城鎮(zhèn)公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法研究

1、城鎮(zhèn)公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法研究 摘要本文以廣東省惠州市惠城區(qū)城鎮(zhèn)土地定級(jí)暨基準(zhǔn)地價(jià)更新為例,闡述了公共設(shè)施公共建筑用地的特點(diǎn),探討了公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)方法,采用機(jī)會(huì)成本法,在住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果基礎(chǔ)上進(jìn)行修正,評(píng)估出公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價(jià)。 關(guān)鍵詞公共建筑用地基準(zhǔn)地價(jià)機(jī)會(huì)成本 中圖分類號(hào):F293.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 1 公共設(shè)施公共建筑用地的特點(diǎn) 公共設(shè)施公共建筑用地的特點(diǎn):(1)多為公共服務(wù)用途,具有一定的社會(huì)效益和生態(tài)效益;(2)布局零散,多呈點(diǎn)狀,面積小、數(shù)量多,難以形成功能規(guī)模集中的用地分區(qū);(3)大多不以贏利為目的,收益很小或無收益,且收益很難準(zhǔn)

2、確界定,雖有少部分用地以贏利為目的,如商業(yè)醫(yī)院、私立學(xué)校、殯葬用地等,機(jī)場、碼頭用地等因其具有壟斷性質(zhì),因而該部分用地具有壟斷收益;(4)多以劃撥方式取得土地使用權(quán)形式,以有償方式出讓取得的土地面積極少;(5)土地市場欠發(fā)育,市場上土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易案例很少。 由于公共設(shè)施公共建筑用地具有的以上特點(diǎn),現(xiàn)有評(píng)估方法在這類用地評(píng)估上很難適用,因此我們需要一種新的評(píng)估思路。在研究了微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中機(jī)會(huì)成本的概念后,我們認(rèn)為可以借鑒機(jī)會(huì)成本的方法來對(duì)公共設(shè)施公共建筑用地進(jìn)行評(píng)估。 2 機(jī)會(huì)成本法的理論基礎(chǔ)及評(píng)估思路 機(jī)會(huì)成本是經(jīng)濟(jì)學(xué)中一個(gè)重要的概念,生產(chǎn)一單位的某種產(chǎn)品的機(jī)會(huì)成本是指生產(chǎn)者所

3、放棄的使用相同的生產(chǎn)要素在其他生產(chǎn)用途中所能得到的最高收入。 機(jī)會(huì)成本法是進(jìn)行土地估價(jià)的一種全新思路。使用機(jī)會(huì)成本法需滿足一定的前提條件:(1)資源稀缺性。土地本身就是一種稀缺資源,其總量是有限的,且不可再生。(2)資源多用性。土地在使用前通常設(shè)定好一種用途,具有排他性,且在一個(gè)較長時(shí)期內(nèi)其用途是固定的。當(dāng)土地以一種用途被人們使用時(shí),就意味著放棄了土地作為其他的用途。特別是公共設(shè)施公共建筑用地,為了公共利益的需要,土地利用時(shí)并非是以土地在該區(qū)位的最佳收益用途來設(shè)定其用途的,這就反映不出來其真實(shí)價(jià)值。利用上述原理,我們可以用機(jī)會(huì)成本來評(píng)估公共設(shè)施公共建筑用地的價(jià)值。 土地的機(jī)會(huì)成本法估價(jià)思路就是

4、根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況首先確定該宗地若不被設(shè)定為公共用途時(shí)最可能最適宜的用途和在該用途下最有效的利用方式,然后對(duì)該用途下的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,并根據(jù)宗地的實(shí)際情況對(duì)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行情況修正,將最終結(jié)果作為待估宗地的機(jī)會(huì)成本價(jià)格。 3 機(jī)會(huì)成本法評(píng)估公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用 通過對(duì)近幾年惠州市惠城區(qū)土地收購儲(chǔ)備出讓樣點(diǎn)的現(xiàn)狀用途與新規(guī)劃用途比較分析,根據(jù)機(jī)會(huì)成本的理論,得出公共設(shè)施公共建筑用地最適宜(最可能轉(zhuǎn)化)的用途,見表1。 由上表可以看出,從公共設(shè)施公共建筑用地最可能轉(zhuǎn)化的用途及機(jī)會(huì)成本用途分析,可得出公共建筑用地基準(zhǔn)地價(jià)接近于住宅用地,因此,確定公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價(jià)的修正基礎(chǔ)為

5、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)。 (1)出讓年期修正 Nm= 式中:Nm出讓年期修正系數(shù) r修正基礎(chǔ)用途(住宅用地)的土地還原利率 m公共設(shè)施公共建筑用地法定最高出讓年限 n修正基礎(chǔ)用途(住宅用地)法定最高出讓年限 (2)容積率修正 Ri= 式中:Ri容積率修正系數(shù) Pj公共設(shè)施公共建筑用地容積率對(duì)應(yīng)的修正基礎(chǔ)用途(住宅用地)的基準(zhǔn)地價(jià) Pi修正基礎(chǔ)用途(住宅用地)容積率對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià) (3)土地還原利率修正 Tj= 式中:Tj土地還原利率修正系數(shù) Prj公共設(shè)施公共建筑用地土地還原利率對(duì)應(yīng)的修正基礎(chǔ)用途(住宅用地)的基準(zhǔn)地價(jià) Pri修正基礎(chǔ)用途(住宅用地)土地還原利率對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià) 在惠州市惠城區(qū)住宅用地

6、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果基礎(chǔ)上對(duì)出讓年期、容積率、土地還原利率進(jìn)行修正,最終確定公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價(jià)。 公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價(jià)=修正基礎(chǔ)用途(住宅用地)基準(zhǔn)地價(jià)?Nm?Ri?Tj 4 結(jié)語 由于公共設(shè)施公共建筑用地具有大多不以營利為目的,收益很小且收益很難準(zhǔn)確界定,市場交易案例很少等特點(diǎn)。本次惠城區(qū)公共設(shè)施公共建筑用地采用機(jī)會(huì)成本法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià),在新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中具有較強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性,同時(shí)公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估為更好的管理土地資產(chǎn),防止國有資產(chǎn)流失起到有力的推動(dòng)作用。內(nèi)容總結(jié)（1）城鎮(zhèn)公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法研究 摘要本文以廣東省惠州市惠城區(qū)城鎮(zhèn)土地定級(jí)暨