物業(yè)公司管理手冊

1、物業(yè)公司管理手冊第一章保安管理制度第一節(jié)保安隊(duì)員儀容儀表要求為了加強(qiáng)保安管理，保證隊(duì)員具有良好的形象和精神風(fēng)貌，制定如下要求：一、按規(guī)定顏色和式樣著裝1、根據(jù)不同季節(jié)統(tǒng)一穿著制式服裝，扎武裝帶，戴大沿帽，服裝要干凈、整齊，紐扣要扣好，不得敞開外衣，卷褲腿、衣袖，武裝帶要扎緊。2、制服外衣袖、衣領(lǐng)、襯衣領(lǐng)口處，不得顯露個(gè)人物品，如紀(jì)念章、筆、手機(jī)、鎖匙扣、衣袋內(nèi)不裝過大過厚的物品。3、非當(dāng)班時(shí)，除因公外，不準(zhǔn)穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。二、行為舉止要規(guī)范1、上崗前要整理儀容，上崗時(shí)舉止應(yīng)文明大方，姿態(tài)端正。2、不得披衣、敞懷、挽袖、卷褳腿、歪戴帽、穿拖鞋或赤腳。3、頭發(fā)要整潔，不留長發(fā)、大光頭，蓄發(fā)

2、不得露于帽檐下，發(fā)長不得超過1.5厘米。4、精神振作、姿態(tài)良好、抬頭挺胸，不得彎腰駝背，不得東倒西歪、前傾后仰，不得伸懶腰，不背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?，不?zhǔn)在值勤時(shí)吃零食、抽煙。5、不得哼歌曲、吹口哨、跺腳，不隨地吐痰、亂扔雜物。6、不得將任何物品夾于腋下；不得敲桌椅或玩弄其他物品，不得當(dāng)從整理個(gè)人衣物7、講究說話藝術(shù)，學(xué)會文明服務(wù)用語，接待來訪熱情大方。第二節(jié)保安工作實(shí)施細(xì)則一、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度；服從領(lǐng)導(dǎo)管理與安排。二、值勤期間嚴(yán)禁瞌睡、酗酒、抽煙、吃零食；不準(zhǔn)嬉笑、打鬧、看書報(bào)、聊天；禁止做其他與工作無關(guān)的事情。三、衣容嚴(yán)整，文明值勤，禮貌待人。遇到領(lǐng)導(dǎo)要敬禮，以示尊敬；回答別人的

3、問話時(shí)，要起立。四、嚴(yán)禁小攤小販、收購廢品者或推銷人員等一切無關(guān)人員進(jìn)入；外出的自行車或摩托車對于陌生人或行跡可疑者（包括外來人員）要主動上前詢問，如有必要并讓其出示有效證件做好登記。五、對于外來車輛要問清楚其來意并做好發(fā)放車牌與登記工作。凡是外出車輛經(jīng)查證后沒有相對應(yīng)的車牌的，一律不予放行；報(bào)告給管理處后，經(jīng)核實(shí)確實(shí)是其本人的再給予放行。六、對于搬家或外出攜帶貴重物品或大件物品者，如不能確定其身份要問清楚并核實(shí)做好登記。七、值勤人員要嚴(yán)查細(xì)問、敢說敢問；注意觀察可疑的人或事，一旦發(fā)現(xiàn)情況立即上報(bào)。八、夜間巡邏時(shí)，應(yīng)該有重點(diǎn)性、針對性，對于要害部位要細(xì)查、嚴(yán)查、多查。九、做好交接班登記工作，交

4、接班時(shí)要清點(diǎn)好物品是否完好無損；物品如有損壞或丟失及時(shí)上報(bào)，對于人為的破壞追究其責(zé)任人并按原價(jià)賠償十、嚴(yán)格請銷假制度。對于無故曠工或無故不參加會議者，管理處將根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。十一、希望有關(guān)人員能夠遵守以上規(guī)定，對于違反者：情節(jié)較輕并為初犯者，給予警告處分；情節(jié)較為嚴(yán)重、影響比較惡劣或?qū)曳覆桓恼?，給予處罰或予以除名。第三節(jié)保安管理制度1、遵守國家法律法規(guī)及公司內(nèi)各項(xiàng)規(guī)章制度。2、服從管理，聽從指揮，廉潔奉公，潔身自好，敢于同不法分子作斗爭。3、堅(jiān)守崗位，忠于職守，嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制。4、儀容整潔，文明執(zhí)勤，禮貌待人。5、值勤期間禁止酗酒、吸煙、吃零食；不準(zhǔn)嬉笑、打鬧；不準(zhǔn)會客、看書報(bào)；不準(zhǔn)

