信陽(yáng)房地產(chǎn)的項(xiàng)目基情況課件

1、信陽(yáng)項(xiàng)目基本情況 2014年3月項(xiàng)目決策背景及淵源1.本項(xiàng)目所指震雷山地塊以及市一中老校區(qū)地塊，是華信公司與信陽(yáng)市政府將采取置換方式獲取。華信公司與新鄉(xiāng)市隆鑫置業(yè)有限公司，簽署協(xié)議，將該地塊轉(zhuǎn)讓給新鄉(xiāng)隆鑫置業(yè)，由于隆鑫置業(yè)缺少資金或其它原因，目前該地塊未通過(guò)招拍掛取得，老一中地塊還未進(jìn)行拆遷。隆鑫置業(yè)預(yù)想找第三方介入。12一、宏觀環(huán)境與物業(yè)市場(chǎng)研究1、宏觀環(huán)境分析3信陽(yáng)城市概況武漢合肥信陽(yáng)市，位于河南省南部，東鄰安徽，南接湖北，為三省通衢，是江淮間的戰(zhàn)略要地，豫南政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、交通中心，鄂豫皖區(qū)域性中心城市。信陽(yáng)北距鄭州300公里，南距武漢200公里，東距合肥346公里，西距西安53

2、4公里，是全國(guó)44個(gè)交通樞紐城市之一，中國(guó)連接南北，承東啟西最重要的支點(diǎn)城市。西 安鄭州4信陽(yáng)行政區(qū)域劃分土地總面積18925平方千米。信陽(yáng)市現(xiàn)轄8縣4區(qū)，8縣指（羅山、息縣、光山、潢川，新縣、商城、固始、淮濱）4區(qū)（羊山新區(qū)、平橋區(qū)、浉河區(qū)(老城區(qū)）、南灣管理區(qū)）2012年全市總?cè)丝?55.21萬(wàn)，長(zhǎng)駐人口639.78，外出務(wù)工人口200多萬(wàn)，其中市區(qū)長(zhǎng)駐人口80萬(wàn)，縣區(qū)人口較多，其中固始170萬(wàn)為河南縣區(qū)人口第二，其中浉河區(qū)59.48萬(wàn)人，平橋區(qū)83.52萬(wàn)人。土地面積比新鄉(xiāng)大2倍，40%山區(qū)，人口比新鄉(xiāng)多250萬(wàn)，市區(qū)人口比新鄉(xiāng)少40萬(wàn)，108萬(wàn)74萬(wàn)170萬(wàn)76萬(wàn)86萬(wàn)74萬(wàn)83.11

3、萬(wàn)108萬(wàn)74萬(wàn)170萬(wàn)37萬(wàn)76萬(wàn)74萬(wàn)83.11萬(wàn)5信陽(yáng)地理地貌北國(guó)江南，江南北國(guó) 信陽(yáng)位于淮河流域、大別山北，屬于亞熱帶與暖溫帶交界處，氣候宜人、山清 水秀。西部和南部為桐柏山、大別山，占全市總面積的37.1%，中部東部為丘陵，區(qū)域內(nèi)梯田層層，河渠縱橫，塘堰密布，水田如網(wǎng)。 城市名片：中國(guó)十佳宜居城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家園林城市、2010中國(guó)休閑城市30強(qiáng)、中國(guó)最具幸福感城市百?gòu)?qiáng)、2012中國(guó)十大特色休閑城市,2012年全國(guó)最具影響力的十大茶產(chǎn)地排名第一.6城市定位與空間布局定位：鄂豫皖交界地區(qū)重要的交通樞紐與物流中心，工貿(mào)旅游綜合發(fā)展，具有山水園林城市風(fēng)貌的區(qū)域中心城市。2020年

4、市區(qū)人口達(dá)到100萬(wàn)。北湖區(qū)：以科研和旅游為主羊山新區(qū)：未來(lái)的行政中心、集居住、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)等功能中心區(qū)：金融、商貿(mào)服務(wù)、文化娛樂(lè)中心琵琶山區(qū)：以居住為主南灣區(qū)：以旅游為主平橋區(qū)：規(guī)劃居住和工業(yè)功能為主，未來(lái)城市區(qū)域副中心工業(yè)城：以工業(yè)和物流為主震雷山區(qū)：旅游度假為主7城市發(fā)展規(guī)劃：整體規(guī)劃空間布局策略“南聯(lián)、北延、東拓、西優(yōu)” 向東：主要布置城市行政中心，文化中心以及工業(yè)區(qū)，城市大規(guī)模集中建設(shè)的居住區(qū) 向北：跨過(guò)羊山和龍飛山主要建設(shè)科技園及配套居住組團(tuán)，發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)。 向西：有南灣風(fēng)景區(qū)發(fā)展成為以旅游觀光、娛樂(lè)休閑、康體健身為主的服務(wù)設(shè)施 向南：完善湖東區(qū)的建設(shè)，保護(hù)和完善浉河兩岸的景

