北京萬科物業(yè)節(jié)能改造全案

1、北京萬科物業(yè)節(jié)能改造全案來源：中國物業(yè)管理2009年第十一期“節(jié)約能源，綠色環(huán)?！笔嵌皇兰o人類追求的目標，欲達到此目標，非一蹴可及，需運用智能、心思及良知。北京萬科物業(yè)自2008年起，將每年節(jié)能降耗10%作為物業(yè)管理服務的重點工作內(nèi)容之一而貫穿始終。北京萬科物業(yè)以不降低現(xiàn)場服務品質(zhì)為前提，采取具有一定技術(shù)含量的節(jié)能降耗是我們工作的原則與底線。為實現(xiàn)這一目標，公司與社會各類節(jié)能產(chǎn)品企業(yè)協(xié)作，在公司所管項目內(nèi)逐步推進實施各類節(jié)能改造，取得了一定的成效。中水設施改造案例2則案例1：北京萬科物業(yè)中水處理站在實際運行中發(fā)現(xiàn)，每日回收的中水原水僅為60m3左右，經(jīng)處理后的中水不能滿足小區(qū)776戶每日約

2、197m3的衛(wèi)生潔具用水，每日需補充約137m3自來水去彌補中水水源的不足，增加了中水處理供應成本。北京市規(guī)定中水價為1元/m3。小區(qū)中水設備每處理1m3的中水成本為1.50元/m3，因中水原水不足而每日補充137m3的自來水混合向業(yè)主室內(nèi)衛(wèi)生潔具供應中水，則中水成本為3.03元/m3，遠高于北京市規(guī)定的中水價格。若按實際處理中水3.03元/m3成本價格向業(yè)主收取，業(yè)主難以理解和接受，中水設備將被迫閑置。改造設想。利用回收雜排水，制備中水用于綠化。中水為混合式回收，回收四棟樓內(nèi)776戶業(yè)主室內(nèi)衛(wèi)生間洗浴、洗衣、廚房等混合雜排水，中水設備處理方式為生物處理方式。為充分利用業(yè)主可回收的雜排水實現(xiàn)二

3、次利用，達到節(jié)能效果，經(jīng)在現(xiàn)場實際考察研究，決定將中水原水管道經(jīng)改造后不再接入776戶業(yè)主室內(nèi)，而是接至綠化用水管道。改造方案。具體改造時管道的敷設布局見圖2所示：綠化節(jié)水效果評估。通過將中水用于綠化改造后的使用效果觀測，采用中水澆灌的10900m2的綠地草坪、綠地植物等長勢良好，沒有出現(xiàn)任何不良反應。將業(yè)主的雜排水處理為中水用于綠化，每日可節(jié)約綠化用水30m3,北京地區(qū)年綠化澆水養(yǎng)護期為244天，經(jīng)實際裝表驗證，利用中水用于綠化每年節(jié)約水費19280元。案例2：在總結(jié)中水用于綠化降低養(yǎng)護成本基礎上，北京萬科物業(yè)又將另一小區(qū)一直閑置的中水設施進行改造用于綠化用水，作為其節(jié)能挖潛、降低成本的措施

4、之一。由于該小區(qū)業(yè)主的常住率（度假或第二居所）較低，所能回收業(yè)主的雜排水（中水原水）嚴重不足，致使其中水設備處于閑置。北京萬科物業(yè)借鑒“案例1”的改造方式，對該小區(qū)利用中水進行綠化澆灌的改造，年節(jié)約綠化用水成本22067.36元。通過改造，北京萬科物業(yè)兩個項目利用業(yè)主生活雜排水處理為中水用于綠化澆灌，每年可節(jié)約綠化用水成本41347元。電梯節(jié)電器的試點和應用根據(jù)中國電梯行業(yè)協(xié)會最新統(tǒng)計，我國目前電梯的數(shù)量為130萬臺，國內(nèi)每年電梯的增長數(shù)量超過15萬臺。據(jù)統(tǒng)計，每臺電梯每天耗電在50-150KWh之間，按2008年底全國電梯數(shù)量統(tǒng)計，全國電梯每年的耗電量為267.7億KWh，相當于大亞灣核電站

5、二年多的發(fā)電量。北京萬科物業(yè)2009年有322臺電梯在運行使用，電梯的年耗電量約587萬度，電費約352萬元，按節(jié)電率10%計算，預計可節(jié)省近35萬元/年左右。電梯電能回饋原理：利用電梯曳引機發(fā)電。電梯的構(gòu)造相當于一個兩端分別懸掛轎廂和對重塊的定滑輪組，起滑輪作用的曳引機實際上就是一部電動機。電梯在工作狀態(tài)下，由曳引機拖動負載做功，完成機械能和電能相互轉(zhuǎn)化的過程。當電梯轎廂重量小于對重塊重量時，電梯上行時曳引機發(fā)電，下行耗電；反之，則上行耗電下行發(fā)電。當電梯重載下行和輕載上行時，所產(chǎn)生的機械能也會通過曳引機和變頻器轉(zhuǎn)化成直流電能。這些多余能量被臨時存儲在變頻器直流回路的電容中，隨著電梯工作時間

