東莞房地產(chǎn)三舊改造有關(guān)情況

1、東莞房地產(chǎn)三舊改造有關(guān)情況20100319“三舊”改造實施細(xì)則有關(guān)情況12月18日，市政府公布了東莞市“三舊” 改造實施細(xì)則（以下簡稱實施細(xì)則）。實施 細(xì)則規(guī)定了 “三舊”改造的對象，提出了近期到 明年底計劃改造3萬畝的目標(biāo)任務(wù)。值得注意的是， 除了實施細(xì)則，相關(guān)部門還根據(jù)實施細(xì)則 出臺了一系列“操作指南”。重點關(guān)注一：民營資本進(jìn)入“三舊”改造房地產(chǎn)開 發(fā)兩種途徑:一是由具有洋人資格的公司或企業(yè)通過競投方 式取得拆遷資格，拿到拆遷資格后可以通過協(xié)議出 讓方式取得土地使用權(quán)，意即拿到拆遷權(quán)就拿到了 土地。二是由政府負(fù)責(zé)拆遷。企業(yè)通過競投獲得土地， 把地價款一部分先付給政府用來拆遷，政府拆遷完 了

2、交給企業(yè)，企業(yè)再把另一部分地價款給政府。根據(jù)實施細(xì)節(jié)附件1: 土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)（一） 非經(jīng)營性改為經(jīng)營性用途的補(bǔ)交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)： 南城屬第一類鎮(zhèn)街標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米；（二）商 業(yè)改為商住用途的補(bǔ)交土地出讓金為500元/平方米（南城）。（容積率按照1的樓面地價計算）重點關(guān)注二：實施細(xì)則規(guī)定，“三舊”改造新政策對屬于 政府收購儲備后再次供地的必須以招拍掛方式出讓 之外，其他6種情況可以通過協(xié)議出讓方式供地：一是招標(biāo)明確企業(yè)承擔(dān)拆遷改造的；二是集體與他人合作開發(fā)國有建設(shè)用地改造的；三是原土地使用者自行改造的；四是已批已建集體土地自行改造為非商品住宅 的；五是集體全資自行改造的；六是收購相鄰國有

3、土地集中改造的。協(xié)議出讓就 無需“招拍掛”。其中第三種“原土地使用者自行改造”，就分為有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人自行改造、劃撥國有土地使用會權(quán)人自行改造有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人收購相鄰多 宗地塊集中改造等三種類型。這三種類型仍屬于成片改造，雖然是“有償出 讓”和“劃撥”，土地性質(zhì)卻都是“國有”。其中 “劃撥”多是對于“國”字號企業(yè)或政府下屬單位 而言。上述六種供地方式是對現(xiàn)有供地政策的一大 突破。容積率可以適當(dāng)提高劉志庚表示，考慮到“三舊”改造成本較高，可以適當(dāng)提高容積率。這 在市發(fā)改局制定的操作指南東莞市“三舊改造區(qū) 域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（2009年本）中，允許房地產(chǎn)進(jìn) 入”三舊“改造區(qū)

4、域，但不包括別墅類房地產(chǎn)開 發(fā)項目和低密度、大戶型住宅項目，即住宅小區(qū)建 筑容積率低于1.0,單套住房建筑面積超過144平 方米的住址項目，必須是中小戶型的普通住宅。減免返還13項市屬稅費東莞市“三舊”改造實施細(xì)則操作指南明確: “減免返還13項市屬稅費、開發(fā)商參與三舊 改造可適當(dāng)放松容積率、拆訐業(yè)中能參與十地收益 金成 W減免返還的13項市屬稅費中，僅免繳 新增建設(shè)用地有償使用費一項，平均每畝可節(jié)省費 用4.2萬元。細(xì)節(jié) 第五章 鼓勵措施（五）對現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變原用途， 提高土地利用率和增加容積率的，不再補(bǔ)繳土地出讓 金）。根據(jù)這個鼓勵措施，如果提高進(jìn)入“三舊“改 造規(guī)劃中的宏遠(yuǎn)工業(yè)