5、觀，作為城市生態(tài)建設(shè)及特設(shè)河濱景觀區(qū)。平橋區(qū)和羊山新區(qū)是信陽(yáng)目前的發(fā)展方向，分別定位于城市區(qū)域副中心和未來(lái)行政中心。項(xiàng)目宗地所處的震雷山區(qū)定位為旅游度假區(qū)8宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行河南全省排名2013年河南省各地市GDP和人均GDP排名2013年GDP排名地級(jí)市2012年GDP2013年GDP2011年常住人口人均GDP（元）人均GDP（美元）人均GDP排名1鄭州55476201885700221130622洛陽(yáng)3001313665647755771053南陽(yáng)2367 25001026243593933154許昌1739 1903429443047,153 65新鄉(xiāng)1618 176656531204503

6、8126周口15921753895195863162187焦作1576170735248408781648安陽(yáng)1592168450833130534999平頂山1502 15564903174751261010信陽(yáng)1408 1535610251324,058 1411商丘14181500736203693,288 1712駐馬店138614987082114534141613開(kāi)封1212 13274672838745831314三門(mén)峽11481205224537708682315濮陽(yáng)994 11203563146050791116漯河812 850255333335382817鶴壁553 62

7、2157393776358718濟(jì)源439490677217511,654 1全省29810 321559395342265,526 信陽(yáng)綜合實(shí)力排名比較靠后，與周口、駐馬店、商丘屬于一個(gè)級(jí)別，傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大市。9宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行經(jīng)濟(jì)總量及增長(zhǎng)率2008-2013年間信陽(yáng)GDP均保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，年均增速達(dá)到10%以上，均高于全國(guó)平均水平。新鄉(xiāng)人口600萬(wàn)，12年GDP1600億。資料來(lái)源：信陽(yáng)歷年統(tǒng)計(jì)年鑒10商業(yè)市場(chǎng)規(guī)模信陽(yáng)市近年社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)上漲年均增長(zhǎng)率在15%以上,但是增長(zhǎng)的趨勢(shì)在逐步變緩，同時(shí)房地產(chǎn)消費(fèi)額度占到25%左右（140億）。人均可支配收入也在持續(xù)上漲,但整個(gè)趨勢(shì)在逐步變緩

8、.11信陽(yáng)各地人口與經(jīng)濟(jì)分析 區(qū)域GDP全市浉河平橋息縣淮濱潢川光山固始商城羅山新縣GDP(億元)1408.66182184.5136.8103162.7123.6214.1114.7312182.3百分比100.0%12.90%13%9.70%7.30%11.50%8.70%15.10%8.10%8.50%5.80%人均GDP(元)16400 30599 22091 12576 13787 18755 14872 12333 14952 16218 21824 區(qū)域人口全市浉河平橋息縣淮濱潢川光山固始商城羅山新縣人口858.9659.4883.52108.7874.7186.7583.111

9、73.676.7374.6137.71百分比100.0%6.9%9.7%12.7%8.7%10.1%9.7%20.2%8.9%8.7%4.4%信陽(yáng)市的人口為143萬(wàn)，占16.3%，市區(qū)常住人口80萬(wàn)，東八縣人口占到73.7%。市區(qū)人均GDP高于新區(qū)，但總量占26%，縣區(qū)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，縣區(qū)GDP貢獻(xiàn)率為74%。12信陽(yáng)各地人口與經(jīng)濟(jì)分析小結(jié)：前幾年信陽(yáng)市區(qū)的吸納能力不夠，與其工業(yè)薄弱有關(guān)，大量勞力外出務(wù)工。 信陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市框架拉大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求旺盛，特別是縣區(qū)在信陽(yáng)置業(yè)數(shù)量 將會(huì)十分龐大。 縣域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大，人口基數(shù)大，使縣區(qū)的房地產(chǎn)需求及價(jià)格有很大的拉升作用。據(jù)了解 縣區(qū)房?jī)r(jià)與市區(qū)差別

