有權(quán)體現(xiàn)在對其所有的財產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。但是業(yè)主在行使所有權(quán)時，并不是可以隨心所欲、為所欲為。有的業(yè)主認為，房子是自己的，自己想怎么裝修就怎么裝修，這實際上是一個誤區(qū)，是對所有權(quán)的誤解。根據(jù)民法通則第七十一條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！边@就界定了財產(chǎn)所有權(quán)只能是依法享有，行使所有權(quán)不能違法，

22、業(yè)主只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)才能自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權(quán)利。同時還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提。民法通則第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理給水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！?本案例中業(yè)主房屋裝修影響了周圍的環(huán)境，影響了他人的正常使用，顯然是錯誤的。19（2）室內(nèi)裝修不得違反國家有關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定 如上所述，業(yè)主行使所有權(quán)要合法，那么業(yè)主的室內(nèi)裝修就要符合國家有關(guān)的法律法規(guī)的要求。建設(shè)部頒發(fā)的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第五條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：(一)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