明源成本測算與核算和成本控制操作手冊

1、明成本管理系統(tǒng)成本測算與核算和成本控制操作手冊V1.0 版2013 年 01 月目錄第 1 章崗位權(quán)責11.1崗位操作指引1第 2 章項目初始化（分公司系統(tǒng)管理員）錯誤！未定義書簽。2.1崗位職責錯誤！未定義書簽。2.2設(shè)置合同類別錯誤！未定義書簽。2.3設(shè)置業(yè)務(wù)參數(shù)錯誤！未定義書簽。第 3 章項目準備（成本工程師）33.1崗位職責33.2建立項目信息33.3設(shè)置成本科目6第 4 章成本測算（成本工程師）174.1崗位職責174.2業(yè)務(wù)流程174.3測算成本17第 5 章成本控制（成本工程師）205.1崗位職責205.2管理目標成本205.3編制合約規(guī)劃235.4監(jiān)控動態(tài)成本24第 6 章成本

2、核算（成本工程師）32第 7 章成本管理崗337.1崗位職責337.2查詢業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)33第1章崗位權(quán)責1.1崗位操作指引在通用崗位查詢表中，各崗位人員可以對照通用崗位，快速查找自己所在的崗位及對應在成本系統(tǒng)中的應用。分公司系統(tǒng)管理員角色崗位崗位職責相關(guān)功能模塊操作指引項目初始化（分公司設(shè)置合同類別系統(tǒng)初始化設(shè)置 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置 業(yè)務(wù)參數(shù)設(shè)置系統(tǒng)管理員）分公司成本工程師角色崗位崗位職責項目準備（成本工程項目指標信息錄入師）成本測算（成本工程測算項目成本師）設(shè)定項目的目標成本將目標成本分解為合約規(guī)劃成本控制（成本工程將合約規(guī)劃關(guān)聯(lián)合同規(guī)劃師）相關(guān)功能模塊操作指引項目初始化 項目概況 錄入建安成本 測算

3、成本 錄入非建安成本 目標成本 登記目標成本 合約規(guī)劃 分解合約規(guī)劃 合同規(guī)劃 關(guān)聯(lián)合約規(guī)劃監(jiān)控項目、產(chǎn)品的動態(tài)成本 動態(tài)成本監(jiān)控 在項目執(zhí)行過程中， 對目標成本調(diào)整 目標成本 成本核算（成本工程 核算成本 錄入核算成本數(shù)據(jù)師）監(jiān)控動態(tài)成本目標成本調(diào)整錄入核算成本成本管理崗位角色崗位崗位職責相關(guān)功能模塊操作指引成本工程師查看最新動態(tài)成本 動態(tài)成本監(jiān)控 查看動態(tài)成本角色崗位崗位職責相關(guān)功能模塊操作指引項目產(chǎn)品對比分項目產(chǎn)品對比分析對比分析成本發(fā)生情況析 合同分析合同分析查看合同臺賬、合同分析 合同臺賬合同臺賬第 2章項目準備 （成本工程師）2.1崗位職責在系統(tǒng)上線前，成本工程師要對成本系統(tǒng)中需要

4、用到的項目信息進行設(shè)置。建立項目信息設(shè)置成本科目2.2建立項目信息【項目概況】模塊是把實際存在的項目錄入到系統(tǒng)當中，項目包括擬投資、土地儲備、在建、結(jié)案等。系統(tǒng)支持在公司下新建項目， 或在項目下建立分期。 項目最多支持二級，不支持建到樓棟和房間。2.2.1 新建項目新增項目有兩種方式：一種可以直接在公司或項目下新增，也可以通過引入的功能將投資分析系統(tǒng)當中存在的項目引入進來。項目只支持二級，不能新增三級子項目?！静僮髁鞒獭啃略鲰椖堪ㄔ诠鞠滦略鲰椖亢驮陧椖肯滦略鲰椖糠制趦煞N形式，下面以在公司下新增項目為例講述操作步驟?！静僮鞑襟E】單擊【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置】下的【項目概況】模塊，進入“項目概況”主界面

5、。單擊新增按鈕，彈出“新增項目”頁面。直接新增項目。1. ） 單擊新增，彈出“新增項目”頁面。2. ）輸入項目的基本資料和項目規(guī)劃指標，詳見【字段說明 】。） 保存，保存后可以修改項目信息， 詳情請參見 “ 錯誤！未找到引用源。 錯誤！未找到引用源?！?。引入已建項目。） 選擇要引入的末級項目。） 單擊下一步，引入已建項目，彈出“修改項目” 頁面，可以修改項目信息，詳情請參見“ 錯誤！未找到引用源。錯誤！未找到引用源。 ”?！咀侄握f明】字段說明項目編碼項目編碼通常是項目名稱的縮寫，方便后續(xù)相關(guān)功能引用，如蔚藍城邦，取拼音的首字母代表其項目簡稱“WLCB”。用戶也可以根據(jù)所需取對應的“項目編碼”，

6、不能包含特殊字符/!%#?.|-=+$*,;& ）。父級項目當在項目下建立項目分期時，系統(tǒng)會根據(jù)所選擇的項目自動填寫父級項目。項目簡稱同一父級項目下的簡稱不允許重復。項目名稱自動關(guān)聯(lián)了父級項目與項目簡稱，同一公司下的名稱不允許重復。項目狀態(tài)選項來源于【業(yè)務(wù)參數(shù)設(shè)置】模塊中設(shè)置的“項目狀態(tài)”。項目開始 /由于不同的公司對項目的開始與截止時間的理解是不一樣的。截止日期有的地產(chǎn)公司認為拿到土地就認為是項目開始，有的是從拿到施工許可證開始施工才認為是項目的開始，同樣對于截止時間：有的地產(chǎn)公司認為售樓完成了才是項目結(jié)束，有的當工程竣工了就認為是項目結(jié)束。可根據(jù)客戶的理解去添寫。項目負責通常是項目經(jīng)理。人