5、區(qū)的容積率，如果不改變用途 可以不用補(bǔ)繳土地出讓金?！俺善本褪?萬平方米以上實施細(xì)則規(guī)定，成片“三舊”改造單元規(guī)劃的面積不能少于 5公 頃，5萬平方米，也就是75畝。單宗項目改造分四種類型：已批建設(shè)用地改為 經(jīng)營性用途（,包括商品住宅|）、單宗項目拆建改 造、轉(zhuǎn)型企業(yè)明晰土地權(quán)屬、超占土地完善手續(xù)。“三舊”改造騰出來的土地用來干什么有八大用途：建商業(yè)區(qū)、開發(fā)商住樓、建設(shè)現(xiàn)代 化廠房、聯(lián)建農(nóng)民公寓、保護(hù)歷史村落、生態(tài)環(huán)境 改造、都市農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)以及主題文化公園建設(shè)。多數(shù)是用于產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型和改善市民 生活和文化休閑環(huán)境。在市區(qū)，“城中村”改造區(qū)域就是東城的火 煉樹村、南城的勝和一一亨

6、美片區(qū)。伙煉樹村改造 已經(jīng)在11月18日啟動，鹿和片區(qū)仍在規(guī)劃修編當(dāng) 中。這兩處舊城改造項目區(qū)位優(yōu)越，都在城市中心 區(qū)，都緊鄰我市軌道交通 R1、R2線。注：豁司處于南城區(qū)，有能力利用與當(dāng)?shù)卣?關(guān)系以及自身在南城區(qū)的資源，可以跟進(jìn)勝和片區(qū) 修編規(guī)劃爭取獲得有關(guān)項目的參與改造權(quán)。也可以 將規(guī)劃宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)一部分需要整合升級的廠房申報 進(jìn)入“三舊”改造修編計劃之中。成片改造分四種類型提到“三舊”改造，房地產(chǎn)是個重要的話題。 三舊”成片拆遷改造土地的用途之一，就是開發(fā)商 住樓。市城建規(guī)劃局制定的東莞市“三舊”改造 單元規(guī)劃編制指引指出了具體四種成片改造的類 型，一是城中村改造,二是舊的工商混住區(qū)的

7、改造，三是舊工業(yè)區(qū)的改造；四是舊居住區(qū)的改造。像東城火煉樹村，既是城 中村，又是舊的工商混住區(qū)。這四種類型的改造都 可能涉及房地產(chǎn)，尤其是城中村改造。注:根據(jù)三舊改造精神的有關(guān)規(guī)劃，如果將舊的宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)可以進(jìn)行改造和用地 性質(zhì)的轉(zhuǎn)換，可以就近為今后發(fā)展商用住宅存儲資源。對于舊工業(yè)區(qū)改造開發(fā)房地產(chǎn).單元規(guī)劃編制 指引也有規(guī)定。工業(yè)區(qū)在優(yōu)先保障工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù) 發(fā)展的前提下，要首先考慮滿足嚴(yán)重缺乏的公共配 套設(shè)施建設(shè)，其次才能作為房地產(chǎn)開發(fā)。與此同時， 還要與城中村改造相協(xié)調(diào)，以免影響房地產(chǎn)市場的 自然、健康發(fā)展。無錢補(bǔ)償，換人拆遷實施細(xì)則操作指南規(guī)定，實際補(bǔ)償高出來的部分也只有拆遷單位自己 墊上，如果拆遷單位沒錢墊付，市建設(shè)局就取消其 拆遷資格重新招標(biāo)。對通過拆遷獲得土地的企業(yè)來 說，如果也遇到上述問題，政府會給企業(yè)一段時間 與被拆遷戶“談判”，如果到時“談判”不成，也 會被取消拆遷資格，重新招標(biāo)。對通過競投土地，以地價款用于政府來拆遷的企業(yè)來說，雖然沒有上述風(fēng)險，但是改造項目沒有竣工，或者股東有變更, 變更），其土地就必須進(jìn)入市場公開交易或者在工程竣工驗收以后