項目可行性分析報告參考案例

1、目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc155773594 前 言 PAGEREF _Toc155773594 h 11項目投資背景分析22210 HYPERLINK l _Toc155773600 2項目地塊分析19 HYPERLINK l _Toc155773601 2.1地塊分析19 HYPERLINK l _Toc155773602 2.2項目周邊情況20 HYPERLINK l _Toc155773603 2.3項目SOWT分析21 HYPERLINK l _Toc155773604 3項目定位分析26 HYPERLINK l _Toc15577360

2、5 3.1定位思路26 HYPERLINK l _Toc155773606 3.2概念定位28 HYPERLINK l _Toc155773607 4規(guī)劃建議30 HYPERLINK l _Toc155773608 4.1規(guī)劃思路30 HYPERLINK l _Toc155773609 4.2各個地塊的規(guī)劃32 HYPERLINK l _Toc155773610 4.3各種建筑業(yè)態(tài)的面積及預計價格33 HYPERLINK l _Toc155773611 5財務分析35 HYPERLINK l _Toc155773612 5.1靜態(tài)分析35 HYPERLINK l _Toc155773613 5

3、.2動態(tài)分析36 HYPERLINK l _Toc155773614 5.3盈虧平衡分析37 HYPERLINK l _Toc155773615 6開發(fā)思路40 HYPERLINK l _Toc155773616 7風險及對策分析41 HYPERLINK l _Toc155773617 8結論43前 言施州大橋南片區(qū)項目位于湖北省恩施市施州大道中段，該點為城市建成區(qū)與城市新區(qū)過渡地段，是城市承南啟北的重要景觀節(jié)點，同時也是恩施城市新路網(wǎng)的中心所在，因此政府要求該地塊必須按高起點、高品位、高標準的原則進行開發(fā)建設，并將地塊主導功能定為以商業(yè)為主，兼容居住、休閑。該項目建成后，將成為恩施城市現(xiàn)代化

4、建設的標志性地段，成為恩施地區(qū)最具規(guī)模、最具時代氣息、最具地區(qū)影響力的商業(yè)流通、商務辦公和娛樂、休閑中心。恩施飛龍房地產開發(fā) 本著尊重科學，尊重事實，最大限度避免風險的態(tài)度，聘請專業(yè)營銷策劃公司重慶東聯(lián)物業(yè)策劃 ，聯(lián)合對恩施的投資環(huán)境及房地產市場進行了深入調查和分析，并結合項目的特點，對項目進行了投資、財務和風險評估，對項目開發(fā)的可行性和開發(fā)經營思路提出初步意見，以供投資開發(fā)者參考和決策。 1 項目投資背景分析1.1 恩施簡介恩施州湖北省恩施土家族苗族自治州是中國最年輕的少數(shù)民族自治州，1983年由原湖北省鄂西地區(qū)改設成立。州轄恩施、利川兩市和建始、來鳳等縣，幅員面積23961平方公里，總人口

5、接近385萬。東連湖北省宜昌市，南至湖南龍山、張家界、湘西土家族苗族自治州，西北鄰重慶黔江、萬州奉節(jié)等，北接湖北神農架林區(qū)。中國大陸地理中心坐標點位于州城境內。該州為湖北省唯一享受國家西部大開發(fā)政策優(yōu)惠的地區(qū)。恩施城恩施州、市政府所在地，鄂西南經濟文化和物流中心，湖北省九個歷史文化名城之一。城區(qū)建成面積17.5平方公里，常住人口20萬。城市處山間盆地，沿清江兩岸呈南北帶狀布局。1.2 項目投資的宏觀經濟環(huán)境1.2.1 2005年恩施州經濟概況2005年，全州生產總值達到173億元，比上年增長7.7%。固定資產投資累計完成364億元（含“兩路”），比上年增長11.5%。財政收入較快增長。全地域財

6、政收入完成21.55億元，同比增長30.5%。2005年，全州實現(xiàn)社會消費品零售總額54.73億元，同比增長13.9%。全州金融機構各項存款余額148.15億元，比年初增加23.75億元，增長19.1%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額91.26億元，比年初增加13.91億元,增長18%。全州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為7063元，較上年6600元增加463元，增長7.0%。2005年末，恩施的城鎮(zhèn)化率為24.3%。 1 恩施州經濟特點經濟總量較小，發(fā)展勢頭良好恩施的經濟總量較小，在整個湖北省僅比鄂州多,排在第十一位，人均水平列第十二位，但是發(fā)展勢頭良好，GDP、固定資產投資、財政收入、社會消費品零售總額、金

7、融機構各項存款余額、全州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以及城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額都實現(xiàn)了較快的增長。財政收入不多，國家扶持力度大恩施的財政收入不多，在湖北省名列第九位，位于宜昌、襄樊、荊州、黃岡、十堰、孝感、黃石和荊門之后。但是，國家對恩施的經濟進行了大力扶持，除了財政補貼外，在基礎設施（如兩路、機場、火車站、水布埡電站等）的投入上也不遺余力。 自然資源豐富，發(fā)展?jié)摿薮蠖魇┑淖匀毁Y源比較豐富，主要有土地資源、水資源、礦產資源和森林資源。全州土地總面積240.61萬公頃；水資源總量為299.8億立方米，水能資源理論蘊藏這509萬千瓦；全州已探明礦產60種，其中是鐵、煤、石煤、天然氣、磷、黃鐵等儲量位于全

8、省前列，硒資源居世界之首；全州樹種約占全國樹種的七分之一，宜林面積廣闊，達150.25萬公頃，約占全州總面積的61.99%，林地面積106.31萬公頃，森林覆蓋率為48.4%。由于過去恩施的基礎設施不完善，限制了自然資源的開發(fā)利用，隨著基礎設施的不斷改善，制約經濟發(fā)展的“瓶頸”障礙將逐步解除，豐富的資源優(yōu)勢將轉化為強大的經濟優(yōu)勢。支柱產業(yè)不多，房地產業(yè)發(fā)展迅猛恩施的支柱產業(yè)不多，主要有煙葉、電力工業(yè)、房地產、藥業(yè)、茶葉生產及加工、魔芋種植等，煙葉是恩施最大的支柱產業(yè)，也是財政增收的重要經濟來源，煙葉為恩施州的經濟和社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用。電力工業(yè)為僅次于煙草工業(yè)的第二大支柱工業(yè)。在這些產業(yè)中，

9、房地產業(yè)的發(fā)展最快，勢頭迅猛，大有超越煙葉之勢。人均可支配收入不高，高收入和高消費群體相對集中恩施的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不算高，2005年為7063元，但由于州城對周邊市縣的輻射作用較強，高收入和高消費群體相對集中州城，造成州城部分消費甚至高于許多大城市的畸形狀態(tài)。城鎮(zhèn)化率不高，地域間發(fā)展不平衡，州城是最大增容點2005年末，恩施的城鎮(zhèn)化率只有24.3%，僅處于工業(yè)化的初期階段。恩施地域之間發(fā)展不平衡，州城的發(fā)展勢頭最為迅速，是整個恩施州城鎮(zhèn)化發(fā)展的龍頭地區(qū)，也是全州最大的人口增容點?；A設施基本完備，條件改善指日可待恩施的基礎設施基本完備，各縣市之間和絕大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有公路相連；通訊、電力已

