南通星湖101商業(yè)項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告

1、.PAGE ：.；星湖商業(yè)工程謀劃報(bào)告年月目 錄 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 南通星湖工程勝利要素 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、生活決議商業(yè)地產(chǎn) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作前應(yīng)具備的條件 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 前期的市場定位任務(wù)組 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 專業(yè)的顧問團(tuán)隊(duì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 優(yōu)秀的招商團(tuán)隊(duì) PAGEREF _Toc h HYPE

2、RLINK l _Toc 優(yōu)秀的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 優(yōu)秀的工程規(guī)劃方案設(shè)計(jì)組 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的勝利要素 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 星湖已擁有的勝利要素 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 星湖欠缺的勝利要素 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、工程勝利要素綜述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通星湖工程市場租金 PAGEREF _Toc h

3、HYPERLINK l _Toc 一、影響市場租金的要素 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 地理位置 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 交通情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 環(huán)境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 周邊租金情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 商業(yè)業(yè)態(tài) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 商鋪房型面積 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 商業(yè)配套 PAGEREF _T

4、oc h HYPERLINK l _Toc 運(yùn)營管理 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . HOPSCA案例六本木新城 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、綜述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 放水養(yǎng)魚 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 培育市場 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 提升管理 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通星湖工程市場

5、供應(yīng) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、南通市目前的商業(yè)格局 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南大街商圈 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 桃塢路商圈 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 工農(nóng)路青年路餐飲一條街 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 外環(huán)北路商圈 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 通州市金游城 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通商業(yè)格局對星湖工程的影響 PAGER

6、EF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、南通商業(yè)供應(yīng)概略及分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通商業(yè)供應(yīng)情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 業(yè)態(tài)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、南通商業(yè)盈利方式研判 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 商業(yè)地產(chǎn)盈利方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通商業(yè)的盈利方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、市場綜述 PAGEREF _Toc h

7、 HYPERLINK l _Toc 南通星湖工程市場開展趨勢預(yù)測 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、南通經(jīng)濟(jì)開展趨勢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 南通市社會(huì)經(jīng)濟(jì)建立現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通的城區(qū)規(guī)劃 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通城區(qū)開展方向 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展規(guī)劃 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 綜述 PAGEREF _Toc h H

8、YPERLINK l _Toc 二、南通商用地產(chǎn)開展趨勢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 商業(yè)地產(chǎn)開展趨勢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通商業(yè)地產(chǎn)趨勢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 綜述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、居民消費(fèi)及投資 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 居民消費(fèi)需求逐年上升，趨勢平穩(wěn) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 消費(fèi)構(gòu)造逐漸伐整，消費(fèi)觀念不斷改動(dòng) PAGEREF _Toc

9、 h HYPERLINK l _Toc 消費(fèi)需求呈現(xiàn)多樣化、多層次的格局 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 綜述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、星湖市場開展趨勢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 政府對于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 城市開展的合理規(guī)劃，求得整體效益最大化 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 商業(yè)地產(chǎn)開展的客觀條件或根底 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的

10、規(guī)劃 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、開展趨勢研判 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通星湖工程市場業(yè)態(tài)定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、市場總體籠統(tǒng)定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 目的市場定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 業(yè)態(tài)定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 籠統(tǒng)定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、休閑廣場“體驗(yàn)式消費(fèi) PAGEREF _T

11、oc h HYPERLINK l _Toc 體驗(yàn)式消費(fèi)的定義 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 體驗(yàn)式的主題商業(yè) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 功能影響業(yè)態(tài)定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 案例：寧波天一廣場 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、競爭環(huán)境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通的商業(yè)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 錯(cuò)位運(yùn)營 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _T

12、oc 案例：徐家匯商圈的錯(cuò)位競爭 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、消費(fèi)者對業(yè)態(tài)的偏好 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 消費(fèi)需求影響對業(yè)態(tài)的偏好 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 心思作用影響對業(yè)態(tài)的偏好。 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 案例：百聯(lián)西郊購物中心圍繞“社區(qū)做足文章 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、建筑規(guī)劃 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 整體建筑規(guī)劃 PAGEREF _Toc h HY

13、PERLINK l _Toc 環(huán)境的營造 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、商業(yè)地產(chǎn)的方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 被動(dòng)的訂單方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 自動(dòng)的訂單方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六、綜述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 最正確商業(yè)構(gòu)造組合、目的商戶組合 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、最正確商業(yè)構(gòu)造組合、目的商戶組合 PAGEREF _Toc h HYPER

14、LINK l _Toc A區(qū)餐飲區(qū) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc B區(qū)酒店公寓 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc C區(qū)辦公寫字樓 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc D區(qū)中央湖 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc E區(qū)健身中心 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc F區(qū)經(jīng)濟(jì)酒店 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc G區(qū)休閑中心 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc H區(qū)游樂中心 PAGEREF _

15、Toc h HYPERLINK l _Toc 二、建筑景觀的規(guī)劃建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 外立面 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 入口 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 鋪地 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 座椅 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 雕塑 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 噴泉、瀑布 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 燈飾 PAGEREF _Toc h H

16、YPERLINK l _Toc 店招 PAGEREF _Toc h 南通星湖工程勝利要素一、生活決議商業(yè)地產(chǎn)隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速開展，人民生活程度的日益提高，大量國際優(yōu)秀零售商業(yè)的進(jìn)入及其在中國的飛速開展，推進(jìn)中國的商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)快速開展的階段，傳統(tǒng)的商業(yè)方式在新的市場經(jīng)濟(jì)下自然除“莠存優(yōu)，新生及外來的商業(yè)方式在不完全規(guī)范的商業(yè)環(huán)境下探求著快速開展。 無論是中心城市還是中小城市，各式各樣的商業(yè)中心工程以極富想象力的包裝方式相繼涌出。在看似商業(yè)地產(chǎn)市場蓬勃開展的背后，他們似乎有一種似曾相識的覺得：那就是在當(dāng)年中國住宅房地產(chǎn)高速開展的某一個(gè)階段，絕大多數(shù)地產(chǎn)商都在遵照一個(gè)原那么：概念即是銷

17、售。如今的商業(yè)中心正在復(fù)制當(dāng)年的概念化炒作。現(xiàn)實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，其最主要區(qū)別在于住宅地產(chǎn)開發(fā)商是將其產(chǎn)品直接銷售給最終客戶，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品是以租售的方式直接或間接部分經(jīng)過小商業(yè)地產(chǎn)投資商提供商鋪，其價(jià)值是經(jīng)過商鋪的長期運(yùn)營形狀實(shí)現(xiàn)的?，F(xiàn)階段，在全國出現(xiàn)了許多在建的各種類型的商業(yè)地產(chǎn)工程，這個(gè)景象讓人既高興，又擔(dān)憂，高興的是越來越多的人發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的重要性，更多的人參與到這一淘金的隊(duì)伍中，擔(dān)憂的是這些即將投入市場的新工程有多少是可以經(jīng)得住市場的檢驗(yàn)，而最終成為贏家？每年都有新的競爭對手參與到這個(gè)市場,但是終端消費(fèi)者是有限的，可以把商業(yè)地產(chǎn)比喻為“三高產(chǎn)品：高風(fēng)險(xiǎn)、高報(bào)答、高技

