深圳工業(yè)園升級改造方案

1、華麗工業(yè)園升級改造方案集佳華麗工業(yè)園項(xiàng)目組2015.7.2深圳發(fā)展三十年,迎來全面升級時(shí)代。城市更新已成時(shí)代主流,我們應(yīng)順應(yīng)趨勢,站在城市運(yùn)營者之高度,將我們項(xiàng)目升級改造,打造成城市的_張新名片。謹(jǐn)以本方案解決四大核心問題4項(xiàng)目升級完怎么運(yùn)作Questionone謳域概況項(xiàng)目為什么要升級2項(xiàng)目現(xiàn)狀3案例參考區(qū)域概況區(qū)域概況區(qū)域概況深圳西大門福永福永位于深圳市寶安區(qū)西南部,西臨珠江口，與中山市、珠海市隔海相望，鎮(zhèn)守深圳西大門。作為深圳西部經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，福永扼守廣深高速和107國道，坐擁國際機(jī)場和福永碼頭，區(qū)域優(yōu)勢得天獨(dú)厚。經(jīng)過多次產(chǎn)業(yè)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整，借勢大空港規(guī)劃，福永產(chǎn)業(yè)發(fā)展已成氣候。福永現(xiàn)有工業(yè)

2、廠房及配套1100多萬平方米，工業(yè)企業(yè)口00多家，形成了以電子、五金、機(jī)械、印刷、生物制藥、塑膠、服裝等行業(yè)為主體的工業(yè)體系。順豐等國內(nèi)外大型物流企業(yè)在福永設(shè)立總部，促進(jìn)福永商貿(mào)發(fā)展，提高區(qū)域整體工業(yè)發(fā)展水平。深圳西部崛起福永大空港深圳第二會展中心落戶大空港,必然有其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢:大空港處于穗港深經(jīng)濟(jì)走廊的關(guān)鍵部位，將成為珠三角新的經(jīng)濟(jì)地理中心。大空港處于粵港澳大灣區(qū)灣頂，是珠三角東西兩岸貿(mào)易運(yùn)輸往來最具效率之處。大空港位于寶安,而寶安是世界工業(yè)基地，地處香港、廣州咽喉地帶,不僅擁有海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，更是有電子、玩具、物流等多項(xiàng)成熟的巴占據(jù)世界30%以上的市場份額。把國際會展中心落戶在寶安

3、，可以滿足更多產(chǎn)業(yè)的會展需求，加快產(chǎn)品從物品到商品轉(zhuǎn)換的進(jìn)程。大空港地區(qū)緊鄰前海，前海是國家級新區(qū)，是深圳的戰(zhàn)略制高點(diǎn)，但前海地域較小,大空港地區(qū)緊鄰前海，是前海未來發(fā)展天然的延伸區(qū)，是前?？臻g拓展關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。區(qū)域概況!1!維立體交通資源流通易達(dá)福永碼頭，從項(xiàng)目10分鐘直達(dá),承接深圳至香港、澳門的水上客運(yùn)航線”_日往返22次航船。實(shí)現(xiàn)了一小時(shí)連接港澳深，是片區(qū)與港澳商務(wù)溝通洽談的第一站。碼頭與航空港的雙重支撐，為福永的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供無限深圳國際機(jī)場，世界百強(qiáng)機(jī)場，距離本項(xiàng)目僅8分鐘車程。中國第一個(gè)實(shí)現(xiàn)海、陸、空聯(lián)運(yùn)的現(xiàn)代化國際空港,通達(dá)國內(nèi)50余個(gè)城市，國際19個(gè)城市及地區(qū)，便于城際及國際商務(wù)

4、交流。項(xiàng)目所在區(qū)域是連通深圳市內(nèi)與珠三角區(qū)域的交通要地,1橫（機(jī)荷高速）3縱（廣深高速、沿江高速、海濱大道）高速路和多條城市干道（寶安大道、福永大道等）組成的公路交通網(wǎng)路,實(shí)現(xiàn)8分鐘達(dá)前?！?5分鐘到達(dá)福田z30分中到動力。達(dá)香港中環(huán)。1=1深圳市城市軌道交通近期(2011-2016)建設(shè)線路示意圖微觀交通雙地鐵口之上出行便利快捷項(xiàng)目位臨10號線、11號線雙地鐵口之上。地鐵10號線經(jīng)過前海中心，通達(dá)蛇口；地鐵11號線15分鐘直達(dá)寶安中心，20分鐘通達(dá)福田中心。10號線及11號線將加強(qiáng)片區(qū)與福田和前海間的商務(wù)交流。此外，1、5、13號線等多條地鐵線路將在區(qū)域內(nèi)?？?。產(chǎn)業(yè)發(fā)展已成氣候YKK吉田拉鏈

