城市房屋拆遷的法律規(guī)范

1、several group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for

2、 measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measuredPAGE several group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box

3、between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points g

4、rid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measuredseveral group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are

5、equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line

6、 distance for a, to b vertical box distance for b, list can measured2014屆法學(xué)專業(yè)畢業(yè)生論文(設(shè)計(jì))課題名稱：城市房屋拆遷的法律規(guī)范 學(xué)生姓名： 指導(dǎo)教師： 江南大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院2014 年 2月論城市房屋拆遷的法律規(guī)范摘 要目前，違法、強(qiáng)制拆遷在全國各地蔓延開來，愈演愈烈，已經(jīng)成為規(guī)模性、顛覆性破壞憲法和我國其他基本法律以及嚴(yán)重?fù)p害公民的基本權(quán)利的一大社會公害，我認(rèn)為，我們必須將拆遷行為納入法治，也即“規(guī)則之治”的軌道了。通過法律解釋的方法，可以認(rèn)定現(xiàn)有規(guī)制拆遷的文本規(guī)則本身違憲違法，對“公益性”拆遷和“商業(yè)性”拆遷不加

7、區(qū)分，規(guī)則內(nèi)部矛盾重重，使得難以做到依法拆遷。地方政府和開發(fā)商往往利用制度上的缺失強(qiáng)制拆遷，聯(lián)手侵吞公民的土地使用權(quán)和房屋的價值，獲取暴利。憲政權(quán)利不被尊重、法治真空太多、對政府權(quán)力的制約不夠以及思維方式上的錯覺是導(dǎo)致這種狀況的制度和心理原因。本文將從城市房屋拆遷的理論與現(xiàn)狀；城市房屋拆遷制度的指導(dǎo)原則；問題矛盾等幾方面進(jìn)行具體論述。關(guān)鍵詞城市房屋拆遷；“商業(yè)性”拆遷；城市規(guī)劃；法律規(guī)制目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc381623922 一、城市房屋拆遷的概念及其目的 PAGEREF _Toc381623922 h 1 HYPERLINK l _Toc3

8、81623923 (一) 城市房屋拆遷的概念 PAGEREF _Toc381623923 h 1 HYPERLINK l _Toc381623924 (二) 城市房屋拆遷的目的 PAGEREF _Toc381623924 h 1 HYPERLINK l _Toc381623925 二、 城市房屋拆遷理論的現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc381623925 h 1 HYPERLINK l _Toc381623926 （一）城市房屋拆遷的產(chǎn)生和發(fā)展 PAGEREF _Toc381623926 h 1 HYPERLINK l _Toc381623927 （二）現(xiàn)存規(guī)制拆遷的法律依據(jù) PAGEREF _

9、Toc381623927 h 2 HYPERLINK l _Toc381623928 （三）對城市房屋拆遷實(shí)務(wù)的分析 PAGEREF _Toc381623928 h 2 HYPERLINK l _Toc381623929 三、城市拆遷工作過程中存在問題的分析 PAGEREF _Toc381623929 h 2 HYPERLINK l _Toc381623930 （一）拆遷賠償相關(guān)制度的不明確 PAGEREF _Toc381623930 h 2 HYPERLINK l _Toc381623931 （二）拆遷方的不公賠償 PAGEREF _Toc381623931 h 3 HYPERLINK l

10、_Toc381623932 四、城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc381623932 h 3 HYPERLINK l _Toc381623933 （一）城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) - 補(bǔ)償辦法 PAGEREF _Toc381623933 h 3 HYPERLINK l _Toc381623934 （二）城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) - 回遷補(bǔ)償 PAGEREF _Toc381623934 h 3 HYPERLINK l _Toc381623935 （三）城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) - 輪候保障房 PAGEREF _Toc381623935 h 3 HYPERLINK l _Toc381623936 （