5、做其它與工作無關(guān)的事。6、不準(zhǔn)包庇壞人，不準(zhǔn)貪污受賄，不準(zhǔn)徇私舞弊。7、不準(zhǔn)擅自帶外人進(jìn)單位留宿，有特殊情況必須經(jīng)單位主管部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。8、愛護(hù)執(zhí)勤用品及設(shè)施，不得丟失、損壞，轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出。9、嚴(yán)格執(zhí)行請銷假制度。10、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交付的其他任務(wù)。第四節(jié)保安操作規(guī)程一、工作時(shí)間安排：1、值班崗保安實(shí)行8小時(shí)值班制。二、小區(qū)巡邏：1、巡邏周期按照公司規(guī)定進(jìn)行，每次將轄區(qū)內(nèi)所有樓層及小區(qū)外圍巡查一遍。2、巡邏規(guī)律：不制定規(guī)定路線，但不留“死角”、“偏角”。三、檢查各崗位執(zhí)勤情況：日常巡視檢查執(zhí)勤情況有各班班長或隊(duì)長負(fù)責(zé)。1、要嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，交接班時(shí)，交接雙方要檢查各崗位，交接是否認(rèn)真，

6、手續(xù)是否辦妥，儀容儀表是否符合有關(guān)規(guī)定，交接物品是否完好無損，是否有待辦事項(xiàng)等，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)糾正，并做好登記。2、隊(duì)長或班長檢查巡視每班崗不少于兩次，確保各崗位無事故發(fā)生。3、巡視時(shí)，發(fā)現(xiàn)有不認(rèn)真或違紀(jì)等情況，要及時(shí)糾正，并責(zé)其改正，做好紀(jì)錄并上報(bào)。4、本班值勤中遇到疑難問題時(shí)，隊(duì)長或班長應(yīng)立即到場，按有關(guān)規(guī)定處理，不能解決的不要擅自做主，要及時(shí)上報(bào)。四、重大事件的處理：（一）重大災(zāi)害處理：1、發(fā)生火災(zāi)時(shí)：保持頭腦清醒、冷靜、不慌忙，尤其是當(dāng)班負(fù)責(zé)人要有秩序的組織人員疏散并向119報(bào)警。報(bào)警時(shí)要說明地點(diǎn)、單位、電話、火災(zāi)性質(zhì)并及時(shí)上報(bào)，同時(shí)組織現(xiàn)場人員進(jìn)行搶救性工作：一是斷電、斷氣，轉(zhuǎn)移易爆

7、易燃物品；二是按科學(xué)方法處理，如：消防電不能斷，電路發(fā)生火災(zāi)不能用水滅火等；三是指定專人引導(dǎo)消防車進(jìn)入；四時(shí)防不法分子乘機(jī)破壞。2、發(fā)生重大交通事故時(shí)：一要向交通局通報(bào)，二要保持好現(xiàn)場并派專人看護(hù)現(xiàn)場，三要控制當(dāng)事人，四要指揮疏導(dǎo)交通。（二）遇到違法犯罪、偷盜搶動的處理：1、保持鎮(zhèn)靜、斗智斗勇，能制服立即制服，敵強(qiáng)我弱時(shí)想辦法穩(wěn)住并立即通知友鄰哨位或取的小區(qū)群眾取得的支援，設(shè)法制服罪犯。2、犯罪分子逃跑或追不上時(shí)，掌握罪證，人證，物證齊全，時(shí)間地點(diǎn)清楚，記住人數(shù)，相貌特征，衣著，除采取充分人力，快捷的交通工具追逐以外，并及時(shí)報(bào)告公安部門協(xié)助其破案。3、對于作案留有跡象的要保護(hù)好現(xiàn)場，并派專人看

8、管以免現(xiàn)場被破壞，給案件偵破帶來難度。4、如有受傷群眾，要及時(shí)將受傷者包扎，搶救，對圍觀群眾知情者要錄取旁證，并記清姓名，單位，聯(lián)系方法。5、業(yè)主、住戶發(fā)生刑事案件，應(yīng)首先物業(yè)公司上報(bào)并向公安部門報(bào)告并保護(hù)好現(xiàn)場。6、事發(fā)后，除上述外，尋問業(yè)主，住戶是否保險(xiǎn)損失的物品及價(jià)值，必要時(shí)出示證明，以便保險(xiǎn)公司賠償。（三）聚眾鬧事、斗毆、打架：1、勸阻業(yè)主，離開現(xiàn)場緩解沖突。2、防壞人乘機(jī)進(jìn)入，報(bào)復(fù)或偷盜財(cái)物3、說服圍觀群眾離開，確保目標(biāo)安全。4、分析動向，認(rèn)清鬧事人。5、監(jiān)視可疑人物。6、如果是外來人員進(jìn)入小區(qū)內(nèi)鬧事、斗毆，勸阻無效時(shí)，如必要可撥打110報(bào)告公安部門。監(jiān)督考核制度:為了提高保安隊(duì)伍的