5、、時(shí)機(jī)制造廠、東芝復(fù)印機(jī)、Epson、富士電機(jī)、艾默生、美資旭電、高仕集團(tuán)、理光等11家世界500強(qiáng)企業(yè)在福永設(shè)有工廠。形成了以電子、五金、機(jī)械、印刷、生物制藥、塑膠、服裝等行業(yè)為主體的工業(yè)體系。區(qū)域規(guī)劃特區(qū)一體化福永發(fā)展規(guī)劃福永緊鄰深圳寶安國際機(jī)場，具有海、陸、空、軌的立體交通樞紐地位，根據(jù)深圳市“三軸兩帶多中心的城市整體規(guī)劃，福永街道是”西部發(fā)展軸“上的重要節(jié)點(diǎn)，具有區(qū)位、交通，人文景觀等多項(xiàng)優(yōu)勢。區(qū)政府決定將其定義為新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，打造科技創(chuàng)新園，企業(yè)總部園和少量高端制造業(yè)基地。以立新湖戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地為重點(diǎn)，打造轉(zhuǎn)型升級新支點(diǎn)。按照建設(shè)21世紀(jì)海上絲綢之路橋頭堡和市、區(qū)發(fā)展灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的

6、戰(zhàn)略部署，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃,高質(zhì)量建設(shè)，以香港馬鞍山海濱長廊等先進(jìn)園區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)，將立新湖打造成升級版的松山湖。福永規(guī)劃四大板塊以點(diǎn)帶面，借助區(qū)域優(yōu)勢,規(guī)劃深圳西部經(jīng)濟(jì)文化新中心那么z在規(guī)劃的四個(gè)板塊中，我們項(xiàng)目升級的方向在哪里？立新湖新興產(chǎn)業(yè)基地仍然是以生產(chǎn)加工為主導(dǎo)鳳凰山文化休閑景區(qū)大空港核心交通樞紐廠和我們聯(lián)系不大文化創(chuàng)意交流帶可以成為升級的方向在福永發(fā)展形勢一片大好中,區(qū)域的商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀如何?商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營處于良好狀態(tài)，但消費(fèi)檔次偏低寫字樓現(xiàn)狀同泰時(shí)代中心開業(yè)前區(qū)域內(nèi)無成型寫字樓，供應(yīng)量少酒店現(xiàn)狀醫(yī)立為嚴(yán)金Rf.勞區(qū)域內(nèi)酒店檔次較低,毫無特色，但入住率較高（60%為平衡點(diǎn)）區(qū)域概況

7、總結(jié)1福永占據(jù)深圳西部崛起的重要戰(zhàn)略位置，依附大空港規(guī)劃,其發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U2地鐵10號、11號線開通后將使福永實(shí)現(xiàn)半小時(shí)深圳生活圈；3但是目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展較為落后，商業(yè)檔次較低，商務(wù)辦公場所供應(yīng)量少。N0.2項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目認(rèn)知iW嚴(yán)華麗工業(yè)園位于深圳市寶安區(qū)福永街道，寶安大道與福海大道交匯處附近，北鄰沙井、松港、長安鎮(zhèn)，南邊是寶安國際機(jī)場，周邊工廠林立，人口眾多,地理位置非常優(yōu)越。周邊路網(wǎng)縱橫,交通便利，可快速到達(dá)深圳各區(qū)域。項(xiàng)目百米范圍內(nèi)現(xiàn)有多條公交路線途經(jīng)，并有10號、11號地鐵規(guī)劃在建,未來將設(shè)立福永站”出行非常便捷。項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)租金收益較低,整體形象有待提升項(xiàng)目體量項(xiàng)目定位

