第二部分項目市場分析與定位

1、.：.；第二部分工程市場分析與定位第二章 全國房地產(chǎn)市場分析一、全國房地產(chǎn)市場概述全國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的開展，獲得了長足的提高：截至年年末，全國城鎮(zhèn)年全國第五次人口普查結果：全國城鎮(zhèn)人口為萬人，城市化率約為人均居住面積已到達.平方米，城鎮(zhèn)居民的居住質(zhì)量有了很大的改善。根據(jù)我國住房建立開展規(guī)劃，到年我國總人口約為億，城市化率到達，住宅開展目的為戶均一套，人均一室，人均居住面積平方米，主導戶型為三室二廳和二室一廳，戶均面積平方米。因此人口添加、城市化進程的加快和人們要求改善居住質(zhì)量的愿望，將成為住房建立開展的三大原動力。但隨著全國房地產(chǎn)開發(fā)的不斷升溫，其商品房空置率也在不斷添加，到達了創(chuàng)紀錄的萬平

2、方米國家統(tǒng)計局最新公布統(tǒng)計資料。這是由于房地產(chǎn)經(jīng)過近十幾年的開展，已根本上處理了人們居住有無的問題。尤其是興隆地域如北京、上海、深圳和廣州等地人居住面積已到達多平方米，人們對住房的需求不再滿足簡單的居住要求，城市大量象火柴盒似、枯燥沉悶的建筑使生活程度不斷提高、對居住條件越來越講究的人們開場思索：他們終究需求什么樣的居住方式？他們真的能象海德格爾所說的那樣“詩意地居住嗎？這是現(xiàn)代城市居民所面臨的問題，也是每一個房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的問題。當前，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的市場時機逐漸減少，住房消費開場向溫馨型轉移，銷售市場出現(xiàn)了萎縮的前兆。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開場尋求并開辟新的領域。為阻隔都市的喧囂、浮躁，尋求

3、安靜、閑適的自然生活，郊區(qū)化居住的觀念日益被人們所接受并得到大力推崇。和興隆國家一樣的“城市空心化概念正在被中國老百姓所接受，有錢人及大部分中產(chǎn)階級前往郊區(qū)或城市邊緣地帶居住正成為一種居住時髦，快速帶動著住宅郊區(qū)化的開展。 二、特征房地產(chǎn)市場分析隨著城市居民收入程度的不斷提高，消費者將更加注重生活質(zhì)量的提升，生存需求被開展需求和享用需求所取代，物質(zhì)需求被情感需求所交換。教育、安康、休閑等后三產(chǎn)需求成為購房者作出能否購房決議的主要規(guī)范，后三產(chǎn)時代曾經(jīng)降臨。在房地產(chǎn)競爭日益猛烈的今天，越來越多的開發(fā)商祭出了出賣生活方式的大旗，各樓盤都紛紛宣傳不僅僅賣給購房者一個或年的生活時間，更重要的是賣給買家一

4、個居住于此的、度身訂造的生活方式。當前，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的時機逐漸減少，京、滬、深人均居住面積已超越平方米。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開場開辟新的領域，其中就包括旅游度假物業(yè)開發(fā)。為整合生活要素，滿足人們后三產(chǎn)時代的需求：旅游、教育、安康、休閑等各種獨具特征的房地產(chǎn)工程應運而生：一旅游房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)的發(fā)源地始于法國地中海沿岸，年代法國阿爾卑斯山地域的別墅度假村開發(fā)了以分時銷售(出賣以酒店為主的物業(yè)運用時間段)的方式招徠客戶，標志著旅游房地產(chǎn)市場的開場。今天遍及世界各地的分時度假、產(chǎn)權酒店、高爾夫度假村、山地度假村、養(yǎng)老公寓等，將旅游房地產(chǎn)市場推向了高潮。在我國，“旅游房產(chǎn)還是一個比較新穎的概念，但是

5、他們應該看到旅游房地產(chǎn)市場潛力宏大。我國是新興的旅游大國，具有強大的旅游消費群體。據(jù)國家旅游局泄漏，到年，我國過夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世第五位和第七位。為更好地推進旅游房產(chǎn)的開展，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦“第一屆中國旅游房地產(chǎn)博覽會于年月日至日在海南省?？谑信e行，國內(nèi)外大批有實力、有見地的開發(fā)商就旅游房地產(chǎn)開展大市場獻計獻策。在全國的眾多旅游房產(chǎn)工程中，有不少依托郊區(qū)的自然風光，清新的空氣環(huán)境開發(fā)的、令城里人喜歡的旅游度假房產(chǎn)，獲得了勝利。最近在成都青城山大門對面出現(xiàn)的一大型旅游度假工程-青城白鷺洲便是一例。位于青城山旁的白鷺州度假公園總占地面積畝，容積率僅.，綠化率高達%，其中規(guī)劃銷

6、售的別墅面積平方米。整個工程依托園內(nèi)名山-青城山的名氣，依山而建。青城山古木奇樹參天，一年四季溫度適宜，自古以來靠幽靜而出名天下，歷來是成都及周邊人士游泳度假的黃金寶地。白鷺洲度假公園全部建筑為平方米的獨立別墅和連排別墅，總價最低僅萬元左右，是白領階層都能輕松擁有的周末度假物業(yè)。工程號稱“戶戶臨水，移目換景，由于它引進了青城山泉，營造了畝大型活水湖，別墅臨湖而建，戶戶推窗即可見水。為了充分迎合度假之人的喜歡，小區(qū)設置有大量休閑、運動、文娛工程的主題度假公園、四星級酒店、滑雪場等，令業(yè)主及家人樂不思歸，其別墅風格與青城山風景協(xié)調(diào)一致，倒映在湖光山色之中，令人心曠神怡。二教育房地產(chǎn)當人們有了生活得

7、更好的要求，當人們明白了知識可以改動生活，智慧可以發(fā)明財富，當人們懂得了學習可以讓本人永遠走在最前面，教育便成了生活中的一個中心點，成了每一個家庭選擇生活方式的要素之一。古時候有“孟母三遷，擇鄰而居，如今的父母對孩子的關愛比起孟母有過之而無不及。名校的招牌具有非凡的號召力。它對于消費者而言是一個嶄新的房地產(chǎn)消費觀念的引入，是消費者自我完善，自我生長空間的最正確選擇。而另一方面當教育為社區(qū)確立一個高起點的定位，提升社區(qū)的整體素質(zhì)籠統(tǒng)，為社區(qū)的配套打下根底，對于拉動土地升值，確立買家自信心有直接的作用。房地產(chǎn)開發(fā)商們正是看中了這一點，打起了教育牌。也正由于如此，關注業(yè)主子女的生長和教育已成為眾多開

8、發(fā)商所追求的重要一環(huán)，而且靠社區(qū)教育配套盤活一個工程的案例比比皆是。其中，早期的順德碧桂園就是典型例子。年，國民經(jīng)濟已出現(xiàn)過熱情況，中央決議采取宏觀調(diào)控，實現(xiàn)國民經(jīng)濟軟著陸。一時間，整個房地產(chǎn)市場解體，別墅銷售更成了難點中的難點，在廣東城鄉(xiāng)公路兩旁，四處出現(xiàn)已建好的別墅在曬太陽。碧桂園多幢別墅少人問津，協(xié)作的另外兩方相繼退出。碧桂園的決策者心急如焚，思索著出路何在。下半年，開發(fā)商對珠江三角洲的別墅作了一次細致的調(diào)查研討，以為一期別墅不好賣，很重要的要素是整個社區(qū)的配套沒有跟上，投資者擔憂開發(fā)商實力缺乏引起爛尾。決策者們決心加速社區(qū)配套建立，他們決議投資億元興建一所從師資到硬件在全國都是一流程度

