領(lǐng)航“后疫情時代”：解構(gòu)北京辦公樓市場

1、目錄引言市場邏輯已然改變 4北京的需求“故事”需求動態(tài) 5冰山模型 6基石需求 6動能需求 6從動需求 6需求時間表 8P2P 8IT 9共享經(jīng)濟 10“水面之下”的需求 11下一波浪潮 12北京的租金敘事租金調(diào)整周期 14市場驅(qū)動型子市場：CBD 16政策驅(qū)動型子市場：中關(guān)村&金融街 17展望復(fù)蘇之路 18投資機會把握機會窗口 19市場有利因素 20市場情緒“故事”的最后一塊拼圖 22結(jié)語安心定志，砥礪前行 26領(lǐng)航“后疫情時代”：解構(gòu)北京辦公樓市場| 3引言市場邏輯已然改變與其它城市一樣，北京辦公樓市場也受到了新冠病毒的“沖擊”。截至2020年 6月底，北京甲級辦公樓市場租金同比大幅下跌近

2、7.0%，市場活躍度受到明顯抑制，全市租賃活動較去年同期下降50%。起初，各方普遍擔(dān)憂這些指標預(yù)示著市場環(huán)境和趨勢的驟變，但事實上，我們已經(jīng)可以清楚地看到，當前市場所面臨的下行壓力并非全然由疫情觸發(fā)租金下調(diào)和空置上浮的趨勢在2019年底已有顯現(xiàn)。因此，新冠疫情雖然放大了市場壓力、加速了下行趨勢，但并未從根本上改變市場的內(nèi)核。我們當前所面臨的挑戰(zhàn)在疫情爆發(fā)之前就已經(jīng)埋下了種子。但是，我們也不能忽視新冠病毒對市場邏輯轉(zhuǎn)變所起到的推動性作用。在前幾年，供給側(cè)被視為塑造北京辦公樓市場格局的關(guān)鍵性因素，城市規(guī)劃和新政不斷限制市區(qū)供應(yīng)，市場中需求的流向基本隨著新項目的位置而動。但是，新冠疫情顯著加劇了經(jīng)濟

3、放緩所帶來的挑戰(zhàn)，需求側(cè)成為當前市場的主要驅(qū)動因素。因此，全面了解需求放緩的具體趨勢及其對市場的深刻影響，對于項目業(yè)主和投資者而言尤為重要本質(zhì)上，需求邏輯主導(dǎo)市場運行已經(jīng)成為北京辦公樓市場的主基調(diào)。深入剖析市場的需求結(jié)構(gòu)及其對租金走勢的影響，將為各方做出戰(zhàn)略決策、推進業(yè)務(wù)發(fā)展提供重要依據(jù)。4 | 仲量聯(lián)行北京的需求“故事”需求動態(tài)近十年來，北京持續(xù)受益于強勁的租戶需求。自2011年以來，本市新落成辦公樓宇入市首年的去化比例平均可以達到75%。在某種程度上，甚至可以說北京辦公樓市場已經(jīng)被旺盛的需求給“寵壞了”。北京甲級辦公樓市場非自用面積凈吸納量*有限的供給抑制了需求需求放緩1,00090080

4、0700千平方米6005004003002001000來源：仲量聯(lián)行研究部然而，進入2019年之后，形勢發(fā)生了變化。全市租賃吸納水平首次出現(xiàn)顯著下降，2019年凈吸納量同比大跌80%（近10萬平方米），下行趨勢已然顯現(xiàn)。不僅如此，2020年該指標進一步下滑，預(yù)計全年將降至7.5萬平方米。因此，為了探究當前市場所面臨的核心問題的根源，我們對近年來市場需求的發(fā)展路徑及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)進行了研究，詳析其具體特征規(guī)律，以便于更為全面地了解當前的市場情況。* 辦公樓凈吸納量指市場中新承租（含擴租）和新增自用面積的總和與退租面積之間的差值。領(lǐng)航“后疫情時代”：解構(gòu)北京辦公樓市場 | 5北京的需求“故事”冰山模型

5、北京辦公樓市場日臻成熟，且租賃需求來源穩(wěn)定、多元，有利于抵御單一行業(yè)大幅下滑所帶來的風(fēng)險，或如新冠疫情等突發(fā)事件所帶來的挑戰(zhàn)。整體而言，北京市辦公樓租賃需求可被劃分為三大類別基石需求、動能需求和從動需求。疫情的后續(xù)影響及增長放緩的整體環(huán)境持續(xù)向市場施壓，基石需求的韌性成為維護市場穩(wěn)定的“壓艙石”。簡單來說，它能夠保證市場相對平穩(wěn)地渡過不確定性時期，為中長期的增長機會保駕護航。動能需求 從動需求 基石需求基石需求：作為需求結(jié)構(gòu)中的根基，基石需求具有穩(wěn)定且持久的特點，在市場中追求合理的租金水平。此類租戶合力支撐市場，塑造了北京需求模型中穩(wěn)健的根基，承租面積占整體市場規(guī)模的51%。該類別由風(fēng)險度低、

6、知名度高的企業(yè)租戶組成，包括央企、國企、跨國公司、私企巨頭，以及世界 500強企業(yè)，是市場中堅實可靠的組成部分。動能需求：盡管在市場中占比較?。?1%），但該類別居于冰山結(jié)構(gòu)的頂端，且租金支付能力最強，引領(lǐng)市場租金增長。此類租戶的特征是增長迅猛，但風(fēng)險相對更大。因此，在經(jīng)歷過一輪輪的洗牌和淘汰后，僅有一部分企業(yè)能持續(xù)在市場中保持活躍。該類型租戶主要來源于新興行業(yè)，辦公面積擴張速度快，一部分企業(yè)的租賃選址僅針對特定區(qū)域， 另一部分則在各個子市場均有布局。此類需求由市場驅(qū)動型租戶組成，吸引各方的高度關(guān)注。動能需求來源涵蓋各個行業(yè)，但近年來大多以科技領(lǐng)域相關(guān)企業(yè)為主導(dǎo)。從動需求：此類租戶介于上述兩個

