年國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式及案例研究實(shí)用課件

1、一、什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？二、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀三、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇四、中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程及商業(yè)模式五、中國養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析六、陜西養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析七、國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析八、中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評估 目錄 養(yǎng)老地產(chǎn)是以養(yǎng)生、養(yǎng)老為主題，地產(chǎn)為載體，適老化設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)為核心價(jià)值的新興地產(chǎn)形式，具有消費(fèi)型地產(chǎn)特征，主打健康、生態(tài)、人居環(huán)境與自然相融合等賣點(diǎn)。 養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。 什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？ 1. 三大開發(fā)集團(tuán) 房企、險(xiǎn)資、央企形成了中國養(yǎng)老地產(chǎn)“三足鼎立”的競爭勢態(tài)。 此外，與醫(yī)療相關(guān)的跨界企業(yè)也一直是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的參與者

2、。這類企業(yè)多是做養(yǎng)生、健康管理等高級服務(wù)的專業(yè)公司，但目前還未成規(guī)模。 中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀開發(fā)商險(xiǎn)資央企養(yǎng)老地產(chǎn)醫(yī)療相關(guān)企業(yè)醫(yī)療相關(guān)企業(yè)1. 三大開發(fā)集團(tuán) 房企 據(jù)統(tǒng)計(jì)目前已有30%的品牌房企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn) 獲取低廉價(jià)地價(jià)及諸多政策支持 傳統(tǒng)房企的新盈利增長點(diǎn) 中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1. 三大開發(fā)集團(tuán) 險(xiǎn)資 保險(xiǎn)企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，以養(yǎng)老險(xiǎn)種方式促進(jìn)社區(qū)發(fā)展，多以升級版養(yǎng)老院推出 中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 險(xiǎn)資進(jìn)軍養(yǎng)老領(lǐng)域的優(yōu)點(diǎn)：大量資金限制需長期投資渠道：保費(fèi)收入 保險(xiǎn)金現(xiàn)有投資渠道單一： 只有存款和國債兩種投資渠道養(yǎng)老投資回報(bào)率相對較高：基本都在6%以上保監(jiān)會準(zhǔn)許險(xiǎn)資有限制的投資不動產(chǎn)：發(fā)布保

3、險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法為險(xiǎn)資放行上下鏈接相關(guān)產(chǎn)業(yè)，延伸壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈： 醫(yī)療、養(yǎng)老、護(hù)理保險(xiǎn)；養(yǎng)老社區(qū)等1. 三大開發(fā)集團(tuán) 央企 雖然央企在養(yǎng)老地產(chǎn)上起步晚于房企和險(xiǎn)資，但它們來勢兇猛、出手闊綽，未來趕超之勢不可小視。 2013年4月，中國石化斥資80億元在四川布局養(yǎng)老項(xiàng)目天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心，總投資80億元，總體規(guī)劃占地2000畝，規(guī)劃養(yǎng)老床位1萬張以上。 中國水電試水養(yǎng)老地產(chǎn)更是一鳴驚人，2013年5月16日，中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司宣布聯(lián)手重慶(樓盤)任之投資公司，在重慶璧山投資80億元打造全國最大養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。 中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀四種開發(fā)模式 1. 專門開發(fā)的綜合性養(yǎng)老社區(qū)。 如

4、老年活動中心、老年醫(yī)院、老年大學(xué)等。北京太陽城、東方太陽城都是這類代表。 2. 在新建住宅中配套開發(fā)養(yǎng)老住宅及相應(yīng)服務(wù)設(shè)施。 如萬科在杭州建設(shè)的良渚文化村。 3. 是結(jié)合旅游、養(yǎng)生資源開發(fā)的度假型養(yǎng)老社區(qū)。 是一種具有時(shí)令特征的居住形式。目前，這類養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多集中在海南、云南等具有風(fēng)景特色資源的地區(qū)。 4. 會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體。 如北京的太申祥和山莊、中海親頤系列養(yǎng)老社區(qū)。 中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀六種運(yùn)營模式 1. 本地出售型社區(qū)模式：以出售住宅為主，注重社區(qū)環(huán)境打造和養(yǎng)老配套設(shè)置完善。 2. 異地出售型社區(qū)模式：養(yǎng)老養(yǎng)生與度假旅游的完美嫁接。 3. 租售組合型綜合性社區(qū)模式：通過養(yǎng)老住宅銷售與