11、四）城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) - 避免政府影響 PAGEREF _Toc381623936 h 3 HYPERLINK l _Toc381623937 （五）城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) - 違規(guī)建筑不予補(bǔ)償 PAGEREF _Toc381623937 h 4 HYPERLINK l _Toc381623938 五、“商業(yè)性”城市房屋拆遷及其法律規(guī)制存在的問題 PAGEREF _Toc381623938 h 4 HYPERLINK l _Toc381623939 （一）拆遷當(dāng)事人地位失衡 PAGEREF _Toc381623939 h 4 HYPERLINK l _Toc381623940 （二）行政權(quán)力

12、非法介入 PAGEREF _Toc381623940 h 4 HYPERLINK l _Toc381623941 （三）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)欠公平 PAGEREF _Toc381623941 h 5 HYPERLINK l _Toc381623942 （四）強(qiáng)制拆遷制度非法適用 PAGEREF _Toc381623942 h 5 HYPERLINK l _Toc381623943 六、城市拆遷帶來的矛盾對策 PAGEREF _Toc381623943 h 6 HYPERLINK l _Toc381623944 （一）拆遷方做出相應(yīng)的賠償措施 PAGEREF _Toc381623944 h 6 HYPERL

13、INK l _Toc381623945 （二）相關(guān)賠償法則的公開 PAGEREF _Toc381623945 h 6 HYPERLINK l _Toc381623946 （三）設(shè)立拆遷矛盾協(xié)調(diào)的相關(guān)中介部門 PAGEREF _Toc381623946 h 6 HYPERLINK l _Toc381623947 （四）政府相關(guān)部門工作分工明確化 PAGEREF _Toc381623947 h 6 HYPERLINK l _Toc381623948 七、結(jié)束語 PAGEREF _Toc381623948 h 6 HYPERLINK l _Toc381623949 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc

14、381623949 h 7 HYPERLINK l _Toc381623950 致 謝 PAGEREF _Toc381623950 h 8PAGE 14城市中由房屋拆遷所引發(fā)的矛盾沖突是當(dāng)前城市發(fā)展中所涉及到的一個新的社會問題。伴隨著城市化進(jìn)程的加速以及城市間競爭的加劇，各個城市都加快了自我改造的步伐。但是，由于在實(shí)際的拆遷過程中關(guān)于各方權(quán)利與責(zé)任的法律規(guī)定不夠完善，在某種程度上處于無法可依的狀態(tài)，許多糾紛得不到及時有效的解決，最終演化成劇烈的社會沖突。而從當(dāng)前有關(guān)該領(lǐng)域理論研究的現(xiàn)狀來看，雖然房屋拆遷所引發(fā)的矛盾已經(jīng)存在了相當(dāng)長一段時間并且日益突顯，但對該領(lǐng)域的研究卻是遠(yuǎn)不能滿足形勢發(fā)展的需

15、要的，甚至對于房屋拆遷行為的性質(zhì)、政府在其中扮演的角色也還存在著爭議。本文擬就這一問題進(jìn)行探討，并試著提出完善房屋拆遷中法律規(guī)范的思路。一、城市房屋拆遷的概念及其目的(一) 城市房屋拆遷的概念城市房屋拆遷是指拆遷人根據(jù)建設(shè)規(guī)則要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件,在取得拆遷許可證的情況下,依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物,將該范圍內(nèi)的單位和居民(被拆遷人)重新安置并對其所受損失予以補(bǔ)償?shù)囊幌盗谢顒?(二) 城市房屋拆遷的目的當(dāng)前的房屋拆遷有為城市公共利益的拆遷，也有純是為商業(yè)利益的拆遷，但目前的立法還沒有將兩者區(qū)別對待。因此，首先必須區(qū)分公益性拆遷和商業(yè)性拆遷。凡為修建公共道路、興辦醫(yī)療、文化、軍事

