佛山房地產(chǎn)市場分析報告

1、.：.；目 錄 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 第一部分 宏觀大勢分析 HYPERLINK l _Toc 第一章 全球房地產(chǎn)市場 HYPERLINK l _Toc 第二章 全國房地產(chǎn)市場 HYPERLINK l _Toc 第三章 年房地產(chǎn)政策回想 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四章 品牌開展商業(yè)績及存貨分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二部分 佛山市政建立規(guī)劃分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第一章 艱苦市政規(guī)劃 HYPERLINK l _Toc 第二章

2、各區(qū)區(qū)域建立規(guī)劃 HYPERLINK l _Toc 第三部分 房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第一章 佛山市房地產(chǎn)市場綜述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二章 禪城區(qū)房地產(chǎn)市場綜述 HYPERLINK l _Toc 第三章 桂城房地產(chǎn)市場綜述 HYPERLINK l _Toc 第四章 南海區(qū)房地產(chǎn)市場綜述 HYPERLINK l _Toc 第五章 順德區(qū)房地產(chǎn)市場綜述 HYPERLINK l _Toc 第六章 三水區(qū)房地產(chǎn)市場綜述 HYPERLINK l _Toc 第七章 高明區(qū)房地產(chǎn)市場總述 HYPERLIN

3、K l _Toc 第四部分 大勢預(yù)判 HYPERLINK l _Toc 第一章 全國經(jīng)濟及政策走向預(yù)測 HYPERLINK l _Toc 第二章 市場走向預(yù)測 HYPERLINK l _Toc 第三章 一秀地產(chǎn)觀念第一部分 宏觀大勢分析第一章 全球房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，房地產(chǎn)動蕩或?qū)⒔K結(jié)的最近一次房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，如今曾經(jīng)有部分國家和地域的房價增幅出現(xiàn)正值其，其中中國香港的增長率更是到達了兩位數(shù)。德國、日本根本沒有受房地產(chǎn)泡沫的影響，處于相對較低的價錢，隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，房地產(chǎn)價錢往上升能夠性很大；英國的房地產(chǎn)價錢已開場上升，以市租率房價租金比判別的房地產(chǎn)價值，整個歐洲房地產(chǎn)市場泡沫的修

4、正那么預(yù)期還沒有終了。一秀解讀：年底全球房地產(chǎn)市場根本企穩(wěn)，估計房價下降的幅度曾經(jīng)曾經(jīng)修正了全球房地產(chǎn)的泡沫。雖然有些地方的房價同比仍呈降勢，但是房地產(chǎn)市場正在呈現(xiàn)恢復(fù)的態(tài)勢。、美國房價或已探底，未來能夠呈現(xiàn)v字反彈受金融危機等要素影響，美國年第四季度公寓空置率創(chuàng)年新高，全年公寓平均租金那么創(chuàng)年度最大降幅。美國Reis房地產(chǎn)市場調(diào)查公司對全國個公寓租賃市場的調(diào)查報告顯示，去年第四季度公寓空置率環(huán)比上升.，至，超出全年平均程度.，年全美公寓租金報價下跌.，創(chuàng)這家公司過去年同項調(diào)查最高紀錄。一秀解讀：地產(chǎn)泡沫破裂使得價錢低于合理估值的情況符合經(jīng)濟學(xué)的實際，而且美國還有大量未售房屋有待清理，所以并不

5、能排除未來出現(xiàn)房價再度下行的能夠性。、迪拜房地產(chǎn)市場動蕩，動蕩中或蘊藏投資時機年月日，阿拉伯結(jié)合酋長國迪拜酋長國宣布，將重組其最大的企業(yè)實體迪拜世界，并把迪拜世界的億美圓債務(wù)歸還暫停個月。迪拜世界的債務(wù)人包括匯豐控股、巴克萊、萊斯以及蘇格蘭皇家銀行等，月日，這些銀行在歐洲股市盤中普遍下挫%中國內(nèi)地股市那么創(chuàng)近三個月來最大跌幅。迪拜世界旗下包括著名的世界人工群島THE WORLD和棕櫚群島PALM ISLANDS。年月份，迪拜宣布將新建一座全世界最高的摩天大樓(米)，超越目前的迪拜塔(個樓層，總高度米)。迪拜塔于年月初進展開工儀式，其價錢曾經(jīng)回落到最高價的折，在旅游業(yè)并未遭到影響的迪拜，標志性工

6、程或許具備一定的投資價值。一秀解讀：建立在石油和外國資金根底之上的迪拜房地產(chǎn)市場的昌盛，短期內(nèi)擺脫房地產(chǎn)泡沫破裂的影響，能夠性不大，未來在可預(yù)見的一段時間內(nèi)，迪拜房地產(chǎn)市場將繼續(xù)進展泡沫修正，包括重拾投資者的自信心。第二章 全國房地產(chǎn)市場、年全國房地產(chǎn)市場概略年全國主要城市推出土地面積萬平方米，同比添加約%土地市場地方政府土地供應(yīng)由謹慎到積極，住宅用地供應(yīng)量同比添加近%。買賣活潑，房企拿地積極，住宅用地成交量同比添加一倍。房企充沛的現(xiàn)金流和對市場良好的預(yù)期刺激了住宅用地市場需求，土地價錢增幅明顯。年住宅用地平均成交樓面地價元/平方米，同比添加%。從年到年，土地市場呈現(xiàn)出瘋狂低迷活潑的開展軌跡，

7、伴隨著市場變化，土地政策閱歷了緊松緊的過程。、全國三大城市群房地產(chǎn)競爭格局全國房地產(chǎn)市場活潑地域主要分布在長三角城市群、珠三角城市群、環(huán)渤海城市群，其中長三角主要以上海、杭州、南京為代表；珠三角城市群主要以廣州、深圳、佛山為代表；環(huán)渤海城市群主要以北京、天津為代表。年上海、杭州、南京住宅用地成交萬m，住宅成交面積.萬m；廣州、深圳、佛山住宅用地成交萬m，住宅成交面積.萬m；北京、天津住宅用地成交萬m，其中天津成交萬m，為全國主要城市住宅用地成交之最，住宅成交面積萬m。年北京、天津商住用地成交萬m;住宅成交面積.萬m年上海、杭州、南京商住用地成交萬m,住宅成交面積.萬m年廣州、深圳、佛山商住用地

8、成交萬m,住宅成交面積.萬m、佛山在全國房地產(chǎn)市場中的位置佛山房地產(chǎn)市場正式邁入二線城市行列成交情況城市住宅成交面積萬m同比增長成交均價元/ m成交金額億元土地出讓收入億元同比增長杭州.%.%上海.%.%北京.%.%天津.%.%廣州.%.%深圳.%.-%重慶.%.%武漢.%.%佛山.%.%成都.%.% 數(shù)據(jù)來源：各城市房產(chǎn)買賣網(wǎng)站佛山近年住宅成交情況年份預(yù)售面積萬銷售面積萬銷售套數(shù)套銷售均價元/成交金額億遠年.年.年. 年. 數(shù)據(jù)來源：一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部 房地產(chǎn)語境下的城市劃分規(guī)范 技術(shù)目的 分類成交面積萬成交金額億一線城市萬以上億以上二線城市-萬-億三線城市萬以下億以下年佛山商品住宅