9、綜合素質(zhì)，樹立良好的形象，務(wù)必落實(shí)考核制度，通過考核從中找差距，找缺點(diǎn)以便使管理部門能夠及時(shí)做好調(diào)整改進(jìn)，并制訂相關(guān)措施。1、首先，對在崗保安進(jìn)行定期教育學(xué)習(xí)，不斷加強(qiáng)軍事化訓(xùn)練。2、強(qiáng)化保安員的服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量。3、加強(qiáng)各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)。4、物業(yè)公司每月定期對保安員進(jìn)行抽查或組織考試。5、對于成績優(yōu)秀者結(jié)合平時(shí)工作表現(xiàn)進(jìn)行一定獎(jiǎng)勵(lì)，成績較差者采取一定處罰措施，并責(zé)其寫出整改措施，連續(xù)三次不達(dá)標(biāo)者解除勞務(wù)合同。突發(fā)事件應(yīng)急措施:為進(jìn)一步完善小區(qū)管理制度，保障小區(qū)安全，及時(shí)快速的處理各種突發(fā)事件或面臨的緊急情況，并結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，特規(guī)定如下：一、設(shè)立應(yīng)急分隊(duì)長一名由保安隊(duì)長兼任，應(yīng)急

10、分隊(duì)隊(duì)員由在崗保安擔(dān)任。二、應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員要隨時(shí)提高警惕，注意并發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的可疑人、物或事以及其它異常情況三、應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員除負(fù)責(zé)一般的值勤外，還必須熟練掌握其它專業(yè)技能，如擒拿格斗，消防器材的使用方法等，并不斷培養(yǎng)臨危不懼，遇事冷靜，英勇果斷的良好品質(zhì)與意識。四、應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員要聽從調(diào)遣指揮與安排；應(yīng)在每一時(shí)間內(nèi)趕到突發(fā)事件現(xiàn)場，在應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)長的指導(dǎo)下對事件進(jìn)行處理。五、應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員在處理各類突發(fā)事件時(shí)，要嚴(yán)格遵守物業(yè)管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度，不得擅自處理，自作主張，隨時(shí)要向有關(guān)負(fù)責(zé)人請示報(bào)告。突發(fā)事件的分類與所采取的相應(yīng)措施：A:當(dāng)遇有搶劫或人命案時(shí)1、當(dāng)遇有搶劫時(shí)，保安員應(yīng)主動上前幫助被害人制服歹

11、徒。2、如果歹徒持有兇器，保安員不要盲目與歹徒搏斗，要講究技巧與策略，必要時(shí)可采取正當(dāng)防衛(wèi)，但防衛(wèi)不可過度。3、制服歹徒時(shí)應(yīng)交付公安機(jī)關(guān)處理或直接扭送至公安機(jī)關(guān)。4、歹徒如未被制服而逃跑，應(yīng)當(dāng)記清楚其相貌特征及身高等，并報(bào)告給公安機(jī)關(guān)，必要時(shí)協(xié)助公安機(jī)關(guān)破案。1、當(dāng)在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)人命案時(shí)，保安員不要驚慌，必須保持冷靜。2、首先要逐級上報(bào)，由公司領(lǐng)導(dǎo)直接報(bào)告給公安機(jī)關(guān)，必要時(shí)亦可由保安員撥打“110”報(bào)警電話，報(bào)告公安機(jī)關(guān)。3、要注意保護(hù)好現(xiàn)場，應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)長應(yīng)排專人看護(hù)現(xiàn)場，保安員無權(quán)勘探現(xiàn)場。4、公安人員到達(dá)現(xiàn)場后，案件發(fā)現(xiàn)人應(yīng)協(xié)助公安機(jī)關(guān)偵破案件。B:遇有打架斗毆時(shí)：1、在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)

