工作背景綜述課件

1、工作背景綜述近年來，物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛呈現(xiàn)高發(fā)態(tài)勢，尤其是業(yè)主自治領(lǐng)域出現(xiàn)的問題特別值得關(guān)注。今年5月1日起實(shí)施的江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例中，創(chuàng)設(shè)了業(yè)主代表大會制度和業(yè)主小組制度，為下一步破解業(yè)主自治活動這一長期難題，為廣大業(yè)主們更好地開展自治管理提供了基本原則和主要方向。在今年全市物業(yè)管理工作大會上，市政府確定2013年全市物業(yè)管理工作主題為“市場主體規(guī)范年”，業(yè)主自治活動的引導(dǎo)與規(guī)范，被放到了與加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)監(jiān)管的同樣重要位置，成為當(dāng)前行業(yè)規(guī)范發(fā)展的重要議程。1994年，國家建設(shè)部頒發(fā)城市新建住宅小區(qū)管理辦法，確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生“物業(yè)管理委員會”制度1991年，深圳誕生了首個(gè)“業(yè)主委員會”2003年

2、，國務(wù)院頒布物業(yè)管理?xiàng)l例，提出“業(yè)主大會”概念，并明確業(yè)主委員會是執(zhí)行業(yè)主大會決議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)2007年，中華人民共和國物權(quán)物頒布，提出“建筑物區(qū)分所有權(quán)”和“業(yè)主共同決定”，并明確“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力”。2007年，物業(yè)管理?xiàng)l例修訂，取消了“業(yè)主委員會是業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)”的表述。業(yè)主自治相關(guān)法規(guī)沿革2003年，原南京市房產(chǎn)局印發(fā)南京市業(yè)主大會導(dǎo)則2009年，原南京市房產(chǎn)局印發(fā)南京市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則2012年，江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例修訂頒布，提出業(yè)主代表大會、業(yè)主小組和管委會制度2012年，南京市住建委將南京市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則修訂工作正式提上議事日

3、程業(yè)主自治相關(guān)法規(guī)沿革（本地）業(yè)主自治的法律依據(jù)-建筑物區(qū)分所有權(quán)中華人民共和國物權(quán)法第六章 建筑物區(qū)分所有權(quán)第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 建筑物區(qū)分所有權(quán)：專有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)行使共同管理權(quán)中華人民共和國物權(quán)法第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施（七）有關(guān)共有和共同管理

4、權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主如何形成共同決定？中華人民共和國物權(quán)法第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。第七十八條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。我們應(yīng)時(shí)刻牢記的原則中華人民共和國物權(quán)法第五條物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)

5、定。第一，按照物權(quán)的定義，物權(quán)不僅是“直接支配”的權(quán)利，而且有“排除他人干涉”的效力，連國家的公權(quán)力都不能 隨意干涉。 第二，物權(quán)法定原則要求物權(quán)的內(nèi)容一定要由法律明確地規(guī)定，任何人都不得對此進(jìn)行改變。這就像人民幣一樣。我們現(xiàn)在 看到市場上什么商品都打折，但人民幣不打折，因?yàn)槿嗣駧攀墙灰椎那疤釛l件，國家不允許打折。如果允許人民幣打折，就會 導(dǎo)致市場交易復(fù)雜化，市場交易就難于進(jìn)行。這就是為什么必須規(guī)定物權(quán)需法定。 民法學(xué)家 梁慧星 在理解上述法理的基礎(chǔ)上，讓我們看一看業(yè)主自治活動對于行政監(jiān)管工作的重要性一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常服務(wù)監(jiān)管工作三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整具體問題維修資

