資產(chǎn)評估的基本方法分析及比較

1、資產(chǎn)評估20 八月 2022第二章 資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié) 市場法第二節(jié) 成本法第三節(jié) 收益法第四節(jié) 評估方法的比較第一節(jié) 市場法一、市場法的基本涵義二、市場法應(yīng)用的前提條件和 適用范圍三、市場法的基本程序四、市場法中的具體評估方法五、對市場法的評價(jià) P49第一節(jié) 市場法一、市場法的基本涵義 比照與被評估對象相同或相似的資產(chǎn)的市場價(jià)格，來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法二、市場法應(yīng)用的前提條件和適用范圍（一）市場法應(yīng)用的前提條件1、活躍的公開市場2、有可比的已經(jīng)交易的資產(chǎn)資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面 P39DOU DAN X（二）市場法的適用范圍適用于單項(xiàng)資產(chǎn)不適用于沒有可比參照物的

2、資產(chǎn)沒有市價(jià)的資產(chǎn)DOU DAN X第一節(jié) 市場法三、市場法的基本程序1、選擇參照物2、在評估對象與參照物間選擇比照因素3、指標(biāo)對比、量化差異4、在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異5、綜合分析確定評估結(jié)果第一節(jié) 市場法四、市場法中的具體評估方法 市場法直接比較法類比調(diào)整法1、現(xiàn)行市價(jià)法2、市價(jià)折扣法3、功能價(jià)值類比法4、價(jià)格指數(shù)法5、成新率價(jià)格調(diào)整法6、成本市價(jià)法7、市盈率乘數(shù)法第一節(jié) 市場法（一）直接比較法1、現(xiàn)行市價(jià)法：評估對象具有市場上相同的參照物，如股票、債卷2、市價(jià)折扣法：市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ) , 考慮到評估對象在銷售 條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素

3、, 憑評估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定 , 設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評估對象價(jià)值的方法。 例如 , 某企業(yè)急需現(xiàn)金 , 擬快速變現(xiàn)某資產(chǎn) , 在評估時(shí)點(diǎn)與其完全 相同的正常變現(xiàn)價(jià)為 20 萬元 , 經(jīng)評估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為 30%, 因此 , 擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值為：資產(chǎn)評估價(jià)值 =20X（1-30%)=14 萬元資產(chǎn)評估價(jià)值 = 參照物成交價(jià)格 X(1 一折扣率第一節(jié) 市場法3. 功能價(jià)值類比法 ：功能價(jià)值類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ) , 參考參照物與評估對象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評估對象價(jià)值的方法 。（1 ）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況 , 通常被稱作生產(chǎn)能力比

4、例法。例：評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸 , 參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力 為 120 噸 , 評估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場價(jià)格為 10 萬元 , 由 此確定被評估資產(chǎn)價(jià)值為：資產(chǎn)評估價(jià)值 =10X90 120=7.5 萬元第一節(jié) 市場法（2）資產(chǎn)價(jià)值及其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況 , 通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法例： 被評估資產(chǎn)年生 產(chǎn)能力為 90 噸 , 參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為 120 噸 , 評估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場價(jià)格為10萬元 , 該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為 0.7，由此確定被評估資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評估價(jià)值 =lOX （90 120） =8.18( 萬元 )0.7第一節(jié) 市場法4. 價(jià)格指數(shù)法：價(jià)格指數(shù)法是以參照物成

5、交價(jià)格為基礎(chǔ) ， 考慮參照物的成交時(shí)間 與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對資產(chǎn)價(jià)值的影響 , 利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價(jià)值的方法。 資產(chǎn)評估價(jià)值 = 參照物成交價(jià)格 X（1+ 物價(jià)變動指數(shù)）或 : 資產(chǎn)評估價(jià)值 = 參照物成交價(jià)格 X 價(jià)格指數(shù)例：與評估對象完全相同的參照物資產(chǎn) 4 個(gè)月前的成交價(jià)格為 10 萬元 ,4 個(gè)月間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了 13%, 則 : 資產(chǎn)評估價(jià)值 = lOX（1+13%） =10.3 萬元第一節(jié) 市場法5. 成新率價(jià)格調(diào)整法：是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ) , 考慮參照物與 評估對象新舊程度上的差異 , 通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價(jià)值。 6. 成本市價(jià)法