7、類別之間（28%）。盡管該類別也可能展現(xiàn)出基石需求和動能需求的部分表征，但是并不具有決定性特質(zhì)。此類租戶往往在市場中表現(xiàn)低調(diào)、并不張揚，但其實際承租量很大，充分參與并支持市場發(fā)展。因此，該類型在市場中也扮演著重要角色，不應(yīng)小覷。從動需求來源并不局限于某些具體行業(yè)。在北京，該類別主要為中小型公司，包含內(nèi)資和外資企業(yè)。三大需求類別承租占比基石需求從動需求動能需求來源：仲量聯(lián)行研究部51%28%21%6 | 仲量聯(lián)行基石需求、動能需求和從動需求之間動態(tài)互補的關(guān)系，對于引導(dǎo)市場活動、驅(qū)動市場表現(xiàn)至關(guān)重要。上述需求結(jié)構(gòu)模型體現(xiàn)了以下三個要點：歷史上，當動能需求豐富強勁時，該類型需求將成為引領(lǐng)當下市場主流

8、、塑造市場主要特征的決定性因素。市場需求在這一時期集中爆發(fā)，租金顯著增長，市場蓬勃發(fā)展。然而，當動能需求相對不足時，基石需求則成為市場上的主導(dǎo)性因素。這一時期市場發(fā)展更為理性。基石需求類租戶議價能力強，且追求較為合理的租金區(qū)間，往往推動整體市場租金表現(xiàn)平穩(wěn)，甚至?xí)行》禄?。整體而言，從動需求追隨當前市場中的主導(dǎo)性需求類別的表現(xiàn)，對于市場總體方向的塑造沒有顯著影響。領(lǐng)航“后疫情時代”：解構(gòu)北京辦公樓市場 | 7北京的需求“故事”需求時間表從2014到2018年，上述需求冰山模型中的各類需求共同作用，不斷推動市場發(fā)展。在這一時期，受益于自2014年以來全國推行的“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的初創(chuàng)企業(yè)扶

9、持性政策，源源不斷的動能需求驅(qū)動了市場中大部分的增長。隨著新興行業(yè)領(lǐng)域不斷形成、融匯或更迭前進，新的需求來源也如雨后春筍般涌現(xiàn)，保證了市場中的租賃需求持續(xù)強韌。持續(xù)的動能需求為市場營造了一個穩(wěn)定增長的環(huán)境。下圖展示了北京市場中出現(xiàn)過的主要動能需求來源。動能需求發(fā)展浪潮第一波IT浪潮快速擴張第二波IT浪潮20152016201720182019收縮整合聯(lián)合辦公P2P貸款來源：仲量聯(lián)行研究部P2P貸款第一波IT浪潮第二波IT浪潮聯(lián)合辦公P2P貸款公司：2014年中至2016年初隨著P2P行業(yè)的興起，此類公司自2014年開始進入高品質(zhì)辦公樓租賃市場。時至2014年中期，P2P行業(yè)規(guī)模已經(jīng)以幾何倍數(shù)增

10、長，但其迅猛增長的勢頭不多時就化為泡影。2015年底“e租寶”非法集資事件發(fā)生后，政府部門持續(xù)收緊P2P行業(yè)的監(jiān)管政策。瘋狂擴張的行業(yè)巨頭一夕之間轟然倒塌，僅“e租寶”一家企業(yè)就在北京全市甲級辦公樓市場中退租了超過10萬平方米的面積。此后，業(yè)主方對于此類租戶的態(tài)度變得極其謹慎，而P2P行業(yè)的新租需求也急劇萎縮。目前，只有高度合規(guī)的P2P公司仍在甲級樓宇中承租。動能需求擴張時間表大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新共享經(jīng)濟 共享出行 共享單車聯(lián)合辦公2014P2P貸款201520162017201820192020第一波IT浪潮第二波IT浪潮來源：仲量聯(lián)行研究部8 | 仲量聯(lián)行IT浪潮：2015年至2017年，20

11、18年至2019年自2014年以來，IT行業(yè)的發(fā)展在北京獲得巨大關(guān)注，IT企業(yè)的租賃需求遍布全市各個區(qū)域。這一浪潮驅(qū)動了位于北京東北角的望京子市場迅速發(fā)展。新興的望京區(qū)域受益于來自中關(guān)村的外溢需求，在2014至2016兩年內(nèi)，年度凈吸納量即從5,000平方米躍升至10萬平方米。同期，在北京傳統(tǒng)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)中關(guān)村子市場，甲級辦公樓租金從2014年的297元/平方米/月，大幅上漲到2016年的322元/平方米/月。至此，中關(guān)村子市場已經(jīng)成為與全市其它甲級辦公樓子市場同等量級的成熟優(yōu)質(zhì)辦公區(qū)域，其辦公樓租金的上游區(qū)間甚至可以與CBD子市場的水平看齊。IT行業(yè)始終是市場中穩(wěn)定、持續(xù)的需求來源，