5、養(yǎng)老公寓出租及養(yǎng)老配套設(shè)施持有運(yùn)營相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)土地效益和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展的目的。 4. 養(yǎng)老房產(chǎn)金融組合型社區(qū)模式：運(yùn)用各種金融組合手段，促進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的租售。 5. 會籍制社區(qū)模式：通過打造醫(yī)療保健社區(qū)，全部持有運(yùn)營，采取會員制管理模式，出售長、短租會員卡。 6. 床位出租型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式：根據(jù)投資主體，有公辦、民辦、公辦民營、公助民辦等多種經(jīng)營模式，以床位出租為主要盈利模式。 中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀五種盈利模式 1. 投資商和運(yùn)營商向開發(fā)商定制養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商按照要求開發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)減小，盈利有保障； 2. 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)之后賣給有意向的投資商或運(yùn)營商，獲得一次性收益； 3. 開發(fā)商持有部

6、分物業(yè)，以出租方式獲得長期穩(wěn)定的租金回報(bào)，做養(yǎng)老地產(chǎn)的房東； 4. 開發(fā)商在持有部分物業(yè)的同時(shí)，請運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)托管，獲取運(yùn)營管理的部分收益； 5. 投資商或開發(fā)商與運(yùn)營商形成戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，形成一個(gè)利益集團(tuán)并在項(xiàng)目中發(fā)揮自己優(yōu)勢，獲得收益。 中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主流盈利模式對比 中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進(jìn)行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運(yùn)營出售單純銷售 1. 老齡人口增長快 據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)，目前我國60歲以上老年人口數(shù)量已超過2億，占全國總?cè)丝诘?4.9%，且

7、仍將以每年1000萬的規(guī)模遞增，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到15.2%，總數(shù)2.43億，2025年將突破3億。 中國社科院老年研究所據(jù)此測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機(jī)約4 萬億元人民幣，到2030 年有望增加至13 萬億元。 中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇65歲及以上人口發(fā)展情況60歲以上老年人口比例預(yù)測 2. 老年消費(fèi)者收入提高，消費(fèi)能力增強(qiáng) 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來具有高消費(fèi)能力的老年群體將會凸現(xiàn)； 隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。 中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇子女贍養(yǎng) 子女為老人盡孝道 隨著社會保障制度性實(shí)施，未來老年人福利水平將會大大提高社

8、會福利保障老人財(cái)富構(gòu)成長期財(cái)富積累 老年人大多有 長期的儲蓄積累，相對于中青年工 作年限較長，且積累相對較多離退休養(yǎng)老金 未來將大幅度增加，預(yù)計(jì)2020年我國老年人退休金總額達(dá)28145億元 60-65歲老人，45%以上都會再就業(yè)，增加額外收入其他（繼續(xù)工作、投資、股份） 3. 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足 福利性養(yǎng)老地產(chǎn)與盈利性養(yǎng)老地產(chǎn)同時(shí)供應(yīng)不足。 目前市場上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供應(yīng)現(xiàn)狀是檔次低，服務(wù)差。大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套設(shè)施落后，缺乏現(xiàn)代化的管理方式；服務(wù)及費(fèi)用參差不齊，且由于長期護(hù)理經(jīng)驗(yàn)的不足導(dǎo)致一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不愿接收入住前就已失能的老人。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來宜居養(yǎng)老社區(qū)缺口約有1295萬人； 中國養(yǎng)老