10、不大。 13房地產(chǎn)市場(chǎng)：信陽(yáng)市2010年至今三年年均銷售量均在400萬(wàn)平方米之上，雖然2012年銷售量有下降，但價(jià)格方面依然保持高漲。同時(shí)市區(qū)80萬(wàn)人400多萬(wàn)方的銷售量，說(shuō)明城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)需求旺盛。2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資168.11億元，其中，住宅投資138.56億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資29.65億元，投資額度的減少會(huì)減少市場(chǎng)供給。14信陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局信陽(yáng)主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為羊山新區(qū)、浉河區(qū)、南灣區(qū)、平橋區(qū)四大板塊羊山新區(qū)板塊浉河區(qū)板塊平橋區(qū)板塊住宅價(jià)格4500元住宅價(jià)格4000元以上住宅價(jià)格3600元信陽(yáng)主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布南灣湖風(fēng)景區(qū)板塊代表樓盤(pán)：恒大名都，東

11、方今典建業(yè)1號(hào)城邦代表樓盤(pán)：歐洲故事，世界城、萬(wàn)象城代表樓盤(pán)：中鐵領(lǐng)秀城代表樓盤(pán)：南湖壹號(hào)，森林半島15臺(tái)北城上城世界城萬(wàn)象城雙匯歐洲故事恒大名都東方今典中樂(lè)百花公館中冶尚園印象歐洲建業(yè)1號(hào)城邦金上海灣和源壹號(hào)公館香格里拉中建領(lǐng)秀城龍躍河山?jīng)负右继?hào)龍江名邸正商紅河谷香江帝景建業(yè)森林半島建業(yè)南湖壹號(hào)金成翡翠溪谷茗陽(yáng)天下蘇荷公寓寶峰華府羊山新區(qū)浉河區(qū)隨著羊山新區(qū)的開(kāi)發(fā)，信陽(yáng)市開(kāi)發(fā)目前已呈現(xiàn)出百花齊放的狀態(tài)，國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，（恒大、東方金典、綠城、中冶、中鐵、建業(yè)、正商、隆基泰和）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。16代表樓盤(pán)恒大名都五期二期三期一期四期主入口次入口恒大名都占地面積：485.3畝建筑面積

12、：66萬(wàn)容積率：2.8開(kāi)發(fā)商：恒大地產(chǎn)集團(tuán)鄭州有限公司物業(yè)類別：高層特殊賣點(diǎn)：品牌地產(chǎn)、精裝修售價(jià)：高層含精裝修5600元/銷售情況：第五期，已售90%客戶構(gòu)成：政府單位15%、私營(yíng)業(yè)主10%、市區(qū)及縣區(qū)70%、外地客戶5%17代表樓盤(pán)東方今典33F高層7F洋房聯(lián)排北環(huán)路新二十四大街北京大街新七大道南京大道東方今典新六大街信陽(yáng)市政府占地面積：800畝建筑面積：80萬(wàn)容積率：0.9開(kāi)發(fā)商：河南東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類別：別墅10%、多層20%、高層70%特殊賣點(diǎn)：品牌地產(chǎn)、3萬(wàn)景觀湖售價(jià)：在售二期：疊加別墅9000元/，電梯洋房已售罄5500元，高層（26層）4700元/；三期尚未推售銷售情

13、況：第二期，已售90%客戶構(gòu)成：政府單位20%、私營(yíng)業(yè)主15%、市區(qū)及縣區(qū)60%、外地客戶5%18代表樓盤(pán)南湖一號(hào)占地面積：106.39畝建筑面積：86921平方米容積率：1.01 綠化率：40%開(kāi)發(fā)商：信陽(yáng)建業(yè)天明住宅建設(shè)有限公司特殊賣點(diǎn)：品牌地產(chǎn)、依山面湖、山水與合院如此融合均價(jià)：洋房6600/平 中式合院10000/平周邊配套：信陽(yáng)市第七小學(xué)、水利中學(xué)、師院附中、信陽(yáng)市師范學(xué)院商場(chǎng)、鑫鑫超市、百佳超市、建業(yè)小哈佛雙語(yǔ)幼兒園、南灣風(fēng)景區(qū)醫(yī)院代表樓盤(pán)世界城占地面積：500畝容積率：1.414 綠化率：35%開(kāi)發(fā)商：河北隆基泰和實(shí)業(yè)集團(tuán)特殊賣點(diǎn)：萬(wàn)余平米的風(fēng)情商業(yè)街、3萬(wàn)的生態(tài)廣場(chǎng)物業(yè)類型：普