12、且在以下兩個階段表現(xiàn)尤其突出。IT創(chuàng)新先行者：2015-2017互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨頭的快速擴張引領(lǐng)了科技、媒體和通信（TMT）行業(yè)的發(fā)展。位于望京的阿里巴巴北京總部和落址于中關(guān)村的谷歌，均引發(fā)了產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，吸引眾多互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)公司涌入周邊區(qū)域。類似美團點評的O2O模式創(chuàng)新（Online to Offline 線上到線下）啟發(fā)了許多企業(yè)效仿，不斷探索該商業(yè)模式在各領(lǐng)域中的拓展與應(yīng)用。與此同時，熱鬧紛繁的市場版圖中也不乏兼并整合的案例，為市場中的后來者提供了生長空間，推動行業(yè)不斷洗牌。例如，在內(nèi)資時尚消費平臺美麗說升級搬遷至望京僅一年后，被競爭對手蘑菇街所并購，此后提前解除了10,000平方米辦公場所的

13、租約。IT迎來第二波浪潮：2018-2019手機APP軟件催生新的經(jīng)濟模式，新興內(nèi)資科技企業(yè)崛起，新的APP創(chuàng)意層出不窮，推動了IT行業(yè)以新的路徑保持增長勢頭。在中國已享有盛名的字節(jié)跳動近兩年快速發(fā)展，旗下產(chǎn)品包括內(nèi)容信息平臺今日頭條和短視頻軟件抖音（及其海外版本TikTok），不僅迅速占領(lǐng)國內(nèi)市場，也成功在海外市場爭得一席之地，為北京市場創(chuàng)造了大量的擴張型需求。字節(jié)跳動在短短一年的時間內(nèi)就在北京租賃了近10萬平方米的辦公面積。此外，其它表現(xiàn)亮眼的科技企業(yè)如另一家短視頻巨頭快手也持續(xù)支撐行業(yè)增長。IT行業(yè)在2018年超過傳統(tǒng)金融行業(yè)成為北京最大的租賃需求來源，具有里程碑式的意義。盡管自2019

14、年以來經(jīng)濟下行、市場承壓，租賃需求相對放緩，但是IT公司仍在市場中保持擴張步伐，主要在科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域?qū)で筠k公面積。截至當前，IT行業(yè)租賃成交約占市場新租交易的四成。領(lǐng)航“后疫情時代”：解構(gòu)北京辦公樓市場 | 9共享經(jīng)濟：2015年至2018年發(fā)展歷程聲勢浩大但也磕磕絆絆的共享經(jīng)濟浪潮，曾為市場中的動能需求注入了巨大活力。從網(wǎng)約車到共享單車，再到聯(lián)合辦公，共享經(jīng)濟的概念不斷延伸滲透，為市場帶來了源源不斷的新機遇。共享出行：2015-2016末優(yōu)步進入中國市場后，中國網(wǎng)約車市場競爭加劇，此后滴滴迅速加碼擴張，而更多后來者不斷加入戰(zhàn)局。在這一階段，共享出行公司數(shù)量倍增、積極擴張，吸納大量辦公面積。

15、行業(yè)整合很快到來，2014年滴滴出行與快的打車宣布合并。2016年，滴滴出行又收購了優(yōu)步中國，使得第二年優(yōu)步退租了在望京的整層辦公面積。此后，共享出行的行業(yè)格局逐漸趨于穩(wěn)定，滴滴始終保有較高的市場占有率，繼續(xù)其擴張步伐，而其它企業(yè)的市場份額則相對較小。共享單車：2016中-2018末共享單車的熱潮來得迅速而猛烈。各個品牌、各種顏色的共享單車似乎一夜之間占據(jù)了大街小巷。在快速擴張時期，OFO在中關(guān)村的甲級辦公樓內(nèi)租賃了5,000平方米的面積，但僅一年后就因經(jīng)營困難和資金鏈問題退租。共享單車行業(yè)當時的現(xiàn)象級盛況，很大程度上源于共享經(jīng)濟概念在市場中的迅速蔓延。此后，這一概念與辦公樓市場相結(jié)合，催生了

16、聯(lián)合辦公行業(yè)的廣泛興起。聯(lián)合辦公：2017-2018末聯(lián)合辦公的商業(yè)模式不斷興起，到2017年開始進入甲級辦公樓市場。截至2017年底，北京已有112家聯(lián)合辦公運營商共開設(shè)了超過300家門店。進入2018年，聯(lián)合辦公持續(xù)快速擴張，業(yè)主對其接納程度較高。然而時至2018年底，市場開始對該行業(yè)的過度擴張表示擔(dān)憂，并對其整體盈利能力產(chǎn)生質(zhì)疑。聯(lián)合辦公行業(yè)的無序爆發(fā)式增長導(dǎo)致行業(yè)間整合和洗牌成為必然，截至2019年底，全市已有超過100家聯(lián)合辦公門店關(guān)閉。退租所產(chǎn)生的空置面積為市場帶來了額外的壓力。雖然這絕不是聯(lián)合辦公行業(yè)的終止符，但爆發(fā)式增長的時代已經(jīng)結(jié)束，大多數(shù)聯(lián)合辦公運營商已經(jīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，將關(guān)

17、注重點從擴張轉(zhuǎn)向整合或盈利。盡管聯(lián)合辦公作為動能需求高速擴張的浪潮已經(jīng)逐漸退去，但靈活辦公*的概念仍然受到市場歡迎，有很大拓展空間，未來將繼續(xù)對租賃市場和傳統(tǒng)租賃模式的創(chuàng)新和變化產(chǎn)生影響。部分業(yè)主選擇自主運營靈活辦公的空間，而一些租戶也在承租面積內(nèi)引入靈活辦公模式。*靈活辦公是一種區(qū)別于傳統(tǒng)辦公空間的新型辦公理念，包括市場中的聯(lián)合辦公、服務(wù)式辦公，或流動辦公等其它具備靈活性的辦公服務(wù)模式。10 | 仲量聯(lián)行北京的需求“故事”“水面之下”的需求各子市場需求結(jié)構(gòu)一覽26%23%40%34%22%55%33%50%48%39%17%13%28%14%11%6160%從動需求動能需求基石需求61%13