9、地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇1463 萬人168萬人1295萬人 4. 政策支持 中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇2002年2006年2007年2010年2011年2012年2013年 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡辦公室和發(fā)改委關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知 中共中央、國務(wù)院中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定 十七大報(bào)告 全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文？關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見 國務(wù)院關(guān)于加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(以下稱“意見”)初稿正在征求意見中 國務(wù)院新聞辦中國老齡事業(yè)的發(fā)展白皮書 全國老齡委聯(lián)合民政 部等國家十部委發(fā)文關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng) 老服務(wù)工作的意見 修訂通過的老年人權(quán)益保障法之后，即將出

10、臺的意見在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的營業(yè)稅、土地取得等政策方面，會有進(jìn)一步的突破。 1996年8月，全國人大通過中華人民共和國老年人權(quán)益保障法，我國政府先后制定了200多個(gè)老年政策法規(guī)。 以下為：2002年至今出臺的關(guān)于中國養(yǎng)老的主要政策 4. 政策支持 中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇優(yōu)先供地營業(yè)稅、所得稅、地方稅等減免優(yōu)惠利息貸款貼息培訓(xùn)支持科技服務(wù)政府財(cái)政對養(yǎng)老床位補(bǔ)貼.通過以上政策制定一系列引導(dǎo)和支持社會力量興建社會養(yǎng)老設(shè)施的優(yōu)惠扶持政策： 5. 住宅市場受壓 房地產(chǎn)調(diào)控以來，國內(nèi)住宅市場出現(xiàn)疲軟，尋找新的利益洼地、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級成為眾多地產(chǎn)商的當(dāng)務(wù)之急，養(yǎng)老地產(chǎn)成為繼商業(yè)地產(chǎn)之后地產(chǎn)商搶奪的戰(zhàn)略高地。 中國養(yǎng)老地

11、產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇 中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程及商業(yè)模式1. 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程及資金走向 中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程及商業(yè)模式2. 中國養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式（1）舒適型（基本型） 重慶巴南區(qū)雙寨山慈竹壩某養(yǎng)老項(xiàng)目 項(xiàng)目位于重慶巴南區(qū)，距離重慶市40分鐘路程，項(xiàng)目以雙寨山慈竹壩現(xiàn)有農(nóng)房改造為主，首批建設(shè)改造規(guī)模為3000室內(nèi)面積。 規(guī)模化建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)化管理 集約化經(jīng)營 理財(cái)式融資 滾動式開發(fā) 思路創(chuàng)新：城鎮(zhèn)化背景下，提出鄉(xiāng)村養(yǎng)老的理念； 模式創(chuàng)新：空置農(nóng)房改造，無需新增土地，減少開發(fā)成本； 市場層面的創(chuàng)新：積極引進(jìn)發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老理念及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程及商業(yè)模式2. 中國養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式（2）享受型（豪華型）

12、天津津南區(qū)某養(yǎng)老項(xiàng)目 項(xiàng)目位于天津津南區(qū)，盡力天津外環(huán)線，距離天津市中心15分鐘路程，項(xiàng)目定位于高檔住區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用地24.25公頃，公建面315250平，居住建面265190平，總戶數(shù)2500戶，預(yù)計(jì)入駐人數(shù)3750人。 開發(fā)模式：新建住宅中配套養(yǎng)老社區(qū) 盈利模式：項(xiàng)目五分之一持有經(jīng)營，五分之一租賃及部分產(chǎn)權(quán)銷售，剩余五分之三銷售； 中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程及商業(yè)模式2. 中國養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式（3）舒適型（基本型） 河北香河縣某養(yǎng)老項(xiàng)目 項(xiàng)目位于北京與天津之間河北香河縣，緊鄰告訴道路出口，到北京國貿(mào)大約50分鐘路程，項(xiàng)目占地1000畝，總建面80萬，計(jì)劃投資30億元。 盈利模式：因有大部分保險(xiǎn)資金