9、成交面積.萬平方米，在全國主要城市排名第八，銷售金額為.萬平方米；年佛山土地出讓收入金額為億元，在全國主要城市排名第九，根據(jù)城市劃分規(guī)范，闡明佛山房地產(chǎn)市場正式邁入二線城市。佛山成為廣佛都市圈的中心技術(shù)目的城市住宅成交面積萬同比增長成交金額億元住宅用地成交面積土地出讓收入億元同比增長廣州.%.%佛山.%.% 年佛山住宅成交面積與廣州住宅成交面積相差無幾，且佛山成交面積增長幅度較廣州住宅成交面積大；住宅用地成交方面，佛山成交量為萬平方米，比廣州多.%，闡明佛山房地產(chǎn)市場的高度生長性，加上佛山成交均價較廣州低，在可預(yù)見的未來一段時間內(nèi)，佛山將成為廣佛都市圈的中心。 佛山房地產(chǎn)由“內(nèi)源性內(nèi)源性為主,

10、外源性為輔內(nèi)外源并重的轉(zhuǎn)變年份 技術(shù)目的GDP同比增長常住人口同比增長年.%.年.%.年.%.年.%. 數(shù)據(jù)來源：佛山統(tǒng)計局根據(jù)政府發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，佛山GDP堅持了較高的增長速度，人口自然增長率維持在.的 程度，人口的相對增長速度遠遠地低于房地產(chǎn)市場開展的速度，闡明佛山房地產(chǎn)市場由“內(nèi)源性內(nèi)源性為主,外源性為輔內(nèi)外源并重的轉(zhuǎn)變，特別是吸引廣州客源來佛山置業(yè)。第三章 年房地產(chǎn)政策回想一、加強土地市場監(jiān)管，限制開發(fā)商圈地、國土部限制閑置用地，打擊開發(fā)商囤地月日，國土部下發(fā)，對獲得土地后滿年未開工的建立工程用地，應(yīng)按照閑置土地的處置政策依法處置，促進盡快利用。按照國務(wù)院年發(fā)布的，土地閑置滿一年不滿兩

11、年的，按出讓或劃撥土地價款的%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。一秀地產(chǎn)解讀：的出臺闡明了政府在處置“批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的方面的決心，對打擊開發(fā)商囤地、防止土地市場過熱、規(guī)范房地產(chǎn)市場有著積極作用。、國土部遏制地王：大城市單塊住宅供地禁超畝月日，國土資源部印發(fā)了和，其中針對商品 HYPERLINK house.china/searchdir/NewHouseSearch.aspx?ddlDistrict=&ddlCircle=&ddlWuYeType=%C%D%CD%A%D%A%D%AC&txtMinPrice=%D%EE%B%CD%BC%D

12、B&txtMaxPrice=%D%EE%B%DF%BC%DB&ddlPrice=&txtKey=%C%EB%CA%E%C%EB%B%D%D%B%BB%F%D%A%C%F%B%D%BC%FC%D%D&ddlcity=%B%B%BE%A&ibtnSearch=%B%E+%D%AF t _blank 住宅用地的宗地出讓面積初次給出明確的上限，要求大城市不能超越公頃(約畝)。一秀地產(chǎn)解讀：“皇帝輪番坐，今年到我家是今年各地“地王最真實的寫照。越來越大的面積，越來越高的總價，全國各地的“地王層出不窮，紀錄不斷刷新。限制供地面積，正是遏制“地王頻出景象的根本渠道之一，但規(guī)模的減少，能夠令更多中小型開展商有

13、拿地時機，樓面地價反而會節(jié)節(jié)攀升。、五部委收緊土地出讓款：拿地首付不低于% 月日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部、審計署日前結(jié)合下發(fā)，明確指出分期交納全部土地出讓價款的期限原那么上不超越一年。經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定，特殊工程可以商定在兩年內(nèi)全部繳清。初次交納比例不得低于全部土地出讓價款的%。對于未按時交納土地價款、未按合同商定開工建立的單位和個人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓買賣活動;有關(guān)拖欠和違約信息要計入其誠信檔案，可以經(jīng)過提高競買保證金或違約金等方式，限制其參與土地招拍掛活動。一秀地產(chǎn)解讀：此前中央政府允許部分開發(fā)商一次性或者分期交納部分土地出讓金，但沒有對首付

14、款的比例作出明確商定，各地自行掌握首付比例，大部分在%或%之間，這在一定程度上培育了開發(fā)商拿地有恃無恐，各地的地王頻出，房價一再被拉高。政府此舉的目的在于收緊房企的資金鏈，遏制日益吹起的土地市場泡沫，打擊開發(fā)商的“圈地行為。同時也將擠出部分房企手中的資金，加快樓盤的開發(fā)銷售，添加市場的普通商品房的供應(yīng)。但對于資金較為富余的公司影響有限，對于中小型房企影響較大。二、金融政策由“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策轉(zhuǎn)為“銀根緊縮、大銀行存量房貸折優(yōu)惠細那么出臺截至年月日，大銀行相繼出臺存量房貸折優(yōu)惠細那么，公布了關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率的措施：只需年月日前執(zhí)行基準利率.折優(yōu)惠，且無不良信譽記錄的優(yōu)質(zhì)客戶

15、，便可在原那么上懇求七折優(yōu)惠。一秀地產(chǎn)解讀：雖然銀行已對存量放貸折優(yōu)惠松口，但由于各銀行間存在競爭，各銀行或存在相互張望的情況，或漸漸張望中央政策方向，折存量放貸落地實施需求一定時間。、央行銀監(jiān)會：支持房地產(chǎn)融資日央行與銀監(jiān)會結(jié)合發(fā)布。自去年來初次明確表態(tài)，督促商業(yè)銀行向符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資支持。意見同時強調(diào)，商業(yè)銀行在目前急速增長的信貸規(guī)模上要把握節(jié)拍，防止前一周期中在房地產(chǎn)及其他行業(yè)上出現(xiàn)的“信貸資源錯配景象。一秀地產(chǎn)解讀：該意見利于拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道，但在目前經(jīng)濟不景氣，房地產(chǎn)行業(yè)仍未回暖的情況下，地方商業(yè)銀行不會由于該意見的出臺便放寬信貸條件，而會以銀行本身風(fēng)險控制為前提去

16、評價懇求貸款的工程。、溫家寶：加大中小套型中低價商品房建立信貸支持十一屆全國人大二次會議聽取和審議溫家寶關(guān)于政府任務(wù)的報告,報告提出:促進普通商品住房消費和供應(yīng),加大對中小套型、中低價位普通 HYPERLINK news.winfang/news.html 商品房建立的信貸支持。加快開展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和開展房地產(chǎn)市場,加強住房市場分類管理。一秀地產(chǎn)解讀：加大對中小套型、中低價位普通商品房建立的信貸支持，直接作用是推進市場上中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)比例的添加，同時利于健全住房系統(tǒng)。、商品房工程最低資本金比例降至月日國務(wù)院公布，保證性住房和普通商品住房工程的最低資本金比