16、等設(shè)施而拆遷房屋的，是公益性拆遷，本身具有一定的正當(dāng)性，這決定了政府參與拆遷的必要性和正當(dāng)性，政府在這種拆遷中可以有較多的發(fā)言權(quán)。而在公益性拆遷之外的商業(yè)性拆遷，是開發(fā)商為了賺取商業(yè)利潤而進(jìn)行的拆遷，這種拆遷應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展的需要來看待其正當(dāng)性，并且必須依照商業(yè)模式而非現(xiàn)在的公益模式來拆遷，在補(bǔ)償費(fèi)用和安置上應(yīng)給予所有權(quán)人及時、充分的補(bǔ)償，決不能像現(xiàn)在這樣讓開發(fā)商大飽私囊。我國憲法既規(guī)定了公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，也規(guī)定了國家為公共利益的需要可以依法征用土地，房屋拆遷與所有權(quán)受保護(hù)并不矛盾?，F(xiàn)在的問題是如何體現(xiàn)拆遷的合理性，以減少日益增多的糾紛和訴訟。這一合理性應(yīng)從三方面來把握：其一，拆遷目的是

17、否正當(dāng)，是否為城市發(fā)展或改善人們生活所必需；其二，拆遷程序是否正當(dāng)；其三，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否合理，是否充分協(xié)調(diào)了各方利益。二、 城市房屋拆遷理論的現(xiàn)狀（一）城市房屋拆遷的產(chǎn)生和發(fā)展從原始社會開始，房屋便成為人類生活資料的重要組成部分。從古至今，從城市到鄉(xiāng)村，乃至整個世界而言，人們都本能地將一生的大部分積蓄投入到房屋這種具有特殊價值的不動產(chǎn)上。對于那些可以被稱之為“蕓蕓眾生”的人們來說，房屋已經(jīng)是他們?nèi)烁駲?quán)、生存權(quán)不可或缺的構(gòu)成 。 然而，社會是要繼續(xù)向前發(fā)展的，各國的城市化進(jìn)程也在不斷加速，近代工業(yè)的發(fā)展使城市人口集中、城市內(nèi)容豐富、城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，但同時也使城市的功能布局混亂起來，在一定程度上危

18、害了城市，居民不再有理想的居住區(qū)和舒適的環(huán)境了。為解決這些問題，各國都出現(xiàn)了舊城改建和新城建設(shè)活動。就全球范圍而言，二次大戰(zhàn)后日本和歐洲的一些國家就開始有步驟有計(jì)劃地對本國有畸形發(fā)展的大城市，進(jìn)行城市房屋拆遷活動，包括舊危房改造、空間結(jié)構(gòu)調(diào)整以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，主要目的是對城市進(jìn)行功能區(qū)劃，根據(jù)不同區(qū)域的功能進(jìn)行不同的建設(shè)活動，工廠集中在工業(yè)區(qū)，居住區(qū)只供人們?nèi)粘＞幼?，使城市的環(huán)境更加適宜于人們的居住和生活 。 這樣，城市房屋拆遷運(yùn)動就成為必經(jīng)的階段。對于我國而言，隨著國家經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市規(guī)劃建設(shè)的不斷進(jìn)行，城市房屋拆遷也是在所難免的。城市房屋拆遷在建國后就已經(jīng)開始，真正大規(guī)模的舊城改造和

19、城市擴(kuò)張卻始于二十世紀(jì)九十年代。目前，違法、強(qiáng)制拆遷在全國各地蔓延開來，愈演愈烈，已經(jīng)成為規(guī)模性、顛覆性破壞憲法和我國其他基本法律以及嚴(yán)重?fù)p害公民的基本權(quán)利的一大社會公害，筆者認(rèn)為，我們必須將拆遷行為納入法治，也即“規(guī)則之治”的軌道了。（二）現(xiàn)存規(guī)制拆遷的法律依據(jù)提及城市的房屋拆遷，最直接可援引的立法則是城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（后文簡稱條例）。它是整個“拆遷法” 的主干，與實(shí)際操作結(jié)合得最緊密。但條例遠(yuǎn)非拆遷法的全部，從規(guī)范的層面來看，當(dāng)下的整個拆遷法由一系列不同位階的法律文本構(gòu)成。但規(guī)范層面的法律位階與實(shí)證層面的法律效力并不完全一致。（三）對城市房屋拆遷實(shí)務(wù)的分析我國各城市現(xiàn)在進(jìn)行的大部分拆遷