13、投入，只租不售或少售，租金3000-5000，主打高性價(jià)比； 開發(fā)模式：專門開發(fā)的綜合性養(yǎng)老社區(qū)； 客戶群體：京津冀以及子女在京津冀工作的全國范圍的老年人及老少居家庭； 中國養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析 1. 關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見正式印發(fā) 2013年9月6日，國務(wù)院正式印發(fā)關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見文件，文件是建國以來第一次以國務(wù)院名義下發(fā)專門針對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策文件，文件針對2020年我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)將要達(dá)到的發(fā)展目標(biāo)和任務(wù)做了全面安排和系統(tǒng)的部署。文件有三方面特點(diǎn)：（1）確立政府在養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)作用；（2）體現(xiàn)社會力量在發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)主體作用；（3）明確市場在養(yǎng)老服務(wù)資源配置

14、當(dāng)中的決定性作用； 中國養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析 2. 中國首只養(yǎng)老地產(chǎn)基金正式成立 2014年6月，國內(nèi)首只養(yǎng)老地產(chǎn)基金興業(yè)養(yǎng)老基金近日正式成立。 該基金擬在全國新建300個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，未來將采取租賃型養(yǎng)老模式而非出售。目前該基金的首個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在黑龍江省肇源縣啟動，第二個(gè)項(xiàng)目正在廣東惠州醞釀中。 陜西養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析 1. 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)扶持政策 2008年，西安市民政局以市政府的名義出臺了關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利化的實(shí)施意見，對新建的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，城六區(qū)范圍內(nèi)每張床位給予一次性補(bǔ)貼3000元，城六區(qū)范圍外每張床位一次性補(bǔ)貼2000元；每年對已運(yùn)營的社會力量興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，按照服務(wù)設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量

15、等進(jìn)行綜合評比，按人次分別給予30元50元不同的獎(jiǎng)勵(lì)。 2009年，西安市政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)的意見出臺，對經(jīng)市、區(qū)老齡辦審批的愛心護(hù)理院，按半護(hù)理、全護(hù)理床位每月分別補(bǔ)助60元和80元；對社會力量興辦的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心（站）實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)制度。 陜西養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析 2. 2015年西安養(yǎng)老服務(wù)目標(biāo)“十二五”期間，西安市將大力發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)，到2015年實(shí)現(xiàn)“9073”目標(biāo)，即90的老年人在社會保障體系和服務(wù)體系支持下通過家庭照顧養(yǎng)老，7左右的老年人由社區(qū)提供日間照料和托老服務(wù)，3的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。 依托社區(qū)分散居家養(yǎng)老90%依托福利院養(yǎng)老3%老年宜居社區(qū)養(yǎng)老7%十二五規(guī)劃養(yǎng)老服

16、務(wù)格局依托社區(qū)分散居家養(yǎng)老96%依托福利院養(yǎng)老3%老年宜居社區(qū)養(yǎng)老1%目前養(yǎng)老服務(wù)格局 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析1. 澳大利亞養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理及服務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享（1）澳大利亞國家概況 澳大利亞是世界上最早實(shí)行社會福利制度的國家之一，其福利制度的完整性、公平性和優(yōu)越性也是在全世界各個(gè)國家中名列前茅的。在那里所有的老人都可以享受同樣內(nèi)容同樣水準(zhǔn)的服務(wù)； 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析1. 澳大利亞養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理及服務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享（2）澳大利亞老人靠什么生活？ 澳大利亞老人享有的社會服務(wù)包含：養(yǎng)老金服務(wù)和養(yǎng)老醫(yī)療保健服務(wù)。而其中養(yǎng)老金福利由“公共養(yǎng)老保障金”“職業(yè)年金”“個(gè)人養(yǎng)老儲蓄金”三部分組成；社會服務(wù)養(yǎng)老金養(yǎng)

17、老醫(yī)療保健公共養(yǎng)老保障金職業(yè)年金個(gè)人養(yǎng)老儲蓄 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析1. 澳大利亞養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理及服務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享（3）誰為澳大利亞老人提供服務(wù)？ 對于養(yǎng)老職責(zé)的承擔(dān)問題，澳大利亞政府已由資源統(tǒng)管成功過度到下放給民間； 政府舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)弊端明顯 財(cái)政緊縮政府提供民間組織非政府組織慈善機(jī)構(gòu)私人公司過渡非盈利盈利盈利非盈利56.生活不是林黛玉，不會因?yàn)閼n傷而風(fēng)情萬種。51.不登高山，不知天之大;不臨深谷，不知地之厚也。荀況58.你的氣質(zhì)里，藏著你跑過的步和你讀過的書。79.世界上的一切偉大運(yùn)動都與某種偉大理想有關(guān)。泰戈?duì)?1.既然失戀，就必須死心，斷線而去的風(fēng)箏是不可能追回來的。巴爾扎克83.黃金誠

