不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的難題和算法

1、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的難題和算法不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的“難題”和“算法”2015 年 3 月 1 日不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例頒布實(shí)施，全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作轟轟烈烈的開展起來，我市不動(dòng)產(chǎn)登記中心于 2016 年 9 月 28 日掛牌，成立之初，因分散登記造成遺留問題大規(guī)模的爆發(fā)，主要是房地主體不一致、房屋土地用途不一致等問題按照現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的政策要求，已經(jīng)無法正常辦理業(yè)務(wù)，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記投訴激增，加上登記業(yè)務(wù)處于摸索階段、受理時(shí)間太長，甚至出現(xiàn)了凌晨排隊(duì)等極端現(xiàn)象， 給不動(dòng)產(chǎn)登記工作帶來很大的被動(dòng)。 就在焦頭爛額、一籌莫展之際，濟(jì)寧市人民政府及時(shí)制定了工作措施，解了燃眉之急，與 2017 年 6 月 26 日

2、出臺(tái)了濟(jì)寧市人民政府關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的處理意見 （濟(jì)政字 2017 73 號(hào)） ，該文件主要解決了分散登記時(shí)遺留的房地主體不一致的問題，采取分三類情形進(jìn)行化解。一、依法取得城鎮(zhèn)性質(zhì)的房屋所有權(quán)證書，未查到土地權(quán)屬來源文件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)權(quán)籍調(diào)查后，按現(xiàn)房屋權(quán)利人擁有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)予以登記；二、依法取得城鎮(zhèn)性質(zhì)房屋所有權(quán)證書，土地有劃撥權(quán)屬來源文件未辦理劃撥土地使用權(quán)證的，或者已辦理國有劃撥土地使用權(quán)證但未進(jìn)行分割的，按現(xiàn)房屋權(quán)利人用于國有劃撥土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)予以登記。原開發(fā)建設(shè)單位的劃撥土地使用權(quán)證書應(yīng)予收回，無法收回的由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公告后予以注銷。三、

3、非開發(fā)建設(shè)單位依法取得房屋所有權(quán)證書，原開發(fā)建設(shè)單位已辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，因提高容積率、改變土地用途、欠繳稅費(fèi)、超占國有建設(shè)用地、土地設(shè)定抵押權(quán)、存在查封等原因未進(jìn)行土地分割，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以按原登記狀態(tài)予以登記。根據(jù)文件有關(guān)規(guī)定，在全面摸清我市存量房市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，深入分析了問題原因，制定了有力的化解措施，下大力氣重點(diǎn)突擊解決了二個(gè)方面的問題：一、兗礦集團(tuán)有限公司做為我省的重點(diǎn)企業(yè)，原公有存量成套住房有 3 萬余戶，且因煤炭行業(yè)人員流動(dòng)頻繁造成兗礦集團(tuán)有限公司職工公有住房辦證需求占比較大，經(jīng)與兗礦集團(tuán)有限公司多次溝通，核實(shí)摸清了該集團(tuán)各公有住房小區(qū)均已辦理劃撥土地使用權(quán)證書，亂麻需快

4、刀，登記中心與兗礦集團(tuán)積極對(duì)接、協(xié)同推進(jìn)，利用 1 個(gè)月的時(shí)間對(duì)集團(tuán)住宅小區(qū)突擊進(jìn)行了住宅小區(qū)土地分割。二、集中對(duì)我市無土地權(quán)屬來源的老舊住宅小區(qū)，采取由政府購買服務(wù)方式集中開展權(quán)籍調(diào)查，并在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記中心網(wǎng)站公示勘測(cè)定界圖，經(jīng)公示無異議后按該小區(qū)擁有劃撥土地使用權(quán)予以“房地一體”登記。這兩個(gè)“栓塞”的疏通， 穩(wěn)住了群眾的情緒、 提升了登記效率，一下子讓我市不動(dòng)產(chǎn)登記工作走上了快車道。靜下心來，仔細(xì)研讀濟(jì)政字 2017 73 號(hào)文，其主要解決了已完成房屋登記的存量房的遺留問題，可以說文件本著尊重歷史的原則對(duì)該類問題應(yīng)解盡解，體現(xiàn)了政府敢于承擔(dān)、勇于承擔(dān)的新時(shí)代社會(huì)主義精神，主要突破是