20、并不是用于公共利益，而是出于商業(yè)目的。各國法律對此有嚴(yán)格規(guī)定：商業(yè)目的不允許通過國家強(qiáng)制征收的手段實(shí)現(xiàn)，它應(yīng)該按照市場規(guī)則來談判，通過合同法解決出現(xiàn)的問題。房屋拆遷不能用國家征收、行政干預(yù)來實(shí)現(xiàn)市場行為下的商業(yè)目的。目前我國最“流行”的做法是一些地方政府強(qiáng)制從產(chǎn)權(quán)人手中低價或無償取得土地使用權(quán)，再出讓給開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。從利益橫向轉(zhuǎn)移的眼光來看，政府如果再以市場價格出讓給開發(fā)商，那么這中間巨大的差價就落在了政府手中；而政府如果以低于市場的價格或者無償出讓給開發(fā)商，那么中間巨大的差價就落到了開發(fā)商手中。不管政府用何種價格進(jìn)行出讓，這種做法都嚴(yán)重背離了公共利益的本質(zhì)，最終的結(jié)果是居民只能得到很少

21、或者沒有補(bǔ)償，而開發(fā)商和貪污犯從中牟取了暴利。即便是修建公共基礎(chǔ)設(shè)施等出于公共利益所為的拆遷，也大量存在程序不合法、補(bǔ)償過低等現(xiàn)象。 出現(xiàn)大范圍的非法拆遷狀況，除了我們熟知的憲法權(quán)利不被尊重、法治真空太多、對政府權(quán)力的制約不夠、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需要等原因外，還有一個重要原因即是思維方式上的錯覺。一個看起來不大相關(guān)、事實(shí)上卻至關(guān)重要的原因是，政府是城市改造的主導(dǎo)者。地方政府之所以總是盲目擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模，是因?yàn)榇嬖谥环N“理性的自負(fù)”：城市是一個可以由政府任意塑造的東西，就像一臺機(jī)器一樣，想設(shè)計(jì)成什么樣子就是什么樣子。某些政府官員也毫不懷疑，只有他們自己最清楚什么城市規(guī)模、城市形象、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)當(dāng)然，

22、規(guī)劃專家、經(jīng)濟(jì)專家、工程專家等等可以為他們提供所需要的一切科學(xué)論證。每一屆新上任的政府，普遍都有一套關(guān)于城市建設(shè)與改造的宏偉藍(lán)圖，而且都自信，這是本市、本區(qū)通往現(xiàn)代化的惟一正確道路，最有利于城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，最能有效地提高城市居民的生活水平，最合乎城市的整體利益。這就是他們所理解的“經(jīng)營城市”，而現(xiàn)有的制度安排，也讓政府有權(quán)力實(shí)現(xiàn)自己的雄心，施行自己的藍(lán)圖。因此，我們務(wù)必徹底批判這種盲目的自信心，對于何為“公共利益”，如何作為方有利于城市建設(shè)，政府決不是唯一的“智者”，必須有充分的公共討論和公開決策程序，并輔之以種種制度上的保證，使得在拆遷過程中，由當(dāng)事各方嚴(yán)格地按照公正的規(guī)則進(jìn)行討價還價，而政