12、象時(shí)，保安員應(yīng)上前阻止并勸解。2、阻止勸解無效的情況下，應(yīng)上報(bào)給應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)長。3、保安員不要參與到其中，應(yīng)保持堅(jiān)定，公平的立場。4、如有外人進(jìn)入小區(qū)內(nèi)尋釁鬧事，保安員應(yīng)阻止其進(jìn)入，阻止無效的情況下，報(bào)告給應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)長，由其報(bào)告給公安機(jī)關(guān)，應(yīng)避免與其發(fā)生正面沖突。C:當(dāng)遇有火災(zāi)時(shí)：1、發(fā)生火災(zāi)報(bào)警時(shí)，保安員應(yīng)快速趕赴火災(zāi)現(xiàn)場。2、弄清著火物質(zhì)，根據(jù)不同著火物質(zhì)采取相對應(yīng)的滅火措施。3、如火勢較小時(shí)，可由保安員用滅火器或消防栓進(jìn)行撲救，但需要注意的是如果火災(zāi)由電路引起造成，不要用水進(jìn)行撲救，應(yīng)先切斷電源再進(jìn)行滅火工作。4、如火勢較大并呈蔓延趨勢，應(yīng)及時(shí)上報(bào)同時(shí)撥打“119”報(bào)案，報(bào)案時(shí)應(yīng)說明地址、

13、單位、報(bào)案人、管理處電話及著火物質(zhì)，并組織疏散住戶，如有電梯，應(yīng)勸阻住戶切勿搭乘電梯，以確保安全。5、滅火工作結(jié)束后，保護(hù)好現(xiàn)場，做好保衛(wèi)工作，積極配合公安機(jī)關(guān)追查火災(zāi)原因.第五節(jié)對講機(jī)使用規(guī)定一、對講機(jī)是保安員執(zhí)行任務(wù)的工具和武器，屬于公司的公共財(cái)產(chǎn)，每個(gè)保安員都有責(zé)任和義務(wù)保管好，以防損壞和丟失。二、對講機(jī)只供保安員值勤時(shí)使用，嚴(yán)禁用做其他用途。三、在對講機(jī)中一定要使用文明用語，嚴(yán)禁在對講機(jī)使用中出現(xiàn)不文明行為；對方呼叫時(shí)，接聽要迅速。四、對講機(jī)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人，嚴(yán)禁個(gè)人攜帶外出；如確有需要，須報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。五、對講機(jī)使用應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定程序正確操作，嚴(yán)禁私自亂拆、調(diào)頻等，違者將按有關(guān)規(guī)定處理。

14、六、交接班時(shí)，應(yīng)做好對講機(jī)交接工作，以免出現(xiàn)問題時(shí)相互推脫責(zé)任。七、對講機(jī)不用時(shí)，應(yīng)由領(lǐng)班收回，統(tǒng)一交付保衛(wèi)處保管充電。八、保安員應(yīng)嚴(yán)格遵守以上使用規(guī)定。如有違者致使對講機(jī)損壞或丟失，后果由當(dāng)事人負(fù)責(zé)。第二章保潔員工管理制度第一節(jié)保潔員服務(wù)職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)一、牢固樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，努力為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境。衛(wèi)生清潔實(shí)行全天保潔制度；清潔工具實(shí)行承包制。保潔時(shí)間：早上7:00前進(jìn)行路面主干道清掃，收集垃圾；上午8:00清掃庭院樓道，清運(yùn)垃圾，擦拭果皮箱；下午1:30收集垃圾，路面庭院巡視清掃；工作時(shí)間實(shí)行考勤登記。二、樓梯間責(zé)任到人，必須完成如下工作：保持樓梯間地面清潔干凈。如有明顯污跡

15、，水跡或其它污漬，要進(jìn)行清洗，拖凈。樓梯扶手擦拭干凈，欄桿上無蜘蛛網(wǎng)，玻璃窗及窗臺要保持窗明臺凈；天花板，墻壁要保持清潔無蜘蛛網(wǎng)；信箱、奶箱等附屬設(shè)施要保持干凈（包括各單元入口處大門。）三、對于院區(qū)清潔要作到：保持道路衛(wèi)生，草皮，花池內(nèi)無雜草及垃圾。如發(fā)現(xiàn)上述地方有垃圾、雜物要隨時(shí)清除保持。垃圾桶不要讓其過滿溢出，要隨時(shí)清理，并定期對垃圾桶進(jìn)行擦洗，保持其外部清潔。四、衛(wèi)生保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（一）樓道每天清掃一次，扶手每三天擦拭一次，玻璃每季擦拭一次。樓道內(nèi)無衛(wèi)生死角。（二）公共場所和道路每天清掃兩次，全天保潔，目視范圍內(nèi)無散落垃圾。（三）垃圾每天清運(yùn)一次，垃圾箱（筒）外表每周清潔二次，無強(qiáng)烈異味