7、是否公建公建項目是指不能夠為企業(yè)產(chǎn)生直接收益的項目，其特點是不可售，比如學校、會所等。一級項目項目不能設(shè)置為公建項目；二級項目時會顯示該字段，且默認值為否。這里選擇公建項目的目的是為了方便后面對公建項目的成本進行核算。公建項目不占項目成本，它的項目成本需要分攤到其他非公建項目中去。目標客戶也就是對目標客戶的描述，目標客戶是富貴之家、健康養(yǎng)老、社會新銳、望子成龍等，不同人群的肖像消費能力及需求都是不一樣的。占地面積占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，計算一般按底層建筑面積。建筑面積指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。一般分為“地上建筑面積”和“地

8、下建筑面積” ，并且都是由產(chǎn)品的相同指標計算得出。建筑面積地上建筑面積（產(chǎn)品地上建筑面積之和）+地下建筑面積（產(chǎn)品地下建筑面積之和）可售面積建筑面積可用于銷售的部分稱為可售面積?？墒勖娣e地上可售面積（產(chǎn)品地上可售面積之和）+地下可售面積（產(chǎn)品地下可售面積之和）套內(nèi)面積套內(nèi)面積，又稱套內(nèi)建筑面積，是由以下三部分組成的：套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積。建筑密度是指建筑物的覆蓋率， 具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。建筑密度占地面積 / 建設(shè)用地面積。字段說明容積率政府給項目建設(shè)用地的容積率限額?？偟慕ㄖ娣e

9、/ 總的占地面積， 容積率越大表示在同一個占地面積下住的人越多，容積率最大不能超過5。2.2.2 編輯項目【操作流程】【操作步驟】單擊【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置】下的【項目概況】模塊，進入“項目概況”主界面。在“項目列表”中，雙擊要修改的項目，彈出“修改項目”頁面，即可對項目信息進行編輯，詳情請參見【字段說明 】。注： 和標簽頁，僅在“修改項目”界面才會顯示。紅色標識字段為“必須填寫”字段，藍色表示字段為“建議填寫”字段。編輯項目團隊。“項目團隊”在成本系統(tǒng)中的作用是：設(shè)置成本預警與強控時按項目團隊的崗位對應的通用崗位通知到具體的項目相關(guān)人員，避免出現(xiàn) A 項目出現(xiàn)預警通知了 B 項目的責任人。其它功能與

10、 ERP【系統(tǒng)設(shè)置】中的【組織框架】功能相同。上傳項目相關(guān)文檔。對項目的規(guī)劃指標、產(chǎn)品特征、項目特征等文件進行上傳。設(shè)置項目收益指標。單擊 標簽頁，打開“項目收益指標”設(shè)置界面。首次設(shè)置：單擊基準指標錄入按鈕，打開“基準指標錄入”對話框，錄入各項“指標值”；后期調(diào)整：單擊調(diào)整指標錄入按鈕，打開“調(diào)整指標錄入”對話框，可以進行相應調(diào)整。注：如果購買了成本、采購招投標、項目計劃管理、全面預算四個子系統(tǒng)之一時，此標簽將會顯示。更新的數(shù)據(jù)會同步到所有子系統(tǒng)的。字段說明項目總收入可售資源銷售收入 +留存資產(chǎn)總和。字段說明項目總投入項目開發(fā)成本 +項目開發(fā)費用 +稅金。項目凈利潤項目總收入 - 項目總投入

11、項目凈利率項目凈利潤 / 項目總收入IRR內(nèi)部收益率，基于項目凈現(xiàn)金流的NPV為零的貼現(xiàn)率現(xiàn)金流正值周期使凈現(xiàn)金流為正數(shù)所需要的周期（月）。版本管理：點擊歷史版本下的保存版本 ，可以保存當前指標值的對應版本；點擊版本管理按鈕，可以查看之前保存的“歷史版本” 。設(shè)置產(chǎn)品構(gòu)成。設(shè)置產(chǎn)品的目的是為了在項目成本測算和核算時獲得產(chǎn)品動態(tài)成本。 產(chǎn)品包括高層、多層、別墅等?？尚略觥⑿薷暮蛣h除產(chǎn)品信息。在設(shè)置產(chǎn)品信息時，選擇“是否參與成本分攤” ，產(chǎn)品動態(tài)中只將成本分攤到參與分攤的產(chǎn)品中；選擇“是否可售” ，設(shè)置該產(chǎn)品是否能出售。保存。注意：同一項目中不同產(chǎn)品可以同時選擇同一種“產(chǎn)品類型”，允許存在多對一的

12、關(guān)系。項目編碼、項目名稱和產(chǎn)品編碼、產(chǎn)品名稱都不允許包含特殊字符。如果當前項目存在相關(guān)數(shù)據(jù)，則不允許刪除。如果當前項目被其它子系統(tǒng)引用，只能刪除當前業(yè)務(wù)系統(tǒng)對該項目的引用。2.3設(shè)置成本科目成本科目體系分為控制科目與核算科目。成本控制以合同為主題進行過程管控，需要按照“合同分類”思想構(gòu)建控制科目。成本核算主要是為了項目前期測算成本，項目后期沉淀數(shù)據(jù)，所以核算科目是按照工作造價測算或竣工結(jié)算的思想構(gòu)建。2.3.1 控制科目控制科目是以合同為成本控制的基本單元，按照“合約規(guī)劃”思想構(gòu)建的科目，傾向于成本的總量級別的控制，其科目級數(shù)分得較粗，一般保持在23 級?？刂瓶颇糠譃榧瘓F標準控制科目、公司控制

