北京loft戶型產(chǎn)品研究報告( 17)

1、 北京Loft產(chǎn)品研究一、Loft產(chǎn)品的開展1、Loft起源與開展Loft起源于西方，藝術(shù)家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進行藝術(shù)創(chuàng)作。20世紀40年代Loft居住生活方式首次在美國紐約出現(xiàn)。20世紀后期，這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義結(jié)合的藝術(shù)，逐漸演化成為了一種時尚的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。在我國Loft已作為一種建筑形式，已演化成為一種時尚的居住與生活方式，北京不斷推出如美利山、天鵝灣、麒麟社、東闕都、蘋果社區(qū)、后現(xiàn)代城、立方庭、遠洋新干線等Loft工程，Loft公寓已經(jīng)逐漸走向成熟。2、Loft定義1Loft概念Loft在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓。但現(xiàn)在

2、所謂Loft所指稱的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間。Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復式結(jié)構(gòu)；流動性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風格和格局。Loft的內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具有流動性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征。2類似產(chǎn)品概念Soho Small Office (and) Home Office的縮寫，泛指在家辦公或小型創(chuàng)業(yè)者。實際上就是自由職業(yè)或自由職業(yè)者的意思。特色是自己掌握，調(diào)配工作時間，其實也是過去所謂“自由業(yè)的新詮釋。房地產(chǎn)上的soho是指具有自由辦公的空間。

3、3、北京Loft開展軌跡2000年9月底，中遠地產(chǎn)首次推出了基于Loft的工程?，F(xiàn)代城緊跟其后。20022005年，Loft產(chǎn)品層高沒有限制，一般都比擬高，最低，但開展一直比擬緩慢， Loft產(chǎn)品供給不多。2006年，北京對Loft產(chǎn)品戶型的層高做了明確標準。2021年，Loft工程集中上市根據(jù)統(tǒng)計，目前北京在售的商業(yè)立項的LOFT工程達20多個。4、Loft政策法規(guī)北京地區(qū)2006年，北京市規(guī)劃委員會下發(fā)的?容積率指標計算規(guī)那么?市規(guī)發(fā)2006851號，對Loft類型戶型的層高做了明確標準，針對不同物業(yè)類型對層高有所限制，超出規(guī)定高度，不管層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的

4、2倍計算。物業(yè)類型層高米住宅辦公商業(yè)二、北京Loft產(chǎn)品現(xiàn)狀情況1、Loft產(chǎn)品分布1北京Loft樓盤分布工程名稱區(qū)域軌道交通均價元/價格區(qū)間璟上璟西五環(huán)至六環(huán)，石景山區(qū)阜石路與楊莊東路交叉口東南角緊鄰地鐵1號線16800美利山東四環(huán)與五環(huán)，朝陽區(qū)百子灣東里規(guī)劃輕軌7號線與輕軌10號線1300060-85萬元東闕都東北二環(huán)至三環(huán)，東城區(qū)東二環(huán)東直門橋往東200米路南側(cè)地鐵2號線、城鐵13號線41600200-332萬元合生麒麟社北四環(huán)與五環(huán)，朝陽區(qū)望京阜通西大街與望京街交匯處規(guī)劃中的地鐵13號支線、14號線待定面積130-150智地鉆河公館西北二環(huán)至三環(huán)之間，海淀區(qū)西直門立交橋西北角、西環(huán)廣場

5、北側(cè)地鐵2、4號線，輕軌13號線2300092-184萬元天鵝灣東三環(huán)至四環(huán)，朝陽區(qū)朝陽北路與朝陽路之間無地鐵2000072-180萬元金地名京東四環(huán)至五環(huán)，朝陽區(qū)四惠橋東北側(cè)緊臨1號地鐵四惠站24500-28500150-260萬元尚城北五環(huán)外，昌平區(qū)回龍觀北3公里城鐵13號線龍澤站向北3公里1100036-74萬元2Loft區(qū)域分布特征多數(shù)Loft樓盤緊鄰地鐵交通沿線，周邊通達城市的多條公交線路，形成了興旺的立體交通網(wǎng)絡，出行通達便捷，地處城市核心商圈，或位于高新科技園區(qū)域，一般位于城市居住成熟區(qū)域，周邊配套設施完善，分布的區(qū)域為百子灣片區(qū)、青年路片區(qū)、望京片區(qū)等區(qū)域。2、Loft價格根據(jù)

