北海市場調(diào)研報告XXXX(修改版)

1、.：.；廣西大都投資年北海房地產(chǎn)市場調(diào)研前期調(diào)研總結(jié)報告北海營銷部李仁杰 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 一、北海房地產(chǎn)行業(yè)開展機遇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一中國東盟區(qū)域協(xié)作 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二國內(nèi)區(qū)域協(xié)作 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三便利的交通： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四高速擴張的城市開展規(guī)劃： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五對沿海區(qū)域的重點開發(fā)規(guī)劃 PAGE

2、REF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六GDP的迅猛增長： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 七全社會對固定資產(chǎn)的大力投資： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、北海市房地產(chǎn)市場銷售情況分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一年之前的北海房地產(chǎn)開展歷程回想 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .總體開展歷程 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .房地產(chǎn)投資額開展情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc

3、 二北海近三年房地產(chǎn)成交情況統(tǒng)計 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三北海市場成交量走勢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四北海市場成交均價走勢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五北海商品房余量截至年月北海房產(chǎn)局 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六北海市場銷量排行情況年至月份 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、北海市房地產(chǎn)市場區(qū)域特征分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一北海住宅市場區(qū)域劃分 PAGER

4、EF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二北海部分區(qū)域樓市形狀分布 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .北海市主要在售工程西南大道以北廣東路以西工程 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .北海市主要在售工程西南大道以北廣東路以東工程 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .北海市主要在售工程西南大道以南工程 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、北海住宅市場特征 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一以購買力進展區(qū)分 PAGEREF _To

5、c h HYPERLINK l _Toc 二以住宅類型進展區(qū)分 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、北?？蛻羧后w分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一客戶特征區(qū)分信息采自同行及客戶調(diào)查了解 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .資源占有型客戶 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .純投資客戶 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .投資度假型客戶 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .休閑度假型客戶 PAGEREF _T

6、oc h HYPERLINK l _Toc .養(yǎng)老型客戶 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .剛需型客戶 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .改善型客戶 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二以外地客戶居多的購房群體 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三客戶需求心思 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .客戶需求要素排序 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .客戶接受程度細(xì)分 PAGEREF _Toc h HYPERLIN

7、K l _Toc 四客戶來源地及客戶種類劃分 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .以單獨省份進展劃分： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .以區(qū)域進展劃分： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .以客戶類型進展劃分： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六、北海中介分銷情況引見 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 七、工程競爭對手 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一工程競爭對手根本情況 PAGEREF _Toc h HY

8、PERLINK l _Toc 二工程競爭對手主力戶型 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .恒大御景半島 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .森海豪庭 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .戶型小結(jié) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 八北海恒大御景半島工程專項分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一工程根本情況梳理 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二恒大商鋪銷售情況分析 PAGEREF _Toc h HYPERLIN

9、K l _Toc 三恒大一期住宅銷售情況分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四恒大一期剩余貨量情況分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五恒大付款方式分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六恒大客戶來源地分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 七恒大客戶來源渠道分析以月份為例 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 八恒大一期住宅已售戶型分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 九恒大中介帶客成交情況分析 PAGER

10、EF _Toc h HYPERLINK l _Toc 十恒大相關(guān)銷售政策解讀及分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 九對我工程的幾點建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一建筑及園林風(fēng)格 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二產(chǎn)品種類 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三戶型選擇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四客源地選擇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五營銷手段選擇 PAGEREF _Toc h HYPE

11、RLINK l _Toc 六中介分銷的選擇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 七銀行融資渠道選擇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 八開發(fā)周期的選擇 PAGEREF _Toc h 一、北海房地產(chǎn)行業(yè)開展機遇一中國東盟區(qū)域協(xié)作：中國東盟“一軸兩翼區(qū)域經(jīng)濟協(xié)作帶來的歷史性機遇。由于泛北部灣經(jīng)濟協(xié)作區(qū)包括了大部分東盟國家和中國多個沿海省區(qū)，經(jīng)濟互補性強，雖然直接層面的地域開展程度還不高，但周邊有興隆的珠三角、臺灣地域、新加坡，輻射才干較強，而且世紀(jì)是海洋經(jīng)濟的世紀(jì)，所以在“一軸兩翼格局中，泛北部灣經(jīng)濟協(xié)作區(qū)作為中國東盟海上次區(qū)域協(xié)作，協(xié)作空

12、間寬廣、開展?jié)摿甏?，是東亞乃至亞太地域?qū)用娴囊粋€區(qū)域協(xié)作。二國內(nèi)區(qū)域協(xié)作：大西南經(jīng)濟圈、泛珠江三角洲協(xié)作區(qū)域的深化給北海的開展帶來又一大機遇。一個富庶的大珠三角將推進一個富庶的泛珠三角區(qū)域，北海擁有的豐富旅游資源與良好的自然條件將會吸引更多的投資，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快經(jīng)濟開展，輻射和帶動西南地域經(jīng)濟、推進西部大開發(fā)戰(zhàn)略深化實施。三便利的交通：西部地域獨一擁有鐵路、高速公路、空港和海港的城市。航空：航空作為廣西三大機場之一的北海福成機場，開通了到北京、上海、昆明、成都、廣州、深圳、香港等多個城市的多條國內(nèi)、國際航線，近百個航班。鐵路：北海已開通的列車有到成都的K次列車。經(jīng)過南防線聯(lián)通黎欽線、

13、湘桂線、南昆線等，通往全國各地到年，南寧至廣州、廣西沿海鐵路、柳南客運專線等廣西首批高速鐵路工程將建。成。按照規(guī)劃，年，南廣鐵路、廣西沿海鐵路(南寧至欽州北、欽州北至北海、欽州北至防城)、柳州至南寧客運專線、合浦至湛江鐵路將建成通車。這些高速鐵路工程的時速都在每小時公里至公里。由于高速鐵路，南寧到沿海的間隔 更短，到沿海三市半個小時就可以到達，而北部灣三地市也將聯(lián)成一體。 公路：北海市公路交通比較興隆，桂林經(jīng)南寧至北海的高速公路曾經(jīng)全線通車，北海至重慶的高速公路也曾經(jīng)開通。北海至湛江、玉林的高等級公路也曾經(jīng)差不多建成。北海方案年投入億元，建立高速公路條、一級公路條、二級公路條，使全市公路通車?yán)?/p>

14、程到達公里 水運：北海與世界上個國家和地域的多個港口有著親密的貿(mào)易往來；擁有萬噸級以上泊位個，千噸級以下的泊位個。四高速擴張的城市開展規(guī)劃：“南進、東擴、北聯(lián)的城市開展思緒，將是影響房地產(chǎn)市場開展方向的重要要素。隨著市政府“南進、東擴、北聯(lián)的城市開展思緒，新區(qū)道路等根底設(shè)備逐漸完善，對于北海市的房地產(chǎn)開展起到推波助瀾的作用；新行政中心的南移，將是目前影響北海市房地產(chǎn)市場開展方向的最大的要素，北海市東面及城市南面新區(qū)逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。五對沿海區(qū)域的重點開發(fā)規(guī)劃：沿海區(qū)域成為北海房地產(chǎn)重點開展對象，北部灣片區(qū)與銀灘度假區(qū)成為房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)片區(qū)的絕對價值爭奪地。六GDP的迅猛增長：北海GDP近年

