高校住宅小區(qū)物業(yè)管理投標策劃方案

1、江西高校教師住宅小區(qū)物業(yè)治理投標方案第一章 物業(yè)治理服務的整體設想及策劃提要:服務宗旨以客戶為中心服務方針質量第一,科學治理,精益求精治理定位溫馨、安全治理目標全國物業(yè)治理示范小區(qū)標準治理優(yōu)勢經驗、理念、配套治理重點整體形象，物業(yè)安全,裝修治理 五項措施ISO900質量治理體系，嚴密的安全治理體系,科學的人力資源治理體系，嚴格的監(jiān)督治理體系，高效的客戶關系治理和信息處理系統治理特色安全,運作機制,機電治理，環(huán)境治理，檔案治理，溝通 一、服務宗旨我們的服務宗旨是：以客戶為中心，為客戶提供中意的服務,讓客戶以良好的建議取代投訴。以客戶為中心:企業(yè)依存于客戶，理解客戶當前和以后的需求。為客戶提供中意

2、的服務：滿足客戶的需求。讓客戶以良好的建議取代投訴：“中意只是起點”,超越客戶的期望,贏得客戶的參與與支持,為共同不斷提升治理水準出謀劃策!二、服務方針我們的服務方針是：質量第一，科學治理,精益求精。質量第一：“在質量和效益面前,我們首選質量”,視質量為我們企業(yè)的生命?？茖W治理：治理規(guī)范化、制度化，改變工作中的隨意性,以“法治”代替“人治”。精益求精:信守“沒有最好，只有更好”的信念,持續(xù)改進,不斷創(chuàng)新,以全新的經營理念、規(guī)范化的治理、優(yōu)質的服務為客戶營造美好的工作、生活環(huán)境。 三、項目治理定位傾心打造江西高校教師住宅小區(qū)(以下簡稱,高校住宅小區(qū))的物業(yè)治理,將其營造成溫馨、安全、舒適的理想人

3、居環(huán)境。 溫馨 和睦的鄰里關系,高品味的文化氛圍,微笑掛在每一個人的臉上。 安全 外馳內張,嚴密防范,構筑業(yè)主(住戶)放心、中意的安全舒適生活空間。四、治理目標一年內理順各種關系,使各項工作有條不紊地開展。 二年內深化治理服務,提高物業(yè)治理水平，提升物業(yè)治理形象,確保業(yè)主（住戶)中意率達5%以上，達到建設部頒發(fā)的一般住宅小區(qū)物業(yè)治理服務等級標準一級標準和全國物業(yè)治理示范小區(qū)標準,通過“南昌市物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)”考評。五、治理優(yōu)勢(一)經驗優(yōu)勢深圳市龍城物治理公司自19年成立至今,通過十多年的進展已成為具有國家一級物業(yè)治理資質的大型物業(yè)治理企業(yè)，治理著深圳、北京、東莞、廣州、南昌、濟南、貴陽、寧波

4、、汕頭、江門等地七十多個物業(yè)項目，具有豐富的各類物業(yè)治理經驗，形成了一整套規(guī)范的治理運作模式、規(guī)章制度,造就了大批物業(yè)治理優(yōu)秀人才。公司多次在國家、省、市各級物業(yè)治理考評中取得優(yōu)異成績，創(chuàng)立了“龍城物業(yè)”知名品牌。公司共治理出了六個“國優(yōu)”、九個“省優(yōu)”和十多個“市優(yōu)”項目，擁有“國優(yōu)”數量在全國名列前茅，是含 “金”量最高的物業(yè)治理企業(yè)之一。在住宅區(qū)的治理上,成功打造出深圳愉園新村、上圍新村兩個“國優(yōu)”小區(qū)，其中上圍新村成為“農村都市化”的典范，受到黨和國家領導人的高度贊揚。公司在異地物業(yè)項目的治理上，也探究出了一套成功的經驗,目前，各分公司都在當地取得了長足的進展，甚至有些分公司已成為當地

5、大型物業(yè)治理企業(yè),所治理的項目得到業(yè)界同仁的高度評價和贊揚。在江西南昌市，我公司目前治理著華龍國際大廈項目,該項目的物業(yè)治理工作可作為高校住宅小區(qū)的強大支援后盾。(二）理念優(yōu)勢以不斷提升服務水平為指導思想理念是企業(yè)的靈魂所在,是職員動力的源泉。龍城物業(yè)以不斷提升服務水平為工作指導思想,以“開拓創(chuàng)新、永創(chuàng)一流”的精神為理念，不懈追求更高的服務境地，激勵職員的制造性思維和制造力。在這種理念的支持下，多年來,龍城物業(yè)所管轄的眾多項目,未出現過一例有效投訴。以“沒有最好，只有更好”為基礎，我們引伸出了以下獨具特色的理念:“最優(yōu)”理念;“探究、學習、創(chuàng)新、提升、領先”理念;“換位考慮”理念以及“零干擾”

6、、“零缺陷”等理念。 最優(yōu)理念即每個職員都有明確的職責范圍,在服務過程中遇到的任何問題,都要設計出幾套解決問題的方案,從客戶的角度、經濟的角度選擇一個最佳的解決方案,達到最佳的效果。同時以最優(yōu)理念為全然引伸出了幾種提供優(yōu)質服務的措施:“快捷服務”、“機務作風”、“便民服務”等。“快捷服務”即在接到住戶需求信息或任務時,要求我們的職員立即行動并迅速解決問題，體現“效率確實是生命”的精神；“機務作風”即是采納嚴謹細致的航空系統服務治理方法，對每一項工作都嚴格按程序認真細致地去完成;“便民服務”即向客戶提供家政服務、室內維修等日常物業(yè)治理范圍以外的服務，體現龍城物業(yè)的“周到服務”。 探究、學習、創(chuàng)新

7、、提升、領先即在治理寫字樓、高尚住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、市政設施等領域進行不懈的探究,尋求適合這些領域的治理方法。通過學習國內外先進的治理理論與方法，與自身的實踐相結合，制造性地提煉出獨具特色的新的治理方法。將這種新的方法再運用到實踐中,進一步提煉升華,達到治理水平不斷提高并領先于行業(yè)。 換位考慮凡事都要先設身處地站在客戶需求的角度進行考慮，再反過來考慮如何滿足客戶的需求,把客戶的中意作為工作的動身點和工作的最終目標?！翱蛻粝氲降奈覀儾畈欢嘧龅剑蛻粑聪氲降奈覀兂八季S”,從而提供更適合客戶需要的服務,滿足客戶的需求。 零干擾 在物業(yè)使用高峰期以外完成所有公共部位的清潔工作，確?？刹荒芤蚯鍧嵤沟孛鏉窕?/p>