5、：一、在無土地權(quán)屬來源的情況下對(duì)房屋占?jí)悍秶鷥?nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)按現(xiàn)狀登記；二、因分散登記造成的用途不一致、限制性條件等問題，政府本著申請(qǐng)人善意取得的原則，允許邊辦證邊處理。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、國家“放管服”改革和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展等工作的深入推進(jìn)，企業(yè)融資難、融資成本高的問題被頻繁的提出來，不動(dòng)產(chǎn)作為企業(yè)融資的常見抵押物也被推到了風(fēng)口浪尖，特別是民營企業(yè)遺留的房屋未辦理首次登記的問題提上了各地不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問題化解的日程。民營企業(yè)房屋登記歷史遺留問題主要有2 個(gè)方面：一是因企業(yè)經(jīng)營等原因，企業(yè)名下土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移造成的申請(qǐng)主體如何確定的問題；二是因檔案資料丟失、職能部門監(jiān)管不到位造成的用地、

6、規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)不全的問題。這兩個(gè)問題均觸碰了不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例依申請(qǐng)登記和嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的審核要點(diǎn)的紅線。2019 年 7 月 10 日，山東省自然資源廳聯(lián)合省工業(yè)和信息化廳、省財(cái)政廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省金融監(jiān)督管理局、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)山東省監(jiān)管局六部門出臺(tái)了關(guān)于加快解決民營企業(yè)土地房屋產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題的指導(dǎo)意見 （魯自然資規(guī) 2019 3 號(hào)） ，文件的出臺(tái)為該類問題的解決提供了強(qiáng)有力的指導(dǎo)，有力解決了各職能部門、特別是不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的后顧之憂，文件內(nèi)容有擱置、有突破、有優(yōu)惠、有懲戒，可以說是滿滿的干貨、意義深遠(yuǎn)。文件指出經(jīng)營性房地產(chǎn)不在本次解決范圍內(nèi)，這是政府先易后難、遞進(jìn)解決

7、的方針策略，這更說明了下一步的解決重點(diǎn)在哪里，為下一步的住宅房屋登記歷史遺留問題文件的出臺(tái)埋下了伏筆。針對(duì)用地、規(guī)劃、建設(shè)方面材料不齊全的問題，文件為各職能部門提供了更靈活的處理方式，特別提到了工程竣工手續(xù)可以由第三方出具房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告報(bào)城鄉(xiāng)住房建設(shè)部門備案，這種引進(jìn)第三方的處理方式首次應(yīng)用與替代職能部門的行政監(jiān)管結(jié)果，在我省堪稱先例。具體到不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施，針對(duì)該類歷史遺留問題主要明確了三個(gè)方面：一是權(quán)利主體不清晰或登記申請(qǐng)主體與相關(guān)材料不相符的，由縣級(jí)以上地方人民政府組織相關(guān)部門進(jìn)行權(quán)利主體認(rèn)定；二是自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、消防等部門出具的相關(guān)意見或證明等材料，可以作為此類問題不動(dòng)產(chǎn)登記

8、的申請(qǐng)材料；三是存在房地用途不一致的問題，允許先行辦理、分別記載，隨后依法完善程序。文件還專門提到了減輕企業(yè)財(cái)稅負(fù)擔(dān)、推行續(xù)貸不動(dòng)產(chǎn)抵押登記等優(yōu)惠利企的政策，這些進(jìn)一步激發(fā)了民營企業(yè)的活力和創(chuàng)造力，降低了企業(yè)融資成本，為充分發(fā)揮民營經(jīng)濟(jì)在推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中的重要作用提供了保障。我市超前謀劃，積極作為，在該文出臺(tái)前，已經(jīng)成立了企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題推進(jìn)組，通過部門會(huì)簽的方式共解決了 58 個(gè)民營企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題。魯自然資規(guī) 2019 3 號(hào)文出臺(tái)之后，我們嚴(yán)格落實(shí)文件要求，進(jìn)一步梳理我市房屋、土地登記存在問題的企業(yè)，共梳理出12 家， 目前已解決9 家， 其余未解決的主要原因

9、是企業(yè)自身經(jīng)營存在問題，無法承擔(dān)解決過程中企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的法定費(fèi)用?，F(xiàn)已解決的 9 家企業(yè)共涉及土地656.2 畝、 房產(chǎn)面積 160144平方米。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心以化解問題為抓手，優(yōu)化了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記程序， 建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記便民服務(wù)點(diǎn)， 2019 年我市所有抵押登記業(yè)務(wù)均無需前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心現(xiàn)場(chǎng)辦理，目前均已實(shí)現(xiàn)“一網(wǎng)通辦”，達(dá)到了不見面秒審批。城鎮(zhèn)居民住房歷史遺留問題一直是各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作的難點(diǎn)、堵點(diǎn)，事關(guān)千家萬戶，我市該項(xiàng)工作的開展分兩個(gè)階段， 2020 年 6 月 30 日，山東省自然資源廳、山東省發(fā)展改革委、山東省財(cái)政廳、山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局五部門聯(lián)合印發(fā)