10、經覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)；恩施市、利川市、宣恩縣、咸豐縣四縣市建成了天然氣管網(wǎng)。但是，受資金和技術的限制，這些基礎設施都沒有達到較高的標準。隨著政府規(guī)劃在“十一五”時期將著力抓好“大交通、大通訊、新城鎮(zhèn)、新農村”建設，恩施基礎設施條件改善指日可待。州城建設情勢火熱，發(fā)展勢頭強盡，城市人口曾容快 “十五”期間，恩施實施了一批重大市政建設項目工程，修建了親水走廊、風雨橋、民族廣場、硒都廣場、民族體育場、鳳凰山隧道等，改造了學院路、施州大道等，實施了“一塔（連珠塔）兩岸（清江城區(qū)段東、西岸）三橋（清江姊妹橋、東門大橋、風靈渡）”亮化、美化工程。正在修建鳳凰大橋和施州大橋。到2005年末，恩施市城區(qū)建成面積17.5

11、平方米公里，市區(qū)人口接近20萬。恩施城市面貌正在發(fā)生巨大的變化。根據(jù)新一輪城市規(guī)劃，恩施將逐步拉開中等規(guī)模城市建設骨架，建成在武陵山區(qū)具有一定綜合服務功能的，輻射武陵山區(qū)的現(xiàn)代物流樞紐和集散區(qū)。力爭到2011年，城區(qū)面積達到25平方公里，城鎮(zhèn)化率達到41%，市域總人口將比現(xiàn)在增加4萬人。到2020年，城市人口35萬人，城區(qū)面積40平方公里。2006-2010年，2011-2020年恩施市域總人口分別86萬人、92萬人。總的來看，恩施的各項經濟指標都不算高，但宏觀經濟發(fā)展形勢良好，人民的收入和消費能力在逐步提高，城市建設的穩(wěn)步發(fā)展和城鎮(zhèn)化率的提高將帶動房地產市場需求的發(fā)展，我們認為從宏觀經濟上看

12、進行房地產投資是適宜的。1恩施房地產宏觀市場（1）市場現(xiàn)狀土地資源日趨緊張，土地價格逐年攀升恩施雖然正處于城市大發(fā)展時期，但受國家土地調控政策和地勢的影響，土地資源日趨緊張。國家下達的土地指標落到恩施連“兩路”建設都不夠，恩施城市擴容而增加的新區(qū)主要是基礎設施和重點工程建設，屬于工業(yè)用地，基本無可能通過新增建設來滿足房地產開發(fā)。恩施地勢兩面是山，土地利用成本高，城區(qū)可利用的土地很少，整治成本較高。房地產開發(fā)主要是舊城改造，盤活存量土地。受此影響，土地價格逐年攀升。與本項目類似的土地，在2003年價格大約10余萬元/畝，兩年前大約30萬元/畝，一年前上升到約50萬元/畝，而到了今年，已經攀升到6

13、070萬元/畝。目前，金桂大道兩旁的土地大約50萬/畝，而臨近本項目的一塊住宅土地更是拍出了120萬/畝的高價。房地產開發(fā)投資快速增長，呈現(xiàn)開發(fā)、銷售兩旺的良好態(tài)勢2002年房地產開發(fā)投資完成額5996萬元，2003年增加到9288萬元， 2004年全年完成投資1.86億元， 2005年，全年完成投資達到了3.47億元，比上年增長87.1%，全年商品房銷售面積達11.44萬平方米，銷售額達15246萬元，分別比上年增長1%和20.5%。而今年1-9月， 房地產開發(fā)完成投資5.19億元，同比增長47.2。房屋施工面積87.36萬平方米，同比增長70.5%，與房地產開發(fā)投資增長同步，商品房銷售增勢

14、強勁，商品房屋銷售面積28.98萬平方米，同比增長50.5%；商品房屋銷售額40598萬元，同比增長1.2倍。市場需求旺盛在房地產開發(fā)量大幅增長的同時，商品房銷售看好，l6月全市商品房銷售面積12.69萬平方米，其中住宅11.75萬平方米。同比增長近7倍；房屋空置面積7775平方米，同比下降65%。商品房期房預售面積11.98萬平方米，其中住宅11.04萬平方米，期房銷售占銷售總面積的94%。許多樓盤在正式上市之前甚至在設計方案還沒有出來前就已經被購房者所關注，紛紛認購或預定，同時開發(fā)商適當控制節(jié)奏，使開發(fā)和銷售同步，待項目完全竣工時大多數(shù)樓盤已無房可售。市場需求主要來自兩個方面，一是隨著生活

15、質量、經濟水平的提高，以前的購房者的消費觀念發(fā)生變化，原有住房面積、環(huán)境等方面已不能滿足其居住需求，為改變其居住條件進行產品更新?lián)Q代；二是隨著恩施城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，造就了一批新的城市人口，同時也造就了房地產的市場需求。按揭購房成主流，金融機構成為房地產業(yè)的堅實后盾近年來,在國家住房消費政策及金融政策的支持下，市民消費觀念已由攢錢買房轉變?yōu)橘J款買房，負債購房占房屋交易總量的比例較大,按揭購房已成為住房消費的主流，形成了一種消費時尚。恩施房地產也不例外，根據(jù)對清江鳳凰城、清江水岸、歐逸佳苑等幾個知名精品樓盤走訪調查，按揭購房約占個人購房的70%以上。順應此潮流，銀行方面已經把個人住房貸款作為房

16、地產貸款業(yè)務的主體，金融機構的深度介入降低了購房者的消費門檻，金融系統(tǒng)正逐步成為房地產業(yè)的堅實后盾， 購房主體多元化，消費群體擴大化近年來，隨著恩施城市建設步伐的加快以及境內兩路建設的開工，恩施市作為州府城市的聚集效應日趨明顯，吸引了不少外縣市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員前來工作、創(chuàng)業(yè)，從而使得恩施市購房主體呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，從購房主體來看主要分以下幾類：本市城區(qū)內居民，約占75%。本市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城人員及外出打工返鄉(xiāng)者，約占12%。其它縣市到州城工作的各類人員及創(chuàng)業(yè)者，約占13%。恩施的購房主體呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，消費群體逐步擴大。房價不斷上漲，開發(fā)商的利潤有較好的保障近幾年來，恩施房市均價不斷上漲。2002年

