建筑物區(qū)分所有權(quán)專有權(quán)案例

1、 建筑物區(qū)分所有權(quán)專有權(quán)案例一、改變住房用于案例在一個小區(qū)里面，一個業(yè)主把他的房子租給了一家飯店作為服務(wù)員的宿舍，一個80多平米的房子里面住了20多個年輕姑娘，晚上下班很晚，而且不是一起下班，年輕姑娘一個接著一個回來，有的后半夜才回來，還都要洗漱，有的還要邊洗邊唱，弄得上下左右的鄰居都休息不好，怨聲載道。鄰居告到街道，街道不管；告到公安局，公安局不管；找到物業(yè)，物業(yè)也不管，說我們怎么能管業(yè)主？我們只是服務(wù)而已。我在節(jié)目中說，物業(yè)怎么不能管？都能管！管的依據(jù)是什么？就是這一條，業(yè)主不能改變住房的用途。節(jié)目播出不久，這家的出租合同就解除了，姑娘們就搬走了，鄰居也就清凈了。二、違反建筑物使用目的案例

2、有個一個人買了商品房的底商的幾間門市房，然后又在二樓買了十幾套住宅，因?yàn)橘I的是樓花，所以這個買主就要求開發(fā)商在他買的一層底商和二層十幾套房子之間單獨(dú)建設(shè)一個樓梯。要知道，底商和上面的樓層之間的適用要求是不一樣的，底商和住宅之間的樓板在防水等方面的要求比一辦的樓板要嚴(yán)格得多。開發(fā)商因?yàn)榭紤]到這是一個大主顧，就這么辦了，加了一個樓梯。等房子投入使用后，這個人就把底商做了浴室，上面是客房，客人洗完澡就上樓休息。結(jié)果，不到三個月，三樓、四樓甚至五樓住宅居民的地板全翹了，家具打不開了，于是大家就告他。法院判決這個業(yè)主敗訴，要求他恢復(fù)原狀，拆掉樓梯，賠償損失。理由就是他改變了用途。三、衛(wèi)生間移改案例原告余

3、某某訴稱，原被告系上下鄰居，1997年9月起被告開始裝修住房，同年11月，原告發(fā)現(xiàn)自已衛(wèi)生間上方有漏水現(xiàn)象，經(jīng)交涉被告多次檢修未成，被告裝修房屋時將衛(wèi)生間內(nèi)的衛(wèi)生潔具移到該衛(wèi)生間的左側(cè)臥室內(nèi)，并在該房內(nèi)安裝了臺盆、便盆、浴缸等物品，1998年2月，原告以被告裝修改變房屋性質(zhì)，將衛(wèi)生間置于樓下臥室之上不道德及存在漏水問題為由，訴至法院要求被告恢復(fù)原狀。被告辯稱理由有三條：一是原告要求被告將擅自變更用途的部位恢復(fù)原狀，主張主體資格不當(dāng)。被告購買的是全產(chǎn)權(quán)商品房，有自由支配、使用的權(quán)利，房屋性質(zhì)為居住，將其中一間房改為衛(wèi)生間，其性質(zhì)仍是居住，沒有改變房屋性質(zhì)。二是被告入住時曾與物業(yè)管理公司簽訂有“某

4、某公寓公共契約”，原告無權(quán)以這份契約為據(jù)，因這是被告與物業(yè)管理公司之間的約定，原告無權(quán)引用為訴訟依據(jù)。三是被告只有權(quán)要求原告修復(fù)滲漏，并賠償原告損失，但不同意恢復(fù)原狀，原告也無權(quán)要求恢復(fù)原狀。一審判決被告修復(fù)，不支持原告的恢復(fù)原狀的要求，該判決發(fā)生法律效力。但時隔二年，原審法院依職權(quán)提起再審，判決支持原告的主張，被告上訴，又被駁回。法院改判的理由是被告改變房屋用途且將有防水要求的衛(wèi)生潔具裝在沒有防水處理的臥室內(nèi)，而被告稱已做了嚴(yán)格的防水施工證據(jù)不足，不予采信。評析：專有權(quán)人的義務(wù)：（1）不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人之共同利益。區(qū)分所有權(quán)人行為達(dá)到何種程度可認(rèn)為是違反了共同利益是很抽象的概念，一般要