15、增長迅猛，房地產(chǎn)正處于高速開展階段。宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)開展情況 小于% 萎縮 -% 停滯 -% 穩(wěn)定開展 大于% 進入高速開展期 北海市經(jīng)濟呈現(xiàn)穩(wěn)定快速的開展態(tài)勢,近兩年均到達%以上的高增長率。年總量已到達億元，增速達.%。 七全社會對固定資產(chǎn)的大力投資：根底設(shè)備建立、舊城改造、房地產(chǎn)投資等方面投資力度加大，為城市空間快速繼續(xù)的開展提供了堅實保證。二、北海市房地產(chǎn)市場銷售情況分析一年之前的北海房地產(chǎn)開展歷程回想.總體開展歷程.房地產(chǎn)投資額開展情況自年以來，北海市房地產(chǎn)投資額總體呈快速增長趨勢，年后整個北海市房地產(chǎn)投資額到達了億元，其中房地產(chǎn)投資總額大幅度提高，房地產(chǎn)市場進入高速開展階段。整

16、個北海市投資同步添加，社會開展快速。二北海近三年房地產(chǎn)成交情況統(tǒng)計年至年全年成交情況統(tǒng)計年年年月份套數(shù)面積萬套數(shù)面積萬套數(shù)面積萬月.月.月.月.月.月.月.月.月.月.月.月.總計.年-月北海新建商品房成交套數(shù)共套，成交面積.萬平方米；年全年商品房買賣套，全年成交面積.萬平方米，在成交套數(shù)上較上年度添加了套，套數(shù)環(huán)比增長.%；在面積上較上年度減少.萬平方米，環(huán)比下降.%。年-月北海新建商品房成交套數(shù)共套，成交面積.萬平方米；在成交套數(shù)上較上年度添加了套，套數(shù)環(huán)比增長%；在面積上較上年度增長.萬平方米，環(huán)比增長%。三北海市場成交量走勢年份預(yù)售商品房套數(shù)套總面積萬平均面積年.年.年.從上表可以看出

17、，北海市場預(yù)售商品房總量在逐年遞減，面積平均每年縮減%，這闡明新入市的產(chǎn)品在減少；同時他們也可以發(fā)現(xiàn)，在新增貨量萎縮的情況下，平均面積在逐年遞增，這也反映了目前北海市場開發(fā)過程中開發(fā)商選擇了更多較大較溫馨的改善型戶型。年份商品房買賣套數(shù)套總面積萬平均面積年.年.年.從上表可以看出，北海市場商品房成交量呈上升態(tài)勢，同時他們也可以發(fā)現(xiàn)，客戶的成交面積在逐年遞減，這也反映了目前北海市場以外地投資客為主的消費群體對投資總價的控制和對小戶型產(chǎn)品的投資需求。從上表近三年每月成交走勢圖，他們可以很清楚的發(fā)現(xiàn)：每年的三月份及十一月份是成交旺季，季節(jié)周期明顯；同時，北海整體的成交量呈逐漸增長態(tài)勢?，F(xiàn)階段成交量已

18、回復(fù)到年初北海市場最火爆時候的程度。四北海市場成交均價走勢北海市房地產(chǎn)經(jīng)過泡沫期，年的調(diào)整期之后，房價逐漸攀升。由于宏觀經(jīng)濟的良好態(tài)勢，國家經(jīng)過了，使越來越多的投資者看好北海的未來開展；在北海優(yōu)越的地理位置，適宜的氣候，良好的居住環(huán)境也吸引了各地購房者；尤其北海的房價正在起步，相對偏低，有較大的上升空間。故其價錢浮動存在如下特征：北海市場房地產(chǎn)均價呈逐漸上升態(tài)勢，-年，北海市商品房價錢由元/逐漸攀升到元/，堅持著相對穩(wěn)定的增長趨勢 。近兩年增速放緩，但隨著物價的上漲，房價的上漲將是必然趨勢。五北海商品房余量截至年月北海房產(chǎn)局面積區(qū)間可售存量可售面積.合計：.如上表，他們可以分析得出如下結(jié)論：北

19、海市商品房市場到年月底，仍存在較嚴(yán)重存量房，總面積仍約有.萬，按照年的去化庫存量萬平米，仍須年左右。同時，上表亦闡明平米以下戶型存量宏大，約占.%，后期競爭將繼續(xù)猛烈；平米以上戶型存量較小，總數(shù)約萬，占到庫存量的.%，后續(xù)存在一定時機點。六北海市場銷量排行情況年至月份北海成交排名情況銷售排名工程稱號前個月總銷量總成交面積每月成交套數(shù)成交均價恒大御景半島.東峰廣場.九州家園.同和泊灣銀灘桐洋國際大廈.金葵領(lǐng)海郡.海語城.嘉順金城華府.金沙萬綠園二區(qū).桐洋家園.由以上表格他們可以看出：在北海成交排名前十的工程中，低于元均價的工程占到總數(shù)的一半，其中同和泊灣和金癸領(lǐng)海郡兩個工程均為元低價銷售。據(jù)音訊

20、靈通人士泄漏，北海、月份，各主力樓盤均采用了降價優(yōu)惠的政策進展放量銷售，其中森海豪庭曾一度出現(xiàn)元的超低價錢。這也導(dǎo)致在最后兩個月的放量銷售過程中，再度拉低了北海整個市場的均價。各主力樓盤不同程度的采用了降價戰(zhàn)略吸引客戶，甚至直接選擇低價逃頂戰(zhàn)略堅持低價走貨。這一方面是于年底銀行催款的壓力，一方面是開發(fā)商對銷售戰(zhàn)略的變動。月均銷售套數(shù)在套以上的有個樓盤銷售排名工程稱號月均銷售套數(shù)恒大御景半島.東峰廣場.九州家園.同和泊灣銀灘桐洋國際大廈.金葵領(lǐng)海郡.海語城.嘉順金城華府.金沙萬綠園二區(qū).桐洋家園.金緣世家商住樓.中南錦繡花園東峰錦繡城.愛琴海景住宅小區(qū).藍海銀灣.月均銷售額在千萬以上的有個樓盤以