6、：是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ) , 利用參照物的成本市價(jià)比率來估算評估對象的價(jià)值的方法 資產(chǎn)評估價(jià)值評估對象現(xiàn)行成本參照物成交價(jià)格參照物現(xiàn)行合理成本P45例：評估時(shí)點(diǎn)某參照住宅的成本市價(jià)率150%，被估全新住宅現(xiàn)行成本20萬元?jiǎng)t：被評對象價(jià)值(資產(chǎn)評估價(jià)值)20X150%=30萬元注：成本市價(jià)率=交易價(jià)/成本第一節(jié) 市場法7. 市盈率乘數(shù)法：是以參照物（企業(yè)） 的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù) ), 以此 乘數(shù)與評估對象 ( 企業(yè) ) 的收益額相乘估算評估對象 ( 企業(yè) ) 價(jià)值的方 法。 資產(chǎn)評估價(jià)值 = 評估對象（企業(yè)）收益額 X 參照物 （企業(yè)）市盈率例：某被估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評

7、估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20則：被評對象價(jià)值(資產(chǎn)評估價(jià)值)1000X20 20000萬元注：此方法適用于企業(yè)整體評估第一節(jié) 市場法（二）類比調(diào)整法：參照物與評估對象在大的方面 基本相同或相似，通過對 比分析調(diào)整參照物與評估對象之間的差異， 在參照物 成交價(jià)格基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象價(jià)值。應(yīng)用廣泛資產(chǎn)評估價(jià)值參照物售價(jià)功能差異值時(shí)間差異值資產(chǎn)評估價(jià)值參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù)時(shí)間差異修正系數(shù)或參照物的主要差異因素有5種交易時(shí)間差異因素區(qū)域差異因素功能差異因素交易情況差異因素個(gè)別差異因素注意：各種差異因素可以共同存在，也可以單獨(dú)存在。第一節(jié) 市場法1、交易情況差異因素：主要包括交易的市

8、場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時(shí)的市場條件與評估時(shí)的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機(jī)、時(shí)間等。2、交易時(shí)間差異因素：是指參照物交易時(shí)間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。 3、區(qū)域差異因素：是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出4、功能差異因素：是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對價(jià)格的影響。 5、個(gè)別差異因素：主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。案例1：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能

9、力為150噸。評估基準(zhǔn)日為2003年2月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價(jià)格為160萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。類比調(diào)整法應(yīng)用實(shí)例：分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價(jià)值。評估值=160150/210=114.29(萬元)案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居

10、住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準(zhǔn)日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價(jià)格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。 分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應(yīng)采用市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房價(jià)格與2001年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評估值=58000(1+9.3)=63394(元)案例3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債

11、而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時(shí)間為2002年6月，成交價(jià)格為365.2萬元。評估基準(zhǔn)日為2002年8月。分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場價(jià)值。經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為：資產(chǎn)評估值=365.2(130)=255.64（萬元）案例4：待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為1990年，評估基準(zhǔn)日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號相同，

12、屬同一廠家生產(chǎn)，交易時(shí)間為2002年12月，交易價(jià)格為124000元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為1995年。分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應(yīng)采用市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過對成新率指標(biāo)的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場價(jià)值。經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）100%=13(7.5+13) =63%參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率=15(8+15) 100%=65%則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計(jì)