13、科目和項目控制科目。集團成本科目作為一個統(tǒng)一的模板可供公司引用，公司控制科目可供公司下的項目引用。本小節(jié)介紹如何設(shè)置如下控制科目：集團標準控制科目公司控制科目項目控制科目2.3.1.1設(shè)置集團標準控制科目集團成本科目作為一個統(tǒng)一的模板可供公司和項目引用。設(shè)置集團成本科目可以采用以下方式：導入科目模板手工新增控制科目【操作流程】【操作步驟】單擊【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置】下的【標準科目設(shè)置】模塊，進入“標準科目設(shè)置”主界面，默認顯示 頁面。將領(lǐng)導關(guān)注的科目設(shè)置成科目大類，在【成本簡報】和【產(chǎn)品動態(tài)單方】兩個模塊按科目大類展示項目成本。在更多操作下選擇“導出 Excel ”，導出 Excel 編輯集團控制科目

14、模板。將領(lǐng)導關(guān)注的科目設(shè)置成科目大類，在【成本簡報】和【產(chǎn)品動態(tài)單方】兩個模塊按科目大類展示項目成本。在更多操作下選擇“導入 Excel ”，按系統(tǒng)提示將符合模板格式的科目導入到系統(tǒng)。調(diào)整控制科目?？梢孕略觥⑿薷幕騽h除控制科目。新增控制科目：單擊新增按鈕，錄入科目信息，之后保存。修改控制科目：雙擊要修改的科目，打開“修改控制科目”界面，可以修改本級代碼和科目名稱。刪除控制科目：選擇不需要的控制科目，單擊 ?更多操作，選擇刪除，提示是否確認刪除當前科目，確定即可。同時刪除各合約規(guī)劃模板版本下本科目及子級科目的合約規(guī)劃模板、刪除科目及子級科目信息。2.3.1.2設(shè)置公司控制科目【操作流程】【操作步

15、驟】單擊【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置】下的【公司科目設(shè)置】 ，進入“公司科目設(shè)置”主界面，默認顯示 頁面。在“項目”對應的下拉框中選擇公司。引入集團成本科目。） 單擊引入按鈕，可以引入其它公司的成本科目。如果公司科目下已存在數(shù)據(jù)，則提示不允許引入。） 科目引入后，還可通過“新增”功能，新增其它科目信息?？颇渴跈?quán)?？颇渴跈?quán)后，業(yè)務(wù)人員只能查看自己有權(quán)限的成本科目及科目下的合約規(guī)劃。） 單擊科目授權(quán)按鈕，彈出“科目權(quán)限設(shè)置”頁面。授權(quán)模式有：崗位科目 ( 默認 ) 、科目崗位。單擊“同步項目科目權(quán)限” ，可將公司科目授權(quán)同步到對應的項目授權(quán)中。支持對區(qū)域公司、集團崗位授權(quán)。2. ）“崗位科目”授權(quán)。3. ） 如

16、果部門下面有多個崗位，可以先對“部門”或者“公司”進行授權(quán)，其下面的崗位將自動繼承對應“部門”或者“公司”的權(quán)限。2. 將授權(quán)的科目打選 擇 崗3. 單擊保存 .4. ）“科目崗位”授權(quán)。選 擇 科2. 將授權(quán)的崗位打單擊保存.提示：目前新增加一個崗位，不會默認部分的權(quán)限，必須做以下授權(quán)操作：功能授權(quán)（可引用通用崗位） 、數(shù)據(jù)授權(quán)、成本控制科目授權(quán)和付款審批類型授權(quán)。2.3.1.3設(shè)置項目控制科目【操作流程】【操作流程】單擊【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置】下的【公司科目設(shè)置】 ，進入“公司科目設(shè)置”主界面。在“項目”對應的下拉框中選擇某個項目。單擊“引入公司科目” 。引入公司科目后，進行科目授權(quán)， “項目科目

17、授權(quán)”操作同“ 公司科目授權(quán) ”。2.3.2 核算科目成本核算主要是為了項目前期測算成本，項目后期沉淀數(shù)據(jù)，所以其核算科目是按照工程造價或竣工結(jié)算的思想構(gòu)建。為便于體系化管理，一般情況下，建議核算科目的設(shè)置與控制科目保持一致，即核算科目是在控制科目的基礎(chǔ)上按照造價核算的需要進一步進行細化設(shè)置，通常核算類科目采用引入控制類科目。 本小節(jié)介紹如何設(shè)置以下核算科目：集團核算科目公司核算科目項目核算科目2.3.2.1設(shè)置集團核算科目【操作流程】【操作步驟】單擊【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置】下的【標準科目設(shè)置】模塊，進入“標準科目設(shè)置”主界面，默認顯示 標簽頁。單擊 頁簽，顯示核算科目頁面。如果集團核算科目沒有設(shè)置測

18、算基礎(chǔ)、取值方式，不能進行成本測算。根據(jù)選擇的測算基礎(chǔ)不同，對應不同的取值方式。引入控制科目。在更多操作下選擇“引入控制科目” ，根據(jù)提示信息，完成引入。批量編輯核算科目。1. ）在更多操作下選擇“導出Excel ”。導出 Excel 編輯科目，設(shè)置科目的測算基礎(chǔ)、取值方式等。） 在更多操作下選擇“導入 Excel ”，將編輯完成的科目信息導入到系統(tǒng)中。調(diào)整核算科目。） 選擇某個核算科目，單擊新增按鈕，彈出“新增核算科目”頁面。如果測算基礎(chǔ)類型選擇“核算科目” ，則計算公式顯示為：合價=核算成本 *系數(shù)2. ）錄入科目本級代碼、科目名稱等，設(shè)置測算模型。設(shè)置規(guī)劃指標是為了后面做成本數(shù)據(jù)庫沉淀。