17、房市均價不足600元，2003年為900余元，2004年中，部分樓盤均價已超過1200元，2005年均價達1288元，到2006年9月，房市均價多層已達到1470元，高層則接近1700元。商業(yè)門店價格較去年變化不大，不臨街鋪面5000-8000元每平方米，臨街鋪面至少10000元以上，黃金地段則更高。房價上漲的原因有兩個，一是產品品質提高及土地、建筑材料價格上漲增加了產品成本，帶動房價上升，二是市場需求旺盛帶動房價上漲。雖然開發(fā)商的開發(fā)成本有所上升，但從恩施幾個比較典型的樓盤來看，由于市場需求旺盛，開發(fā)商的利潤仍然有較好的保障。（2）未來走勢預測2006年，國家進一步加強對房地產市場的宏觀調控

18、，特別是國務院關于促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六點意見，即“國六條”的出臺，對房地產行業(yè)進行了更深層次、更系統(tǒng)、更廣泛的調控。隨著國家宏觀調控政策的影響和地方政府調控措施的出臺，預計明年恩施房地產市場的基本走勢為:仍將持續(xù)供需兩旺的局面從供應來看：元至6月恩施商品房銷售總面積為12.69萬平方米，而目前恩施已批準預售投放市場的商品房已達20萬平方米。同時截止6月底,恩施新開工房屋施工面積達28.8萬平方米，其中住宅新開工面積26.7萬平方米，新開工項目到下半年基本上可以取得預售資格，上市銷售。按目前的形勢來看，今年恩施的商品房上市總量應該較為充足。從需求來看：雖然國六條的出臺在短時間內震動了房地產市

19、場各方。不少地方，特別是大城市出現(xiàn)樓市冷清，消費者持幣觀望的現(xiàn)象，但這似乎并沒有影響到恩施消費者的購房熱情，原因有二：一方面恩施商品房需求因素主要以改善居住環(huán)境、拆遷、結婚等為主，都有其強烈的自身需要，投資性購房者很少，囤積房源惡意炒房現(xiàn)象基本沒有，因此國六條的調控對恩施購房需求因素影響不大。二是目前恩施房價基本上還處于消費者能夠承受范圍之內，這一點從目前各大樓盤預售情況就可看出，因此一些有住房需求、購房意圖的人經濟上還是有一定的消費能力。與此同時隨著恩施經濟的發(fā)展，人們生活水平的提高以及州府城市聚集效應對周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射作用，住房主動需求群體以及因舊城改造帶來的住房被動需求群體，仍有一定

20、的增長空間。根據(jù)政府對城市的新一輪規(guī)劃，到2011年，恩施城鎮(zhèn)化率將達到41%，市域總人口比現(xiàn)在增加4萬人，假設平均每個家庭為4人，那么這4萬人就將帶來1萬套住房的需求，根據(jù)房管局的資料，恩施平均每年銷售住宅1200套左右，這1萬套的需求要8年多時間才能滿足。總的來看，恩施的房地產市場仍將持續(xù)供需兩旺的局面。穩(wěn)定將成為主旋律 “國六條”對開發(fā)商購地建房、消費者購、賣房等各方面提出了比較具體的要求，如要求新開工樓盤90平方米以下戶型不得低于總面積的70%，中小套型房屋項目進行限價開發(fā)，個人購置多套住房加重稅收，減低貸款比例等，這些措施都會對抑制房價上漲起到很大作用。與些同時，州政府也出臺了相關政

21、策以調控市場。州政府第35次常務會議決定，從 2007年起，各縣市的經濟適用房建設必須達到當年房地產開發(fā)總面積的10以上；在“十一五”期間將按5000套的目標建設經濟適用房，銷售給州直行政事業(yè)單位的經濟適用房購買對象，并通過享受經濟適用房的各項政策，將房價控制在每平方米1000元以內。通過國家和地方政府的雙重調控，相信恩施市的房地產業(yè)將進一步向著穩(wěn)定、健康、和諧的方向發(fā)展。在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環(huán)境成因分析，可得出結論：恩施房地產發(fā)展形式是可喜的，房地產仍將持續(xù)供需兩旺的局面，因此可以說本項目的投資機會選擇和決策是有充分科學根據(jù)的。1.3 項目投資的微觀市場分析1 恩施住宅市場

22、分析（1）市場發(fā)展趨勢恩施市房地產市場處于穩(wěn)步發(fā)展階段，由于經濟適用房、福利房數(shù)量龐大、品質不斷提升，給商品房的開發(fā)造成阻力，但經濟適用房和福利分房正逐步受到限制，對開放商是一次介入的時機，供給受近幾年大量需求的刺激，主要表現(xiàn)為量變的過程，但逐步正在發(fā)生質的變化，無論是城市經營者的觀念，開發(fā)商的開發(fā)理念，還是消費者的消費趨向，都預示著恩施市住宅物業(yè)將有質的發(fā)展。居住觀念開始改變以前，在鬧市區(qū)方便居家，忽視居住環(huán)境的思想占據(jù)主流。在清江鳳凰城出現(xiàn)后，由于其在改變人們的居住觀念方面做了大量的工作，目前，重視居住環(huán)境，住宅郊區(qū)化，“離塵不離城”的居住觀開始為人們接受。大盤時代已經拉開序幕在2005年

23、以前，本地樓盤，包括當時比較有名氣的陽光花園和世紀花園等的規(guī)模都沒有超過70000平方米，2005年年底，總建筑面積達24萬平方米的清江鳳凰城進入市場，標志著本地大盤時代拉開序幕。2006年進入市場的日內瓦和歐逸佳園規(guī)模都在80000平方米以上，預計明年進入市場的恒佳現(xiàn)代城規(guī)模達22萬方，而入市時間不詳?shù)慕鹚斐梢?guī)模更是達到了空前的30萬方需求偏好的發(fā)展重視物業(yè)管理置業(yè)者對安全非常關注，對目前衛(wèi)生型物業(yè)和防盜型物業(yè)等低層次的管理模式不滿意，認為物管人員素質有待提高，服務意識要加強，物業(yè)管理將走向人性化、專業(yè)化和智能化；物業(yè)管理的前期介入、品牌專業(yè)物業(yè)公司的出現(xiàn)，將更加提升物業(yè)的價值。重視居住環(huán)

24、境人們不但重視小區(qū)外部環(huán)境，開始更加關注小區(qū)居住環(huán)境、小區(qū)共享空間的價值；小區(qū)高綠化率，園林景觀規(guī)劃等將成為發(fā)展趨勢；同時建筑設計上更注重對外景的借用，追求人與自然共生的樂趣，如：小面積水景、人工坡地、建筑小品等景觀的融合、呼應。戶型設計的創(chuàng)新和實用化恩施的消費者對戶型、面積的要求，還停留在簡單實用的層面上，戶戶南北通透，通風和采光良好。同時也對市場上出現(xiàn)的躍式、錯層非常感興趣，重視戶型的創(chuàng)新，功能的齊全，觀景陽臺、多功能房、入戶花園等將會有市場需求。重視小區(qū)的規(guī)劃恩施市將摒棄過去小區(qū)沒有規(guī)劃，簡單的建筑形式；更重視對小區(qū)的規(guī)劃、設計，根據(jù)地段條件，因地制宜，量體裁衣對住宅進行設計，體現(xiàn)個性化