6、市場上在售的Loft工程，普遍呈現(xiàn)高單價，低總價的特征，大局部工程總價區(qū)間為70-100萬元。Loft的挑高雖比一般的產(chǎn)品要高，空間使用率比普通產(chǎn)品高，但由于大多數(shù)Loft工程是以商業(yè)立項，與同區(qū)域同品質(zhì)的普通產(chǎn)品比擬單價上沒有很大區(qū)別。很多Loft工程是以低總價鎖定目標客戶群。市場上，有少數(shù)Loft工程是以住宅工程立項，這種產(chǎn)品的價格，與同區(qū)域同品質(zhì)的普通產(chǎn)品比擬，一般要高出17%-60%。所以，Loft產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)年限成為了工程價格的分水嶺，低總價成為了Loft產(chǎn)品導入市場的有力銷售法寶。樓盤名稱Loft均價元/平層均價元/價格差異比例金地名京24500-285001950026%-46%天

7、鵝灣200001700017.6%智地鉆河公館32000-370002300039%-60%三、Loft產(chǎn)品特性分析1、戶型種類開敞式戶型類似SOHO的概念，空間完全開放、無分隔，層高在左右。樓中樓戶型一戶居室中層高到達4米以上，可分為兩層，形成樓中樓形式，但又與復式和錯層不同，總有一層控制在2.2以內(nèi)，不計入建筑面積。從幾十平方米到上百平方米不等。2、戶型要素Loft作為一種細分產(chǎn)品，具有以下獨特的戶型元素。層高Loft的層高是影響舒適度的重要因素，市規(guī)委下發(fā)的?容積率指標計算規(guī)那么?就對此類戶型的層高劃了一個分界線，其中規(guī)定：當住宅建筑標準層層高大于時，不管層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值

8、按該層水平投影面積的2倍計算；辦公建筑、普通商業(yè)建筑的標準層高那么分別是和，超出標準的也要雙倍計算建筑面積。也就是住宅立項的Loft，需在以內(nèi)，而辦公立項和商業(yè)立項的Loft，層高需分別在和以內(nèi)，開發(fā)商所承諾的“買一層送一層才合法有效。空間Loft結(jié)構(gòu)與平層結(jié)構(gòu)的最大區(qū)別就是擁有靈活的空間，獨特的挑空設計既節(jié)省了實際空間又可以按自己的意愿靈活安排擺設，不必受平層空間的拘泥。隔層Loft剛開始在北京出現(xiàn)時，最典型的特點是開間固定，層高5米多，自己去隔。當Loft到純住宅時，出現(xiàn)了誰去做隔層的問題，購房者又面對怎么隔，隔出來符合不符合平安，最后所有的消費者都委托開發(fā)商隔。當層高出現(xiàn)限制的時候，又出

9、現(xiàn)了一個大的問題，就是怎么分，房子凈高也就是，去掉樓板就是4.5左右，分兩層非常的為難，當上層不夠就非常壓抑。Loft的隔層如何有效合理處理，是產(chǎn)品品質(zhì)的重要衡量元素。樓梯Loft空間關(guān)系有橫向關(guān)系和縱向關(guān)系，室內(nèi)樓梯成為銜接橫向關(guān)系與縱向關(guān)系的重要部件。樓梯成為了上下空間很重要的裝飾物和必要的交通通道，只有美觀和實用結(jié)合的樓梯才能表達Loft產(chǎn)品與眾不同的產(chǎn)品品質(zhì)。3、戶型功能分區(qū) Loft戶型上下都要兼顧，首先要考慮的便是上下高度配合問題，現(xiàn)在通行的做法便是客廳挑空。從一層整體來看，戶型立體感較強，一層客廳空間挑高一般達-6米，大局部都為開放式，業(yè)主可以把空間隨意設計。由于Loft面積小，