8、造成行走不便。物業(yè)使用高峰期時，清潔員在所轄清潔范圍內不斷巡視保潔，發(fā)覺問題及時處理,不能因保潔而阻礙和干擾客戶。 在保證物業(yè)正常使用的前提下，對會阻礙住戶的維修保養(yǎng)工作，一律安排在物業(yè)使用高峰期以外(突發(fā)事件需緊急處理的情況除外)。同時，在維修保養(yǎng)工作中,維修人員必須先做好維修區(qū)域防護及警示等措施后,方可進行工作，維修完畢,立即清理現場,以幸免造成污染和給住戶帶來不便。 零缺陷確實是要求每一個職員都要細心慎重,把工作上可能發(fā)生的缺陷(缺點)降低到“零”的一種治理方法。零缺陷并不是講絕對沒有缺陷，或缺陷絕對等于零，而是指以缺陷等于零為目標的治理理念，每一個職員用心工作,在自己的工作職責范圍內力

9、爭做到無缺陷，從而培養(yǎng)職員高度的責任感和嚴謹的工作作風，提高服務質量。(三)配套優(yōu)勢提供綜合性物業(yè)治理服務公司在多年的物業(yè)治理實踐中,積存了為客戶提供全方位、綜合性治理服務的豐富經驗,如餐飲、健身、家居裝飾、汽車美容、房屋中介、家電維修、家政以及商務服務等。在高校住宅小區(qū)的物業(yè)治理中，我們將結合物業(yè)的實際情況，潛心研究寬敞物業(yè)使用人的需求，提供優(yōu)質的綜合服務。六、工作重點（一）整體形象高校住宅小區(qū)是具有高素養(yǎng)的南昌市省屬高校教師居住的大型社區(qū)，配套項目齊全，環(huán)境優(yōu)美，其形象間接代表著南昌市高校教師的溫文儒雅知識淵博的形象,塑造物業(yè)整體形象成為物業(yè)治理公司一項重要任務。我們將充分展示其整潔、美觀

10、、安全、文明的良好外在形象。（二)物業(yè)安全維護社區(qū)良好的公共秩序，實施有效的安全防范工作，這是物業(yè)治理的重要基礎。同時，居住在小區(qū)里的是高校教師，對安全治理要求高,因此,治安安全尤為重要。(三)社區(qū)文化社區(qū)文化是我國物業(yè)治理行業(yè)的重要特征，是制造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品位的重要手段，是實施物業(yè)治理工作的潤滑劑。因此，如何開展豐富多彩的社區(qū)文化活動,是我們物業(yè)治理工作的一個重點工作。七、要緊措施（一）嚴謹的治理運作體系IO9000質量治理體系ISO9000質量治理體系是國際上通用的治理體系。在高校住宅小區(qū)的物業(yè)治理中,我們導入ISO90質量治理體系，對整個服務運作過程實施全程質量操縱,持續(xù)

11、滿足客戶的明示需求及潛在的期望，確?？蛻糁幸?。該體系的核心要素是治理體系、治理職責、資源提供、產品服務的實現、監(jiān)視和測量，通過該體系,將對物業(yè)治理的策劃、驗收接管、房屋治理、設備設施治理、安全治理、清潔綠化治理、檔案資料治理等整個過程進行全面有效操縱,確保規(guī)范高質量運作。質量治理體系在具體執(zhí)行過程中，將以全面質量治理方法為基礎，立即所有治理活動都歸結為一個產生、形成、實施和驗證的過程,并按“打算執(zhí)行檢查處理”四個時期運行,即PDCA循環(huán)，這是我們治理體系的運作方式,也是做任何情況必須遵循的規(guī)律。我們開展每項工作,應先有設想或打算（打算),然后按打算去實施，即執(zhí)行;打算執(zhí)行過程中出現的偏差,應及

12、時糾偏與調整，即核對檢查；依照檢查結果，把成功的經驗加以確信并列入標準中,沒有解決的問題反映給下一個循環(huán)，接著改進，即處理時期。（二）嚴密的安全治理體系 以“外馳內張”為原則，以治安治理、消防治理、車輛治理為主線，以訓練有素、行動迅速、果斷干練的保安隊伍為載體，利用現代化的手段,依靠先進的技術設備與工具,精心組織日常治理,迅速協助處理突發(fā)事件。 治安狀態(tài)治理：依照報警信息反映的不同事件，定義一級、二級、三級、四級安全狀態(tài)，并相應規(guī)定一級、二級、三級、四級反應力量，建立以監(jiān)控中心為指揮調度中心，相關部門負責人為分狀態(tài)、分時期現場指揮的指揮體系，針對不同的狀態(tài),調動不同的反應力量，采取相應的處理程

13、序,分級應對，限時到位。通過完善各狀態(tài)應急處理的調度、組織、協調,確保及時、迅速、有效地處理各類異常情況。（三)科學的人力資源治理體系物業(yè)治理行業(yè)提供的產品是“服務”,物業(yè)治理的過程是物業(yè)治理人員向業(yè)主（住戶）提供服務的過程,物業(yè)治理人員素養(yǎng)的高低直接阻礙到服務的質量和效果,其形象間接代表著物業(yè)的形象。龍城物業(yè)在高校住宅小區(qū)的物業(yè)治理中，將對人力資源治理進行全程的有效操縱。 定員、定崗、定編、定崗位工作標準。通過精干的人員達到高效運作的目的。 保安人員實行準軍事化治理。練就其過硬的思想和軀體素養(yǎng)。實行擔保人制度。所有新招操作層職員及一般治理人員須由有深圳市或江西南昌市戶口的可靠人士提供擔保,并

14、由其戶口所在地公安機關出具無違法犯罪記錄證明,切實保證職員的品德無暇。 實行人性化民主型內部治理和“幫帶”制度。促進能力較差的職員共同進步，著力培養(yǎng)職員的團隊精神，提高團隊的整體治理水平,增強企業(yè)凝聚力，使職員始終保持積極進取的心態(tài)。 科學培訓。通過崗位培訓、外送培訓、崗位輪訓、跟班培訓、參觀考察和專題討論，規(guī)范職員的形象，讓職員隨時掌握行業(yè)的進展動態(tài)，積極學習國內外最新的治理技術與方法，總結工作中的經驗教訓,進一步提高職員的工作能力和工作標準。 量化考核和末尾淘汰制。轉正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內部上崗證考核等。專業(yè)技術工人和保安人員每半年進行一次考核,名列最后者淘汰;各部門負責

15、人、工程技術人員、治理人員每年進行一次考核，名列最后者降級或淘汰。 崗位“動態(tài)”治理,競爭上崗。激勵職員求知上進。 內部職稱評定。確信并充分發(fā)揮職員的能力。 崗位薪酬實行治理、技術崗位兩條線,以崗定薪。保證治理、技術兩方面人才的平衡。(四)嚴格的監(jiān)督治理系統各項工作要真正做到規(guī)范治理、有效運作,必須要有嚴格的監(jiān)督操縱，特不是安全工作、消防治理等，稍有疏忽,就可能給業(yè)主、給公司帶來損失。采納“閉環(huán)+激勵”治理操縱體系，通過個人、班組、治理層三級小閉環(huán)操縱和分公司（公司）大閉環(huán)操縱，及時發(fā)覺問題,及時改進糾偏,操縱每一項工作按打算和標準實施。在具體執(zhí)行中實施逐級負責制，將工作目標和標準分降落實到班

