上海靜安南京路戰(zhàn)略規(guī)劃(DOC8)

1、.：.；上海靜安南京路戰(zhàn)略規(guī)劃一、政府希望到達(dá)的目的1.目的靜安南京路在未來510年，明確定位趕超紐約、倫敦、巴黎、東京等代表性的國(guó)際大都市的中心城區(qū)，塑造表達(dá)上海建立現(xiàn)代化大都市和國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市的魅力之心Charming Heart of the City。至2021年，將靜安南京路建立成集國(guó)際性商務(wù)活動(dòng)、高品級(jí)商業(yè)購(gòu)物、時(shí)髦性生活消費(fèi)、精致性城市景觀于一體的城市中心，成為上海躋身于現(xiàn)代化國(guó)際大都市的標(biāo)志性中心城區(qū)。2.五大區(qū)域劃分圖略根據(jù)，靜安南京路將分為五大功能區(qū)，詳細(xì)說來，即：信息傳媒區(qū)、時(shí)髦購(gòu)物區(qū)、賓館會(huì)展區(qū)、文化旅游區(qū)、休閑文娛區(qū)。第一大功能區(qū)為石門路地域，詳細(xì)指東起成都北路、西

2、至茂名北路，這里將成為文化傳媒、公共活動(dòng)和綜合效力區(qū)。第二大功能區(qū)為梅泰恒地域，以梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)和恒隆廣場(chǎng)為中心，構(gòu)成商務(wù)辦公、時(shí)髦休閑、品牌購(gòu)物中心區(qū)。第三大功能區(qū)為上海展覽中心地域，以波特曼麗嘉酒店、嘉里中心、上海展覽中心為中心，構(gòu)成商務(wù)辦公、會(huì)展、酒店效力區(qū)。第四大功能區(qū)為靜安寺地域，東起常德路、西至烏魯木齊北路，這里將成為商業(yè)購(gòu)物、公共活動(dòng)、辦公酒店區(qū)。第五大功能區(qū)是協(xié)和世界區(qū)，位于烏魯木齊北路和鎮(zhèn)寧路之間，以建立中的協(xié)和世界廣場(chǎng)為中心，構(gòu)成主題休閑文娛式商業(yè)、辦公、住宿綜合區(qū)。二、靜安南京路本身現(xiàn)狀分析1.根底商業(yè)設(shè)備、景觀、賓館酒店等現(xiàn)有資源分布圖2.靜安南京路經(jīng)濟(jì)開展情

3、況在過去的5年中，上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長(zhǎng)，帶動(dòng)了靜安區(qū)區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的穩(wěn)步上升。2005年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)商業(yè)添加值27.38億元，較上年增長(zhǎng)了11%。商品銷售總額560.9億元，較上年增長(zhǎng)了14.2%，年均增長(zhǎng)15.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額.7億元，較上年增長(zhǎng)了9.4%，年均增長(zhǎng)16.2%。其中，吃的商品零售額46.4億元，增長(zhǎng)34.9%；穿的商品零售額38.5億元，比上年下降5.3%；用的商品零售額53.8億元，比上年增長(zhǎng)4.1%。3.交通情況靜安南京路地域有14條南北向支馬路和8條東西向支馬路，有12條雙向行駛車道，7條單向行駛車道和8條非機(jī)動(dòng)車道。地鐵二號(hào)線在南京西路沿線設(shè)有靜安寺站、石門

4、一路站，其延伸段將分別銜接兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。靜安區(qū)在未來將建立四條南北向地鐵線M2、M5、M6、M7，分別與如今的地鐵二號(hào)線自東向西縱橫相交。該地域設(shè)有12個(gè)公交站臺(tái)，38輛公交車輛在此?？?，另有9輛公交車輛途經(jīng)該地域。但實(shí)踐的情況是在多個(gè)路段經(jīng)常出現(xiàn)擁堵，嚴(yán)重影響人們的出行。4.人口情況及消費(fèi)者情況靜安南京路地域人口構(gòu)造呈現(xiàn)“三多四高的特點(diǎn)，即：知名人士多，港澳臺(tái)、海外人士多，干部、知識(shí)分子多；另外人口具備高學(xué)歷，高收入，高智商，高科技的特點(diǎn)。2005年，上海市人均可支配收入為18,645元，比上年添加11.8%；人均消費(fèi)支出為13,773元，比上年添加9.0%。從消費(fèi)支出構(gòu)造上來看，在對(duì)食品需