10、建筑一般采用點式樓結(jié)構(gòu)，所以Loft的采光通風效果較差，目前新開盤的Loft在戶型上都有改良，局部戶型設計在板樓里，加強了產(chǎn)品的舒適度。二層一般設有臥室，如果二層面積較大那么會獨立設計衛(wèi)生間，保證了私密空間同時又提高了夜間如廁的平安性。4、北京Loft戶型特點1天鵝灣四期立方宮產(chǎn)權(quán)40年戶型面積45-80平方米，共兩個單元，每單元兩梯七戶，共112套，層高，首層層高，第二層層高,170%的得房率,戶型采用大開間、短進深的格局，確保居住的享受性與舒適度，戶內(nèi)均以面積寬大的起居廳為中心，設置臥室、觀景、廚衛(wèi)等功能空間,以超高層高輔以通透的設計手法，到達南北通風效果，居住空間置于套型南側(cè)采光面，北側(cè)

11、主要布置廚衛(wèi)等餐儲功能空間，毛坯交房，2合生麒麟社產(chǎn)權(quán)40年戶型面積120-140平方米，三梯8戶，全樓三梯64戶,層高，首層層高與第二層層高都是，180%的使用率，采用大面寬、短進深格局，270度全景八角窗，兩層貫穿，四臥雙廳采光，戶內(nèi)均以大面寬的主臥為中心，設置多功能房、廚衛(wèi)等功能空間， 居住空間內(nèi)獨立雙主衛(wèi)、雙次衛(wèi)設計，到達干濕別離，滿足居住者生活要求,精裝修交房，裝修標準為2500-3000元/,3美利山產(chǎn)權(quán)40年 戶型面積50-70平方米, 三梯16戶, 130%的使用率, 層高,首層層高，第二層層高， 戶內(nèi)大面寬窗臺與入門對視，提升了視覺廣度，增強了室內(nèi)的通透性， 規(guī)那么有序的線條

12、圍和成敞開空間，直線和直角的走勢，空間布局可自由設計，精裝修交房，4東闕都產(chǎn)權(quán)40年 戶型面積60-90平方米， 三梯8戶，7-15層為躍層， 80%以上的使用率， 層高，首層層高，第二層層高， 動靜清楚，生活空間與休息空間分隔明顯，東西向采光，南北不通透，生活區(qū)以起居室為中心，其他功能被弱化，休息區(qū)域主臥功能齊，精裝修交房,5金地名京產(chǎn)權(quán)70年 戶型面積75-90平方米， 兩梯13戶， 層高，首層層高，第二層層高 豎向空間的設計，確保了舒適愜意的生活， 大面積的玻璃窗設計加上的客廳挑空，采光充足，5、Loft產(chǎn)品裝修由于Loft戶型面積小，裝修設計相對困難，所以開發(fā)商通常設計好格局，通過樣板

13、間參觀來吸引客戶。精裝修標準以金地名京為例，裝修標準3000元/平方米廚房 ：地面：優(yōu)質(zhì)地磚諾貝爾或相同檔次品牌； 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚諾貝爾或相同檔次品牌； 洗衣機：SIEMENS西門子或相同檔次品牌 冰箱：SIEMENS西門子或相同檔次品牌 抽油煙機：SIEMENS西門子或相同檔次品牌 烤箱：SIEMENS西門子或相同檔次品牌局部戶型 燃氣灶：SIEMENS西門子或相同檔次品牌 洗碗機：SIEMENS西門子或相同檔次品牌局部戶型 消毒柜：國產(chǎn)品牌局部戶型 櫥柜：科寶博洛尼或相同檔次品牌 洗池及龍頭：弗蘭卡或相同檔次品牌 臺面：日本可樂麗 垃圾處理器：安娜海姆或相同檔次品牌 衛(wèi)生間：地面：優(yōu)質(zhì)地磚