8、運(yùn)營模式占地面積40000平方米,建筑面積約90000平方米。IEI工業(yè)園區(qū)。向工廠和物流公司進(jìn)行出租。租金收益：28元/平方米。項(xiàng)目周邊多是工U3臨永福路,北臨紅牌科技園”南靠吉安泰工業(yè)園”東邊是寶安大道業(yè)園，常住人口較多,兩條主干道保證出行暢通無阻。寶安大道1、永福踣園項(xiàng)目如果要升級改造能否順應(yīng)區(qū)域發(fā)展需求打造一個(gè)獨(dú)具特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園？！SWOT分析關(guān)犍句:政府扶持項(xiàng)目.交通便捷.現(xiàn)無高端商業(yè)配套S（優(yōu)勢）靠近機(jī)場碼頭和在建的地鐵，交通快捷便利靠近主干道，昭示性強(qiáng)寶安區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園，政府扶持，招商阻力小W（劣勢）靠城市主干道，環(huán)境嘈雜無高端商業(yè)配套，整體檔次較低南北兩邊均為工業(yè)園區(qū)，

9、對項(xiàng)目形象有影響項(xiàng)目附近的同泰時(shí)代中心目前基本已完工，業(yè)態(tài)有寫字樓和商務(wù)公寓以及酒店，預(yù)計(jì)近期會入市，且體量比較大，與本項(xiàng)目會有直接競爭。T（威勝）福永片區(qū)未來市政配套設(shè)施將得到逐步完善,項(xiàng)目將共享市政配套深圳咲內(nèi)各區(qū)均有標(biāo)志性的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，而福永片區(qū)尚未有此類型產(chǎn)業(yè)園，發(fā)展?jié)摿薮蟆?（機(jī)會）立0嚴(yán)2RfHR抓住機(jī)會響應(yīng)政策號召順應(yīng)區(qū)域升級潮流發(fā)揮優(yōu)勢發(fā)揮交通便利優(yōu)勢轉(zhuǎn)化劣勢正因?yàn)槠瑓^(qū)物業(yè)形象差,才需要我們強(qiáng)勢崛起避開威脅打造與眾不同的文化創(chuàng)意園,避開同類項(xiàng)目競爭將項(xiàng)目打造成一個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園勢在必行!我們來看一下深圳文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況神戶和深圳。）這標(biāo)志著深圳正式進(jìn)入文化產(chǎn)業(yè)園進(jìn)軍的時(shí)

10、代到來。神戶和深圳。）這標(biāo)志著深圳正式進(jìn)入文化產(chǎn)業(yè)園進(jìn)軍的時(shí)代到來。NO.3深圳文化創(chuàng)意發(fā)展概況2003年r深圳市確立了文化立市”戰(zhàn)略。從2006年1月起,深圳市開始以企業(yè)示范基地”.”孵化基地”.教學(xué)和培訓(xùn)基地”等多種類型建立文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地,并為此專門設(shè)立了管理部門深圳市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室。此外，深圳市還開通了綠色通道，參照深圳市戶籍遷入若干規(guī)定等辦法，對基地在人才引進(jìn)、子女就學(xué)、工商注冊登記等方面給予支持。為新的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)提供了很多有利的條件及政策。2008年12月7曰聯(lián)合國教科文組織正武批準(zhǔn)深圳加入創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò),并授予設(shè)計(jì)之都”稱號。（目前已經(jīng)命名的6個(gè)設(shè)計(jì)之都是：柏林、布宜

11、諾斯艾利斯、蒙特利爾、名古屋、深圳已建成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園超過36個(gè),以及成立華僑城集團(tuán)、大芬油畫村、雅昌企業(yè)集團(tuán)等三個(gè)國家級文化產(chǎn)業(yè)示范基地。其中，以田面設(shè)計(jì)之都、OCTLoft、南海意庫、F518為典型，南山數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)基地、深圳創(chuàng)庫、深圳動漫城、深港動漫網(wǎng)游孵化基地、深圳動漫一條街、怡景國家動漫畫產(chǎn)業(yè)基地、寶安22藝術(shù)區(qū)以及中康路8號等一大批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，成為信息、展覽、教育與交流的平臺，為園區(qū)內(nèi)的設(shè)計(jì)師和創(chuàng)意設(shè)計(jì)企業(yè)提供諸如版權(quán)和投資咨詢等高附加值服務(wù)，聚集了大批專業(yè)設(shè)計(jì)師，吸引了大批創(chuàng)意設(shè)計(jì)企業(yè)進(jìn)駐，顯現(xiàn)出集群效應(yīng)。區(qū)域位置:深圳市福田區(qū)深南中路田面工業(yè)區(qū)規(guī)模：項(xiàng)目占地15公頃,建筑面積4.