16、組和個人，所有工作都有相應責任人,下級對上級負責,上級檢查、監(jiān)督下級的工作，治理一環(huán)扣一環(huán)，形成一個有機結合的閉環(huán)。做到有部署、有檢查、有評價，從而保證治理有效性和可操作性。(五）高效的客戶關系治理和信息處理系統我們的客戶:物業(yè)的所有業(yè)主和使用人外部客戶，職員內部客戶。正確處理好這兩種客戶，及時處理各種信息，實現職員中意，業(yè)主、住戶中意。 實施CS（客戶中意）戰(zhàn)略。以客戶為中心,把客戶的需求(包括潛在的需求)作為我們物業(yè)治理服務工作的輸入,在服務中最大限度地使客戶感到中意。構建集知識、服務、治理于一體的信息化網絡支持系統數字化社區(qū)網站，并以此網站為平臺,構建客戶頻道、內部治理頻道等功能區(qū),實現

17、客戶、公司、物業(yè)治理處三方網絡在線式服務與治理。通過客戶頻道,客戶可把自己的意見或需求(如報修、投訴等)，直接反映到網站上,公司、物業(yè)治理處協調、調度有關部門落實,并將落實結果反饋給客戶;通過內部治理頻道,公司本部可隨時了解、監(jiān)督、操縱各部門、物業(yè)治理處的治理情況。在治理處中,通過內部局域網連接,實現辦公自動化和物業(yè)治理自動化。同時,公司可通過網站,對現場治理提供技術分析和決策支持,一旦現場出現運行和治理問題，可及時得到公司本部強有力的技術關心,真正做到“運籌帷幄,決勝千里”。在數字化社區(qū)網站上,我們還將設立公司企業(yè)形象宣傳區(qū)、公司物業(yè)治理展示區(qū)、服務展示區(qū)、社區(qū)文化、生活常識、物業(yè)治理法規(guī)園

18、地、信息查詢、天氣預報等功能區(qū)，方便客戶了解物業(yè)治理相關知識,并可通過網站獵取各種服務，實現溝通互動,體現現代化的物業(yè)治理服務。建立客戶服務快速反應系統治理處設立客戶服務前臺，負責收集客戶的各種需求信息,并依照需求信息，協調、調度物業(yè)治理處各個職能部門和作業(yè)層面的日常服務工作，高速反饋、處理客戶的意見及需求。建立客戶信息庫，注重客戶導向,倡導服務創(chuàng)新。統計分析客戶的各類需求信息,依照分析結果不斷創(chuàng)新，調整工作思路和工作方法,最大限度地滿足客戶的需求,不斷提升我們的服務水平。隨著社會的進展，科技的進步，物業(yè)治理行業(yè)呈現出高速進展之勢,客戶導向正逐漸取代市場導向,阻礙行業(yè)進展的因素不僅在于當前市場

19、,更在于客戶對物業(yè)治理服務潛在的需求?？蛻舨粌H僅滿足于傳統的“隨叫隨到”，更要求服務上品位、講科學、有文化內涵和具新穎感。因此,物業(yè)治理服務需要有一種超乎規(guī)范和程序之上的創(chuàng)新。我們需借助各種知識,制造性地完成服務工作,使物業(yè)治理工作更具活力、更具新意。八、治理特色在高校住宅小區(qū)的物業(yè)治理中,我們將就安全治理、機電設備治理、環(huán)境治理、檔案治理、節(jié)能降耗、社區(qū)文化、有效溝通、內部運作機制等方面提供特色服務方案,綜述如下（具體內容詳見后面有關章節(jié))：、加強安全治理工作（）“人防、技防、物防”三防結合，以“外馳內張”為原則,科學組織日常治理，嚴禁出現各種刑事治安案件或破壞活動。（)定義四種安全狀態(tài):一

20、級狀態(tài)、二級狀態(tài)、三級狀態(tài)、四級狀態(tài)，針對不同狀態(tài)采取不同的處理措施。制訂暴力事件、聚眾鬧事、車輛事故、發(fā)覺可疑分子和可疑物品的等各種情況的應急處理方案并演練，防患于未然。(3)人員錄用實行入職政審和擔保人制度,確保職員的政治素養(yǎng)過硬。（4）嚴密的來訪操縱程序。對進入小區(qū)的來訪人員,值勤保安員先問好，再詢問其來訪事由及被訪者姓名，有禮貌地嚴格查驗有效證件，辦理有關手續(xù)（填寫來訪人員登記表，包裹定點存放等)后方可進入。(5）消防治理。治理處內部落實消防責任制,建立區(qū)域防火責任人制度,對物業(yè)的重點防火部位進行登記，對樓內的消防設備設施進行日常巡視和定期維護，保證設備有效運行;成立義務消防隊,訂立火

21、災應急處理方案，并每年至少組織兩次消防演習。2、高效的運作機制(）導入IO000質量治理體系將ISO9000這一國際質量治理體系導入到小區(qū)的物業(yè)治理中,確保高質量的服務，滿足并超越客戶的期望。(）樹立最優(yōu)理念,不斷提升服務水平以最優(yōu)理念為全然引伸出了幾種提供優(yōu)質服務的措施：“快捷服務”和“首問責任制”，高速處理并全程跟蹤落實客戶的需求。(3）“閉環(huán)激勵”治理操縱系統 “閉環(huán)+激勵”治理操縱圖 采納雙閉環(huán)操縱模式。小閉環(huán)是對工作過程的微觀操縱,要緊通過個人、班組、治理處三級執(zhí)行,大閉環(huán)是公司有關部門如質量治理部、技術委員會對治理處時期性工作的宏觀操縱。公司按進展戰(zhàn)略制定工作打算與標準，同時充分考

22、慮業(yè)主（住戶）要求、行業(yè)新標準、新技術新工藝和新的治理模式,對治理處每一環(huán)節(jié)都進行嚴格的監(jiān)督和考核，重點是對工作結果進行檢查、分析和評價，提出改進措施,融入下一步工作打算與標準的訂立中。同時，通過目標激勵、崗位激勵、獎懲機制作為系統的動力和“潤滑劑”。從而形成一個嚴密的閉環(huán),確保高校住宅小區(qū)整個物業(yè)治理過程得到有效操縱。治理處在具體實施時,實行維修、保潔人員分區(qū)負責制,治理人員分專業(yè)負責制，將工作目標和工作標準分降落實到班組和個人,所有的工作都有相應的責任人,下級對上級負責,上級檢查，監(jiān)督下級的工作。治理人員每天至少對小區(qū)巡視檢查兩次,治理處經理每周組織有關人員對小區(qū)全面檢查一次,分不作為對各

