房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)作業(yè)

1、.：.；目錄 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 一、工程簡(jiǎn)述： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、房地產(chǎn)的環(huán)境分析： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、政策環(huán)境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 成都初次規(guī)范住宅陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深 叫?！百I(mǎi)房送面積 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 成都正式實(shí)施預(yù)售商品房“網(wǎng)上明示制度 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _T

2、oc 國(guó)務(wù)院辦公廳：關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控任務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 成都規(guī)劃管理局：住宅層高不應(yīng)大于.米 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、SWOT分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、目的客戶(hù)群的特征 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、消費(fèi)者分析心思分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、環(huán)境規(guī)劃 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、高綠化率 PAGEREF _To

3、c h HYPERLINK l _Toc 、小區(qū)及其周?chē)呐涮自O(shè)備 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、住宅層高的影響 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六、營(yíng)銷(xiāo)及產(chǎn)品戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 七、媒介戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、 引入期的戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、 生長(zhǎng)期的戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HY

4、PERLINK l _Toc 、高檔期的戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、尾盤(pán)期的戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 八、媒體分析及選擇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、 平面媒體 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、 電視媒體 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、 戶(hù)外媒體 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、廣播媒體 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、其他廣告戰(zhàn)略

5、PAGEREF _Toc h “十里香城營(yíng)銷(xiāo)謀劃一、工程簡(jiǎn)述： 、工程稱(chēng)號(hào)：十里香城、地理位置：成華區(qū)二仙橋十里店華都時(shí)代酒店對(duì)面上城國(guó)際旁、占地面積：畝.平米、建筑面積：.平方米、容積率：.、綠化率：.%、車(chē)位數(shù)：個(gè)、土地用途：住宅小區(qū)/底樓小型商業(yè)除餐飲業(yè)、周?chē)涮自O(shè)備學(xué)校：成都華林小學(xué)、成都理工大學(xué)、南華實(shí)驗(yàn)中學(xué)等綜合商場(chǎng)：紅旗連鎖、福星超市、SM廣場(chǎng)、國(guó)美電器、蘇寧電器、永樂(lè)電器、家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)染频辏衡鶘|國(guó)際大酒店、華都時(shí)代大酒店郵局：跳蹬河郵電所/成都理工大學(xué)郵局銀行：建立銀行/工商銀行/成都農(nóng)商銀行，農(nóng)業(yè)銀行ATM等醫(yī)院: 成華區(qū)社保定點(diǎn)醫(yī)院/成都國(guó)美醫(yī)院/成都理工大學(xué)醫(yī)院其他：

6、中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳、挪動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、理工大學(xué)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 交通情況：十里店公交站，交通非常便利；接近成南高速；路、路、 路、路、路、路、路、路、路公交線路可直達(dá)，公共交通貫穿了城市的東西南北各個(gè)主要方向，交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)度高。二、房地產(chǎn)的環(huán)境分析： 、經(jīng)濟(jì)環(huán)境今年以來(lái)，成都市繼續(xù)貫徹落實(shí)中央擴(kuò)展內(nèi)需的方針政策，充分抓住國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)上升向好勢(shì)頭進(jìn)一步開(kāi)展的有利機(jī)遇，積極推進(jìn)“擴(kuò)展開(kāi)放年的各項(xiàng)任務(wù)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)快速上升的運(yùn)轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。據(jù)初步核算，一季度全市實(shí)現(xiàn)地域消費(fèi)總值.億元，同比增長(zhǎng).，創(chuàng)近年來(lái)的最高增速，實(shí)現(xiàn)了良好開(kāi)局。GDP增速比上年同期提高個(gè)百分點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長(zhǎng).%；第二產(chǎn)業(yè)添加值.億元，

7、增長(zhǎng).%，其中工業(yè)添加值.億元，增長(zhǎng).%；第三產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長(zhǎng).%。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步添加。一季度，城市居民人均可支配收入元，增長(zhǎng).%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入元，增長(zhǎng).%。此外，一季度，市市場(chǎng)物價(jià)穩(wěn)定、金融平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)。居民消費(fèi)價(jià)錢(qián)指數(shù)(CPI)同比上漲.%，其中食品類(lèi)價(jià)錢(qián)上漲.%。全市工業(yè)品出廠價(jià)錢(qián)PPI上漲.%，原資料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)錢(qián)上漲.%；月末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額.億元，增長(zhǎng).%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額.億元，增長(zhǎng).%；金融機(jī)構(gòu)貸款余額.億元，增長(zhǎng).%。、政策環(huán)境成都初次規(guī)范住宅陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深 叫?！百I(mǎi)房送面積成都市規(guī)劃管理局下發(fā)了關(guān)于對(duì)中容積率、建筑面積等目的的補(bǔ)充解釋?zhuān)摻忉屩兄贫ǖ呐e措