25、的特征，并與環(huán)境的協(xié)調。重視小區(qū)的配套無論是小區(qū)外或小區(qū)內，要求配套完善，小區(qū)配套商業(yè)、幼兒園、會所、休閑娛樂設施等都將是提升物業(yè)價值的因素。小區(qū)的配套充分體現(xiàn)住戶的方便性。重視建筑風格和建筑藝術城市經營者會逐步重視住宅建筑風格和色彩與環(huán)境的協(xié)調統(tǒng)一，體現(xiàn)城市發(fā)展基調；消費者將把住宅的建筑風格和藝術風格視為身份的象征，體現(xiàn)建筑個性化的趨勢，體現(xiàn)住戶對小區(qū)生活方式和文化品味的重視。房價穩(wěn)步上漲近幾年來，隨著開發(fā)成本的提高和需求的持續(xù)旺盛，恩施住宅價格不斷上漲。到2006年9月，房市均價多層已達到1470元，高層則接近1700元。小戶型占據(jù)一定的市場比例并有逐步擴大的趨勢在2005年以前，不管多層

26、和高層，戶型面積千篇一律都在130160平方米之間。而我們的市場調查顯示，本地對小戶型的需求在20%左右，小戶型的市場供應是一個空白。到了2006年，歐逸花園的產品以120平方米左右為主，并伴有少量5090平方米的戶型，而城南新都的戶型則完全在6090平方米之間，清江鳳凰城則有70多套98116平方米的小戶型，小戶型的市場空白已經被填補并占有了一定的市場比例。隨著房價的不斷上漲，恩施必然會象其他大城市一樣，小戶型的市場占有率逐漸提高。（2）競爭態(tài)勢我們調查后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的競爭呈現(xiàn)出以下幾個特點：產品競爭加劇從規(guī)劃上看，清江鳳凰城、歐逸花園以及已經亮相的奧林花園和恒嘉現(xiàn)代城的品質都比較高，在一個城市

27、的房地產開發(fā)進程中，大規(guī)模的開發(fā)模式取代“小打小鬧”是必然趨勢。對一個規(guī)模中等偏下的城市來說，一旦多出幾個規(guī)模相當?shù)拈_發(fā)項目，勢必造成嚴重的產品同質化現(xiàn)象，這對客戶而言是好事，但是對于開發(fā)企業(yè)來說，那就是災難。高層電梯房競爭激烈，多層競爭相對緩和高層電梯房集中在機場路、航空路和舞陽壩，主要有歐逸佳園、日內瓦、陽光花園三期、濱江花園二期和金泰廣場等，這些樓盤規(guī)模都比較大，競爭比較激烈。在售的多層主要是清江鳳凰城和明珠花園，競爭相對緩和。目前，歐逸佳園和日內瓦的銷售速度明顯放慢，從這兩個樓盤推出后促進了鳳凰城的銷售這點來看，價格偏高應該是主要原因。潛在競爭樓盤潛在競爭樓盤主要是指工期或銷售時間和本

28、項目相抵觸或接近，會對本項目項目造成客戶群分流的樓盤，據(jù)筆者了解的情況，則潛在競爭樓盤主要有奧林花園約8萬方、恒佳現(xiàn)代城22萬方，宏業(yè)魔芋地塊項目約53000方，共約35萬方。宣傳上各具特色在以上樓盤的宣傳中已經開始出現(xiàn)個性鮮明、主題突出的特點（詳見下表），這些個性上的差異化，加上發(fā)展商實力等多方面因素，使樓盤能在短期內迅速切入市場，掀起市場熱點。樓盤宣傳主題清江鳳凰城半城風景 一世從容歐逸佳園不做歐洲的旅客，只做歐逸的主人日內瓦日內瓦風情社區(qū)重視物業(yè)包裝上述樓盤在開售前都經過了近半年的信息導入期和形象塑造期，并在開盤之前花費大量的精力進行樣板園林、地盤導入系統(tǒng)、售樓中心等設施包裝。首先從形象

29、上進行塑造，而后在大肆宣傳推廣，以最快的速度搶占市場，并形成熱銷。從一些統(tǒng)計來看，上述樓盤的平均銷售速度為45套左右/月，而銷售情況最好的清江鳳凰城則達到了75套/月的高速度。從以上的分析可以得出如下結論：恩施的土地使用正在走集約化道路，大盤開發(fā)是住宅市場發(fā)展的必然趨勢，而本項目的規(guī)模正好適應了這種趨勢。恩施人居住觀念和消費偏好的變化促使開發(fā)商不斷提升樓盤品質，這就要求我們在開發(fā)本項目時在產品打造上一定要做到嚴格要求，一絲不茍。小戶型占據(jù)了一定的市場比例并有逐步擴大的趨勢，我們應該重視這個信息，在產品打造上做到多樣化和差異化，以滿足不同的市場需求。高層樓房競爭相對激烈并且出現(xiàn)銷售延緩的跡象，而

30、本項目住宅必然是以高層為主，這就對我們提出嚴峻的挑戰(zhàn)。我們可以吸取鳳凰城的開發(fā)經驗，除了在產品打造上一絲不茍外，仍然可以以價格作為取市利器。我們認為本項目的住宅價格不能比歐逸佳苑和日內瓦高出許多。目前的樓盤在宣傳上各具特色，這就要求我們在本項目的推廣上做到個性鮮明并且重視物業(yè)包裝。1恩施商業(yè)物業(yè)市場分析（1）恩施商業(yè)的變遷恩施從建城時就在老城區(qū)（主要是六角亭一帶）形成了初始的商業(yè)中心，那時的商業(yè)行為主要是臨街為市的原始商貿交易，談不上有較好的購物環(huán)境，倒象農村集市向城市的轉移。到了上個世紀八十年代，改革開放使恩施人有了萌芽的市場經濟意識，在此背景下，二街興起，恩施有了初步的以服裝、百貨批發(fā)零售

31、為主的專業(yè)市場，而那時的舞陽壩僅僅是恩施的行政中心。八十年代末，隨著改革開放的不斷深入，恩施人的市場經濟意識也不斷加強，二街已經明顯不能滿足恩施城市和商業(yè)發(fā)展的需要。順應社會發(fā)展的潮流，恩施政府規(guī)劃了舞陽壩商業(yè)中心，恩施有了初步現(xiàn)代化的商業(yè)中心和商業(yè)設施，購物環(huán)境明顯提高，它在恩施商業(yè)發(fā)展史上具有里程碑意義。上世紀九十年代初，隨著恩施城市的發(fā)展，航空路和機場路興建，帶動了它們沿街商業(yè)的興起。2003年，硒都廣場興建，形成了僅次于舞陽壩的重要商貿中心。目前，恩施的城市和經濟發(fā)展進入了一個新的階段，現(xiàn)有的商業(yè)設施已經落后，恩施的商業(yè)向外圍發(fā)展是一個必然的趨勢。（2）恩施商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)分布恩施的商業(yè)主