14、諾貝爾或相同檔次品牌； 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚諾貝爾或相同檔次品牌； 座便器：KOHLER科勒品牌 洗手盆：KOHLER科勒品牌 淋浴房：鋼化平安玻璃淋浴房 浴缸：KOHLER科勒品牌 面盆、水龍頭：KOHLER科勒品牌 淋浴房龍頭花灑：KOHLER科勒品牌 臥室 地面：優(yōu)質(zhì)實木復合地板；墻面：平層戶型-高級壁紙；LOFT戶型-高級壁紙、局部高檔環(huán)保涂料起居室及餐廳 地面：實木復合地板，局部戶型高檔石材 墻面：平層戶型-高級壁紙；LOFT戶型-高級壁紙、局部高檔環(huán)保涂料 公共區(qū)域 首層大堂、候梯廳走廊 地面：高檔石材墻面：高檔石材，局部為高檔環(huán)保乳膠漆6、Loft產(chǎn)品配套功能配套由于Loft產(chǎn)品的地理

15、位置優(yōu)越，周邊配套成熟，小區(qū)內(nèi)配套相對較少，一般社區(qū)設有會所、運動場所、商業(yè)街，少數(shù)大規(guī)模社區(qū)配有學校、醫(yī)療、銀行等等。樓宇配套采暖方式：地熱、集中采暖、戶式中央空調(diào)建筑材料：面磚、石材外立面，優(yōu)質(zhì)斷橋隔熱鋁合金窗 ，局部戶型局部LOW-E玻璃、局部戶型局部三層中空防噪玻璃，鋼質(zhì)入戶門 。供水系統(tǒng)：市政自來水管網(wǎng)，自動變頻供水 熱水系統(tǒng)：提供生活熱水 預留電熱水器接口 中水系統(tǒng)：小區(qū)設有中水處理系統(tǒng) 供電系統(tǒng)：雙路供電 燃氣系統(tǒng)：市政燃氣 管道燃氣入戶供暖系統(tǒng)：市政熱源、地板采暖，局部戶型散熱片采暖制冷系統(tǒng)：冷暖空調(diào) 系統(tǒng)：預留 接口 電視系統(tǒng)：有線及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 預留接口 網(wǎng)絡系統(tǒng)：光纖

16、到小區(qū)，寬帶入戶，預留網(wǎng)絡接口； 消防系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng)，消火栓滅火系統(tǒng)，燃氣報警系統(tǒng)安防系統(tǒng)：保安監(jiān)控系統(tǒng)，主動式紅外線防盜系統(tǒng)、巡更自動管理系統(tǒng)，各戶均有可視對講系統(tǒng)及緊急報警按鈕 電梯：OTIS或同等檔次7、物業(yè)效勞工程名稱物業(yè)公司物管費元/月/物業(yè)類型綜合品質(zhì)璟上璟北京茂華物業(yè)管理酒店式公寓/美利山美佳物業(yè)住宅私人管家效勞標準東闕都建國物業(yè)酒店式公寓以獨特的中西方文化融合，高度人性化、個性化效勞讓效勞 成為一種享受康景物業(yè)公司/住宅、(商住樓)/公寓、商住公寓/天鵝灣第一太平戴維斯公寓/金地名京金地格林物業(yè)公寓推行“領(lǐng)御管家效勞的模式，全天候的貼身式效勞尚城中視盛元物業(yè)公寓、住宅8、L