18、術(shù)含量。如何在有限的消費(fèi)者面前成為首選的體驗(yàn)場所呢？要運(yùn)營好這“三高產(chǎn)品呢？要做商業(yè)地產(chǎn)必需求了解生活，懂得生活，需求花很多時(shí)間去了解各業(yè)態(tài)的企業(yè)在為消費(fèi)者提供產(chǎn)品的同時(shí)，又提供了什么樣的生活方式。如：快餐、汽車、房子、電影、筆記本電腦、CD、PDA、DVD、手機(jī)、服裝、食品、旅游、電信效力、互聯(lián)網(wǎng)、雜志等消費(fèi)者在決議購買這些產(chǎn)品的時(shí)候又希望得到什么樣的生活方式？不同階層、不同年齡段的消費(fèi)者最理想的生活方式又是什么？所謂的商業(yè)中心必需是符合目的客戶群生活方式的消費(fèi)場所，消費(fèi)者的生活決議商業(yè)地產(chǎn)。 二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作前應(yīng)具備的條件商業(yè)地產(chǎn)的開展商在運(yùn)作工程時(shí)，對于硬性條件的把握無非是工程本身需求盡

19、能夠良好的地段、政府的大力支持各種稅收的減免或優(yōu)惠、交通道路的保證等硬性條件，這些硬性條件確實(shí)非常重要，但是真正能使商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生變化往往由那些看不見的軟性要素引起，那么，商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)作前應(yīng)具備哪些軟條件？其中從市場的角度而言幾項(xiàng)非常關(guān)鍵的“軟資本條件：前期的市場定位任務(wù)組簡單地說，定位就是決議一個(gè)工程要做成什么樣的？賣給誰？誰來運(yùn)用？嚴(yán)厲地說，工程定位就是經(jīng)過市場調(diào)查研討，確定工程所面向的市場范圍，并圍繞這一市場而將工程的功能、籠統(tǒng)做特別有針對性的規(guī)定。本定義具有如下特點(diǎn)： 定位建立在市場調(diào)查研討的根底上。優(yōu)勢企業(yè)家也會(huì)根據(jù)本人的判別定位，而且也能獲得良好的效果。但是房地產(chǎn)開發(fā)是輸不起的行業(yè)，

20、一個(gè)工程做砸了，全盤皆輸。所以，定位應(yīng)建立在必然性規(guī)律上，根據(jù)事物的開展規(guī)律研判事物開展態(tài)勢。市場調(diào)查和研討就是集合各個(gè)階層的意見和專家智慧到達(dá)必然結(jié)果的正確選擇。 定位的中心是確定功能。例如，建筑性質(zhì)是什么？有何用途？假設(shè)他們定位方向是商場類物業(yè)，那么，詳細(xì)應(yīng)該是什么樣的物業(yè)？超市、產(chǎn)權(quán)式商鋪、集貿(mào)市場、百貨商場還是專業(yè)性市場？ 定位是系統(tǒng)工程。確立了定位的同時(shí)，也應(yīng)該確定了目的客戶和目的籠統(tǒng)，以及相關(guān)的市場推行戰(zhàn)略。單一的定位往往呵斥前后脫節(jié)，降低定位的協(xié)同效能。再好的地段，沒有準(zhǔn)確的市場定位的工程注定是失敗的，如北京站附近一個(gè)香港著名的房地產(chǎn)企業(yè)投資的地產(chǎn)工程的商業(yè)部分，開業(yè)幾年調(diào)整過多

21、次運(yùn)營業(yè)態(tài)，但一直運(yùn)營不能進(jìn)入形狀，在年一年的時(shí)間里便換了六任總經(jīng)理，但效果還是不好。該工程除了定位不準(zhǔn)確，而且高層管理人員又都是從香港“空降而來，本身對北京市場不熟習(xí)，還需有一個(gè)了解的過程。商業(yè)地產(chǎn)的難度就是每個(gè)地域每個(gè)城市的消費(fèi)者的消費(fèi)才干、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)特點(diǎn)都有很大的差別，并不是將一個(gè)地域、城市的勝利閱歷、勝利方式簡單地復(fù)制到另一個(gè)城市就可以確保勝利的；另有一個(gè)在廣東的工程，也有面積接近萬平方米的華南 MALL。一個(gè)萬的大型SHOPPING MALL每天需求多少銷售額的支撐，才干良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，這在此前都需求經(jīng)過調(diào)查。而這個(gè)城市還是由分散的幾十個(gè)鎮(zhèn)組成，人口并不集中如何讓這些分散的人群長期的

22、來消費(fèi)并不是一件容易的事。全國還有很多類似的由于定位不準(zhǔn)確而運(yùn)營不勝利的商業(yè)地產(chǎn)工程，就算最后重新定位可以運(yùn)營好，所費(fèi)的時(shí)間本錢、時(shí)機(jī)本錢也很高。現(xiàn)今在商業(yè)地產(chǎn)相對較興隆的香港，開展商對建造商業(yè)中心的前期市場調(diào)研等任務(wù)非常注重，在做商業(yè)工程時(shí)必需“有的放矢。因此，星湖工程需根據(jù)南通的經(jīng)濟(jì)情況及未來規(guī)劃開展，南通消費(fèi)者的需求、消費(fèi)才干、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)特點(diǎn)等進(jìn)展準(zhǔn)確的前期市場定位，以免工程由于前期定位不明而導(dǎo)致工程無法吸引南通消費(fèi)者前來消費(fèi)。專業(yè)的顧問團(tuán)隊(duì)各種專業(yè)人士組成的顧問團(tuán)，在工程的前期、中期、后期、都需求相關(guān)各個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)人士為工程提供各種專業(yè)的顧問式效力，無疑為工程的不同階段的勝利又添加

23、了一些勝算。優(yōu)秀的招商團(tuán)隊(duì)專業(yè)優(yōu)秀的招商團(tuán)隊(duì)，可以協(xié)助 開展商防止走很多彎路、節(jié)省時(shí)間的同時(shí)，還可以協(xié)助 開展商嚴(yán)厲把關(guān)，為開展商提供優(yōu)化的商戶構(gòu)造。而不至于為多賺取傭金，而損害開展商的長期收益，為開展商招進(jìn)并不適宜的商戶。還可以協(xié)助 開展商在少花錢的情況下，招到適宜的商戶，招商隊(duì)伍的任務(wù)形狀能否良好，往往也是決議工程風(fēng)險(xiǎn)的重要要素之一。優(yōu)秀的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀的運(yùn)營管理是在工程開業(yè)之后起向目的消費(fèi)群體以及各商業(yè)企業(yè)、專業(yè)機(jī)構(gòu)、媒體擔(dān)任推行的專業(yè)機(jī)構(gòu)，運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)程度是和工程的運(yùn)營，其中包括租金、物業(yè)增值、品牌知名度、品牌佳譽(yù)度等方面都是有極大關(guān)聯(lián)的。優(yōu)秀的工程規(guī)劃方案設(shè)計(jì)組優(yōu)秀的工程規(guī)劃