18、然是寶貴的，但是生氣蓬勃、勇敢的愛國者卻比黃金更為寶貴。林肯6.成功的唯一秘訣堅(jiān)持最后一分鐘。柏拉圖32.在一個(gè)崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢、也一定會獲得成功。98.總有人要贏，為什么不能是我？49.流水在碰到抵觸的地方，才把它的活力解放。74.真正的領(lǐng)導(dǎo)者，其厲害之處不在于能指揮多少君子，而在于能駕馭多少小人。54.學(xué)習(xí)中經(jīng)常取得成功可能會導(dǎo)致更大的學(xué)習(xí)興趣，并改善學(xué)生作為學(xué)習(xí)的自我概念。68.征服畏懼建立自信的最快最確實(shí)的方法，就是去做你害怕的事，直到你獲得成功的經(jīng)驗(yàn)。92.世界上有兩個(gè)可貴的詞，一個(gè)叫認(rèn)真，一個(gè)叫堅(jiān)持。認(rèn)真的人改變了自己，堅(jiān)持的人改變了命運(yùn)。45.享受著愛和榮譽(yù)的

19、人，才會感到生存的樂趣。莎士比亞34.幸運(yùn)并非沒有恐懼和煩惱；厄運(yùn)也決非沒有安慰和希望。培根54.學(xué)習(xí)中經(jīng)常取得成功可能會導(dǎo)致更大的學(xué)習(xí)興趣，并改善學(xué)生作為學(xué)習(xí)的自我概念。89.每個(gè)人都知道，把語言化為行動，比把行動化為語言困難得多。高爾基96.青年時(shí)期是豁達(dá)的時(shí)期，應(yīng)該利用這個(gè)時(shí)期養(yǎng)成自己豁達(dá)的性格。羅素57.騏驥一躍，不能十步;駑馬十駕，功以不舍。荀況61.壓力不是有人比你努力，而是那些比你牛幾倍的人依然比你努力。96.再多一點(diǎn)努力，就多一點(diǎn)成功。 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析1. 澳大利亞養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理及服務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享（4）澳大利亞老人享受養(yǎng)老服務(wù)的方式 澳大利亞對老人提供的服務(wù)分兩類：“院所

20、照料”和“社區(qū)照料”，而其中社區(qū)照料又分為“老年公寓”和“老年護(hù)理院”；養(yǎng)老服務(wù)院所照料社區(qū)照料老年公寓老年護(hù)理院個(gè)人養(yǎng)老儲蓄老年護(hù)理院的服務(wù)對象基本屬于“介護(hù)老人”，是以高水平醫(yī)護(hù)照料為主， 如醫(yī)院手術(shù)后的照料、臨終關(guān)懷等， 老人大都是一些失去自理能力， 有特殊醫(yī)療、生理和心理保健需要的。老年護(hù)理院的服務(wù)對象基本屬于“自理老人”和“介助老人”，以生活照料為主，需要一定的醫(yī)療保健 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析1. 澳大利亞養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理及服務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享（5）澳大利亞養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)及運(yùn)營管理 澳大利亞政府制定的目標(biāo)是每千名70歲以上的老年人口擁有108個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其中護(hù)理院58個(gè)，老年公寓50個(gè)。目前