21、成交套數(shù)進展排名情況工程稱號月均銷售金額恒大御景半島 銀灘桐洋國際大廈 東峰廣場 九州家園 嘉順金城華府 海語城 同和泊灣 金領(lǐng)陽光花園 恒宇海岸華府 森海豪庭 從上述表格可以明顯看出，成交套數(shù)、成交金額、成交面積等數(shù)項目的闡明，銀灘片區(qū)海景樓盤僅恒大御景半島入選，森海豪庭在金額部分入選，側(cè)證北海房地產(chǎn)市場仍欠缺價錢與總價的接受才干。三、北海市房地產(chǎn)市場區(qū)域特征分析一北海住宅市場區(qū)域劃分對北海市的樓盤而言，稀缺的海景資源就是其利潤的來源，一區(qū)和五區(qū)雖然同屬于可看海區(qū)域，但是由于方位不同，且間隔 中心區(qū)的間隔 不同，在價錢的反響上也有所不同，五區(qū)價錢比一區(qū)貴。三區(qū)是北海市傳統(tǒng)的中心城區(qū)，中心城區(qū)

22、土地稀缺，土地供應(yīng)量小，因此該區(qū)域的工程相對較少，主要以在售工程或者曾經(jīng)進入尾盤銷售的工程為主。二區(qū)和四區(qū)代表了北海市目前城市開展的兩極向東和向南開展。這兩個區(qū)域土地資源豐富，待開發(fā)土地眾多，雖然市政配套設(shè)備不齊備，但價錢相對適中，質(zhì)量較高。縱觀這兩區(qū)，新增工程最多，且未來土地供應(yīng)量也是集中在這兩個區(qū)域，所以這兩個區(qū)域的工程競爭最為猛烈。區(qū)域 典型工程 區(qū)域特點 價錢 第一區(qū)域 天隆三千海 由于較近海，以銷售海景物業(yè)為主，高層和小高層為主。面積不等，戶型-房均有。 該區(qū)域一線海景工程別墅價錢約在至元，普通住宅在元/平方米。恒大御景半島森海豪庭 第二區(qū)域 同和水岸香堤 該板塊以前樓盤相對較少，以

23、同和水岸香堤為代表樓盤，但是潛在開發(fā)量比較大，今年以來推出較多新盤。 該區(qū)域無海景資源，顧房價相對較低，均價為元/平方米。 辰寰花園 純天海德堡 第三區(qū)域 君臨西海岸 該區(qū)域市政配套設(shè)備完善，是北海傳統(tǒng)的中心區(qū)域。以兩房和三房為主力戶型。 無海景資源，依賴市中心成熟資源，均價大多在-元/平方米。 天寧假日 尚品國際 第四區(qū)域 香檳郡 物業(yè)類型豐富，有別墅洋房公寓普通住宅等。 在無景觀資源的條件下，工程質(zhì)量決議工程價錢，該區(qū)域價錢區(qū)間元/平方米。 藍海銀灣 止泊園 第五區(qū)域 北部灣號 一線海景的稀缺資源使得該區(qū)域物業(yè)多以大戶型為主，輔以公寓和五星級酒店。 由于稀有的景觀海景資源，均價在元/平方米

24、。 海岸國際 海逸豪園 二北海部分區(qū)域樓市形狀分布.北海市主要在售工程西南大道以北廣東路以西工程 工程稱號 占地面積畝 容積率 總建筑面積() 產(chǎn)品類型 君臨西海岸 . . . 高層;小高層; 麗海明珠 . . 層高層，層小高 銀河西岸美地 . . 兩棟層 嘉福文華苑 . . 戶，高層 城市麗景 . . 整個小區(qū)由幢多層和高層建筑半合圍組成 天寧假日 . 整個工程由棟層的高層建筑組成 尚品國際 . . 總層高層，地面層，地下兩層，地面總高度約米。 百豐花園 . 棟多層、小高、高層，共戶 【分析】 、工程規(guī)模普遍不大，個別工程除外。該片區(qū)屬于北海市傳統(tǒng)的中心區(qū)域，市政配套設(shè)備完善，生活便利，路網(wǎng)

25、興隆。中心區(qū)域的土地具有稀缺性，普通地塊不大。從上表可見，在售的多為十來畝的工程。、景觀資源較少。這個片區(qū)的工程離海岸線較遠，缺乏優(yōu)越的外部景觀資源。大多數(shù)工程由于本身地塊小的限制，缺乏足夠的空間打造內(nèi)部景觀。所以無論是外部景觀還是內(nèi)部景觀，都沒有太多優(yōu)勢。、在售數(shù)量不多。目前在售的多為較早前開發(fā)的工程，新工程出現(xiàn)的頻率相對其他片區(qū)小。、以小高層和高層為主。這些工程根本上都是小高層和高層，闡明當(dāng)?shù)貙τ谛「邔雍透邔拥慕邮艹潭容^高。.北海市主要在售工程西南大道以北廣東路以東工程工程稱號 占地面積畝 容積率 總建筑面積() 產(chǎn)品類型 香檳郡 . 多層;小高層;高層 東郡 . 小高層;多層;多層;高層

26、 東峰錦繡城 . 高層 北部灣號 . 高層 迪亞小城二期 . 小高層;別墅 東尚領(lǐng)域 / . 高層 止泊園 別墅、公寓、情景洋房、多層、高層 海逸豪園 / / 高層 嘉園千佰渡 . . 高層 豪杰華府 . . 高層 金葵藍海國際 . 高層 藍海銀灣 . 高層 鑫豐麗景 . 高層 海岸國際假日公園 . . 高層 【分析】、大盤會聚較多。北部灣號、香檳郡以及止泊園，規(guī)模都是百畝以上。、少數(shù)樓盤擁有優(yōu)越的景觀資源。海逸豪園、海岸國際以及北部灣號等工程，位于海岸線第一排，擁有稀缺的海景。其他離海岸線較遠的工程也紛紛以海景作為賣點，只需能看到一點海，營銷就往海景房大做文章。、在售數(shù)量多。由于這里是新開發(fā)

27、的區(qū)域，土地供應(yīng)量大，所以很多新工程如雨后春筍般破土而出。、整體開發(fā)程度較高，樓盤風(fēng)格較為鮮明。放眼整個北海市，高端工程的代表非北部灣號莫屬。以桂林山水為外形，風(fēng)格非常獨特，讓人過目不忘。在一群同質(zhì)化嚴(yán)重的工程中鶴立雞群，價錢自然也是風(fēng)向標(biāo)。中式建筑代表工程止泊園，在一片歐陸風(fēng)中找到本人的風(fēng)格，構(gòu)成獨特競爭力。.北海市主要在售工程西南大道以南工程 工程稱號 占地面積畝 容積率 總建筑面積() 產(chǎn)品類型 同和水岸香堤 . 多層；小高層 穗豐金灣 . . . 棟F、棟F、棟F、棟F，共戶 棕櫚泉花園公寓 . . . 棟F、棟F高層海景公寓 華杰赫爾馨居 . 棟F、棟F高層，戶 岳麓海岸 . . 棟