23、府需擺正自己的位置，僅作為公正的裁判，對利益沖突做出不偏不倚的裁決，方能使城市房屋拆遷走上法治軌道，既滿足城市發(fā)展之需，又有裨益于居民福利之增進(jìn)。三、城市拆遷工作過程中存在問題的分析（一）拆遷賠償相關(guān)制度的不明確 現(xiàn)今我國的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例具體相關(guān)賠償經(jīng)濟(jì)利益細(xì)則的規(guī)定不是很明確。致使我國城市拆遷賠償工作落差較大，被拆遷方不明確自己應(yīng)得的賠償具體價值，以及拆遷方對賠償?shù)膬r值沒有達(dá)到被賠償方的期望值，以至于彼此雙方在進(jìn)行協(xié)調(diào)時，容易發(fā)生部分誤解，從而引發(fā)矛盾的產(chǎn)生。 （二）拆遷方的不公賠償 由于被拆遷方現(xiàn)今處于較為弱勢的狀態(tài)，許多被拆遷方家庭收入較低，生活壓力較大，社會地位較低。而拆遷方往往

24、社會影響力較大，在進(jìn)行拆遷工作的同時往往會動用部分社會資源，來推動自己工作進(jìn)度。這方面便致使被拆遷方承載的壓力更大，很容易妥協(xié)部分不公賠償條款。而部分被拆遷方會因?yàn)閴毫μ?，進(jìn)行部分過激的抵抗行為，導(dǎo)致矛盾最大化，產(chǎn)生不良后果，造成不良社會影響。四、城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（一）城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) - 補(bǔ)償辦法根據(jù)第一次征求意見稿，對房屋征收貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。國務(wù)院法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一規(guī)定本意是要按照市場價格進(jìn)行評估確定貨幣補(bǔ)償金額，但這種表述引起了歧義。二次征求意見稿明確規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償金

25、額，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。 考慮到中國在現(xiàn)實(shí)的征收和拆遷過程中，很多被征收人的房屋所有權(quán)及其他合法權(quán)益的形成有歷史因素，有很多復(fù)雜情況，不能一概籠統(tǒng)地用市場價補(bǔ)償，在市場價基礎(chǔ)上，只要考慮的因素是合理的，就可以高于市場價。（二）城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) - 回遷補(bǔ)償二次征求意見稿規(guī)定，政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依照法律、法規(guī)對征收范圍內(nèi)未經(jīng)依法登記的建筑予以認(rèn)定、處理。處理后確認(rèn)為違法建筑的，不予補(bǔ)償。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。 違法建筑原則上不予補(bǔ)償。特別是公告

26、征收范圍之后新建、擴(kuò)建、改建房屋，屬于被征收人投機(jī)取巧、侵占公共利益的非法行為，如果給予補(bǔ)償，于法于理不合，對其他守法的被征收人不公平。但有些由于歷史原因形成房屋手續(xù)不全的，應(yīng)當(dāng)先由有關(guān)部門進(jìn)行認(rèn)定、處理。 涉及到舊城區(qū)改建的，被征收人有權(quán)回遷。這在第一次征求意見稿中就予以了明確。新征求意見稿中對回遷又加以進(jìn)一步明確，回遷要在改建地段或者改建地段的就近地段來補(bǔ)償房屋。如果把被搬遷人遷到很遠(yuǎn)的地方去，這樣做顯失公平。 （三）城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) - 輪候保障房二次征求意見稿規(guī)定，征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。就是說，政府對符合住房保障條件的被征收人除給予補(bǔ)償

27、外，還應(yīng)優(yōu)先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待輪候保障房。 此外，二次征求意見稿還對“回遷”進(jìn)一步作了明確，規(guī)定因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供“改建地段或者就近地段”的房屋。 （四）城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) - 避免政府影響二次征求意見稿規(guī)定，被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，按照房屋征收評估辦法評估確定。 針對這一點(diǎn)，沈巋指出，第一次征求意見稿是由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)來評估市場價格，這個機(jī)構(gòu)還必須由被征收人選定。第二次征求意見稿延續(xù)了這樣的規(guī)定，同時明確了評估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立客觀公正來進(jìn)行評估，任何單位或個人不能干預(yù)。評估的具體辦