14、通住宅 建筑類型：多層,小高層、花園洋售價(jià)：均價(jià)3800元/平米代表樓盤(pán)萬(wàn)象城占地面積：103.5畝容積率：1.6開(kāi)發(fā)商：信陽(yáng)九安昌平置業(yè)有限公司物業(yè)類別：普通住宅,商鋪,商住特殊賣點(diǎn)：公園地產(chǎn),教育社區(qū)售價(jià)：均價(jià)4500元周邊配套：震雷山風(fēng)景區(qū) 雷山濕地公園。浉河區(qū)工區(qū)路小學(xué)、浉河區(qū)五星鄉(xiāng)平西小學(xué)震雷山項(xiàng)目21代表樓盤(pán)正商紅河谷占地面積：366畝容積率：1.9 綠化率：39%開(kāi)發(fā)商：信陽(yáng)正商置業(yè)有限公司建筑類型：多層,小高層,高層樓層狀況: 6層，11層，18層特殊賣點(diǎn)：山水環(huán)繞、停車樓4萬(wàn)多售價(jià)：高層均價(jià)4000元，多層4500元震雷山項(xiàng)目22序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目整體體量（萬(wàn)方）主售產(chǎn)

15、品銷售金額（億）成交面積（萬(wàn)方）1恒大名都信陽(yáng)市羊山新區(qū)新二十四大街與新七大道交匯處6688-1708.5162東方經(jīng)典信陽(yáng)羊山新區(qū)新十六街與中環(huán)路（新七大道）交叉口8088-154483昌建歐洲故事信陽(yáng)市羊山大道（新六大街）6098-1503.98.64中鐵領(lǐng)秀城浉河北岸航空路南12090-3053.67.35印象歐洲信陽(yáng)市羊山大道（新六大街）與中環(huán)路（新七大道）交匯處西北49105-15436.76中樂(lè)江南名都羊山新六大街東側(cè)市政府西側(cè)1086-1432.987世界城信陽(yáng)市平橋區(qū)中心大道南端2280-1352.56.48茗陽(yáng)天下茗陽(yáng)閣畔，明陽(yáng)書(shū)院一層與濱河北路交匯處8590-1302.55

16、9正商紅河谷浉河湖東大道與107交匯處往西800米路南2581-1602.2610金城翡翠溪谷信陽(yáng)藍(lán)灣風(fēng)景區(qū)藍(lán)灣大街9號(hào)5058-1581.33銷售額超2億元的有9個(gè)，合計(jì)33.1億元，占信陽(yáng)市場(chǎng)份額28.79%，市場(chǎng)由大開(kāi)發(fā)商占有銷售面積超過(guò)5萬(wàn)的有9個(gè)，合計(jì)72萬(wàn)，占信陽(yáng)市場(chǎng)份額27.79%，去化量都不是太快2013年前銷售前10名：23房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特征：信陽(yáng)市整體房地產(chǎn)投資、銷售面積均保持良好增速，市場(chǎng)環(huán)境向好。土地供應(yīng)及成交熱點(diǎn)集中于羊山新區(qū)，未來(lái)仍是房產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，另外浉河兩岸也將會(huì)是開(kāi)發(fā)的一大亮點(diǎn)。全市商品房銷售量在400萬(wàn)以上，2013年商品住宅價(jià)格達(dá)到4000元/以上，價(jià)格

17、穩(wěn)步上漲，羊山新區(qū)目前是市場(chǎng)主力。品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，市場(chǎng)表現(xiàn)均比較良好，市場(chǎng)占有率的提升，但是由于競(jìng)爭(zhēng)的加大，去化的速度都不是太快，但是比較穩(wěn)定，未來(lái)土地市場(chǎng)及商品房市場(chǎng)投放量將會(huì)加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加大?？h區(qū)客戶在未來(lái)幾年仍將會(huì)是購(gòu)房的主力軍。 震雷山山區(qū)域處于起步階段，市場(chǎng)培植需一定時(shí)間，作為稀缺性資源型社區(qū)，未來(lái)前景良好24宏觀經(jīng)濟(jì)分析與判斷北國(guó)江南，江南北國(guó)，信陽(yáng)毛尖、2013年市區(qū)常住人口約80萬(wàn)（規(guī)模較?。┏鞘邪l(fā)展策略：南聯(lián)、北延、東拓、西優(yōu)，主力向東，羊山新區(qū)、浉河兩岸定位鄂豫皖交界地區(qū)重要的交通樞紐與物流中心，山水園林宜居城 信陽(yáng)具備良好的發(fā)展客觀環(huán)境，正處于快速發(fā)展的階段，工業(yè)