9、的學校和一個五星級的鄉(xiāng)村俱樂部。其中總占地余畝的碧桂園僅學校就有畝，并與北京景山學校鄧小平等中央指點的子女就讀該校結合辦學，抓住“先富有起來的一群人比普通人更加“望子成龍的心思，高起點、大投入建立碧桂園貴族學校，使教育配套成為俘獲成千上萬“可憐天下父母心的王牌；結果碧桂園學校的名額增到名。碧桂園房子蓋得好、環(huán)境好，許多家長又決議在此購買樓房，因此帶動了房產(chǎn)銷售，成為住宅與教育產(chǎn)業(yè)相結合的勝利范例。三度假休閑房地產(chǎn)城里人愈來愈厭惡喧囂、繁雜的都市生活，盼望享有一種悠靜、閑遐的安靜生活，節(jié)拍緩慢、順暢且有規(guī)律，市場有了這種劇烈的需求，于是結合休閑生活方式的新型房地產(chǎn)工程便應運而生。由成都置信實業(yè)開

10、發(fā)的置信生態(tài)花園芙蓉古城地處溫江永寧鎮(zhèn)與青羊區(qū)文家場交界處，占地約畝，初步規(guī)劃建筑總面積萬多平方米，擬于年月份投入運用。工程采用川西民居、江蘇民居、云南民居、唐風四大民間特殊風格架構芙蓉古城的居住體系；居住、商業(yè)、文體等以園林環(huán)境來間隔分區(qū)，動靜結合；戶型精致典雅，藝術與適用完美結合，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相得益彰，實為一座集川西民居之靈氣、巴蜀文化之精華、古老成都之憨厚、江南園林之情趣的高質(zhì)量社區(qū)。正由于是休閑型社區(qū)，工程除設有普通的功能配套外，還設有名小吃街、工藝制品街、休閑欣賞型溫泉、滑雪場、博物館、古風荼樓等。工程地處成溫郫國家級生態(tài)農(nóng)業(yè)維護帶，空氣清新；毗鄰新成溫路、外環(huán)路，距市區(qū)僅余分鐘車程。

11、芙蓉古城是全國為數(shù)極少的仿古休閑型社區(qū)之一，其代表性在西南尚屬首家。四體育運動房產(chǎn)體育運動被現(xiàn)代的人喻為一種時髦，一種自我維護的必修課，人們越來越注重本人的身體情況，由于它是一切生活、任務、學習的保證和前提。利用這一心思，不少開發(fā)商將體育安康運動運用到商品住宅之中，勝利的將兩者結合起來，讓消費者“魚和熊掌兼而有之。網(wǎng)球場、籃球場、游泳池、健身房、攀巖壁等健身設備幾乎都同時進入了各個小區(qū)，讓業(yè)主的生活變得豐富多彩，充溢活力。但今天，把體育運動作為整體概念加以運作卻不多見，這需求開發(fā)商具有必勝的自信心與超前的認識，以及對房地產(chǎn)宏觀把控的才干。對于體育房地產(chǎn)這一住宅概念國內(nèi)做得較早，較勝利的工程要屬

12、廣州奧林匹克花園。廣州奧林匹克花園是由金業(yè)集團投資興建，工程的特征及主題概念定位為“安康與體育，在奧林匹克花園的幾乎一切社區(qū)配套中都是與體育鍛煉親密結合，把購買者日常生活所需求的健身設備都安頓在社區(qū)里，讓有利于業(yè)主安康的元素分布在公共場地的每一個角落。使業(yè)主充分感遭到安康氣味，同時覺察到奧林匹克的偉大精神存在于本人身邊。概念的新穎和適用，使得奧林匹克花園在推行中打出了“運動就在家門口的廣告語，意味每個業(yè)主足不出園均可享有運動的高興。同時將運動、安康的主題鮮明地掛在嘴邊。金業(yè)集團約請體育明星、奧運冠軍為工程增光添彩，讓工程從頭至尾都閃爍著奧運的光環(huán)，給與購買者強有力的吸引。正是有了這樣的操作，廣

13、州奧林匹克花園才獲得了空前的勝利，并且在業(yè)界產(chǎn)生深遠影響與良好口碑。第三章 重慶房地產(chǎn)市場分析一、重慶房地產(chǎn)市場概述重慶房地產(chǎn)市場開展相對全國而言開展比較平穩(wěn)，當和年國內(nèi)其他城市尤其是沿海地域掀起房地產(chǎn)開發(fā)狂潮時，重慶只起了一點小小的漣漪，并很快在年下半年，這點漣漪也歸于安靜。其緣由在于，遭到國家宏觀調(diào)控政策的影響，重慶仍處在方案經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的過渡時代，根本沒有才干支撐房地產(chǎn)這個市場。直到年上半年，隨著重慶直轄以及國家推進住宅建立，刺激住宅消費等一系列拉動內(nèi)需政策的出臺，這一局面才得以改觀，爾后進入了一個高速生長期。市統(tǒng)計部門的最新統(tǒng)計數(shù)聽闡明，今年一季度房地產(chǎn)企業(yè)綜合景氣情況居本埠各行業(yè)之

14、首，開發(fā)投資猛增，用于開發(fā)的資金共.億元，增幅達%。同期重慶住宅施工面積.萬平方米，同比增長.%，居一切行業(yè)之首，其比重超越整個第二產(chǎn)業(yè)個百分點！然而，今年一季度的商品房銷售量與去年同期相比略有下降。同時，重慶的房地產(chǎn)工程中同質(zhì)化景象日趨嚴重，競爭將不可防止。現(xiàn)實上各開發(fā)商為爭奪有限的客戶群體拉開了慘烈了的價錢戰(zhàn)，五花八門的優(yōu)惠購房措施拋向本已過熱的房地產(chǎn)市場。二、市場開展趨勢年以來，隨著國家制定西部大開發(fā)戰(zhàn)略已及種種拉動內(nèi)需政策的出臺，重慶房地產(chǎn)市場開展迅速火爆，并由供不應求轉變?yōu)楣┻^于求。今年上半年，樓盤的銷售普遍比較疲軟，尤其在幾次房交會之后，銷售更是銳減。市場是殘酷的，面臨如此宏大的市

15、場壓力，供過于求必然將一部分開發(fā)商淘汰出局。不少開發(fā)商都在絞盡腦汁，以求另辟蹊徑突圍。實踐上今年以來，本埠開發(fā)商已有了一些新的探求。土地作為房地產(chǎn)的主要消費要素之一，主城區(qū)的土地在經(jīng)過開發(fā)商們跑馬圈地之后已變得寸土寸金，在房價中樓面地價大幅飆升抑制了利潤的有效上揚空間，因此部分開發(fā)商將目光盯向土地資源充足的郊區(qū)市場。與全國其他城市一樣，重慶郊區(qū)房地產(chǎn)的興起已成為一種不可逆轉的趨勢，而決議這一事態(tài)開展快慢的主要因數(shù)取決于交通環(huán)境的改善。汽車的普及與高速公路網(wǎng)絡的構成無疑將會對他們生活方式產(chǎn)生革命性的變化，部分日益膨脹的中產(chǎn)階級及收入豐厚的藍領工人蜂涌而出走向郊區(qū)，在那里他們將享遭到城區(qū)所無法比較