16、，無垃圾外溢。（四）及時(shí)清掃積水和積雪。及時(shí)組織清理亂堆放的物品及房屋外墻的亂貼亂畫。（五）定期進(jìn)行消毒，積極做好滅鼠除害工作。（六）共用設(shè)施設(shè)備每周清潔一次，無蛛網(wǎng)浮塵。（七）衛(wèi)生和清掃達(dá)到“四凈”：路面凈、樓道凈、綠地庭院凈、衛(wèi)生設(shè)施凈。（八）樓前、樓后、庭院、樓道、角落、路面、綠地、窨井內(nèi)外做到“八無”：無污水、無積水、無雜物、無雜草、無樹葉、無垃圾、無漏掃漏收、無焚燒垃圾樹葉五、每次使用完保潔工具后應(yīng)清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)，以防丟失。易損工具以舊換新。六、對隨意破壞衛(wèi)生或損壞公物的行為應(yīng)禮貌勸阻；對小區(qū)內(nèi)來訪人員，如有可疑情況，及時(shí)與保安員聯(lián)系。第二節(jié)保潔工具器材的愛護(hù)與保養(yǎng)一、

17、要愛護(hù)物業(yè)公司所配發(fā)的各種工具器材，不得故意損壞或轉(zhuǎn)借他人。二、在使用期間要嚴(yán)格遵循器材的使用規(guī)定。三、經(jīng)常性對工具器材進(jìn)行保養(yǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)損壞或故障問題，及時(shí)上報(bào)物業(yè)公司。四、如發(fā)現(xiàn)工具器材被人為損壞，追究責(zé)任人責(zé)任并按原價(jià)賠償。五、精心使用清掃工具，愛護(hù)衛(wèi)生設(shè)備，保持工具器材完好率100%。易損工具以舊換新。注：外出保潔工具器材使用完后，由物業(yè)管理處統(tǒng)一存放，再次使用時(shí)，由保潔領(lǐng)班領(lǐng)取。第三章小區(qū)綠化及設(shè)施管理規(guī)定第一節(jié)綠化管理規(guī)定一、小區(qū)內(nèi)園林綠化，建筑小品由管理處負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)管理。二、嚴(yán)禁亂砍亂伐攀折花木、踐踏草坪、亂摘花果、破壞綠化保護(hù)設(shè)施；不準(zhǔn)在樹上、綠籬上拉繩晾曬衣物、吊扎鐵絲；不準(zhǔn)跨

18、越和橫穿花園。三、不準(zhǔn)在綠化帶范圍內(nèi)堆放任何物品；不準(zhǔn)向花草樹木傾倒污水和有害物質(zhì)；不準(zhǔn)挖沙、取土、焚燒物品、燃放鞭炮煙花等。四、不準(zhǔn)在庭院綠化地擅自種植樹木；不準(zhǔn)擅自移植、修剪綠化花木;不準(zhǔn)侵占綠地或?qū)⒕G地改作它用。五、不準(zhǔn)在花木、建筑小品上亂涂、刻畫或張貼廣告字畫。六、綠化用水不得擅自改為它用。七、凡人為造成花木綠地及樹木損壞的，管理處有權(quán)責(zé)令其賠償損失,并根據(jù)園林綠化有關(guān)規(guī)定處以罰款。第二節(jié)綠化管理人員崗位職責(zé)一、牢固樹立“住戶至上，服務(wù)第一”的宗旨。努力為用戶創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境。二、依據(jù)小區(qū)有關(guān)規(guī)定，對小區(qū)的綠化工作實(shí)施全面管理，及時(shí)制止損壞綠地、花草的行為。三、掌握小區(qū)綠化地面積和布局，花

19、草樹木的品種和數(shù)量。四、熟悉花草樹木的名稱，種植季節(jié)，生長特性，培養(yǎng)培植管理的方法。五、對花草樹木要定期培土、施肥、除雜草和病蟲害并要修枝剪葉、補(bǔ)苗、淋水。六、保持好綠化場地的整潔，做到無雜物、不缺水、不死苗、花木茂盛。七、要認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識，提高管理水平。第三節(jié)公共設(shè)施管理規(guī)定一、自覺愛護(hù)公共設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向管理處反映，以便及時(shí)修復(fù),確保公共設(shè)施的正常使用二、凡需在小區(qū)內(nèi)接引各類管線、挖掘道路的，應(yīng)事先到管理處登記，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方能施工。三、嚴(yán)禁在道路上及人行道攪拌沙漿、堆放建筑裝修材料。四、不得把雜物丟入管道，以免造成管道堵塞。五、不要踐踏綠地，并盡量避免挪動或踩踏各種管道檢