8、將于月日開(kāi)場(chǎng)正式實(shí)施，有效期為兩年。該解釋初次明確了四個(gè)硬目的辦公建筑層高不大于.米、商業(yè)用房層高不大于.米、住宅陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不應(yīng)大于.米、地下室頂板面不高于室外地坪米。據(jù)悉這些硬目的都是為了規(guī)范成都房地產(chǎn)市場(chǎng)容積率，防止開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)“可變戶(hù)型變相添加房屋面積。成都正式實(shí)施預(yù)售商品房“網(wǎng)上明示制度為了提高商品房銷(xiāo)售透明度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)開(kāi)展，成都市出臺(tái)新規(guī)定，從今年月份起，一切預(yù)售商品房的詳細(xì)信息都將在網(wǎng)上進(jìn)展明示，杜絕開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)“捂盤(pán)惜售制造房市買(mǎi)賣(mài)緊張氣氛，迫使開(kāi)發(fā)商與“控銷(xiāo)說(shuō)再見(jiàn)。國(guó)務(wù)院辦公廳：關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控任務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知 -主要內(nèi)容：、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任；、加大保證

9、性安居工程建立力度；、加強(qiáng)稅收征管；、強(qiáng)化差別化住房信貸政策；、嚴(yán)厲住房用地供應(yīng)管理；、合理引導(dǎo)住房需求；、落實(shí)住房保證和穩(wěn)定房?jī)r(jià)任務(wù)的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制影響：該政策闡明了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)安康開(kāi)展有較大作用，對(duì)處理城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題有積極的意義。成都規(guī)劃管理局：住宅層高不應(yīng)大于.米成都市規(guī)劃管理局下發(fā)了關(guān)于對(duì)中容積率、建筑面積等目的的補(bǔ)充解釋?zhuān)瑢?duì)以上專(zhuān)業(yè)名詞做出了明確解釋。該解釋自年月日起施行，有效期為兩年。 該規(guī)定，住宅建筑層高不應(yīng)大于.米，辦公建筑、酒店建筑層高不宜大于.米，商業(yè)用房層高那么不宜大于.米，而倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)廠房等建筑物層高不宜大于米。每套住宅陽(yáng)臺(tái)的程度投影

10、面積不大于該套住宅套型建筑面積的%；商業(yè)、辦公、酒店建筑的每層陽(yáng)臺(tái)程度投影面積不大于該層建筑面積的%。陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不應(yīng)大于.米。飄窗窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差不得小于.米，且凸出外墻寬度不得大于.米。三、SWOT分析S優(yōu)勢(shì)人文氣氛：成都理工大學(xué)對(duì)面和近南華實(shí)驗(yàn)中學(xué)等，人文底蘊(yùn)豐厚升值潛力：公交汽車(chē)站旁，升值潛力大。交通優(yōu)勢(shì)：工程三面環(huán)路，加之汽車(chē)站旁，交通極其便利 W優(yōu)勢(shì)地塊狹長(zhǎng)：地塊狹長(zhǎng)，建筑格局?jǐn)[布遭到限制周邊環(huán)境：臨近馬路噪音影響、周邊綠化較少。T要挾點(diǎn)周邊其他樓盤(pán)：天空城，上城國(guó)際等未來(lái)供應(yīng)：板塊內(nèi)未來(lái)住宅供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)猛烈宏觀政策：國(guó)家繼續(xù)實(shí)行強(qiáng)硬的限購(gòu)政策，壓制了投資房地產(chǎn)的興趣。O時(shí)機(jī)點(diǎn)