16、的優(yōu)越環(huán)境與價錢低廉的住宅產(chǎn)品。從目前市場來看，重慶郊區(qū)房地產(chǎn)工程主要是沿著成渝經(jīng)濟帶-含谷區(qū)域和機場高速路-渝北方向開展本章專談別墅市場和典型郊區(qū)聯(lián)排住宅：一含谷區(qū)域含谷鎮(zhèn)位于九龍坡區(qū)，距市區(qū)約公里，成渝高速路與此相連，從大坪驅(qū)車至此僅需分鐘，交通非常便利。年，全興物業(yè)公司所開發(fā)的全興別墅盛大上市，成為含谷別墅市場的先鋒。近年來，含谷鎮(zhèn)政府大力開發(fā)“農(nóng)家樂等旅游資源，因此含谷的房地產(chǎn)逐漸向休閑度假型房地產(chǎn)的方向開展。近階段，含谷區(qū)域的別墅供應主要有全興別墅、大田北歐、香格里拉、海藍云天等如下表。含谷區(qū)域主要別墅一覽表工程全興別墅大田北歐香格里拉價錢元/M起一次性付款：元/M二期價錢上浮%元/

17、M均價元/M均價規(guī)模一期占地畝共戶占地畝，共戶占地畝，共戶。主力戶型面積M,帶M的私家花園M左右M左右。規(guī)劃兵營式規(guī)劃沿含湖呈階梯布置，山頂為頂級別墅區(qū)，小區(qū)自備游艇，業(yè)主可免費玩耍含湖。沿含湖呈階梯狀布置，幾乎每戶都有湖景，坡頂為中庭花園。區(qū)域特征位于成渝高速路含谷收費站旁，緊鄰公路。緊鄰含湖與香格里拉別墅區(qū)，背接近百畝河塘，空氣清新。離含谷收費站約分鐘車程，緊鄰畝的含湖，風景宜人。建筑風格歐式歐式歐式交房形狀清水房，無門窗。外墻貼瓷磚。清水房清水房，客廳窗戶為米落地玻璃。交房時間現(xiàn)房現(xiàn)房今年月交付銷售情況約%約戶從以上個案來看，建筑風格都是歐式風格，除外立面顏色與戶型構造有變化外，其他根本

18、沒有任何特征；由于地理位置優(yōu)越，道路交通非常便利，環(huán)境優(yōu)美，但市場推行平淡，因此三個工程的銷售情況普通；從香格里拉別墅的銷售情況他們可以看出，人們在購買別墅的過程中，對期房的選擇比較慎重。二渝北區(qū)域在該區(qū)域上現(xiàn)有兩個工程正在預熱中，一個是由渝海集團開發(fā)的在水一方，另一個那么是由恒運地產(chǎn)開發(fā)的肖河香榭。兩個工程所處區(qū)域都是回興鎮(zhèn)寶圣湖，此處環(huán)境優(yōu)美比較適宜于居家。兩個工程的功能定位于第二居所的概念。、在水一方工程總占地約畝含湖面，總建筑面積萬平方米；規(guī)劃戶型中有部分平米左右的小戶型，專為度假型客戶量身定做。工程毗鄰畝湖面，湖光山色風景宜人。工程正在前期預熱過程中，還未正式推向市場。、肖河香榭該工

19、程總占地畝，規(guī)劃棟獨立別墅與戶聯(lián)排別墅，戶型面積平米，主力戶型平米左右，銷售價錢元/平米。該工程毗鄰萬畝森林公園，空氣清新，肖家河蜿蜒流過別墅區(qū)，并且背靠數(shù)十畝果樹示范林。社區(qū)配有高爾夫練習場、實彈演練場、會所、游泳池、兒童游戲場等設備，方便業(yè)主文娛。三其他區(qū)域見下表其他區(qū)域城郊別墅一覽表帝景名苑水天花園區(qū)域位置南岸科普中心旁北碚董家溪價錢元/M起元/M規(guī)模占地：畝規(guī)劃戶約畝規(guī)劃容積率.戶型面積范圍平米主力戶型：平米平米主力戶型：平米區(qū)域特征緊鄰科普中心，位于三峰山的最高處，江景、夜景均是本工程最好的風景。緊鄰金龍湖與規(guī)劃中的重慶國際高爾夫球場，該區(qū)域植被覆蓋率高，空氣質(zhì)量好配套網(wǎng)球場、游泳池

20、、會所、迷他高爾夫等組建游艇俱樂部；社區(qū)內(nèi)配有規(guī)范網(wǎng)球場、游泳池、會所購物中心等設備交房形狀清水房清水房交房時間年月一期已完工二期剛開盤銷售情況約一期銷售約三、相關市場分析一旅游市場分析重慶是一座擁有年歷史的文化古城，旅游資源非常豐富。遠近出名的四大溫泉、歌樂山森林公園、金刀峽森林公園等旅游景點星羅棋布的集中于主城區(qū)周圍，共有景點余處，其中國家級文物維護單位多個。但由于重慶人生活節(jié)拍比較快、缺乏旅游觀念的引導，因此這些旅游景點的運營情況普遍都不理想。從房地產(chǎn)市場上來看，與旅游有關的旅游房地產(chǎn)工程在重慶還處于市場空白，究其緣由，主要是由于市場引導不得力、消費觀念沒跟上所呵斥，而經(jīng)濟程度相對較低也

21、是其中因數(shù)之一。二私立教育市場分析(附:重慶市重點民辦學校情況表)私立教育是重慶市教育開展的薄弱環(huán)節(jié)。規(guī)模和起點都比較低。但市場情況還是比較樂觀的，從僅有的幾所堅持下來的民辦學校來看，民辦教育還是有很大的潛力可挖。以上三所學校均屬重慶比較知名的私立學校，他們的收費各有所異，但收費方式大體一樣。在對學生的管理上，都采用封鎖式教學管理，以培育學生獨立性為主。由于屬民辦校，相關教育部門對他們的管理相對獨立，學校的師資力量全部由社會招聘而來，從而對教師素質(zhì)有一定保證。三體育健身市場分析重慶地域多山，因此對大型體育健身設備的興建有一定的制約性。從分布情況來看，比較大型的體育場館主要分布于大田灣體育場一帶

22、。健身設備重慶市重點民辦學校情況表啟蒙學校方倩學校開通實驗學校地址九龍坡區(qū)含谷鎮(zhèn)巴南區(qū)界石鎮(zhèn)南岸四公里規(guī)模占地：畝；建筑面積：平米占地：畝占地：畝在校師生學生：余人教師：余人學生：余人教師：余人學生：余人教職工：余人方案招生從幼兒園至高中每班不超越人從幼兒園至高中從幼兒園至高中配套設備一個室內(nèi)籃球場；兩個室外游泳池；米草坪足球場；兩個羽毛球場；語音室、電教室、體操室等相關設備學校配有：游泳池、足球場、語音室、體操室、圖書館等相關教學設備兩個規(guī)范網(wǎng)球場；一個米體育場；一個規(guī)范游泳池；計算機室、音律室、語音室等相關教學設備收費規(guī)范、交教育貯藏金萬，免在校期間的任何費用，畢業(yè)后歸還本金。、學年受費制