20、查井蓋。六、嚴(yán)禁擅自開啟一切公共設(shè)施的井蓋、電箱門、水表井總閘，如因裝修及維修等需打開的，應(yīng)事先征地管理處同意，由管理處派人開關(guān)閘門或井蓋。七、任何人不準(zhǔn)隨意使用、拆動小區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)的所有設(shè)施、設(shè)備。八、違反本規(guī)定者，管理處有權(quán)依法責(zé)令修復(fù)，要求賠償損失、罰款或依法追究法律責(zé)任。第四節(jié)小區(qū)設(shè)施管理人員崗位職責(zé)一、做好市政設(shè)施的管理工作，做到每件設(shè)施都要登記到冊，做好記錄，保存?zhèn)洳?。二、做好愛護(hù)市政設(shè)施的宣傳工作，保證市政設(shè)施的完好率，使小區(qū)居民人人知道小區(qū)的市政設(shè)施是全體居民的共同財(cái)產(chǎn)，努力提高居民的公德意識。三、對市政設(shè)施實(shí)行日檢查制度，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)修復(fù)，保證其使用功能，避免影響居

21、民生活，對不能及時(shí)修復(fù)的，要做好解釋工作，并向主管部門領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。四、做好市政設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作，做好定期檢查，定期維修，定期養(yǎng)護(hù)。五、盡職盡責(zé)，對破壞和違章施工的堅(jiān)決制止，并及時(shí)匯報(bào)上級處理。第五節(jié)安全用水、用電、用氣管理規(guī)定一、小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣系統(tǒng)在自來水公司、供電局、煤氣公司指導(dǎo)下，由管理處統(tǒng)一管理。二、小區(qū)水電和煤氣均經(jīng)科學(xué)設(shè)計(jì)、精心安裝，切不可隨意更改。如確需改裝的需書面報(bào)告管理處并請專業(yè)人員進(jìn)行施工，費(fèi)用由住戶自理。三、各住戶均可設(shè)立獨(dú)立水表、電表、和煤氣表，有關(guān)費(fèi)用以抄表數(shù)計(jì)費(fèi)收取，請按月及時(shí)繳交費(fèi)用。住戶不得有意破壞計(jì)量儀表，禁止偷水、偷電、偷氣。四、任何人不得私自打開消防栓蓋

22、取水；未經(jīng)管理處批準(zhǔn)，小區(qū)內(nèi)主供水閥門及梯位供水閥不得私自關(guān)閉。五、下水管道嚴(yán)禁倒剩飯或其它廢物，如造成堵塞，管理處可派人疏通維修；住戶室內(nèi)疏通費(fèi)用由住戶全部承擔(dān)，公共管理維修費(fèi)用由使用本管道的住戶共同承擔(dān)。六、未經(jīng)管理處準(zhǔn)許不可私自增大負(fù)荷或架設(shè)電氣線路，不可拆卸原有電氣線路設(shè)備。七、若遇臨時(shí)斷電，請將有關(guān)電氣的開關(guān)斷掉，以免突然送電時(shí)電流量過大燒壞設(shè)備。八、使用煤氣的單位和個(gè)人發(fā)現(xiàn)煤氣泄露、中毒、失火、爆炸等，必須立即報(bào)擎并向管理處報(bào)告，同時(shí)就有機(jī)取緊急措施。發(fā)現(xiàn)漏氣、堵管等邦聯(lián)時(shí)，不得自行修理或明火試漏。第四章消防管理物業(yè)的安全問題始終是每個(gè)物業(yè)管理人的無法回避的課題，物業(yè)的安全從其性質(zhì)

23、可分為治安安全與消防安全兩大類，隨著現(xiàn)代居住物業(yè)規(guī)模的日趨完善、設(shè)施設(shè)備的日趨高檔、現(xiàn)代化的保安系統(tǒng)也走進(jìn)了各類居住物業(yè)，也就是說治安安全在很大范圍內(nèi)可以通過技防措施得以解決了。現(xiàn)代物業(yè)的規(guī)模越大、配套設(shè)施設(shè)備功能越齊全也就意味著消防安全漸漸擺上了每個(gè)物業(yè)管理人的案頭了，消防安全平時(shí)不發(fā)生則已、一旦爆發(fā)后果不堪設(shè)想，它所造成的損失可能是毀滅性的乃至災(zāi)難性的破壞，甚至危及整個(gè)建筑的安全，所涉及到的范圍之廣、影響之大可想而知。當(dāng)然，事情的發(fā)生都是有其規(guī)律可循的，火災(zāi)也是一樣?！胺老Y(jié)合、預(yù)防為主”是我們消防工作一貫的工作方針，就是要消滅每一個(gè)消防隱患、每一起初期火災(zāi)，只有把它消滅在萌芽狀態(tài)，才能使