19、規(guī)劃指標的取值方式分為項目固定指標、項目非固定指標和項目無指標。項目固定指標：指的是具有通用性的指標，比如：高層鋼含量；項目非固定指標：比如是水電網(wǎng)線鋪設(shè)，這個每米多少錢都是可以確定的，但實際需要就要根據(jù)圖紙來確定；項目無指標：就是各項指標都不能確定的。3. ）完成后單擊保存按鈕，顯示“修改核算科目”界面。單擊“上一末級科目”按鈕，可以快速定位到本科目的上一末級核算科目。單擊“下一末級科目”按鈕，可以快速定位到本科目的下一末級核算科目。2.3.2.2設(shè)置公司核算科目公司核算科目可引入集團核算科目，也可引入其它公司的核算科目，同時允許手工新增核算科目?！静僮髁鞒獭俊静僮鞑襟E】單擊【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置】

20、下的【公司科目設(shè)置】 ，進入“公司科目設(shè)置”主界面。單擊 頁簽，在“項目”對應的下拉框中選擇公司。引入核算科目。） 單擊引入，彈出引入核算科目對話框，如下圖所示。） 選擇標準科目或項目。） 單擊“確定”，引入核算科目成功，返回到“公司科目設(shè)置”主界面。調(diào)整核算科目。） 單擊新增按鈕，錄入科目相關(guān)信息。） 完成后，單擊保存。2.3.2.3設(shè)置項目核算科目項目核算科目的新增、編輯、刪除相關(guān)操作同“錯誤！未找到引用源。 ”。一級項目的成本核算科目可引入標準科目和其它項目的核算科目。二級項目自動繼承一級項目的成本核算科目。2.3.3 合約規(guī)劃模板2.3.3.1設(shè)置集團合約規(guī)劃模板合約規(guī)劃模板是由集團成

21、本經(jīng)理根據(jù)公司實際情況預先在每個控制科目下設(shè)定的所需簽訂的合同或合同大類。在集團統(tǒng)一了成本控制科目體系的基礎(chǔ)上，由集團成本管理人員牽頭梳理每一控制科目下的合約規(guī)劃，并定義成合約規(guī)劃模板。在編制合約規(guī)劃時，可直接引入此模板。根據(jù)項目開發(fā)形態(tài)的不同，系統(tǒng)中支持新增多套合約規(guī)劃模板和模板的導入、導出和模板間的引入功能?！静僮鞑襟E】單擊【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置】下的【標準科目設(shè)置】模塊，進入“標準科目設(shè)置”主界面，默認為 標簽頁。單擊 頁簽，進入合約規(guī)劃頁面。在頁面左側(cè)，顯示所有的合約規(guī)劃模板。顯示合約規(guī)劃。單擊顯示合約規(guī)劃按鈕后，顯示不顯示合約規(guī)劃按鈕，展開所有控制科目，顯示其末級科目下的合約規(guī)劃信息。 “科

22、目及合約規(guī)劃名稱”列下顯示科目和合約規(guī)劃規(guī)劃的名稱， “科目及合約規(guī)劃說明”列下顯示科目和合約規(guī)劃的說明。單擊不顯示合約規(guī)劃按鈕后，顯示顯示合約規(guī)劃按鈕，展開 2 級控制科目，“科目名稱”列下只顯示科目的名稱， “科目說明”列下只顯示科目的說明。新增合約規(guī)劃模板。1. ） 在“合約規(guī)劃模板列表” 中，單擊新增，彈出“新增合約規(guī)劃模板” 窗口。2. ）輸入版本名稱和說明信息。版本名稱不允許重復，最多輸入100 個字符。） 單擊保存 &關(guān)閉。編輯合約規(guī)劃模板。可以通過引入功能引入可以借鑒的合約規(guī)劃模板， 再通過導入導出功能將合約規(guī)劃模板導出到本地，完成修改后再導入到系統(tǒng)中。） 在“合約規(guī)劃模板列表

23、”下，選擇某個合約規(guī)劃模板。） 在“控制科目列表”中，單擊引入合約規(guī)劃模板 ，彈出“引入合約規(guī)劃模板”對話框。） 選擇要引入的模板，確定引入。） 在“控制科目列表”中，單擊更多操作 ，選擇導出 Excel ，將模板導出 Excel 到本地，修改完畢后，再通過導入Excel 導入到系統(tǒng)中。5. ）選擇某個末級科目，在對應的“合約規(guī)劃列表”中，單擊編輯按鈕。6. ）錄入合約規(guī)劃名稱，單擊保存即可。刪除合約規(guī)劃模板。如果某個合約規(guī)劃模板已經(jīng)不適用于公司的項目情況，可以進行刪除。在“合約規(guī)劃模板列表”下，選擇該合約規(guī)劃模板，單擊刪除 ，彈出是否確認刪除的提示，單擊確定執(zhí)行刪除操作，刪除合約規(guī)劃模板版本

24、信息，同步刪除合約規(guī)劃模板版本下的合約規(guī)劃模板信息。2.3.3.2設(shè)置集團合同規(guī)劃模板錄入合同規(guī)劃名稱，單擊保存即可。刪除合同規(guī)劃模板。如果某個合同規(guī)劃模板已經(jīng)不適用于公司的項目情況，可以進行刪除。2.3.3.3設(shè)置公司合約規(guī)劃模板公司在引入集團標準控制科目時，會同時引入集團下建立的合約規(guī)劃模板。單擊【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置】下的【公司科目設(shè)置】模塊，進入“公司科目設(shè)置”主界面，默認為 標簽頁。單擊 標簽頁，在“項目”對應的下拉框中選擇公司，可以設(shè)置公司合約規(guī)劃，設(shè)置合約規(guī)劃的具體操作，請參見“錯誤！未找到引用源。 ”。第 3章成本測算 （成本工程師）3.1崗位職責成本測算是指公司和項目部相關(guān)人員在認真

