青島市房地產(chǎn)市場分析報告

1、.：.；青島市房地產(chǎn)市場分析報告一、青島市的地理環(huán)境和人口青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng)、北緯，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。青島市總面積為平方公里，其中市區(qū)市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)為平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為平方公里。青島地處北溫帶季風區(qū)域，屬溫帶季風氣候。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調(diào)理，受洋面上的東南季風及海流、水團的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點?？諝獬睗瘢炅砍渑?，溫度適中，四季清楚。春季氣溫上升緩慢，較內(nèi)陸遲個月；夏季濕熱多雨，但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強；冬季風大溫低，繼續(xù)時間較長。據(jù)年

2、以來百余年氣候資料查考，市區(qū)年平均氣溫.，極端高氣溫.年月日，極端低氣溫.年月日。全年月份最熱，平均氣溫.；月份最冷，平均氣溫.。日最高氣溫高于的日數(shù)，年平均為.天；日最低氣溫低于的日數(shù)，年平均為天。降水量年平均為.毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分別占全年降水量的、。年降水量最多為.毫米年，最少僅.毫米年，降水的年變率為。年平均降雪日數(shù)只需天。年平均氣壓為.毫巴。年平均風速為.米/秒，以南東風為主導風向。年平均相對濕度為，月份最高，為；月份最低，為。青島海霧多、頻，年平均濃霧.天、輕霧.天。年底，青島市共有.萬人，比上年下同增長.。其中，市區(qū).萬人，增長.；五市.萬人，根本持平。全年出生人口人，

3、出生率.；死亡人，死亡率.；全年凈增人口人，人口自然增長率.。青島市登記暫住人口個月以上者.萬人，其中市內(nèi)四區(qū).萬人。二、青島市居住格局及開展變化解放前夕，青島市的主要居住區(qū)大致分為以下三類：一類在觀海山、觀象山、青島山、信號山和小魚山等地域，這里多是別墅、洋樓和公寓區(qū)；第二類是德縣路、保定路以北至小港大港地域，主要是平民區(qū)，建筑較為簡陋，亦有“里院式的貨棧和公寓等建筑；第三類是東鎮(zhèn)、四方的居民居住區(qū)。自建國至改革開放時期，城市“帶狀規(guī)劃得到有效調(diào)整，但改動甚微。九十年代青島市實施“跨越式大開展，在實施舊城維護性開發(fā)與改造的同時，市南區(qū)東部成為城市開展的新區(qū)和商務中心區(qū)，該區(qū)集中了大量的合資企

4、業(yè)和外資企業(yè)，使這一地域的中介機構(gòu)、效力構(gòu)造和各類設備快速開展，該區(qū)的購買力大大提高。經(jīng)濟快速開展，外銷房、商品房大量地集中于市南區(qū)東部地域，嶗山區(qū)西部海爾路地段的高科技、國際會展中心和文化中心等行業(yè)和設備的集中將使該地段成為未來居住生活極具吸引力的地方。綜觀近年來青島房地產(chǎn)開展態(tài)勢，由于市區(qū)土地資源的稀缺性和城市半徑的不斷放大，市場競爭的猛烈程度日趨加強，必然促使開發(fā)商的外向突圍 。規(guī)?；瘎酉蛉遮吤魑耙?guī)?；秶母拍钪饾u得到了市場更明晰的強化。居住生活城郊化將成為青島樓市開展的又一新階段。大青島“品字形的開展戰(zhàn)略，正在努力減少南北經(jīng)濟差距的政策扶持，也為這種趨勢起到推波助瀾的作用。市郊城

5、鎮(zhèn)在幾年“退二進三的城市經(jīng)濟規(guī)劃引導下，利用青島制造業(yè)和重工業(yè)的消費基地紛紛遷離市區(qū)的開展契機，帶動當?shù)亟?jīng)濟的晉級改造，以此吸引了大量的居民在當?shù)厝蝿?、生活和居住，為房地產(chǎn)的開展帶來直接的市場驅(qū)動力。同時，市中心擁堵的居住環(huán)境現(xiàn)狀、“非典肆虐后所啟動的綠色安康理念、區(qū)間交通設備的改善和私家車的廣泛普及也為居住地域革命帶來不小的沖擊。再有，市郊房地產(chǎn)尚處于啟動階段，宏大的升值潛力也是吸納市場游資的最理想棲息地。 首先，隨著年政府已作出了城市經(jīng)濟開展重心西移的決議，在比較長久的未來年城市開展的重點區(qū)域是青島西海岸。黃島區(qū)、青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和膠南市，城市重點根底設備工程、外資企業(yè)投資和市內(nèi)企業(yè)外遷