10、了關(guān)于化解城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題的指導(dǎo)意見 （魯自然資規(guī) 2020 3號(hào)） ， 3 號(hào)文的出臺(tái)結(jié)束了我市原城鎮(zhèn)居民歷史遺留問題解決的工作模式，讓我市該項(xiàng)工作的解決步入了“快車道”。3 號(hào)文出臺(tái)前的 2018 年 1 月， 我市已經(jīng)成立了國有土地上房屋登記歷史遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組，堅(jiān)持“尊重歷史、正視現(xiàn)實(shí)”的原則，針對(duì)歷史遺留小區(qū)房屋登記存在的問題，不推責(zé)、不回避，由各職能部門分類認(rèn)領(lǐng)，在處理完存在的問題后予以解決，通過該種模式穩(wěn)妥辦理了武裝部家屬院、慧海家居、宜嘉園、建業(yè)園、文圣三期等多個(gè)小區(qū)辦證問題，解決了困擾群眾多年的“鬧心事”，贏得了群眾滿意。3 號(hào)文出臺(tái)后的 2020 年 9 月 7

11、 日， 濟(jì)寧市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)了濟(jì)寧市處理城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題實(shí)施意見 （濟(jì)自然規(guī)發(fā) 2020 49 號(hào)，以下簡稱實(shí)施意見）實(shí)施意見要求各縣（市、區(qū)）政府（管委會(huì)）要落實(shí)屬地管理主體責(zé)任，堅(jiān)持“尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)、信守承諾、完善手續(xù)”的原則，建立工作專班，確定項(xiàng)目清單、建立臺(tái)賬，明確政府、職能部門、責(zé)任主體或代辦主體以及購房人在具體項(xiàng)目中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任， 因地制宜、 分類處置， 列出時(shí)間表、路線圖， 對(duì)賬銷號(hào)。 要求涉及的各部門敢于擔(dān)當(dāng)、 勇于負(fù)責(zé)，各司其職，密切配合，簡化程序，并且明確了在化解城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題中，對(duì)執(zhí)行縣級(jí)以上政府決定的行政行為實(shí)行盡職免責(zé)。實(shí)施意見還明

12、確規(guī)定了適用的范圍和條件、化解的政策和措施：適用條件和范圍。適用該意見的城鎮(zhèn)住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題的項(xiàng)目，應(yīng)同時(shí)滿足： （ 1）在城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃確定的城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)； （ 2）項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)不全且于 2015 年 3 月 1 日不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施前房屋已出售的； （ 3）經(jīng)市、縣（市、區(qū)）政府研究確認(rèn)不適宜于拆除或沒收的； （ 4）土地、房屋歸屬無爭議的。“小產(chǎn)權(quán)房”以及納入山東省爛尾工程及閑置廠房專項(xiàng)整治三年行動(dòng)方案的項(xiàng)目不適用本意見。化解政策及措施。 （ 1） 明確完善項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)的主體。項(xiàng)目建設(shè)單位存在的，由建設(shè)單位作為責(zé)任主體。項(xiàng)目建設(shè)單位已終止，有聯(lián)建單位的，由聯(lián)建

13、單位作為代辦主體；無聯(lián)建單位但有歸屬主管部門的，由歸屬主管部門作為代辦主體；建設(shè)單位已終止，無聯(lián)建單位且無歸屬主管部門的，由當(dāng)?shù)卣付ń值擂k事處等機(jī)構(gòu)作為代辦主體；代辦主體負(fù)責(zé)按照當(dāng)?shù)卣_定的方式代為辦理項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)相關(guān)手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)首次登記。 （ 2）完善用地手續(xù)。對(duì)未辦理用地手續(xù)的項(xiàng)目，可按照項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的政策規(guī)定補(bǔ)辦用地手續(xù)。涉及違法違規(guī)用地的，應(yīng)依法依規(guī)處置后完善用地手續(xù)。 （ 3）完善建設(shè)工程規(guī)劃手續(xù)。對(duì)違反建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定，存在擅自改變用途、超出建設(shè)工程規(guī)劃許可的范圍、超容積率、配套設(shè)施不齊全等情形的項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣砂错?xiàng)目建設(shè)時(shí)的有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目責(zé)任主體形成違法處罰、補(bǔ)繳費(fèi)用、