24、設(shè)計(jì)方案可以起到協(xié)助 開展商省錢的作用，而且也為日后的運(yùn)營者和消費(fèi)者留下溫馨的運(yùn)營、休閑環(huán)境。好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案本身也是可以吸引媒體、運(yùn)營者、終端消費(fèi)者留意力的買點(diǎn)和公關(guān)事件的好的由頭。以上各領(lǐng)域的專業(yè)人士缺一不可、每個(gè)環(huán)節(jié)都是極其重要。在商業(yè)地產(chǎn)工程的運(yùn)營過程中都起著關(guān)鍵的作用。一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)的背后需有一個(gè)出色的團(tuán)隊(duì)。三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的勝利要素 擁有良好的任務(wù)團(tuán)隊(duì)必需還要明確任務(wù)重點(diǎn)。商業(yè)工程的失敗有各種各樣的緣由，但是勝利往往大相徑庭。勝利要素往往也是界定工程日后能否能勝利的規(guī)范。下文主要涉及星湖工程的各項(xiàng)勝利要素情況。星湖已擁有的勝利要素. 科學(xué)規(guī)劃商業(yè)開發(fā)是一個(gè)城市規(guī)劃的重要組成部分

25、，而開發(fā)區(qū)商業(yè)工程的規(guī)劃，卻是一個(gè)城市商業(yè)規(guī)劃的點(diǎn)睛之筆。一塊商業(yè)工程在進(jìn)展了整體的規(guī)劃之后。在詳細(xì)的一些產(chǎn)品形狀方面的規(guī)劃也非常重要。商場整體規(guī)劃規(guī)劃，決議著商場的后期運(yùn)營，對運(yùn)營者和投資商的收益有著至關(guān)重要的作用。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)主要包括建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)配套規(guī)劃、賣場規(guī)劃商鋪分割、立面外觀規(guī)劃以及商場裝修規(guī)劃等，每個(gè)規(guī)劃步驟都要緊緊結(jié)合工程的業(yè)態(tài)定位、商業(yè)運(yùn)營來設(shè)計(jì)，不能脫離商業(yè)運(yùn)作實(shí)踐。 案例：香港太古城中心根據(jù)市場需求科學(xué)規(guī)劃太古城中心主要分兩階段開發(fā)，第一期始建于七十年代，當(dāng)時(shí)工程位于新開發(fā)的市郊住宅“太古城內(nèi)，在功能定位時(shí)主要以效力住宅區(qū)的業(yè)主為主的社區(qū)型商業(yè)中心，商業(yè)功能

26、以效力居家效力所需的相關(guān)零售業(yè)為主。第二期隨著地鐵開通和城市拓展而建造，位于地鐵太古站，是地鐵上蓋物業(yè)，并經(jīng)過三條封鎖式通道將一、二期銜接成一個(gè)整體。在商業(yè)功能規(guī)劃上也從效力住宅消費(fèi)人群向效力區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群延伸。太古城表達(dá)的是一個(gè)大的階段型規(guī)劃，在細(xì)節(jié)上經(jīng)過慎密規(guī)劃的典型案例也比比皆是。如今有不少大型的商業(yè)中心將電影城入口設(shè)置于首層，但是出口卻在設(shè)置在高層，如香港的IFC MALL、上海的梅隴伊勢丹等。另外，內(nèi)地許多停車場只放在負(fù)一層，但是不少香港成熟的商業(yè)中心在停車場設(shè)置上卻進(jìn)展了更多方面的思索，這些細(xì)節(jié)規(guī)劃都會(huì)萬為日后商場的開展奠定根底。 星湖工程的整體規(guī)劃以及細(xì)節(jié)規(guī)劃是由資深的金豐易居普

27、潤地產(chǎn)的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)與英國佩爾西建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)精英一同協(xié)商規(guī)劃，以專業(yè)的態(tài)度做到在整個(gè)商業(yè)工程開發(fā)中，有了科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在以后的招商過程中，也有動(dòng)態(tài)的調(diào)整過程，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以做到彈性設(shè)計(jì)。本工程在整體規(guī)劃中，以“文娛+公園方式為規(guī)劃前提，以品牌檔次為規(guī)劃內(nèi)容，突出星湖工程在南通商業(yè)中的“新，由于本工程帶動(dòng)開發(fā)區(qū)的效力規(guī)劃，進(jìn)而引導(dǎo)未來開發(fā)區(qū)規(guī)劃中住宅及商業(yè)定位。. 準(zhǔn)確定位作為商業(yè)工程的定位，基于二個(gè)方面： 本地域在城市歷史的淵源和資源。雖然南通有“八小佛山的狼山，有濠河和古城，但是算不上極具特征，雖然南通的歷史也算悠久，但是算不上歷史文化名城。但是南通有良好的交通資源，臨近上海及蘇

28、錫常，銜接整個(gè)蘇北，處于長江入?？?，有便利的水路資源。對于這樣一個(gè)歷史并不是很悠久，但是交通出色的城市，往往會(huì)開展成一個(gè)現(xiàn)代化氣味明顯，功能完備的經(jīng)濟(jì)“新城。 本人所處的商圈情況。星湖工程處在南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，這是南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的中心商業(yè)地段。在這樣一個(gè)以外資企業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)商圈，商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)機(jī)雖然很大，同時(shí)對于這樣一個(gè)剛開發(fā)的商業(yè)工程，需求一個(gè)相對較長的周期。面對這樣的現(xiàn)狀，在進(jìn)展商業(yè)定位時(shí)，既要遵照、依托星湖工程本身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當(dāng)擴(kuò)展輻射半徑。準(zhǔn)確的定位，在招商的過程中輻射的半徑會(huì)很廣，日后運(yùn)營范圍、銷售對象也會(huì)很廣泛。星湖工程定位為：集辦公、公寓、餐飲、休閑、文娛、商

29、務(wù)、旅游、為一體的超大型時(shí)髦生活文娛休閑中心，構(gòu)建一個(gè)HOPSCA生態(tài)創(chuàng)意商業(yè)區(qū)。Hotel、 Office、Park、Shopping mall、Convention、Apartment，城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、文化文娛、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的綜合建筑體或集群。HOPSCA經(jīng)過街區(qū)作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)絡(luò)，成為城市功能混合運(yùn)用中心，延展了城市的空間價(jià)值。HOPSCA是對本案多種業(yè)態(tài)復(fù)合體的最好概括，其開發(fā)理念也與本案吻合；生態(tài)和創(chuàng)意是本案價(jià)值的表達(dá)與延伸；街區(qū)，是對商業(yè)功能的延伸和豐富，可長期吸引人流，把商業(yè)中心變成