11、剛性需求：成都市房屋剛性需求依然較大配套完善：工程附近建有學(xué)校及大量商業(yè)配套，充分滿(mǎn)足相關(guān)需求總結(jié)：工程的優(yōu)勢(shì)大于優(yōu)勢(shì)，時(shí)機(jī)大于要挾。具有較優(yōu)良的開(kāi)展?jié)撡|(zhì)。四、目的客戶(hù)群的特征目的客戶(hù)群行為方式特征描畫(huà)戶(hù)籍特征外地人：本地 = %：%年齡特征：歲，處于事業(yè)的上升期，購(gòu)買(mǎi)才干最強(qiáng)的年齡階段家庭生命周期特征：已婚，大多數(shù)有小孩，家庭構(gòu)造根本定型，家庭消費(fèi)方式以家庭享用為中心的“享用消費(fèi)型為主經(jīng)濟(jì)才干特征：家庭最低月收入 元/月以上，有一定積存和投資接受教育特征：大專(zhuān)-本科為主，大都受過(guò)良好的高等教育。職業(yè)職位特征：私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)決策層、政府官員、本地人農(nóng)民市民、職業(yè)經(jīng)理人金領(lǐng)、高級(jí)技術(shù)人員律師會(huì)

12、計(jì)師建筑師、高級(jí)白領(lǐng)、個(gè)體工商戶(hù)、小業(yè)主本地的收租戶(hù)置業(yè)性質(zhì)特征：大部分為剛性需求購(gòu)房購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：自住，極少投資購(gòu)買(mǎi)時(shí)最看重的要素：按重要性排序主題概念生活方式的引導(dǎo)，身份感環(huán)境特征價(jià)錢(qián)建筑、產(chǎn)品特征管理、效力配套設(shè)備購(gòu)買(mǎi)心思特征：注重環(huán)境、安康與居住質(zhì)量，追求溫馨、有檔次的生活，懂得區(qū)分什么是好的產(chǎn)品和有檔次生活方式，社會(huì)優(yōu)越感強(qiáng)，注重社會(huì)尊重和文化，注重群體氣氛認(rèn)同。五、消費(fèi)者分析心思分析、環(huán)境規(guī)劃。各種生活配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠；在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣味，特別要留意智能化；在樓盤(pán)外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，顏色要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流；絕大多數(shù)消費(fèi)者傾向于入

13、住全封鎖式的小區(qū)；、高綠化率。幾乎一切的消費(fèi)者以為高綠化率是非常必要的，由此看來(lái)，如今消費(fèi)者對(duì)住宅環(huán)境的要求曾經(jīng)越來(lái)越高；、小區(qū)及其周?chē)呐涮自O(shè)備。根本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書(shū)館、棋牌室等；、住宅層高的影響。%的消費(fèi)者選擇多層住宅，由于多層住宅的價(jià)錢(qián)相對(duì)高層住宅廉價(jià)。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特征效力如家政、訂購(gòu)車(chē)票、托兒、托老效力等物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶(hù)添加聯(lián)絡(luò)，加強(qiáng)溝通六、營(yíng)銷(xiāo)及產(chǎn)品戰(zhàn)略工程稱(chēng)號(hào)十里香城工程地址十里店總占地面積畝總建筑面積平方米住宅面積平方米商業(yè)面積平方米綠地率.%容

14、積率.建筑密度.公攤系數(shù)%-；樓間距-層高-.戶(hù)型區(qū)間-裝修規(guī)范毛坯價(jià)錢(qián)區(qū)間總戶(hù)數(shù)停車(chē)位:.銷(xiāo)售均價(jià)愛(ài)心安居方案起價(jià)價(jià)差層差：- 元景觀差： 元付款方式及優(yōu)惠方法愛(ài)心安居方案 起： 憑拆遷戶(hù)身份證明，優(yōu)惠 %；七日內(nèi)簽約優(yōu)惠 %；一次性付款%；憑拆遷戶(hù)身份證明到現(xiàn)場(chǎng)獲 元 套特惠房，平方米以下 優(yōu)惠，平米以上 元優(yōu)惠。開(kāi)盤(pán)時(shí)間 年 月日交房時(shí)間-工程本身配套游泳池、老年活動(dòng)場(chǎng)所、兒童活動(dòng)場(chǎng)所工程周邊配套學(xué)校：成都理工大學(xué)、成都市南華實(shí)驗(yàn)學(xué)校、成都華聯(lián)小學(xué)等醫(yī)院：成都理工大學(xué)醫(yī)院、新華醫(yī)院銀行：農(nóng)行、工行、建行、中行商場(chǎng)超市：紅旗連鎖，福星超市、北京華聯(lián)、SM 城市廣場(chǎng)、家樂(lè)福農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：崔家店農(nóng)