17、例從原來的降低至，其他房地產(chǎn)開發(fā)工程的最低資本金比例調(diào)整為。一秀地產(chǎn)解讀：此次資本金比例的調(diào)整，普通商品房工程的最低資本金比例與保證性住房一樣，足以看出中央對商品房市場的注重。資本金比例的降低使得房地產(chǎn)再投資的門檻降低，將有更多資金注入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開工面積將有所添加，后期供應(yīng)將有所添加。、銀監(jiān)會發(fā)文要求嚴厲執(zhí)行“二套房貸月，銀監(jiān)會發(fā)布，廣東銀監(jiān)局也在月中將下發(fā)各商業(yè)銀行分支機構(gòu)。要求各銀行加強房地產(chǎn)行業(yè)情勢研判，嚴厲貸前檢查和按揭貸款發(fā)放規(guī)范，進一步完善按揭貸款風(fēng)險防控制度，進一步加強按揭貸款風(fēng)險情況動態(tài)防控，同時通知要求“堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴厲遵守第二套房貸

18、的有關(guān)政策不動搖。一秀地產(chǎn)解讀：“二套房貸再次被要求嚴厲執(zhí)行，且由于下半年新增信貸規(guī)模缺乏上半年的一半，這將有利于調(diào)整下半年的新增信貸的流向和構(gòu)造。同時，“二套房貸的收緊對于目前過快上漲的樓價將有一定的遏制造用，但由于月份開場，樓市客戶構(gòu)造以改善性和投資需求為主，此部分客戶對于首付和利率的接受才干較高，政策對成交量的影響不會太大。、二手房營業(yè)稅優(yōu)惠年底終結(jié) 免征時限恢復(fù)至年 月日，國務(wù)院常務(wù)會議研討決議將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由年恢復(fù)到年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。自年月日起，個人將購買缺乏年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超越年含年的非普通住房或者缺乏年的普通住房對外銷

19、售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超越年含年的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。一秀地產(chǎn)解讀：二手房營業(yè)稅優(yōu)惠年底終結(jié)反映了政府對情勢的判別。以年為限，能更好地判別出購房人是為了自住的“消費性購買，還是為了賺取差價的“投機性購買，這有助于到達刺激消費和打擊投機購房的目的。終止二手房優(yōu)惠政策，對于投資類需求會產(chǎn)生一定壓力，有助于抑制炒房行為；使得房屋流通速度有所減緩，減少中間環(huán)節(jié)，有利于減少物業(yè)泡沫；最重要的一點，就是對市場自信心的影響。但由于市場對于未來房市升值的預(yù)期以及對通貨膨脹的預(yù)期，一手房市場在短期內(nèi)不會有太大的本質(zhì)性影響。、遏制部分城市房價過快上漲的勢頭

20、月日的國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。這已是一周內(nèi)，中央延續(xù)第三次對高房價提出警告。而繼月日發(fā)改委主任張平“抑制投機性購房的說法剛剛天，國務(wù)院對過快上漲房價的態(tài)度就上了一個新臺階，標志就是用詞從“抑制變?yōu)榱恕岸糁?。昨天除了在“新華視點刊登文章直接把國務(wù)院新決策稱為新“國四條，指其將給樓市“退燒的同時，更是發(fā)表了措辭嚴峻的時評。一系列的動作闡明，房產(chǎn)政策收緊曾經(jīng)是箭在弦上，國務(wù)院明確提到的“一線城市房價或?qū)⑾碌Ｒ恍愕禺a(chǎn)解讀：從抑制投機到營業(yè)稅優(yōu)惠取消，再到遏制房價過快上漲，短短幾天內(nèi)房地產(chǎn)政策取向跳出了“三部曲，這闡明政府意在校正業(yè)界對中央經(jīng)濟任務(wù)會議在房地產(chǎn)政策上的誤

21、解與盲目樂觀。但由于明年是第九個“五年方案的最后一年，中央經(jīng)濟任務(wù)會議的定調(diào)也是“穩(wěn)定，就明年的房價走勢，一秀地產(chǎn)預(yù)測，明年大漲不能夠，大跌也難，盤整是主基調(diào)。三、中央加大力度鼓勵并維護保證性住房建立、萬億元投資初定，保證性住房占成月日，國家發(fā)改委公布了萬億投資構(gòu)成及中央投資工程最新進展情況。擴展內(nèi)需萬億元投資投向構(gòu)成中，廉租住房、棚戶區(qū)改造等 HYPERLINK news.winfang/news-.html 保證性住房為億元。一秀地產(chǎn)解讀：雖然保證性住房占萬億元投資的，但隨著住建部對保證性住房構(gòu)造的調(diào)整，限價房、經(jīng)適房比例將大幅減少，保證性住房以租為主，保證房對商品房市場的沖擊將有所減小，

22、同時可以真實處理低收入人群的住房問題。、公積金管理變法：億開閘保證房月日，住房和城鄉(xiāng)建立部等部門結(jié)合印發(fā)了，正式推出住房公積金支持保證性住房建立的系列政策，即在優(yōu)先保證職工提取、個人貸款和留足備付的前提下，才可以將%范圍以內(nèi)的公積金用于支持保證性住房建立；全國或批個城市，以試點方式在部分城先行開展。一秀地產(chǎn)解讀：加強保證性住房力度是“國六條的重要舉措之一，住房公積金支持保證性住房建立，有利于完善住房公積金制度，提高公積金運用效率，促進房地產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)造的合理開展。 第四章、品牌開展商業(yè)績及開展態(tài)勢、萬科年銷售面積和銷售金額創(chuàng)新高，未來開發(fā)步伐加快年-月份，公司商品房累計銷售面積.萬平方米，銷售金額

23、.億元，分別比年增長.和.。年月份銷售簡報之后，萬科新添加房地產(chǎn)開發(fā)工程個，分別為：大連魅力之城后續(xù)工程、沈陽頭道工程、天津中新生態(tài)城工程、武漢沌口博學(xué)路工程、煙臺芝罘區(qū)大疃工程、東莞松山湖號花園三期工程、廈門杏濱工程和長春二二八廠工程，萬科地產(chǎn)開發(fā)的步伐并未放緩，預(yù)見未來中國房地產(chǎn)開展的良好預(yù)期，并初次宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)，萬科未來將加大持有型物業(yè)的貯藏，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。其中，住宅產(chǎn)品仍占據(jù)%比重，其他%那么將開發(fā)持有型物業(yè)。、保利地產(chǎn)年銷售面積和銷售金額飄紅，加大囤地力度年-月份，保利地產(chǎn)實現(xiàn)銷售面積.萬平方米，銷售金額.億元，較年增長.%和.%。保利

24、地產(chǎn)去年月再度密集拿地，總金額到達億元，總用地面積到達萬平方米。其中月日和月日，成都保利拍得成都市武侯區(qū)順江村和鐵佛村四宗地塊，成交總價.億元，凈用地面積.萬平方米； 月日，成都保利拍得成都市新都區(qū)三河街道碑石堰村地塊，成交總價.億元，凈用地面積萬平方米；月日，上海保利獲得上海市臨港新城中心區(qū)一地塊，成交總價.億元，土地出讓面積.萬平方； 月日，北京保利獲得北京市朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)高井村地塊，成交總價.億元，用地面積.萬平方米；月日，大連保利獲得大連市旅順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)海運職業(yè)學(xué)院地塊，成交總價.億元，用地面積.萬平方米；月日，保利地產(chǎn)獲得廣州增城市新塘鎮(zhèn)地塊，成交總價.億元，用地面積.萬平方米； 月日