30、社區(qū)中心，培育消費(fèi)人群的歸屬感。星湖工程定位有“出位之舉，在沒有充足人流及氣氛之下的定位可以是出位的，二工程的出位卻又是符合未來開發(fā)區(qū)及政府的指點(diǎn)方針，可以說在開發(fā)區(qū)，本工程的定位有前瞻性及遠(yuǎn)見之舉。. 招商先行 目前國內(nèi)一些城市的開發(fā)商，在整個(gè)商業(yè)街建立前期，沒有很好的和商家結(jié)合，沒有明確商家的需求，開發(fā)帶有一定的盲目性，導(dǎo)致和后期招商脫節(jié)。他們不斷在倡導(dǎo)大連萬達(dá)的訂單方式，假設(shè)在前期和主力商家達(dá)成聯(lián)盟，他們在日后的招商與運(yùn)營過程中，勝利的能夠性將大大提升?，F(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)工程需求防止工程規(guī)劃曾經(jīng)點(diǎn)頭定位后，在店鋪的位置、通道都曾經(jīng)規(guī)劃好的前提下，開展商和代理商再以現(xiàn)有的賣場規(guī)劃和條件，被動(dòng)地去

31、洽談主力商家，再根據(jù)主力商家的要求來進(jìn)展修正建筑規(guī)劃，甚至由于賣場不適宜某類主力店而不得不重新運(yùn)營定位。招商團(tuán)隊(duì)的前期進(jìn)入，進(jìn)展主力品牌商家及大型客戶確實(shí)認(rèn)，多方面達(dá)成戰(zhàn)略同伴關(guān)系后，根本確定工程所處的地段做什么、做多大的規(guī)模、主力店在商場規(guī)劃上有什么要求，確保商場規(guī)劃為主力店度身訂做。這種方式的勝利之處就在于它的事先預(yù)備，量身定做，降低開發(fā)商未來的風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)的不確定性，縮短商業(yè)培育期，減少未來改造的費(fèi)用，及時(shí)了解市場對工程的認(rèn)可程度，提高勝利的概率。星湖工程將會(huì)在設(shè)計(jì)完成前，確認(rèn)健身、滑冰、大型餐飲、浴場等大型客戶的招商，同時(shí)完成部分主力店、品牌店招商，從而使設(shè)計(jì)能根據(jù)客戶的要求量身定做，降

32、低開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。盡能夠使得開發(fā)進(jìn)程井然有序，也防止了工程落成之后出現(xiàn)一段時(shí)期的“空窗。. 錯(cuò)位運(yùn)營在我國的這幾年商業(yè)街開展過程中，存在這樣的最根本的特征趨同性。千店一面，工程雷同缺乏特征這樣的特征非常明顯。從近幾年的情況看，中國零售業(yè)競爭曾經(jīng)從店與店之間的競爭，開展到商業(yè)工程與商業(yè)工程之間的競爭。特別是在一個(gè)城市假設(shè)出現(xiàn)幾個(gè)類似的商業(yè)工程，運(yùn)營的難度會(huì)越來越增大。在競爭越來越猛烈、商業(yè)地產(chǎn)通質(zhì)化越來越嚴(yán)重的情況下，運(yùn)用錯(cuò)位運(yùn)營的原理和思緒處理這個(gè)問題，就可以讓本人的工程脫穎而出。錯(cuò)位運(yùn)營主要包括五大類： 商品特征、商品類型為錯(cuò)位。 消費(fèi)者的需求行為特征為錯(cuò)位。 不同的運(yùn)營方式為錯(cuò)位。 不同的休閑

33、環(huán)境為錯(cuò)位。 不同建筑形狀帶來的商業(yè)運(yùn)營方式的錯(cuò)位。錯(cuò)位運(yùn)營中最主要的一個(gè)方式即主題。主題商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)性的商業(yè)街區(qū)和主題商業(yè)中心兩類物業(yè)。例如狀元坊不到米中聚集了多個(gè)商鋪，是廣州單平方米最貴的商業(yè)物業(yè)，這里針對的是年輕人的流行的服飾類的街區(qū)，還有北京的后海酒吧街等等都是。主題的商業(yè)中心，是相對比較集中的商業(yè)場所，如上海陸家嘴的美食城，主要是運(yùn)營餐飲為主的商業(yè)中心。商品類型一樣，但跟商圈里面檔次相區(qū)別。在商業(yè)環(huán)境當(dāng)中，商品類型的產(chǎn)地要有所區(qū)別。武漢的某個(gè)工程，定位為中國首席兒童MALL，提供了整個(gè)關(guān)于兒童產(chǎn)業(yè)的包括教育、用品銷售、文娛等等一站式的主題MALL。營造特征的環(huán)境和不同的建筑形狀。

34、無錫的一個(gè)購物公園，外立面有五個(gè)不同中庭，環(huán)境營造得非常的類似公園。中庭的頂部是可以開可以合的，下雨的時(shí)候可以封鎖，晴朗的時(shí)候可以翻開。另外一個(gè)購物中心在建筑空間和形狀上有所創(chuàng)新，是球型的，這就是尋求差別化。錯(cuò)位運(yùn)營的主要目的一是降低因競爭而擴(kuò)展的風(fēng)險(xiǎn)及本錢壓力；二是經(jīng)過錯(cuò)位運(yùn)營表達(dá)特征運(yùn)營、也為自我品牌的塑造奠定良好的根底。位于瑞新路上的“蘇通商業(yè)廣場，以運(yùn)營建材家居櫥衛(wèi)為主。而星湖大道上本案對面正在規(guī)劃CBD區(qū)與本案的業(yè)態(tài)類型也是有區(qū)別的，市區(qū)尚沒有這么完善業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場，即使正在開發(fā)的奧特萊斯工程也在定位上有較大差別，因此星湖工程與周邊的業(yè)態(tài)甚至市區(qū)的業(yè)態(tài)已構(gòu)成了錯(cuò)位運(yùn)營。. 以人為本不

35、同的商業(yè)工程從開展過程中閱歷了幾個(gè)階段，第一個(gè)階段單純以購物為主；第二個(gè)階段適當(dāng)思索了一些對人的關(guān)懷；第三個(gè)階段是以人為本的原那么。如今一些興隆國家，包括非常勝利的商業(yè)街、步行街，更多的也表達(dá)了社會(huì)活動(dòng)中心的功能。勝利的商業(yè)工程規(guī)劃需把握“以人為本的精神。在前期的商業(yè)謀劃跟建筑規(guī)劃的雙結(jié)合，謀劃性的招商技巧、繼續(xù)一致的運(yùn)營管理和繼續(xù)的客戶管理等各環(huán)節(jié)中，一定要了解消費(fèi)者的消費(fèi)心思和行為，關(guān)注每一個(gè)細(xì)節(jié)，才干營造出適宜的工程。建筑規(guī)劃的前期參與可以提升商業(yè)地產(chǎn)聚客的才干，同樣，規(guī)劃也要充分思索消費(fèi)者的習(xí)慣。建筑規(guī)劃可為商業(yè)地產(chǎn)提供合理的空間規(guī)劃，合理的人流和交通道路。在規(guī)劃中，添加與主題相適宜的

