從萬(wàn)益到萬(wàn)億+北京萬(wàn)科體驗(yàn)小組住宅小分隊(duì)課件

1、How to Achieve 1000000000000 Vanke 萬(wàn)科：從萬(wàn)益到萬(wàn)億北京萬(wàn)科體驗(yàn)小組 住宅小分隊(duì) 2016.8.15我們的目標(biāo)：以客戶為核心，打造全生命周期客戶服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)城市配套服務(wù)商住宅 C端客戶B端客戶教育物業(yè)公寓醫(yī)養(yǎng)商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)物流家裝教育需求增值養(yǎng)老需求增值客戶儲(chǔ)備租住需求居住需求房屋改造需求定制增值物業(yè)服務(wù)需求物流園空間需求增值商鋪?zhàn)赓U需求辦公空間需求產(chǎn)業(yè)園空間需求我們的設(shè)想：形成異業(yè)聯(lián)動(dòng)，搭界業(yè)務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)億萬(wàn)科互聯(lián)網(wǎng)+綜合平臺(tái) 千億萬(wàn)科下的業(yè)務(wù)比例萬(wàn)億萬(wàn)科下的業(yè)務(wù)比例我們的收獲：用萬(wàn)益初心收獲萬(wàn)億滿足實(shí)現(xiàn)路徑探索：前路漫漫，精益求精踐行：精雕細(xì)琢，翡翠無(wú)暇

2、突破：鼎新革故，包羅萬(wàn)象奮斗：使命必達(dá)，凝心聚力探索 1地產(chǎn)市場(chǎng)背景：寬松貨幣流入地產(chǎn)投資端推動(dòng)地價(jià)上行,房?jī)r(jià)增幅不及地價(jià);地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入“去庫(kù)存”的長(zhǎng)周期，改善型、高端型住宅產(chǎn)品在一線城市市場(chǎng)份額逐年增加2015年11月10日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議，習(xí)近平在會(huì)上明確提出的要化解過(guò)剩產(chǎn)能、開(kāi)展降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本行動(dòng)、化解房地產(chǎn)庫(kù)存和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)“四個(gè)殲滅戰(zhàn)”2015年12月14日中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管政策利好頻頻，但市場(chǎng)長(zhǎng)期供大于求的趨勢(shì)難

3、以發(fā)生根本性改變商品房待售面積（萬(wàn)平米）房地產(chǎn)社會(huì)投資完成額累計(jì)同比（%）寬松貨幣流入地產(chǎn)投資端推動(dòng)地價(jià)上行,房?jī)r(jià)增幅不及地價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)新常態(tài)GDP增長(zhǎng)放緩，社會(huì)平均資本回報(bào)率持續(xù)下行，導(dǎo)致資金邊際收益率下滑地產(chǎn)行業(yè)收益率下降寬松貨幣流入地產(chǎn)投資端推動(dòng)地價(jià)上行但行業(yè)整體高庫(kù)存狀態(tài)導(dǎo)致房?jī)r(jià)滯漲，房?jī)r(jià)增幅不及地價(jià)改善型、高端型住宅產(chǎn)品在一線城市市場(chǎng)份額逐年增加2010年2011年2012年2013年2014年2015年容量箱體1500-2000萬(wàn)187240409367424427360-4002000-2500萬(wàn)81114179107183201180-2002500-3000萬(wàn)236880669

4、610080-1003000-3500萬(wàn)14273429467230-503500-4000萬(wàn)1593728223730-504000萬(wàn)以上42375035427230-50匯總362495789632813909600-800上海改善型、高端住宅占比北京改善型、高端住宅占比改善型、高端型住宅產(chǎn)品在一線城市市場(chǎng)份額逐年增加; ;土拍市場(chǎng)火爆，面粉價(jià)高于面包價(jià)城市區(qū)域樓板價(jià)成本價(jià)未來(lái)售價(jià)周邊樓盤(pán)目前售價(jià)土拍時(shí)間北京南三環(huán)豐臺(tái)區(qū)石榴莊6W8W10W+中冶德賢公館4.5W2015.8.31上海中環(huán)涼城8.9W12.6W15W+靜安府8.5W2016.7.14探索 2住宅業(yè)務(wù)發(fā)展：通過(guò)住宅業(yè)務(wù)品質(zhì)的提

