不動產(chǎn)估價第九章：長期趨勢法

1、不動產(chǎn)估價編著周小萍 畢繼業(yè)王軍艷 1可編輯ppt第9章長期趨勢法9.1 長期趨勢法的基本原理9.2 移動平均法9.3 季節(jié)指數(shù)法9.4 指數(shù)平滑法9.5 線性趨勢法2可編輯ppt學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本章的學(xué)習(xí)，讀者應(yīng)理解長期趨勢法的概念與特點(diǎn)，了解長期趨勢法的適用范圍與條件，熟練掌握各種長期趨勢法的原理與估價程序，并能根據(jù)情況選擇合適的方法評估不動產(chǎn)價格。3可編輯ppt9.1 長期趨勢法的基本原理9.1.1 長期趨勢法的概念9.1.2 長期趨勢法的理論依據(jù)9.1.3 長期趨勢法的特點(diǎn)9.1.4 長期趨勢法的適用范圍與條件9.1.5 長期趨勢法的操作步驟9.1.6 長期趨勢法的功用4可編輯ppt9.1

2、.1 長期趨勢法的概念長期趨勢法簡稱趨勢法，又稱時間序列法、歷史延伸法或外推法，是依據(jù)一系列已知的不動產(chǎn)價格數(shù)據(jù)，運(yùn)用一定的數(shù)學(xué)方法，特別是時間序列分析和回歸分析，對未來不動產(chǎn)價格進(jìn)行推測和判斷的一種估價方法。5可編輯ppt9.1.2 長期趨勢法的理論依據(jù)不動產(chǎn)價格通常上下波動，在短期內(nèi)難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。6可編輯ppt9.1.3 長期趨勢法的特點(diǎn)估價結(jié)果帶有預(yù)測性根據(jù)時間序列排列的不動產(chǎn)價格不存在單一的規(guī)律性長期趨勢法撇開了價格變動的因果關(guān)系7可編輯ppt9.1.4 長期趨勢法的適用范圍與條件首先，長期趨勢法適用的對象是價格無明顯季節(jié)

3、波動的不動產(chǎn)，適用的條件是擁有估價對象或類似不動產(chǎn)較長時期的歷史價格資料。其次，這種方法比較適合于對某類不動產(chǎn)價格總體水平的預(yù)計(jì)。最后，對待估不動產(chǎn)所擁有的歷史價格資料要真實(shí)、可靠，擁有的歷史價格資料的時期越長、越真實(shí)，作出的推測、判斷就會越準(zhǔn)確、可信。8可編輯ppt9.1.5 長期趨勢法的操作步驟搜集估價對象或類似不動產(chǎn)的歷史價格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖；觀察、分析這個時間序列，找出估價對象的價格隨時間變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式或數(shù)學(xué)模型；根據(jù)模式、模型的特征

4、，選擇適當(dāng)、具體的長期趨勢法，并以此去推測、判斷估價對象在估價時點(diǎn)的價格。9可編輯ppt9.1.6 長期趨勢法的功用長期趨勢法主要用于推測、判斷不動產(chǎn)的未來價格，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測未來開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值，此外還有一些其他功用，例如：用于收益法中對未來純收益等的預(yù)測；用于市場法中對可比實(shí)例價格進(jìn)行交易日期調(diào)整；用來比較、分析兩宗（或兩類）以上不動產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力；用來填補(bǔ)某些不動產(chǎn)歷史價格資料的缺乏。10可編輯ppt9.2 移動平均法9.2.1 簡單移動平均法9.2.2 加權(quán)移動平均法11可編輯ppt移動平均法是將各期的不動產(chǎn)價格，由遠(yuǎn)而近按一定跨越進(jìn)行平均，取其平均值。在實(shí)際運(yùn)用