24、我們的物業(yè)乃至我們的家園遠(yuǎn)離火災(zāi)，并將其造成的損失降到最低限度，這些都得依靠我們物業(yè)管理人全面細(xì)致的巡查制度與周密使用的防災(zāi)救災(zāi)應(yīng)急方案來保障了。一、高層居住物業(yè)火警應(yīng)急處理程序1、報(bào)警當(dāng)消防監(jiān)控中心監(jiān)控設(shè)備發(fā)出火警信號時(shí)，值班人員應(yīng)立即通知保安巡邏人員到現(xiàn)場確認(rèn)，一旦火災(zāi)被確認(rèn)后，應(yīng)要求巡邏人員盡量詳盡地了解火災(zāi)性質(zhì)及燃燒物質(zhì)等情況，并立即啟動相應(yīng)區(qū)域樓層的滅火系統(tǒng)設(shè)備投入工作；1.2消防監(jiān)控中心值班人員迅速撥通“119”火警電話，報(bào)告消防中心，講明火災(zāi)單位地點(diǎn)、電話號碼、著火樓層、燃燒物質(zhì)等情況，并做好火警過程記錄；消防監(jiān)控中心應(yīng)及時(shí)指派專人到交通路口引導(dǎo)消防援救車輛及消防人員進(jìn)入到火災(zāi)現(xiàn)

25、場撲救火災(zāi)；消防監(jiān)控中心立即通知變配電室關(guān)閉相應(yīng)樓層總電源；消防監(jiān)控中心立即通知關(guān)閉大廈通風(fēng)系統(tǒng)（有中央空調(diào)系統(tǒng)的）2、協(xié)調(diào)火警發(fā)生時(shí)，發(fā)現(xiàn)人應(yīng)迅速報(bào)告分管領(lǐng)導(dǎo)，管理處主管應(yīng)立即召集相關(guān)人員組成臨時(shí)滅火指揮部；2.2臨時(shí)滅火指揮部成立后，應(yīng)緊急、快速地拿出滅火作戰(zhàn)行動措施，并迅速召集各專業(yè)設(shè)備負(fù)責(zé)人組織、安排業(yè)務(wù)骨干操作物業(yè)各類的設(shè)備正常運(yùn)行。此時(shí)所有員工應(yīng)聽從指揮，堅(jiān)守各自工作崗位；管理處主管迅速組織、調(diào)動在場的保安人員、義務(wù)消防員、廣大員工到火災(zāi)現(xiàn)場撲救火災(zāi)；當(dāng)消防武警接管消防監(jiān)控中心指揮作戰(zhàn)時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)積極配合，共同做好統(tǒng)一指排的協(xié)調(diào)工作；物業(yè)工程人員應(yīng)保護(hù)好電梯及其它主要設(shè)備，以

26、確保其正常運(yùn)行。3、疏散監(jiān)控值班人員與臨時(shí)滅火指揮部應(yīng)及時(shí)將相應(yīng)著火樓層消防廣播開啟，通知非工作人員迅速散離火災(zāi)現(xiàn)場，按安全出口通道、消防通道疏散到安全地方或避難層；并及時(shí)派出疏散引導(dǎo)人員進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場組織疏散，及時(shí)報(bào)告現(xiàn)場情況，確保無人員滯留現(xiàn)場；臨時(shí)滅火指揮部指揮保安員、義務(wù)消防員、管理處員工將著火地點(diǎn)的主要財(cái)物搬運(yùn)、疏散到安全地方，并做好安全防盜工作。4、滅火火源初起時(shí)，應(yīng)迅速地用滅火劑按操作方法將初火撲滅；火勢兇猛時(shí)，撲救人員應(yīng)帶好防毒面具、穿好消防服，聽從指揮，按火災(zāi)撲救預(yù)案進(jìn)行撲救；如著火點(diǎn)的上方的消防噴淋頭還未動作時(shí)，應(yīng)立即擊碎紅玻璃堵塞頭，使其噴水滅火；擊碎著火樓層任一手動報(bào)警玻