32、要分布如下：舞陽壩恩施最重要的商業(yè)中心、金融中心和信息中心，其地位一直穩(wěn)固，其他區(qū)域無法撼動。本區(qū)域有恩施最集中的商業(yè)設施和商場，包括好又多超市、正中時代廣場、金陽光商場、華泰隆商場、好日子家紡城、國泰商廈等，另有恩施最集中的品牌服裝和鞋類專賣店。中國聯(lián)通、中國移動、中國電信等通訊公司在此設有營業(yè)點，中國農業(yè)銀行、中國郵政儲蓄、中國工商銀行、中國建設銀行、國泰證券等金融機構都有營業(yè)網(wǎng)點在此分布。航空路恩施最重要的市政道路之一，屬城市主干道，商業(yè)臨街為市。以經營建材、陶瓷為主，另外有部分塑料制品批發(fā)、床上用品批發(fā)、五金、餐飲、廣告公司、娛樂、酒店等。已經事實上成為了恩施的建材、日用品批零兼售一條

33、街。恩施廣場除舞陽壩之外最重要的商業(yè)中心，臨航空路，以好又多超市為主體，周邊分布一些餐飲、煙酒批發(fā)等商店。機場路由老機場跑道改建而成，是恩施目前最寬闊的市政大道，集中了較多的企事業(yè)單位，主要有人民銀行、中國聯(lián)通、中國移動、中國電信、傳輸局、州國稅局、州地稅局、州公安局、州移民局、州檢查院等，號稱恩施的富人街，很多單位是辦公與居住渾然一體，整條街的功能規(guī)劃不太明顯。商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，主要有廣告公司、美容美發(fā)、餐飲、酒店等，商業(yè)氛圍不濃，隱隱有向商務街發(fā)展的趨勢。整條街商業(yè)氛圍不濃。施州大道（國土局到加油站段）以汽車銷售、汽車配件、汽車輪胎和潤滑油為主，由于此段路上有國土局、工商局、勞動局、福利社等單

34、位以及幾棟較早的商住樓的人口支撐，因此有聚豐、愛家、好又多三家超市分布。其中好又多超市最大，品牌知名度最高，經營面積大約1100平方米。另有一個經營面積約3000平方米大型家具店。東風大道（沿江路）從加油站到華龍村段以經營汽車配件和洗浴為主，從華龍村到舞陽壩段以經營餐飲、娛樂和酒吧為主，臨近舞陽壩的女人街是恩施目前規(guī)劃最好的商業(yè)設施。學院路從職院到黃泥壩轉盤以經營汽車配件為主，職院到三孔橋段由于有民院和職院學生的支撐，校園商業(yè)氛圍濃厚，以經營餐飲、網(wǎng)吧、音像、禮品等為主。三孔橋到舞陽壩段以經營摩托銷售及配件、餐飲、賓館、低檔家具、禮品等為主。舞陽壩到亞洲酒店段恩施成熟的電腦一條街，以經營電腦及

35、耗才銷售為主。體育館路以建材、陶瓷為主，臨近體育館分布有宏城市場和民航市場兩個服裝、百貨批發(fā)市場，以經營服裝和床上用品批發(fā)為主。二街：較早的服裝零售一條街，絕大部分經營服裝。老城：以經營電器為主，另有少量餐飲和8家奇石店。市場特點臨街為市占據(jù)了市場主流除了舞陽壩和硒都廣場有一些比較大型的商場和超市外，其余的商業(yè)物業(yè)以臨街門面為主，臨街為市占據(jù)了市場主流。私房和單位所建門面占了商業(yè)物業(yè)的很大一部分自建私房和單位所建門面主要集中在學院路、沿江路、施州大道、二街、老城等地方。由開發(fā)商所建的商業(yè)物業(yè)主要集中在機場路、航空路和舞陽壩等地方，主要包括金鞍大廈、濱江花園二期、福恩府、親和苑、第五大道、清江水

36、岸、金三角、陽光花園和金泰廣場的女人街等。學院路上的福?；▓@和土橋壩的匯英華府有少量同類商業(yè)物業(yè)。在城市發(fā)展的過程中自發(fā)形成一些初級的專業(yè)市場和商業(yè)街比較成熟和成型的有宏城服裝批發(fā)市場、民航百貨市場、航空路建材一條街、施州大道國土局至加油站汽車銷售及汽車配件一條街、沿江路加油站至華龍村汽車配件及洗浴一條街、沿江路舞陽壩至華龍村餐飲一條街、學院路黃泥壩至職院汽車配件一條街和舞陽壩至亞洲酒店電腦城等，除了電腦城外，其他的專業(yè)市場和商業(yè)街大都缺乏商業(yè)管理，商業(yè)經營都是門面經營者各自為政。城市發(fā)展和人們消費觀念的進步呼喚真正意義上的核心商圈恩施缺乏真正意義上的核心商圈，舞陽壩和恩施廣場是最重要的，人氣

37、最旺的商業(yè)中心，其中舞陽壩的規(guī)模最大，地位最穩(wěn)固。但是，即便在商業(yè)最發(fā)達的舞陽壩，街面也缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，比較凌亂。街面的裝修也是各自為政，廣告牌的布局見縫插針，缺乏整體美觀。舞陽壩雖然有一些商場，但規(guī)模較小，購物環(huán)境和經營理念明顯落后，臨街為市的貿易仍然占據(jù)主導地位。作為恩施的中心商圈，舞陽壩缺乏標志性的商業(yè)設施和商業(yè)經營企業(yè)（如重百、武百等），另外，受地理環(huán)境的限制，舞陽壩已經基本沒有向外擴張的可能。恩施城市的發(fā)展逐步走向現(xiàn)代化，而隨著恩施與外界的聯(lián)系日益緊密，人們的消費觀念逐漸時尚化，舞陽壩已經不能滿足人們消費的需要，打造一個真正意義上的核心商圈無疑是適應時代發(fā)展脈搏的。市場供應基本飽和現(xiàn)階

38、段的市場供應（包括存量和本項目）大約有86000萬平方米（詳見附件五：恩施商業(yè)物業(yè)市場供應一覽表），私房門面則無法統(tǒng)計。恩施一年的商業(yè)物業(yè)大約銷售5萬平方米，如此看來，現(xiàn)階段的市場供應已經基本飽和。因此本項目一定要在規(guī)劃上、產品打造和形象包裝上做出自己的特色，并制定出合理的價格以便消費者能夠接受。市場租售情況清江水岸和女人街由于體量大，都是以招商為主，估計是想在經營成熟后才考慮銷售。土橋壩的匯英華府由于地理位置好，價格比較合理，開盤兩天即銷售90%。在價格方面，機場路上的門面大都在12000元/平方米以上，舞陽壩區(qū)域的大約在15000元/平方米左右，土橋壩的大約8700元/平方米，清江鳳凰城大