28、高層，共戶 怡康春城 . 棟F、棟F、棟F高層 東輝瀚林鑫苑 . . . 棟或F小高層；棟或F高層；棟F高層 海灣茗園 . . 棟層高層，共戶 嘉浩大廈 . . . 棟F商住樓，共套 辰宸花園 . . . 棟F和棟F高層 天隆三千海 . 工程融居住度假、民族風(fēng)情、濱海旅游、高端商業(yè)等形狀于一身 恒大御景半島.高層 森海豪庭.別墅，高層萬泉城.板塔結(jié)合,獨棟別墅,雙拼,聯(lián)排第九灣.高層，多層冠山海高層，洋房，別墅【分析】、區(qū)域規(guī)模呈橄欖形，最大規(guī)模和最小規(guī)模、高端樓盤標(biāo)桿及中低檔樓盤標(biāo)桿皆出現(xiàn)于此。天隆三千海以其千畝大盤之軀坐落在銀灘西區(qū)，目的是打造一線濱海城市綜合體。目前該片工程為高端工程標(biāo)桿

29、，恒大御景半島是北海長期的銷售冠軍，備受中低端客戶熱捧。森海豪庭也是體量宏大。新近開盤的第九灣和冠山海，也各具特點。、區(qū)域內(nèi)外部資源差別性大。天隆三千海雄踞北海市銀灘西區(qū)，收納北海一線精華海景、數(shù)公里銀灘、世界頂級洞高爾夫球場、五星級酒店、奢華游艇會、社區(qū)精端會所等于一身，打造南中國一線濱海城市綜合體。規(guī)劃之大手筆目前在北海市尚無其他工程可與之一比。恒大半島、森海豪庭、第九灣、冠山海等工程也均以一線海景自居，同時內(nèi)部園林各成體系。而其他更多那么屬于規(guī)模較小，且無景觀資源的工程。、群雄割據(jù)，促銷手段多樣，戰(zhàn)火紛飛這個區(qū)域的樓盤是目前北海市場上最熱銷的板塊，各實力開放商之間可謂劍拔弩張，各種促銷優(yōu)

30、惠信息滿天飛，針對各種不同的客戶奇招疊出。恒大推出了首付分期，森海豪庭推出了元特價房，第九灣傾力打造了上億元的宏偉售樓中心，冠山海以高爾夫為中心品牌。四、北海住宅市場特征一以購買力進展區(qū)分如上圖，目前北海住宅市場本地市場整體購買才干偏弱，受政策影響，整體呈現(xiàn)的特征仍為外向型投資市場，存量房較大，卻仍受異地客戶追捧。二以住宅類型進展區(qū)分住宅特征范圍概略物業(yè)特征代表樓盤均價元/特點一線海景臨海海景大道沿線，具備一線海景資源，能和海零間隔 接觸，是北海海景資源最優(yōu)越的區(qū)域。海景公寓、海景住宅、別墅、酒店等高端產(chǎn)品。北部灣號、森海豪庭、恒大御景半島、海逸豪園等別墅：；海景住宅：；該區(qū)域物業(yè)檔次極高，是

31、別墅物業(yè)、海景住宅開展聚集地，且物業(yè)價錢均高于其他區(qū)域。二線海景距海邊約-公里雖然無一線海景，但近海，可以觀海，是北海海景資源次一級區(qū)域。別墅及海景住區(qū)等中高端產(chǎn)品聚集地。萬泉城、水岸香堤、國際家園、棕櫚泉、香檳郡等住宅物業(yè)：；別墅物業(yè)：；由于該區(qū)海景資源普通，因此高層海景公寓、海景房較為集中。城區(qū)該價值區(qū)位于舊城中心，短少海景資源，但市政配套齊備，生活及出行極為便利。精品住宅社區(qū)、大型商場等物業(yè)。國際新城、星海頤園、華杰春秋源、豪杰華府、南洋國際金融公寓等住宅物業(yè)：；區(qū)域房地產(chǎn)市場開展成熟度較高，但物業(yè)開展檔次相對較低，主要與片區(qū)所屬舊城區(qū)有直接關(guān)系。如上表所述，北海住宅市場較主流的區(qū)分方式

32、具有如下特征：受中心優(yōu)勢景觀影響，北海市房價依次由景觀區(qū)域向中心區(qū)域遞減；隨著空間間隔 變化，物業(yè)規(guī)劃及檔次逐漸降低；受居民不愿住海邊及多情愿住多層的生活習(xí)慣影響，雖中心區(qū)域內(nèi)配套成熟，交通方便等要素齊備，但價錢總體仍偏低，較全面反映北海市本地客戶實踐房價接受才干。五、北海客戶群體分析一客戶特征區(qū)分信息采自同行及客戶調(diào)查了解.資源占有型客戶大多于海資源匱乏的北方地域，對于稀缺資源的渴求是他們置業(yè)的中心動力，對他們而言，房子是一種欣賞、一種收藏、一種親近自然的時機。資源占有型客戶掃描：購買力：具有很強的財富積累，屬于北海房地產(chǎn)市場購買力最強的群體來源：外地客戶主要于海景資源匱乏的北方地域，以東北

33、和西北客戶為主；本地客戶主要為本地高端客戶年齡：-歲置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè) 置業(yè)特征：資源占有型客戶追求的是 對稀缺資源海的占有；追求的是對資源的欣賞與收藏；資源占有型客戶置業(yè)的區(qū)域主要集中于茶亭路以及銀灘片區(qū)；資源占有型客戶物業(yè)類型的選擇：外地客戶主要以高層產(chǎn)品為主，本地高端以別墅為主；資源占有型客戶的價錢接受區(qū)間主要集中于-元/，少部分客戶價錢接受才干大于元/。 .純投資客戶以外地客戶為主，追求高租金報答，鐘情于總價可控的中小戶型，比較關(guān)注地段、配套等要素，對他們而言，房子是一項投資，是可以保值、增值、變現(xiàn)的資產(chǎn)。純投資型客戶掃描：購買力：有一定的客戶積累，在北海市場中擁有較強的購買力，屬于明

34、智型客戶來源：外地客戶，無明確的區(qū)域指向性年齡：-歲置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè)，有豐富的置業(yè)閱歷 置業(yè)特征：投資型客戶置業(yè)的面積區(qū)間比較集中于-的單房， -的兩房；投資型客戶的價錢接受區(qū)間為-元/；他們情愿為獲取高額的資金添加一些投入；投資客戶置業(yè)關(guān)注于產(chǎn)品的投資報答率，因此產(chǎn)品的區(qū)位條件、配套條件、交通情況是他們置業(yè)是重點關(guān)注的問題，這些直接關(guān)系到產(chǎn)品的出租率。 .投資度假型客戶以外地客戶為主，置業(yè)目的具有復(fù)合性，在注重度假生活體驗的同時關(guān)注產(chǎn)品保值增值，對他們而言，房子等于度假，等于投資。投資度假型客戶掃描：購買力：具有一定的財富積累，購買力較強來源：主要于海景資源匱乏的地域：西北、西南、東北等地