12、969萬平方米業(yè)態(tài)構(gòu)成：寫字樓+餐飲（夕卜包）+配套發(fā)展歷程：2007年5月16日,田面設(shè)計(jì)之都創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園一期作為第三屆文博會分會場正式開業(yè)租金水平：90元/計(jì)經(jīng)營狀況:已租滿華僑城OCT-LOFTiW嚴(yán)區(qū)域位置:位于深圳南山區(qū)華僑城原東部工業(yè)區(qū)規(guī)模：首期項(xiàng)目（南區(qū)）占地55465平方米，原有建筑面積為59000平方米;二期項(xiàng)目（北區(qū)）占地95571平方米業(yè)態(tài)構(gòu)成：LOFT寫字樓+展廳+零售+特色餐飲租金水平:200元/平（租金最高）經(jīng)營狀況:已租滿嚴(yán)處科區(qū)域位置：位于寶安中心區(qū)的核0地帶，寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道勞動社區(qū)的寶源路和興業(yè)路之間。創(chuàng)建背景：在寶安區(qū)以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,提升經(jīng)濟(jì)質(zhì)量背景下所誕生的

13、。規(guī)模：總規(guī)劃建筑面積達(dá)25萬平方米，其中一期占地約6萬平方米，建筑面積約14萬平方米,總投入3.5億元人民幣。租金水平：70元/計(jì)經(jīng)營狀況:已租滿。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展順應(yīng)時(shí)代潮流政策扶持屬于重點(diǎn)扶持領(lǐng)域的中小微企業(yè)和社團(tuán)入園均可享受租金補(bǔ)貼?？上硎苎a(bǔ)貼企業(yè)范圍：1、創(chuàng)意設(shè)計(jì)業(yè);2、動漫游戲業(yè)；3、數(shù)字視聽業(yè)；4、新媒體產(chǎn)業(yè)；5、現(xiàn)代印刷業(yè)；6、文化旅游業(yè);7、演藝娛樂業(yè);&高端工藝美術(shù)業(yè)。發(fā)展趨勢文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是21世紀(jì)全球最有前途的產(chǎn)業(yè)之一,有著巨大經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，世界各國政府都對這一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給予了特別關(guān)注和高度重視，我國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的效益日漸明顯。預(yù)計(jì)到2015年,我國文化創(chuàng)意產(chǎn)

14、業(yè)增加值將達(dá)18000億元”占GDP的比重將超過5%。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。結(jié)合以上幾個(gè)案例可以看出深圳文化產(chǎn)業(yè)園有以下幾個(gè)特點(diǎn):1、大都是利用三舊（舊工業(yè)區(qū)、舊廠房、舊村）打造文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成功調(diào)整結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,加快城市更新;2、順應(yīng)時(shí)代、城市發(fā)展的需求,成為了每一個(gè)區(qū)域的名片；3、受政府政策及戰(zhàn)略調(diào)整的影響和扶持；4、大多以綜合型產(chǎn)業(yè)園為主，多元化發(fā)展；5、注重發(fā)展低消耗、高產(chǎn)出的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。區(qū)域發(fā)展對商業(yè)供應(yīng)量的需求,是謂人禾口區(qū)域發(fā)展對商業(yè)供應(yīng)量的需求,是謂人禾口綜上所述z我們客觀作出結(jié)論政策扶持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展,是謂天時(shí)項(xiàng)目地理位置優(yōu)越,是謂地禾！J擁有天時(shí).地利.人