5、升與曼哈頓計(jì)劃（收購(gòu)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品），質(zhì)與量?jī)纱缶S度的雙重增效作用，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)億大萬(wàn)科產(chǎn)品體系全面升級(jí)曼哈頓計(jì)劃：積極收購(gòu)市區(qū)核心片區(qū)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品地段 開(kāi)發(fā)商品牌 交通 房型 面積智能系統(tǒng) 高級(jí)定制 私密花園 歐美開(kāi)放式街區(qū)+多維配套服務(wù) 限量版產(chǎn)品+多維配套服務(wù)質(zhì)基礎(chǔ)性獨(dú)特性私密性多元性翡翠雅賓利翡翠江灣翡翠名都大都會(huì)79號(hào)北京市場(chǎng)產(chǎn)品力 5V 價(jià)值體系提升舉措設(shè)計(jì)國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)大師操刀美好家 裝修個(gè)性定制精工、選裝 展示陣地升級(jí)翡翠系 大都會(huì) 服務(wù)服務(wù)升級(jí)、圈層強(qiáng)化商業(yè)、客戶高端聯(lián)盟；會(huì)所 萬(wàn)科優(yōu)勢(shì)資源介入配套配套功能落地第五食堂、會(huì)所、親子 建立社區(qū)精英文化公益活動(dòng)村民公約會(huì)員卡分級(jí)別衣、食、住、行娛、住

6、、教、健北京：精英翡翠聯(lián)盟引領(lǐng)城市生活的世界圈子探索 3住宅業(yè)務(wù)增值：聯(lián)動(dòng)商業(yè)大佬，拓寬客戶渠道；翡翠聯(lián)盟提供多維服務(wù)，增加客戶粘性聯(lián)動(dòng)商業(yè)精英營(yíng)銷活動(dòng)：私宴、課程、品牌活動(dòng)實(shí)現(xiàn)路徑探索：前路漫漫，精益求精踐行：精雕細(xì)琢，翡翠無(wú)暇突破：鼎新革故，包羅萬(wàn)象奮斗：使命必達(dá)，凝心聚力核心業(yè)務(wù)改善住宅經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)溢價(jià)商業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)挖掘教育踐行核心業(yè)務(wù)重改善，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)創(chuàng)溢價(jià)、服務(wù)業(yè)務(wù)求創(chuàng)新住宅家裝物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)公寓物流教育醫(yī)療商辦上海萬(wàn)科踐行城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略以創(chuàng)新提供價(jià)值服務(wù)，以平臺(tái)連接城市未來(lái)從傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)全面向生活和工作服務(wù)商轉(zhuǎn)型上海萬(wàn)科踐行城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略以創(chuàng)新提供價(jià)值服務(wù)，以平臺(tái)連接城市未來(lái)從傳統(tǒng)住

7、宅業(yè)務(wù)全面向生活和工作服務(wù)商轉(zhuǎn)型上海萬(wàn)科踐行城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略以創(chuàng)新提供價(jià)值服務(wù)，以平臺(tái)連接城市未來(lái)從傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)全面向生活和工作服務(wù)商轉(zhuǎn)型“萬(wàn)億大萬(wàn)科”未來(lái)發(fā)展方向，踐行城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略，以住宅產(chǎn)業(yè)為核心，以創(chuàng)新提供價(jià)值服務(wù)，以平臺(tái)連接城市未來(lái)。從傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)全面向生活和工作服務(wù)商轉(zhuǎn)型，是萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向。從精神層面，萬(wàn)科綜合性開(kāi)發(fā)提供的不僅僅是住房，而是一個(gè)健康豐盛的生命周期。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)升級(jí)品牌多元服務(wù)優(yōu)化城市配套踐行 1住宅核心業(yè)務(wù)：應(yīng)用數(shù)據(jù)化分析、客戶意識(shí)、產(chǎn)品功能尺寸穩(wěn)固產(chǎn)品基礎(chǔ)踐行 1住宅核心業(yè)務(wù)：用健康&科技概念為產(chǎn)品增值，用品質(zhì)和細(xì)節(jié)贏取客戶認(rèn)同，以效率引領(lǐng)市場(chǎng)溢價(jià)能力品

8、質(zhì)認(rèn)同工程提效智能家居體系三恒住宅打造健康&科技住宅體系地源熱泵系統(tǒng)毛細(xì)管網(wǎng)輻射系統(tǒng)智能家居系統(tǒng)科技住宅概念為其帶來(lái)超過(guò)1W/平的溢價(jià)開(kāi)盤(pán)一個(gè)半小時(shí)售罄競(jìng)銷30億轉(zhuǎn)變思維模式理解客戶需求產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造施工工藝控制向綠城學(xué)習(xí)建立高端精裝修工藝控制標(biāo)準(zhǔn)高端=貴重材料及部品堆砌？從客戶體驗(yàn)出發(fā)，打造由內(nèi)而外的品質(zhì)感翡翠濱江石材鋪裝一條中縫貫穿項(xiàng)目南北令人驚艷的細(xì)節(jié)控制才有打擊力工業(yè)化技術(shù)體系穿插施工提效夾芯保溫剪力墻石材反打技術(shù)無(wú)外架施工穿插施工模型編制地庫(kù)先行景觀先行市政先行用工業(yè)化技術(shù)體系迭代創(chuàng)新繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)用穿插施工降本提效做到魚(yú)與熊掌兼得“萬(wàn)科之所以轉(zhuǎn)型成為城市配套服務(wù)商，就是為了在規(guī)模碰到天