28、法由國務(wù)院住建部來統(tǒng)一制定，而不是由各個地方來規(guī)定，這樣保障評估能夠按照科學(xué)合理的評估規(guī)范來進(jìn)行，受地方政府的影響相對小些。（五）城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) - 違規(guī)建筑不予補(bǔ)償拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。 實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差

29、價。 拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。 拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。 被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。五、“商業(yè)性”城市房屋拆遷及其法律規(guī)制存在的問題有了對“公益性”拆遷的詳細(xì)研究，對“商業(yè)性”城市房屋拆遷的研究便容易的多?！吧虡I(yè)性”城市房屋拆遷有

30、別于“公益性”城市房屋拆遷，它是出于商業(yè)利益目的而為的拆遷行為，屬于平等民事主體之間的民事法律行為，應(yīng)當(dāng)遵循合同法有關(guān)平等自愿、意思自治、誠實(shí)信用等原則，不得“強(qiáng)買強(qiáng)賣”，即只要財(cái)產(chǎn)所有人不同意轉(zhuǎn)讓其財(cái)產(chǎn)，任何單位和個人不得“強(qiáng)買”，市場規(guī)律將起到自發(fā)調(diào)節(jié)的作用。但實(shí)際上拆遷中的主要矛盾都出于“商業(yè)性”拆遷項(xiàng)目中的“強(qiáng)買強(qiáng)賣”，其中充斥著無數(shù)的灰色地帶，我們需要對此一一辨析?，F(xiàn)實(shí)中存在的問題：（一）拆遷當(dāng)事人地位失衡在商業(yè)性拆遷項(xiàng)目中，拆遷人和被拆遷人應(yīng)該是平等的主體。但是，開發(fā)商報(bào)送有關(guān)材料，進(jìn)行公告，啟動房屋拆遷程序，都是單方面的行為。開發(fā)商無需同房主協(xié)商就可以直接申請并獲得政府許可進(jìn)行拆

31、遷，并且在申請拆遷許可證時，能不能確保所有文件都到位，被拆遷人無從知道；拆遷計(jì)劃和拆遷方案，不需要和被拆遷人商量，不能排除存在侵犯被拆遷人財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定；金融機(jī)構(gòu)是否如實(shí)出具拆遷補(bǔ)償資費(fèi)證明，對此被拆遷人沒有能力監(jiān)督和控制。這些制度上的缺陷都為后來的違法強(qiáng)制拆遷留下了空間。另外，拆遷人總是事先與房屋拆遷管理部門談好，委托拆遷公司實(shí)施拆遷，而該拆遷公司往往又是房屋拆遷部門開辦或控股的公司，與房屋拆遷部門有著千絲萬縷的關(guān)系。于是，實(shí)踐中開發(fā)商與包括房屋拆遷部門在內(nèi)的政府、拆遷人與拆遷公司相互串通、暗箱操作、聯(lián)合出賣被拆遷人利益的現(xiàn)象時有發(fā)生，比較典型的就是有些地方出現(xiàn)的費(fèi)用大包干的拆遷委托方式，開發(fā)

32、商落得清靜又少花錢，而一些政府部門則一哄而上，共同分享大包干的利潤。 （二）行政權(quán)力非法介入在城市建設(shè)和舊城改造的過程中，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，如前文所述，某些地區(qū)、某些官員強(qiáng)行介入商業(yè)性房屋拆遷項(xiàng)目，甚至為了謀取地方利益、部門利益和個人利益，不惜拖延、克扣被拆遷居民的補(bǔ)償資金或以“國家建設(shè)”、“公共利益”為由，非法的允許甚或直接執(zhí)行商業(yè)性項(xiàng)目的強(qiáng)制拆遷。這樣，在拆遷中政府既是規(guī)則制定者，又是“裁判員”，還充當(dāng)“運(yùn)動員”，顯然難以保證拆遷的公平公正。如湖南省郴州市嘉禾縣所發(fā)生的權(quán)力性暴力拆遷事件，曾一度被嘉禾縣政府打扮成“國家建設(shè)項(xiàng)目”的商貿(mào)城開發(fā)工程，是一個地地道道的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。其當(dāng)?shù)?/p>