23、崗位人員的考核依據。公司質量治理部或委派的質量內審員定期或不定期對小區(qū)內物業(yè)治理的硬件和軟件進行全面質量檢查,作為對治理處的綜合考評，以確定治理處的工作績效。通過嚴格的監(jiān)督考核，既增強了職員的工作責任感,充分調動了職員的工作主動性和積極性,又保證了問題及時發(fā)覺，及時得到糾正。（4）強化素養(yǎng),樹立形象物業(yè)治理服務人員經常與外界人員接觸,其形象的好壞不但會阻礙到公司,更會直接阻礙到物業(yè)的形象。因此,我們制定了治理、水電、清潔、保安等崗位的言行規(guī)范,保安實行準軍事化治理,通過持續(xù)培訓強化職員的素養(yǎng),強化服務意識。、機電設備的有力保障高校住宅小區(qū)有多層和高層住宅，須保證電力等機電設備正常運行,一旦出現

24、停電等故障，必定會引起電梯停止運行等后果,嚴峻阻礙到住戶的日常生活、活動的正常進行，而且有可能會引發(fā)混亂，因此，機電設備的正常安全運行是保證高校住宅小區(qū)各項工作正常開展的重要保障。我們采取以下保障措施：(1)預防為主，堅持日常保養(yǎng)與打算性維修保養(yǎng)并重，使設備時刻處于良好狀態(tài)。(2）實行機電設備專管制度。每臺設備責任落實到人,悉心養(yǎng)護,嚴禁超負荷、帶“病”運行，禁止違規(guī)操作,設備運行有記錄，設備設施定期巡查保養(yǎng)及維護,水電等做到每日巡查和維護，應急發(fā)電機定期試運行,設備出現故障征兆及故障時能及時有效地處理。對一些專業(yè)性強,維修技術復雜的大型設備(如電梯等）托付專業(yè)化公司進行維修保養(yǎng)，并對保養(yǎng)周期

25、、質量要求、故障處理期限有明確的規(guī)定。同時注意完善設備的標識系統和做好設備機房環(huán)境建設，通過嚴格、科學的定期維修保養(yǎng),保證設備始終處于安全高效的運行狀態(tài)。同時，公司專設技術委員會作為治理處的技術后援力量。(3)制訂供配電、給排水、電梯等系統的應急處理方案并定期組織有關人員演練，以防出現緊急情況時及時有序處理。 5、注重環(huán)境衛(wèi)生和綠化治理(1)科技清潔。依據材料養(yǎng)護理論，對各種建筑新材料進行物理分析與化學分析，制定最佳的清潔方案；科學合理地進行化工材料應用、試劑調配，安全、經濟、高效地做好清潔治理工作。(2）環(huán)保清潔。垃圾分類處理，日產日清,封閉轉運,杜絕一次污染;使用綠色環(huán)保型藥劑;采納物理防

26、治法與生物防治法,定期對“四害”進行消殺。（3)掌握各種植物習性,搞好綠化治理。杜絕出現植物枯死現象，加強綠化修剪和澆水、施肥等治理，為小區(qū)營造優(yōu)美居住環(huán)境。、注重檔案治理鑒于高校住宅小區(qū)業(yè)主差不多上高素養(yǎng)的高校教職工等專門性，物業(yè)治理檔案資料按保密等級分類存放和使用,建立嚴格的保管和借閱制度。對業(yè)主住戶個人資料及車輛情況及圖紙、設備設施清單等屬于機密資料,嚴禁外借和向外透露;日常運作資料只準內部借閱和使用。7、增進溝通，提高服務水平(1）以問卷等形式征詢寬敞業(yè)主對物業(yè)治理服務的需求,日常至少每半年向業(yè)主(住戶）征詢一次意見,不斷提高、改進我們的治理方法、標準。(2）與小區(qū)業(yè)主委員會一道,開展

27、有益身心的社區(qū)文化活動。如球類競賽、聯歡晚會等,既豐富業(yè)主(住戶)的業(yè)余文化生活，又達到增進了解、融洽關系的目的。（3）依照業(yè)主的需要,有針對性地開展一些特約服務,如:關心業(yè)主家庭安裝空調,修理抽油煙機，水電維修等。(4）給業(yè)主(住戶)免費代繳水費、電費，并代收發(fā)信件、包裹、報刊并負責通知。(5)公司專門開設“數字化社區(qū)”計算機網站，業(yè)主（住戶）通過網站足不出戶即可提出自己的維修、服務等需求，并可就我們的工作提出意見或建議,我們將及時對這些信息進行處理并反饋結果。同時,通過網站，業(yè)主(住戶）還能夠及時了解我們公司的情況。通過網絡這一現代化紐帶，架起了我們與業(yè)主(住戶）溝通的又一道橋梁,增進彼此

28、之間的了解。“寓治理于服務之中”，這是我們的追求。通過真誠的服務,制造一個優(yōu)美、整潔、舒適、方便、安全的居住和生活環(huán)境，將治理意識滲透在整個服務的過程中,使業(yè)主(住戶）在感受到和諧、溫馨、親善、愉悅的人文氣氛的同時,同樣感受到我們善意的提醒和溫馨的提示,使得治理與服務相輔相成,相得益彰。第二章 治理方式、工作打算和物資裝備情況提要：溫馨微笑服務模式。采取ISO900質量治理體系。高效的組織架構，24小時酒店式服務。實施首問責任制，全程跟蹤落實,確保問題得到迅速圓滿解決。迅捷的信息反饋及處理系統，保證突發(fā)事件和重大維修、搶修時5分鐘內人員到達現場處理。科學、完善且操作性強的工作打算，確保工作有條

29、不紊地開展。 一、治理方式 (一）溫馨微笑服務模式 物業(yè)治理不僅僅體現在對物業(yè)共有（用）部位的維護（修）保養(yǎng)方面,而且還表現在對物業(yè)區(qū)域內共同事務的治理和服務上。物業(yè)治理的進展趨勢必定是在做好物業(yè)共有（用）部位的維護(修)保養(yǎng)以保證業(yè)主、使用人的正常工作和生活秩序的基礎上,更加注重向業(yè)主、使用人提供溫馨微笑的服務，淡化治理功能,突出人性化服務的角色。龍城物業(yè)人往常瞻性的眼光、超前的服務意識、溫馨微笑服務每一位業(yè)主和使用人為使命,在高校住宅小區(qū)的物業(yè)治理過程中我們將以龍城物業(yè)優(yōu)良的服務意識為依托,更加注重人性化治理,溫馨微笑服務,讓業(yè)主、使用人無處不感受到我們服務的真誠和溫馨,讓每一位業(yè)主、使用