18、集聚區(qū)的發(fā)展，以及城市建設(shè)框架的拉大，房地產(chǎn)的發(fā)展一定會(huì)使信陽(yáng)未來(lái)幾年的在所在區(qū)域有重要的位置，信陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以進(jìn)入。城市概況小 結(jié)信陽(yáng)GDP長(zhǎng)期保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，工業(yè)發(fā)展滯后，城市發(fā)展具有較大增長(zhǎng)后勁，工業(yè)聚集區(qū)的發(fā)展會(huì)加速信陽(yáng)發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，信陽(yáng)城市的吸附能力在逐步增強(qiáng)，勞務(wù)經(jīng)濟(jì)占有較大分量經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)上漲，房地產(chǎn)所占比例較大，最近幾年還將會(huì)增大信陽(yáng)市區(qū)吸納縣區(qū)的消費(fèi)能力不強(qiáng)，隨著工業(yè)的發(fā)展，城市化進(jìn)程發(fā)展，能力逐步加強(qiáng)居民消費(fèi)房地產(chǎn)投資額度平均增長(zhǎng)率在20%，土地投放量大加大，投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁，市場(chǎng)銷售量持續(xù)增長(zhǎng)，連續(xù)三年均在400萬(wàn)平方，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

19、加劇市場(chǎng)化進(jìn)程正在加速期，未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)將快速發(fā)展，市場(chǎng)容量還將加大房地產(chǎn)投資2526項(xiàng)目位置：本案羊山區(qū)27信陽(yáng)城區(qū)邊緣，浉河南岸，傳統(tǒng)認(rèn)知偏遠(yuǎn)區(qū)域羊山新區(qū)市政府火車站高鐵站信陽(yáng)工業(yè)城南灣管理區(qū)浉河區(qū)平橋區(qū)浉河5公里6公里3公里傳統(tǒng)市區(qū)本案城市邊緣，浉河南岸傳統(tǒng)認(rèn)知偏遠(yuǎn)區(qū)域項(xiàng)目位于信陽(yáng)市浉河南岸震雷山附近，屬于平橋區(qū)，地處發(fā)展中的浉河區(qū)邊緣。位于信陽(yáng)的東南南部，平橋區(qū)南部濕地公園南。地理位置9公里9公里浉河占有生態(tài)景觀資源，具有可塑性，但無(wú)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目位于浉河下游，占據(jù)景觀浉河、震雷山森林公園、與信陽(yáng)市濕地公園資源，占據(jù)生態(tài)景觀資源，但不是信陽(yáng)唯一性資源；資源環(huán)境景區(qū)生態(tài)公園直線距離信

20、陽(yáng)市中心僅6公里，約10分鐘車程，未來(lái)通達(dá)性較好 距離市區(qū)10分鐘車程浉河南路道路東至民權(quán)橋，琵琶橋，與老城區(qū)有良好的通達(dá)性，驅(qū)車10分鐘能夠到達(dá)。直線距離平橋區(qū)委僅3公里，5分鐘車程，未來(lái)南環(huán)路將平橋大道、申城大道、雞公山大道連接到一起。公交17路，火車站到震雷山（未來(lái)要到項(xiàng)目上）琵琶橋浉河南路民權(quán)橋南京大道工區(qū)路申城大道平橋大道平橋區(qū)政府申橋橋中山街平中大街南環(huán)路（規(guī)劃中）6公里東方紅大道雞公山大道本案市中心交通條件平南橋宗地位置：123本案651、濕地公園、2、浉河兩河口3、百威啤酒廠（待拆遷）4、本項(xiàng)目5、平橋區(qū)、6、建業(yè)琵琶山7、浉河區(qū)731周邊環(huán)境：濕地公園景區(qū)門(mén)口平西大橋百威啤酒

21、拆遷安置房項(xiàng)目32項(xiàng)目周邊環(huán)境平橋區(qū)公安分局老一中新校區(qū)景區(qū)商業(yè)街目前平橋區(qū)行政辦公平橋區(qū)委黨校33宗地四至1256435地塊總面積為264.9畝： 其中 1：6.5畝 2：21.4畝 3:49.2畝 4：38.8畝 5、6：127.3畝（合計(jì)243.2畝）34宗地四至及現(xiàn)狀1200 平橋區(qū) 老干部活動(dòng)中心1 耕地2耕地35宗地四至及現(xiàn)狀34563、耕地5、部分水塘加耕地6、耕地36項(xiàng)目地塊分析：1、地塊較為分散，可以根據(jù)產(chǎn)品進(jìn)行自然組團(tuán)分區(qū)，同時(shí)又不利于集中進(jìn)行規(guī)劃。 2、地塊狹長(zhǎng)、土地利用率不高，不利于規(guī)劃。3、地塊分布于山谷中間，有利于根據(jù)地勢(shì)做坡地景觀及產(chǎn)品。4、地塊內(nèi)青山綠水，自然綠