25、，保利地產(chǎn)獲得陽江市海陵鎮(zhèn)南村南面S、S、S三宗地塊，成交總價.億元，總用地面積.萬平方米。、碧桂園開展穩(wěn)健，銷售面積和銷售金額穩(wěn)步增長年-月份碧桂園年實現(xiàn)銷售面積萬平方米，銷售金額億元，分別增長%和%， 月，碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額約億元，合同銷售建筑面積萬平方米，同比分別增長及。公告顯示，碧桂園廣東省的銷售業(yè)績占全年銷售業(yè)績的%，闡明廣東省仍是碧桂園的主要市場和利潤來源。碧桂園今年在廣東省外的合同銷售業(yè)績所占比例提升至%，約.億元，同比增長約%。月日碧桂園結(jié)合雅居樂、富力奪得廣州總價億、面積萬平方米地塊。、小結(jié)年各品牌開發(fā)商銷售面積和銷售收入獲得雙豐收，絕大部分品牌開發(fā)商完成年度業(yè)績目的，并

26、且部分品牌開發(fā)商資金富余加快了開發(fā)的步伐，并且加大囤地的力度。第二部分 佛山市政規(guī)劃建立分析第一章 艱苦市政規(guī)劃、魁奇路將西接廣明高速，東達廣州新客站魁奇路西延線初步工程設(shè)計已經(jīng)過專家審查。按照工程初步設(shè)計，魁奇路西延線段起于南莊鎮(zhèn)溶洲中路以西約米，自東向西跨越佛開高速公路后降至地坪，經(jīng)過孖竇村以南，圍仔村以北，跨過湖涌后，繼續(xù)往西延伸，終于佛山一環(huán)西線以東約米的位置，全長.公里。建成之后，魁奇路將西接廣明高速、東達廣州新火車客運站，效力區(qū)域涵蓋高明、西樵、佛山CBD、南莊、廣州新客站、廣州大學(xué)城?？媛肺餮泳€工程立項投資規(guī)模達.億元，將于年月完工。一秀地產(chǎn)解讀：魁奇路西延的建立，將肩負著將佛

27、山中心商務(wù)區(qū)和廣州中心城區(qū)、西江組團之間的快速聯(lián)絡(luò)，加快廣佛兩地的快速銜接，將是禪城區(qū)主干路網(wǎng)骨架中重要的一條快速干道。、南九路復(fù)線和金沙大橋擴建改造兩項工程奠基南九公路復(fù)線是佛山一環(huán)南拓重點工程，東起佛山一環(huán)樵樂路立交，西接西樵山環(huán)山路、山根簡易立交，銜接青龍線、大同線，最后接龍高路。其中，在西樵大橋南邊將建一座新西樵大橋，對接南莊和西樵。金沙大橋擴建工程也于月啟動，在金沙大橋兩側(cè)間隔 米處，將采用一級公路規(guī)范擴建兩座輔橋。一秀地產(chǎn)解讀：路網(wǎng)的制約讓南海西部不斷成為經(jīng)濟開展相對滯后的地帶，此兩項工程的建立將突破西樵、丹灶等地域交通的“瓶頸，打通南海西部交通的“任督二脈，將引來丹灶、西樵投資的

28、飛躍，加速了其與周邊地域的交融，使其與禪桂聯(lián)絡(luò)更加嚴密。、佛清從高速年年初開工佛清從高速分南北兩段，佛清從高速的南段，起點位于禪城區(qū)南莊鎮(zhèn)，接廣明高速的羅格互通立交，經(jīng)佛山一環(huán)，跨越西南涌，經(jīng)三水樂平鎮(zhèn)東側(cè)，至廣州花都的官坑，從而順接佛清從高速公路的北段。估計工程將于明年年初開工建立，假設(shè)能順利推進，全線有望在年實現(xiàn)貫穿。一秀地產(chǎn)解讀：一旦佛清從高速建成通車以后，將使清遠融入廣佛的一小時交通圈，利于佛山、清遠兩地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移進程提速，對完善珠三角地域高速公路網(wǎng)，推進大珠三角中部廣佛及清遠城市群的建立，都有著重要意義。、華南路三期建成通車，走一環(huán)可到新白云機場華南路三期是華南快速干線的重要組成部分，

29、呈東西向貫穿白云區(qū)西至白云區(qū)石井鴉崗，通往南海、三水；東連華南快速路二期的天河區(qū)春崗立交。該路將華南路一、二期，沙太路、白云大道、國道即新廣從路、國道、廣花路、機場高速、廣清高速多條南北向干道溝通成四通八達的路網(wǎng)系統(tǒng)，并經(jīng)過廣和大橋銜接佛山一環(huán)。一秀地產(chǎn)解讀：華南路三期通車后，將可替代北環(huán)高速的大部分功能，并緩解車輛集中擁堵的現(xiàn)狀，成為另外一條可供廣佛人選擇往來的快捷道路和不折不扣的“新機場路。華南路三期建成后，意味著三水、南海、白云三地有了東西向快速道路聯(lián)通，這對打通廣佛兩市北部地域東西向出口有著艱苦意義。、佛山一環(huán)北延線正式開工通車年月，佛山“一環(huán)與珠三角環(huán)形高速公路的銜接線佛山一環(huán)北延線

30、正式開工通車。一環(huán)北延線將與其南邊的和順至北滘公路主干線、北邊花都區(qū)的紅棉大道連同珠三角，從佛山中心城區(qū)前往廣州新白云機場只需半小時，是廣佛首條南北走向快速對接通道。一秀地產(chǎn)解讀：佛山一環(huán)北延線與和順立交開通后，意味著佛山一環(huán)東路北延線將真正發(fā)揚其作用，使佛山市內(nèi)各區(qū)及與周邊地域之間的聯(lián)絡(luò)也會變得更加嚴密，廣佛同城化進一步提高。、佛山機場重新啟用年月，中國結(jié)合航空公司的波音-型飛機平安平穩(wěn)地降落在佛山沙堤機場，這正是佛山機場的首航班機，時隔七年，佛山機場再次通航。一秀地產(chǎn)解讀：佛山機場重新開通，對于市民來講是一個利好音訊，顯示佛山日益重要的經(jīng)濟位置，也加強了佛山人民的自信心。但對于佛山房地產(chǎn)的

31、影響，他們以為短期內(nèi)并不大，緣由有兩點：、作為新白云機場的補充，佛山機場的航線、航班、乘客有限；、飛機噪音會困撓周邊居民，增大住宅開發(fā)難度，商業(yè)能夠有小幅升幅，但真正的大改動還需看中長期機場的運營情況。第二章 各區(qū)區(qū)域規(guī)劃建立禪城、嶺南大道南延: 北起衛(wèi)國路，向南到東平新城止嶺南大道為東平新城規(guī)劃干線性主干道，北起富華路佛山公園，穿過大墩村、沿荷村工業(yè)區(qū)及道教工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀路，再從路洲及大羅村中間穿過，后接佛山一環(huán)，總長約.km，方案總投資.億元。嶺南大道(富華路佛山一環(huán)南線段)的修通，將貫穿南北交通，將為禪城老城區(qū)與順德樂從城區(qū)增添一條主干道，這對東平新城開展也有很大益處。一秀地產(chǎn)解讀：嶺南大道