35、年齡：-歲置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè) 置業(yè)特征：休閑度假型客戶關(guān)注北海宜人的氣候和環(huán)境以及度假生活體驗，同時關(guān)注產(chǎn)品的中長期收益，這類客戶存在價錢的天花板；休閑度假型客戶置業(yè)的面積區(qū)間主要集中于-平米的中小戶型；休閑度假型客戶置業(yè)的價錢區(qū)間主要集中于-元/之間；休閑度假型客戶的置業(yè)區(qū)域主要集中于濱海沿線，包括茶亭路片區(qū)以及銀灘片區(qū)。.休閑度假型客戶他們處于事業(yè)上升期，有較高的收入，追求休閑的度假生活體驗，盼望在一段時期內(nèi)擁有一份喧囂之外的安靜，對他們而言，房子提供的遠遠不只是居住，而是一個遠離喧囂的生活。休閑度假型客戶掃描：購買力：具有一定的財富積累，屬于北海房地產(chǎn)市場購買力較強的群體來源：外地客戶主

36、要于海景資源匱乏的地域：西北、西南、東北等地年齡：-歲置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè) 置業(yè)特征：休閑度假型客戶置業(yè)最求的是軟性的休閑度假生活體驗，是一種愉悅身心的時機；休閑度假型客戶關(guān)注于產(chǎn)品的溫馨度以及景觀的視覺感受，大開間、落地窗，模糊化分區(qū)的產(chǎn)品比較受此類客戶青睞；休閑度假型客戶置業(yè)的面積區(qū)間主要集中于-平米的中小戶型；休閑度假型客戶置業(yè)的價錢區(qū)間主要集中于-元/之間；休閑度假型客戶的置業(yè)區(qū)域主要集中于濱海沿線，包括茶亭路片區(qū)以及銀灘片區(qū)。.養(yǎng)老型客戶他們于北方地域，他們鐘情于北海優(yōu)質(zhì)的空氣和溫馨的居住環(huán)境。對他們而言，房子是攜手同行的港灣。養(yǎng)老型客戶掃描：購買力：具有一定的財富積累，屬于北海房地產(chǎn)

37、市場購買力較強的群體來源：外地客戶主要于空氣質(zhì)量較差或者天氣冰冷的西北、東北等地年齡：歲及其以上置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè) 置業(yè)特征：養(yǎng)老型客戶分為貯藏養(yǎng)老客戶以及養(yǎng)老客戶，不論何種方式的養(yǎng)老客戶本質(zhì)上都是自住型客戶；養(yǎng)老型客戶除了比較關(guān)注醫(yī)院、超市等生活配套外，更關(guān)注于公園、健身以及氣候等要素；養(yǎng)老型客戶偏愛多層產(chǎn)品，戶型以平米左右的中等戶型為宜；養(yǎng)老型客戶置業(yè)的價錢接受區(qū)間主要集中于-元/；.剛需型客戶主要是新北海人，他們是城市價值的依賴者，主要關(guān)注于完善的生活配套、便利的交通等，對他們而言，房子是一處居所，新生活的開場。剛需型客戶掃描：購買力：有少量財富積累，購買力屬于中低程度來源：主要是北海的

38、年輕一代和因任務(wù)、生意等來北海定居的企業(yè)移民年齡：-歲置業(yè)次數(shù)：初次置業(yè)置業(yè)特征：剛需型客戶的置業(yè)區(qū)域主要集中于城市中心區(qū)或任務(wù)單位附近；剛需性客戶置業(yè)的面積區(qū)間普通集中于-平米的兩房產(chǎn)品，平米左右的產(chǎn)品也有一定的客戶比例；剛需性客戶置業(yè)漢族要關(guān)注于完善的生活配套、便利的交通條件、位于城市中心區(qū)、間隔 上班地點近或者公交直達等、大型超市醫(yī)院齊全。.改善型客戶主要是北海本地人，少部分為定居北海年左右的外地人，除了根本的生活配套外他們更關(guān)注于良好的社區(qū)氣氛、戶型等，對他們而言，房子入那么安靜，出那么繁華。改善型客戶掃描：購買力：有一定財富積累，購買力屬于中等程度來源：本地客戶以及在北海定居年左右的

39、外地人年齡：-歲置業(yè)次數(shù)：二次或多次置業(yè)置業(yè)特征：改善型客戶的置業(yè)區(qū)域主要集中于城南區(qū)域，與城市中心區(qū)有一定的間隔 但間隔 不遠，既能享用城市的功能屬性，有可體驗一定溫馨的居住享用；改善型客戶的置業(yè)面積區(qū)間主要集中于平米以上的三房產(chǎn)品，單價接受區(qū)間集中于：-元/；改善型客戶關(guān)注于：根本生活配套、便利的交通、良好的社區(qū)氣氛、園林等。以周邊樓盤進展類比，我工程的中心客戶為度假型客戶和投資度假型客戶，重要客戶為資源占有型客戶，邊緣客戶為養(yǎng)老型客戶，其屬性如下：客戶分類財富層面特征描畫與工程的契合度資源占有型頂端追求資源的占有，鑒賞和收藏純投資型中端追求投資報答率投資度假型高端享用度假生活的同時注重中

40、長期收益休閑度假型高端追求休閑度假生活體驗養(yǎng)老型中高端追求優(yōu)質(zhì)的空氣和宜居的氣氛剛需型中低端追求便利的城市生活價值改善型中高端追求入那么安靜出那么繁華的生活二以外地客戶居多的購房群體年起外地客戶成為北海購房主流，支撐了北海房地產(chǎn)業(yè)的快速開展，是影響北海近幾年房地產(chǎn)市場走勢的主要要素，對房地產(chǎn)買賣量的影響表現(xiàn)為：外地人購房占比上升，買賣量添加；本地人購房占比下降，買賣量減少。外地客戶買房的目的是什么？經(jīng)過對銀行從業(yè)人員、中介機構(gòu)、小區(qū)物業(yè)管理人員等人群調(diào)查后總結(jié)，外地客戶買房目的大致可以分為四類：自住約占/，投資也就是保值約占/，自住和投資兼容候鳥族約占/，投機約占/。為什么外地客戶不選擇臨近擁