13、算：資產(chǎn)評估值=參照物成交價(jià)格（評估對象成新率/參照物成新率）該待估設(shè)備的評估值為：評估值=124000(63%65%)=120184.62(元) 第一節(jié) 市場法類比調(diào)整法應(yīng)用實(shí)例： 待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地面積為600平方米，地形為長方形，請?jiān)u估1997年10月的公平市場交易價(jià)。 評估過程：1、選擇評估方法-市場法2、搜集有關(guān)評估資料（1）搜集待估土地資料（2）搜集交易實(shí)例3、交易情況修正4、交易時(shí)間修正5、區(qū)域因素修正6、個(gè)別因素修正7、初步計(jì)算評估對象的價(jià)格8、求評估結(jié)果-算術(shù)平均法5種修正因素只用了4種JISUAN不做功能因素修正評估對象（待估土地）資料所處地區(qū)一般市區(qū)

14、用地性質(zhì)住宅土地類型空地面積600平方米形狀長方形地勢平坦基礎(chǔ)設(shè)施很好交通狀況很好正面路寬8米容積率6剩余使用年限30年交易日期價(jià)格總價(jià)單價(jià)評估對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D所處地區(qū)一般市區(qū)臨近類似類似類似用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅土地類型空地空地空地空地空地面積600平方米225平方米380平方米320平方米450平方米形狀長方形長方形長方形長方形正方形地勢平坦平坦平坦平坦平坦基礎(chǔ)設(shè)施很好較好完備較好很好交通狀況很好較好較好較好很好正面路寬8米6米8米8米8米容積率66566剩余使用年限30年35303530交易日期2007年10月2007年4月2007年3月2006年10月2006年12月

15、價(jià)格總價(jià)19.6萬31.2萬27.4萬37.8萬單價(jià)870元820元855元840元交易實(shí)例第一節(jié) 市場法修正因素一 交易情況修正A：價(jià)格正常-無需修正B：價(jià)格偏低-約低2%C：價(jià)格偏低-約低3% D：價(jià)格正常-無需修正交易價(jià)X 100/97交易價(jià)X 100/98第一節(jié) 市場法修正因素二 交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查 2006年10月以來土地價(jià)格平均每月上漲1%A：修正率為 1%X6=6%B：修正率為 1%X7=7%C：修正率為 1%X12=12%D：修正率為 1%X10=10%A和B：與評估對象臨近，無須修正ABCD自然條件相同相同相同相同社會環(huán)境相同稍差相同相同街道條件相同相同相同相同交通便捷度相

16、同稍差稍好相同離交通車站點(diǎn)距離相同稍遠(yuǎn)稍近相同離市中心距離相同相同稍近相同基礎(chǔ)設(shè)施狀況相同稍差相同稍好公共設(shè)施完備狀況相同相同稍差相同水、大氣、噪音污染狀況相同相同相同相同周圍環(huán)境及景觀相同相同相同相同規(guī)劃限制相同相同相同相同綜合得分10088108100修正因素三 區(qū)域因素修正第一節(jié) 市場法區(qū)域因素修正結(jié)論A：修正系數(shù) 100/100B：修正系數(shù) 100/88C：修正系數(shù) 100/108D：修正系數(shù) 100/100評估對象 / 交易實(shí)例評估對象 / 交易實(shí)例第一節(jié) 市場法（1）：待估土地面積較大有利于充分利 用，判定比各交易實(shí)例價(jià)格高2%（2）年限修正 設(shè)折現(xiàn)率為8% 11（1+8%）年限修

17、正系數(shù)=3011（1+8%）35=0.9659修正因素四 個(gè)別因素修正個(gè)別因素不止一種呵！A修正后的單價(jià)計(jì)算交易價(jià)格 交易情況修正 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素（1）修正 個(gè)別因素（2）修正 結(jié)果(元/平方米B修正后的單價(jià)計(jì)算C修正后的單價(jià)計(jì)算D修正后的單價(jià)計(jì)算855X10097X112100XXX1001081021000.9659=901870X100100X106100XXX1001001021000.9659=909820X10098X107100XX10088102100=1038840X100100X110100XX100100102100=942第一節(jié) 市場法求評估對象的