33、政府專門制定“株連政策”，以行政命令的形式逼迫公職人員負(fù)責(zé)各自親屬的拆遷工作，如果不能夠按照開發(fā)商的要求拆遷，將被暫停工作、停發(fā)工資、被開除或下放到邊遠(yuǎn)地區(qū)。為此差不多發(fā)起了一場轟轟烈烈的運(yùn)動，目的無非是要幫助乃至代替開發(fā)商以最快的速度和最低的成本完成拆遷。 “株連政策”顯然是于法無據(jù)的，它粗暴地侵犯了公職人員的權(quán)益，引起了公職人員、普通群眾和輿論的詬病，不過也要看到，“株連政策”只是一個中介，其實(shí)質(zhì)則是嘉禾縣政府以行政權(quán)力介入商業(yè)拆遷的一種手段。雖然政府權(quán)力介入商業(yè)拆遷的事例屢有所聞，而嘉禾縣的做法既顯示了其獨(dú)具之匠心，更提供了一個政府與開發(fā)商親密合作、政府權(quán)力為商業(yè)拆遷竭誠效力的精彩版本。

34、（三）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)欠公平當(dāng)前開發(fā)商熱衷于房屋拆遷的關(guān)鍵原因在于拆遷成本很低，而造成這一不公正結(jié)果的因素就是在補(bǔ)償費(fèi)用和安置問題上幾乎是由開發(fā)商單方?jīng)Q定，是霸王條款，房主在整個拆遷過程中很難有表達(dá)自己意愿、維護(hù)自己權(quán)益的機(jī)會。所以，拆遷人的利益能否得到保障，完全取決于開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)。而在實(shí)際中，由于一部分被拆遷人有搭便車的心理，開發(fā)商隨即推出一些“先搬遷先獎勵”的措施，又造成被拆遷人之間在補(bǔ)償上的不公平。（四）強(qiáng)制拆遷制度非法適用如上所述，強(qiáng)制拆遷在“商業(yè)性”拆遷中應(yīng)無適用的余地。個人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，除了依照司法程序外，不被其他任何組織或個人非法剝奪。在為商業(yè)利益所為的拆遷活動中，即便是法院也無權(quán)用判

35、決準(zhǔn)許強(qiáng)制拆遷。根據(jù)以上在實(shí)際房屋拆遷中所反映出的問題，對出于商業(yè)目的的拆遷應(yīng)確定特別的程序和原則，進(jìn)一步明確規(guī)定相關(guān)的程序法律制度；絕對避免政府行為介入拆遷糾紛中，直接影響市場的博弈均衡；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)有別于“公益性”拆遷的補(bǔ)償，被拆遷人可以參加商業(yè)性開發(fā)的利潤分配等，以此完善“商業(yè)性”城市房屋拆遷制度。首先，從邏輯上說，商業(yè)拆遷規(guī)劃立項(xiàng)前，開發(fā)商應(yīng)公告征求廣大被拆遷人意見，確保被拆遷人的知情權(quán)和異議權(quán)，并建立被拆遷人大會或代表大會制度。開發(fā)商必須征得每一戶被拆遷人的同意。由于開發(fā)商是強(qiáng)者，房主是弱者，這一強(qiáng)一弱不僅表現(xiàn)在前者是有組織的經(jīng)濟(jì)勢力強(qiáng)大的團(tuán)體，后者力量處于分散弱小狀態(tài)，還表現(xiàn)在信息