5、求增長(zhǎng)的同時(shí)，居民對(duì)文化文娛、居住條件等軟性消費(fèi)和文化、效力消費(fèi)方面的需求也在增長(zhǎng)。靜安南京路高檔商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所的主要客戶群為外籍人士、上海高級(jí)管理人士和公司白領(lǐng)，以及江浙富豪三大類。25歲-30歲的年輕人是沿街消費(fèi)的主要群體，40歲以上的人群具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也是構(gòu)成沿街消費(fèi)群體的主要部分。信譽(yù)卡消費(fèi)占80%5.商家之憂和政府的難處商家之憂：在如此密集的地域，開這么多定位一樣的高端Mall，競(jìng)爭(zhēng)壓力能否會(huì)加劇 周邊環(huán)境，特別是支路和弄堂里的環(huán)境 交通環(huán)境 政府之憂：上海市其他商業(yè)圈的競(jìng)爭(zhēng)壓力，不希望同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)質(zhì)商業(yè)載體缺乏，未來這幾年如何“騰籠換鳥，是靜安區(qū)占領(lǐng)并守住商業(yè)制高點(diǎn)的關(guān)鍵。

6、如何在三、五年內(nèi)改善軟環(huán)境，提高軟實(shí)力 三、靜安南京路與上海其他商圈比較分析淮海中路、徐家匯、靜安南京路、黃浦南京路1.銷售業(yè)績(jī)、收入對(duì)比靜安南京路在4個(gè)商圈中的零售額是最低的,且自2000年以來,黃浦南京路所在市區(qū)的區(qū)添加值增速明顯高于其他三個(gè)地域.(詳細(xì)數(shù)據(jù)略)且自2001年，黃浦區(qū)投資180億進(jìn)展黃浦南京路及周邊地域的規(guī)劃改造，力度很大，初顯效果，對(duì)作為鄰居的靜安南京路構(gòu)成了直接的要挾。2.定位、風(fēng)格對(duì)比淮海中路時(shí)髦、高雅；黃浦南京路擁有旅游資源外灘，大氣、時(shí)髦；靜安南京路商務(wù)氣味較濃；4個(gè)商圈的定位根本一樣，中高檔，但是定位實(shí)踐上比較模糊。四、靜安南京路與國(guó)際著名商圈的比較分析主題、風(fēng)

7、格 法國(guó)巴黎香榭麗舍大街 關(guān)鍵詞：文化情調(diào)金碧輝煌美國(guó)紐約第五大道 關(guān)鍵詞：時(shí)髦大氣英國(guó)倫敦牛津街 關(guān)鍵詞：古典優(yōu)雅日本東京都新宿大街 關(guān)鍵詞：魅力活力韓國(guó)漢城市明洞大街 關(guān)鍵詞：和平 交融新加坡烏節(jié)路 關(guān)鍵詞：浪漫加拿大蒙特利爾地下城 關(guān)鍵詞:綜合地下靜安南京路 ？2. 比國(guó)際一流商業(yè)街應(yīng)有的3大特征與6大支撐要素3大特征：全球范圍的知名度、高客流量、高商業(yè)收入。6大支撐要素：商業(yè)街歷史悠久、建筑風(fēng)格獨(dú)特、街區(qū)配備多重功能、支柱商業(yè)有更新力、根底設(shè)備與環(huán)境良好、街區(qū)開展良性管理。在“知名度與“客流量上，南京路與國(guó)際一流商業(yè)街相比毫不遜色，國(guó)際一流商業(yè)街日客流量50萬(wàn)-70萬(wàn)，南京路日均80萬(wàn)