39、約5000元/平方米，而后山彎的陽光花園銷售價格在3000-4000元/平方米之間。市場空置情況 空置門面主要集中在沿江路以及航空花園不臨主街的地方，而其他地方如航空路、舞陽壩、施州大道等地則經營狀況良好。總的來看，恩施商業(yè)門面的空置率并不算高。競爭態(tài)勢市場供應基本飽和，競爭將日趨激烈前面已經說過，現(xiàn)階段的市場供應（包括存量和本項目）大約有86000萬平方米，私房門面則無法統(tǒng)計。恩施一年的商業(yè)物業(yè)大約銷售5萬平方米，現(xiàn)階段的市場供應已經基本飽和，競爭將日趨激烈。專業(yè)的商業(yè)運營公司開始出現(xiàn)，競爭力加強女人街由聯(lián)盟投資統(tǒng)一打造，統(tǒng)一經營，在價格合理的情況下，其競爭力將十分強勁。競爭有向產品競爭發(fā)展

40、的跡象總的看來，恩施的商業(yè)有向城市外圍發(fā)展的趨勢，商業(yè)物業(yè)空置率并不高，經營狀況比較良好。雖然現(xiàn)階段市場供應已經基本飽和，但并沒有達到產生泡沫的程度。再加上恩施缺乏真正意義上的核心商圈，我們仍然有介入的機會。2 項目地塊分析2.1 地塊分析2地理位置優(yōu)勢明顯項目地處城市建成區(qū)與城市新區(qū)過度地段，為城市承南啟北的重要節(jié)點，是恩施重要的交通樞紐地段，交通四通八達。沿江路、鳳凰大橋和施州大橋建成后，本地塊將成為連接舞陽壩、土橋壩、黃泥壩、機場路和航空路的中心地帶，地理位置的優(yōu)勢十分明顯。2項目技術指標體現(xiàn)出政府打造恩施核心商圈的意圖和決心用地構成：總用地面積：113445平方米（合170畝），其中：

41、城市道路用地：10370平方米；公共廣場用地：15000平方米左右；親水走廊公共綠化帶用地：24635平方米；開發(fā)用地：約73810平方米（合110.7畝）；建設指標控制要求：（各項指標均在開發(fā)用地范圍內核定，個地塊建筑外墻線退后清江河河岸線至少20米。）建筑密度：35%；容積率：5.0；總建設量：36.9萬平方米，其中：商業(yè)建筑總面積所站比例60%；綠地率：30%；建筑高度：80米100平方米控制（其中地面停車率不小于30%）。從規(guī)劃指標看，本項目總建筑面積達36.9萬平方米，商業(yè)比例按60%計算達22.14萬方，如此巨大體量的商業(yè)體現(xiàn)出政府打造恩施核心商圈的意圖和決心。任何有遠見卓識的開發(fā)

42、商都不會放過這個難得的機會。2地塊現(xiàn)狀地塊位于在建的施州大橋與機場路結合處，臨清江河，整個地塊成三角形狀，施州大橋將地塊一剖兩半，規(guī)劃的道路又將地塊分割成三小塊。為了便于描述，我們將臨紅江橋的一塊稱為A地塊，大橋路和燕建路之間的一塊稱為B地塊，與連通大廈相連的稱為C地塊。目前，A地塊和B地塊的拆遷基本完成，C地塊上在建的施州大橋旁有三棟多層尚未拆遷，聯(lián)通后面三角地帶的自建房也尚未拆遷。2.2 項目周邊情況2交通四通八達，方便快捷項目地處城市建成區(qū)與城市新區(qū)過度地段，為城市承南啟北的重要節(jié)點，是恩施重要的交通樞紐地段。項目通過施州大橋（或紅江橋）和施州大道可通往紅廟經濟開發(fā)區(qū)；機場路是恩施目前重

43、要的城市中心快速通道，它直接連通恩施的商業(yè)中心航空路、恩施廣場和舞陽壩；施州大橋的建設將大大緩解紅江橋的交通壓力，使城市建成區(qū)與城市新區(qū)多了一條快速便捷的連通紐帶；鳳天路通車后將大大縮短城市文化區(qū)與城市中心地帶的距離；目前，東風大道（沿江路）已建成通車，鳳凰大橋正在建設，這使本項目與土橋壩和舞陽壩之間又多了一條快捷之路?？傊?，項目周邊的交通十分便捷。2消費能力強勁 企事業(yè)單位提供的消費支撐機場路是恩施目前最寬闊的市政大道，集中了較多的企事業(yè)單位，主要有人民銀行、中國聯(lián)通、中國移動、中國電信、傳輸局、州國稅局、州地稅局、州公安局、州移民局、州檢查院等，號稱恩施的富人街，很多單位是辦公與居住渾然一

44、體。一河之隔的東風大道上分布著消防支隊和州法院。施州大道上則分布著福利社、武警中隊、州工商局、國土局等單位。這些單位的職工收入穩(wěn)定和較高，消費能力強勁。周邊的小區(qū)提供的消費支撐機場路上分布著金鞍大廈、濱江花園、福恩府、君華苑等樓盤，這些小區(qū)的居住人口對本項商業(yè)物業(yè)的經營消費有一定的支撐作用，而東風大道路口的清江鳳凰城居住人口多達5000多人，對本項目的商業(yè)消費支撐力度更大。2周邊商業(yè)設施不能滿足購物需求航空路上商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，主要有廣告公司、美容美發(fā)、餐飲、酒店、家什等，比較大型的商業(yè)設施主要有以餐飲娛樂為主的親和苑、華貴家具城等，商業(yè)氛圍不濃。東風大道以汽配銷售和休閑娛樂為主，施州大道以汽車和

45、汽配銷售為主，另有比較大型的好又多超市等商業(yè)設施。這兩個地方的商業(yè)雖然已經成型，但都是自發(fā)形成，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理。清江鳳凰城有16000平方米商業(yè)，其業(yè)態(tài)規(guī)劃除了小區(qū)配套商業(yè)外，還有部分輻射全城的餐飲和大型超市?？偟目磥?，周邊的商業(yè)設施只能基本滿足周邊居民的生活消費，而時尚消費如購買衣物、電器等則要到舞陽壩、航空路和恩施廣場。周邊商業(yè)設施已經不能滿足周邊居民的購物需求。2.3 項目SOWT分析2優(yōu)勢企業(yè)品牌優(yōu)勢恩施飛龍房地產開發(fā) 在建設鳳凰城的過程中的實踐和成效，為本項目的取得和實施打下了牢固基礎，其優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下方面：品牌形象的優(yōu)勢在建設鳳凰城的過程中，飛龍公司十分注重品牌形象的塑造和