18、%65%26%21%26%14%來源：仲量聯(lián)行研究部2019年以前，連綿不斷的動能需求推動了市場的繁榮發(fā)展。而2019年是市場需求趨勢變化的重要轉(zhuǎn)折點。由于市場中缺乏新興的動能需求，且經(jīng)濟面臨下行壓力、中美貿(mào)易摩擦升級，市場的發(fā)展模式驟然變化。因此，截至2019年底，租金增長由正轉(zhuǎn)負（同比下跌4.0%），整體市場空置率攀升至11.3%。突發(fā)的新冠肺炎疫情進一步加劇了市場所面臨的挑戰(zhàn)，截至2020年第二季度，整體空置率逐步增至14.0%，而租金則同比下降 6.8%。但事實上，市場仍保持在相對平穩(wěn)的運行區(qū)間，當前的壓力并非不可承受。簡言之，我們認為在當前的艱難時期，市場面臨的最大問題只是“冰山”尖

19、端的新興動能需求相對缺乏，而“水面之下”充足的基石需求可以保證市場在外部負面因素的影響下保持穩(wěn)定。但是，由于基石型租戶往往追求更為優(yōu)惠合理的租金區(qū)間，此類需求的主導(dǎo)將帶動市場租金下行。因此，基石需求在支撐市場的同時，也將引導(dǎo)租金走勢向另一個方向發(fā)展，而非如同前幾年一般，因動能需求活躍而持續(xù)攀升。2019年錄得的市場成交已經(jīng)證明了這一點大型國有銀行和蘋果、谷歌等IT巨頭通過大規(guī)模擴張?zhí)嵴窳耸袌觯珨U張速度比動能需求更緩、更為保守。因此，盡管基石需求不能延續(xù)動能需求所驅(qū)動的顯性勢頭，但其隱性價值不應(yīng)被低估，尤其是在當前市場持續(xù)承壓的環(huán)境中。基石需求將繼續(xù)為市場機制提供關(guān)鍵性支持，為市場發(fā)展的韌性提

20、供保障，而部分租戶也將充分把握租金下調(diào)的時機尋求辦公面積的搬遷或升級。與此同時，盡管穩(wěn)定性對于市場渡過難關(guān)至關(guān)重要，但隨著市場企穩(wěn)并逐步復(fù)蘇，僅靠強勁的基石需求不足以扭轉(zhuǎn)當前的形勢。市場仍需倚仗新興的動能需求推動未來的增長。接下來，我們將對未來有機會爆發(fā)的動能需求來源進行更為深入的分析。領(lǐng)航“后疫情時代”：解構(gòu)北京辦公樓市場 | 11北京的需求“故事”下一波浪潮辦公樓市場一向被視為經(jīng)濟的“晴雨表”。隨著國內(nèi)新冠疫情得到有效控制，經(jīng)濟活動逐步復(fù)蘇回暖，北京市場的需求有望迎來利好與增長。政策驅(qū)動型行業(yè)和疫情催生的新機遇或?qū)⑨绕?，為市場帶來下一波動能需求的浪潮。政策?qū)動型行業(yè)：北京的市場環(huán)境深受政策

21、影響。在疫情沖擊、經(jīng)濟增速放緩的背景下，政府對經(jīng)濟運行和發(fā)展方向的調(diào)控將對未來市場的增長趨勢發(fā)揮重要作用?？萍己徒鹑诘戎攸c行業(yè)將持續(xù)享受重大政策利好，繼續(xù)創(chuàng)造經(jīng)濟增長點；而高科技產(chǎn)業(yè)仍將是國家重點扶持的戰(zhàn)略性行業(yè)。今年“兩會”期間，政府共安排2萬億元支持民生、抗擊疫情，并安排地方政府專項債券3.75萬億元，重點流入高新科技和新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。前沿技術(shù)：人工智能和云服務(wù)人工智能和云服務(wù)是推動北京“雙創(chuàng)”熱潮的重要力量，未來也將持續(xù)引領(lǐng)IT行業(yè)浪潮。作為全國科技創(chuàng)新中心，北京在支持高科技行業(yè)動能需求發(fā)展方面具備優(yōu)勢。在北京的IT行業(yè)聚集區(qū)域，中關(guān)村管委會面向中小微企業(yè)推出低息“抗疫發(fā)展貸”，旨

22、在支持年收入低于2億元的企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、持續(xù)創(chuàng)新，幫助科技行業(yè)在困難時期實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。新基建有別于過去依靠傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)刺激經(jīng)濟增長的方式，以5G為代表的新基建科技屬性更強、價值更高，能夠為未來發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)，在“兩會”期間引發(fā)廣泛關(guān)注。隨著新基建產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟運行中的重要性與日俱增，該領(lǐng)域企業(yè)將迎來全新的發(fā)展機遇，進而催生辦公租賃增量需求。財富管理和外資金融機構(gòu)隨著金融業(yè)進一步開放，市場迎來更多發(fā)展機遇。根據(jù)監(jiān)管機構(gòu)2019年發(fā)布的“理財新規(guī)”，商業(yè)銀行須通過具有獨立法人地位的子公司開展理財業(yè)務(wù)。這一新政對市場的影響已有顯現(xiàn)，國有銀行旗下的理財子公司已開始推動新租需求增長，隨著更多商業(yè)