30、人更愛“家”自己的家、高校住宅小區(qū)那個大伙兒庭以及總管。 (二）物業(yè)治理實行三重監(jiān)管機制為了保證服務水平,操縱治理質量，為業(yè)主（住戶）提供一流的優(yōu)質服務，在高校住宅小區(qū)的物業(yè)治理活動中，將實行三重監(jiān)管機制。即由小區(qū)業(yè)主（住戶）、小區(qū)業(yè)主委員會和深圳市龍城物業(yè)治理有限公司，對高校住宅小區(qū)物業(yè)治理處的各項治理工作進行監(jiān)督，物業(yè)治理處對高校住宅小區(qū)實施專業(yè)化、一體化的物業(yè)治理。物業(yè)治理處的各項工作定期向業(yè)主委員會進行書面匯報,并同意寬敞業(yè)主(住戶)的監(jiān)督，受業(yè)主委員的監(jiān)督和指導。實現三重監(jiān)督機制與專業(yè)化物業(yè)治理有機結合,形成業(yè)主自治、多重監(jiān)管與企業(yè)專業(yè)化治理相結合的運作方式。附: 三重監(jiān)管機制流程圖

31、（三）導入IO000質量治理體系我們將SO00質量治理體系導入到高校住宅小區(qū)的物業(yè)治理工作中,用先進科學的治理，確保高校住宅小區(qū)的物業(yè)治理工作達到高水準。ISO00質量治理體系要緊強調對與產品（服務）有關的過程進行操縱，并不斷地審核和監(jiān)督，及時采取糾正、預防措施，并持續(xù)改進,從而不斷增強顧客中意度。（四)利用公司所取得的成功經驗，再塑精品物業(yè)在物業(yè)治理進展的進程中，我公司不辱使命,積極探究先進的治理方法、理論和超前的服務意識，目前已擁有個“國優(yōu)”、9個“省優(yōu)”項目，成為行業(yè)中含“金”量名列前茅的物業(yè)治理企業(yè)之一;在歷次行業(yè)評優(yōu)活動中,公司治理的項目多次奪得總分第一；所治理的深圳市中級人民法院大

32、廈,不僅被深圳市政府命名為深圳市物業(yè)治理行業(yè)唯一對外的“文明示范窗口”，還以滿分的優(yōu)異成績順利通過“國優(yōu)”考評。在高校住宅小區(qū)的物業(yè)治理中,龍城物業(yè)決心發(fā)揚公司的“追求卓越、永創(chuàng)一流”的企業(yè)精神,以超前的服務意識和先進的治理方法，將高校住宅小區(qū)打造成物業(yè)的精品。二、內部治理架構（一)機構設置組織機構的設置原則是精干高效，一專多能。在充分了解小區(qū)建筑設計特點和使用功能的基礎上，依照小區(qū)住戶的差不多情況,并本著精干高效、降低成本的原則，我公司在高校住宅小區(qū)設置一個物業(yè)治理處，負責小區(qū)的物業(yè)治理,為便于治理，公司授權我公司江西南昌分公司對物業(yè)治理處進行具體治理，物業(yè)治理處治理處經理負責制,物業(yè)治理處

33、設經理一名,下設綜合治理部、工程部、環(huán)境治理部、安全治理部等四個部門。治理處是公司打算為高校住宅小區(qū)服務而專門組建的專業(yè)物業(yè)治理服務機構,具有下述特點：1.治理機構的專屬性:該機構是專為高校住宅小區(qū)服務的;2.服務內容的綜合性:該機構獨自全面完成物業(yè)治理服務的全部內容，包括清潔、綠化、設施設備的維護治理、安全防范、物業(yè)治理綜合服務等,并負責外部的工作協調;3治理服務的專業(yè)性:該機構配備具有高素養(yǎng)和豐富經驗的人員，以成熟并先進的治理運作體系和方法,確保治理服務的高標準、高質量和高效率;4.治理運作的獨立性:該機構將依據物業(yè)治理托付合同及物業(yè)治理相關法規(guī)的要求獨立運作，獨立核算,公司對其進行目標治

34、理并提供指導和人力、技術支持；5.公開性和透明性:該機構全面同意托付單位的檢查、指導和監(jiān)督，包括物業(yè)治理服務內容和質量、財務收支狀況等，主動征詢并隨時聽取業(yè)主的意見,及時對自己的工作進行調整和改進。（二）組織架構圖1.物業(yè)治理處組織架構圖2公司各職能部門與物業(yè)治理處的關系圖l凸匄呌能胨部锎乩爚亡笆琄妄癳擊糾嘍 公司各職能部門與物業(yè)治理處的關系圖 （三)各部門要緊職責1綜合治理部是高校住宅小區(qū)的治理中樞和信息反饋中心。(1)質量治理編制治理體系文件并對文件進行治理。定期對質量工作、質量記錄進行檢查。各種質量資料和檔案治理。(2）投訴接待成立客戶服務中心，設立事務助理（兼任房管員）負責治理處前臺服

35、務及客戶投訴、客戶意見、新聞媒體、上級主管部門等信息的收集、記錄、歸納、統計、分析處理和及時傳遞,并向治理處經理提供分析報告，為質量分析、決策提供依據。對投訴進行跟蹤、回訪和記錄。負責與公司各有關職能部門的信息傳遞。(3）行政治理負責處理行政、財務、總務、庫房的治理工作。.工程部（1）技術治理負責指導、檢查設備設施的運行、維護。負責制訂設備設施月、季、年度運行、檢測與維修養(yǎng)護打算及實施措施。負責各類技術資料的收集、歸納、整理。負責維修工程監(jiān)理、驗收。負責分包單位的治理、合同的起草、執(zhí)行、檢查、評審、評價等。（)維修治理負責設備運行、檢測與維修養(yǎng)護打算的實施。負責設備突發(fā)事故的處理。配合供電公司

36、、自來水公司、電信公司、有線電視臺、燃氣公司等業(yè)務單位的維修檢查工作。依照業(yè)主（住戶)報修要求,及時維修并保證質量。()設備運行負責供配電、給排水、電梯等設備系統的安全運行。填寫設備的運行記錄,資料保存完好。負責設備及設備機房的清潔衛(wèi)生。按質量治理體系對設備運行進行監(jiān)控巡視,做好巡視記錄表。按設備性能要求，嚴格遵守操作規(guī)程安全操作，杜絕設備運行責任事故發(fā)生。3.環(huán)境治理部（1）清潔保潔負責整個物業(yè)的清潔保潔工作。負責清潔情況的質量監(jiān)督并記錄,發(fā)覺問題及時處理。負責“四害”的消殺工作。負責把垃圾清運至垃圾中轉站,并督促環(huán)衛(wèi)部門及時清運垃圾。(）綠化治理負責綠化的養(yǎng)護治理(施肥、造型、修剪等)，維

37、護整體環(huán)境形象,創(chuàng)最佳生態(tài)環(huán)境。負責綠化病蟲害的防治工作。保證綠化設備設施完好。4安全治理部負責安全治理工作打算的制訂和實施。負責保衛(wèi)巡視，按規(guī)定巡邏路線、時刻實行4小時巡查值班。負責維護公共秩序。負責突發(fā)事件應急方案及預防措施的制訂和實施。負責消防檢查和防火監(jiān)督治理(部長兼消防專管員）。 三、治理運作程序（一）整體運作流程 機構設置的原則是精干高效、一專多能。設立物業(yè)治理處， 對小區(qū)進行全方位的物業(yè)治理。 結合物業(yè)特點,分公司、治理處將對職員進行全面的崗前 培訓，提高職員的服務意識，經考核合格后方能上崗。 由治理處經理、公司工程技術人員等組成驗收組,按物 業(yè)治理要求全面對小區(qū)的建筑及設備設施