25、分析歷史項目數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，利用科學合理的方法，對項目各階段的成本進行預測，作為成本管控的依據(jù)。在項目執(zhí)行過程中，由成本測算專員進行以下業(yè)務(wù)處理：編制測算方案在成本測算中，需要對一個項目進行多次測算，從土地投資階段 項目啟動階段方案設(shè)計階段 項目施工階段，都會進行成本測算，以獲得各階段的目標成本，每次測算建立測算方案。測算成本錄入建安測算成本錄入非建安測算成本說明：可以使用【測算成本】功能，錄入建安成本和非建安成本。3.2業(yè)務(wù)流程3.3測算成本【測算成本】功能，【操作流程】【操作步驟】單擊【成本測算與核算】下的【測算成本】模塊，進入“測算成本”主界面。設(shè)置項目產(chǎn)品構(gòu)成。在更多操作中選擇“設(shè)置項目

26、產(chǎn)品” ，彈出“修改項目”界面。可以新增、修改、刪除產(chǎn)品信息。設(shè)置測算級別。在更多操作更多操作下“設(shè)置測算級別” ，彈出“設(shè)置測算級別”界面。紅色顯示的為測算級別，可對測算級科目進行向上、向下調(diào)整。編輯建安成本。） 在“測算成本”主界面，選擇“最末級項目” 、“最末級科目”，單擊編輯建安成本按鈕。） 選擇測算的產(chǎn)品，單擊編輯按鈕。） 錄入科目的估算基礎(chǔ)、工作量、單價等。無法拆分工程量和單價或工程量難以確定的，可直接填總價。） 保存。編輯非建安成本。非建安類科目（如“土地、前期費用”等）從項目級測算，再根據(jù)一定的配比原則分攤到產(chǎn)品。） 在“測算成本”主界面，選擇末級項目，單擊編輯非建安成本按鈕，

27、彈出“編制項目非建安成本”界面。） 單擊編輯按鈕。錄入科目的單價、工作量。單價或工程量難以確定的，可直接填總價。） 單擊設(shè)置測算分攤模式按扭，設(shè)置科目的分攤模式。單擊計算，重新計算項目成本。保存測算版本。單擊歷史版本按鈕，選擇保存版本 ，在彈出的“保存測算成本”對話框中錄入版本名稱和備注，確定即可。可售單方成本。） 在“可售單方成本”頁簽， 單機“不可售產(chǎn)品拆分”按鈕，彈出 “拆分規(guī)則”界面，將不可售產(chǎn)品成本按一定規(guī)則分攤到可售產(chǎn)品中；） 單擊計算，重新計算項目成本。第 4章成本控制 （成本工程師）4.1崗位職責在合同執(zhí)行過程中，由成本控制人員在系統(tǒng)中完成以下業(yè)務(wù)處理。管理目標成本編制合約規(guī)劃

28、監(jiān)控動態(tài)成本目標成本調(diào)整4.2管理目標成本目標成本即項目成本控制的目標。房地產(chǎn)公司要盡可能地降低開發(fā)成本，在規(guī)劃設(shè)計及擴初設(shè)計階段，就必須進行目標成本的測算工作，而后根據(jù)施工圖計算出精確的目標成本，作為項目成本控制的基準，目標成本通常按照控制科目進行編制。4.2.1 業(yè)務(wù)流程【流程說明】序號步驟步驟說明負責崗位輸出項目成本經(jīng)理組織項目團隊進行成本測算，1目標成本測算成本經(jīng)理并提交成本評審小組進行評審。在目標成本評審通過后，由項目成本經(jīng)理錄2錄入目標成本入系統(tǒng)，并審核鎖定。在錄入新版目標成本成本經(jīng)理時，需要將上一版本作為歷史版本保存下來。目標成本形成后，項目成本經(jīng)理組織各業(yè)務(wù)3編制合約規(guī)劃部門編

29、制合約規(guī)劃，并將最終確定的合約規(guī)成本經(jīng)理劃錄入系統(tǒng)。4目標成本調(diào)整目標成本作為項目考核的基準版制定后，如成本經(jīng)理序號步驟步驟說明負責崗位輸出果因外部因素或不可抗力需要調(diào)整時，由業(yè)務(wù)部門提出目標成本調(diào)整/ 結(jié)轉(zhuǎn)申請，項目成本經(jīng)理代為發(fā)起調(diào)整申請，報成本評審小組審批。審批通過后按新的目標成本執(zhí)行，并重新分解合約規(guī)劃。4.2.2 登記目標成本目標成本編制可以采取線下批量編制和在線編輯兩種方式，編制后鎖定目標成本，保存目標成本版本信息。下面主要介紹如何批量編制目標成本?！静僮髁鞒獭俊静僮鞑襟E】選擇【目標成本】模塊下的【目標成本】 ，進入“目標成本”主界面。在“項目”對應的下拉框中選擇最末級項目。所有操

30、作只能在末級項目下進行。 一級項目是自動累加末級項目的數(shù)據(jù)， 所以只能查看不能編輯。導出 Excel 模板。5.單擊更多操作菜單中的“導出Excel ”。導入編輯后的 Excel 。7.導出后，按模板格式編輯科目信息，完成后在更多操作下將Excel 導入。單擊編輯，鎖定編制后的目標成本。保存版本信息，詳情請參見“ 保存歷史版本 ”。4.2.3 引入測算成本在編輯目標成本時，可以單擊引入測算成本引入測算方案的測算成本快速生成，然后在測算成本的基礎(chǔ)上再修訂。引入測算成本時只會引入科目代碼相同的科目，沒有相同科目的目標成本為0?！静僮髁鞒獭俊静僮鞑襟E】選擇【目標成本】模塊下的【目標成本】 ，進入“目

31、標成本”主界面。在項目對應的下拉框中選擇項目。單擊引入測算成本按鈕，彈出“測算方案引入”界面。如果該項目已經(jīng)存在目標成本， 系統(tǒng)會提示“引入會覆蓋當前目標成本， 是否繼續(xù)？”。4.2.4 歷史版本管理只在末級項目下才顯示歷史版本按鈕，保存歷史版本時，除了保存目標成本外，還需要同步保存建筑單方和可售單方。保存歷史版本單擊歷史版本按鈕，選擇保存版本 ，保存版本是針對當前項目進行保存。在彈出的“保存目標成本”對話框中錄入版本名稱和版本說明。單擊確定，進行保存。管理歷史版本單擊歷史版本按鈕，選擇版本管理 ，顯示“版本管理”界面。查看歷史版本。選擇一個版本記錄，單擊查看歷史版本按鈕，彈出“查看歷史版本”