14、補(bǔ)建配套設(shè)施等問題處置的文件，處置完成后，由相關(guān)部門補(bǔ)辦規(guī)劃核實(shí)手續(xù)或出具符合規(guī)劃要求的意見。無法確定責(zé)任主體的由市、縣（市）政府作出具體處理意見。 （ 4）完善工程竣工手續(xù)和消防手續(xù)。房屋工程建設(shè)因施工手續(xù)不全、施工技術(shù)資料缺失、相關(guān)建設(shè)主體缺失或不配合等原因造成不符合竣工驗(yàn)收條件的，由建設(shè)單位、房屋建筑實(shí)際控制人或當(dāng)?shù)卣蟹课莅踩b定機(jī)構(gòu)、具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行工程質(zhì)量安全鑒定。房屋工程經(jīng)檢測(cè)鑒定滿足設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求的，檢測(cè)鑒定報(bào)告替代竣工驗(yàn)收備案所需監(jiān)督報(bào)告，有關(guān)部門依法為其補(bǔ)辦工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。（ 5）妥善辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。明確了當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)職能部門對(duì)項(xiàng)目所補(bǔ)辦的審

15、批手續(xù)或出具的等效文件，可作為申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的要件和依據(jù)；依法取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目、經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)建成的安置房以及房改售房，在購房人（房屋歸屬人）已依法履行相關(guān)義務(wù)的前提下，可實(shí)行“證辦分離”（即辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證與補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)并行辦理） 。 （ 6）加大失信懲戒力度。在化解歷史遺留問題過程中，對(duì)拒不配合完善相關(guān)手續(xù)，影響業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的開發(fā)建設(shè)單位或個(gè)人，由行業(yè)主管部門或有關(guān)部門依法依規(guī)納入失信聯(lián)合懲戒名單，進(jìn)行聯(lián)合懲戒。依據(jù)省市有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，我市于 2020年 10 月制定發(fā)布了鄒城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)化解國有建設(shè)用地上居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題的通知 （鄒政

16、辦字 2020 28 號(hào)） ，成立了鄒城市國有建設(shè)用地上居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題處理工作專班，計(jì)劃分三批次解決城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題：第一批次解決2015 年 3 月 1日前的，在全市范圍內(nèi)國有土地上開發(fā)建設(shè)且已房屋出售的未辦證商品房項(xiàng)目；第二批次解決2015 年 3 月 1 日前，在全市范圍內(nèi)國有土地上建成且已房屋出售的安置房以及房改售房； 第三批次處理違規(guī)建設(shè)房屋的歷史遺留問題。 同時(shí)，實(shí)行財(cái)政、自然資源、住建、行政審批、稅務(wù)五個(gè)主管部門會(huì)簽制度，對(duì)第一、二批次小區(qū)推行“容缺辦理”不動(dòng)產(chǎn)首次登記，啟動(dòng)邊辦證、邊追繳、邊查處工作程序?？v觀我市城鎮(zhèn)居民歷史遺留產(chǎn)權(quán)登記問題的解決，邊辦證、

17、邊追繳、邊查處程序是房屋、土地登記歷史以來前所未有的突破，只有在政府強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)決策和各職能部門充分解放思想的前提下方可實(shí)現(xiàn)，該種模式的執(zhí)行把解決群眾問題放在首位，把追繳和查出的難題留給職能部門，”容缺辦理”不動(dòng)產(chǎn)首次登記既是群眾產(chǎn)權(quán)權(quán)益得到保障的起點(diǎn)，也是職能部門對(duì)存在的問題進(jìn)行追繳和查出的起點(diǎn)，妥善處理首次登記后的問題任重而道遠(yuǎn)，各職能部門必須嚴(yán)肅履職、處理到位才能給歷史遺留問題的解決畫上圓滿的句號(hào)。截止目前第一批次的 14 個(gè)小區(qū)已有12 個(gè)小區(qū)解決問題，共涉及7487 戶， 建筑面積 985598.93 平方米， 保障了群眾產(chǎn)權(quán)合法權(quán)益、化解了社會(huì)矛盾，去除了信訪隱患；第二批次、第三批次的摸底通知也已下發(fā)至各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、機(jī)關(guān)事業(yè)單位和駐鄒國有企業(yè)，務(wù)必梳理清我市所有未辦證小區(qū)的基本情況，力爭三年內(nèi)全部解決。“百姓有所呼，政府有所應(yīng)”。我市聚焦民生問題，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，全力貫徹落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記工作各項(xiàng)決