23、銀行開設(shè)理財子公司，相關(guān)需求預(yù)計將進一步擴大。與此同時，針對期貨、證券和基金公司的外資持股限制已經(jīng)于2020年提前取消（原計劃為2021年），預(yù)計將吸引更多外資金融機構(gòu)在北京設(shè)立辦事處或擴大在京布局。北京是全國進一步擴大金融開放的重點城市之一，本市辦公樓市場將持續(xù)受益于更多的發(fā)展機遇。12 | 仲量聯(lián)行疫情催生的新機遇突如其來的新冠疫情重塑了人們的生活方式和行為習(xí)慣。 隨著疫情的影響趨于長期化、常態(tài)化，人們在疫情高峰期所培養(yǎng)的行為模式預(yù)計將得以延續(xù)乃至固化，同時也為部分行業(yè)注入新的發(fā)展動能。網(wǎng)絡(luò)游戲和視頻直播在技術(shù)進步的助推下，安全、無接觸且保障人們生活舒適度的在線服務(wù)和產(chǎn)品在疫情期間需求激增

24、、增長提速。由于人們對疫情形勢的判斷依然趨于謹慎，新的生活習(xí)慣也逐漸固化，網(wǎng)絡(luò)游戲和直播平臺的需求量和用戶數(shù)量穩(wěn)定增長。2020年第一季度，辦公樓市場已經(jīng)感受到此類行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的影響。頗具人氣的網(wǎng)絡(luò)游戲公司玩蟹科技在奧林匹克區(qū)域新租了約13,000平方米的面積。同時，抖音和淘寶在疫情高峰期直播流量暴增，或?qū)⑼苿诱麄€行業(yè)進一步發(fā)展，進而帶動辦公租賃需求增長。醫(yī)療健康近年來，對健康生活方式的崇尚和追求在全國范圍內(nèi)蔚然成風(fēng)，在消費水平高、對生活品質(zhì)提升需求強烈的北京則更是如此。受疫情影響，人們把健康和安全擺在首位，對健康服務(wù)、藥品、醫(yī)療用品及設(shè)備的需求預(yù)計將長期高企。而對于辦公樓市場來說，這一趨勢或

25、將在相關(guān)企業(yè)及其研發(fā)、制造等上下游行業(yè)的擴張需求中得到體現(xiàn)。展望北京辦公樓市場的下一波浪潮，IT行業(yè)兼具政策驅(qū)動及疫情催生兩大動因，將在未來市場版圖中占據(jù)重要位置。泛IT領(lǐng)域下的新興業(yè)態(tài)將實現(xiàn)多元化的蓬勃發(fā)展，不斷驅(qū)動行業(yè)的增長和擴張。由此可見，北京仍有豐富的機會締造和吸引新的動能需求，在未來持續(xù)引領(lǐng)辦公樓市場發(fā)展前行。然而，在下一輪動能需求到來之前，疫情沖擊及經(jīng)濟增長放緩將持續(xù)向市場施加壓力。由于市場仍處于租金調(diào)整階段，預(yù)計在短期甚至中期內(nèi)，租金仍將繼續(xù)下行。為了更全面地理解北京辦公樓市場租金的變化規(guī)律，我們將北京與世界主要城市進行了對比，并研究梳理了本市歷史上租金下行時期的具體情況，旨在幫

26、助當前較為低迷的市場做出更好的預(yù)判。領(lǐng)航“后疫情時代”：解構(gòu)北京辦公樓市場 | 13毫無疑問，自疫情爆發(fā)以來，人們對保險的關(guān)注度急劇上升。疫情帶來的不安情緒導(dǎo)致人們紛紛從自身需求出發(fā)，將目光投向種類繁多的保險產(chǎn)品，以備不時之需。個人和家庭對未來保障的需求推動保險公司業(yè)務(wù)激增。隨著保險市場的迅速發(fā)展及相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的日益普及，保險公司也不斷提升自身實力并保險積極尋求拓展市場。不僅如此，中國保險行業(yè)于2019年年中全面對外資開放，外資保險公司也得以進入潛力巨大的國內(nèi)市場開展業(yè)務(wù)。北京的租金敘事租金調(diào)整周期通常，租金被視為衡量市場溫度的最終指標，在當前的市場環(huán)境下更是如此。北京辦公樓市場歷來表現(xiàn)強勁

27、、租金高昂，甲級辦公樓租金水平連年攀升、高居世界前列。截至2019年底，金融街區(qū)域和CBD區(qū)域的租金水平分別排名全球第三和第九。與國內(nèi)其它城市相比，北京平均374元/平方米/月的租金水平已遠超上海，且長期領(lǐng)跑全國辦公樓市場。即使是IT行業(yè)聚集的中關(guān)村區(qū)域，其租金水平也在全國名列前茅。全球優(yōu)質(zhì)辦公市場租金追蹤香港中環(huán)紐約中城 北京金融街倫敦西區(qū)紐約中城南區(qū)東京丸之內(nèi)硅谷東京澀谷 北京CBD 東京新宿 香港港島東上海浦東 舊金山新加坡德里康諾特廣場倫敦金融城紐約下城洛杉磯西區(qū)名古屋劍橋（馬塞諸塞州）05001,0001,5002,0002,5003,0003,500總租賃成本 (美元/平方米/年)

28、來源：仲量聯(lián)行研究部凈有效租金額外成本然而，當前市場租金正處于下行區(qū)間，市場格局面臨重塑。盡管租金下跌為業(yè)主和投資者帶來壓力，但這并非長期趨勢，甚至有機會助力市場調(diào)整、演進。如歷史經(jīng)驗所示，當前的租金調(diào)整將有助于市場重置發(fā)展航向，步入更具可持續(xù)性的上升通道。因此，我們分析了自2000年以來的北京市場租金變化的模式，以期幫助各方更好地應(yīng)對當前租金下行的環(huán)境。14 | 仲量聯(lián)行根據(jù)對市場租金漲跌與空置變化情況的橫向?qū)Ρ瓤梢?，北京辦公樓市場的發(fā)展歷程主要由以下四種不同階段所組成。北京整體甲級辦公樓市場：租金變化與空置變化情況對比市場下行階段50市場上行階段403020II10I-50%III-40%