5、中，移動平均法具體還可分為簡單移動平均法和加權(quán)移動平均法兩種。12可編輯ppt9.2.1 簡單移動平均法簡單移動平均法，又稱為算術(shù)移動平均法，這是因?yàn)樗问筋愃朴谒阈g(shù)平均法，只不過它是移動期的平均數(shù)。13可編輯ppt9.2.2 加權(quán)移動平均法加權(quán)移動平均法是將估價時點(diǎn)前每若干時期的不動產(chǎn)價格的實(shí)際值經(jīng)過加權(quán)之后，再采用類似于簡單移動平均法的方法進(jìn)行趨勢估計(jì)。14可編輯ppt9.3 季節(jié)指數(shù)法9.3.1 季節(jié)指數(shù)法的基本原理9.3.2 季節(jié)指數(shù)法的應(yīng)用15可編輯ppt9.3.1 季節(jié)指數(shù)法的基本原理在不動產(chǎn)價格呈季節(jié)性變動時，可用季節(jié)指數(shù)法對不動產(chǎn)進(jìn)行估價。所謂季節(jié)指數(shù)法，是指以價格的循環(huán)周期（

6、一般為1年）為移動期計(jì)算移動平均值，并在移動平均值的基礎(chǔ)上計(jì)算季節(jié)指數(shù)，然后以最后一個移動平均值、增長趨勢值及季節(jié)指數(shù)為依據(jù)，對不動產(chǎn)價格進(jìn)行估算和判斷的方法。其基本公式為：16可編輯ppt9.4 指數(shù)平滑法9.4.1 指數(shù)平滑法的概念與特點(diǎn)9.4.2 平衡系數(shù)a的確定9.4.3 指數(shù)平滑法應(yīng)用舉例17可編輯ppt9.4.1 指數(shù)平滑法的概念與特點(diǎn)1 指數(shù)平滑法的概念指數(shù)平滑法，又稱指數(shù)修勻趨勢法，它是根據(jù)本期的不動產(chǎn)價格的實(shí)際值和估價值作為根據(jù)，經(jīng)過修勻平滑后作為下期，即估價日期不動產(chǎn)的估價值的一種方法。指數(shù)平滑法包括一次指數(shù)平滑法和二次指數(shù)平滑法。18可編輯ppt2 指數(shù)平滑法的特點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了

7、近期價格對估價值的影響，使估價值能迅速反映市場變化。對平滑系數(shù)a取不同的值，可以改變權(quán)數(shù)。19可編輯ppt9.4.2 平衡系數(shù)a的確定確定原則需要根據(jù)指數(shù)平滑法，即估價值的不同要求進(jìn)行相應(yīng)的取值。具體地有：在不動產(chǎn)價格的長期趨勢變動為接近穩(wěn)定的常數(shù)時，a取中間值，即0.40.6；在不動產(chǎn)價格呈現(xiàn)出明顯的季節(jié)性變動時，a應(yīng)取較大的值，一般為0.60.9；在不動產(chǎn)價格的長期趨勢變動比較緩慢時，a應(yīng)取較小的值，一般在0.10.4。20可編輯ppt9.4.3 指數(shù)平滑法應(yīng)用舉例1 指數(shù)平滑法的一般應(yīng)用2 指數(shù)平滑法的補(bǔ)充說明21可編輯ppt9.5 線性趨勢法9.5.1 直線趨勢法9.5.2 曲線趨勢法22可編輯ppt線性趨勢法又稱趨勢延伸法或最小二乘法，它是根據(jù)不動產(chǎn)價格的時間序列資料，視價格為時間的函數(shù)，運(yùn)用最小二乘法求得變動趨勢線，并使其延伸來評估不動產(chǎn)價格的一種趨勢法。常用的線性趨勢法有三種，即直線趨勢法、曲線趨勢法和對數(shù)趨勢法。23可編輯ppt9.5.1 直線趨勢法運(yùn)用直線趨勢法評估不動產(chǎn)價格的基本公式為：24可編輯ppt9.5.2 曲線趨勢法運(yùn)用二次曲線法評估不動產(chǎn)價格的基本公式為：25可編輯ppt本章基本概念長期趨勢法 簡易平均趨勢法 移動平均法 季節(jié)指數(shù)法 指數(shù)平滑法 線性趨勢法26可編輯ppt思考與練習(xí)1 什么是長期趨勢