8、客流量，曾創(chuàng)下過一日迎客300萬(wàn)的世界紀(jì)錄。但“商業(yè)收入，全長(zhǎng)2.4公里的這段南京路年商業(yè)收入僅是與其長(zhǎng)度相當(dāng)?shù)呐＝蚪值奈宸种B1.6公里長(zhǎng)的密歇根大道一半也不到。比“歷史與“風(fēng)格-密歇根大道有被評(píng)為“全球最美商業(yè)建筑物的論壇塔，而雄壯的凱旋門與優(yōu)雅的盧浮宮遙遙相望，與溫順流淌的塞納河構(gòu)成了香榭麗舍大街的獨(dú)特風(fēng)景線。南京路也有值得驕傲的歷史和獨(dú)特的建筑，“遠(yuǎn)東第一影院大光明、“遠(yuǎn)東最高酒店國(guó)際飯店但這些見證過上海滄桑的老建筑在林立的廣告牌下，歷史底蘊(yùn)沒能很好表達(dá)。比“功能-雖然南京路自步行街開街以來功能有所添加，但從構(gòu)造上看，購(gòu)物所占比重依然偏大。隨著收入到達(dá)一定程度，越來越多的人從傳統(tǒng)“

9、上街購(gòu)物向效力消費(fèi)、體驗(yàn)消費(fèi)轉(zhuǎn)化，這就要求商業(yè)街改動(dòng)以前單純購(gòu)物的功能，構(gòu)成休閑、文娛、旅游、展現(xiàn)等多種功能的組合，這是國(guó)際一流商業(yè)街開展的共同趨勢(shì)。比“支柱-香榭麗舍大街上入駐了數(shù)百家名牌旗艦店、專賣店，它們絕大部分是其所在品牌連鎖店的銷售冠軍。而南京路仍是傳統(tǒng)百貨商店唱主角，占了南京路商品零售總額66%的中百、新世界、華聯(lián)這中國(guó)商業(yè)三巨頭，銷售額曾經(jīng)延續(xù)3年負(fù)增長(zhǎng)。比“環(huán)境-便利的交通、充足的停車場(chǎng)、大片的綠化構(gòu)成了國(guó)際著名商街完善的根底設(shè)備。南京路附近沒有足夠的停車場(chǎng)，叫車、?？慷疾环奖悖捕躺倬G化和遮陽(yáng)擋雨的設(shè)備。比“管理-國(guó)際著名商街都是由商家本人組成的委員會(huì)與政府一同擔(dān)任日常管理，

10、而南京路目前街道管理大多由政府承當(dāng)。五、診斷結(jié)論：由上面的比較我們可以看到靜安南京路想成為國(guó)際化商業(yè)標(biāo)志性地域所具備的條件和缺乏，靜安曾經(jīng)有很多的資源，只是沒有好好利用，沒有構(gòu)成一種整體風(fēng)格，沒有靈魂。要對(duì)其進(jìn)展規(guī)劃，就要先找到它的靈魂.我們的關(guān)鍵詞是什么？-“尊貴 、夢(mèng)境六、靜安南京路的戰(zhàn)略規(guī)劃1.戰(zhàn)略目的：至2021年，將靜安南京路建立成集國(guó)際性商務(wù)活動(dòng)、高品級(jí)商業(yè)購(gòu)物、時(shí)髦性生活消費(fèi)、精致性城市景觀于一體的城市中心，成為上海躋身于現(xiàn)代化國(guó)際大都市的標(biāo)志性中心城區(qū)2. 目的市場(chǎng)高端市場(chǎng)3.整體印象：五個(gè)區(qū)域各有主題，規(guī)劃合理，南京西路上集中國(guó)際品牌，支路上構(gòu)成專業(yè)性商業(yè)街和休閑、文娛區(qū)域的交替，結(jié)合現(xiàn)有的建筑資源，添加適宜尊貴、夢(mèng)境主題的景觀，強(qiáng)化復(fù)古顏色。4.實(shí)施方法1)周邊環(huán)境特別是支路改造，提升整體籠統(tǒng)：如交通、路面、立面、公共設(shè)備2)調(diào)整商業(yè)規(guī)劃： a)結(jié)合五大區(qū)域劃分，在支路建立專業(yè)性商業(yè)街