29、-30%-20%-10%0%10%20%30%40%-1050%IV-20-30-40-50市場轉(zhuǎn)折階段市場成長階段空置率同比變化 ( 百分點)市場下行階段：這一階段或許最為貼合當前的市場狀況，應(yīng)引起充分關(guān)注。如第二象限所示，受需求疲軟影響，或加之新增供應(yīng)入市的沖擊，空置率上升導(dǎo)致租金呈現(xiàn)下降趨勢。市場上行階段：如第一象限所示，在新增供應(yīng)的驅(qū)動下，市場在這一階段供需兩旺，盡管空置水平提升，但租金仍保持增長態(tài)勢。來源：仲量聯(lián)行研究部租金年增長率 (%)市場轉(zhuǎn)折階段：第三象限展示了處于轉(zhuǎn)變中的市場，或?qū)⑹俏覀冎笠瓉淼南乱浑A段。在這一時期，租金持續(xù)下調(diào)為市場釋放了更多的需求，空置率有所下降。市場

30、逐漸企穩(wěn)，準備進入新的發(fā)展階段。市場成長階段：這一階段位于第四象限，市場需求強勁，空置面積加速去化，業(yè)主對上調(diào)租金有了更大的信心。如圖所示，基于我們對市場下行時期的分析，業(yè)主方往往會在空置率上升10個百分點以內(nèi)時迅速做出回應(yīng)，相應(yīng)下調(diào)租金，租金降幅最高可達15%。但北京辦公樓市場具有多樣性特征，各子市場之間情況和特征都截然不同，即使在同一時期內(nèi)，各個區(qū)域市場表現(xiàn)也不盡相同，不可一概而論。因此，在預(yù)測市場走勢并制定應(yīng)對措施時，應(yīng)根據(jù)各個子市場的具體情況來具體分析。北京辦公子市場主要可以分為兩種類型，即市場驅(qū)動型和政策驅(qū)動型。領(lǐng)航“后疫情時代”：解構(gòu)北京辦公樓市場 | 15CBD：市場驅(qū)動型子市場

31、I%10%20%30%40%50%60%IV-30-20-100-10%-20%-30%-40%III10II203040CBD甲級辦公樓市場：租金變化與空置變化情況對比空置率同比變化 ( 百分點)來源：仲量聯(lián)行研究部租金年增長率 (%)作為典型的市場驅(qū)動型子市場，CBD區(qū)域在以往市場下行階段的表現(xiàn)，可以為同類子市場提供絕佳的參照。第三使館區(qū)和東長安街區(qū)域在面臨市場下行壓力時的表現(xiàn)也較為類似。當空置壓力增長時，市場驅(qū)動型子市場的業(yè)主通常率先通過下調(diào)租金的方式來應(yīng)對挑戰(zhàn)。如第二象限所示，CBD區(qū)域辦公樓空置率上升10個百分點以內(nèi)時，業(yè)主往往會很快做出反應(yīng)，調(diào)整租金策略，租金同比降幅最高達到近20

32、%。同樣地，空置率上升10個百分點以內(nèi)時，其它市場驅(qū)動型子市場也會相應(yīng)下調(diào)租金，降幅范圍大致相仿，但各子市場之間存在一定差異。子市場第三使館區(qū)年平均租金降幅5%17%來源：仲量聯(lián)行研究部子市場東長安街年平均租金降幅5%12%子市場東二環(huán)路年平均租金降幅8%16%短期內(nèi)，市場仍將持續(xù)面臨下行壓力。預(yù)計到2020年底，市場驅(qū)動型子市場的平均空置水平將達到11%。其中CBD區(qū)域的空置率將達到同類型市場中的最高水平，約達20%左右。過去的市場數(shù)據(jù)和趨勢顯示，租金承壓下降或?qū)⑹遣豢杀苊獾内厔荨?6 | 仲量聯(lián)行中關(guān)村、金融街：政策驅(qū)動型子市場%5%10%15%20%25%30%I35%IV-10III-

33、20-300-5%-10%-15%-20%5.100%II3020中關(guān)村甲級辦公樓市場：租金變化與控制變化的對比空置率同比變化 ( 百分點)租金年增長率 (%)IV35%30%25%20%15%10%5%-10-5III0-5%-10%-15%-20%I5II10空置率同比變化 ( 百分點)金融街甲級辦公樓市場：租金變化與控制變化的對比來源：仲量聯(lián)行研究部租金年增長率 (%)市場驅(qū)動型子市場的租金水平往往隨空置率的變化而大幅調(diào)整，但政策驅(qū)動型子市場在市場下行階段的表現(xiàn)則截然不同。在政策引導(dǎo)下，中關(guān)村和金融街等政策驅(qū)動型子市場往往持續(xù)受益于穩(wěn)定的剛性需求。中關(guān)村和金融街子市場的租金水平均未因供需

34、壓力變化而出現(xiàn)顯著下跌。在第二象限范圍內(nèi)，金融街區(qū)域僅在2005年有過一次下行市場經(jīng)歷，而中關(guān)村區(qū)域也僅經(jīng)歷過四次。因此，當面臨整體市場壓力時，強有力的政策扶持賦予了這兩個子市場極強的韌性。即使在壓力最大的情況下，金融街區(qū)域租金降幅也僅在5%以內(nèi)，中關(guān)村子市場絕大多數(shù)的租金下調(diào)也均未超過5%?；谀壳暗那闆r來看，盡管政策支持較為強勁，但預(yù)計上述兩個子市場的空置率仍將承壓上升，租金水平將面臨比以往更大的下行壓力。但由于其政策驅(qū)動的特殊性，中關(guān)村區(qū)域和金融街區(qū)域?qū)⒉粫霈F(xiàn)類似于市場驅(qū)動型子市場的租金大幅下跌。因此，市場普遍預(yù)期政策驅(qū)動型子市場將是引領(lǐng)未來北京辦公樓市場租金回升的領(lǐng)頭羊。領(lǐng)航“后疫情