5、結(jié)合具體個案。依當(dāng)?shù)厣鐣话阌^念加以區(qū)分。一般而言，下列情形可認(rèn)為是對共同利益的損害：對建筑物不當(dāng)毀損，如在裝修中比較常見的打掉承重墻的行為；未按專有部分本來用途和使用目的予以使用，如居住用房用來開餐館等；（2）維持建筑物存在的義務(wù)；（3）不得隨意變更通過專有部分的電線、水管、煤氣管等（4）應(yīng)獨(dú)自出資修理其專有部分；（5）維護(hù)住宅環(huán)境的衛(wèi)生和安寧，及所在地之善良風(fēng)俗習(xí)慣。日本一般規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人下列情形屬違反（論文庫）共同利益的行為：（1）將專有部分供居住或所定用途之外使用；（2）搬入重物、骯臟惡臭物、危險物等；（3）帶有噪聲、振動或其他令人厭惡的使用行為；（4）變更建筑物專有部分的基本結(jié)構(gòu)

6、與外觀；（5）飼養(yǎng)有危害或干擾他人的動物；（6）體育用品或較重物品之任意投擲；（7）共用部分之不法占有或任意堆放物品；（8）新設(shè)、附加或變更電氣、煤氣、給排水等設(shè)施，使容量受到影響；（9）私自設(shè)置專用庭院、陽臺或停車場等構(gòu)造物；（10）違反公序良俗的行為。1、將臥室改為衛(wèi)生間是否改變建筑物的用途？對于這個問題，實(shí)際上原告是欲借已有的法規(guī)規(guī)定來達(dá)到其另一個真正所想解決的問題，不能容忍被告的衛(wèi)生間在自己頭上，這令原告在中國傳統(tǒng)觀念上難以接受。被告辯稱將臥室改為衛(wèi)生間仍是居住使用性質(zhì)，沒有改變住宅用途，這與一些國家的法律規(guī)定一致，所謂改變用途一般當(dāng)指居住改為營業(yè)或其它非居住用途。僅僅是將臥室改為衛(wèi)生

7、間很難構(gòu)成改變住宅的本來用途。2、原告認(rèn)為在樓下臥室之上安裝廁所設(shè)施是否有違社會公德的問題？社會公德這是一個相當(dāng)難定義的概念，是一個多以個案來確定的范疇。被告代理人認(rèn)為，這僅是原告自己的落后的觀念，不能對此進(jìn)行保護(hù)，以提倡新型的社會觀念，而且隨著建筑市場的發(fā)展，錯層復(fù)式結(jié)構(gòu)房在市場上受到普遍認(rèn)同，錯層房上下功能錯位排列也沒有引起什么觀念上的障礙，也可推導(dǎo)出原告的觀念不是社會普遍所持的觀念，法律上沒有保護(hù)之必要。被告代理人的觀點(diǎn)不能不說是有一定道理的，可惜沒有得到審判機(jī)關(guān)的正面回應(yīng)。本應(yīng)由審判機(jī)關(guān)回答的問題審判機(jī)關(guān)繞了過去。本案另一個問題是原告能否依被告與物業(yè)管理公司的管理規(guī)約來作為訴訟依據(jù)，根

8、據(jù)區(qū)分所有權(quán)人的有成員權(quán)的法律規(guī)定這個問題迎刃而解，被告作為區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)義務(wù)為：執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體之決議義務(wù)、遵守管理規(guī)約之義務(wù)、接受管理者管理之義務(wù)等，原告作為區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)享受權(quán)利之一為請求停止違反（論文庫）共同利益之行為，故原告當(dāng)然有權(quán)以被告違反管理規(guī)約之規(guī)定而向法院要求被告停止此等行為，被告的關(guān)于這一方面的答辯是不能成立的。四、改造承重墻案例北京市某住宅小區(qū)32號樓的725層居民住宅，居民入住已超過10年。16層原設(shè)計為商業(yè)用房，一直空置。最近，A房地產(chǎn)開發(fā)公司購得16層后，擬將其改為民用住宅，規(guī)劃管理部門以在該樓原規(guī)劃許可證上批注的形式將16層的使用性質(zhì)由商業(yè)用房