17、oft產(chǎn)品總結(jié)擁有高大而開敞的空間，上下雙層的復式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁，功能分區(qū)明顯，動靜分區(qū)，潔污分區(qū)。但Loft有自身的劣勢：Loft產(chǎn)品一般以小戶型居多，在空間布局和通透效果上，往往會有局限,40年產(chǎn)權(quán)到期后，何去何從現(xiàn)在尚無明確的政策指向,商水商電使生活本錢提高。四、Loft營銷1、工程定位樓盤名稱工程定位合生麒麟社亞洲風氣城市居住區(qū)，第四使館區(qū)15萬平米國際時尚社區(qū)東闕都東直門涉外人文寓邸美利山美利山公園大宅金地名京舒居典范12萬平米純粹國際化社區(qū)天鵝灣國際活性空間智地鉆河公館現(xiàn)代都市中央的多功能空間璟上璟25萬平米復合式國際化都市街區(qū)尚城京北創(chuàng)意建筑群通過對北京Lof

18、t工程的核心定位概念比照分析，發(fā)現(xiàn)大多以國際化生活為藍本，詮釋的是地段的優(yōu)越性，獨特的地域優(yōu)勢，對外鄉(xiāng)文脈的提煉、挖掘、深化，并加以傳承不夠。大多樓盤借助時尚、創(chuàng)意、舒適等生活方式元素提升樓盤的開發(fā)品質(zhì)，吸引目標客戶群。2、工程市場形象定位樓盤名稱工程市場形象定位合生麒麟社世界風氣樣板東闕都中國匯，國際家美利山地鐵7號線百子灣站旁，便捷都市生活金地名京世界CBD，臺地生活場天鵝灣給北京一個活性世界智地鉆河公館演義一個人的西直門璟上璟西長安街大都會考究生活中心尚城回龍觀北，雙倍生活空間從以上北京Loft工程的市場形象定位可以看出，北京Loft工程側(cè)重于比擬競爭優(yōu)勢的市場形象定位，注重工程周邊成熟

19、的城市氣氛或涉外氣氛，完善的生活配套，塑造成高端市場形象；只有少數(shù)的Loft產(chǎn)品智地鉆河公館是針對目標客戶群定位的，同樣有且僅有地處回龍觀的尚城，是針對工程的產(chǎn)品屬性定位。3、客群分析Loft產(chǎn)品大多享有地理優(yōu)勢，處于人口密集，商業(yè)成熟，交通便利的地區(qū)，主要客戶群是25-35 歲的年齡段，一類是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群，他們購置的目的是自?。黄浯问嵌位?qū)掖沃脴I(yè)的投資型買家，他們購置的目的是追求回報；另外還有一類就是外地移民，他們購置的目的是建立一個立足都市的生活平臺。4、工程賣點樓盤名稱工程賣點合生麒麟社國際社區(qū)東闕都地段的絕對優(yōu)勢；全屋精裝修，送廚衛(wèi)家電；熱點區(qū)域中僅有的小戶型工程美

20、利山小面積戶型，相對周邊16000、17000的均價，13000的均價吸引著眾多購房者金地名京成熟的配套及便利的地鐵線天鵝灣活性世界的園林主題智地鉆河公館北京的次繁華地區(qū),擁有便利的交通,公交、地鐵連接橫貫北京璟上璟高尚住宅、寫字樓、商務酒店、公寓式酒店、都會商街及中心花園共同組成的復合式國際都會街區(qū)尚城30萬平米的純Loft集群式建筑，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公Loft產(chǎn)品由于它目標客戶群體的特殊性，從上面的工程賣點中比擬發(fā)現(xiàn)，繁華路段、成熟的配套、高單價低總價買一層享用兩倍空間是吸引客群的重點要素。5、推廣手段1 互聯(lián)網(wǎng)營銷：通過樓盤網(wǎng)站、電子樓書在互聯(lián)網(wǎng)上全面、實時的提供樓盤介紹，包括文本和圖像，當瀏覽者點擊時會有更加詳細的介紹，比方開發(fā)商信息，工程情況介紹等等，2報紙、廣告：在宣傳樓盤的同時，會更加注重塑造開發(fā)商與樓盤的品牌，提升品牌的知名度和美譽度，創(chuàng)造良好的品牌效應，從而提高樓盤的附加值，這樣一來躲避了同