21、老年公寓和護(hù)理院的床位在澳供不應(yīng)求， 很多老年人都在等待的名單上， 盡管政府已經(jīng)批準(zhǔn)興建， 但目前床位仍十分緊張。其建設(shè)運(yùn)營主要特征有： 政府總體規(guī)劃 機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度 人員準(zhǔn)入制度 準(zhǔn)入監(jiān)管機(jī)制 服務(wù)機(jī)構(gòu)競爭機(jī)制 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析1. 澳大利亞養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理及服務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享（6）澳大利亞養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享 服務(wù)提供者配置合理化 服務(wù)內(nèi)容細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化 服務(wù)方式人性化 員工培訓(xùn)職業(yè)化 服務(wù)質(zhì)量控制制度化 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析1. 澳大利亞養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理及服務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享（7）澳大利亞養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式對中國的啟發(fā) 中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，政府、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、民間資本、企業(yè)、非盈利機(jī)構(gòu)、社團(tuán)、社區(qū)

22、、志愿者等社會各方力量的參與是大勢所趨和必由之路。澳大利亞成功的養(yǎng)老模式和運(yùn)營機(jī)制對中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要的借鑒和指導(dǎo)意義。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā) 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析 2. 美國太陽城開發(fā)模式 （1）美國太陽城的主要項(xiàng)目分布、規(guī)模、配套和產(chǎn)品類型 美國“太陽城”目前有14個(gè)項(xiàng)目，其中亞利桑那州鳳凰城的“太陽城”，是“太陽城”的發(fā)源地。 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析 2. 美國太陽城開發(fā)模式（2）太陽城開發(fā)模式的九大特征 屬于住宅開發(fā)性質(zhì)； 依靠銷售回款盈利； 限定55歲以上老人才能入??； 專為健康活躍老人提供會所和戶外運(yùn)動設(shè)施 無醫(yī)療配套，主要依靠項(xiàng)目所在區(qū)域的大市政配套 一般位

23、于郊區(qū)，占地大，容積率低，拎包入住 房價(jià)便宜，為洛杉磯市內(nèi)的三分之一 附近一般都配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心 兼有旅游度假功能 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析 2. 美國太陽城開發(fā)模式（3）“太陽城”的開發(fā)商和開發(fā)理念 開發(fā)商：Del Webb 和Pulte Homes 在美國太陽城的各個(gè)項(xiàng)目的展示大廳中，都張掛著太陽城的開發(fā)商Del Webb 和Pulte Homes 的合作歷程與合作理念。Del Webb And Pulte Homes: Two legacies, one company.Pulte Homes, 美國 最大的住宅制造商之一，Del Webb，美國活躍老人住區(qū)建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)者， 共同分

24、享輝煌的歷史。 Pulte 始于1950 年，而Del Webb 始于1928 年， 并于1960 年在鳳凰城西部建設(shè)了第一個(gè)退休老人的社區(qū)?，F(xiàn)在，Pulte 和Del Webb 像一個(gè)公司一樣在一起合作，整合了他們的資源和數(shù)十年 的經(jīng)驗(yàn)，一起開發(fā)高質(zhì)量的老年住宅和社區(qū)。 開發(fā)理念： Your Community, Your Home. Both Reflect Who You Are。 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析 2. 美國太陽城開發(fā)模式（4）太陽城開發(fā)模式對中國的啟發(fā)四點(diǎn)值得借鑒： 住宅立項(xiàng)，依靠銷售迅速回款； 客戶定位精準(zhǔn)，以健康活躍老人為主要客群，為其進(jìn)行產(chǎn)品定 位，滿足其特殊的生活、交往

25、、活動等的需求； 不設(shè)醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，降低了前期投入成本，提高了資 金使用效率，降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)； 在市場和產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟時(shí)，可與分時(shí)度假管理公司緊密合作， 在項(xiàng)目開始時(shí)便實(shí)現(xiàn)訂單生產(chǎn)。 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析 2. 美國太陽城開發(fā)模式（4）太陽城開發(fā)模式對中國的啟發(fā)兩點(diǎn)不值得借鑒： 中國地少人多的國情，不適合大量興建低密度、單層的單體建筑，應(yīng)以多層或小高層的單體形態(tài)為主； 中國的公共醫(yī)療資源匱乏，如社區(qū)內(nèi)不能提供一定的醫(yī)療、護(hù)理配套、市政配套的公共資源又跟不上，就會影響老人的入住選擇。 中國的老人和子女，選擇老年住區(qū)最為關(guān)系的，還是所在社區(qū)能否提 供及時(shí)、持續(xù)的醫(yī)療、護(hù)理?xiàng)l件。 國內(nèi)外養(yǎng)