36、一些亮點(diǎn)，再包括經(jīng)過適當(dāng)?shù)臒艄狻⑺?、綠化等等，營造一個(gè)特別的休閑環(huán)境。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，需求用以人為本的方式去處置建筑形狀。人就是消費(fèi)者，所以每一個(gè)在建規(guī)劃里面，建筑設(shè)計(jì)師應(yīng)力求做到兩個(gè)字：方便。比如道路的設(shè)計(jì)，是人跟路走，還是路跟人走。商業(yè)地產(chǎn)建筑外形的規(guī)劃，一定要方便人的消費(fèi)行為，要可以使顧客在很短的時(shí)間內(nèi)，有一條道路可立刻到達(dá)商業(yè)中心里面。但如今流行在大型商城前面做個(gè)廣場，往往對消費(fèi)者進(jìn)出帶來不方便。例如，香港旺角新世紀(jì)廣場將室外兒童游樂園與室內(nèi)的美食廊相連在一同，方便了餐飲與兒童之間的聯(lián)動(dòng)。這樣的休閑中心充分思索到不同年齡階層的消費(fèi)需求，在休閑中心里交融了全家人的不同需求，又成全了共享天

37、倫之樂的樂趣，這種人性化的設(shè)計(jì)是具有前瞻思想的，表達(dá)了開發(fā)商的領(lǐng)先的商業(yè)思想。星湖工程的主題是“以商業(yè)廣場和休閑文娛為主的親水樂園，在規(guī)劃時(shí)，以現(xiàn)代休閑廣場為主線進(jìn)展?fàn)I造，以水為主體突出親水主題，配以音樂噴泉、白沙灘、親程度臺。又以自然景觀、開闊的草坪、廣大的流水，構(gòu)筑愜意的人與自然完美結(jié)合的休閑氣氛。同時(shí)提供水上高爾夫、水中散步、游船、攀巖、滑輪、多人自行車等文娛設(shè)備，滿足南通各個(gè)年齡層次消費(fèi)者的需求。星湖欠缺的勝利要素. 行政選址 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)選擇適宜的位置是其能否能勝利的先決條件之一。首先，交通的易達(dá)性及位置對人流的聚集效應(yīng)是商業(yè)中心選址時(shí)需求思索的重要要素。其二，由于商家是他們的最終客

38、戶，而他們普遍以為“選好店址是勝利的一半，一切選址的好壞直接影響工程的招商及出賣。目前星湖工程從整個(gè)的地理位置講，離市中心有公里遠(yuǎn)，在交通建立、公交線路、首末班車時(shí)間等都有很大的缺陷。但南通未來對城市規(guī)劃，城區(qū)將向東南沿江帶狀開展。開發(fā)區(qū)人口將在未來的幾年內(nèi)添加一倍，達(dá)萬人次。周邊住宅區(qū)將被大量開發(fā)，規(guī)劃中的“中南軍山半島、“軍山金水灣、“英格蘭小鎮(zhèn)、“金河名人世家、“開發(fā)區(qū)港口工業(yè)三區(qū)職工宿舍、“四海家園、“江海風(fēng)情街星湖街區(qū)等中高檔住宅都將在年年初開工，年內(nèi)可建成。同時(shí)，與本案臨街相望的，將是南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的CBD能達(dá)商務(wù)區(qū)，集合了行政、商務(wù)、研討開發(fā)、金融效力、商業(yè)效力、休閑文娛等多

39、功能為一體的綜合性商務(wù)區(qū)。. 商魂培育一個(gè)商業(yè)工程應(yīng)該有魂，這個(gè)魂能夠是歷史上構(gòu)成的生活資源，能夠是文化品牌，也能夠是特征效力。所以對一個(gè)商業(yè)工程商魂的培育和樹立是非常重要的。 構(gòu)建品牌中心優(yōu)勢。在傳統(tǒng)的推行理念中，商業(yè)中心的品牌表達(dá)為一個(gè)名字的記憶符號以及這個(gè)符號所代表的質(zhì)量和口碑。但進(jìn)入新的開展階段之后，現(xiàn)代品牌認(rèn)識也日益明晰，都努力于構(gòu)建有生命的、有靈魂的、可繼續(xù)開展的品牌，而對品牌構(gòu)建也從簡單的視覺符號過度到更加深化的文化理念的營造。 不可復(fù)制的主題和特征。根據(jù)南通的人文景觀特質(zhì)，自然景觀特質(zhì)，區(qū)域環(huán)境經(jīng)濟(jì)特質(zhì)，確定星湖以水景為特征。經(jīng)過獨(dú)特溫馨的休閑文娛環(huán)境，打造有親水特征的主題公園

40、，同時(shí)也提供了一個(gè)競爭優(yōu)勢。依托工程本身的客觀條件，結(jié)合創(chuàng)新的主題特征規(guī)劃，在千篇一概的商業(yè)中心中脫穎而出，打造星湖獨(dú)特的“商魂。星湖工程雖然有了以人為本的前瞻商業(yè)理念，但本案規(guī)模較小，主要還是一個(gè)綜合體，以本案的商業(yè)面積打造的商業(yè)廣場很難完成商業(yè)品牌、內(nèi)含文化等內(nèi)容的打造。加上開發(fā)區(qū)內(nèi)原來并沒有文化、商業(yè)氣氛的沉淀，商魂的打造有利于“商脈的構(gòu)成，商脈往往可以帶來豐富的商機(jī)，因此未來商業(yè)“魂的打造將是一個(gè)極重要的要素。而如何打造將極為影響本工程的未來的收益，進(jìn)而導(dǎo)致本案的昌盛還是冷落。案例：日本Garden Walk廣場不可復(fù)制的城市花園Garden Walk是東京郊外的一個(gè)露天零售廣場，其特

41、征是以花為主題。 從它的花瓣形的商店屋頂?shù)接艚鹣銍娙约跋蛉湛蔚陌缪菸枧_，這個(gè),平方英尺、設(shè)有家商店的露天零售廣場展現(xiàn)著華美的花的主題, 包括玫瑰院內(nèi)英尺的玫瑰花叢,這里英尺塑料“荊棘奏出如“德克薩斯的黃玫瑰之類的優(yōu)美曲調(diào)。Garden Walk是日本具主題特征的最新購物中心實(shí)例之一，這種城市花園的設(shè)計(jì)閱歷得到延續(xù)運(yùn)用，在人行道上有花形設(shè)計(jì)，購物中心的外部有鮮明的花形繪圖，而遍及整個(gè)購物中心的是鮮花和山茱萸。這種與眾不同的設(shè)計(jì), 加上時(shí)髦的零售商如寵物店, 哥倫比亞運(yùn)動(dòng)休閑專賣店以及銀座商品屋, 使Garden Walk自年月開業(yè)以來獲得了非常大的勝利。 . 強(qiáng)化功能 現(xiàn)代休閑廣場已不是以傳

42、統(tǒng)單一的購物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需求了。隨著人們消費(fèi)程度的提高，休閑、文娛型消費(fèi)已成為一種趨勢，通常有四大功能： 休閑功能：休閑功能往往被當(dāng)作主要功能加以設(shè)置； 文娛功能：表達(dá)于各類玩?；顒?dòng)，如電玩、電影城、兒童玩耍區(qū)等； 效力功能：主要表達(dá)于商業(yè)物管和客戶運(yùn)營主體效力兩方面； 餐飲功能：餐飲功能是商場最根本功能。與百貨商店不同，商業(yè)中心具有多元化功能的特征。購物功能并不能起主導(dǎo)作用，相反，休閑、文娛等功能才是商業(yè)休閑中心價(jià)值之所在。星湖工程在功能定位上，應(yīng)對休閑、文娛、效力功能進(jìn)展強(qiáng)化。對于休閑功能，可在廣場建造音樂噴泉、白沙灘等景觀平臺，以自然景觀為主題，在精鋼水泥森林中營造愜意的天人