41、有近似于北海的條件的城市如欽州、防城港、桂林、湛江等，而唯獨選擇北海？據(jù)房地產(chǎn)一線從業(yè)人員引見，外地客戶主要基于三個緣由：北海的濱海自然資源是稀缺、不可復(fù)制的，周圍的城市不可比，全國范圍內(nèi)也只需三亞可比，藍天、白云、海水、沙灘、氣候、物產(chǎn)、休閑等條件令外地人驚嘆，特別是對東北、華北和西北的“養(yǎng)老、“候鳥型客戶吸引力最大，這部分客戶也可定義為“半剛性需求，約占全部購房客戶的/。低廉的房價，構(gòu)成了較大的價值洼地。北海是沿海開發(fā)城市，知名度遠高于周邊城市，且在北部灣經(jīng)濟區(qū)的背景下，北海正蘊育著宏大的開展前景，但北海房價遠低于全國同類城市，三亞房價比北海高出倍。精明的上海、江浙、福建等地客戶主要是看中

42、了這一點。北海與同類城市房價對比表單位：元/M排名城市年月年月年月目前均價三亞寧波廈門大連青島珠海北海年月，國務(wù)院同意實施，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)正式上升為國家戰(zhàn)略。北海作為北部灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的重點城市，在經(jīng)濟開展前景和新型產(chǎn)業(yè)培育誕生的環(huán)節(jié)上具有了較大的優(yōu)勢，這吸引了不少具有經(jīng)濟實力和擁有前往北部灣開展意向的外地客戶產(chǎn)生了移居北海投資置業(yè)的意向。三客戶需求心思.客戶需求要素排序經(jīng)過對我工程周邊幾個同級別同類型的重點工程的走訪，他們對客戶需求要素進展了一個關(guān)注度的排序，結(jié)果如下：工程稱號園林建筑風(fēng)格單價總價戶型區(qū)位配套天隆三千海恒大御景半島第九灣嘉和冠山海森海豪庭銀灘萬泉城總計以關(guān)注程度進展排序，最關(guān)

43、注的為，依次遞減，總分得分最低為綜合關(guān)注度最高的要素。由上表他們可知，在對一線銷售人員的調(diào)查統(tǒng)計后，得知如下結(jié)論：客戶的需求要素從排序來說為：區(qū)位配套總價單價園林戶型建筑風(fēng)格。進一步發(fā)現(xiàn)，客戶對區(qū)位和總價的關(guān)注度為第一要素，單價和園林是第二關(guān)注點，建筑風(fēng)格的關(guān)注程度較弱。目前客戶消費更為理性，最主要的關(guān)注點均是從投資升值角度來進展思索，區(qū)位配套決議上升空間，總價區(qū)間決議投資壓力。再接下來客戶才會詳細(xì)的考量單價、園林、戶型等要素。.客戶接受程度細(xì)分關(guān)注要素接受程度按關(guān)注程度陳列區(qū)位配套最大程度的海景景觀，優(yōu)質(zhì)的文娛設(shè)備配套，便利的交通，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等生活配套總價區(qū)間至萬單價區(qū)間至元的單價園林

44、中心園林，別墅區(qū)園林，架空層園林戶型大兩房，三房兩廳，大一房，四房建筑風(fēng)格多層洋房，歐式，歐式古典，現(xiàn)代面積區(qū)間至平米四客戶來源地及客戶種類劃分按照我工程周邊各主力樓盤的一線銷售人員泄漏，目前北海市場成交客戶構(gòu)成中約有%為外地客戶。為更進一步的對外地客戶的客源地進展調(diào)查，他們將以恒大的銷售數(shù)據(jù)進展分析。.以單獨省份進展劃分：排序客戶來源地成交套數(shù)排序客戶來源地成交套數(shù)排序客戶來源地成交套數(shù)浙江河北甘肅北京重慶新疆廣東吉林寧夏河南湖南福建山西四川內(nèi)蒙遼寧江蘇天津上海貴州青海云南江西香港山東陜西安徽黑龍江湖北海南由上表他們可以看出，排名前五的省份為浙江、北京、廣東、河南、山西。排名前十的省份中內(nèi)陸

45、省份占一半。經(jīng)濟總量較大的省份購買力明顯較強。.以區(qū)域進展劃分：區(qū)域劃分省份成交套數(shù)小計占比平均每省奉獻套數(shù)華東地域浙江.%上海山東江蘇江西福建安徽華北地域北京.%山西河北天津內(nèi)蒙西南地域云南.%重慶四川貴州東北地域遼寧.%黑龍江吉林華中地域河南.%湖南湖北華南地域廣東.%香港海南西北地域陜西.%甘肅新疆寧夏青?？傆?由上表他們可以看出，由購買總數(shù)來進展排名，前三的區(qū)域是華東、華北和西南地域。按平均每省奉獻來排名為東北、華北和華東地域。由此可知，東北區(qū)域的顧客購買熱情最高，但經(jīng)濟才干有限，華北和華東地域顧客是成交主體。.以客戶類型進展劃分：工程稱號自主客比例投資客比例簡化比例天隆三千海%:恒大

46、御景半島%:嘉和冠山海%:第九灣%:森海豪庭%:萬泉城%:經(jīng)過對我工程周邊幾個主要競爭樓盤的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自住客與投資客比例根本為:，可見北海本地市場依然有一定的購買才干。北海本地市場的逐漸趨于飽和，這個比例將向:方向開展。也同時印證了北海市場外地客主導(dǎo)的購買群體的劃分。六、北海中介分銷情況引見如今欽北防的三級分銷市場非?；鸨旧细髦饕谑蹣潜P都采用了中介分銷的方式。部分北海在售樓盤分銷情況在售樓盤分銷傭金情況其他情況荔枝灣簽約合同金額的.%+元現(xiàn)金獎勵小范圍協(xié)作辰宸花園簽約合同金額的%小范圍協(xié)作海城國際簽約合同金額的%大范圍協(xié)作同和泊灣簽約合同金額的.%+元現(xiàn)金獎勵需每月保證套的銷售量第九灣

47、簽約合同金額的%小范圍協(xié)作嘉和冠山海簽約合同金額的%與易居電商平臺協(xié)作森海豪庭簽約合同金額的%大范圍協(xié)作恒大御景半島簽約合同金額的.%與易居電商平臺協(xié)作結(jié)合北?，F(xiàn)有市場的三級分銷情況，他們可知：中介傭金比例呈增長趨勢，從最初的%至%，現(xiàn)個別樓盤已增長至%左右；附加傭金種類在趨于豐富，其中現(xiàn)金獎勵是最常見，也是目前反響結(jié)果后效果最好的方式，其他如購物卡、油卡等效果不明顯；主流樓盤都需求以三級市場分銷方式作為補充，但傭金比例會有所降低；協(xié)作方式從最初的僅限樓盤周邊的區(qū)域性協(xié)作拓展至全北海乃至欽北防地域聯(lián)動的大范圍協(xié)作?，F(xiàn)有兩種主流協(xié)作平臺，一種是由開發(fā)商本人牽頭的點對點協(xié)作，一種是由易居電商提供的