23、：學前班：元/年小學：元/年初中：元/年高中：元/年、助學金+學費期小學：+元中學：+元高中：+元助學金為一次性交納，學費每學期交、交教育貯藏金.萬，免在校期間的任何費用,畢業(yè)后歸還本金、學年收費制：學前班：元/年小學：元/年初中：元/年高中：元/年、助學金+學費期小學：+元中學：+元高中：+元助學金為一次性交納，學費每學期交、交教育貯藏金萬，免在校期間的任何費用，畢業(yè)后歸還本金。、交納教育貯藏金.萬元，每期交納學費，畢業(yè)后歸還本金。學費同下、助學金+學費期小學：+元中學：+元高中：+元助學金為一次性交納，學費每學期交備 注學?？梢]出國留學該校為全市第一所私立學校，現(xiàn)與福建石竹山文武學校聯(lián)辦

24、。該校辦學已年，現(xiàn)為重慶市規(guī)模最大的一所私立學校，與美國休斯頓大學建立友好關系。主要以健身房的方式出現(xiàn)，較知名的有：中安俱樂部、陳靜健美中心等，但數(shù)量不多。由于重慶體育設備的匱乏，從而影響到了市民對體育健身的熱情，除少數(shù)人群能在為數(shù)不多的場地內(nèi)進展這一難得的運動外，多數(shù)人對體育都只能局限于體育電視節(jié)目，根本談不上運動。從房地產(chǎn)開發(fā)的小區(qū)配套上看，幾乎都配備有一定數(shù)量的體育健身設備。闡明了體育運動在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用，同時他們可以看出人們對體育運動仍有一定的需求。在重慶與體育房地產(chǎn)相關的工程僅有一家陽光華庭。該工程位于南岸南坪東路，距南坪轉盤約米，占地畝，總建筑面積萬平米，規(guī)劃有：平米大型運動館

25、、平米游泳池，兩個規(guī)范羽毛球、網(wǎng)球場，以“康體居家為本工程之主題，提倡運動健身的生活方式，并且獲得了重慶市首家康體住宅示范小區(qū)與重慶市“陽光健身工程示范小區(qū)的稱號。但由于工程占地較小，因此規(guī)劃內(nèi)容也有限。四文娛休閑市場分析文娛是人的一種主要消遣方式，關系到人生活的每一天。休閑是文娛的一部分，主旨是悠閑、自在無拘謹?shù)囊环N行為。由于近年來人們生活程度的提高，緊張的生活節(jié)拍得以緩沖，這一概念被人們所迅速認同。但由于重慶的經(jīng)濟實力相對弱于其他大城市，且貧富差距大，因此這一概念在重慶還只僅僅算是起步。文娛休閑性的設備總體比較缺乏，且素質(zhì)不高，市民在任務以外的時間里大多呆在家里。從房地產(chǎn)市場來看，大多數(shù)的

26、文娛休閑性工程都集中在市區(qū)周邊的旅游景點，以度假山莊的方式出現(xiàn)，而真正意義上的文娛休閑型房地產(chǎn)在重慶還處于市場空白點。第四章 消費者需求分析重慶市位于長江上游，地處我國中西部，面積.萬平方公里，人口約萬人。重慶是一座舉世出名的歷史文化名城，已有多年的歷史。解放前曾為國民黨政府抗戰(zhàn)的陪都。由于特殊的戰(zhàn)略地理位置，黨中央于年，將重慶市作為全國第一個城市綜合體制改革試點城市，獲得國家方案單列市的資歷，賦予省級經(jīng)濟管理權限。為了更好地實施中西部開展戰(zhàn)略，發(fā)揚長江上游中心城市的幅射作用，深化三峽百萬移民工程的順利進展，年月日，八屆全國人大五次會議決議設立重慶直轄市，管轄原重慶市、萬縣市、涪陵市和黔江地域

27、。一、城市居民生活程度一收入程度自改革開放以來，重慶職工人均年工資收入得到了較快的增長。年重慶全市職工人均工資收入到達元，比年增長.%，是年以來增長幅度最高的一年；城市居民人均年可支配收入為元，比年增長.%。從收入構造看，耐久性穩(wěn)定性收入增長緩慢，暫時性收入增長動搖較大；傳統(tǒng)的工資性收入仍占絕對主導位置，資產(chǎn)投資性收入占總收入比例很小。從下面的收入表中可以看出，總體人均收入相對偏低：全市職工包括下崗職工人均年工資年份全市元國有單位元集體單位元其它元全市職工人均年工資增長%年.%年.%年.%全市在崗職工人均年工資年份全市元國有單位元集體單位元其它元全市職工人均年工資增長%年年.重慶城市居民人均收

28、入年份人均年實踐收入元人均年可支配收入元可支配收入比上年增長%年.年.年.二消費程度這幾年重慶城市居民消費支出有所添加，特別是年城市居民年人均消費性支出達元，比年增長.%。年，重慶居民消費價錢指數(shù)繼續(xù)走低，消費需求疲軟，已成為制約重慶國民經(jīng)濟開展的重要緣由之一。影響重慶城市居民消費需求增長，消費傾向下降的緣由是多方面的，除職工收入增長緩慢，職工耐久性收入比重下降，暫時性收入比重上升外，主要還有以下幾方面緣由：一是由于企業(yè)轉制、轉軌，使職工下崗、失業(yè)的壓力加重，影響了預期收入的自信心；二是由于養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、住房制度的改革，添加了預期支出的壓力，社會綜合保證制度目前僅處理“三大根本保證線，還在

29、低層面進展，因此居民仍將相當一部分收入轉向儲蓄，影響了即期消費需求；三是儲蓄積累。居民財富的積累是近十年才逐漸構成的，年人均儲蓄到達元，城鎮(zhèn)居民儲蓄余額為.億元。而中低值商品，大部分家庭已購置或已晉級換代，社會上中高值商品幾萬元的商品尚未構成，影響了消費需求的愿望；大部分居民消費觀念尚未轉變，積累型消費方式仍占絕對主導位置，信譽型消費尚處在萌芽形狀。三消費構造的變化這幾年重慶城市居民消費支出構造有了一定的改動，食品支出占消費總支出的比重逐年下降，年為.%；居住類支出所占比重有所提高，重慶城市居民消費傾向情況年份人均可支配收入元人均消費性支出元人均消費性支出占可支配收入比重%.重慶市城鄉(xiāng)居民年末

30、儲蓄余額年 份年末儲蓄存款余額億元.人均儲蓄存款元.年為.%，年為.%，年為.%年度公房租金根本沒有提租；醫(yī)療保健類、交統(tǒng)統(tǒng)訊類、教育文娛文化效力類支出，占消費總支出的比重，自年以來，都有所提高。估計未來幾年，重慶消費構造將發(fā)生質(zhì)的變化，首先是食品消費支出占消費總支出恩格爾系數(shù)的比重將繼續(xù)下降；隨著住房制度改革的深化，尤其是住房分配納入貨幣分配的軌道，居住類支出將有較大幅度的添加；隨著教育制度的改革和知識更新速度的加快，家庭用于教育方面的支出將進一步添加；隨著住房條件的改善，用于家庭配備的支出勢必會堅持穩(wěn)定增長的態(tài)勢年重慶城市居民家庭設備、效力方面的支出比年增長.%；隨著生活程度的提高、任務節(jié)

31、拍的加快、老年人的增多，家庭勞務方面的消費支出將逐漸添加；除食品外，其他方面支出將和消費總支出同步增長。隨著消費環(huán)境的進一步改善，居民的消費觀念將逐漸由積累型消費向信譽型消費轉變。重慶城市居民人均年消費支出情況年 份消費總支出食品支出食品支出所占比例.%.%.%居住類支出居住類支出所占比例.%.%.%醫(yī)療類支出醫(yī)療類支出所占比例.%.%.%交通、通訊類支出交通、通訊類支出所占比例.%.%.%教育、文娛、文化類教育、文娛、文化類支出所占比例.%.%.%消費總支出比上年增長%.%四消費習慣特點量入為出是中國人傳統(tǒng)的消費特點，但一個地域的區(qū)域文化卻影響著該區(qū)域人的某些消費習慣，以重慶人的消費習慣來講