43、合一的休閑廣場。對于文娛功能，可建造溜冰場、游藝廳等吸引年輕消費(fèi)者，也可搭建親程度臺，水上高爾夫、游船、攀巖等適宜家庭文娛的工程。對于效力功能，應(yīng)“以人為本，如采用無妨礙設(shè)計(jì)，給走路不便的客人預(yù)備輪椅、給帶孩子的客人配備嬰兒車，采取送貨上門等。這些功能的加強(qiáng)，將會(huì)使前來消費(fèi)的顧客有賓至如歸的親切感，從而拉近星湖與消費(fèi)者的間隔 ，聚集更多人氣。. 營造氣氛商業(yè)工程的氣氛營造，也是吸引消費(fèi)者流連的要素之一。良好的公園環(huán)境能添加消費(fèi)者的消費(fèi)愿望，聚集人氣。人氣的聚集，又帶來良好的商業(yè)氣氛。兩者相輔相成，帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)工程的開展。 溫馨的環(huán)境營造好的商業(yè)氣氛首先應(yīng)該講究環(huán)境的溫馨化，從各方面滿足消費(fèi)者的

44、心思享用要求。環(huán)境可以運(yùn)用一些簡單的處置手法使它變的比較溫馨。比如，在中庭廣場、步行街中設(shè)置花壇、樹標(biāo)、噴泉、雕塑、建筑小品等元素，發(fā)明出一種更為溫馨、高質(zhì)量的、以人流動(dòng)線為設(shè)計(jì)重點(diǎn)的休閑環(huán)境。人們在這里可以自在消費(fèi)、休憩、交談、欣賞雕塑或觀看街頭上演。游樂玩具、餐飲等商店分布于各層各區(qū)，讓消費(fèi)者體驗(yàn)隨機(jī)消費(fèi)的樂趣。不但滿足了人們多種物質(zhì)生活需求，同時(shí)還為人們提供了一個(gè)更加溫馨的、自在自在的休閑交往空間，成為了“時(shí)間消費(fèi)的群眾活動(dòng)場所。 合理的規(guī)劃對于購買商鋪的人來說，他們最注重的是商鋪的保值升值問題。防止“二三樓空置景象就要引導(dǎo)人流經(jīng)過每一間店鋪，中心商店通常安排在樓層的兩端，對引導(dǎo)人流起重

45、要作用，被稱為磁極與錨固點(diǎn)；中庭合理布置，如自動(dòng)扶梯連環(huán)向上，盡量鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)；能聚集人氣的業(yè)態(tài)設(shè)在較高樓層，以使人流向上；較高樓層布置一些景點(diǎn)；設(shè)置少量休憩座椅等，這些都是引導(dǎo)人流流動(dòng)的有效手段。 物態(tài)的呼應(yīng)營造商業(yè)氣氛還要根據(jù)當(dāng)?shù)厣倘统鞘刑攸c(diǎn)、人文特點(diǎn)、消費(fèi)才干和目的人群的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的物態(tài)。例如，在做旺人氣方面，要充分思索兩個(gè)重要的要素，一個(gè)就是對兒童的吸引力問題。兒童的客觀志愿會(huì)對成年的消費(fèi)者有或多或少的影響，因此，兒童游樂設(shè)備是一個(gè)聚集人氣的很重要的部分。其二，是對那些沒有錢的人的吸引，根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕攸c(diǎn)和節(jié)事活動(dòng)的安排，可以設(shè)計(jì)讓居民有參與性的活動(dòng)，就是做旺人場的一個(gè)很重要的要

46、素。隨著生活程度的提高，人們上街已不限于“買東西，而是一種文化享用。所以星湖工程商業(yè)氣氛的營造應(yīng)注重確定文化特征、功能定位、市場容量的設(shè)計(jì)，充分思索南通積淀的歷史文化、歷史典故和商業(yè)文化內(nèi)涵。從實(shí)踐空間界面的運(yùn)營業(yè)態(tài)到商業(yè)文化氣氛的營造，星湖工程都要表達(dá)飲食文化、外鄉(xiāng)文化和市井文化，一種與當(dāng)?shù)厣钸m宜的文化。工程能否勝利，設(shè)計(jì)和定位最關(guān)鍵，工程能否做好，既要看空間界面的營造，也要看能否表達(dá)星湖的整體商業(yè)氣氛和文化氣氛的營造。低層次的被動(dòng)運(yùn)營已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能順應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作方式和競爭，文化是競爭的中心，文脈是歷史的延續(xù)?？偠灾呛こ炭臻g界面和商業(yè)氣氛的營造在于提升商業(yè)人氣，加強(qiáng)文化氣氛，提高南通

47、開發(fā)區(qū)整體檔次，樹立文明籠統(tǒng)，為今后南通開發(fā)區(qū)的開展奠定良好的根底，成為一道獨(dú)特的“商業(yè)風(fēng)景。案例：建國路號舊廠房引領(lǐng)時(shí)髦建國路號，原來是一家老工廠，他改造完以后，這是令一切的建筑設(shè)計(jì)界都覺得震驚的。建國路號是由日本一家建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)的。此項(xiàng)工程主要以功能改造、動(dòng)構(gòu)造改造為主。但是在改造過程中，設(shè)計(jì)師思索到了文化塑造和氣氛營造?！皻夥諣I造這四個(gè)造字在建國路號上面有了很大的表達(dá)。常規(guī)做商業(yè)地產(chǎn)的都會(huì)希望可以產(chǎn)生更大利益價(jià)值的面積多一些，公攤面積少一些。但是，此項(xiàng)工程改造后，這個(gè)園區(qū)的時(shí)候多出了將近千米的面積做了一個(gè)外部場，白天都是空的，但是每到周末的晚上都有很多的時(shí)髦品牌在這里開展，包括百利達(dá)

48、手表，包括藝術(shù)婚紗，還有一些珠寶秀都在這里展現(xiàn)。這些展現(xiàn)的場地費(fèi)用并不低廉，普通而言國際品牌的鉆石商在這邊做的秀場展現(xiàn)的租費(fèi)上達(dá)萬，這在原來是完全不可想象的。建國路號改建起初定位的時(shí)候就想過了必需求有一個(gè)公共的場所做時(shí)髦物品的發(fā)布，也思索到如何營造這塊氣氛，在這個(gè)氣氛上可以產(chǎn)生多大的經(jīng)濟(jì)效益，這在構(gòu)造節(jié)改造的時(shí)候就曾經(jīng)思索到，否那么不會(huì)留成一個(gè)空間，早就做成辦公室了。. 獨(dú)特景觀越來越多的商業(yè)工程注重起了“細(xì)節(jié)，目前很多城市，包括一些商業(yè)設(shè)備中對景觀的設(shè)計(jì)越來越注重。商業(yè)景觀設(shè)計(jì)中，特征的構(gòu)成非常重要。商業(yè)建筑是游人主要的活動(dòng)空間，來往于此的行人目的是十清楚確的。過多的休閑設(shè)備只會(huì)分散消費(fèi)人流