6、的區(qū)域都在該區(qū)，預期該區(qū)域亦將是吸引人口遷移和房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。其次，近年來即墨市不斷涌現(xiàn)出一些大手筆的樓盤。即墨市的城郊人口基數(shù)很大，經(jīng)濟開展日趨活潑，本身的城市化進程也有較快開展，其綜合規(guī)?；拈_展，正是多種要素共同促成的。這其中，消費需求的裂變與細分，是重要的誘因之一。當前的房地產(chǎn)消費市場，住宅產(chǎn)品的“梯次消費需求構(gòu)成了“住宅鏈，住宅產(chǎn)品要順應這種需求鏈，就要將具備明顯差別化的產(chǎn)品提升到同類別等級的規(guī)?；秶鷥?nèi)，以順應市場越來越挑剔的選擇。 市郊樓盤由于土地廉價大都以規(guī)模化出現(xiàn)，“規(guī)?；秶拈_發(fā)方式勢必帶來經(jīng)濟的規(guī)模效益，使開發(fā)商在一樣價位為市場提供優(yōu)質(zhì)高檔的居住環(huán)境成為能夠。同時

7、，低密度、低容積率的規(guī)劃方式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。開發(fā)商不論在建筑工程設計方面，還是內(nèi)部戶型設計和裝潢都極其講究，展現(xiàn)工程的科學含量和居住的新概念。更為可喜的是，其曾經(jīng)逐漸注重對樓盤園林規(guī)劃的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出現(xiàn)曾經(jīng)屢見不鮮，盡力強調(diào)房屋的高附加值和人文居住風尚。 房地產(chǎn)市場的市郊規(guī)?；_展?jié)摿魅绾?，升變?yōu)榍鄭u城市開展和房地產(chǎn)拓展的主流，由度假、休閑的少數(shù)派居住定位轉(zhuǎn)變?yōu)槌鐾須w的群眾生活居所，真正實現(xiàn)西方興隆國家的市郊平民化生活方式，最根本的途徑就是需求政府和房地產(chǎn)商共同努力處理“任務、休閑、居住三度空間的本錢問題這里所說的本錢包括時間本錢和費用

8、本錢，突破市郊樓盤所面臨的交通問題、生活設備配套和物業(yè)管理三大瓶頸。如北京的市郊通州就是由于開通了輕軌后而使房價從前幾年的多元平方米猛升至近年的多元平方米。只需這樣，才干實現(xiàn)多方共贏的理想局面。人們?yōu)榱嗽缛諏崿F(xiàn)“購房夢，無論是“被動郊區(qū)化還是“自動郊區(qū)化，青島西海岸和千年古城即墨，在自然條件與文化底蘊上，都占盡地利，推進郊區(qū)樓盤“規(guī)?；秶拈_發(fā)并不是某一個資本雄厚的開展商，也不是小開發(fā)商的聯(lián)盟拼盤，而是時代趨勢的正確選擇。三、青島市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀系列宏觀調(diào)控政策的出臺是年房地產(chǎn)市場的主要特征，在這些政策的影響下，年青島房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出不同的變化：整個市場由前幾年的高速開展?jié)u趨平穩(wěn)和規(guī)范，投

9、資性和投機性需求得到了抑制，供應構(gòu)造趨于合理，房價增幅回歸理性，市場次序走向規(guī)范，房地產(chǎn)調(diào)控政策初顯效果。從房地產(chǎn)一二三級市場來分析，年青島市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下七個方面的特點：一土地出讓創(chuàng)歷史新高，中低價位住房用地占主流年度，青島市招拍掛出讓面積為.公頃，比年提高；占出讓總面積的.，比年提高.；土地出讓總價款億元，占出讓總價款的.，比年提高.，招拍掛出讓平均單價為.元平方米，比年同期的.元平方米提高了。其中住宅用地普通商品住宅和限價普通商品住宅等其他住房招拍掛出讓土地平均單價為.元平方米，非住宅用地招拍掛出讓土地平均單價為.元平方米。中低價位普通商品房用地有較大的添加。年度市內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)住