32、，他們具有以下幾個特點。、追求新穎與堅持傳統(tǒng)并行重慶人對新奇事物抱有很強的獵奇性，單從外表裝扮與特有的飲食文化便能初窺端倪。在重慶餐飲業(yè)向來都是最具挑戰(zhàn)性的一個行業(yè)，不光是對投資者的考驗，同時也是對“掌火司傅創(chuàng)意程度的一種考驗，一道特征菜的生命周期與驚人的市場普及速度，從側面反映出了重慶人對新穎事物的追求心思。然而在追求新穎的同時卻又保管了數(shù)百年來火鍋的傳統(tǒng)與專注。、注重子女教育望子成龍是中國人的傳統(tǒng)思想，受這傳統(tǒng)思想的影響，每位家長對子女都傾注了一切的精神與才力。近年來，由于受就業(yè)、學習競爭的壓力，再加上人民生活程度的提高，越來越多的家庭在教育費用上的支出有所加大，歸根結底都是期望子女有一個

33、很好的未來。他們經(jīng)過市場調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，與教育有關的房地產(chǎn)工程，銷售情況都比較良好，其中典型的有：學林雅園、欣陽廣場、巴蜀大廈等，而他們都只是僅僅借助外部配套而已。在主城區(qū)中的沙坪壩區(qū)由于有較深沉的文化與教育的根底，也成為眾多購房者所看好的區(qū)域。、旅游概念不強重慶地域?qū)儆诼糜钨Y源豐富的地域。近年來，隨著人們收入的添加，國家對拉動內(nèi)需的一系列政策的出臺，群眾對旅游觀念也越來越強，使重慶周邊的旅游景點迅速崛起。但從總體上看卻弱于其他大中型城市的旅游開展，多數(shù)旅游景點運營普通都不景氣，生命周期往往都比較短暫，其主要緣由是缺乏觀念的引導和符合重慶人希望的那種旅游方式和設備。、與其他城市相比欠缺休閑認識重慶

34、與其他城市相比生活認識欠缺休閑性，生活節(jié)拍快，而所破費的時間往往花在不用要的交通上，從石橋鋪到解放碑的時間能夠是分鐘，也能夠是個半小時，在勞累一天后，希望的也許只是安靜的休憩。另一個主要的緣由是，重慶缺乏休閑性場所：茶樓、水吧、健身房等。休閑設備少之又少，公共休閑場所也僅僅局限于兩江一帶，獨一可供人們聚會的地方也就只需“夜火鍋與夜啤酒。二、房地產(chǎn)消費市場分析市地房局市場處提供的數(shù)據(jù)顯示：直轄三年來，我市的商品房銷售額繼續(xù)快速增長，年較年增長，年較年增長，年較年增長了，增幅驚人。但是進入年后，這一銷售勢頭得到有所“節(jié)制，樓盤銷售普遍出現(xiàn)疲軟，而新增開工量卻呈現(xiàn)有增無減的態(tài)勢與去年同期相比增長。在

35、現(xiàn)階段市場供大于求的情況下，他們以為有必要對重慶市的房地產(chǎn)消費市場進展徹底、細致的分析，以便找準本工程的市場時機點。一購房趨勢調(diào)查首先，他們經(jīng)過騰博資訊公司對龍湖西苑已購客戶所做的問卷調(diào)查，提供的幾組數(shù)據(jù)做如下分析：從調(diào)查表中顯示，購房者年齡趨于年輕化。其中：歲以內(nèi)占；歲占總數(shù)的；歲占；歲占；歲以上占。這一段時間，龍湖西苑提供的房源包括M、M、M各種規(guī)格，比較齊全，總價在萬-余萬，按他們習慣的了解，主力購房人群應該在歲之間，但這一調(diào)查表顯示，歲以下的購房者占了大多數(shù)約為。購房人群的年輕化以逐漸成為一種趨勢，而在年輕化的購買群體中，居住的休閑性已逐漸得到注重。在對購房次數(shù)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：第二次購買

36、商品房者占總數(shù)的；第三次置業(yè)者占；第四次置業(yè)者這類買房者屬于投資類，或者說并沒有明確的投資意圖，哪里有好房出現(xiàn)，手里的閑錢就流向哪里，占總數(shù)的。二次以上置業(yè)者的比例高達，這一方面表達了龍湖的品牌吸引力，另一方面，也闡明了新的購買人群尚未全面構成，或者說生長的速度比較慢。二市場需求量分析由年數(shù)據(jù)反映，主城包括渝北、巴南非農(nóng)業(yè)人口總數(shù)為.為萬人，其中主城非農(nóng)業(yè)人口具有最強的購買力。該年度，人均居住面積為.平方米而深圳已達平方米/人，按照目前通行的規(guī)范，條件好一點的三口之家住平方米左右的三室二廳，差一些的平方米的二室一廳，取中間值就是平方米，人均平方米左右，尚存有至少萬平方米的空間。當然，這是以市場

37、情況擬定的。平方米乘以人口數(shù)，總量就在萬平方米左右；假設以單價元/平方米計，總金額可達億元減去年的銷售額億元，相當于全市年商品房銷售總額億元的倍左右，可供開發(fā)商開足馬力干年，而且這期間還不斷有房屋折舊的要素存在。推進房地產(chǎn)市場開展的最主要力量是城市化的開展進程。目前全國城市化率平均程度為，而重慶作為四個直轄市之一僅為，低于全國平均程度。因此隨著重慶城市化進程的加快，重慶的房地產(chǎn)將有一個較大的開展空間。三消費者購買力分析市場需求是最難以預測的，由于它是不斷變化的、動態(tài)的。重慶的GDP值增幅的-年其間為.，-年期間為.，-年間為.，近兩年根本穩(wěn)定在這一速度，增幅穩(wěn)定而平和。假設以此作為參照，能否可

38、預測今后數(shù)年對房屋的需求量會出現(xiàn)暴跌？居民的存款最能闡明其購買大件商品的才干。年重慶市民的儲蓄余額為.億元，他們以高出GDP增幅約即計算，到年年底，這一數(shù)字將達億元。現(xiàn)假設主城區(qū)居民占有的份額即億元，再按國內(nèi)比較流行的說法-的人擁有的存款，約億元，由此可看出市場容量相當可觀。但現(xiàn)實與實際總存在一定的差距，“新開工面積增長.與住宅銷售略有下降的問題出現(xiàn)再那里呢？他們以為緣由有四點：、市場產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高開發(fā)商在對工程進展前期規(guī)劃時相互揣摩，呵斥市場產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高，構成了內(nèi)地學沿海、新盤學老盤的惡性循環(huán)，使得市場產(chǎn)品千篇一概，消費者對于這種同質(zhì)化的產(chǎn)品已無明顯的購買愿望，因此采取了持幣張望的