18、評估結(jié)果-算術(shù)平均法土地評估單價(jià)=(909+1038+901+9422)/4 =948(元/平方米)土地評估總價(jià)=600X948 =568800(元)作例題P47第一節(jié) 市場法五、對市場法的評價(jià) P49優(yōu)點(diǎn)：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估 的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能 反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。缺點(diǎn)：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺 少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資 產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些 資產(chǎn)評估。第二節(jié) 收益法一、收益法的基本涵義三、收益法應(yīng)用的基本計(jì)算公式二、收益法的基本前提

19、和適用范圍四、收益法各項(xiàng)基本參數(shù)的確定第二節(jié) 收益法收益法：通過估測被估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值 的方法的總稱一、收益法的基本涵義理論基礎(chǔ)-效用價(jià)值論：收益決定資產(chǎn)的價(jià)值收益越高，資 產(chǎn)的價(jià)值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)的收益流，而收益有時(shí)間價(jià)值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，需要把未來一定時(shí)期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。第二節(jié) 收益法通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種評估思路。收益法是基于“現(xiàn)值”規(guī)律，即任何資產(chǎn)的價(jià)值等于其預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和基本思路第二節(jié) 收益法一個(gè)理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付或投

20、資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報(bào)。基本原理第二節(jié) 收益法應(yīng)用收益法的前提：1、被評估資產(chǎn)的未來收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量2、資產(chǎn)所有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測并 也可以用貨幣衡量3、被評估資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測二、收益法的基本前提和適用范圍：收益法三要素：1、預(yù)期收益額2、折現(xiàn)率3、收益期適用范圍：1、企業(yè)價(jià)值評估2、能獨(dú)立計(jì)算收益額 的單項(xiàng)資產(chǎn)第二節(jié) 收益法三、收益法應(yīng)用的基本計(jì)算公式：純收益不變1、收益年期無限2、收益年期有限，資本化率大于03、收益年期有限，資本化率等于0（一）P=A/ rP-評估值（收益額）A-等額年金 r-折現(xiàn)率或資本化率P

21、=Ar1-1（1+ r）n成立條件：純收益每年不變 資本化率固定且大于0 收益年期有限n-收益年限P=A X n成立條件：純收益每年不變 資本化率為0 收益年期有限純收益在若干年后保持不變（二）1、收益年期無限P=（1+ r）ii=1nR i（1+ r）n+Ar成立條件：純收益前n年（含第n年）有變化， n年后不含第 n年）不變 r0 收益年期無限2、收益年期有限P=（1+ r）ii=1tR i（1+ r）t+Ar1-1（1+ r）n-t成立條件：純收益前t年（含第t年）有變化， t年后不含第t 年）不變 r0 收益年期有限ntnini注意與教材的區(qū)別第二節(jié) 收益法（三）已知未來若干年后資產(chǎn)的

22、價(jià)格P=r1-1（1+ r）成立條件：純收益在第 t年（含第 t年）保持不變 預(yù)知第 t 年的價(jià)格為 r0 收益年期有限A（1+ r）P +P tttt第二節(jié) 收益法四、收益法各項(xiàng)基本參數(shù)的確定（一）預(yù)期收益（1）基本含義是指由被評估資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸產(chǎn)權(quán)主體的所得額。（2）主要特點(diǎn)收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資 產(chǎn)的實(shí)際收益；有關(guān)收益額內(nèi)容的主要觀點(diǎn)稅后凈利潤現(xiàn)金凈流量利潤總額第二節(jié) 收益法（二）折現(xiàn)率和資本化率 1. 二者無本質(zhì)區(qū)別 2.內(nèi)涵上略有區(qū)別: 折現(xiàn)率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 一般用于收益年期有限 本金化