10、宅供應方案總量公頃，比年增長。其中，普通商品住房用地公頃，經(jīng)濟適用住房用地公頃，商品房用地公頃，上述三類住房用地量各占方案供地比例分別為、.和.，其中年經(jīng)濟適用住房用地比年增長兩倍多。二市場供應量擴展，開發(fā)投資額添加年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資額億元，比年添加.。其中住宅建立投資億元，同比增長.；青島市各類商品房施工面積萬平方米，同比增長.；其中商品住宅施工面積萬平方米，同比添加.。商品房新開工面積萬平方米，比年增長.。其中商品住宅新開工面積萬平方米，同比增長；商品房開工面積萬平方米，比年增長.，其中商品住宅開工萬平方米，同比增長.。年度在建經(jīng)濟適用住房萬平方米，開工萬平方米，比年增長.。市內(nèi)四區(qū)

11、商品房預售面積.萬平方米，同比增長.，其中商品住宅同意預售面積.萬平方米，同比增長.。市場供應量的大幅度添加，使市場供需構(gòu)造趨于平衡。三供應構(gòu)造趨向合理，普通住房比重加大年，市內(nèi)四區(qū)銷售的商品住房戶型以平方米套以下的普通商品房成交套數(shù)最多，占總成交套數(shù)的.，比年同期添加.；其中平方米套占.，同比添加.；平方米套占.，同比減少.。商品住宅價位構(gòu)造為：元平方米以下經(jīng)濟適用房，占總成交套數(shù)的.；元平方米，占.；元平方米占.，元平方米占.；元平方米以上占.。根本與年持平。年同意預售的商品住宅戶型構(gòu)造以平方米套最多，占總同意預售面積的.，其次為平方米套，占.。普通住房已成為住房構(gòu)造的主流戶型。四售房價錢

12、總體上漲，二手房價增幅較大年，青島市內(nèi)四區(qū)商品房平均買賣價錢為元平方米，較年同期上漲.，其中商品住房平均買賣價錢為元平方米，同比上漲.。各區(qū)商品住宅銷售均價為：市南區(qū)元平方米，同比上漲.；市北區(qū)元平方米，同比上漲.；四方區(qū)元平方米，同比上漲.；李滄區(qū)元平方米，同比上漲.。市內(nèi)四區(qū)年度二手房平均買賣價錢元平方米，較年同期上漲.。其中二手住房平均價錢元平方米，同比上漲.。各區(qū)二手住房平均買賣價錢為：市南區(qū)元平方米，同比上漲.；市北區(qū)元平方米，同比上漲.；四方區(qū)元平方米，同比上漲.；李滄區(qū)元平方米，同比上漲.。由于二手房價漲幅較大，稅收負擔重，致使入市買賣清淡，總成交量比年有較大的減少。全年二手房共

13、成交登記套，同比減少.；成交面積.萬平方米，同比減少.；成交金額.億元，同比減少.。其中二手住房成交登記套，同比減少.，成交面積.萬平方米，同比減少.；成交金額.億元，同比減少.。五辦公商業(yè)用房成交低迷，買賣價錢漲幅過高年，市內(nèi)四區(qū)的辦公寫字樓、商業(yè)用房買賣繼續(xù)下降，全年成交總量處，占商品房總成交量的.；其中，辦公用房成交處，成交面積.萬平方米，占總成交量的.；商業(yè)用房成交處，成交面積.萬平方米，占總成交量的.。辦公用房成交均價元平方米，比年同期上漲.；商業(yè)用房成交均價元平方米，上漲.。六本市居民為消費主流，外地人購房比例甚少年度，市內(nèi)四區(qū)商品住房成交總套數(shù)中，本市居民購房占總量.，比年同期減

14、少.，成交面積.萬平方米，占總量.；成交金額.億元，占總量.。外地人外地、境外來青購房者很少，年共成交套，占總成交量的.，比年同期添加.。其中，外地購房成交套，占總成交量的.；成交面積.萬平方米，占總成交量.；成交金額.億元，占總量.；境外購房成交套，占總量.；成交面積.萬平方米，占總量.；成交金額.億元，占總量.。需求闡明的是，青島市內(nèi)四區(qū)的外資企業(yè)很少，絕大部分分布在周邊三區(qū)和五個縣級市，其房屋買賣數(shù)據(jù)不在本情況分析范圍內(nèi)。 七“六一新政實施影響力大新政前后買賣量反差明顯 年市區(qū)商品住房銷售總量與去年同期相比變化不大，但從月日青島市出臺房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)稅收政策和普通住房規(guī)范確實定后，新政前后