35、時代”：解構(gòu)北京辦公樓市場 | 17北京的租金敘事展望復(fù)蘇之路回顧北京辦公樓市場的歷史表現(xiàn)可見，目前我們正處于明確的市場下行階段，租金短期下跌趨勢預(yù)計將延續(xù)至2021年底至2022年初。2022至2023年，隨著疫情和經(jīng)濟放緩的余震逐步消散，市場將步入轉(zhuǎn)折階段，租金水平預(yù)計將逐漸止跌企穩(wěn)。預(yù)計北京辦公樓市場將于2024年重返上行周期。在進入市場上行階段后，更多動能需求的涌入將推動租金反彈，整體市場環(huán)境將得到顯著優(yōu)化改善。北京整體甲級辦公樓市場租金預(yù)測(人民幣/平方米/月)360355凈有效租金350345340335來源：仲量聯(lián)行研究部18 | 仲量聯(lián)行33020202021202220232

36、024投資機會把握機會窗口目前疫情仍是市場面臨的最大問題，各方業(yè)主也做好了迎接租金調(diào)整期的準備。當租金下降已是大勢所趨，許多投資者更倍加關(guān)注如何重構(gòu)北京市場的投資戰(zhàn)略。盡管需求放緩確實存在，但投資者也應(yīng)看到，前述需求結(jié)構(gòu)所構(gòu)筑的健康穩(wěn)固的基礎(chǔ)將支撐市場在未來穩(wěn)步復(fù)蘇。因此，盡管當前市場需求低迷、挑戰(zhàn)重重，但這段特殊時期也將為投資者打開新的機會窗口。領(lǐng)航“后疫情時代”：解構(gòu)北京辦公樓市場 | 19投資機會市場有利因素由于租金呈下降趨勢，北京大宗投資市場的交易價格亦有所松動，之前因可售資產(chǎn)價格高昂而難以尋得合適投資標的的投資者有望獲得更多機會。在這個短暫浮現(xiàn)的投資窗口期，一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價格更具競爭

37、力，吸引投資者的廣泛關(guān)注。因此，我們建議投資者應(yīng)當在謹慎研究的基礎(chǔ)上，充分考慮到當前市場環(huán)境中的有利因素：更多的可售資產(chǎn)：在經(jīng)濟環(huán)境不確定性因素持續(xù)存在的情況下，越來越多的企業(yè)正在考慮出售非核心業(yè)務(wù)，包括在京的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，以專注于主營業(yè)務(wù)。這就給大宗交易投資者帶來更多的選擇和機會。更大的議價空間：較以往而言，市場租金的不斷下探讓投資者的談判地位有所提升。當前較為低迷的市場環(huán)境提高了賣家進一步調(diào)整價格的可能性，為投資者帶來更大的談判空間。穩(wěn)健的需求支撐：如需求章所述，“冰山模型”中堅實的基石需求和多元的需求結(jié)構(gòu)有助于提升市場的穩(wěn)定性和韌性，幫助市場在相對艱難的時刻規(guī)避重大風(fēng)險，保障資產(chǎn)價值。寬

38、松的金融環(huán)境：各國普遍實施更為積極的財政政策，全球低利率時代已至。流動性充裕、融資成本降低，使國內(nèi)外投資者均可得益于有利的金融環(huán)境。預(yù)期的經(jīng)濟復(fù)蘇：疫情過后，中國將位于全球經(jīng)濟復(fù)蘇前列，推動國內(nèi)主要房地產(chǎn)市場更快恢復(fù)穩(wěn)定，而北京也將成為更為安全的投資目的地。不斷提升的透明度：根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的2020全球房地產(chǎn)透明度指數(shù)，北京首次躍升至“透明”層級。從最新的綜合排名來看，投資者和市場各方越來越將北京市場看作更可靠的投資目的地。20 | 仲量聯(lián)行今年上半年，北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場的活躍度并沒有因為疫情形勢嚴峻而受到影響。2020年上半年大宗市場整棟成交超過人民幣270億元。盡管疫情為市場帶來各種負

39、面影響，但這一數(shù)字也充分表明了投資者對北京市場的信心持續(xù)。其中，近40%的成交來自于外資投資者，包括備受矚目的投資案例，如GIC收購LG雙子座大廈（2020年第一季度），以及霸菱亞洲投資收購方舟大廈（2020年第二季度）。投資者積極的市場表現(xiàn)說明，相較于短期的市場疲軟，他們更關(guān)注長期發(fā)展前景。多數(shù)自用型內(nèi)資買家同樣在大宗交易市場保持活躍，例如位于北京中心區(qū)域Naga上院項目的出售，充分體現(xiàn)北京歷年同期投資市場大宗交易總額對比4035人民幣（十億）30252015105了內(nèi)資企業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情。02017年上半年2018年上半年2019年上半年2020年上半年來源：仲量聯(lián)行研究部隨著更多的可