46、維護，公司制定了將“品牌經營、經營品牌”貫穿公司經營和項目經營的始終的經營原則，特別重視維護公司和項目經營的“口碑效應”。經過不懈的努力，飛龍公司良好的品牌形象得到了社會各界的認可并對其產品的銷售起到了極大的促進作用。延續(xù)其品牌效應，飛龍公司的品牌形象一定會對本項目的建設提供全面的強有力的支撐。社會關系的優(yōu)勢房地產開發(fā)是個政府多頭部門管理的行業(yè)，實施一個項目，企業(yè)需要與10幾個政府相關部門打交道。飛龍公司通過近幾年在恩施當?shù)氐牧己媒洜I，以對恩施城市發(fā)展作出的重大貢獻，多次得到政府各級主管部門的表彰，贏得了良好的信譽，同時也與這些部門建立了良好的關系和溝通渠道，為該項目的順利實施奠定了很好的社會

47、基礎。市場資源的優(yōu)勢在建設鳳凰城的過程中，飛龍公司與恩施的金融部門和廣告公司進行了良好的合作。在鳳凰城招商的過程中，飛龍公司與本地和外地的眾多知名品牌企業(yè)進行了廣泛的接觸。相信飛龍公司資源整合的優(yōu)勢也一定會對本項目的建設提供強有力的支撐把握當?shù)厥袌龅膬?yōu)勢在建設鳳凰城的過程中，公司對恩施的房地產市場進行了詳細的調查和分析，在了解市場的基礎上準確把握市場，并且及時追蹤市場發(fā)展動態(tài)，采取有效的應對措施。以此為基礎鳳凰城取得了良好的銷售業(yè)績，占據(jù)了市場50%以上的份額，獲得了強有力的市場號召力。公司這種把握市場的能力和市場號召力必定會為本項目的建設和銷售提供有力的支撐。規(guī)模優(yōu)勢本項目總建筑面積達36.

48、9萬平方米，是恩施州迄今為止規(guī)模最大的項目，商業(yè)比例按60%計算達22.14萬方，在恩施也無出其右者。地理位置的優(yōu)勢不可替代項目地處城市建成區(qū)與城市新區(qū)過度地段，為城市承南啟北的重要節(jié)點，是恩施重要的交通樞紐地段。交通四通八達。沿江路、鳳凰大橋和施州大橋建成后，本地塊將成為連接舞陽壩、黃泥壩、機場路和航空路的中心地帶，在恩施，如此優(yōu)越的地理位置已經不可多得，本項目的地理位置優(yōu)勢不可替代。自然景觀優(yōu)勢本項目臨清江河邊，自然景觀較好，有利于本項目打造濱江經濟文化帶。無須開發(fā)商拆遷，降低了開發(fā)商工作難度政府已經承諾拍賣土地前完成拆遷工作，目前，A地塊的拆遷工作已經基本完畢，其余地塊的拆遷也將由政府陸

49、續(xù)進行。拆遷一向都是樓盤開發(fā)前的工作難點，而本地塊上的拆遷工作無須開發(fā)商完成，極大地降低了開發(fā)商的工作難度。2劣勢市政道路分割地塊，商業(yè)價值一定程度上降低施州大橋將本項目一剖兩半，被市政道路分割會給消費者帶來不便，會在一定程度上降低本項目的商業(yè)價值。規(guī)劃指標不盡合理從規(guī)劃指標上看，本項目商業(yè)面積按60%計算為22.14萬方，建筑密度按35%計算（此指標在開發(fā)用地范圍內核定，開發(fā)用地面積為73810平方米），則建筑占地面積為738100.35=，也就是說，如果不算上商業(yè)區(qū)內的行道面積，底樓臨街的商業(yè)門面面積只有，而商業(yè)面積的層數(shù)=22140025833.5=8.6層，即商業(yè)的層數(shù)在8層以上。根據(jù)

50、我們的經驗，在恩施任何地段，四樓以上的商業(yè)銷售就會十分困難。2機會宏觀經濟持續(xù)健康發(fā)展為本項目提供了強有力的支撐恩施經濟持續(xù)健康發(fā)展，人民收入不斷增加，房地產市場穩(wěn)步升溫，在宏觀上為本項目的實施提供了比較有力的支撐。土地的稀缺性為本項目提供難得的市場機遇政府已經意識到“小打小鬧”的開發(fā)模式對城市建設帶來的危害，制定了土地使用集約化的政策。在恩施，象本項目這樣規(guī)模的土地已經不可多得，土地資源的稀缺性為本項目提供了難得的市場機遇。城市和商業(yè)發(fā)展方向為本項目提供良好的開發(fā)機遇恩施城市面貌正在發(fā)生巨大的變化并逐漸向外圍發(fā)展，與此對應恩施商業(yè)也出現(xiàn)向外圍發(fā)展的趨勢，而本項目地處連接北城外圍和內圈的要沖地

51、帶，是政府規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展的地段，政府已經將六大片區(qū)（其中包括施州大橋南片區(qū)）改造提上了議事日程。本項目正面臨著良好的開發(fā)機遇。人們消費觀念的進步呼喚真正意義上的核心商圈恩施缺乏真正意義上的核心商圈，沒有標志性的商業(yè)設施和商業(yè)經營企業(yè)（如重百、武百等），購物環(huán)境和經營理念明顯落后，臨街為市的貿易仍然占據(jù)主導地位。恩施城市的發(fā)展逐步走向現(xiàn)代化，人們的消費觀念逐漸時尚化，現(xiàn)有的商業(yè)設施已經不能滿足人們消費的需要，人們消費觀念的進步呼喚真正意義上的核心商圈，本項目的建設無疑適應了時代發(fā)展的脈搏。政府意志提供了良好的介入機會從規(guī)劃指標看，本項目總建筑面積達36.9萬平方米，商業(yè)比例按60%計算達22.14

52、萬方，如此巨大體量的商業(yè)體現(xiàn)出政府打造恩施核心商圈的意圖和決心。政府意志為我們提供了良好的介入機會。2威脅銷售周期和資金回收周期較長項目周邊商業(yè)氛圍不是很成熟，再加上項目商業(yè)面積巨大，可以預計部分商業(yè)銷售必然是以租帶售，銷售周期較長。另外，恩施每年的商業(yè)銷售面積在5萬平方米左右，如果沒有大的需求變動，22萬多方的商業(yè)要4到5年才能消化完，那么開發(fā)商的資金回籠周期也會是一個比較長期的過程。存在政府作為的風險 “兩路”的建設是一把雙刃劍，一方面它能夠帶動恩施的經濟發(fā)展，另一方面，如果政府的經濟作為（如招商）不力，則交通的便捷有可能使恩施的部分消費反而流向外區(qū)域。總的來看，本項目具有自身獨特的優(yōu)勢并