32、南延，使禪城老城區(qū)與順德樂從城區(qū)至今增添一條主干道，進一步貫穿南北交通，除加強禪城和順德兩區(qū)的聯(lián)絡(luò)外，對東平新城的開展也添加了助力。、汾江路南延線年月全面開工汾江路南延線工程在中心組團中心區(qū)內(nèi)部，工程北起汾江南路與瀾石路的十字路口，向南延伸依次與前進路、東平路、東平水道、天虹路、裕和路、荷岳路，繼續(xù)向南到樂從大道截止。而月初東平水道北段工程率先開工，工程正式拉開了建立序幕，年月開工，估計年月底開工。南海、新“南海大道開工通車年月，被譽為南海中心城區(qū)“第二條南海大道的聯(lián)河路即桂瀾路北延線開工通車。一秀地產(chǎn)解讀：聯(lián)河路是金融高新區(qū)和瀝桂新城的重要交通節(jié)點，聯(lián)河路開通意味著中心區(qū)開場向北延伸，有利于

33、今后經(jīng)濟快速開展。、南海三新公路于貫穿 丹灶三水邊境往來僅分鐘年月，南海區(qū)丹灶鎮(zhèn)三新公路曾經(jīng)全線貫穿，對丹灶新農(nóng)、橫江以及丹灶北部工業(yè)區(qū)交通路網(wǎng)起到一個補充和完善的作用，丹灶三水邊境往來僅需分鐘。三新公路即三水南岸至南海丹灶新農(nóng)公路，南起橫江鐵料城十字路口，北至三水南岸碼頭，全長近公里，總投入共萬元。 這條路是政府從橫江鐵料城的十字路口到新農(nóng)小學(xué)這一段，全線雙向四車道，總投資是接近七百萬，全面完成路面和根底的工程。一秀地產(chǎn)解讀：三新公路路基建立始于年，雖然彼此間隔 不遠，但到去年年底才鋪設(shè)路基。該路貫穿了后，將對丹灶北部的開展，起到一個很大的促進作用，特別對于處于交界處的三水南岸、新農(nóng)、橫江鐵

34、料城區(qū)域經(jīng)濟開展起到極大的促進作用。、西二環(huán)高速和順立交通車 年月，和順立交開通，廣州西二環(huán)將與佛山“一環(huán)東路北延線相接，南海、三水的市民上西二環(huán)將更加便利。南海北部、三水東部市民從西二環(huán)和順立交驅(qū)車前往新機場只需分鐘，而新線路的開通也將成為佛山中心區(qū)域至廣州新機場最為快捷的一條高速通道，全程縮至分鐘。一秀地產(chǎn)解讀：和順立交的開通，使得佛山南海地域與廣州之間將再添一條橫貫兩地的便利通道，這對廣佛同城化將起到極大的促進作用。、南海海八路下沉隧道，金融廣場將建成 為理處理海八路對金融高新區(qū)呵斥的交通阻隔問題，加強金融高新區(qū)的空間整體性，南海區(qū)將對海八路(金融高新區(qū)段)建立米長的下沉隧道、上蓋廣場的

35、改造方式。由于改造工程涉及廣佛地鐵、金融城工程、周邊交通的組織等，技術(shù)上非常復(fù)雜，因此用了將近半年時間來研討，最終在年月底敲定了隧道設(shè)計方案及隧道周邊交通組織方案。隨著對金融高新區(qū)規(guī)劃與海八路隧道及周邊交通組織的深化研討，南海區(qū)決議將上蓋廣場及周邊用地規(guī)劃為“南海金融廣場.規(guī)劃的金融廣場的總用地面積為平方米，其中以廣場商業(yè)、地下商業(yè)和景觀為主。一秀地產(chǎn)解讀：海八路是銜接廣州和佛山的重要交通主干道，在金融高新區(qū)內(nèi)發(fā)揚著宏大的作用。金融區(qū)是未來南海中心城區(qū)的中心區(qū)，建下沉式隧道的方式，將處理海八路對金融高新區(qū)的交通區(qū)隔問題，實現(xiàn)金融高新區(qū)的交通貫穿，進一步推進該區(qū)的開展。、征地數(shù)千畝構(gòu)建樞紐獅山為

36、配合國家、省、市、區(qū)等個艱苦工程工程建立，獅山啟動了鎮(zhèn)內(nèi)史上最大規(guī)模征地拆遷。據(jù)引見，獅山此次列入艱苦征地拆遷的工程包括廣珠鐵路以及貴廣鐵路穿越獅山路段、佛山新火車站選址獅山、西江引水工程取水口、廣三高速拓寬工程、國道改造、東西二線二期建立、污水處置廠及配套設(shè)備以及其他園區(qū)道路的建立等十大工程工程，合計征地面積數(shù)千畝，拆遷面積多萬平方米。一秀地產(chǎn)解讀：新建、改建的鐵路、公路將獅山的區(qū)位凸顯，各項工程工程的建立有利于完善獅山城區(qū)的市政配套，為獅山的開展夯實根底。順德、十一條“地龍貫穿順德順德在建、規(guī)劃建立的軌道交通包括地鐵和城際快速干線共條，未來順德市民出行可輕松搭乘軌道交通。據(jù)順德區(qū)規(guī)劃部門泄

37、漏，規(guī)劃建立的廣佛環(huán)線、肇順南等軌道交通將經(jīng)過順德，加強順德與周邊城市聯(lián)絡(luò)，也將徹底改動順德人的出行習(xí)慣。一秀地產(chǎn)解讀：多條交通干線貫穿順德，不僅改動本地人的出行，更重要的是帶動經(jīng)濟開展。 對于“擴權(quán)政策，順德雖表示低調(diào)處置，但仍有不少利好政策促進順德經(jīng)濟、交通等建立，能對順德開展更快起到促進作用。三水、三水北部再添交通大動脈塘西大道一期工程是大塘、蘆苞、樂平三鎮(zhèn)的主要銜接線，是三水第二條南北向的主干道。該工程經(jīng)過珠外環(huán)的大塘立交可以與珠外環(huán)相連；經(jīng)過三花路、樂平立交可以與珠二環(huán)相銜接；在黃普崗村可與永大路相連直達油金大橋及逕口；經(jīng)過三花路、國街線可與三水大道東西相連，有效地將三水區(qū)的道路銜接

38、成網(wǎng)。一秀地產(chǎn)解讀：和順立交、塘西大道的建立將為三水內(nèi)外交通動線的打通起到重要作用，對三水經(jīng)濟社會開展起到促進作用。、三水境內(nèi)輕軌線路確定南線方案廣佛肇城際輕軌佛山段首開工段定于十月底啟動，全線將于今年底全面開工，輕軌南線線路在佛山境內(nèi)從規(guī)劃的貴廣南廣鐵路佛山西站引出，經(jīng)羅村、獅山，沿桃園路中央綠化帶高架西行，跨西南涌后南折，在廣三高速三水出口附近下穿廣三高速，向西繼續(xù)入地沿張邊路穿越三水城區(qū)，穿廣肇高速公路、廣茂鐵路、國道后出地，沿國道北側(cè)至三水二橋，向北跨三水二橋和廣三鐵路，接近在建的廣賀高速后沿其南側(cè)跨越北江，進入肇慶地域。一秀地產(chǎn)解讀：城際軌道站點與地方其他交通設(shè)備及周邊用地的結(jié)合，將