40、售資產(chǎn)逐步浮現(xiàn)，加之投資者持續(xù)的信心與熱情，我們預(yù)計今年下半年北京投資市場仍將保持活躍態(tài)勢。北京全年成交量有望追平2019年的歷史最高水平，投資活躍度可以與上海分庭抗禮，保持同等量級水平。由于北京物業(yè)大多流動性低、持有期普遍較長，北京投資市場近兩年的轉(zhuǎn)變顯得尤為突出。受益于交易量增加所帶來的市場流動性與透明度的提升，北京投資市場將在未來幾年內(nèi)持續(xù)活躍，成為投資者密切關(guān)注、頻繁出手的投資目的地。領(lǐng)航“后疫情時代”：解構(gòu)北京辦公樓市場 | 21市場情緒“故事”的最后一塊拼圖上文我們深入探討了需求結(jié)構(gòu)、租金周期及其對投資市場的影響，但只有掌握了項目層面的“第一手”實地資料，才能講好北京辦公樓市場完整

41、的故事。由于各方參與者在決定市場未來走向方面發(fā)揮著重要作用，充分了解其觀點和策略的必要性不言而喻。為了深入理解業(yè)主和租戶雙方的態(tài)度和博弈及其對市場的影響，我們對50多家市場主體進行了調(diào)查，其中包括外資企業(yè)（40%）、國有企業(yè)（36%）和民營企業(yè)（24 %）。大多數(shù)受訪者（72%）認為市場正處于下行階段。受訪者分類市場情緒外資企業(yè)國有企業(yè)民營企業(yè)40%36%24%市場處于下滑中市場開始下滑 市場開始回暖 市場處于回暖中57%15%13%13%2%市場平穩(wěn)來源：仲量聯(lián)行研究部與直觀感受相反，調(diào)查結(jié)果顯示市場情緒并未全然陷入低迷。若對當前市場環(huán)境作出十分制的打分評價，受訪者打出的平均分為4.9分（1

42、為 “最弱”，10為“最強”）。39%的受訪者打分低于5.0分，認為市場“疲弱”，28%的受訪者評價市場現(xiàn)狀為“中性”（5.0分），而另有32的受訪者認為市場依然“強勁”，打分高于5.0分。政策驅(qū)動型子市場業(yè)主的市場情緒更為樂觀，金融街區(qū)域和中關(guān)村區(qū)域的部分業(yè)主對當前市場環(huán)境的評分高達8分。而在北京西南部新興的麗澤區(qū)域，受大量新增供應(yīng)壓力和市場放緩環(huán)境影響，業(yè)主信心相對最弱（平均分僅3.0）。CBD子市場的特征則頗為兩極化，一方面，CBD在市場上的優(yōu)勢地位吸引了眾多需求，因此該區(qū)域的業(yè)主與其它子市場相比，安全感更強；但另一方面，大量的空置面積持續(xù)向市場施壓，疫情更進一步放大空置壓力。面臨顯著未

43、來供應(yīng)壓力的CBD區(qū)域業(yè)主對市場的平均打分僅為4.6分。各子市場對當前市場環(huán)境評分環(huán)5.04.63.05.34.04.55.74.84.7來源：仲量聯(lián)行研究部22 | 仲量聯(lián)行但是，大多數(shù)受訪者并未將市場下行的主要原因歸結(jié)為疫情。實際上，相較于疫情（30%），大多數(shù)受訪者更擔(dān)心經(jīng)濟增長放緩（61%）對需求的影響，這也體現(xiàn)出上文詳述需求動態(tài)結(jié)構(gòu)的意義。在中美摩擦進一步加劇之際，有9%的受訪者擔(dān)心中美關(guān)系緊張對市場造成的影響。將視線從外部環(huán)境轉(zhuǎn)向內(nèi)在因素，有52%的受訪者將租戶承租能力下降視為當前市場面臨的最大挑戰(zhàn)，39%的受訪者則擔(dān)心需求量減少，而政策（4%）和供應(yīng)壓力（5%）對市場構(gòu)成的壓力最

44、小，市場擔(dān)憂情緒主要與需求側(cè)相關(guān)聯(lián)。外部環(huán)境30%5%內(nèi)在因素當前市場所面臨的挑戰(zhàn)61%9%4%39%52%來源：仲量聯(lián)行研究部為了解不同區(qū)域市場情緒的區(qū)別，我們對市場驅(qū)動型子市場、政策驅(qū)動型子市場和新興子市場的調(diào)研信息進行了歸納分析。市場驅(qū)動型子市場的業(yè)主大多明確表示當前市場已經(jīng)進入了租戶方市場；而政策驅(qū)動型子市場的業(yè)主態(tài)度則有所分化，一部分認定現(xiàn)在已是租戶方市場，另一部分則認為當前仍為業(yè)主方市場，而政策支持將引領(lǐng)市場渡過難關(guān)。新興子市場業(yè)主的態(tài)度則大多介于兩者之間。有趣的是，只有半數(shù)左右的租戶認為當前市場為租戶方市場，可以從中受益，體現(xiàn)出業(yè)主與租戶雙方對市場的預(yù)期存在較大分歧。市場現(xiàn)狀 租

45、戶方市場 均衡市場業(yè)主方市場100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%市場驅(qū)動型子市場政策驅(qū)動型子市場新興子市場租戶來源：仲量聯(lián)行研究部領(lǐng)航“后疫情時代”：解構(gòu)北京辦公樓市場 | 23從項目層面來看，在市場驅(qū)動型子市場，業(yè)主已不再將租金增長作為項目招商運營的重點，而將工作重心轉(zhuǎn)向穩(wěn)定入駐率和留住優(yōu)質(zhì)租戶方面。而在政策驅(qū)動型子市場，盡管享受政策紅利，但業(yè)主也認識到目前市場正處于較為困難的時期，僅有一小部分業(yè)主將仍希望優(yōu)先保證租金增長。雖然新興子市場的業(yè)主也更關(guān)注租金增長，但其背后的原因卻與政策驅(qū)動型子市場并不相同截至2019年底，新興子市場中部分近期落成的辦公項目已實現(xiàn)快速去化，短期內(nèi)無租約集中到期壓力，因此許多業(yè)主決