49、。 現(xiàn)代人的消費(fèi)才干的顧客也集中于下班后以及節(jié)假日等時(shí)段，夜景的塑造使得燈光的設(shè)計(jì)需求著重思索。其二，景觀設(shè)計(jì)中需求表達(dá)牽引的功能，盡量多的將人群聚集起來。第三，主題風(fēng)格要突出，盡量用簡而易懂，易于被接受又不失特征的VI。星湖商業(yè)工程定位是聚合“個(gè)性、時(shí)髦、創(chuàng)意、雅致、先鋒的現(xiàn)代商業(yè)理念，作為景觀，其設(shè)計(jì)更要追求的是對這種定位的完美表達(dá)。假設(shè)星湖工程可以把很好的景觀設(shè)計(jì)出來，形本錢地最亮麗的景觀特征群，這能夠會(huì)構(gòu)成商業(yè)和旅游的最正確黃金結(jié)合點(diǎn)。四、工程勝利要素綜述經(jīng)過各項(xiàng)勝利要素的分析，綜合而言星湖工程的情況并不算很理想，其中第一大問題便是選址問題。由于本工程是政府規(guī)劃工程，選址間隔 南通市中

50、心較遠(yuǎn)已是不可防止的現(xiàn)實(shí)。目前工程周邊商業(yè)氣氛缺失，人口密度也缺乏，可謂先天缺乏的缺陷，加之工程本身還有許多不確定要素，這些在工程勝利路上的“絆腳石應(yīng)該如何處理呢？首先，星湖所欠缺的“慎重選址要素，可經(jīng)過政府行為，盡快打造方便本案周邊的交通，即使短期未必效果很大，但長期會(huì)起到很好的效果。古來對商業(yè)繁華的描畫便有“達(dá)三江、“通四海之稱。交通對于商業(yè)工程至關(guān)重要。很多商業(yè)工程的開建都是跟著交通走的，香港、臺灣、上海的不少商場就直接建在地鐵站之上。本工程擁有政府優(yōu)勢，想要開展起來，一定要得到政府的支持，為工程交通便利開創(chuàng)良好的先決條件，彌補(bǔ)地理位置上的缺失。其次，周邊地塊住宅的開發(fā)進(jìn)度、規(guī)?？梢允贡?/p>

51、案輻射范圍出現(xiàn)充足的人流，進(jìn)而滿足商業(yè)中心依靠住宅區(qū)的境況；假設(shè)工程周邊住宅類工程開發(fā)進(jìn)度較快，那么會(huì)使得工程的風(fēng)險(xiǎn)降低很多，住宅的及時(shí)開發(fā)，帶來穩(wěn)定的消費(fèi)群后，那么選址問題和商業(yè)廣場的“有機(jī)銜接顯然已不再是個(gè)問題。第三，本案的業(yè)態(tài)定位在南通目前的市場尚無一樣的工程存在，在開發(fā)中的奧特萊斯的定位與本案類似，但無本案的獨(dú)特景致，因此在本案的定位上已與南通的其他區(qū)域的商業(yè)有差別。所以在構(gòu)成商場“獨(dú)特景觀時(shí)應(yīng)避開與周邊商場構(gòu)成雷同，而且商場的“錯(cuò)位運(yùn)營需求有獨(dú)特的運(yùn)營、管理、品牌、內(nèi)涵風(fēng)格，應(yīng)有與緊鄰商業(yè)的一致和錯(cuò)位。在景觀設(shè)置上該當(dāng)結(jié)合運(yùn)營方向，有助于商場日后的運(yùn)營氣氛，輔助商業(yè)廣場運(yùn)營。第四，對

52、于未來商業(yè)運(yùn)營的把握。商業(yè)工程往往在前期的定位、規(guī)劃、理念等都很完善，屆時(shí)，無論是持有的增值、租金的價(jià)錢、未來的收益、品牌的價(jià)值、投資的報(bào)答等都由這些要素影響，商業(yè)顯得很勝利。但是，工程開發(fā)終了運(yùn)營開場后，定位、規(guī)劃、理念都不再具備影響力。目前這些方面難以評價(jià)。建議貯藏自有相關(guān)人才和團(tuán)隊(duì)，在一致理念、目的下進(jìn)展運(yùn)營管理，真正的“商魂只需經(jīng)過運(yùn)營才干得以構(gòu)成?？傊?，星湖要獲得勝利在懂得“揚(yáng)長避短的同時(shí)必需把握好各勝利要素的共同開展。沒有一個(gè)勝利要素是可以保證絕對勝利的，但是假設(shè)忽略了一點(diǎn)往往就呵斥整個(gè)工程的瓦解，就好像“木桶里的短板一樣，最短的那根往往決議了整個(gè)木桶的容積。所以本工程假設(shè)要獲得勝

53、利，必需平衡比配各項(xiàng)要素。同時(shí)培育商魂、商脈、商氣、商道，唯有如此才干擁有無限商機(jī)，才干極大程度地帶動(dòng)地域經(jīng)濟(jì)開展。南通星湖工程市場租金一、影響市場租金的要素地理位置地理位置是影響市場租金的關(guān)鍵要素。對任何一個(gè)城市而言，由于級差地租要素，城市中心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹨欢ㄊ怯胁罹嗟?，關(guān)鍵是差別大小的問題。但是，地理位置也是相對而言的，普通專業(yè)市場、黃金地段的租金都會(huì)較高?？傊粋€(gè)好的地理位置是有人流量的魅力的，因此租金也就較高。南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管轄面積平方公里，是中國首批個(gè)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。開發(fā)區(qū)瀕臨長江，與國際大都市上海隔江相望，即將建成的世界第一斜拉橋蘇通長江大橋就在開發(fā)區(qū)內(nèi)

54、。以其通江達(dá)海的區(qū)位優(yōu)勢，配套完善的投資環(huán)境，特征鮮明的產(chǎn)業(yè)根底，日益成為長江三角洲投資興業(yè)的優(yōu)選之地。對大城市來說，不僅有市級商業(yè)中心區(qū)，還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等，其租金的差別不是特別大。對中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只需-個(gè)，相對而言，商業(yè)區(qū)與其他區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價(jià)錢非常高。星湖工程位于南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，間隔 南通市區(qū)較遠(yuǎn)，且交通不便。而開發(fā)區(qū)目前主要為工廠，零星的商業(yè)街，商業(yè)氣氛欠缺，這直接影響了本案的租金程度。因此，想要提升本租金程度，必需提升開發(fā)區(qū)內(nèi)的商業(yè)環(huán)境，培育商業(yè)氣氛。南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已開場對區(qū)內(nèi)進(jìn)展規(guī)劃，大約有萬的人口將在今后幾年內(nèi)陸續(xù)入住，