9、改為民用住宅。為了將16層改造成民用住宅，A公司準(zhǔn)備在16層的承重墻上開鑿門窗40余個，并委托該樓的原設(shè)計單位對其施工方案進(jìn)行了重新設(shè)計。2002年7月，A公司開始在承重墻上多處開鑿門窗，并切斷多處鋼筋，使承重墻遭受嚴(yán)重破壞。該事件導(dǎo)致了居住于該樓725層居民（以下簡稱“樓上居民”）的嚴(yán)重恐慌，并引起了新聞媒體和社會公眾的廣泛關(guān)注。為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，保護(hù)自己的生命和財產(chǎn)安全，樓上居民于2002年11月4日集體向一審法院提起訴訟，請求判令A(yù)公司停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失。一審法院于2002年12月6日判決駁回了樓上居民的訴訟請求。樓上居民不服一審判決，上訴于北京市第二中級人民法院，二審法

10、院經(jīng)慎重審理，從行政審批及相鄰關(guān)系的角度闡述判決的理由，于2003年6月18日作出終審判決，撤銷了一審判決，判決A公司立即停止在承重墻上開鑿門窗，樓上居民最終獲得勝訴。評析：承重墻的法律性質(zhì)是否屬于建筑物區(qū)分所有制度中的共有部分呢？從國家建筑主管部門的規(guī)范性文件中應(yīng)能得到肯定的答案。建設(shè)部、財政部聯(lián)合頒發(fā)的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法第3條規(guī)定：“本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面等”建設(shè)部公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法第4條也同樣規(guī)定：“住宅的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）

11、、外墻面等”由于建筑行業(yè)具有特殊性，任何建筑行為無不關(guān)系到人民的生命財產(chǎn)安全，建設(shè)部作為國家建筑行業(yè)的主管部門，其頒布的規(guī)定應(yīng)當(dāng)對建筑行業(yè)具有強(qiáng)制的約束力。因此，在規(guī)范建筑物區(qū)分所有權(quán)以及建筑物共有部分的相關(guān)國家法律沒有出臺之前，建設(shè)部的上述規(guī)章作為現(xiàn)有的規(guī)定應(yīng)當(dāng)在人民法院審判類似案件時得到參照適用。根據(jù)建筑物區(qū)分所有制度的基本理論，建筑物的共有部分包括共用部分、共用設(shè)施及附屬物等，建設(shè)部的上述規(guī)定均將承重墻列入了建筑物的共用部位，因此承重墻也自然應(yīng)包括在建筑物的共有部分的范疇之內(nèi)。五、外墻開窗案例案情：家住某小區(qū)7幢302室的王某在對新房進(jìn)行裝潢時，為了改善其客廳的采光條件，便在客廳朝南的外

12、墻小陽臺旁又自行開設(shè)了一扇1.5米X1.2米的塑鋼窗戶。樓下住戶劉某見狀后，即以王某擅自在樓房外墻開設(shè)窗戶對其居住造成安全隱患為由，要求王某立即將開設(shè)的窗戶拆除并恢復(fù)原狀。在多次協(xié)調(diào)未果的情況下，劉某一紙訴狀將王某告上了法庭。在訴訟過程中，法院委托有資質(zhì)的房屋安全鑒定處對王某在外墻所開設(shè)的窗戶進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：302室在外墻所開設(shè)的1.5米X1.2米的塑鋼窗戶未對整幢樓房的主體造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞，目前不影響居住和使用安全。裁判要點(diǎn)：法院認(rèn)定被告擅自在其居室外墻壁開設(shè)窗戶的行為，構(gòu)成對原告的侵權(quán)，遂判決被告拆除開設(shè)的窗戶并恢復(fù)原狀。分歧：該案在審理過程中有兩種不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，原、被告屬同幢異產(chǎn)的相鄰各方，理應(yīng)按照有利生產(chǎn)，方便生活，團(tuán)結(jié)互助，公平合理的精神，正確處理好相鄰關(guān)系。被告雖然自行開設(shè)了窗戶，但并未對原告的居住安全構(gòu)成妨礙，故應(yīng)駁回原告的訴訟請求；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，被告擅自在外墻開設(shè)窗戶的行為，構(gòu)成對原告的侵權(quán)，依法應(yīng)判令被告拆除開設(shè)的窗戶并恢復(fù)原狀。設(shè)部發(fā)布的城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定對建筑物區(qū)分所有已有涉及，其中第八條規(guī)定，一方所有人如需改變共有部分的外行或結(jié)構(gòu)時，除須經(jīng)城市規(guī)劃建設(shè)部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人得書面同意。本案中，被告在其居室的外墻壁開設(shè)窗戶的