39、態(tài)度。、現(xiàn)有產(chǎn)品大部分仍停留在“住的階段對于二次以上的置業(yè)者來講，處理居住問題已不是問題的中心，關鍵在于如何才干住的溫馨。面對市場上形形色色的產(chǎn)品他們早已“另有所屬，假設市場產(chǎn)品仍不能超出他們現(xiàn)有的居住程度，那么多一套住房也只是多一件無意義的商品。、缺乏觀念的引導重慶的開發(fā)商不注重消費觀念的引導，其結果導致新產(chǎn)品很難被市場所認識。縱觀市場上熱銷樓盤，如：龍湖花園、學林雅園等，他們都有本身特征及鮮明的個性，向消費者展現(xiàn)了另一種全新的居住方式。、二手房市場制約一級市場重慶的二手房市場活潑程度與其它大城市相比，差距非常大。去年，上海的商品房與二手房的買賣面積幾乎是：，而重慶去年的二手房買賣量不過萬平

40、米商品房成交量為萬平米。一個不活潑的二手房市場很難給一級市場帶來新的活力。四抑制購房的三大因數(shù)、交通限制重慶山城，坡高路不平，這給市民出行帶來不便，坐車上班花上四、五非常鐘這是常事，開發(fā)商門針對這一特點打出了：“新橋、新路、新生活，“離解放碑更近，“輕軌帶來新生活等標語。幾乎每一個開發(fā)工程都能與艱苦的市政設備搭上邊。新橋、新路一定能帶來新生活嗎？跟從前人們一聽到修橋、修路的音訊就喝彩雀躍的情形大有不同。如今市民們面對開工的路橋普通都有著復雜的心境：間隔 近了，沒錯，但要收費，而且費用比老橋要高。黃花園大橋、鵝公巖大橋相繼開通，但嘉陵江大橋、長江大橋依然時常堵車，由于車流量太大；有私車的市民要多

41、繳費，坐公共汽車的市民有也為難。他看過路車楊家坪-南坪的擁堵情況就會明白這種為難，大江大河對重慶人生活的限制依然存在。解放碑到石橋鋪、江北到南岸，花上四、五非常鐘是常事。公交的不暢限制了市民到更遠的地方購房。、社區(qū)配套不成熟不少新建小區(qū)已入住幾年了，周邊社區(qū)依然未能成熟。開發(fā)商可以建小學、中學、甚至建足球場，但開發(fā)商不能夠建公園、正規(guī)的圖書館、博物館、醫(yī)院、電影院等。、銀行按揭對大多數(shù)市民仍有妨礙雖然按揭的成數(shù)已做到很高，但大部分購房者都未選擇“掂起腳尖消費。收入預期、年齡要素、醫(yī)療費用、養(yǎng)老、子女入學以及一些不可預測的要素，都能夠抑制市民的購房行為，尤其在經(jīng)濟大勢尚不明朗時。其實瓶頸不是單靠

42、開發(fā)商們本人的努力能突破的。一個城市的生活和創(chuàng)業(yè)收入相比過高的話，各個行業(yè)都會遭到損害，房地產(chǎn)業(yè)是首當其沖的行業(yè)之一。第五章 工程環(huán)境條件分析一、工程區(qū)域分析重慶市政府力爭在年把重慶都市圈建立成為經(jīng)濟興隆、社會文明、生活富有、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史傳統(tǒng)文化和山水特征的現(xiàn)代化城市。在這二十年中繼續(xù)堅持經(jīng)濟繼續(xù)快速、安康開展，建立社會主義市場經(jīng)濟體制，轉變經(jīng)濟增長方式，逐漸構成以高新技術產(chǎn)業(yè)為先導、工業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為重點、第三產(chǎn)業(yè)興隆、家電產(chǎn)業(yè)化程度較高的現(xiàn)代經(jīng)濟體系。不斷提高城市現(xiàn)代化和城鄉(xiāng)一體化程度，為經(jīng)濟開展發(fā)明良好的條件。重慶將以大融通、大流通為目的，高起點快速開展金融、商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、信息咨

43、詢等第三產(chǎn)業(yè)，建立順應社會主義市場經(jīng)濟體制的現(xiàn)代化市場體系、城鄉(xiāng)社會化綜合效力體系和社會保證體系。不斷提高第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的奉獻，進一步發(fā)揚城市的“龍頭作用、“窗口作用和輻射作用。按照產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度強、經(jīng)濟帶動性大、市場前景寬廣、技術含量高的原那么，立足現(xiàn)有根底和優(yōu)勢，開展壯大以汽車摩托車為主體的機械工業(yè)、以天然氣化工和醫(yī)藥化工為重點的化學工業(yè)、以優(yōu)質(zhì)鋼材和優(yōu)質(zhì)鋁材為代表的冶金工業(yè)三大現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)，著力培育電子信息、建筑、旅游和食品四大新的支柱產(chǎn)業(yè)。充分開掘老工業(yè)基地的潛力，加快產(chǎn)業(yè)構造調(diào)整，優(yōu)化城市用地規(guī)劃，開辟新的工業(yè)用地。同時，強化農(nóng)業(yè)根底位置，添加農(nóng)業(yè)收入，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品消費

44、基地建立，劃定根本農(nóng)田維護區(qū)，堅持糧食及主要農(nóng)副產(chǎn)品的穩(wěn)定增長，加快小城鎮(zhèn)建立，引導鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)相對集中開展，有效地轉移鄉(xiāng)村富余勞動力。在工業(yè)、農(nóng)業(yè)繼續(xù)開展的根底上全面實施科教興渝戰(zhàn)略。堅持科技為先導，教育為根底，確?？萍冀逃齼?yōu)先開展的戰(zhàn)略位置，提高全市人民的科學文化教育素質(zhì)，為經(jīng)濟和社會開展提供合格人才和科技成果。建立新型科技體制，提高科技提高對經(jīng)濟增長的奉獻率。重點實施農(nóng)業(yè)技術提高工程、高新技術產(chǎn)業(yè)化工程、科技扶貧工程、綠色技術工程、國民經(jīng)濟住處化五大工程，加快重慶高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的建立。深化教育改革，全面提高教育質(zhì)量，到年根本建立起比較完善的教育體系，初步實現(xiàn)教育的現(xiàn)代化。進一步開展文化教

45、育、體育、衛(wèi)惹事業(yè)，昌盛社會主義文藝，弘揚優(yōu)秀的民族文化和地方文化，擴展地域間和國際間的文化交流。積極開展廣播、電視、新聞和出版事業(yè)。完善和加強大中型體育設備建立，為開展全民健身運動和舉行國內(nèi)外大型體育競賽發(fā)明條件。實行預防為主的方針，保健和醫(yī)療并重，構成完善的醫(yī)療保健體系，提高醫(yī)療程度，開展和完善城鄉(xiāng)社會效力和社會保證體系。貫徹開發(fā)性移民方針，做好三峽移民和城鎮(zhèn)搬遷任務，促進庫區(qū)經(jīng)濟綜合開展，實現(xiàn)“開發(fā)三峽、振興重慶的目的。全面改善環(huán)境質(zhì)量，充分利用山城、江城的自然景觀，開掘歷史文化名城的內(nèi)涵，努力建立山水園林城市。山水園林城市的定位，就是城市建立和房地產(chǎn)業(yè)的開展方向。一北碚區(qū)北碚區(qū)位于重慶