15、買賣量反差十清楚顯。據(jù)統(tǒng)計，月份市內(nèi)四區(qū)商品住房買賣套，月份成交套，僅占前個月總成交量的.。其中月份成交套，與月份環(huán)比.；月份成交套，環(huán)比.；月份套，環(huán)比.；月份成交套，環(huán)比.；月份成交套，環(huán)比.；月份成交套，環(huán)比.；月份成交套，環(huán)比.。二手住房成交量明顯下降也是以月新政為分水嶺。月總成交量為套；月成交量套，僅占前個月總成交量的.。其中月份成交套，環(huán)比.；月份套，環(huán)比.；月份套，環(huán)比.；月份套，環(huán)比.；月份套，環(huán)比.；月份套，環(huán)比.；月份套，環(huán)比.。上述數(shù)聽闡明，六一新政實施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的稅負添加，對投資性住房需求的增長曾經(jīng)發(fā)揚了制約作用。四、工程所在區(qū)域簡述一市南區(qū)：市南區(qū)是青島的行政和經(jīng)

16、濟中心，這里同樣是青島房地產(chǎn)的翹楚區(qū)域。最好的環(huán)境和最好的房子在這里找到了和調(diào)和一致。然而地段不可復制，各路地產(chǎn)諸侯的爭相擁入早已讓市南區(qū)尤其是沿海地段有了寸土寸金的身價，這一特殊區(qū)域的房產(chǎn)也被人們冠以“三高的稱謂。所謂“三高，即高層建筑、高質(zhì)量和高價房產(chǎn)。前者是由于土地資源稀缺的現(xiàn)實，后兩者那么分別表達了消費需求、開發(fā)商的責任感和該區(qū)域地產(chǎn)的綜合價值。 我司以為， 年，市南區(qū)東部沿海區(qū)域的房地產(chǎn)將繼續(xù)表達出上述三個特征，成為市南區(qū)乃至整個青島樓市的亮點。反觀不斷被寄予厚望的市南西部地產(chǎn)，龍江說，由于拆遷等運營行為的不確定性，年西部的地產(chǎn)情勢仍會撲朔迷離，當然隨著青啤貴州路工程等樓盤的開工并運

17、營，以及海底隧道開工等利好的出現(xiàn)，人們還是在這里找到了一些西部復興的希望。在價錢上，龍江以為，市南區(qū)地產(chǎn)價錢將會呈現(xiàn)兩極分化的走勢，東部沿海區(qū)域?qū)⒗^續(xù)價錢高漲的局面，天價的概念在這里將會到達萬元平方米的新標桿；而西部區(qū)域，價錢將堅持相對穩(wěn)定。 地段熱點 東部沿海：今年市南區(qū)的開發(fā)亮點還是集中在東部沿海一片，這里的幾個工程讓人不能不關注。湛山賓館改造工程、東海路號、二療附近工程，在西起延安三路東至南京路構(gòu)成一塊熱度極高的開發(fā)地帶。據(jù)我司目前所掌握的情況，從這幾個工程的開發(fā)方案中，他們照舊可以歸納出“三高的特點。東海路號是兩個層的高樓，其他兩個工程都聲稱要打造青島地標級高層，幾個工程的開發(fā)商都功力

18、深沉，這無疑提升了人們對東部地產(chǎn)質(zhì)量的等待。高價位也是難免的，我司以為，幾個高樓的平均單價程度應該可以接近或突破萬元平方米。 中山路附近及前海一線西段：在魯邦、魯能等公司的苦心運營下，中山路西北側(cè)曾經(jīng)構(gòu)成了一片初具規(guī)模的新社區(qū)，今年中山路附近的新地產(chǎn)開發(fā)工程曾經(jīng)有部分報知名份，如中山置業(yè)的青島新樂園應該能讓人們對該區(qū)域地產(chǎn)有新的認識。另外一個重點就是團島區(qū)域，青啤地產(chǎn)貴州路工程能否借隧道的利好，拉動整個西部商業(yè)氣氛的提升并引來市民新的購房居住需求，值得人們關注。二嶗山區(qū)市區(qū)有市區(qū)的便利，郊區(qū)有郊區(qū)的精彩，青島樓市一盤棋，近郊三區(qū)地產(chǎn)這兩年的表現(xiàn)通知人們，他們正在迎頭趕上。年，嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)三個地產(chǎn)板塊仍將用新盤讓購房者過把癮。從目前掌握的情況看，大盤迭出是這一區(qū)域今年最突出的特征。 嶗山區(qū)：“高精尖地產(chǎn)實際者 我司以為，年，嶗山區(qū)樓市開展將更具脈絡性，海爾路周邊是中高檔住宅區(qū)及寫字樓集中區(qū)域。香港東路將繼續(xù)成