26、老地產(chǎn)案例分析2. 美國CCRC 持續(xù)照料退休社區(qū)及其精細(xì)化管理服務(wù)（1）CCRC 的概念 CCRE是指Continue Care Of Retirement Community，持續(xù)照料退休社區(qū)。 一般將老人按其健康活躍或需要照料的程度，分為以下三類： 持續(xù)照料退休社區(qū)是指：在一個(gè)綜合社區(qū)中，為上述 三類老人都能提供相應(yīng)的居住產(chǎn)品，以滿足老人在不同生理年齡階段， 對居住和配套服務(wù)的要求老人半護(hù)理老人全護(hù)理老人個(gè)人養(yǎng)老儲蓄一般在65 歲 75 歲之間，可以部分自理， 或在醫(yī)院醫(yī)治后可以回家康復(fù)理療的老人。一般在75 歲以上，行動不便或患有老年癡呆癥的老人，需要24 小時(shí)看護(hù)和照料的老人。自理老

27、人一般在55 歲 65 歲之間。 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2. 美國CCRC 持續(xù)照料退休社區(qū)及其精細(xì)化管理服務(wù)（2）CCRC開發(fā)模式有九大特征： 滿足上述3類老人居住需求； 根據(jù)三類老人的基本特征，產(chǎn)品類型有所區(qū)別； 三類產(chǎn)品配比：12:2:1； 附近緊鄰醫(yī)院，社區(qū)內(nèi)有醫(yī)療室，每層設(shè)置護(hù)士站； 無大會所，但提供豐富的活動設(shè)施； 設(shè)老人專屬食堂； 只租不售，收取年費(fèi)及入門費(fèi)； 項(xiàng)目多在郊區(qū)，以多層為主； 服務(wù)人員與老人比例1:1； 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析 2. 美國CCRC 持續(xù)照料退休社區(qū)及其精細(xì)化管理服務(wù) （3）美國CCRC區(qū)域劃分 美國相對歐洲及其他發(fā)達(dá)國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當(dāng)

28、前的老齡化階段較為接近。美國ccrc社區(qū)采取自費(fèi)的模式，依住民與其簽定的契約內(nèi)容，提供各種型態(tài)的住屋、住民的服務(wù)和健康服務(wù)。CCRC區(qū)域劃分（如圖）：獨(dú)立生活區(qū) 協(xié)助生活區(qū)專業(yè)護(hù)理區(qū) 老年癡呆照顧區(qū) 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析 2. 美國CCRC 持續(xù)照料退休社區(qū)及其精細(xì)化管理服務(wù) （4）對比：美國CCRC居民與傳統(tǒng)社會族群 雖然CCRC住民在住入護(hù)理之家，所花費(fèi)的醫(yī)師照顧費(fèi)用遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)社會族群。但在門診上花費(fèi)的，卻比傳統(tǒng)社區(qū)老人低許多。此外CCRC居民對自己的壽命有較高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。住院照顧方面天數(shù)短、次數(shù)少一般保守老人平均價(jià)格貴、次數(shù)多時(shí)間長在護(hù)理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)多

29、在護(hù)理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)少在機(jī)構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)多、花費(fèi)少在機(jī)構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)少、花費(fèi)多CCRC居民比較 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2. 美國CCRC 持續(xù)照料退休社區(qū)及其精細(xì)化管理服務(wù)（5）美國CCRC 的消費(fèi)群集及盈利方式 CCRC 面對的是高端的老齡人群，以入門費(fèi)和月服務(wù)費(fèi)為基本收費(fèi)方式，可返回押金。 當(dāng)然除了以上的兩種類型之外還有其他的收費(fèi)方式和類型， 也有為了吸引顧客所采取的折扣或提供一定時(shí)間的免費(fèi)入住等各種營銷的手段。 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2. 美國CCRC 持續(xù)照料退休社區(qū)及其精細(xì)化管理服務(wù)（6）CCRC 開發(fā)模式對中國的啟發(fā)和借鑒三點(diǎn)值得借鑒： 滿足了老人對健康管理、護(hù)