39、利于交通組織和客流聚集，充分發(fā)揚城際軌道交通對地方開展的促進作用。高明、“廣明高速估計年將全線通車 “廣明高速公路廣州段于年月下旬開工建立，該高速公路可直通番禺廣州新火車站，方案于年建成。隨著“禪高快速路碧桂園段的開工，“廣明高速全線工程全部落實。通車后，從佛山高明區(qū)到廣州市中心區(qū)將不到小時車程。據(jù)了解，“廣明高速工程共分三期進展施工，第一期更樓至西樵段已于年月份通車，在西江新城北部明城設(shè)有出入口，出入口隔碧桂園西江新城工程僅分鐘車程。二期陳村至西樵段也于年月開工建立，方案年月建成通車。廣州段是“廣明高速的第三期，起于廣州市番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)復(fù)蘇村東北側(cè)，經(jīng)番禺區(qū)南崗鎮(zhèn)、鐘村鎮(zhèn)，止于佛山市順德區(qū)陳村

40、鎮(zhèn)，于年月下旬開工。年，“廣明高速全線通車后，廣明高速廣州段將通往番禺鐘村石壁的廣州新火車站，佛山、高明市民均可經(jīng)過廣明高速直達新火車站，時間將不超越分鐘。屆時，高明暢享廣佛小時生活圈真正觸手可及。一秀地產(chǎn)解讀：“廣明高速“位于廣州環(huán)城高速公路南段南環(huán)高速與國道主干線廣州繞城公路南段南二環(huán)高速之間，同時它還銜接廣珠東線、南部快速干線、東新高速和廣珠西線等多條南北縱線。廣明高速的通車，將有效改善廣佛東西向的交通，為高明區(qū)的交通帶來極大的便利。同時，便利的交通對高明區(qū)域經(jīng)濟的開展也將產(chǎn)生推進作用。區(qū)域經(jīng)濟的利好，將拉升高明區(qū)的物業(yè)價值。第三部分 佛山房地產(chǎn)市場分析第一章 佛山市房地產(chǎn)市場綜述一、佛

41、山商住用地市場、佛山市-年土地出讓情況成交率高，成交單價創(chuàng)歷史新高佛山市-年商住用地出讓情況年份土地成交面積萬成交金額億元成交單價萬元/畝年.年.年.年.數(shù)據(jù)來源：佛山國土資源局、一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討部年，佛山市共成交土地.萬，與去年同期相比增長.%，成交量與年相比減少.%，但是年商住用地成總額和成交單價均創(chuàng)近幾年新高，與去年同期相比分別增長.%和.%。與年相比，分別增長.%和.%，闡明佛山土地市場競爭猛烈。、年佛山全年各區(qū)成交情況順德出讓土地最多，成交單價以禪城最高年佛山五區(qū)商住用地成交情況成交情況 區(qū)域商住用地成交面積萬平米所占比例商住用地成交金額(億元)成交單價萬元/畝禪城.%.南海.

42、%.順德.%.三水.%.高明.%.數(shù)據(jù)來源：佛山五區(qū)國土、一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討部簡析：年佛山市土地成交面積為.萬，其中順德出讓土地最多為.萬平方米，其次為南海，為.萬平方米，二者相加占佛山商住用地出讓的%，由于三水佛三掛-所占比例大，為萬平米，成交單價為.萬元/畝，所以呵斥三水整體的成交單價下降。在佛山各區(qū)中，高明的流拍最為嚴重，流拍土地占了方案出讓土地近.%，闡明高明房地產(chǎn)市場開展程度較低。、年-月佛山商住用地成交走勢下半年成交集中，成交動搖大數(shù)據(jù)來源：佛山五區(qū)國土局、一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討部簡析：商住用地買賣集中在月、月和月從各月商住用地成交面積看，買賣集中在月、月和月，分別占全年商住用地成

43、交面積的.%、.%和.%，第一季度成交量較少。月商住用地單價最高，年各月單價起伏動搖不定月份佛山市商住用地單價為全年最高，為.萬元/畝，而月單價最低，為.萬元/畝，單價在-萬元/畝的較多。二、佛山房地產(chǎn)買賣市場、-年佛山市商品住宅成交情況-年佛山市商品住宅成交對比年份預(yù)售面積萬銷售面積萬銷售套數(shù)套銷售均價元/戶均面積/套戶均總價萬元/套年.年.年.年.數(shù)據(jù)來源：佛山建立局、一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討部數(shù)據(jù)來源：佛山建立局、一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討部簡析：年由于金融危機的影響，佛山樓市成交低迷，但成交均價依然同比上漲。進入年，佛山樓市全面回暖，并且成交量創(chuàng)歷史新高，成交面積為.萬平方米，與去年同期相比大幅

44、增長.%，與年相比.%；成交均價方面，年商品住宅成交均價元/平方米，與去年同期相比增長.%，與年相比增長.%。 新增預(yù)售方面，年新增預(yù)售面積.萬平方米，與去年供應(yīng)量相仿，供需比約為.：，闡明年消化了相當(dāng)大一部分去年存量商品房。、年-月成交分析市場全面回暖，買賣火爆 數(shù)據(jù)來源：一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部簡析：市場表現(xiàn)需求大于供應(yīng)，成交活潑年成交量上升從第一季度月開場發(fā)力，成交面積為.萬平方米，但成交價錢卻呈略微下降的趨勢，闡明第一季度開發(fā)商為快速消化存貨，推出一定的優(yōu)惠價錢，除月和月新增預(yù)售面積大于成交面積之外，其他各月成交面積均大于供應(yīng)面積，反響了市場消化速度明顯快于供應(yīng)速度。成交面積在第二季

45、度到達頂峰，到達萬平方米上下。市場整體價錢呈上升趨勢，成交均價創(chuàng)歷史新高佛山商品住宅成交均價在第一季度略微下降之后，成交均價開場往上一路飆升，月份成交均價到達頂峰為元/平方米，與去年成交均價最高的元/平方米相比，增長.%。第四季度成交均價穩(wěn)定，維持在元/平方米上下。佛山各區(qū)成交量差別大，以南海、順德成交量最多佛山五區(qū)年商品住宅成交情況區(qū)域成交面積萬比重成交金額億元成交均價元/平方米禪城.%.南海.%.順德.%.三水.%.高明.%.數(shù)據(jù)來源：一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部年佛山各區(qū)，商品住宅成交量，南海居首為.萬平方米，占%；其次為順德為.萬平方米，所占比例為%，成交均價以禪城最高為元/平方米。第二