23、率折現(xiàn)率未來年收入的增長率 若資產(chǎn)年收入增長率為零，則二者相等。 一般用于收益年期無限比照同期國債利率折現(xiàn)率的形式折現(xiàn)率：未來有限期收益折算成現(xiàn)值 的比例本金化率：未來無限期收益折算成現(xiàn) 值的比例（三）收益期資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間P66收益期估測方法以法律、法規(guī)的規(guī)定時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測以合同規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)估測根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測第二節(jié) 收益法例1： 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請?jiān)u估師估算其價(jià)值。經(jīng)預(yù)測，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。請估算該企業(yè)的價(jià)值。評估值=1200/4%=30000（萬元）收益法應(yīng)用案例：例2： 某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后用

24、于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出6年預(yù)期收益均為900萬元，折現(xiàn)率為8%，請估算該企業(yè)的評估值。P=（900/8%）1-1/（1+8%）6 =9004.6229=4160.59（萬元）收益法應(yīng)用案例：例3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營50年條件下的評估值。收益法應(yīng)用案例：第二節(jié) 收益法（1）永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程：首先，確定未來五年收益額的現(xiàn)值。計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第六年以后的收益進(jìn)行本金化

25、處理，即：14/（10%）=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值：企業(yè)評估價(jià)值=49244.2+1400.6209 =136.17（萬元）第二節(jié) 收益法第二章第三節(jié) 資產(chǎn)評估授課： 鄭 平第二章 第三節(jié) 成本法一、成本法的基本涵義二、成本法的應(yīng)用前提：三、成本法中的基本要素（4個(gè)要素）四、成本法中各要素的估算方法成本法學(xué)習(xí)路線：深刻理解4要素要素1重置成本計(jì)算方法要素1功能性貶值計(jì)算方法要素1經(jīng)濟(jì)性貶值計(jì)算方法要素2實(shí)體性貶值計(jì)算方法評估值第三節(jié) 成本法重置成本實(shí)體性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗評估值一、成本法的基本涵義基本思路 ： 以被評估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準(zhǔn)

26、日這段時(shí)間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評估價(jià)值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。第二節(jié) 成本法成本法：首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)已經(jīng)存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)的價(jià)值的方法資產(chǎn)評估價(jià)值資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)功能性貶值-或資產(chǎn)的重置成本X 成新率在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。第三節(jié) 成本法二、成本法的應(yīng)用前提：1、正在使用或假定正在使用2、有可用的歷史資料3、有耗費(fèi)采用成本法還必須具備以下幾個(gè)前提條件：P

27、501、被評估資產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè) 的重置全新資產(chǎn)具有可比性2、被評估資產(chǎn)必須是可以再生的或是可以復(fù)制的3、被評估資產(chǎn)必須隨時(shí)間推移具有貶值特征DOU DAN XDOU DAN X第三節(jié) 成本法三、成本法中的基本要素（4個(gè)要素）重置成本實(shí)體性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗評估值評估值重置成本實(shí)體性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗口訣：照樣描 不能用 不好用 不許用第三節(jié) 成本法（一）資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的現(xiàn)行取得成本1、復(fù)原重置成本采用與評估對象完全相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)實(shí)價(jià)格重新構(gòu)建所發(fā)生的費(fèi)用2、更新重置成本采用與評估對象不同的新材料、新建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、

28、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)實(shí)價(jià)格重新構(gòu)建所發(fā)生的費(fèi)用 相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。 不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是 并未改變基本功能。 有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本要素1概念第三節(jié) 成本法 重置成本評估方法重置核算法價(jià)格指數(shù)法功能價(jià)值類比法統(tǒng)計(jì)分析法生產(chǎn)能力比例法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 復(fù)原重置成本 更新重置成本要素1要素1計(jì)算（一）重置成本的估算方法第三節(jié) 成本法（一）重置成本的估算方法重置成本購買型自建型現(xiàn)行買價(jià)運(yùn)雜費(fèi)安調(diào)費(fèi)其他料工費(fèi)資金成本其他例：P53 一臺含有附屬和配套設(shè)施的機(jī)器設(shè)備，現(xiàn)行市價(jià)為20萬，運(yùn)雜費(fèi)1萬，安裝調(diào)試費(fèi)4萬，設(shè)計(jì)費(fèi)0.4萬，材料費(fèi)1.2