48、點對面協(xié)作，各有千秋。點對點協(xié)作可更好的控制各中介公司的傭金比例和協(xié)作方式，對本錢控制效果顯著。點對面協(xié)作可極大的縮減開放商任務(wù)強度，宣傳范圍和力度更大，便于現(xiàn)場銷售情況的監(jiān)控和管理。估計我工程也將采用中介分銷方式，合理定價區(qū)間為合同金額的.%至%，再添加元的現(xiàn)金獎勵，按照我公司預(yù)估售價元計算，該現(xiàn)金獎勵約戰(zhàn)總房價的.%。引薦采用易居電商平臺。闡明：現(xiàn)金獎勵與傭金的不同之處在于現(xiàn)金獎勵直接獎給協(xié)作中介的一線銷售人員，傭金是結(jié)算給該協(xié)作公司，詳細(xì)發(fā)到一線銷售人員手中的比例約為總傭金的%至%。七、工程競爭對手一工程競爭對手根本情況從工程體量、產(chǎn)品定位、區(qū)位配套等幾個方面進展綜合考量后，估計我工程的

49、主要競爭對手為以下幾個工程：競爭樓盤開發(fā)商體量容積率在售均價主要產(chǎn)品競爭要素恒大御景半島廣州恒大萬平.元精裝高層區(qū)位及價錢第九灣亞洲籃華海寶誠萬平.元毛坯高層區(qū)位及價錢嘉和冠山海嘉和集團萬平.元精裝高層，洋房，別墅價錢天隆三千海天隆房地產(chǎn)萬平.元毛坯高層，別墅無明顯競爭森海豪庭浙江金昌萬平.元毛坯高層，別墅價錢萬泉城二區(qū)廈門住宅萬平.元精裝高層，洋房，別墅價錢及售后二工程競爭對手主力戶型.恒大御景半島A和B戶型，.平，三房兩廳兩衛(wèi)，戶型方正，分區(qū)合理。總價在萬以下，是普通客戶能接受的上限。每個臥室均帶飄窗，其中兩間臥室面南，連客廳一同的觀海景觀最好。是投資客最關(guān)注的戶型。C和F戶型，.平，兩室

50、兩廳一衛(wèi)，總價萬左右，整體規(guī)劃緊湊。陽臺臥室斜向觀海。D和E戶型，.平，三房兩廳兩衛(wèi)，總價萬左右。空間規(guī)劃合理，觀海陽臺與客廳相連，動靜分區(qū)明顯。臥室斜向觀海。以上三種戶型是恒大一期住宅的主力戶型，共棟樓采用以上設(shè)計，各戶型均有約套左右。號樓、號樓B和C戶型，至平，總價在萬左右。這兩個戶型均為臥室和客廳面海，直面中心園林，是目前恒大工程的熱銷戶型。已根本售罄。.森海豪庭平兩室兩廳一衛(wèi)，總價萬左右，觀景大陽臺設(shè)計，整體規(guī)劃方正，臥室飄窗觀景效果良好，全部面南，采光優(yōu)秀。是森海目前的主力加熱銷戶型。平兩房兩室一廳，總價萬左右，側(cè)向面南，規(guī)劃緊湊方正，是森海主力戶型之一。以上兩種戶型是森海豪庭的主力

51、加熱銷戶型，也是森海豪庭目前主要對外開放的樣板間戶型。.戶型小結(jié)以年北海市場銷售情況來看，以上幾種戶型是目前客戶接受程度較高且較為經(jīng)濟實惠的海景房戶型設(shè)計。作為海景房，以上設(shè)計都主要突出了面南觀海、大陽臺加飄窗的設(shè)計思緒。同時也盡量的將客廳餐廳規(guī)劃在一同，加強入戶的空間感，廚房和衛(wèi)生間盡量緊縮。從整體上來看，恒大和森海豪庭在設(shè)計之初的細(xì)微差別，恒大的戶型整體均略大一些，面積區(qū)間更多的集中在至平之間，而森海豪庭主要集中在至平之間。兩者的總價均集中在至萬。兩個樓盤目前均由世聯(lián)代理，相互之間在營銷戰(zhàn)略、價錢體系等方面雖有競爭，但更多的是遙相呼應(yīng)，這也是兩個樓盤作為海景投資房可以在北海、月兩月的傳統(tǒng)銷

52、售淡季時依然能一路領(lǐng)先的主要緣由。八北海恒大御景半島工程專項分析一工程根本情況梳理樓盤稱號：北海恒大御景半島工程類型：普通住宅,公寓,高層,塔樓工程位置：廣西北海市銀灘西區(qū)金海岸大道號交通位置：工程間隔 市中心北部灣廣場.公里，間隔 機場.公里。間隔 大墩海漁村約.公里，間隔 銀灘浴場約.公里。售樓：-,-,-售樓地址：廣西北海市銀灘西區(qū)金海岸大道號開發(fā)商：HYPERLINK javascript:open_intro()北海南國天堂房地產(chǎn)開發(fā)銷售答應(yīng)：北建房預(yù)字，北建房預(yù)字。最低單價： 元/戶型面積：二居-三居- 四居建筑面積：萬占地面積：畝開盤時間：月日開盤，推出一期-親海御邸，海景豪裝元

53、/起，送元/豪裝。入住時間：年月日起物業(yè)公司：金碧物業(yè)物業(yè)費用：.元/月綠化率：.%容積率：.車位：個土地年限：年配套設(shè)備：小區(qū)配套：五星級酒店、風(fēng)情商業(yè)街、恒大劇院、國際雙語幼兒園、室內(nèi)外泳池；周邊配套：工程位于北海市銀灘西區(qū)， 分鐘生活圈可享用城市中心區(qū)商業(yè)配套，區(qū)內(nèi)有、銀行、學(xué)校、菜市場、超市等生活配套齊全，未來片區(qū)開展生活配套將不斷完善，生活更加便利。主要包括以下配套內(nèi)容：.教育資源豐富：工程接近市重點中學(xué)北海七中，不僅如此，周邊還有銀灣幼兒園、逸夫小學(xué)、華僑小學(xué)、豐海小學(xué)、市大專院校職業(yè)學(xué)院；.醫(yī)療設(shè)備齊全：北海疾控中心、銀灣社區(qū)衛(wèi)生效力站等；.菜市場：北海市云南市場、北海市貴州市場

54、；.金融效力：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行等；.休閑文娛類： 北海海門高爾夫球場(會所、餐飲、酒吧、效力、停車場)、咖啡生活館、蒙古包、金禾宮文娛城 、南珠宮等。樓座展現(xiàn)：首期共戶，、層的海景高層洋房，包含-平米的精致兩房、-平米的溫馨三房、-余平米的闊綽四房。交房質(zhì)量：精裝修工程賣點梳理：北海恒大御景半島工程位于北海市西南方，北鄰金海岸大道，南至海景大道?？偨ㄖ娣e約萬平方米，首期約 . 萬平方米，含 棟住宅、一棟劇場、一棟酒店，住宅總 套，全部為層和層的高級洋房，是一個集居住、商業(yè)、酒店、文化、運動、文娛等為一體的大型高尚住宅建筑群落。區(qū)位價值工程處北海市銀灘西區(qū)將成為北海市未來重點開展方