15、和華麗工業(yè)園升級改造正值當(dāng)時(shí)S嚴(yán)處科QUESTIONTWO項(xiàng)目要升級成什么?N0.4項(xiàng)目定位與規(guī)劃N0.4項(xiàng)目定位與規(guī)劃iW嚴(yán)項(xiàng)目定位iW嚴(yán)創(chuàng)意文化和寶安區(qū)域產(chǎn)業(yè)對接，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。以建立公共服務(wù)平臺為核心，以創(chuàng)意項(xiàng)目孵化為亮點(diǎn)，形成工業(yè)設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、品牌策劃、影視動漫、建筑環(huán)境、創(chuàng)意產(chǎn)品孵化及藝術(shù)創(chuàng)作為一體的文化創(chuàng)意園區(qū)一一項(xiàng)目以文化創(chuàng)意園為主,結(jié)合商業(yè)配套.高端公寓,逐步形成一個(gè)完整的（暫疋條名）可持續(xù)發(fā)展的文化產(chǎn)業(yè)鏈西部0夢想創(chuàng)意立0嚴(yán)2RfHRCITYOFDREAMS西部崛起,是為深圳的夢想創(chuàng)業(yè),是為年輕一代的夢想我們?yōu)閴粝攵?為夢想而活那么我們的夢想之城該如何規(guī)劃詢轆豐期業(yè)態(tài)組合

16、規(guī)劃砲如飾123辦公，-f如r川.h.:.ci皿.門1.【aiiMW酬ilWW酬M佛WW辦公1V12號樓工藝美術(shù)樓窈紅匸藝決術(shù)字圖辦公26號樓都會公禺26號樓都會公禺文化敏諭演藝文化敏諭演藝幻：公図.小來公扇第蟆兀辦公派臘減忙盤唸鵜W辦公13號槎4時(shí)尚藝術(shù)輛瓷市藝術(shù)店戒l-:lttifiiAWESTDREAM數(shù)十個(gè)國內(nèi)外知名品牌匯聚而成都市商業(yè)街區(qū)WESTDREAM數(shù)十個(gè)國內(nèi)外知名品牌匯聚而成都市商業(yè)街區(qū)樓以餐飲美食為主，打造美食商業(yè)步行街都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓WESTDREAMWESTDREAM樓美食商業(yè)步行街都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓WESTDREAMWESTDREAMKHj.hResta

17、urants黃記煌THCGRANDMAS屋饒烤BreadTalk樓美食商業(yè)步行街Pmlovinit我就喜歡都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓二樓以文化休閑消費(fèi)為主，形成文化商業(yè)走廊都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓書店陶瓷Illium二樓文化商業(yè)走廊都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓WESTDREAMB哥刪膜cd=B2ff岡PMWESTDREAMWESTDREAM給創(chuàng)業(yè)者們提供最具創(chuàng)意的寫字樓,營造靈感空間都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓WESTDREAM都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓整體效果建議都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓創(chuàng)意室外都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓WESTDREAMWESTDREAM商務(wù)功能都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公寓四棟公寓,致力打造

18、一個(gè)年輕創(chuàng)意者生活、交流的一個(gè)社區(qū)。都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公富都市商業(yè)創(chuàng)意辦公社區(qū)公富雙首層結(jié)構(gòu)z實(shí)行人車分流停車場設(shè)計(jì)停車場停車場將項(xiàng)目目前一層的廠房打通創(chuàng)意園的停車需隸。除了商業(yè)街）,改造為大型停車去厲，用于滿足收益預(yù)算收益預(yù)算收益預(yù)算iW嚴(yán)投入成本改造后年收益投入&回報(bào)投入:建安成本1.35億回報(bào)：方案一：一年時(shí)間全面改造,租金逐年增長5%若按方案一執(zhí)行,第六年則能回本。十年共計(jì)盈利177億。投入&回報(bào)投入建安成本1.35億（分三期投入）方案二：分三期改造每期改造1/3物業(yè),每期為半年,租金逐年增長5%回報(bào)若按方案二執(zhí)行,第五年則能回本。十年共計(jì)盈利181億。N0.5項(xiàng)目運(yùn)營模式N0.5項(xiàng)目運(yùn)營模式iW嚴(yán)立0嚴(yán)2RfHRQUESTIONTHREE服務(wù)模式項(xiàng)目升級主怎么運(yùn)作?運(yùn)營模式我們的服務(wù)基礎(chǔ)服務(wù)一1供創(chuàng)意辦公室。liEF集佳公共場所我們盡可能裝修得精致。辦公室我們作簡單裝修”客戶可根據(jù)自己需要進(jìn)行調(diào)整。升級服務(wù)一1供員工餐廳、公寓、會議室、展廳