29、萬，人工費(fèi)0.8萬，其他費(fèi)用0.2萬則：該機(jī)器設(shè)備的重置成本=20+1+4+0.4+1.2+0.8+0.2=27.6萬1、重置核算法要素1計(jì)算第三節(jié) 成本法2、價(jià)格指數(shù)法利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（帳面原值）調(diào)整為重置成本的一種方法重置成本帳面原值1+物價(jià)變動指數(shù) 重置成本帳面原值價(jià)格指數(shù)第二節(jié) 成本法案例： 被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價(jià)為8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價(jià)格比2年前上漲20%，

30、運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？（1）計(jì)算直接成本購買價(jià)=8（1+20%）=9.6（萬元）運(yùn)雜費(fèi)=1.6（1+80%）=2.88（萬元）安裝費(fèi)中的直接成本 =0.4（1+40%）=0.56（萬元）直接成本購買價(jià)運(yùn)雜費(fèi)安裝費(fèi)中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計(jì)算間接成本間接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%間接成本13.042%0.26（萬元）（3）計(jì)算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）第三節(jié) 成本法物價(jià)變動指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評估基準(zhǔn)

31、日物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)（1a1）（1a2） （1a3）（1an）（其中an表示第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)）第三節(jié) 成本法例被估資產(chǎn)建于2001-當(dāng)時(shí)物價(jià)指數(shù)95%， 原值10萬評估時(shí)-2005- 評估時(shí)物價(jià)指數(shù)160% 評估值？ 評估時(shí)重置成本=100000 X（160%/95%）100% =168420（元）又如2000-_-400000（被估資產(chǎn)原值）2001-2%2002-3%2003-2.5%2004-3%2005-2.8%評估時(shí)重置成本= 400000(1+ 2%)(1+3%)(1+ 2.5%) (1+ 3%)(1+ 2.8%)=456000(元)價(jià)格指數(shù)法應(yīng)用價(jià)格指數(shù)法應(yīng)考慮的問題P

32、53適用于數(shù)量多、價(jià)值低的大宗資產(chǎn)評估DOU DAN X第三節(jié) 成本法3. 功能價(jià)值類比法利用某些資產(chǎn)的功能 ( 生產(chǎn)能力的變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系 , 通過參照物的價(jià) 格或重置成本 , 以及功能價(jià)值關(guān)系估測評估對象價(jià)格或重置成本的技 術(shù)方法 ( 該方法亦有稱之為類比估價(jià)法一一指數(shù)估價(jià)法 ) 。當(dāng)資產(chǎn)的功 能變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈線性關(guān)系時(shí) , 人們習(xí)貫把線性關(guān) 系下的功能價(jià)值類比法稱之為生產(chǎn)能力比例法 , 而把非線性關(guān)系條件 下的功能價(jià)值法稱之為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。 參照物功能價(jià)值被評資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力）是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作

33、參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。 第三節(jié) 成本法3. 功能價(jià)值類比法（1）生產(chǎn)能力比例法若功能與成本呈線性關(guān)系（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系第三節(jié) 成本法（1）生產(chǎn)能力比例法若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：3. 功能價(jià)值類比法注意：與重置成本（P54）的區(qū)別例： 某被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為 8000 件 , 而市場上全新參照物機(jī)器設(shè)備價(jià)格為 50 萬元 , 年產(chǎn)量為 10000 件。由此可以確定其重置成本 :被評估資產(chǎn)重置成本 =8000 10000 X 500000 =400000( 元 )前提條件： 資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線