46、市西北公里，東連渝北區(qū)，西接壁山縣，南鄰沙坪壩區(qū)，北接合川市，輻員平方公里，轄個街道。個鎮(zhèn)，個鄉(xiāng)。全區(qū)總人口萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口是萬人。北碚背倚縉云山，面臨嘉陵江畔，素以山青水秀人杰地靈而出名。享有“嘉陵江畔的璀燦明珠之盛譽，是國務院首批確定的國家級重點自然風景名勝區(qū)，全國三大儀器儀表消費基地之一。國家級社會開展綜合實驗區(qū)和重慶市第一個山水園林城區(qū)。北碚區(qū)有豐富的礦產(chǎn)資源、水資源及森林資源，同時還擁有張自忠陵園，復旦大學舊址等上百個陪都遺址和抗戰(zhàn)文化文物景點。北碚區(qū)經(jīng)濟開展突飛猛進，城市煥然一新，已初步建成具有現(xiàn)代化城市功能的現(xiàn)代城。城區(qū)街道寬闊，綠樹成蔭，園林綠地面積達公頃，城市綠化覆蓋率近

47、%。北碚區(qū)擁有大專院校和中等學校各所，在校學生多人，小學所，在校學生.萬人，系國內(nèi)享有盛名的文化區(qū)。另外，北碚區(qū)的科技、體育等社會事業(yè)也平衡開展，系國務院同意的國家級的社會開展綜合實驗區(qū)。二沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，重慶主城區(qū)內(nèi)，是遠近出名的文化區(qū)和重慶重要的工業(yè)基地。全面積共.平方公里，轄個街道、個鎮(zhèn)。常住人口萬人第五次人口普查資料為萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口萬人左右。沙坪壩的經(jīng)濟實力整體較強，農(nóng)業(yè)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主體，以蔬菜消費和多種運營為兩翼的開展方向，推進鄉(xiāng)村經(jīng)濟向綜合運營方向開展，鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐得以加快。工業(yè)是沙坪壩的經(jīng)濟主體，以軍工、冶金、交通運輸設備制造、紡織、化工、醫(yī)藥等

48、為主體，產(chǎn)業(yè)門類較齊全，偏重型開展的工業(yè)體系。嘉陵摩托車、特殊鋼材以及私營摩托車等遠近出名。商貿(mào)市場突破了方案經(jīng)濟體制下國有商業(yè)一統(tǒng)天下的單一運營方式，構成多種運營方式的流通格局。重百、新世紀、肯德雞等大商家已進駐沙區(qū)。沙區(qū)是西南地域最大的文化教育區(qū)，全區(qū)共有各類普通學校所，其中普通高校所，中專所，在校學生萬人。全市幾乎一切重點中學都集中在沙區(qū)，全國重點大學等也分布在區(qū)內(nèi)中心處。另外，近幾年沙區(qū)在通訊、交通、體育衛(wèi)生等各方面均獲得繼續(xù)開展，城鄉(xiāng)居民的收入程度顯著提高，年底人均居住面積達平方米，遠遠高于重慶市平均程度.平方米，特別是區(qū)內(nèi)龐大的教師隊伍，成為強勁的購房新一族。三蔡家組團工程所處位置

49、在重慶十一個外圍組團-蔡家組團的南側，臨近重慶主城區(qū)十二組團之一的雙碑組團，位于重慶主城區(qū)邊上的郊區(qū)位置。蔡家組團規(guī)劃中是以開展無污染的輕工業(yè)，機械電子工業(yè)，旅游產(chǎn)品加工業(yè)和大型零售市場為主的城市外圍組團，開展規(guī)模為平方公里，萬人。組團的西面背靠城市公共綠地的中梁山脈，是一座年年產(chǎn)氧的天然氧吧，組團內(nèi)大部份地域為果林種植區(qū)，其間有國道，碚江快速干道，渝合高速公路等交通要道。整個組團的北、東、南三面被嘉陵江環(huán)抱，是座典型的山水城鎮(zhèn)。二、工程交通環(huán)境分析一重慶市內(nèi)交通城市主城區(qū)道路系統(tǒng)由快速成道路體系和“常規(guī)道路體系所組成，其路網(wǎng)方式為“分層網(wǎng)格自在式。城市道路分為快速路、主干路、次干路和支路四類

50、。主城區(qū)估計于年規(guī)劃建成區(qū)干道快速路、主次干路公里；干道路網(wǎng)密度每平方公里.公里，其中快速路網(wǎng)將主城平方公里面積劃分為個區(qū)域，平均每區(qū)域面積為平方公里，人口均萬人，路網(wǎng)密度為每平方公里.公里；道路廣場用地占城市總用地的.%，人均占有.平方米。主城區(qū)內(nèi)將擁有座跨江特大橋梁，其中長江上座，嘉陵江上座?，F(xiàn)已建成座，即石板坡長江大橋、李家沱長江大橋、鵝公巖長江大橋，嘉陵江牛角沱大橋、石門大橋、黃花園大橋、高家花園大橋。年前將建成大佛寺、牛角沱復線、大竹林、馬桑溪、菜元壩等座大橋。遠景在規(guī)劃中控制王家沱等座大橋的橋位。主城區(qū)還規(guī)劃建立石黃、大坪和鴻惠寺等城市隧道。年，我市還將建成城市大容量軌道交通系統(tǒng)，

51、在主城區(qū)內(nèi)布設五條軌道交通線路，線路總長公里；一號線由朝天門至雙碑，線路長公里；二號線由較場口至豐收壩，線路長公里；三號線由四公里至江北機場，線路長公里；四號線由長生至石橋鋪，線路長公里；五號線由童家院子至中梁山，線路長公里。軌道交通線網(wǎng)密度為每平方公里.公里。二國道線由重慶至蘭州北上的快速干線國道途經(jīng)工程所在地，它是貫穿重慶沙坪壩區(qū)至北培、合川、南充的獨一干線，年年有通往重慶北部各大二級城市的大巴，中巴穿越于地塊西側，構成工程于外界聯(lián)絡溝通的主要交通干線。沙坪壩區(qū)與北培區(qū)分別為重慶市主城區(qū)的兩個重要城區(qū)，工程所處位置正好位于兩城區(qū)的中間，由國道相互連結，每天均有沙區(qū)至北碚、解放碑至北培、朝天

52、門至北碚等公交車往返于間，工程地塊所處位置招手便可踏上城市干線。三渝合高速公道路在建中的渝合高速公路由渝北經(jīng)北碚至合川，為雙向回車道高等級高速公路。此公路目前正在加緊建成，估計明年可建成通車。渝合高速公路穿過工程鄰靠的重慶市山地高爾夫球場的前洞與后洞之間，并在工程東側鄰嘉陵江上建有馬安石大橋一座。經(jīng)過渝合高速公路不但可打通重慶北上至合川、廣安等地的快速通道，同時可方便、快捷地連通至國際機場、江北區(qū)，以及渝中區(qū)的繁華要道。建立中的渝合高速公路可帶動沿線的經(jīng)濟開展，加強郊區(qū)與市中區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化交流，啟動沿線地塊的升值潛力，同時也可緩解國道的交通壓力。三、工程旅游環(huán)境分析工程所處的地理位置分開

53、了重慶主城區(qū)。在自然環(huán)境上的優(yōu)勢就顯得越發(fā)明顯，據(jù)市環(huán)保部門提供的資料顯示，重慶大氣中二氧化硫的含量居世界前茅，主城區(qū)空氣質(zhì)量惡劣，污染程度嚴重，平均每天有噸生活污水流向兩江，主城區(qū)的居民時辰生活在嚴重污染的大氣和水環(huán)境中。而此工程正好位于北碚童家溪金龍湖畔，面積大約畝。其重慶城區(qū)少有的湖泊-金龍湖，面積大約畝，由北至南總長公里，依靠工程本身的地塊連綿延伸。湖面水光瀲滟，綠波蕩漾，湖畔行林翠微，碧草披岸，每年湖水可改換十次以上，自在蕩漾，生動萬分。工程遠依中梁山脈，近靠規(guī)劃中的果林片區(qū)，有著幾十平方公里的天然生態(tài)園林，環(huán)境質(zhì)量達國家一級規(guī)范，空氣、水源質(zhì)量無可比較，有山有水，山水交融，構成一道