46、章 禪城區(qū)房地產(chǎn)市場綜述一、土地市場量價齊漲，商住用地比艱苦、年禪城土地成交金額同比年增長%年，禪城區(qū)共成交土地.萬，同比年添加.萬，上升%，但比、年均有不幅度下降，分別下降%，%。土地成交金額為.億元，同比年添加.億元，上漲幅度達%，但年土地成交金額僅為年土地成交金額的一半。年土地單價較年有較大幅度上漲，由年的萬元/畝上漲到萬元/畝，與年土地單價仍有較大落差。數(shù)據(jù)來源：一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部閱歷了、年冰火兩重天的房地產(chǎn)市場后，年上半年佛山及全國房地產(chǎn)市場迅速回暖，回暖速度超出預(yù)期，各大開發(fā)商土地貯藏量下降，同時在廣佛同城加速下，年下半年，禪城土地市場成交火爆，各開發(fā)商競相在禪城爭地，其中

47、不乏保利、碧桂園、新鴻基等品牌開發(fā)商的介入。、商住用地成交集中在個別月份，月、月成交量占全年成交的%以上從各月商住用地成交面積看，禪城商住用地買賣集中在月、月，分別占全年商住用地成交面積的%和%。而月、月、月、月是商住用地成交的空檔期，年各月商住用地成交走勢與年根本一致。按照傳統(tǒng)的規(guī)劃、開工時間周期計算，估計年禪城商品住宅供應(yīng)量頂峰期集中在年下半年。數(shù)據(jù)來源：一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部、年下半年禪城商住用地成交單價明顯高于上半年，月達全年峰值年下半年商住用地成交單價明顯高于上半年，下半年成交單價均在萬元/畝以上，自月起，商住用地成交單價不斷處于上行通道，月到達全年成交單價最高值。數(shù)據(jù)來源：一秀

48、地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部、商住用地約占總成交面積%在成交構(gòu)造中，年禪城區(qū)商住用地共成交.萬，占土地總成交面積%。數(shù)據(jù)來源：一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部、重點地塊分析佛禪掛、佛禪掛、佛禪掛的根本資料：地塊稱號地塊地址用地面積用途容積率拍賣底價成交價樓面地價元/佛禪掛禪城區(qū)前進路北側(cè)、佛山大道東側(cè)、橫一路南側(cè)、縱二路西側(cè). 居住用地，兼容商業(yè)辦公、文化文娛居住.，小學(xué).億.萬元 .億佛禪掛禪城區(qū)佛山大道東側(cè)、前進路南側(cè)、東平河北側(cè)、縱二路西側(cè). .萬元 佛禪掛禪城區(qū)汾江南路西側(cè)、東平路北側(cè)、瀾石二路南側(cè). 商業(yè)辦公、文化文娛用地，兼容居住.萬元 備注：佛禪掛、地塊進展捆綁買賣，競買人需同時競買該三宗地

49、 數(shù)據(jù)來源：佛山市國土資源局禪城分局、一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部佛禪掛、地塊位于佛山禪城瀾石改造片區(qū)之中，該區(qū)域分為A、B兩塊，其中B區(qū)在年月日完成出讓，當(dāng)時碧桂園集團以.億元的價錢將其近萬平方米的地塊收入囊中，新鴻基此次拿下的地塊那么為A區(qū)組團之一。瀾石作為佛山目前最大的舊城改造工程，其地理位置和江景資源有利于開展優(yōu)質(zhì)高端地標物業(yè)。同時未來佛山地鐵一號線延伸線將在地塊東北部設(shè)站點，直照射德及廣州。據(jù)了解，新鴻基地產(chǎn)方案將在瀾石地塊上建立國際一流的大型城市綜合體工程,包含會聚國際名牌的購物商場、超甲級寫字樓及優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)等,努力打造佛山新的商業(yè)熱點區(qū)域。二、禪城樓市分析量價齊升，成交火爆、成交

50、量同比翻倍，成交均價高位上調(diào)年禪城區(qū)商品住宅成交面積為.萬，同比年添加.萬，上漲幅度達%，年商品住宅成交量是年兩倍之多。年商品住宅成交均價為元/，同比年上漲%，處于高位上調(diào)，從歷年商品住宅成交價錢看，自年起，成交價錢一路飆升，從元/直升到年元/。供應(yīng)方面，年供應(yīng)量為.萬，比年供應(yīng)量減少了.萬。數(shù)據(jù)來源：一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部、年市場供不應(yīng)求，去庫化明顯年禪城區(qū)新增預(yù)售面積為.萬，成交面積為.萬比成交面積.萬多出.萬，市場新增存量為.萬。、上下半年對比較明顯數(shù)據(jù)來源：一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部價錢從月開場進入上調(diào)通道：禪城區(qū)商品住宅成交均價在年月份以前根本處于元/以下，僅月突破元/，從月起，

51、成交均價不斷堅持在元/，上半年受年經(jīng)濟影響，成交均價偏低，而下半年消費自信心回調(diào)，供應(yīng)量偏緊等要素導(dǎo)致成交均價上漲，全年成交均價最高值在月，成交均價為元/，接近萬元每平米，比全年成交價最低值的月高出元/。成交量伴隨價錢的上漲有所下滑：年禪城區(qū)商品住宅-月成交情況看，上半年成交均價相對低落，成交面積卻不斷迭起，月份起成交均價上漲，成交面積自月起處于全年低位區(qū)域。數(shù)據(jù)來源：一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部、亞藝板塊開展成熟，禪桂中心版塊“外拓亞藝板塊進過近三年的開展，已被各大開發(fā)商密布，單單依托東部板塊有限的土地，曾經(jīng)難以滿足禪城作為佛山中心城區(qū)開展需求。而南莊面積占禪城區(qū)一半,土地資源豐富,必定是禪城

52、區(qū)今后重點開展的區(qū)域,其開展?jié)摿Σ豢珊鲆?，不少開發(fā)商已將目光投準南莊、張槎等禪西區(qū)域。三、區(qū)域市場小結(jié)、區(qū)域房地產(chǎn)市場特點年禪城區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特點：土地市場買賣熾熱，各開發(fā)商競相在禪城爭地； 商住用地占總成交面積%，仍是成交主體；禪城整體市場供不應(yīng)求繼續(xù)，供應(yīng)緊張催速價錢上漲；亞藝板塊開展成熟，禪桂中心版塊“外拓。、區(qū)域市場變化趨勢從目前禪城區(qū)的土地和樓市情況看，估計未來禪城區(qū)的開展會呈現(xiàn)以下趨勢禪城樓市格局發(fā)生變化，呈四面開花態(tài)勢幾年前城南、亞藝板塊、東平河北岸有較大開展空間。而如今，這些區(qū)域開展迅速，城市開展空間根本飽和，禪城的開展需求開辟新的思緒，西進、舊城改造為禪城城市空間的開辟

53、兩大方向，這也使得佛山樓市格局發(fā)生變化：城南、亞藝板塊、東平板塊目前依然是樓市的主力軍，承載著禪城樓市%的份額；老城區(qū)，祖廟東華里片區(qū)、普君片區(qū)、瀾石片區(qū)，舊城改造正在進展中，未來三五年內(nèi)，這些片區(qū)將成為樓市的生力軍；城西張槎、石灣，目前已有品牌地產(chǎn)商搶灘，并帶動著其他開展商的進駐，再結(jié)合這些區(qū)域的舊改工程，城西板塊即將全新崛起；還有南莊鎮(zhèn)，除萬科城、帝景藍灣工程外，南莊大道兩旁數(shù)個地產(chǎn)工程正在謀劃中，季華路西延線也有大型地產(chǎn)工程招商中；城南、老城、城西、南莊，禪城樓市將呈四面開花態(tài)勢，誰將成為主角目前還是難解難分。第三章 桂城房地產(chǎn)市場綜述一、桂城房地產(chǎn)市場、桂城-年住宅成交情況成交面積大幅