6、金使用：難、難、難全國各地媒體，周期性對維修資金使用“發(fā)難”，中央電視臺近期就錄制過數(shù)檔關(guān)于維修資金使用問題的報(bào)導(dǎo)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量：不滿意！近期，新浪房產(chǎn)正在組織南京小區(qū)物業(yè)滿意度網(wǎng)上調(diào)查（進(jìn)行中），數(shù)據(jù)自然在預(yù)料之中：想提高物業(yè)費(fèi)：沒商量！南京市約有六成的小區(qū)維持著10年以前的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可即使是這樣，業(yè)主也不認(rèn)同目前的收費(fèi)：誠然，維修資金使用主要難在“三分之二”，物業(yè)服務(wù)滿意度過度體現(xiàn)了業(yè)主的“主觀”感受，而物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也確實(shí)到了讓企業(yè)難以為繼的地步。但物業(yè)管理行業(yè)的兩大主體-業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的力量不均衡、信息不對稱才是上述問題的癥結(jié)所在。特別是業(yè)主自治活動乏力，深刻地影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)

7、展，這才是行業(yè)發(fā)展最大的瓶頸！在這樣的背景下，物業(yè)管理行政監(jiān)管部門，始終在尷尬地充當(dāng)著一個(gè)角色：“永遠(yuǎn)無法讓主人滿意的保姆”看看企業(yè)怎么說：萬科集團(tuán)副總裁朱保全在2013“長江論壇”上的主題發(fā)言中提出：“如果按照剛才的有限責(zé)任和無限責(zé)任來區(qū)分，你會發(fā)現(xiàn)對這個(gè)行業(yè)的限價(jià)所造成的后果最后要承擔(dān)無限責(zé)任的其實(shí)還是業(yè)主和政府。譬如，假設(shè)這個(gè)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備本來是20年的使用壽命，但是當(dāng)它使用10年就出現(xiàn)問題的時(shí)候，由于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司都是有限責(zé)任公司，可以隨時(shí)撤出小區(qū)，其實(shí)需要承擔(dān)責(zé)任的是業(yè)主。而業(yè)主是一個(gè)群體，當(dāng)出現(xiàn)問題的時(shí)候，他可能會上街游行或找政府上訪，那么這時(shí)候仍然需要由政府出面來解決問題”

8、。 北京著名業(yè)主維權(quán)專家陳鳳山這樣呼吁：“請業(yè)主們一定明白：沒有業(yè)主團(tuán)體，業(yè)主個(gè)體的權(quán)利必定無法徹底保護(hù)和實(shí)現(xiàn)。對于業(yè)主們來說，利益共同體的存在是命定的。你的墻壁的另一面是我的，我們彼此不可分離。也請業(yè)主們一定明白：一屋不掃何以掃天下。從身邊的點(diǎn)滴做起，從積極參與議事和投票開始，權(quán)利的種子才會在我們的生活中生根發(fā)芽”。 看看業(yè)主怎么說：業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則2013去年底，市住建委啟動了業(yè)主自治活動文件的修訂工作，聯(lián)合南京理工大學(xué)成立了專項(xiàng)課題組，根據(jù)上位法精神，針對當(dāng)前業(yè)主自治活動的實(shí)際困難，開展了一系列調(diào)研論證工作，目前已完成南京市業(yè)主大會業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則的起草工作，并已向社會公開

9、征集意見。 相比于2009年出臺的導(dǎo)則，本次修訂為“顛覆性”修訂過程中，共召開研討會26次，大范圍征求意見會6次，外地專家討論會1次。導(dǎo)則成文后共修改14稿。公開向社會征求意見共收到63條。歷時(shí)13個(gè)月。指導(dǎo)規(guī)則起草過程第一章 總則 7條第二章 業(yè)主大會的設(shè)立 15條第三章 業(yè)主代表的產(chǎn)生與職責(zé) 6條第四章 業(yè)主大會的日?；顒?7條第五章 業(yè)主委員會活動 14條第六章 業(yè)主監(jiān)督與行政指導(dǎo) 5條第七章 附則 2條全文9322字（導(dǎo)則第一稿14326字）導(dǎo)則主要架構(gòu)共七章56條業(yè)主自治組織成立困難此次修訂南京市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則的重點(diǎn)業(yè)主自治組織運(yùn)作困難業(yè)主自治組織持續(xù)困難對策業(yè)主主導(dǎo)，

