銀川物業(yè)管理?xiàng)l例

1、銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例（根據(jù)2008年4月17日銀川市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第3次會(huì)議通過(guò)、2008年7月24日寧夏回族自治區(qū)第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第4次會(huì)議批準(zhǔn)的銀川市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修訂銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例的決定修正）第一章總則第一條為加強(qiáng)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。第二條本條例適用于銀JI市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。第三條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照 物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)

2、護(hù)、管理，維護(hù)相 關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。本條例所稱物業(yè)使用人是指業(yè)主以外的實(shí)際使用物業(yè)的人。第四條銀JI市房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。銀川市物業(yè)管理辦公室受銀川市房產(chǎn)行政管理部門委托具體負(fù)責(zé)興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西 夏區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。永寧縣、賀蘭縣、靈武市房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。第五條政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)、引導(dǎo)和支持物業(yè)管理向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化方向發(fā)展，提高城市 物業(yè)管理水平。第二章業(yè)主大會(huì)及委員會(huì)第六條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表

3、和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則。第七條同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下成立業(yè) 主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致 同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積50%以上，或首次交付之日起滿兩年且交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積30%以上時(shí)，建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用

4、由物業(yè)建設(shè)單位或出售單位承擔(dān)。第八條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意；決定上款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物 總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有 物業(yè)管理

5、區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，明確所委托的權(quán)限。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人 民法院予以撤銷。第九條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第十條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。第十一條

6、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，成員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)決定，一般為5人以上單數(shù)。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由自覺(jué)履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力 的業(yè)主擔(dān)任，但在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的業(yè)主、配偶以及直系 親屬，不應(yīng)作為業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)成員在 任期內(nèi)業(yè)主資格終止的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及時(shí) 增補(bǔ)委員。業(yè)主委員會(huì)委員候選人可以由業(yè)主推薦或自薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將

7、其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆 業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的文件資料及財(cái)物。第十二條業(yè)主委員會(huì)除履行國(guó)務(wù)院 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的職責(zé)外，還可以履行下列職責(zé)：（一）擬訂物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的管理、使用和分配方案；（二）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟。第十三條業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在 30日內(nèi)向物業(yè)所 在地房產(chǎn)行政管理部門備案。業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案和公示。第十四條業(yè)

8、主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)由全體委員半數(shù)以上簽字同意。第十五條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；（二）業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)；（三）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施的權(quán)利；（四）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利；（五）業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；（六）物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的交納、使用、監(jiān)管；（七）業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則及通過(guò)適當(dāng)途徑向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián) 系地址、通訊方式的義務(wù)；（八）違反管理規(guī)約的責(zé)任。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在15日內(nèi)向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政

9、管理部門備案。管理規(guī)約修訂后，應(yīng)依照前款規(guī)定重新備案和公示。第十六條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè) 主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。第十七條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定或從事與 物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門 應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第十八條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社 會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生等工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會(huì)依法履行自治管 理職

10、責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，在物業(yè)管理職責(zé)范圍內(nèi)接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居 民委員會(huì)的建議。第十九條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，費(fèi)用的籌集方式、業(yè)主委員 會(huì)工作人員津貼或薪酬標(biāo)準(zhǔn)等由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公 告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。第二十條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主與使用人約定，但不得違反法律、法 規(guī)及管理規(guī)約。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)第二十一條從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有

11、獨(dú)立的法人資格，并取得相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：（一）按照物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范和物業(yè)服務(wù)合同約定提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù);（二）收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)或物業(yè)服務(wù)酬金；（三）選擇專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)；（四）制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為；（五）享有經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，按經(jīng)營(yíng)范圍開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)；（二）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同

12、約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項(xiàng) 服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；（四）向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況；（五）接受物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門的監(jiān)督管理;（六）協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序和公共安全;（七）在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)對(duì)員工的管理和培 訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平。第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施的用途。第四章前期物業(yè)管理第二十六條物業(yè)建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企

13、業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 前期物業(yè)服務(wù)可以約定期限，但期限未滿業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同 生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后15日內(nèi)向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。第二十七條鼓勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有 相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投 標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模小于 2萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門同意，可 以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理招投標(biāo)具體管理辦法由銀川市人民政府另

14、行制定。通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招 投標(biāo)工作：（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得 商品房預(yù)售許可證之前完成；（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。第二十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理， 業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)作為物業(yè)買賣合同的附件并報(bào)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。市 房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)制作管理規(guī)約示范文本。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。第二

15、十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容向物業(yè)買受人明 示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承 諾。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi) 容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間及計(jì)費(fèi)方式等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的 約定應(yīng)當(dāng)一致。第三十條物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付使用后至前期 物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)買受人按物業(yè)買賣合同中 的約定承擔(dān)，約定由物業(yè)買受人交納的，建設(shè)單位負(fù)連帶交納責(zé)任；物業(yè)買賣合同中未約 定的，由

16、建設(shè)單位承擔(dān)。前款所稱的交付使用，是指物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收，住宅物業(yè)符合銀川市新建住宅配套設(shè)施交付使用管理規(guī)定 要求，建設(shè)單位向業(yè)主送達(dá)交付使用通知之日起滿30日后。第三H一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：（一）物業(yè)管理用房、門衛(wèi)房、值班房、非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)（棚）、監(jiān)控室等共用設(shè)施設(shè)備 機(jī)房，以及其他為物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的公共用房；（二）共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間以及屋面、外墻的附屬空間；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于 個(gè)人以外的其他綠地，非經(jīng)營(yíng)性的共用文體設(shè)施；（四）建設(shè)單位以物業(yè)買賣合同或者其他書(shū)面形式承諾歸全體業(yè)主所有的