9、花板后，能找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)?！庇袅辽虡I(yè)是什么？我們?yōu)楹我錾虡I(yè)？一種能力多元盈利能力一個(gè)信念優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)：金融產(chǎn)品（穩(wěn)定現(xiàn)金流）Eg.資產(chǎn)交易 與麥格理（90%）合資買入資產(chǎn) 每年凈營(yíng)業(yè)收入2.5%作為基準(zhǔn)管理費(fèi) 北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)成熟可通過(guò)資產(chǎn)、股權(quán)交易或REITs上市退出，獲得收益 Eg.投資回報(bào)率初期投入10億，估值15億退出投資回報(bào)率超過(guò)6%，便會(huì)成為穩(wěn)健的投資者目標(biāo)退出估值一份事業(yè)國(guó)計(jì)民生吃喝玩樂(lè)學(xué)一站式休閑體驗(yàn)零售配套 兒童教育休閑娛樂(lè) 美食餐飲 多元化生活方式因地制宜，獨(dú)特創(chuàng)新的商業(yè)定位及設(shè)計(jì)各式各樣的企劃活動(dòng)潛移默化的改變?nèi)藗兩罘绞接眯姆?wù)，用愛(ài)堅(jiān)守關(guān)注顧客感受

10、，硬件與服務(wù)同步提升充滿熱情、積極敏銳、執(zhí)著堅(jiān)守的商管團(tuán)隊(duì)，每天改善一項(xiàng)服務(wù)占資金不賺錢非主營(yíng)？商業(yè)地產(chǎn)包括購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè) 寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)、酒店經(jīng)濟(jì)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，都是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)合得好，就能夠?yàn)槟壳熬薮蟮馁Y本和民間資金找到出路。 明源地產(chǎn)研究院 綜合競(jìng)爭(zhēng)力 拿地配套指標(biāo)的必要性，使得商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力也成為競(jìng)爭(zhēng)能力之一 溢價(jià)升值片區(qū)升值/新房升值/二手房溢價(jià) 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)線上線下結(jié)合，打造優(yōu)秀的資產(chǎn)管理平臺(tái) 綠地、恒隆、新世界、華潤(rùn)拿地條件：商業(yè)、寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、公寓、特色商業(yè)街等等武漢天地商業(yè)街曾是老舊社區(qū)，如今是高端名片住宅售價(jià)為武漢

11、市最高線上+線下完美結(jié)合穩(wěn)定增長(zhǎng)的客流+豐富的配套+完善的管理踐行 2商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)：商業(yè)與住宅地產(chǎn)的結(jié)合，將是萬(wàn)科城市配套服務(wù)商的最佳呈現(xiàn)形式。踐行 3教育服務(wù)業(yè)務(wù)：以住宅產(chǎn)業(yè)為核心，發(fā)展城市配套教育服務(wù)，緩解業(yè)主教育痛點(diǎn)，推動(dòng)萬(wàn)億大萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。萬(wàn)科引進(jìn)公辦配套學(xué)校體制教育托管幼兒園民辦學(xué)校以萬(wàn)科業(yè)主為基礎(chǔ)的高素質(zhì)教育消費(fèi)人群文藝、托管，輔導(dǎo)學(xué)習(xí)中心社區(qū)學(xué)習(xí)中心營(yíng)地基地戶外營(yíng)地傳統(tǒng)教育課外輔導(dǎo)第二課堂打造高質(zhì)量剛需教學(xué)品牌，擁有強(qiáng)大的師資隊(duì)伍和先進(jìn)的教學(xué)理念。依托萬(wàn)科住宅，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行社區(qū)營(yíng)地的核心課程開(kāi)發(fā)，形成萬(wàn)科業(yè)主粘性。戶外營(yíng)地教育強(qiáng)調(diào)學(xué)生的個(gè)人綜合素質(zhì)發(fā)展，培養(yǎng)熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)和自然的品質(zhì)，是節(jié)假日娛樂(lè)休閑的教育性產(chǎn)品。素質(zhì)教育出國(guó)留學(xué)萬(wàn)科配套教育服務(wù)解決社區(qū)的剛性需求，是住宅生態(tài)系統(tǒng)的核心配套服務(wù)。實(shí)現(xiàn)路徑探索：前路漫漫，精益求精踐行：精雕細(xì)琢，翡翠無(wú)暇突破：鼎新革故，包羅萬(wàn)象奮斗：使命必達(dá)，凝心聚力突破以客戶為核心的互聯(lián)網(wǎng)+平臺(tái)建設(shè)突破產(chǎn)品周期的互聯(lián)網(wǎng)參與實(shí)現(xiàn)路徑探索：前路漫漫，精益