32、頁面，可查看該歷史版本的目標成本（包括金額、建筑單方造價和可售單方造價） 。如果選擇的是“當前版本”記錄，則提示“ 當前版本不允許查看歷史版本！ ”，不執(zhí)行后續(xù)操作。還原歷史版本。選擇某個歷史版本記錄，單擊還原歷史版本按鈕，還原歷史版本系統(tǒng)會提示“還原歷史版本將會覆蓋當前目標成本，是否繼續(xù)” ，可將歷史保存的版本還原為最新數(shù)據(jù)。如果選擇的是 “當前版本” 的記錄，則提示“當前版本 不允許還原歷史版本！ ”，不執(zhí)行后續(xù)還原操作。歷史版本對比。選擇多個版本記錄，單擊歷史版本對比按鈕，可對各個歷史保存版本之間的目標成本 +調(diào)整、建筑單方、可售單方的進行分析對比。刪除歷史版本。選擇一個或多個版本記錄，

33、在更多操作下單擊刪除 ，可刪除歷史版本。4.3編制合約規(guī)劃合約規(guī)劃是指項目目標成本確定后，對項目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的所有合同大類及金額進行預估，是實現(xiàn)成本控制的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)企業(yè)各個業(yè)務(wù)部門日常管理的對象就是合同，在按照合同分類體系建立的控制科目樹下，將預計會在該費項下發(fā)生的合同或者合同的一部分進行實體化，形成一個類似合同清單的列表，稱它們?yōu)橐粋€個的合約規(guī)劃，也可以把它們理解為一個個預計待簽的合同。合約規(guī)劃模板是由集團成本經(jīng)理根據(jù)管理需要，預先設(shè)定每個控制科目下預計待簽的合同大類或合同。在編制合約規(guī)劃時，可直接引入此模板。4.3.1 編制合約規(guī)劃系統(tǒng)提供快速生成合約規(guī)劃和引入合約規(guī)劃模板兩種方

34、式來生成最初的合約規(guī)單擊“ +”號可以對應打劃模板，快速生成合約規(guī)劃功能只要是針對未建立合約規(guī)劃模板的公司提供的。開下級科目信息以及科【操作流程】目對應的合約規(guī)劃信息【操作步驟】選擇【目標成本】模塊下的【合約規(guī)劃】 ，進入“合約規(guī)劃”主界面。在“項目”對應的下拉框中選擇末級項目。引入合約規(guī)劃模板。引入公司下所選擇的合約規(guī)劃模板下的合約規(guī)劃信息。） 單擊更多操作，選擇引入合約規(guī)劃模板 ，彈出“引入合約規(guī)劃模板”網(wǎng)頁對話框。2. ） 在“合約規(guī)劃模板列表”中選擇某個模板，單擊確定 ，完成引入。批量編制合約規(guī)劃。5.擁有所有控制科目權(quán)限的用戶才能使用批量編制合約規(guī)劃下的“導出 Excel ”和“導入

35、 Excel ”功能，否則，不顯示該功能按鈕。） 導出 Excel 模板。） 單擊更多操作下批量編制合約規(guī)劃 ，選擇導出 Excel ，將項目現(xiàn)有的合約規(guī)劃模板以 Excel 形式導出到本地，編輯合約規(guī)劃模板信息。） 將編輯后的 Excel 模板導入到系統(tǒng)。） 單擊更多操作下批量編制合約規(guī)劃 ，選擇導入 Excel ，彈出“導入合約規(guī)劃”窗口。單擊瀏覽選擇要導入的合約規(guī)劃模板，單擊導入 。調(diào)整合約規(guī)劃。） 在科目列表中選擇末級科目。） 單擊規(guī)劃調(diào)整按鈕，彈出“合約規(guī)劃分解”界面。） 在“合約規(guī)劃分解”界面，單擊編輯按鈕。） 錄入當前所選科目的各類合約規(guī)劃名稱、規(guī)劃金額、備注等。） 保存。提示：

36、科目列表中以綠色字體顯示的科目，表示此合約規(guī)劃已被使用，不能再對此進行編輯。4.4監(jiān)控動態(tài)成本動態(tài)成本是項目實施過程中實時生成的，對完成項目時所需的最終結(jié)算成本結(jié)果的動態(tài)預期。需要通過實時監(jiān)控來保證動態(tài)成本的準確性和動態(tài)成本過程監(jiān)控的有效性。4.4.1 動態(tài)成本監(jiān)控動態(tài)成本監(jiān)控是成本控制的核心環(huán)節(jié)，為成本經(jīng)理、高層領(lǐng)導提供各項目實時的目標成本與動態(tài)成本。通過建立定期的成本回顧機制， 發(fā)現(xiàn)異常的成本數(shù)據(jù)并追蹤問題的原因，達到成本監(jiān)控的目的。成本人員在進行動態(tài)成本監(jiān)控與成本分析時，能夠查看基于成本控制科目的目標成本與動態(tài)成本的對比，也能實時了解各科目下合同及合約規(guī)劃的情況，能夠查看分期的成本構(gòu)成，