27、璃，起動本樓層排煙閥系統(tǒng)工作；需用消火栓滅火時(shí)，將消火栓箱打開或擊碎玻璃，拉出消防水帶，接上帶卡，拿穩(wěn)水槍噴頭后，方可打開閥門，射水滅火，同時(shí)用小木錘擊碎紅色玻璃罩，遠(yuǎn)程啟動消防加壓泵加壓，以確保水柱壓力；一般滅火方法是：根據(jù)現(xiàn)場情況(1)先重點(diǎn)，后一般；(2)先滅大，后滅??；(3)先隔斷，后集中的方式進(jìn)行撲救。5、清理火災(zāi)撲滅后，物業(yè)管理處應(yīng)組織人員保護(hù)好現(xiàn)場，協(xié)助消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)查明火災(zāi)原因，核實(shí)或清查火災(zāi)損失情況。6、注意事項(xiàng)保安人員接到火災(zāi)報(bào)警時(shí)，應(yīng)嚴(yán)守各自崗位待命；值班人員應(yīng)做好安全防范工作，以防壞人混水摸魚、趁火打劫；消防監(jiān)控中心值班人員將電梯迫降至基站后停用，消防電梯進(jìn)入消防待命狀態(tài)

28、；所有員工應(yīng)聽從指揮，無條件服從領(lǐng)導(dǎo)及主管調(diào)配，按照分工，各司其責(zé)，勇往直前，撲救搶險(xiǎn)；現(xiàn)場若困有業(yè)主，應(yīng)本著“先人員，后財(cái)產(chǎn)”的原則搶救；若室內(nèi)無人、無鑰匙開門的情況下，則由管理處領(lǐng)導(dǎo)決定是否破門進(jìn)入房間撲救，事后由管理處負(fù)責(zé)向業(yè)主做解釋工作；疏散人員時(shí)應(yīng)走消防通道，嚴(yán)禁使用電梯；撲救完畢后，管理處安排人員協(xié)助有關(guān)部門查明原因、查明損失并做好安置工作；管理處主管消防工作的人員做好事故詳細(xì)記錄，并寫出書面報(bào)告報(bào)上級主管部門。二、高層建筑火災(zāi)的逃生方法在火災(zāi)中，被困人員應(yīng)有良好的心理素質(zhì)，保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌，不盲目地行動，從而選擇正確的逃生方法。必須注意的是，火災(zāi)現(xiàn)場的溫度是十分驚人的，而且煙霧

29、會擋住你的視線。當(dāng)我們在電影和電視里看到火的場面時(shí)，一切都非常清晰，那是在火場上的濃煙以外拍攝的。當(dāng)處于火災(zāi)現(xiàn)場時(shí)，能見度非常低，甚至在你長期居住的房間里也搞不清楚窗戶和門的位置，在這種情況下，更需要保持鎮(zhèn)靜，不能驚慌，利用一切可以利用的有利條件，選擇正確的逃生方法下面列舉幾種常見的逃生方法：有些救生器材的具體使用方法后面還要作詳細(xì)的介紹，這里就只順便提一下。1、盡量利用建筑物內(nèi)的設(shè)施逃生利用建筑物內(nèi)已有的設(shè)施進(jìn)行逃生，是爭取逃生時(shí)間，提高逃生率的重要辦法。（1）利用消防電梯進(jìn)行疏散逃生，但著火時(shí)普通電梯千萬不能乘坐；（2）利用室內(nèi)的防煙樓梯、普通樓梯、封閉樓梯進(jìn)行逃生；（3）利用建筑物的陽臺、通廊、避難層、室內(nèi)設(shè)置的緩降器、救生袋、安全繩等進(jìn)行逃生；（4）利用觀光樓梯避難逃生；（5）利用墻邊落水管進(jìn)行逃生；（6）利用房間床單等物連接起來進(jìn)行逃生。2、不同部位、不同條件下人員的逃生方法（1）當(dāng)某一樓層某一部位起火，且火勢已經(jīng)開始發(fā)展時(shí)，應(yīng)注意聽廣播通知，廣播會告訴著火的摟層，以及安全疏散的路線、方法等。不要一聽有火警就驚慌失措盲目行動。（2）當(dāng)房間內(nèi)起火，且門已被火封鎖，室內(nèi)人員不能順利疏散時(shí)，可另尋其它通道。如通過陽臺或走廊轉(zhuǎn)移到相鄰未起火的房間，再利用這個(gè)房間通道疏散（3）如果是晚上聽到報(bào)警，首先應(yīng)該用手背去接觸房門，試一試房門是否已變熱，如果是熱的，門不能打開，否則煙和