54、上漲，后市強勁數(shù)據(jù)來源：南海建立局、一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討部簡析：綜合桂城-年房地產(chǎn)成交情況看，年桂城無論是成交面積、成交金額還是成交均價都為歷年最高。成交均價方面，年桂城成交均價為元/，直逼禪城成交均價，同比年上漲%，從歷年成交均價看，年至年成交均價上漲幅度最大，年-年漲幅是較小的。成交面積方面，年成交面積為.萬，約為年的.倍，漲幅達%，年成交面積接近年成交面積的倍，上漲幅度較大，年桂城大型高檔盤都進入尾貨銷售中，同時整個樓市回暖刺激桂城剛性需求，年庫存迅速消化，而新貨供應(yīng)缺乏，導(dǎo)致年桂城市場不斷處于供不應(yīng)求形狀，在供貨限制的情況下，成交面積仍有大幅上漲，桂城剛性需求強勁。、桂城年-月住宅成交

55、走勢分析數(shù)據(jù)來源：一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部、佛山建立局簡析：年-月桂城商品住宅成交均價震蕩上漲，月到達全年最高值，、月份成交均價最低，主要是受年金融危機影響。年桂城成交均價起伏不定主要是受供貨構(gòu)造的影響，桂城年供貨緊張，區(qū)域主力大盤較少，缺乏支撐整個桂城市場，區(qū)域個盤供貨對區(qū)域成交均價影響較大，尤其是短期供貨構(gòu)造的變化，對區(qū)域成交均價有較大調(diào)整，但整體態(tài)勢堅持上漲。成交面積方面，、月尾成交的頂峰期，而傳統(tǒng)的銷售旺季月成交量卻最低，從整體態(tài)勢看，年桂城市場上半年成交面積遠超出下半年成交面積，主要緣由為，上半年市場回暖速度較快，市場存量充足，成交量迅速上漲，上半年市場消化速度過快導(dǎo)致下半年貨量嚴

56、重匱乏，供貨緊張導(dǎo)致下半年成交量下滑?？偟膩碚f，年桂城市場區(qū)域供貨發(fā)生變化，以高端產(chǎn)品的千燈湖板塊各主力盤都進入尾貨銷售，僅留下保利花園支撐整個市場價錢，同時“供不應(yīng)求為年桂城市場主旋律，從近年土地供應(yīng)看，中海萬錦東苑和創(chuàng)鴻水韻尚都兩盤將支撐桂城未來一年的供應(yīng)，整體上看，桂城后市供應(yīng)仍偏緊。二、小結(jié)桂城及周邊迸發(fā)出較強勁的剛性需求，年大批量的存量新房在年迅速消化，剛性需求強勁；桂城后市供應(yīng)仍將偏緊。區(qū)域大盤已漸近封盤，未來一至兩年大盤開發(fā)較少，區(qū)域土地供應(yīng)緊張，桂城市場后市供應(yīng)緊張；桂城市場潛力較大。地鐵的開通以及廣佛同城的推進，將為桂城帶來大批中高端客戶，市場潛力較大，同時更加提升了區(qū)域的價

57、值，支撐桂城中高端產(chǎn)品定位。第四章 南海區(qū)房地產(chǎn)市場綜述一、土地市場、商住用地成交市場，量穩(wěn)價升南海商住用地成交量為.萬m，與年相比成交，微升.%。年南海土地市場成交率幾近%，且年的土地成交單價創(chuàng)近幾年新高，到達.萬元/畝，與年相比大幅增長.%， 年房地產(chǎn)市場的全面回暖，使得開發(fā)商對未來市場的良好預(yù)期，使得土地市場更加猛烈，拉升了土地成交單價。年份土地成交面積萬成交金額萬元成交單價萬元/畝年.年.年.年.年.數(shù)據(jù)來源：一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部、年下半年商住用地激增，月份成交單價全年最高年南海商住用地成交量主要集中在下半年，上半年月、月、月商住用地成交為,成交量上升從月開場發(fā)力。月成交.萬平方

58、米，成交單價為萬元/畝，其中雅居樂地產(chǎn)將南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)鹽步廣佛新干線地塊收入禳中，該地塊總面積.萬m,單價萬元/畝，拉升了月份的成交單價。臨近歲末，月土地成交.萬m,成為年月度買賣量之最。土地單價方面，南海商住用地總體呈上升趨勢，以月份的成交單價萬元/畝為最高，其他各月成交量和成交單價的情況見以下圖： 數(shù)據(jù)來源：一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部、重點地塊分析佛南拍-地塊根本資料：編號地塊位置地塊面積用途容積率拍賣底價萬元成交價萬元競得者樓面地價元/佛南拍-南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)鹽步廣佛新干線地段.城鎮(zhèn)住宅兼容零售零售及其他商服用地.且.佛山市雅居樂地產(chǎn) 數(shù)據(jù)來源：佛山市國土資源局南海分局地塊簡析：鹽步大道雅居樂

59、大瀝鎮(zhèn)鹽步廣佛新干線地塊廣佛路佛南拍-地塊總占地面積為.平方米，容積率為.且.，建筑密度裙樓%且% ，塔樓%且%；土地用途為城鎮(zhèn)住宅普通商品房兼容零售零售及其他商服用地；拍賣底價.億，成交價.億，溢價%，地塊競得者為佛山雅居樂地產(chǎn)；地塊樓面地價為元/平方米。該地塊位于南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)鹽步廣佛新干線和鹽步大道之間，地理位置優(yōu)越，交通方便，周邊配套齊全，估計今后該工程成將為大瀝鹽步板塊的標志性工程。二、樓市分析、年商品住宅成交火爆，價錢上揚數(shù)據(jù)來源：一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部 年南海區(qū)住宅成交面積為萬，成交套數(shù)為套，月均成交套，成交均價元/平方米。與年相比，成交面積增長.%、成交套數(shù)增長.%、成交均價

60、增長.%。年商品住宅市場買賣火爆，量價齊升，一改年買賣低迷的形狀。另外，年-月份南海新增預(yù)售面積萬，而成交面積僅為萬，闡明年上半年耗費了很大一部份年的庫存商品房。、年全年需求大于供應(yīng)，商品住宅市場消化速度明顯快于供應(yīng)速度數(shù)據(jù)來源：一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部從各月的供銷情況看， 月份新增預(yù)售面積為.萬m,為年月度新增預(yù)售面積的頂峰，除月份新增預(yù)售面積大于成交面積外，其他月份成交面積均大于新增預(yù)售面積，處于需求大于供應(yīng)的態(tài)勢，尤以月、月最為顯著，供需比為.：、.：，一定程度上反響了樓市成交的火爆。、年南海商品住宅成交均價穩(wěn)步上升數(shù)據(jù)來源：一秀地產(chǎn)地產(chǎn)市場研討拓展部分析：根據(jù)圖表顯示，年南海商品住宅