38、進行驗收, 同業(yè)主委員會、現治理單位做好交接及記錄工作。 交接驗收工作完成后，我公司將正式進駐，實施物 業(yè)治理。 按治理方案、公司治理體系和有關規(guī)章制度全方位進行 物業(yè)治理。 (二)日常治理工作流程日常治理工作流程運作程序講明: .運作程序設計原則是全面、合理、高效，環(huán)環(huán)相扣，相互制約,保證各環(huán)節(jié)緊密銜接，既無盲點,又無積淀。2各環(huán)節(jié)的詳細工作分解流程將嚴格按照我公司的ISO9000質量治理體系進行運作。3所有運作過程均有嚴格的監(jiān)控保證,充分體現治理效率。4.堅持全過程治理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。治理處經理、副經理作為治理層既是指揮者,又是監(jiān)督者,打算、組織、操縱、反饋集于一身，幸免治理環(huán)節(jié)

39、出現缺漏和盲點，有效保證治理及時到位。.操作層（各部門）職責明確，工作程序有嚴格的質量文件進行規(guī)范。同時我們將充分授權，在權責范圍內最大限度地調動職員的工作積極性和主動性。 四、內部運作機制 （一）“閉環(huán)+激勵”治理操縱系統 “閉環(huán)+激勵”治理操縱圖1.“閉環(huán)”操縱采納雙閉環(huán)操縱模式。小閉環(huán)是對工作過程的微觀操縱,要緊通過個人、部門、治理處三級執(zhí)行，通過自檢、監(jiān)督系統,任何一項工作內容均實施三級閉環(huán)操縱。對比工作打算與標準，針對檢查出的問題及實施過程中出現的新情況及時改進糾偏,操縱工作按打算和標準實施；大閉環(huán)是公司有關部門如質量治理部、技術委員會對治理處時期性工作的宏觀操縱。工作打算與標準按公

40、司進展戰(zhàn)略制定，同時充分考慮業(yè)要緊求、行業(yè)新標準、新技術新工藝和新的治理模式,對治理處每一環(huán)節(jié)都進行嚴格的監(jiān)督和考核，重點是對工作結果進行檢查、分析和評價,提出改進措施，融入下一步工作打算與標準的訂立中，形成一個嚴密的閉環(huán)。在具體執(zhí)行中實行逐級負責制，立即工作目標和標準分降落實到部門和個人,所有的工作都有相應責任人，下級對上級負責，上級檢查、監(jiān)督下級工作，治理處全體職員對治理處整體工作進行民主監(jiān)督,向公司呈報工作評價報告,治理一環(huán)扣一環(huán),形成一個有機結合的閉環(huán)。在具體運作中,治理處經理既是日常工作的指揮者、監(jiān)督檢查者,又是被監(jiān)督、被評價者。各項指令下達后,執(zhí)行人員各部長、職員即開始動作，執(zhí)行過

41、程中的信息通過反饋渠道回到各級指揮機構，供部長、經理作出校正、推斷、評價。各級治理人員還要從檢查、評比結果中對治理中存在的問題加以糾正，做到有部署,有檢查，有評價，從而保證治理的有效性和可操作性。2.激勵推動激勵是閉環(huán)操縱的動力，同時亦是潤滑劑。動力使治理不斷向前進，潤滑則是減少前進中的阻力。我們在“閉環(huán)”操縱中導入激勵系統,以充分調動職員積極性,挖掘內部潛力，確?！伴]環(huán)”系統在充滿活力的低阻力中不斷運轉。（1)激勵機制激勵機制要緊通過周密的打算，目標治理和借助良好的組織結構所明確的職責,把努力成績酬勞滿足這一連鎖關系結合到整個的治理系統中去,實現對內調節(jié)改造、對外適應拓展的功效。如下圖所示：

42、o盧：gR:y激勵機制示意圖為此,公司將在工作中科學地選用精神和物質激勵來調動職職員作的主動性、積極性和制造性。關懷職員、尊重職員,給職員以成就感和滿足感,讓職員認同組織目標，并盡心盡力去實現。尊重職員激勵的差不多原則尊重是人與人之間基于價值評價而產生的一種態(tài)度和行為。在治理過程中,將充分尊重職員，倡導規(guī)范化下的人性化治理,使職員人生價值充分得到承認，產生自信心、滿足感和奮進心。獎懲激勵的差不多手段獎懲是行之有效的激勵手段,通過對職員符合組織目標期望的行為進行獎勵,使這種行為更多地出現;對職員違背組織目標非期望的行為進行懲處,使這種行為不再出現,從而在組織內部形成一種更為積極的、富有生氣的風尚

43、，促進組織目標的實現。競爭提高激勵效應的推動力競爭能充分地激發(fā)職員的進取心、主動性、危機感和制造性思維。我們將在高校住宅小區(qū)物業(yè)治理服務中引入競爭機制,并由此把物業(yè)質量不斷推向前進。參與激勵的重要方式激勵每一位職員都成為優(yōu)秀職員;信任職員,讓職員參與有關組織目標、打算以及同他們切身利益有關的決策；信賴職員,認真聽取他們的建議和意見;對提出合理化建議者進行表彰和獎勵。（)激勵種類激勵系統包括目標激勵、崗位激勵、獎懲機制三部分。目標激勵:在公司的工作方針中,提出創(chuàng)建物業(yè)治理名牌企業(yè)的長遠目標，并將這一長遠目標具體分解到每個部門、每個職員的目標治理責任制中，簽定年度目標治理責任制考核協議書,年終按協

44、議考核工作業(yè)績。崗位激勵：實行內部公開競爭上崗的方法,為有真才實學的職員充分發(fā)揮自已的聰慧才智提供舞臺。我公司現任的中層治理干部和班組長差不多上差不多上通過競爭上崗的，“不拘一格選人才”是我們公司長足進展的動力源泉。獎懲機制:在獎勵的同時，建立完善的懲處手段予以輔助。通過獎勤罰懶，達到部門之間、職員之間有競爭，人人有動力,個個有壓力。(二）監(jiān)督機制1.公開監(jiān)督機制治理處設投訴電話、投訴信箱,小時值班，受理投訴，對投訴事項記錄并跟蹤處理結果。所有職員佩帶工作牌上崗，以便公開同意監(jiān)督。2業(yè)主評議定期進行物業(yè)服務質量調查，就有關意見調查項目,針對物業(yè)使用人提出的意見進行分析、處理和反饋,不斷改進服務