22、化豐富，環(huán)境怡人，具備做高檔項(xiàng)目的條件。 5、目前地貌多為耕地及水塘土地平整成本較高，地質(zhì)條件不明晰。 6、景區(qū)主干道通向項(xiàng)目地塊規(guī)劃路目前條件較差。根據(jù)目前的狀況，本項(xiàng)目在交通、市政配套問(wèn)題不缺失的情況，項(xiàng)目的規(guī)劃及產(chǎn)品應(yīng)結(jié)合地塊的周邊資源及環(huán)境，具備塑造特色產(chǎn)品的條件。 37地價(jià)對(duì)價(jià)分析： 土地價(jià)格：65萬(wàn)/畝 地塊面積：264.9畝總地價(jià)：17218萬(wàn)元 容積率：1.55（不低于） 總建筑面積：273800平米 樓面價(jià)：628元/平方38其它土地價(jià)格狀況通過(guò)對(duì)信陽(yáng)市近期土地出讓情況進(jìn)行調(diào)查，其它土地價(jià)格情況如下：使用單位地塊位置用途土地面積(畝)單價(jià)（萬(wàn)元/畝）批準(zhǔn)日期河南三元工程監(jiān)理咨

23、詢有限公司信陽(yáng)市羊山新區(qū)新五路以北、新二十四大街西側(cè)普通商品住房用地52.8980.142014-2-21信陽(yáng)市和興陽(yáng)光置業(yè)有限公司羊山新區(qū)新十四街以東、新七大道南側(cè)其他商服用地156.4283.52013-12-31河南建軒置業(yè)有限公司信陽(yáng)市浉河區(qū)金牛山街道辦事處十八里廟村商業(yè)16.42 57.342014.2.12河南省琛都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南灣湖風(fēng)景區(qū)賢山辦事處賢山村6、7組商住76.50 173.32013.8.28信陽(yáng)市萬(wàn)恒置業(yè)有限公司南灣湖風(fēng)景區(qū)茗陽(yáng)路北側(cè)信陽(yáng)農(nóng)林學(xué)院南灣校區(qū)商住143.47 66.12014.1.8河南建軒置業(yè)有限公司信陽(yáng)市浉河區(qū)金牛山十八里廟村住宅51.34 4

24、6.32014.1.15河南正商置業(yè)有限公司信陽(yáng)市浉河區(qū)湖東辦事處三里店社區(qū)居委會(huì)十二、十三組（二）住宅125.756.72011.5.1139其它土地價(jià)格狀況使用單位地塊位置用途土地面積(畝)單價(jià)（萬(wàn)元/畝）批準(zhǔn)日期信陽(yáng)市三豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 羊山新區(qū)新十一大道以南、新十八街以東商住10.684.52013-5-3河南隆泉置業(yè)有限公司平橋產(chǎn)業(yè)聚居區(qū)中山居委會(huì)商住91.8522013-8-16河南隆泉置業(yè)有限公司平橋產(chǎn)業(yè)聚居區(qū)中山居委會(huì)商業(yè)67.953.32013-8-16信陽(yáng)市翔如置業(yè)發(fā)展有限公司信陽(yáng)市長(zhǎng)安路82號(hào)商住31.61032012-2-23河南政和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（建業(yè)投資）浉

25、河南岸琵琶山附近住宅307.683.52013-8信陽(yáng)市鑫港置業(yè)有限公司明港鎮(zhèn)107國(guó)道西側(cè)商住13.534.762012.3.21信陽(yáng)綱盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司信陽(yáng)市羊山新區(qū)新二十四大街以東，北環(huán)路以北商住136.623361.32012.6.2740對(duì)比分析：8083571736656.735614684.552531031、羊山區(qū)土地價(jià)格多在80萬(wàn)左右。2、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)價(jià)格在50萬(wàn)左右。3、南灣湖片區(qū)價(jià)格在66萬(wàn)左右，環(huán)境較好交通便利的區(qū)域達(dá)到173萬(wàn)。5、浉河區(qū)價(jià)格與羊山區(qū)價(jià)格相當(dāng)，在80萬(wàn)左右。6、建業(yè)琵琶山項(xiàng)目土地價(jià)格在84萬(wàn)，本項(xiàng)目地價(jià)59萬(wàn)/畝，價(jià)格低于中心城區(qū)及羊山新區(qū)，高于產(chǎn)業(yè)集