55、同時(shí)，開發(fā)區(qū)的CBD能達(dá)商務(wù)中心也在積極籌備中，此工程僅與星湖工程一路之隔。這些市政工程的建立，都將提升開發(fā)區(qū)的整體籠統(tǒng)，帶動(dòng)星湖工程的租金程度。交通情況交通與商業(yè)就是相輔相成、相互促進(jìn)的。交通規(guī)劃成就區(qū)域商業(yè)黃金地段；而商業(yè)環(huán)境敦促完善交通建立。城市規(guī)劃以為，在快速開展的城市中，商圈開展將呈現(xiàn)出兩個(gè)重要趨勢： 是交通樞紐型商業(yè)中心將成未來主流。 是城市中心的消費(fèi)力將向周邊分散。在一個(gè)交通情況良好的地段建立商業(yè)，容易聚集人氣，運(yùn)營時(shí)，交通興隆的地段往往會(huì)成為良好的地理位置。南通開發(fā)區(qū)有條公交線路與市區(qū)相聯(lián)，其中到市中心的路公交車每天時(shí)至?xí)r每分鐘一次班車，構(gòu)成了開發(fā)區(qū)到主城區(qū)的快速通道。但僅僅靠

56、條公交線路無法滿足本工程乃至以后經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的交通需求的。因此建議開發(fā)商能與南通政府相關(guān)職能單位溝通協(xié)調(diào)，為了以后開發(fā)區(qū)的進(jìn)出交通便利，添加多一些的公交線路，公交班次以及調(diào)整首末班車時(shí)間?；蛘呓?jīng)過號地塊的賣場的盡早實(shí)施來運(yùn)用其自在的班車，擴(kuò)展商業(yè)覆蓋面，這樣才干更多導(dǎo)入客流.本案乃至整個(gè)開發(fā)區(qū)，普通情況下人口流量的多寡是考量租金的一個(gè)重要規(guī)范。環(huán)境環(huán)境是傳統(tǒng)商業(yè)方式化的主要載體，市場化的籠統(tǒng)表達(dá)著商品的運(yùn)用屬性和價(jià)值屬性。一個(gè)溫馨的環(huán)境應(yīng)該是對商品與需求的恰當(dāng)詮釋，可以帶動(dòng)消費(fèi)群，并對消費(fèi)者作正確引導(dǎo)有協(xié)助 的，從而促進(jìn)租金提升。根本上商業(yè)規(guī)劃每年都會(huì)有或大或小的改動(dòng)。這些都是為了發(fā)明更適宜的消

57、費(fèi)環(huán)境，讓消費(fèi)者一直感到有新穎感，體驗(yàn)到更多樂趣。交融大的商業(yè)環(huán)境，適當(dāng)?shù)匕l(fā)明新穎的小商業(yè)環(huán)境的，經(jīng)?？梢允沟蒙虡I(yè)的人氣更旺，從而提高租金。目前南通的商業(yè)中心主要集中在南大街、人民路、桃塢路、濠西路沿線，其他均為社區(qū)配套商業(yè)，不具規(guī)模及影響力。且以南大街沿線為絕對市中心，居民日常購物消費(fèi)均集中在此地，酒吧、浴場、KTV等業(yè)態(tài)較分，但南通消費(fèi)者的需求不再滿足于此，中高檔的消費(fèi)供應(yīng)在南通成為瓶頸。星湖商業(yè)工程可以彌補(bǔ)了這塊市場空白，雖然如今看來地理位不占優(yōu)勢，但是工程所在的開發(fā)區(qū)正在有序規(guī)劃，能達(dá)商務(wù)中心和在建的多個(gè)中高檔社區(qū)就將在今后幾年內(nèi)提升開發(fā)區(qū)的整體環(huán)境和商業(yè)檔次。待這些工程逐漸成型后，星

58、湖工程的整體優(yōu)勢顯現(xiàn)，成為開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，租金程度完全可以與南通市中心的南大街相提并論，甚至將超越南大街。周邊租金情況能影響到商鋪價(jià)錢的定性目的能夠有很多，但是定量根據(jù)目的只需一個(gè)，那就是周邊的租金程度。大凡投資人在買商鋪的時(shí)候，會(huì)首先調(diào)查工程周邊的租金程度，根據(jù)這個(gè)城市商鋪投資的資本化率(也就是他們普通講的投資報(bào)答根本程度)決議能支撐什么樣的銷售價(jià)錢。該方法最適用于針對詳細(xì)工程參考周邊商鋪的租金程度，由此可直接決議購買商鋪的性價(jià)比能否適宜。因此，開發(fā)工程所處位置的整體租金程度也會(huì)影響工程本身的定價(jià)。 星湖工程輻射范圍內(nèi)現(xiàn)有獨(dú)一一個(gè)綜合性商業(yè)，位于瑞新路上的“蘇通商業(yè)廣場，以運(yùn)營建材、家居、

59、櫥衛(wèi)為主，但租金并不是很理想。而本工程周邊范圍社區(qū)性商業(yè)，主要位于中央路、上海路上的幾個(gè)老式住宅小區(qū)，其商鋪無論從業(yè)態(tài)組合、運(yùn)營管理、租售情況、客流人氣、商業(yè)規(guī)模來看都不是很吸引人。這主要是由于跟周邊商業(yè)氣氛低下、業(yè)態(tài)組合的不合理。作為一個(gè)即將新開的商業(yè)工程該當(dāng)合理規(guī)劃，防止此類景象的出現(xiàn)。面對不是很良好的商業(yè)環(huán)境，新工程該當(dāng)合理地拉大與周邊的間隔 ，脫穎而出。星湖工程因其位置欠佳，可以采用放水養(yǎng)魚的方式運(yùn)營，待周邊商業(yè)環(huán)境成熟后，租金可大幅提高。由于本工程在南通開發(fā)區(qū)的規(guī)劃中具有良好的未來前景，運(yùn)營具有長期性特點(diǎn)，采用放水養(yǎng)魚的做法，提供合理租金與優(yōu)質(zhì)效力，將整個(gè)休閑中心的人氣作熱，而后根據(jù)

60、運(yùn)營形狀，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。商業(yè)業(yè)態(tài)不同商業(yè)的業(yè)態(tài)有不同的租金接受程度，餐飲、便利店、SPA、健身會(huì)所、零售精品店等業(yè)態(tài)各不一樣。健身會(huì)所、大賣場等業(yè)態(tài)接受的租金比較低，但這類業(yè)態(tài)能聚集大量人氣，吸引人流。而餐飲、零售等業(yè)態(tài)接受的租金程度那么比較高。因此在對入住業(yè)態(tài)進(jìn)展租金定價(jià)時(shí)，應(yīng)盡量降低能吸引人氣的業(yè)態(tài)的租金，經(jīng)過免租期、租金優(yōu)惠、追加運(yùn)營推行費(fèi)用三大法寶來做旺市場，帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)開展。星湖周邊的商業(yè)氣氛較差，沒有商業(yè)的沉淀，會(huì)帶來一些負(fù)面的影響： 商業(yè)的全面的塑造，付出的代價(jià)比較高昂； 商業(yè)業(yè)態(tài)的組合需求經(jīng)過較長時(shí)間的市場考驗(yàn)； 周邊商業(yè)對本案沒有輔助作用，本案的開展能影響周邊商業(yè)環(huán)境，