53、面臨良好的開發(fā)機遇，任何有遠見卓識的開發(fā)商都不會放過這個難得的機遇。但是，本項目也有一些劣勢和面臨一定的威脅。為此我們提出以下幾點建議：為了避免項目被市政道路分割引起的商業(yè)價值的一定程度上降低，建議修建人行天橋或地下通道，將項目連接為一個整體，為消費者提供購物方便。從規(guī)劃指標上看，本項目商業(yè)的層數(shù)在8層以上，為了避免銷售困難，建議將商業(yè)的一部分建為酒店和商務公寓，既增加物業(yè)形態(tài)的多樣性，同時商務公寓也利于縮短銷售周期，利于資金變現(xiàn)和快速回籠。3 項目定位分析3.1 定位思路3打造鄂西地區(qū)的核心商圈恩施缺乏真正意義上的核心商圈，打造核心商圈是順應城市發(fā)展的需要和人們消費觀念進步的需要，也是項目銷

54、售和形象塑造的需要，同時也能順應政府的意志。本項目規(guī)模龐大，地理位置的優(yōu)勢不可替代，交通四通八達，方便快捷，具備改變恩施商業(yè)格局，成為核心商圈的必要條件。其輻射能力可以達到整個鄂西地區(qū)。3打造鄂西地區(qū)的時尚購物圣地，引領時尚消費潮流在建筑規(guī)劃上做到現(xiàn)代、時尚、大氣和高品質；在功能規(guī)劃上集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游于一體；在環(huán)境打造上讓消費者在購物時猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適愜意；在業(yè)態(tài)規(guī)劃上引進大型主力百貨店和新的商業(yè)經營理念，做到復合型、多元化及特色經營。本項目要能夠成為鄂西地區(qū)的時尚之都，能夠引領時尚消費潮流；能夠成為鄂西地區(qū)的購物圣地，其地位就如北京的王府井，上海的南京路以及

55、重慶的解放碑。 3打造恩施獨具特色的城市風景線主要是在建筑規(guī)劃上做到現(xiàn)代、時尚、大氣和獨具特色，配套設施高品質和高品位，挖掘和發(fā)揮項目特有的優(yōu)勢，將江景、街景、夜景完美結合，形成強烈的視覺沖擊，成為恩施靚麗的城市風景線。3打造恩施新的城市地標我們要將項目打造成恩施具有特定象征性和標識性的建筑群落。讓它承載位置指向性和彰顯自身特別功能。讓項目的“標識性”具有視覺價值和象征價值的雙重作用，這對于提升城市形象、張揚個性、使恩施居民產生歸屬感具有重要意義。一句話，我們要打造恩施新的城市地標。3.2 概念定位3引入SHOPPING MALL概念順應打造鄂西地區(qū)核心商圈和時尚之都的定位思路，我們建議項目引

56、入SHOPPING MALL概念，項目可取名為“鄂西MALL”或“清江MALL”。3概念詮釋SHOPPING MALL的含義SHOPPING MALL是大型購物中心，一種新興的復合型商業(yè)零售業(yè)態(tài)。是集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游多種復合業(yè)態(tài)為一體的“一站式”多元消費場所，由許多商店和餐館組成的大型零售綜合體，是目前世界上最為流行的商業(yè)業(yè)態(tài)，是西方國家消費者購物休閑的重要場所。一般面積超過十萬平方米。SHOPPING MALL的起源及在中國的發(fā)展SHOPPING MALL起源于歐美國家，是歐美國家的購物中心，伴隨家庭汽車化、住宅郊區(qū)化而產生，目前已經十分成熟和規(guī)范。后逐步蔓延到日本、東

57、南亞和我國香港、臺灣地區(qū)。SHOPPING MALL進入中國內地后，由于中國汽車普及率不如歐美國家，逐漸形成了自己的特色，成為位于城市中心的大型商業(yè)購物中心，經營從單一性向多元化發(fā)展。目前，SHOPPING MALL在中國的發(fā)展已經成為燎原之勢，許多大城市皆有這種形態(tài)的商業(yè)中心，如上海的新天地、正大廣場、港匯廣場；深圳的中信時代廣場；廣州的百信廣場；珠三角的華南MALL；北京的金源時代購物中心；廈門的SM時代廣場；海南的中央購物公園；濟南萬達商業(yè)廣場以及重慶的北城天街等。SHOPPING MALL的屬性SHOPPING MALL的屬性主要為體現(xiàn)消費者利益，消費者在購物步行街上購物和漫步，猶如在

58、林蔭道上閑逛一樣舒適愜意，“一站式”消費集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游于一體。SHOPPINGMALL 的三大要素所有以上都表明，SHOPPINGMALL離不開商氣、地氣、人氣：地氣位于城市中心區(qū)，交通便利，周邊環(huán)境良好，物流配送體系完善；人氣生活區(qū)集中，集聚人流，有消費的支持點，一站式購物，消費價值最大化，現(xiàn)金流順暢；商氣復合型、多元化及特色經營，有主打的主力店及眾多的連鎖經營店，商流通暢?？茖W合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃高感性：商業(yè)項目必須具備超出一般的高感特征以吸引泛眾人群。主題特色性：空間的開放性，要求商業(yè)業(yè)態(tài)的主題強調，實現(xiàn)特色運營。創(chuàng)新性：創(chuàng)新原則，永遠引導消費潮流。永續(xù)性：資源的整體

59、效益，高品質服務管理，體現(xiàn)最大競爭力。施州大橋建成后，本項目的交通將十分方便快捷；隨著恩施城市向外圍發(fā)展，本項目必定成為恩施新的城市中心點；項目周邊生活區(qū)集中，有強有力的消費支撐；我們的定位思路已經確定本項目必定是復合型、多元化經營并且具有良好的購物環(huán)境。我們認為本項目能夠滿足SHOPPING MALL的屬性和三大要素要求。在業(yè)態(tài)規(guī)劃上我們一定要做到科學合理，充分體現(xiàn)項目的高感性、永續(xù)性、創(chuàng)新性和主題特色性。4 規(guī)劃建議4.1 規(guī)劃思路作為鄂西地區(qū)的核心商圈和引領時尚消費的購物圣地，恩施新的城市地標以及SHOPPING MALL大型購物中心，一定要高起點、高品位、高標準建設。在功能規(guī)劃上做到齊

60、全，集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游于一體，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上做到復合型、多元化及特色經營。根據(jù)項目地塊自身的特點及項目定位的需要，我們初步設想整個物業(yè)形態(tài)規(guī)劃應包含濱江休閑文化帶、大型特色商場、專業(yè)賣場、主題商業(yè)廣場、高規(guī)格酒店、商業(yè)步行街、純寫字樓、商務公寓和高層景觀住宅等建筑業(yè)態(tài)。4高品位的濱江文化帶為了填補恩施地區(qū)休閑文化設施方面的部分不足和空白，豐富人們的業(yè)余生活，發(fā)揮本項目臨江和連接親水走廊的優(yōu)勢，更好地突出本項目在美化城市環(huán)境方面地亮點，打造高品位的濱江休閑文化帶是一個重要舉措。業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂、酒吧和茶樓為主，輔以花鳥、寵物市場。該區(qū)域應布置在沿江帶，以獨立門面（含一帶二、一