30、理和醫(yī)療等基本養(yǎng)老需求； 在同一社區(qū)中滿足了老人不同生理年齡階段的不同養(yǎng)老需求； 經(jīng)營方式上的可取之處：通過會員費(fèi)的收取，迅速回籠資金； 開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)可以獲得抵押貸款進(jìn)一步擴(kuò)張； 通過年費(fèi)（或月費(fèi)）獲得日常經(jīng)營收益； 通過出租店面獲得租金收益。 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2. 美國CCRC 持續(xù)照料退休社區(qū)及其精細(xì)化管理服務(wù)（6）CCRC 開發(fā)模式對中國的啟發(fā)和借鑒三點(diǎn)值得商榷： 由于配套設(shè)施要求較高，導(dǎo)致前期資金投入較大、資金回籠相對較慢； 對于開發(fā)商而言，特別是新公司，入門費(fèi)的收取難度較大； 對于老人而言，入門費(fèi)提前預(yù)付有風(fēng)險(xiǎn)； 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析2. 美國CCRC 持續(xù)照料退休社區(qū)及其

31、精細(xì)化管理服務(wù)（7）總結(jié)：建設(shè)復(fù)合型的老年住區(qū)是中國養(yǎng)老地產(chǎn)的必由之路 居住人群的復(fù)合 服務(wù)功能的復(fù)合 產(chǎn)品形態(tài)的復(fù)合 產(chǎn)業(yè)的復(fù)合 盈利方式的復(fù)合 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析 3. 從上海親和源看中國社區(qū)居家型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展 （1）上海親和源項(xiàng)目概況秀 沿 路申 江 路開 發(fā) 商親和源股份有限公司投 資 商親和源股份有限公司占地面積8.33萬建筑面積10萬容 積 率1.2綠 化 率51%開盤時(shí)間2010年1月入住時(shí)間2010年4月產(chǎn)權(quán)年限50年總 戶 數(shù)838戶資金回籠周期7年項(xiàng)目位于上海浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)，是中國首家集居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為一體的老年會員制社區(qū)。 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析 3. 從上海親和

32、源看中國社區(qū)居家型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展 （1）上海親和源自身配套商 業(yè)商業(yè)街，室外茶座，度假酒店醫(yī) 療市三級甲等醫(yī)院老年?？祁U養(yǎng)院，護(hù)理中心文化娛樂老年大學(xué)，健康會所生活休閑泛會所，迷你高爾夫，活動廣場球場，舞蹈廣場，功能活動區(qū)其 他農(nóng)耕莊園 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析3. 從上海親和源看中國社區(qū)居家型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展（1）上海親和源綜合服務(wù) 社區(qū)服務(wù) ：家政服務(wù)、事務(wù)代理、專業(yè)配餐、親情服務(wù)等； 健康服務(wù) ：健康咨詢、健康巡檢、健康檔案、健康指導(dǎo)、護(hù)理照料、體格檢查、疾病治療、心理輔導(dǎo)等； 快樂服務(wù) ：主題活動、親和俱樂部、親和學(xué)堂、度假旅游、義工服務(wù)、理財(cái)咨詢等； ERP信息管理系統(tǒng) 國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析 3. 從上海親和源看中國社區(qū)居家型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展 （3）上海親和源收費(fèi)經(jīng)營模式 親和源會員制社區(qū)的盈利模式：一種是購買產(chǎn)權(quán)（50年），一種是會員制（分為記名和不記名）； 中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評估 “銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的龐大市場預(yù)示著中國“夕陽產(chǎn)業(yè)”正在成為蒸蒸日上的朝陽產(chǎn)業(yè)。 然而，因?yàn)槿狈ε涮渍吆捅O(jiān)管，持有經(jīng)營要考慮資金風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營