55、向，道路及周邊配套將得到進一步完善，該區(qū)域?qū)⒋蚝浅饧糜?、商?wù)于一體的高端住宅區(qū)。景觀價值工程地處銀灘西區(qū)，具有北海市罕有的一線海景資源。臨近銀灘公園、冠頭嶺國家森林、海洋之窗。交通便利工程間隔 市中心北部灣廣場.公里，間隔 機場.公里。間隔 大墩海漁村約.公里，間隔 銀灘浴場約.公里。工程規(guī)劃恒大御景半島充分利用基地東南向長軸構(gòu)成社區(qū)中心景致視覺帶，將海岸天然溫馨的自然環(huán)境向小區(qū)內(nèi)部延伸，使小區(qū)內(nèi)水景與綠景互補關(guān)聯(lián)，力求“水景利用最大化，水景住宅最大化和“小區(qū)整體內(nèi)外環(huán)境景觀最大化，使水韻、綠意無處不在。對場地內(nèi)高差的整治遵照改造與維護相結(jié)合的手段，順運用地的自然地形，將用地由中間向周圍平整

56、為假設(shè)干臺地，構(gòu)成參差有致的景觀輪廓線，保證不同組團之間有良好的視覺通道，充分表達臺地式住宅的空間興趣性。新古典主義傳承典雅端莊的高貴氣質(zhì)工程秉承歐陸風(fēng)情的新古典主義，“歐陸新古典主義設(shè)計風(fēng)格，講究建筑美學(xué)，工程整體呈現(xiàn)出符合現(xiàn)代審美的精致優(yōu)雅、內(nèi)斂經(jīng)典的非凡氣質(zhì)，經(jīng)過外立面風(fēng)格、建筑資料選擇、裝飾細(xì)節(jié)等方面的細(xì)心琢磨，描寫出都市貴族般的建筑形狀，低調(diào)奢華。世界級皇家園林小區(qū)園林結(jié)合現(xiàn)狀地形，水面巧妙利用地勢變化，南高北低，巧與因借，互為呼應(yīng)。游泳池將欣賞性與功能性合二為一。利用豎向的變化將游泳池與水天一色湖景區(qū)巧妙分別，在保證功能運用的同時，經(jīng)過跌級水景添加了欣賞性。水天一色湖景區(qū)由四個不同

57、標(biāo)高的水面組成，沿岸布置濱水棧道，親程度臺、生態(tài)島、弧形棧橋、曲折棧橋、湖心景亭，既強調(diào)了地形特征又開門見山的表達了園林主題。工程園林樹種大部分是名貴樹種移植，與小區(qū)湖景、水景構(gòu)成完美結(jié)合，構(gòu)筑世界級皇家園林社區(qū)。人性化產(chǎn)品設(shè)計“回歸人居本質(zhì)，以人為本是恒大御景半島戶型設(shè)計的目的。-平米的精致兩房，-平米的溫馨三房，-余平米的闊綽四房，全明設(shè)計，南北對流，加之較高的得房率，恒大御景半島不遺余力地踐行著恒大地產(chǎn)集團的精品人居理念。恒大御景半島的住宅都采用方正戶型設(shè)計，大大提高了面積利用率；南北通透，提供最好的室內(nèi)通風(fēng)采光條件；寬闊觀景陽臺，可以讓園林美景一覽無余；功能規(guī)劃合理，給住戶溫馨的生活享

58、用。尊貴大房，精致雅室，滿足不同類型的住戶不同的需求。A豪裝質(zhì)量恒大聘請名全國頂級裝修設(shè)計師(普通甲級設(shè)計院普通僅擁有名國家級設(shè)計師)針對種戶型反復(fù)琢磨，在裝修空間適用、資料優(yōu)質(zhì)、視覺美觀、人性細(xì)節(jié)、運用耐久、施工工藝等角度，經(jīng)過長達十年的積累、創(chuàng)新、總結(jié)，令戶型裝修在審美與適用中完美平衡，培育出了恒大所獨有美學(xué)空間體系。為充分保證質(zhì)量以及行業(yè)領(lǐng)先性，恒大充分發(fā)揚資料資源的優(yōu)勢，在年月，恒大地產(chǎn)就與西門子中國、太古漆油中國、科勒、奧的斯、西門子、三星、海爾等建立戰(zhàn)略協(xié)作聯(lián)盟，為精裝高質(zhì)量居住提供了質(zhì)量保證。國際級航母配套恒大御景半島擁有國際級航母配套，包括風(fēng)情商業(yè)街、大型社區(qū)超市，一所國際雙語

59、幼兒園等。約萬平方米的皇家風(fēng)情超五星規(guī)范奢華酒店，集餐飲、休閑保健、棋牌、健身中心、地下中心泳池、會議中心、球類館、兒童活動中心于一體，完美展現(xiàn)了歐洲中世紀(jì)皇室建筑的精華。金碧物業(yè)全國物業(yè)管理綜合實力百強企業(yè)，經(jīng)多年的探求與實際，探求出了具有金碧特征的物業(yè)管理方式，執(zhí)行“過程與結(jié)果雙稱心的任務(wù)目的，系列推出“今天我為您效力、“貼心樓管員、“總經(jīng)理信箱、“總經(jīng)理接待日、“總經(jīng)理熱線等效力舉措，營造了“溝通無限、了解萬歲、真誠效力面對面的人性化管理氣氛，構(gòu)筑物業(yè)管理與業(yè)主的信息直通車。歷年來，金碧物業(yè)及其管理的物業(yè)先后榮獲“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、“全國物業(yè)管理先進單位、“中國著名城市化社區(qū)佳、

60、“中國安康住宅區(qū)、 “廣東省示范住宅小區(qū)、 “廣東省文明物業(yè)管理公司、“廣州市物業(yè)管理示范小區(qū)、 “十大最正確品牌社區(qū)、“廣州優(yōu)秀住宅綜合獎、 “廣州市優(yōu)秀物業(yè)管理公司、 “廣州市首批安康樓盤、“廣州市十佳精品小區(qū)、“等數(shù)十項殊榮，卓有效果的物業(yè)管理任務(wù)博得了寬廣業(yè)主的信任和各級政府的支持。中國規(guī)范化運營的精品地產(chǎn)指點者恒大扎根中國，不斷努力于推進中國城市化進程，現(xiàn)已在廣州、上海、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京、西安、長沙、太原、昆明、合肥、貴陽、南寧、南昌、濟南、鄭州、蘭州、長春、?？凇⑹仪f、呼和浩特、哈爾濱、烏魯木齊等全國多個主要城市擁有大型房地產(chǎn)工程多個，覆蓋中端、中高端、高端及旅