45、質量和完善運行制度。定期向公司和業(yè)主委員會匯報工作治理處每月5日向公司申報月治理報告,總結本月物業(yè)治理工作，制定下月工作打算,確保分時期實現治理目標。定期向高校住宅小區(qū)業(yè)主委員會匯報工作情況。.公司及治理處內部監(jiān)督(1)公司質量部門對治理處進行質量考核、治理處各職能部門相互監(jiān)督制約,內部形成質量監(jiān)督閉環(huán)體系。(2）治理處財務工作由公司指派人員進行監(jiān)督。(3)治理實行三級監(jiān)控:日常治理處內部檢查監(jiān)督、每半年公司組織對治理處內部質量審核、每年組織對公司進行一次治理評審。（三)自我約束機制物業(yè)治理服務活動的各方面約束條件的建立，都需要以自我約束為基礎,其中包括職業(yè)道德的自我約束、遵紀守法的自我約束,

46、信守合同、交往規(guī)范的自我約束等。從高校住宅小區(qū)治理處內部的治理服務機制來講,完善其自我約束機制的實質，確實是要遵循自律性規(guī)律進行治理。自我約束機制圖示：b_：g6R:自我約束機制示意圖圖示講明:高校住宅小區(qū)物業(yè)治理處將建立四個層次的約束機制對服務提供保障。1國家及地點相關法律法規(guī)的約束健全的法制為物業(yè)治理順利進行提供全然保證，政府部門出臺的有關物業(yè)治理法規(guī)是明確物業(yè)公司與業(yè)主雙方權利義務的差不多依據。高校住宅小區(qū)物業(yè)治理處將嚴格遵循相關法律法規(guī)規(guī)定,確保治理服務工作在法規(guī)范圍內健康、有序開展。同時定期進行行業(yè)法規(guī)知識宣傳學習工作和行業(yè)先進治理經驗教訓的學習借鑒工作。.簽訂詳細完善的物業(yè)治理合同

47、若我公司能中標接管高校住宅小區(qū)物業(yè)，我們將遵循市場化、法制化規(guī)則,明確物業(yè)公司與業(yè)主雙方享有的權利以及應承擔的義務,確保高校住宅小區(qū)項目整個治理活動的順利進行。3.公司內部治理制度的約束在公司統一治理前提下，對高校住宅小區(qū)物業(yè)治理處實施監(jiān)督治理,推行公司治理制度的約束力，規(guī)范治理處的治理活動范圍及行為標準，給予治理處人力、物力及政策上的支持,監(jiān)督治理處在協定范圍內治理,不斷增強治理處的自律意識。4.治理處內部的自我約束(1）依照物業(yè)項目情況制定明確、嚴格、完善的各類治理規(guī)章制度、服務質量標準及考核制度，對治理處的治理運作和職員的具體行為進行監(jiān)控。治理處嚴格自律,在法律法規(guī)及相關合同約定范圍內為

48、業(yè)主提供優(yōu)質、完善的服務,不濫用權力、不推卸責任。(2)公布治理目標,同意業(yè)主（住戶)及公司監(jiān)督。（)制訂質量治理體系實施打算，定期向公司匯報執(zhí)行情況。(4）制訂、公布服務承諾，并要求全體職員堅決做到，同意監(jiān)督。(5）按“閉環(huán)+激勵”操縱系統，治理處“自上而下”和“自下而上”形成互相約束體系,公司質量治理部定期檢查,確保治理體系正常運作。（）建立職員信息檔案,將一定范圍內的信息公之于眾,便于職員個人自我約束機制的形成，促使每個職員對自己的行為負責，并對行為的后果承擔責任,從而增強工作的規(guī)范化及標準化，確保治理處自我約束機制的良性進展。（四)信息的收集與處理1.信息收集 治理處經理定期安排對業(yè)主

49、(住戶)專訪，各部門負責人隨機專訪業(yè)主(住戶），及時收集業(yè)主（住戶）的要求、意見、建議或投訴。 治理處職員日常隨機走訪征詢業(yè)主(住戶）意見。 每半年組織召開一次業(yè)主（住戶)意見征詢會。 每周召開治理處內部職員會議,征詢職員對治理工作的意見和建議。 設立意見箱、公司網站、公開電話,多方征求業(yè)主（住戶）意見和建議。 綜合治理部日常進行客戶回訪、征求業(yè)主（住戶)需求信息。2.信息處理 綜合治理部通過各種渠道獲得信息，進行分類、整理,調度、協調責任部門處理，跟蹤回訪處理結果,重大事項向經理匯報,臨時無法處理的事項及時向業(yè)主(住戶）作出解釋或另行約定時刻處理,治理處沒有能力處理的問題及時向高校住宅小區(qū)業(yè)

50、主委員會和公司匯報。 責任部門接到處理信息后，分析、制定處理方案,限時按質完成。 情況處理完畢后，將處理結果立即反饋給綜合治理部，無法處理 或臨時無法處理的事項,立即向綜合治理部講明緣故。 綜合治理部每月、每季、每年對信息進行統計、歸納、分析，并形成報告報經理,季報和年報同時報公司。 實施首問責任制。治理處任何職員對業(yè)主（住戶）的報修、建議、意見及投訴,在第一時刻同意后，立即報告綜合治理部并跟蹤落實結果, 確保問題得到妥善解決，使業(yè)主(住戶）中意。否則，治理處對此視為服務質量不合格，按相應規(guī)定處理。 一般性報修、維修處理流程一般性報修、維修處理流程圖 4 突發(fā)事件和重大維修、搶修處理流程圖突發(fā)

51、事件和重大維修、搶修處理流程圖二、工作打算(一）前期預備工作打算前期預備工作打算表序號計 劃 內容計劃 時 間.選派擬定的治理處經理和治理人員正式進駐,成立物業(yè)治理處籌備組,開始前期預備工作。中標后一周內2選派人員進場,熟悉物業(yè)情況。中標后依照進度逐步開展.與建設、施工、監(jiān)理、供水、供電、供氣等單位建立外部公共關系，以利于日后工作的開展。中標后即開始4.備用品、備用件、專用工具的接收、保管。中標后7日起技術資料、圖紙等各種原始資料的接收、建檔。中標后即開始6崗前培訓:對各工種進行上崗前培訓。中標之日起開始7.物資裝備的預備。中標后開始8評審、確定合格供貨商，采購常用易損備品備件。中標后開始9.