26、聚區(qū)，類比南灣湖景區(qū)價(jià)格與建業(yè)琵琶山價(jià)格，地價(jià)較為適中。8083571736656.735614684.552531035983.541配套市政數(shù)據(jù)不詳： 供水、供電完善、天然氣（據(jù)說(shuō)區(qū)公安分局用的是天然氣，市政暖氣無(wú)。 根據(jù)地塊特征，地塊內(nèi)管道鋪設(shè)成本較高。 關(guān)于市政配套設(shè)施需要進(jìn)一步了解。 42項(xiàng)目SWOT分析：S（優(yōu)勢(shì)） 交通便利 具備打造高端項(xiàng)目的自然生態(tài)資源 森林公園、濕地公園、天然氧吧 地價(jià)合理W（劣 勢(shì)）信陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平穩(wěn)，房?jī)r(jià)逐步上升，城市框架不斷拉大平橋區(qū)內(nèi)無(wú)類似項(xiàng)目，平橋區(qū)沿北岸有多塊地面臨開(kāi)發(fā)以及建業(yè)琵琶山項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)會(huì)對(duì)本區(qū)域有較大拉動(dòng)O（機(jī)會(huì)）南灣湖風(fēng)景區(qū)周邊（建

27、業(yè)、國(guó)瑞、綠城）等類似項(xiàng)目在品牌及實(shí)力上較為強(qiáng)大 且片區(qū)認(rèn)可度較高地塊屬于濕地公園與森林公園內(nèi)政策是否允許T（威脅）平橋區(qū)地塊居住認(rèn)知較差地塊較為分散不便于整體規(guī)劃、市政及商業(yè)配套不完善43項(xiàng)目面臨疑慮點(diǎn)：1、信陽(yáng)市華信公司與新鄉(xiāng)市隆鑫置業(yè)之間的債務(wù)債權(quán)關(guān)系 2、市一中地塊及震雷的土地性質(zhì)問(wèn)題（教育用地地塊性質(zhì)是否轉(zhuǎn)為建設(shè)用地） 3、市政設(shè)施是否符合開(kāi)發(fā)要求（天然氣是否能夠協(xié)調(diào)） 4、市政通向項(xiàng)目的1.5公里道路是否能夠完成 5、項(xiàng)目?jī)?nèi)丘陵地帶的地質(zhì)條件是否適合開(kāi)發(fā)。 6、項(xiàng)目緊鄰濕地公園與信陽(yáng)市森林公園國(guó)家是否允許開(kāi)發(fā)。 7、地區(qū)內(nèi)的耕地不平整及水塘現(xiàn)狀在進(jìn)行土地平整時(shí)成本會(huì)增加多少。444

28、5項(xiàng)目初步定位 項(xiàng)目初步定位信陽(yáng)山水 生態(tài)資源型社區(qū) 信陽(yáng)首席“健康概念”山地主題社區(qū) 檔次定位：中高端居住產(chǎn)品同時(shí)涵蓋居住、養(yǎng)生養(yǎng)老、度假、休閑功能和產(chǎn)品。46項(xiàng)目定位支撐點(diǎn)：以打造宜居、生態(tài)、健康、養(yǎng)生、休閑的功能完善社區(qū)配套、建設(shè)運(yùn)動(dòng)會(huì)所、運(yùn)動(dòng)社區(qū)，打造山體運(yùn)動(dòng)公園引領(lǐng)信陽(yáng)浉河、濕地公園、震雷山森林公園、優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，天然的養(yǎng)生健康氧吧。走市場(chǎng)差異化路線（建業(yè)南湖一號(hào)旅游度假、休閑，浉河景觀）打造信陽(yáng)市場(chǎng)首個(gè)生態(tài)健康運(yùn)動(dòng)社區(qū)。高檔低密度系列產(chǎn)品，產(chǎn)品組合涵蓋多層洋房及聯(lián)排、復(fù)式別墅、小高層。注重社區(qū)價(jià)值體現(xiàn)。47項(xiàng)目定位支撐點(diǎn)社區(qū)配套 作為近郊項(xiàng)目，結(jié)合地塊特征，增加“健康、運(yùn)動(dòng)、休閑”