15、貿(mào)市場(chǎng)、萬(wàn)年場(chǎng)農(nóng)貿(mào)工程公共交路、路、路路、路、路、路、路、路公交線路可直達(dá)營(yíng)銷(xiāo)推行主題定位：溫馨生活、溫馨之家中心賣(mài)點(diǎn)：國(guó)際巨匠之筆，城市復(fù)合型社區(qū)，配套齊備.媒介組合：報(bào)媒+電視+站臺(tái)客源特征區(qū)域：成都本地占%，外省、二級(jí)城市的共占 %年齡：-購(gòu)房要求：價(jià)錢(qián)、區(qū)域成熟度、景觀、環(huán)境等.面積區(qū)間戶(hù)型空間構(gòu)造-二室二廳一衛(wèi)平層-三室二廳二衛(wèi)平層-三室二廳二衛(wèi)平層三室二廳二衛(wèi)平層三室二廳二衛(wèi)平層七、媒介戰(zhàn)略、 引入期的戰(zhàn)略一切制造類(lèi)的設(shè)計(jì)和制造、工地圍墻和戶(hù)外看板等銷(xiāo)售任務(wù)的預(yù)備。、 生長(zhǎng)期的戰(zhàn)略 以報(bào)紙廣告為主，預(yù)告樓盤(pán)進(jìn)展內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的日期及作前期籠統(tǒng)宣傳； 約請(qǐng)報(bào)社、電視臺(tái)、電臺(tái)的新聞?dòng)浾甙l(fā)布軟

16、性新聞，配合硬性廣告籠統(tǒng)宣傳；針對(duì)既有的目的客戶(hù)和潛在客戶(hù)寄發(fā)DM廣告。、高檔期的戰(zhàn)略以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺(tái)、DM廣告、促銷(xiāo)活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)廣告，來(lái)構(gòu)成劇烈的宣傳攻勢(shì)，添加與目的客戶(hù)的接觸頻次在銷(xiāo)售的同時(shí)，利用軟性廣告，用新聞炒作方式即時(shí)宣傳銷(xiāo)售情況，以構(gòu)成一種新聞熱點(diǎn)適當(dāng)運(yùn)用戶(hù)外媒體，以堅(jiān)持宣傳的耐久性定期檢討既定的媒介戰(zhàn)略和組合，根據(jù)客戶(hù)的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法，即時(shí)調(diào)整與改換他們的媒介組合、尾盤(pán)期的戰(zhàn)略根據(jù)前期銷(xiāo)售情況及客戶(hù)反響意見(jiàn)，對(duì)廣通知求及表現(xiàn)方式作出調(diào)整，繼續(xù)以報(bào)紙廣告為主的廣告攻勢(shì)，并對(duì)已購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)作跟蹤效力，發(fā)掘潛在客戶(hù) 媒體新聞炒作，作銷(xiāo)售輔助 八、媒體分析及選

17、擇 、 平面媒體，是成都影響較大的報(bào)紙媒體。閱讀率高，讀者層次廣泛。建議作為此次宣傳的主要平面媒體。、 電視媒體成都電視臺(tái)，公交挪動(dòng)電視，它們?cè)诔啥嫉赜蛴绊懘?，收視率高。能將信息更籠統(tǒng)、生動(dòng)地傳達(dá)至目的消費(fèi)者。在成都電視臺(tái)投放廣告宣傳片。時(shí)間在開(kāi)盤(pán)前后一個(gè)月，時(shí)段是在晚點(diǎn)左右。、 戶(hù)外媒體戶(hù)外媒體在成都的這種規(guī)模大、人口流向集中的城市具有宏大的影響。從開(kāi)工到封盤(pán)在施工外圍樹(shù)立D效果圖，開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月樹(shù)立大型戶(hù)外廣告牌。車(chē)體廣告選擇路，路，路。 、廣播媒體 成都交通頻道覆蓋面廣，影響大。雖然針對(duì)性差，但本錢(qián)底。作為長(zhǎng)期、高容量信息投放方式。、其他廣告戰(zhàn)略樓書(shū)，DM手冊(cè)，企業(yè)籠統(tǒng)畫(huà)冊(cè)，宣傳單，海報(bào)，樣品屋，接待中心。以報(bào)紙媒體為例：廣告時(shí)間媒體版面尺寸大小推行主題主要內(nèi)容訴求點(diǎn)-成都商報(bào)-*整版優(yōu)越無(wú)限 等待有限工程推行-華西都市報(bào)C *整半版優(yōu)越無(wú)限 等待有限工程推行-成都商報(bào)*整半版月 日正式