36、的不對稱上，前者擁有全面的信息。因此，應(yīng)當(dāng)有適當(dāng)程序保障房主在整個拆遷過程中有機(jī)會表達(dá)自己的意見，主張自己的權(quán)利。可能有人會說如果只有一戶被拆遷人出于某種動機(jī)，如漫天要價、維護(hù)祖上房產(chǎn)、嫌搬家麻煩等看似不值得考慮的原因，無論如何不愿意拆遷，從而阻止了一個好的商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，豈不可惜？但是，法律是只管行為不管大腦的。在民事行為中，一個人做事的動機(jī)其他人是沒權(quán)利干涉的，只要其所為符合民法的精神。這也可理解為“意思自治”的真諦。對一個具體的人來說，有可能上百萬的補(bǔ)償費(fèi)比不上一個破舊然而安靜的小院落。沒有對這種主體性的尊重，就不可能實(shí)現(xiàn)法治下的秩序與自由。有句老話叫“磨刀不誤砍柴工”，駕駛員也有句口號

37、叫“寧慢十分，不搶一秒”，可以套用在此。我們寧可忍受事先談判的復(fù)雜冗長甚至于無功而返，也不接受不平等的交易，因?yàn)榻?jīng)過這樣的協(xié)商達(dá)成的協(xié)議履行起來必定是比較順利的，而為了速度不顧公平的作法只會引起無窮的爭議和后患。其次，拆遷評估機(jī)構(gòu)應(yīng)由開發(fā)商與被拆遷人共同選定。在房屋價格評估上，應(yīng)取消由開發(fā)商聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)來評估的做法，采取公開、公正的程序如招標(biāo)等方式來選擇評估機(jī)構(gòu)，保障公正評估。第三，建立拆遷談判機(jī)制，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同法的規(guī)定，公平合理地取得和補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)人的土地房屋財(cái)產(chǎn)，即與產(chǎn)權(quán)人在自由、公正的原則下談判、討價還價，平等協(xié)商拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷補(bǔ)償方式和方法和安置問題。 第四，必須切斷行政權(quán)力

38、對這一民事關(guān)系的干預(yù)，重新界定政府在城市房屋拆遷中的職能。政府只對開發(fā)商和拆遷方的資格、指標(biāo)等進(jìn)行程序上的審批，不能介入任何實(shí)體內(nèi)容。此外還應(yīng)建立拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用專項(xiàng)監(jiān)管制度。 最后，取消對商業(yè)拆遷中的行政裁判制度，未經(jīng)法院判決，不得強(qiáng)制拆遷。在商業(yè)性拆遷法律關(guān)系中，開發(fā)商與被拆遷人是平等的民事主體，凡雙方不能自行解決的問題，應(yīng)通過民事訴訟程序最終由法院裁決。行政部門直接事先強(qiáng)行拆遷，是行政權(quán)對司法權(quán)的粗暴干預(yù)。 六、城市拆遷帶來的矛盾對策 （一）拆遷方做出相應(yīng)的賠償措施 在城市拆遷矛盾中，比較常見的都屬于被拆遷方對于拆遷方所賠償?shù)牟粷M而引發(fā)的矛盾。一般情況下，拆遷方只要做出相應(yīng)的房屋賠償、部分的經(jīng)濟(jì)賠償就可以與被拆遷方達(dá)成協(xié)議，解決問題的。而實(shí)際工作中，往往工作的展開比較困難，多戶被拆遷戶的賠償也讓拆遷方承載著較大的經(jīng)濟(jì)壓力，從而導(dǎo)致工作中出現(xiàn)些許紕漏。致使拆遷雙方未達(dá)成利益賠償共識，引發(fā)利益矛盾。拆遷方最好在拆遷工作做，做好統(tǒng)計(jì)工作、協(xié)商工作、賠償內(nèi)容的詳細(xì)分析。從而減