34、性關(guān)系 DANX第三節(jié) 成本法3. 功能價(jià)值類比法（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：注意：X 由是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) , 被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。 在美 國 , 這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在 0.20.4 之間 , 加工工業(yè)一般為 0.7, 房地 產(chǎn)行業(yè)一般為 0.9 我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 評估過 程中要謹(jǐn)慎使用這樣方法。 第三節(jié) 成本法4. 統(tǒng)計(jì)分析法 當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評估成本，可采用此方法。 計(jì)算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。

35、（點(diǎn)面推算法）某類資產(chǎn)重置成本某類資產(chǎn)原始成本K第二節(jié) 成本法例：被評估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購入，并同時(shí)投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設(shè)備的重置成本為： 該類通用設(shè)備的重置成本=120080/50 =1920（萬元）運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析法應(yīng)注意的問題 : 對被評估資產(chǎn)分類適當(dāng) , 使 分類資產(chǎn)內(nèi)部重置成本與歷史成本的差異程度較小 , 或具有一定的趨 向性 ; 科學(xué)地確定樣本量 , 樣本數(shù)量根據(jù)歷史成本的離散狀

36、況來確 定 , 如歷史成本差異程 度較大 , 則樣本量要多一些 ; 要將抽樣誤差 控制在一定范圍之內(nèi)。第三節(jié) 成本法（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值估算方法第三節(jié) 成本法（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值估算方法對被評估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定并結(jié)合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修、改造情況和物理壽命等因素 , 將評估對象與其全新狀態(tài)相比較 , 考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響 , 判斷被評估資產(chǎn)的成新率 , 從而估算實(shí)體性貶值。實(shí)體性貶值 是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值要素2概念第三節(jié) 成本法（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值估算方法實(shí)體性貶值計(jì)算方法觀察法使用年限法

37、修復(fù)費(fèi)用法決定實(shí)體性貶值的因素：使用時(shí)間使用率，也叫利用率資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度DOU DAN XJISUAN要素2計(jì)算（1）觀察法計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本（1成新率）通過觀察確定新舊程度主要觀察被評估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度成新率 =1 一貶值率 有形損耗率（2）使用年限法（公式法）截止評估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間100資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本預(yù)計(jì)殘值）總使用年限實(shí)際已使用年限預(yù)計(jì)殘值：指被評估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。在資產(chǎn)評估中 , 通常只考慮數(shù)額較太的殘值 ? 如殘值數(shù)額較小可以忽略不計(jì) 總使用年限 = 實(shí)際己使用年

38、限十尚可使用年限實(shí)際已使用年限 = 名義己使用年限資產(chǎn)利用率由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響 , 必須將資產(chǎn)的名義已使用年 限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。 資產(chǎn)利用率=例：被評估資產(chǎn)為一臺設(shè)備，評估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備2002年1月購進(jìn)，2007年1月評估；該設(shè)備的重置成本為50萬元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體性貶值為：資產(chǎn)利用率=（53605）/53608=62.5%實(shí)際已使用年限=562.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（50000020

39、00）3.125/8.125=191538.46例：P57第三節(jié) 成本法（3）修復(fù)費(fèi)用法利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額直接估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值主要包括： 零部件的更換或修復(fù)、改造、停工損失等原理：如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)而恢復(fù)到全新狀態(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用第三節(jié) 成本法（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法要素3概念（三）資產(chǎn)功能性貶值概念由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)功能相對落后造成的貶值是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面： (1) 運(yùn)營成本（物耗、能耗、工耗等） (2) 產(chǎn)出能力第三節(jié) 成本法（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法貶值的估算方法（1）通過超額運(yùn)營成本估算（2）通過超額投資成本估算超額運(yùn)