37、也能查看整個項目的成本構(gòu)成?！静僮髁鞒獭俊静僮鞑襟E】選擇【動態(tài)成本】下的【動態(tài)成本監(jiān)控】模塊，進入“動態(tài)成本監(jiān)控”主界面。在“項目”對應的下拉框中選擇項目，可以選擇末級項目或非末級項目。注意：當啟用“工具項目過濾” ，選擇非末級項目時，如果子級項目都有查看權(quán)限，則科目金額信息為子級項目科目的金額匯總；否則提示“項目下存在沒有權(quán)限的分期！”，不顯示科目信息。在“成本科目列表”中只顯示當前操作員有權(quán)限查看的科目信息。如果當前用戶沒有所選項目的所有科目的查看權(quán)限，則隱藏“動態(tài)成本月度回顧”按鈕。單擊動態(tài)成本月度回顧 ，選擇新增月度回顧 ，錄入并保存版本信息。單擊項目成本數(shù)據(jù)拍照 ，系統(tǒng)自動將當月的數(shù)

38、據(jù)進行拍照，自動保存新增的月度回顧版本。通過 和定期查看每月的動態(tài)成本及明細數(shù)據(jù)。單擊發(fā)起審批，發(fā)起月度回顧審批。4.4.2 動態(tài)成本構(gòu)成動態(tài)成本構(gòu)成主要展示了項目最新的動態(tài)成本明細情況。選擇【動態(tài)成本】下的【動態(tài)成本構(gòu)成】模塊，進入“動態(tài)成本構(gòu)成”主界面，在“項目”對應的下拉框中選擇末級項目或非末級項目，可以查看相應的成本信息。【界面字段說明】字段說明動態(tài)成本動態(tài)成本=待發(fā)生合約規(guī)劃+預估變更 +已發(fā)生成本已發(fā)生成本=合同 +變更 +在途成本待發(fā)生合約規(guī)劃已經(jīng)確定的將要發(fā)生、還未發(fā)生的合約規(guī)劃。字段說明預估變更顯示所有合同的“預估變更”分攤到當前科目的金額，以超鏈接顯示，單擊超鏈接顯示分攤到

39、本科目的合同列表，雙擊合同/ 非合同，打開合同臺帳。在途成本審批中的預計合同、預計變更、結(jié)算、庫存結(jié)轉(zhuǎn)分攤到對應控制科目形成在途成本?！静僮髡f明】成本構(gòu)成在“動態(tài)成本構(gòu)成” 主界面，選擇項目，選擇某個成本科目， 單擊成本構(gòu)成按鈕，可查看當前科目所發(fā)生的已發(fā)生成本明細數(shù)據(jù)。歷史版本單擊歷史版本，選擇保存版本或版本管理 ，具體操作和【目標成本】模塊該功能類似，相關(guān)操作請參見“歷史版本管理 ”。4.4.3 實際成本分析實際成本分析將目標成本、動態(tài)成本、實際成本、實付成本實時對比分析，可及時監(jiān)控項目的進展情況、項目付款進度等，為公司更好的控制成本提供依據(jù)。選擇【動態(tài)成本】模塊下的【實際成本分析】，進入

40、“實際成本分析” 主界面。在“項目”對應的下拉框中選擇末級項目或非末級項目，選擇視圖，頁面下方將顯示對應的信息。單擊成本構(gòu)成，可以查看各類明細數(shù)據(jù)?！疽晥D說明】視圖說明項目進度分析用于對“實際成本”與“目標成本”進行分析，反映項目的整體進展情況。應付款分析用于對“實付成本”與“實際成本”進行對比分析，反映項目付款進度情況。成本對比分析用于對目標成本、動態(tài)成本、實付成本及實際成本進行對比分析，單擊成本構(gòu)成按鈕可查看到該科目及其子級科目的成本發(fā)生情況。4.4.4 產(chǎn)品動態(tài)成本在項目的執(zhí)行過程中，通過【產(chǎn)品動態(tài)成本】功能可以及時了解每種產(chǎn)品的動態(tài)建筑單方與可售單方。及時的與市場同類產(chǎn)品或其他項目同類

41、產(chǎn)品進行對比，便于營銷決策；及時了解產(chǎn)品的可售單方為產(chǎn)品定價提供指導；在計算“項目利潤”時，根據(jù)每種產(chǎn)品的動態(tài)成本作為利潤結(jié)轉(zhuǎn)的依據(jù)。在成本控制管理中是以項目分期為管控對象，管控的核心是項目分期的總成本為目標，公建配套在控制角度按照依附原則納入當期總成本進行控制，比如“學校”在一期進行開發(fā)，會將“學?！弊鳛橐黄诘囊粋€科目來進行控制。為了能夠準確的預測各項目利潤、獲得相對準確的產(chǎn)品成本，需要將公建配套進行跨期分攤。經(jīng)過公建成本分攤后能得到相對準確的分期動態(tài)成本，為了獲得各產(chǎn)品的動態(tài)單方，還需要將分期分攤后的動態(tài)成本進行產(chǎn)品分攤?！緲I(yè)務(wù)流程圖】4.4.4.1跨期分攤規(guī)則設(shè)置跨期分攤包括分期之間的跨

42、期分攤與分期分攤后的產(chǎn)品分攤兩部分，跨期分攤主要對土地成本、公建配套科目進行跨期分攤。 跨期分攤支持按占地面積、 建筑面積、可售面積、套內(nèi)面積、或指定比例、指定金額進行分攤，可以指定某個科目不分攤，所有科目默認不分攤。【操作步驟】選擇【動態(tài)成本】下的【產(chǎn)品動態(tài)成本】模塊，進入“產(chǎn)品動態(tài)成本”主界面，默認為 頁簽。單擊 頁簽，展示成本科目、動態(tài)成本和分攤模式。設(shè)置分攤模式。支持不分攤、按建筑面積、按占地面積、按可售面積、按套內(nèi)面積、按指定比例幾種分攤模式，支持設(shè)置非末級成本科目分攤模式，同步其下所有子科目的分攤模式。按指定比例分攤時，各分期的分攤方式支持“金額”與“比例”兩種模式，由用戶手工填寫