17、配套設(shè)施設(shè)備 和相關(guān)場(chǎng)地；（五）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。第三十二條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅 自處分。建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)買賣合同中對(duì)配套設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)進(jìn)行約定，未約定的 配套設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)歸全體業(yè)主所有。第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及有關(guān)文件檔案資 料進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，交接各方應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式予以確認(rèn)。查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，屬于建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；屬于部分或

18、者全體業(yè)主責(zé)任的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的物業(yè)建筑面積 份額共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第三十四條建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及 下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖 等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后7日內(nèi)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和上述資料移交給建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)。第三十五條建設(shè)單位必須在首次業(yè)主大會(huì)成立后30日內(nèi)，按下列標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供物業(yè)管理用房：（一）住宅總規(guī)劃

19、建筑面積在 5萬(wàn)平方米以內(nèi)的，按不低于總建筑面積4%。提供；物業(yè)管理用房面積小于150平方米白1按150平方米提供；（二）住宅總規(guī)劃建筑面積超過(guò) 5萬(wàn)平方米以上的，5萬(wàn)平方米部分按總建筑面積 4%。 提供，超過(guò)部分按不低于 2%。提供。物業(yè)管理用房一般應(yīng)當(dāng)為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入 使用。任何單位和個(gè)不得擅自改變其用途。第三十六條建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房、配 套設(shè)施坐落位置、面積等相關(guān)資料。物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證 和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房、配套設(shè)施坐落位置和面積等同時(shí)進(jìn) 行登

20、記。第五章物業(yè)管理服務(wù)及費(fèi)用第三十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：（一）委托管理物業(yè)的基本情況；（二）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)；（三）物業(yè)服務(wù)等級(jí)或服務(wù)質(zhì)量；（四）服務(wù)費(fèi)用；（五）雙方的權(quán)利與義務(wù)；（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用公共物業(yè)及利用公共物業(yè)所得收益的分配；（七）專項(xiàng)維修資金的管理與使用；（八）物業(yè)管理用房及配套設(shè)施設(shè)備；（九）合同期限；（十）違約責(zé)任；（十一）雙方約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立或變更之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。市房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)合同（含前

21、期物業(yè)服務(wù)合同）的示范文本。第三十八條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理 用房和本條例第三十四條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)；未成立業(yè)主委員會(huì)的，交 還給建設(shè)單位。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做 好交接工作。第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供特約服務(wù)項(xiàng)目。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的， 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行 政

22、府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。第四十一條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取方式可實(shí)行包干制或酬金制。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 酬金。第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得 將該區(qū)域內(nèi)的全部服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人。第四十三條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主按 照各自擁有物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)，依照本條例設(shè)立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維 修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）并符合專項(xiàng)維修資金使用條件的，可在專項(xiàng)維修資金中

23、列 支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修期間的物業(yè)保修責(zé)任。保修期滿后，物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。第四十四條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物 業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶 收取相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，可向委托方收取一定的代辦費(fèi)用，但不得向 業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第四十六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律

24、、法規(guī)、 規(guī)章規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者 依法處理。第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè) 服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。第四十八條物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè) 服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴。第四十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)

25、在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿九十日前，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì) 決定解除或者續(xù)聘事宜，并將決定書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在解除物業(yè) 服務(wù)合同或合同期限屆滿九十日前，就物業(yè)服務(wù)合同解除或合同續(xù)簽事宜書(shū)面通知業(yè)主委 員會(huì)或建設(shè)單位。雙方商定續(xù)簽合同的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同依法解除后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還多收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，有過(guò)錯(cuò)的應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主大會(huì)未按照法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定的條件和程序解除物業(yè)服務(wù)合同, 給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)第五十條物業(yè)的使用與維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理

26、、消防管 理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知 物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大 會(huì)同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。第五十二條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主 的共同利益。因公共利益或維修物業(yè)，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員 會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè) 主委員會(huì)的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

27、應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第五十三條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的, 應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂恢復(fù)協(xié)議。第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)備；（三）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿拆、搭占 等；（四）放置、排放易燃、易爆、

28、有毒、放射性等有害物質(zhì)或者制造噪聲；（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；（六）占用公共場(chǎng)地，損毀綠化、建筑小品、文體設(shè)施等；（七）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；（八）違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)共用部位，影響其正常使用功能；（九）在建筑物或構(gòu)筑物上違規(guī)懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；（十）法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。第五十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變 物業(yè)使用性質(zhì)。因特殊情況需改變物業(yè)用途的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的同意，經(jīng) 規(guī)劃部門批準(zhǔn)并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管

29、理規(guī)約、管理 規(guī)約，事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、使用人簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議，對(duì)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容、實(shí)施期限、允許施工的時(shí)間、廢棄物的 清運(yùn)與處置、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求、禁止行為和注意事項(xiàng)、管理服務(wù)費(fèi)用 及違約責(zé)任等進(jìn)行約定。市房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的示范文本。第五十六條利用住宅小區(qū)內(nèi)道路、空地等共用部位停車以及利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、 物業(yè)管理用房進(jìn)行其它活動(dòng)或經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以 按照業(yè)主大會(huì)的決

30、定使用。第五十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車場(chǎng) （庫(kù)）,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人使 用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人；停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給 物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的 正常通行。車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。第五十八條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人的合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)， 有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。因責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)，造成公共或他人物業(yè)損壞、財(cái)產(chǎn)損失 的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)和賠償責(zé)任。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)， 費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。第五十九條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主 和建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。住宅物業(yè)管理區(qū)域外的非住宅物業(yè)的專項(xiàng)維修資金的收繳、使用和管理參照上款執(zhí)行。第七章法律責(zé)任