東莞房地產(chǎn)三舊改造有關情況

1、東莞房地產(chǎn)三舊改造有關情況20100319“三舊”改造實施細則有關情況12月18日，市政府公布了東莞市“三舊” 改造實施細則（以下簡稱實施細則）。實施 細則規(guī)定了 “三舊”改造的對象，提出了近期到 明年底計劃改造3萬畝的目標任務。值得注意的是， 除了實施細則，相關部門還根據(jù)實施細則 出臺了一系列“操作指南”。重點關注一：民營資本進入“三舊”改造房地產(chǎn)開 發(fā)兩種途徑:一是由具有洋人資格的公司或企業(yè)通過競投方 式取得拆遷資格，拿到拆遷資格后可以通過協(xié)議出 讓方式取得土地使用權，意即拿到拆遷權就拿到了 土地。二是由政府負責拆遷。企業(yè)通過競投獲得土地， 把地價款一部分先付給政府用來拆遷，政府拆遷完 了

2、交給企業(yè)，企業(yè)再把另一部分地價款給政府。根據(jù)實施細節(jié)附件1: 土地出讓金標準（一） 非經(jīng)營性改為經(jīng)營性用途的補交土地出讓金標準： 南城屬第一類鎮(zhèn)街標準為1000元/平方米；（二）商 業(yè)改為商住用途的補交土地出讓金為500元/平方米（南城）。（容積率按照1的樓面地價計算）重點關注二：實施細則規(guī)定，“三舊”改造新政策對屬于 政府收購儲備后再次供地的必須以招拍掛方式出讓 之外，其他6種情況可以通過協(xié)議出讓方式供地：一是招標明確企業(yè)承擔拆遷改造的；二是集體與他人合作開發(fā)國有建設用地改造的；三是原土地使用者自行改造的；四是已批已建集體土地自行改造為非商品住宅 的；五是集體全資自行改造的；六是收購相鄰國有

3、土地集中改造的。協(xié)議出讓就 無需“招拍掛”。其中第三種“原土地使用者自行改造”，就分為有償出讓的國有建設用地使用權人自行改造、劃撥國有土地使用會權人自行改造有償出讓的國有建設用地使用權人收購相鄰多 宗地塊集中改造等三種類型。這三種類型仍屬于成片改造，雖然是“有償出 讓”和“劃撥”，土地性質(zhì)卻都是“國有”。其中 “劃撥”多是對于“國”字號企業(yè)或政府下屬單位 而言。上述六種供地方式是對現(xiàn)有供地政策的一大 突破。容積率可以適當提高劉志庚表示，考慮到“三舊”改造成本較高，可以適當提高容積率。這 在市發(fā)改局制定的操作指南東莞市“三舊改造區(qū) 域產(chǎn)業(yè)導向目錄（2009年本）中，允許房地產(chǎn)進 入”三舊“改造區(qū)

4、域，但不包括別墅類房地產(chǎn)開 發(fā)項目和低密度、大戶型住宅項目，即住宅小區(qū)建 筑容積率低于1.0,單套住房建筑面積超過144平 方米的住址項目，必須是中小戶型的普通住宅。減免返還13項市屬稅費東莞市“三舊”改造實施細則操作指南明確: “減免返還13項市屬稅費、開發(fā)商參與三舊 改造可適當放松容積率、拆訐業(yè)中能參與十地收益 金成 W減免返還的13項市屬稅費中，僅免繳 新增建設用地有償使用費一項，平均每畝可節(jié)省費 用4.2萬元。細節(jié) 第五章 鼓勵措施（五）對現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變原用途， 提高土地利用率和增加容積率的，不再補繳土地出讓 金）。根據(jù)這個鼓勵措施，如果提高進入“三舊“改 造規(guī)劃中的宏遠工業(yè)

5、區(qū)的容積率，如果不改變用途 可以不用補繳土地出讓金?！俺善本褪?萬平方米以上實施細則規(guī)定，成片“三舊”改造單元規(guī)劃的面積不能少于 5公 頃，5萬平方米，也就是75畝。單宗項目改造分四種類型：已批建設用地改為 經(jīng)營性用途（,包括商品住宅|）、單宗項目拆建改 造、轉(zhuǎn)型企業(yè)明晰土地權屬、超占土地完善手續(xù)。“三舊”改造騰出來的土地用來干什么有八大用途：建商業(yè)區(qū)、開發(fā)商住樓、建設現(xiàn)代 化廠房、聯(lián)建農(nóng)民公寓、保護歷史村落、生態(tài)環(huán)境 改造、都市農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)以及主題文化公園建設。多數(shù)是用于產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型和改善市民 生活和文化休閑環(huán)境。在市區(qū)，“城中村”改造區(qū)域就是東城的火 煉樹村、南城的勝和一一亨

6、美片區(qū)。伙煉樹村改造 已經(jīng)在11月18日啟動，鹿和片區(qū)仍在規(guī)劃修編當 中。這兩處舊城改造項目區(qū)位優(yōu)越，都在城市中心 區(qū)，都緊鄰我市軌道交通 R1、R2線。注：豁司處于南城區(qū)，有能力利用與當?shù)卣?關系以及自身在南城區(qū)的資源，可以跟進勝和片區(qū) 修編規(guī)劃爭取獲得有關項目的參與改造權。也可以 將規(guī)劃宏遠工業(yè)區(qū)一部分需要整合升級的廠房申報 進入“三舊”改造修編計劃之中。成片改造分四種類型提到“三舊”改造，房地產(chǎn)是個重要的話題。 三舊”成片拆遷改造土地的用途之一，就是開發(fā)商 住樓。市城建規(guī)劃局制定的東莞市“三舊”改造 單元規(guī)劃編制指引指出了具體四種成片改造的類 型，一是城中村改造,二是舊的工商混住區(qū)的

7、改造，三是舊工業(yè)區(qū)的改造；四是舊居住區(qū)的改造。像東城火煉樹村，既是城 中村，又是舊的工商混住區(qū)。這四種類型的改造都 可能涉及房地產(chǎn)，尤其是城中村改造。注:根據(jù)三舊改造精神的有關規(guī)劃，如果將舊的宏遠工業(yè)區(qū)可以進行改造和用地 性質(zhì)的轉(zhuǎn)換，可以就近為今后發(fā)展商用住宅存儲資源。對于舊工業(yè)區(qū)改造開發(fā)房地產(chǎn).單元規(guī)劃編制 指引也有規(guī)定。工業(yè)區(qū)在優(yōu)先保障工業(yè)經(jīng)濟持續(xù) 發(fā)展的前提下，要首先考慮滿足嚴重缺乏的公共配 套設施建設，其次才能作為房地產(chǎn)開發(fā)。與此同時， 還要與城中村改造相協(xié)調(diào)，以免影響房地產(chǎn)市場的 自然、健康發(fā)展。無錢補償，換人拆遷實施細則操作指南規(guī)定，實際補償高出來的部分也只有拆遷單位自己 墊上，如果拆遷單位沒錢墊付，市建設局就取消其 拆遷資格重新招標。對通過拆遷獲得土地的企業(yè)來 說，如果也遇到上述問題，政府會給企業(yè)一段時間 與被拆遷戶“談判”，如果到時“談判”不成，也 會被取消拆遷資格，重新招標。對通過競投土地，以地價款用于政府來拆遷的企業(yè)來說，雖然沒有上述風險，但是改造項目沒有竣工，或者股東有變更, 變更），其土地就必須進入市場公開交易或者在工程竣工驗收以后