43、分攤比例或分攤金額，支持不 100%分攤。重新計算。單擊重新計算，計算各項目分期的分攤后的動態(tài)成本。如果存在末級科目下分期的分攤金額和大于科目動態(tài)成本金額，在“是否100%分攤”字段上顯示紅色勾。4.4.4.2項目動態(tài)成本（分攤后）頁簽，展示項目分期的動態(tài)成本。對于已經(jīng)竣工的分期，要進行分期結(jié)案，鎖定成本，未竣工的分期進行項目動態(tài)成本分攤?！静僮鞑襟E】選擇【動態(tài)成本】下的【產(chǎn)品動態(tài)成本】模塊，進入“產(chǎn)品動態(tài)成本”主界面，默認為 頁簽。展示用戶有數(shù)據(jù)權(quán)限的項目及分期，只能選擇一級項目，無分期顯示項目自身。展示本項目下的各分期。對于已經(jīng)竣工的分期，要進行分期結(jié)案，鎖定成本，未竣工的分期進行項目動態(tài)

44、成本分攤。展示分期列表中選擇的分期的成本2.導出 Excel 。單擊導出 Excel ，支持將本分期的成本導出Excel 到本地，方便查閱。分期結(jié)案。如果選擇的項目分期沒有結(jié)案，則顯示分期結(jié)案功能。單擊分期結(jié)案 ，頁簽中，自動將所有包含本分期的“項目分攤明細、產(chǎn)品分攤明細”，都設(shè)置為“指定金額”模式，金額自動保持上次的分攤結(jié)果不變。如果選擇的項目分期已經(jīng)結(jié)案，則顯示取消結(jié)案功能。單擊取消結(jié)案，頁簽中，將所有由“面積配比”自動調(diào)整為“指定金額”的分期還原到原來的分攤模式。4.4.4.3產(chǎn)品分攤規(guī)則設(shè)置產(chǎn)品分攤是指將分期分攤后的成本分攤到本分期的經(jīng)營性產(chǎn)品中，支持按占地面積、建筑面積、可售面積、套

45、內(nèi)面積、或指定比例、指定金額進行分攤，可以指定某個科目不分攤?！静僮鞑襟E】選擇【動態(tài)成本】下的【產(chǎn)品動態(tài)成本】模塊，進入“產(chǎn)品動態(tài)成本”主界面，默認為 頁簽。單擊 頁簽。展示用戶有數(shù)據(jù)權(quán)限的項目及分期， 只能選擇末級項目。設(shè)置分攤模式。支持不分攤、按建筑面積、按占地面積、按可售面積、按套內(nèi)面積、按指定比例幾種分攤模式，支持設(shè)置非末級成本科目分攤模式，同步其下所有子科目的分攤模式。按指定比例分攤時，各分期的分攤方式支持“金額”與“比例”兩種模式，由用戶手工填寫分攤比例或分攤金額，支持不 100%分攤。重新計算。項目動態(tài)成本、面積或分攤規(guī)則發(fā)生變化后，單擊重新計算 ，以獲取最新的產(chǎn)品成本信息。如果

46、存在末級科目下分期的分攤金額和大于科目動態(tài)成本金額，則在“是否 100%分攤”字段上顯示紅色勾。4.4.4.4產(chǎn)品動態(tài)成本頁簽，展示末級項目下各產(chǎn)品的動態(tài)成本構(gòu)成。通過“產(chǎn)品分攤”的功能可及時的獲得“產(chǎn)品動態(tài)成本” ，獲得產(chǎn)品動態(tài)成本之前首先設(shè)置產(chǎn)品分攤規(guī)則，請參見“產(chǎn)品分攤規(guī)則設(shè)置” 。例如：某項目的“市政府地價及其配套費用”目標成本為150 萬，動態(tài)成本為100 萬。該項目下共有三個產(chǎn)品，選擇“按指定比例”分攤的模式，產(chǎn)品一比例為10，產(chǎn)品二為 20，產(chǎn)品三為 70。計算公式：產(chǎn)品各成本科目對應的成本 = 分攤模式設(shè)置中設(shè)置的“產(chǎn)品分攤模式”下的比例值該產(chǎn)品所屬核算對象的對應科目的成本。計

47、算結(jié)果：產(chǎn)品一：目標成本： 15 萬動態(tài)成本： 10 萬產(chǎn)品二：目標成本： 30 萬動態(tài)成本： 20 萬產(chǎn)品三：目標成本： 105 萬動態(tài)成本： 70 萬【操作步驟】選擇【動態(tài)成本】下的【產(chǎn)品動態(tài)成本】模塊，進入“產(chǎn)品動態(tài)成本”主界面，默認為 頁簽。單擊 頁簽，展示產(chǎn)品列表和對應的成本科目列表。在“項目”對應的下拉框中選擇末級項目。設(shè)置項目產(chǎn)品。在“產(chǎn)品列表” 中，單擊設(shè)置項目產(chǎn)品 按鈕，彈出“修改項目” 界面，默認為 “產(chǎn)品構(gòu)成”頁面，在該頁面修改、新增或刪除產(chǎn)品信息。導出產(chǎn)品成本。在“產(chǎn)品列表”中，單擊導出產(chǎn)品成本 ，將該項目的各個產(chǎn)品成本導出到本地，便于查閱。導出 Excel 。成本科目列表后提供了導出 Excel 功能，可以將各個成本科目信息導出到本地，便于查閱。4.4.5 庫存結(jié)轉(zhuǎn)公司庫存是指在合同簽訂時對于無法選擇對應的合約規(guī)劃或?qū)?guī)劃的金額不能明確時，所以通過中間科目臨時存放未明確的合同分攤金額，通過定期（一般一個季度一次）多部門共同討論明確公司庫存的分攤原則后，重新分攤到具體的合約規(guī)劃中。進入中間科目的合同分為： 跨項目合同 。對于臨時的中間科目 （如暫存土地成本的科目） ，可以通過合約規(guī)劃重新歸集功能進行調(diào)整。具體操作：進入【合同登記】模塊，單擊更多操作 ，選擇合約