52、按照“全國物業(yè)治理示范小區(qū)”標準，并結合物業(yè)的實際情況,制訂詳細的操作性強的物業(yè)治理方案。中標后開始1.依照物業(yè)的特點，結合我公司多年進行規(guī)范化治理的經驗,制定切實可行的各項規(guī)章制度，編制質量治理體系文件。中標后開始1.組織相關人員進行物業(yè)接管驗收，并接管移交物業(yè)及有關資料。中標后開始(二)日常治理工作打算日常治理工作打算表序號計 劃 內 容計 劃 時間1質量治理：依據質量治理體系,對物業(yè)治理工作全過程進行操縱，使各項服務工作保持在一流水準。日常不定期抽查,每兩月考核檢查評分一次，每年內部質量審核一次、外部監(jiān)督審核一次;每月向公司報送治理報告和質量報告。自接管之日起.業(yè)主(住戶）意見調查:認真

53、聽取業(yè)主(住戶）意見和建議，不斷改進服務方式和提高服務質量，努力超越業(yè)主（住戶）的需求。每半年一次3.合格分包商的評審:要緊評審分包商的資質、服務質量、分包價格等，確保各項服務達到公司要求。每年一次.合格供應商的評審：對供應商的產品質量、價格、售后服務及其經營規(guī)模等進行嚴格評審，確保維修零配件及備用品、備用件質量優(yōu)良。每年一次公共關系的處理：與業(yè)主委員會、專業(yè)服務公司、政府各職能部門等做好交流與溝通，促進各項治理工作的不斷提高。自接管之日起6.財務治理:每月結算，每年預算,成本操縱，財務分析,每季度向業(yè)主公布一次財務狀況。自接管之日起7行政治理:辦公自動化,后勤保障（食宿、車輛、人事等）。自接

54、管之日起8.檔案資料治理和創(chuàng)優(yōu)考評：不斷完善和改進規(guī)章制度、質量治理體系,各種記錄按填寫要求定期由資料治理人員整理歸檔;按“國家示范”標準,制訂創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃及實施方案,跟蹤落實,做好南昌市物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)的參評工作。自接管之日起9職員培訓：采取內培、外培和自學等方式對職員進行持續(xù)的培訓,全方位不斷提高職員素養(yǎng)。各工種上崗前先進行基礎知識和專業(yè)知識的培訓，并考取內部上崗證后方可上崗。上崗后，治理處領導層同意企業(yè)治理、法律法規(guī)、物業(yè)治理專業(yè)新知識、新技術等的培訓；治理層同意企業(yè)治理、物業(yè)治理法規(guī)、房屋治理與維護、設備治理與維護、計算機網絡應用、質量治理體系、消防治理、安全生產、治理新知識、新概念、服務

55、理論與應用等培訓,操作層同意相關專業(yè)知識、專業(yè)技能技巧、職業(yè)道德等培訓。自接管之日起1.職員治理：操作層新職員及一般治理員的招聘執(zhí)行擔保人制度,并進行嚴格的政治審查。新聘用職員試用期滿后對其工作能力、工作態(tài)度進行綜合考評，合格者正式上崗，不合格者淘汰。制定崗位工作要求及考核評分方法,量化治理與標準化運作，實行月考核、末尾淘汰考核（操作層每半年一次、治理人員每年一次）。自接管之日起日常治理工作打算表（續(xù)一）序號計劃 內 容計 劃 時 間11.房屋及公用設施的維修養(yǎng)護:制訂、實施砌體、鋼筋混凝土、防水、裝飾、門窗等結構、工程以及公用設施詳細的日、周、月、季、半年、年度維修養(yǎng)護打算和內容。定期進行房

56、屋查勘，確保房屋和公用設施的安全、正常使用。規(guī)范二次裝修，全程跟蹤監(jiān)督。每年由專業(yè)技術人員對房屋的結構、安全性能進行一次勘測、鑒定，并采取相應的措施進行科學維護。自接管之日起2.機電設備設施治理:設備治理做到“三好”、“四會”、“五定”;制定各系統的應急處理方案，有備無患;制定、實施供配電、給排水、電梯、消防等系統、設備詳細的日、周、月、季、半年、年度維護保養(yǎng)打算和內容。自接管之日起3.安全治理:以“外馳內張”為原則，以安全、車輛、消防治理為主線，以訓練有素、行動神速、果斷干練的保安隊伍為主體,利用現代化的治理手段,依靠先進的技術設備與工具,科學組織日常治理，迅速協助解除突發(fā)事件。確定四級治安

57、狀態(tài),并依照各級治安狀態(tài)采取相應的處理方案。做好消防設備設施的日常巡查、維護、保養(yǎng)，消除隱患，每半年組織一次消防演習。自接管之日起14.綠化治理:依照植物的生長特性和南昌的氣候特點,對物業(yè)的綠化進行科學維護。制定、實施草坪、喬灌木、綠籬、草花、盆景等不同植物詳細的養(yǎng)護打算和方法。自接管之日起15.清潔治理:采納先進的保潔設備，完成每天清潔作業(yè);垃圾日產日清，定期進行消殺，并加大環(huán)保宣傳,提高環(huán)保意識；針對蚊、蠅、鼠、白蟻、螞蟻、蟑螂、蚤、虱等的不同習性,制定不同的消殺對策。制定、實施建筑物內、外公共區(qū)域、室內外各部位詳細的日、周、月、季等清潔保潔內容、標準。自接管之日起16.便民服務的開展:發(fā)

58、揮人力、物力等資源優(yōu)勢，為業(yè)主（住戶）提供優(yōu)質、快捷的多方面綜合服務。提供信息咨詢、便民藥箱等無償服務,以低于市場價提供家電維修、家政等有償服務。同時，征詢、了解業(yè)主(住戶)的需求,不斷完善便民服務功能。自接管之日起7.社區(qū)文化的開展:協助進行社區(qū)文化活動,展現江西南昌市的風采和中華民族文化的魅力。日?；顒优c主題活動相結合，高雅藝術與大眾文化相結合，常規(guī)活動和節(jié)日活動相結合。自接管之日起三、物資裝備（一)、治理用房治理處辦公室、治理處接待室、檔案資：42平方米;倉庫及其它用房：10平方米。（二)、擬配置的裝備情況擬配置的裝備情況表機電設備、工具序 號項目數量金額(元)用途備注室內疏通機1180

59、0維修手槍電鉆1450維修拉釘槍1把0維修玻璃槍20維修15米鋁梯2個360維修2米鋁梯1個250維修3.5米鋁梯個0維修套筒扳手1套10維修萬用電表1只80維修兆歐表只00維修玻璃刀把8維修電工工具3套69維修水工工具1套20維修木工工具1套00維修瓦工工具1套0維修丈量工具1套5維修潛水泵1臺650維修其他維修工具50維修維修清潔機具序 號項目數量金額(元)用途1地拖3把780清潔2垃圾收集車2臺8清潔3吸塵機1臺清潔4三相電纜1圈00清潔5垃圾鏟9個5清潔6安全帶2條0清潔7膠管300米75清潔小計324綠化機具序 號項目數量金額(元）用途手搖噴霧器個0噴霧2大枝剪把70修剪3小枝剪把1

60、修剪4膠管500米10澆水小計71保安、消防器具序 號項目數量金額(元)用途太陽傘2把360安防2警 棍6根750安防大 衣7件400004電池板1套50防毒面具套1000防火防毒鋼盔2套60防火7消防靴2套000防火無線對講機部09手電筒6只80010其它(含消防斧）05001小計14540辦公用品、通訊器具等序號項目數量金額(元)用途1電腦1臺40辦公2打印機臺1200電腦臺張804電話3部2405電開水器1臺26辦公桌椅10套407文件柜個18008保險柜1個15009照相機等社區(qū)文化用品套30010其他6011小計7其他開辦費用序 號項目數量金額(元）用途1冰箱1臺2002煤氣灶等食堂