6、的持續(xù)，電容中的電能和電壓越來越高，這就好比是一個水池中的水位越來越高，如果不及時釋放就會溢出，導致過壓故障，所以在電梯機房的控制柜上部設置了釋放此能量的電阻，電阻在吸納這部分能量時產(chǎn)生熱能而使機房內(nèi)溫度升高。如何釋放電容中的電能？傳統(tǒng)采取的方法是：通過外接發(fā)熱電阻使電能轉(zhuǎn)化成熱能散發(fā)出來。這種方法效率低，而且對周圍環(huán)境的影響很大，電梯正常運行環(huán)境條件是540C，為保證電梯設備運行穩(wěn)定，給電梯機房散熱，必需加裝空調(diào)和風機設備。在有些情況下，給機房降溫的空調(diào)耗電量甚至超過了電梯本身。利用電梯曳引機發(fā)電節(jié)電原理。1）電能回饋狀態(tài)直觀：可連接常用電度表，電能回饋時可使電度表反轉(zhuǎn)，向電網(wǎng)回饋電能。2）

7、回饋的電能，頻率及其他技術(shù)參數(shù)基本滿足電網(wǎng)要求，不會對電網(wǎng)造成污染。電壓畸變5%，符合IEC61000-3-2及GB/T14549對電網(wǎng)諧波的技術(shù)要求。3）電梯運行時：空載上行節(jié)電35%，滿載下行節(jié)電45%。4）回饋器所回饋的電能即刻被就近的用電設備所消耗，如電梯轎廂照明、控制柜本身電器消耗等。5）制動電阻不在發(fā)熱，有效的減少降溫空調(diào)投入運行時24小時連續(xù)消耗的電能。6）對使用頻繁、額定載重量大的電梯，如20層以上高層住宅電梯，在早晚乘梯高峰時節(jié)點效果比較明顯。無機房電梯的節(jié)點效果相對較低。節(jié)電效果。北京萬科物業(yè)選擇所管項目中一批具有代表性的電梯進行節(jié)能測試，電梯生產(chǎn)廠家免費提供并安裝了節(jié)電器

8、，改造后電梯節(jié)電效果均在20%以上。在試驗巡查過程中，未安裝節(jié)電器電梯控制箱上的制動電阻運行溫度達60C以上，室內(nèi)必須開啟空調(diào)。安裝了節(jié)電器的制動電阻溫度不超過25C，（室外氣溫29C）室內(nèi)溫度在34C左右，電梯機房空調(diào)基本上不用投入運行（直觀的節(jié)省機房空調(diào)電費）。因所測試的電梯使用頻率、層站、荷載等不同，所測試出的數(shù)據(jù)不能完全代表不同節(jié)電器產(chǎn)品的節(jié)電率高低，但是經(jīng)實測，這批改造后的電梯節(jié)能效果均能達到20%以上。公共區(qū)域人體感應燈和車庫照明改造采用人體感應控制照明實現(xiàn)節(jié)電。北京萬科物業(yè)在管某小區(qū)的公寓樓樓道照明原來采用的是聲控延時開關(guān)，此小區(qū)南側(cè)緊鄰市政路，1、2號主樓距市政道路僅70米，晚

9、間道路過往車輛的發(fā)動機引擎和鳴笛聲均能達到聲控開關(guān)的工作條件，致使樓道公共照明成了常明燈，造成能源浪費。為降低公共區(qū)域照明電費，北京萬科物業(yè)決定在1、2號主樓的墻壁上安裝人體紅外感應開關(guān)，夜間樓道內(nèi)無人經(jīng)過時，開關(guān)探頭感應不到由人體釋放的紅外信號，開關(guān)電源不能接通，燈具就不會被點亮，按照樓內(nèi)居住人群構(gòu)成特性，每天夜間燈具使用頻率大概在30%左右。經(jīng)實際使用測試，該公寓所更換的320個人體感應開關(guān)的成本在半年內(nèi)即可收回，每年節(jié)約的公共樓道照明電費用達2萬元以上，其他管理項目公共區(qū)域的照明控制也在參照金陽公寓方式有計劃的進行改造，實現(xiàn)技術(shù)節(jié)能。應用T55照明技術(shù)實現(xiàn)車庫照明節(jié)能。無采光地下車庫的照明大大增加了物業(yè)管理的成本，在不降低車庫照明品質(zhì)的前提下，有效降低電費成本是北京萬科物業(yè)節(jié)能降耗的一項重要工作。經(jīng)選擇、測試，公司決定采用北京菲安科技有限公司T55型三基色節(jié)能燈進行改造。為規(guī)避風險減少改造初期的投資，進一步驗證T55型燈具實際節(jié)電效果，公司與菲安科技有限公司協(xié)商，協(xié)商結(jié)果是菲安公司以“零投入”方式免費為14492m2的車庫，提供517套T55型節(jié)能燈具，以證明該產(chǎn)品的節(jié)電效果。使用T55型節(jié)能燈具改造后的車庫經(jīng)抄表驗證，其節(jié)電率可達41.5%。北京