10、政府指導(dǎo)（6），專家輔導(dǎo)（7），專職倡導(dǎo)（41） 問題一，業(yè)主自治組織的運(yùn)作能力弱，業(yè)委會缺乏專業(yè)性支撐且大多兼職，工作開展難度大。對策樓棟設(shè)小組（23），小組選代表（23），代表開大會(24)，大會做決定(31)！ 問題二，業(yè)主大會產(chǎn)生決議的“門檻”過高，“一戶一票”制度在大體量住宅小區(qū)難以切實(shí)有效運(yùn)轉(zhuǎn)。對策建立更迭機(jī)制(28)，完善內(nèi)部監(jiān)督(49)建立指導(dǎo)機(jī)制(48)，加強(qiáng)行政監(jiān)督(53)問題三，業(yè)主自治活動缺乏有效監(jiān)督，“不規(guī)范”業(yè)委會難約束，業(yè)主自治活動極易中斷，持續(xù)性差。 導(dǎo)則重點(diǎn)內(nèi)容之一-業(yè)主大會的設(shè)立第二章業(yè)主大會的設(shè)立共15條，主要規(guī)范成立首屆業(yè)主大會的流程以及相關(guān)工作。第十條

11、：首屆業(yè)主大會籌備組的成立（街道，60日） 流程圖第十三條：首屆業(yè)主大會的籌備工作（籌備組，90日）要點(diǎn)：公開：報(bào)名公開、信息公開、議題公開、結(jié)果公開送達(dá)：全體業(yè)主；可追溯方式計(jì)票：棄權(quán)不從多；投票可追溯；補(bǔ)充不重復(fù)導(dǎo)則重點(diǎn)內(nèi)容之二-業(yè)主小組和業(yè)主代表第三章業(yè)主代表的產(chǎn)生與職責(zé)共6條要點(diǎn)：業(yè)主代表的表決方式 （24）：代議、信使全體業(yè)主代表的職責(zé)（28）：過渡“內(nèi)閣”、監(jiān)督和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)導(dǎo)則重點(diǎn)內(nèi)容之三-業(yè)主（代表）大會第四章業(yè)主大會的日?；顒庸?條要點(diǎn)：共同管理事項(xiàng)之表決方式 業(yè)主小組事項(xiàng) 業(yè)主大會公開制度框架代表投票決定單元或樓棟小組1單元或樓棟小組2單元或樓棟小組N代表代表代表全體代表大會報(bào)

12、名參選業(yè)委會產(chǎn)生業(yè)委會表決換選業(yè)委會；表決物業(yè)服務(wù)合同；聘物業(yè)企業(yè)、聘監(jiān)理等；細(xì)化管理制度；決定共有收益方案；表決年度預(yù)決算等；業(yè)委會集體辭職等緊急過渡單戶業(yè)主職權(quán)執(zhí)行運(yùn)行知情權(quán)：查閱復(fù)制小區(qū)全部表決等文件資料；提案權(quán)：20%聯(lián)署要求召開代表大會提議權(quán)；直接表決權(quán)：修訂“大法”、更新重建、拆并小區(qū)；撤銷權(quán)：對業(yè)委會、代表大會決定侵害自己合法權(quán)益的,1年內(nèi)提訴;間接表決權(quán)：推選換選本單元業(yè)主代表，通過代表行使權(quán)利；被選舉權(quán)：參選業(yè)主代表、業(yè)委會成員業(yè)主代表大會制的職權(quán)劃分、治理機(jī)制示意圖業(yè)主處理組內(nèi)事務(wù)行使共同管理權(quán)導(dǎo)則第三十條1、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（全體業(yè)主過半）2、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （全體業(yè)主過半）3、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，撤銷業(yè)主委員會的決定； （全體業(yè)主或代表過半）4、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主費(fèi)用分?jǐn)偡桨福唬ㄈw業(yè)主或代表過半）5、籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（全體業(yè)主或代表過三分之二