29、等概念元素，樣板區(qū)先行，配套先行。結(jié)合目標(biāo)客戶特點(diǎn)，做到“占據(jù)稀缺資源，運(yùn)動(dòng)健康一生”，達(dá)到快速銷售目的 “健康休閑”元素建議涵蓋如下設(shè)施設(shè)備：（1） 市政協(xié)調(diào)：社區(qū)山體健康步道及項(xiàng)目周邊山體運(yùn)動(dòng)公園（存在不確定性）（2） 樣板區(qū)：攀巖、兒童樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)（3） 社區(qū)：醫(yī)療救助站及老年活動(dòng)中心、社區(qū)商業(yè)配套、幼兒園（4） 酒店：三星級(jí)酒店（主打會(huì)議、住宿、餐飲功能）與雞公山與南灣湖景區(qū)差異化經(jīng)營(yíng)，同時(shí)信陽(yáng)市旅游大市，震雷山景區(qū)未來(lái)具有開(kāi)發(fā)前景。（5）產(chǎn)品中增加新風(fēng)、地暖、指紋門(mén)鎖、食物垃圾處理器、社區(qū)無(wú)線WIFI等元素增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。48根據(jù)坡地地形，利用跌水或多層植物增加景觀層

30、次，打造更為靈動(dòng)的生態(tài)空間項(xiàng)目設(shè)計(jì)意向坡地景觀49山體公園 打造山體公園，在信陽(yáng)首次實(shí)現(xiàn)了從“觀”山到“用”山的轉(zhuǎn)變50本案會(huì)所功能設(shè)置：分類功能模塊健身設(shè)施健身房臺(tái)球室乒乓球室游泳池門(mén)球場(chǎng)休閑娛樂(lè)圖書(shū)館兒童樂(lè)園集健身、休閑為一體，以健身康體為核心的功能性會(huì)所項(xiàng)目設(shè)計(jì)意向會(huì)所51產(chǎn)品配比： 根據(jù)初步規(guī)劃指標(biāo)：總建筑面積為273800平米，產(chǎn)品基本構(gòu)成如下：產(chǎn)品洋房小高層類別墅公 寓酒 店 比例50%25%15%5%5% 建筑面積1369006845054760136901369052成本收益估算 對(duì)于成本與收益的估算，目前掌握的信息（詳細(xì)的市場(chǎng)價(jià)格考察，土地平整成本、以及配套設(shè)施成本）不足，對(duì)

31、項(xiàng)目的成本及收益進(jìn)行保守估計(jì)：53項(xiàng)目綜述：1、信陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，城市框架逐步拉大，羊山新區(qū)、工業(yè)聚集區(qū)的建設(shè)，市信陽(yáng)作為鄂豫皖交界重要城市的吸附能力逐步加強(qiáng)，人均GDP突破4000美元，充分說(shuō)明信陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)條件、發(fā)展環(huán)境較好。 2、信陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量及銷售量穩(wěn)步上漲，銷售量連續(xù)三年保持在400萬(wàn)平方之上，價(jià)格穩(wěn)步上升，多層在5000以上，高層在4500左右，市場(chǎng)完全處于上升期。 3、本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾抨?yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的洼地，區(qū)域認(rèn)同較低，但隨著平橋區(qū)房地產(chǎn)逐步開(kāi)發(fā)以及，浉河兩岸地塊的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目所在區(qū)域，會(huì)逐步取得市場(chǎng)認(rèn)同。4、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，大量開(kāi)發(fā)商涌入，市場(chǎng)去化較為平均，對(duì)與項(xiàng)目同種類型的生態(tài)資源型項(xiàng)目要重點(diǎn)關(guān)注，項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前期需要對(duì)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品進(jìn)行深入調(diào)研與考慮，同時(shí)在營(yíng)銷上要有足夠耐心。 5、關(guān)于項(xiàng)目地塊區(qū)域的市政配套及地質(zhì)條件需要進(jìn)行下一步研究，同時(shí)關(guān)于華信公司、與隆鑫公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系需要進(jìn)一步了解。 6、關(guān)于詳細(xì)的市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查（區(qū)域內(nèi)去化）、具體產(chǎn)品價(jià)格以及預(yù)期售價(jià)，及開(kāi)發(fā)周期預(yù)估需要，進(jìn)一步考察論證，做詳細(xì)的項(xiàng)目可行性的論證。54宗地二位置：科教路平西路項(xiàng)目位于平橋區(qū)區(qū)委西側(cè)，信陽(yáng)市一中老校