54、“世外桃源般的風景線，年年在都市里生活的人，身入此境，不僅會覺得一種前所未有的自然與溫馨，同時會讓人流連忘返，仿佛深化畫卷之中。由于簇擁在山水之間，年年空氣清新，氣候溫暖，廣大清澈的金龍湖吸引了大量的野鴨、白鷺等水陸野生禽類棲息。一到清晨，成群結隊的野生鳥類便飛舞在群林之中，隨著竹林的搖曳共同奏響“園林圓舞曲。工程鄰靠嘉陵江邊，享有嘉陵江上游的天然景致，構成有山、有水、有江的愉快環(huán)境，漸漸流動的嘉陵江水給工程帶來住宅所特需的江景優(yōu)勢。而且清澈、清涼的江水是城區(qū)江景住宅所無法比較的。工程東北側臨靠重慶市規(guī)劃中的國際山地高爾夫球場，這座盼望已久的山地高爾夫球場占地畝，是目前為止獨一經(jīng)過重慶市政府同

55、意的高爾夫球場，它分為前洞與后洞兩處場地，這座洞高爾夫球場將按照原有山地地形特征，借用本身所具有的綠地、高差等優(yōu)勢依山而建。它的建成將對工程本身的環(huán)境、檔次、配套等要素產(chǎn)生較大影響。在工程所處的南側部分，發(fā)現(xiàn)可發(fā)掘出旅游資源中難能可貴的溫泉，深挖的溫泉估計水溫不底于度，為硫磺質(zhì)溫泉。此處溫泉的誕生，將進一步帶開工程各項配套的開展，為開辟旅游、健身、休閑等特征運營發(fā)明優(yōu)越條件。四、工程地塊分析世外桃源工程位于沙坪壩區(qū)與北碚區(qū)之間，離兩城區(qū)各公里，車行到兩城區(qū)中心約各需分鐘。北面連著華新國際開發(fā)的水天花園，中間有金龍湖銜接；西側直接鄰靠國首規(guī)劃中欲拓寬，國道臨近部分長約公里左右，道路筆直、平坦；南

56、面是童家溪鎮(zhèn)的農(nóng)田部份，距規(guī)劃中的艱苦科技園區(qū)井口工業(yè)區(qū)約幾公里路程；東側被嘉陵江及規(guī)劃中的高爾夫球場所環(huán)繞，不遠處是在建中的渝合高速公路。該工程占地約畝，近萬平方米，中間有近畝的金龍湖，湖水被華新國際大壩年年攔截，湖面高低得以控制。地塊呈不規(guī)那么的長條狀，屬近陵型地塊，最底標高米，最高標高米，整個高差達米。整個地塊被湖水分割為兩個半島，自成一體，半島與半島之間有國道銜接。工程地表處年年生長竹林、梧桐樹、黃桷樹、厥類植物等綠色野生植被，部份農(nóng)田分布其間，整個地貌高低不平，原始自然。本地塊屬城郊鄉(xiāng)村地帶，總體地勢地貌呈山區(qū)丘陵狀，高差達米。需投入資金進展“七通一平，此外因鄰公路側有較高懸崖陡壁，

57、需進入土石方爆破開挖，工程能夠存在較大的土石方量。對金龍湖年年的整治及護理也是需長久思索的實踐問題。五、工程SWOT分析一優(yōu)勢、介于主城區(qū)兩個重要組團沙坪壩、北碚之間，地處果林及農(nóng)田環(huán)繞的郊區(qū)地帶，離兩組團中心各公里，兩邊有國道相通，間隔 上講不算太遠，但已完全遠離城市的喧囂。、一面環(huán)山，一面鄰江，中間有畝金龍湖，可謂既有山林，又有湖水，氣候宜人、風景誘人。、臨近艱苦科技區(qū)井口工業(yè)區(qū)，是政府規(guī)劃開展的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，土地的升值潛力無限，此區(qū)域的住宅存在潛在的市場消費。、工程占地面積大，易于進展整體規(guī)劃規(guī)劃，建造重慶市龐大、完善的綜合型工程，培育一種重慶全新的概念及產(chǎn)品。、工程背靠重慶著名的中梁山脈，

58、有著得天獨厚的自然環(huán)境與天然植被，是人們安康生活、度假的理想之地。、臨靠嘉陵江上游部份，江水清澈流暢，便于沿江開發(fā)釣魚、游泳基地。、邊側有規(guī)劃中重慶獨一的高爾夫球場，是難得的社區(qū)大配套之一。、工程邊上有華新國際正在開發(fā)的水天花園，區(qū)域位置已被部份消費群知曉，從未來開展趨勢看，地處勢必會構成一個比較有規(guī)模的大型社區(qū)。、小區(qū)內(nèi)可深挖出溫泉，成為社區(qū)休閑、居家一大極佳的天然資源。工程鄰靠國道，年年有沙區(qū)至北碚、解放碑、朝天門到北碚、以及重慶至廣安、合川、南充、華鎣等地的快車穿越于此。、在建的渝合高速公路將于近期通車，它鄰靠小區(qū)外圍，是此工程的又一重要交通樞紐。、社區(qū)可開通業(yè)主直通往返穿越于小區(qū)至市區(qū)

59、之間，方便業(yè)主與市中心的溝通購物、文娛等。二優(yōu)勢、在城市中居住習慣的人，從心思覺得上來看，此區(qū)域位置較偏，生活必要配套設備不完善。、周邊為大面積鄉(xiāng)村地帶，治安環(huán)境難以保證。、面積較大，開發(fā)周期較長，短時間內(nèi)難以構成完善的規(guī)模。、渝合高速公路對小區(qū)臨近部份的建筑會有一定的負面影響。、鄰國道約公里長的地塊部份會遭到噪音，塵埃的污染。、交通環(huán)境較城中心比較，尚有一定差距。三要挾、渝北、含谷等地的類似工程，在環(huán)境、區(qū)域及規(guī)劃上與本工程都存在一定競爭。、鄰靠的水天花園工程對此工程存在較大要挾。、重慶居民對休閑度假消費習慣將是本工程銷售的最大妨礙。、重慶居民私家車擁有量的缺乏也對本工程存在一定的要挾。四時

60、機、重慶經(jīng)濟開展的迅猛及中產(chǎn)階級數(shù)量的不斷增多，為工程提供了堅實的經(jīng)濟根底。、現(xiàn)代人越來越懂得享用生活，向往無拘無束、原始自然的田園風光，郊區(qū)的居家生活遭到人們的不斷推崇。、目前，重慶市場上這種大規(guī)模的城市邊緣社區(qū)為數(shù)不多，尚未構成真正的要挾。第六章 工程市場定位分析綜上所述，根據(jù)對全國以及重慶房地產(chǎn)市場的分析研討，應該清醒地認識到如今的房地產(chǎn)戰(zhàn)略開發(fā)既存在猛烈市場競爭，也充溢誘人的市場機遇。針對這種情形，他們應揚長避短，高屋建瓴地去對待工程的開展前景。站在戰(zhàn)略的高度去審視工程的開發(fā)進程。當代的消費者是理性的、全面的、專家型的，因此他們發(fā)明的產(chǎn)品一定是面向市場的，適宜消費者的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它的一筆