40、營成本的計(jì)算步聚： (1)計(jì)算年超額運(yùn)營成本 (2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營成本 年凈超額運(yùn)營成本年超額運(yùn)營成本（1所得稅率） (3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)， 計(jì)算其功能性貶值額: 功能性貶值額年超額運(yùn)營成本（1所得稅率）（P/A,r,n）功能性貶值額復(fù)原重置成本更新重置成本要素3計(jì)算第三節(jié) 成本法（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)功能相對落后造成的貶值貶值的估算方法（1）通過超額運(yùn)營成本估算（2）通過超額投資成本估算是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面： (1) 運(yùn)營成本（物耗、能耗、工耗等） (2)產(chǎn)出能力超額運(yùn)營成本的計(jì)算步聚： (1)計(jì)算年超額運(yùn)營成

41、本 (2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營成本 年凈超額運(yùn)營成本年超額運(yùn)營成本（1所得稅率） (3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)， 計(jì)算其功能性貶值額: 功能性貶值額年超額運(yùn)營成本（1所得稅率）（P/A,r,n）功能性貶值額復(fù)原重置成本更新重置成本DANX第三節(jié) 成本法（四）資產(chǎn)功經(jīng)濟(jì)性貶值的估算要素4概念經(jīng)濟(jì)性貶值的現(xiàn)象（1）資產(chǎn)利用率下降（2）資產(chǎn)收益額減少經(jīng)濟(jì)性貶值概念：由于政策、市場條件等導(dǎo)致資產(chǎn)利用率下降、或收益減少造成資產(chǎn)的貶值第三節(jié) 成本法（四）資產(chǎn)功經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值額（重置全價(jià)有形損耗功能性損耗）經(jīng)濟(jì)性貶值率（1）資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性貶值的估算例：P6

42、0要素4計(jì)算第三節(jié) 成本法（2）資產(chǎn)收益額下降導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值額年收益損失額（1所得稅率）（P/A,r,n）例：P60成本法的綜合應(yīng)用實(shí)例P60 口訣：照樣描 不能用 不好用 不許用案例例1：被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設(shè)備，評估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備1997年1月購進(jìn)，2002年1月評估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體性貶值為：資產(chǎn)利用率=（53605） / （53608）=62.5%實(shí)際已使用年限=562.5%=3.125（年）總使用年限=3.

43、125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46例2：被評估設(shè)備購建于1992年，原始價(jià)值30000元，1997年和2000年進(jìn)行兩次更新改造，主要是添置一些自動化控制裝置，投資分別為3000元和2000元。2002年對該資產(chǎn)進(jìn)行評估，假設(shè)從1992年至2002年每年的價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測和鑒定為6年，估算該設(shè)備的實(shí)體性貶值率如下。估算過程： 3、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟?fàn)幖觿。鐣傂枨鬁p少，導(dǎo)致開工不足；（2）材

44、料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營成本加大； （5）產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命； 一般情況下，當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。 估算方法：A 經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見 的經(jīng)濟(jì)收益損失額現(xiàn)值系數(shù) B 經(jīng)濟(jì)性貶值率=1（實(shí)際使用生產(chǎn)能力 /額定生產(chǎn)能力）X100% 經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本-實(shí)體性貶值功能性 貶值）經(jīng)濟(jì)性貶值率例1：某電視機(jī)生產(chǎn)廠家，其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺，由于市場競爭加劇，該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺(銷售價(jià)格及其他條件未變)。這種局面在今后很長一段時(shí)間內(nèi)難以改變。請估算該電視機(jī)生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。評估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為0.6，設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率為：經(jīng)濟(jì)性貶值率 =1-（70000/100000）0.6100%=19%例2：如果該電視機(jī)生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價(jià)銷售電視機(jī)。假定原電視機(jī)銷售價(jià)格為2000元/臺，經(jīng)測算每年完成10萬臺的銷售量，售價(jià)需降至1900元/臺，即每臺損失毛利100元。經(jīng)估算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報(bào)酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。計(jì)算過程如下：經(jīng)濟(jì)性貶值=(100100000)（1-33%）（P/