養(yǎng)老地產(chǎn)的15種開發(fā)模式

1、養(yǎng)老地產(chǎn)的15種開發(fā)模式養(yǎng)老地產(chǎn)在我國是新興事物，許多開發(fā)者都看到了其中的商機，但具體到落實層面往 往會面臨許多實際問題，例如應(yīng)當(dāng)采用何種方式進行開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)品類型和建筑形式應(yīng)怎 樣選擇等等。近年來，我們對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式在不斷地研究和探索。一方面實地考 察了許多國內(nèi)外的養(yǎng)老項目，對其發(fā)展模式及特征進行了深入研究；另一方面接 觸了一些準(zhǔn)備開發(fā)或正在開發(fā)的養(yǎng)老項目，了解到目前市場的狀況和趨勢。通過 對這些國內(nèi)外養(yǎng)老項目的梳理和借鑒，我們提出了 15種適應(yīng)于當(dāng)前國內(nèi)市場的 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，希望對大家有所啟發(fā)。圖一模式1 ：專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、

2、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施 等多種居住類型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會有 老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。通常來講，由于城市土地資源緊張，一些較大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)會選在城市近 郊或郊外。此時可以選擇低密度的開發(fā)形式，實現(xiàn)與郊外的環(huán)境協(xié)調(diào)。在規(guī)劃設(shè) 計時，應(yīng)注意將不同類型的居住產(chǎn)品合理分區(qū)，保證各自的獨立性，避免相互十 擾（圖1）。開發(fā)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)時，可考慮分期建設(shè)，例如先建設(shè)自理 型養(yǎng)老住宅和部分服務(wù)設(shè)施，預(yù)留出一定的發(fā)展用地，等到一段時期后，再建設(shè) 護理型養(yǎng)老公寓及相應(yīng)的配套設(shè)施等等。模式2 :新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團一些房地產(chǎn)開發(fā)

3、企業(yè)在開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時，會考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)?門建設(shè)養(yǎng)老組團。這種開發(fā)模式有利于帶動企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異化 路線。養(yǎng)老組團與社區(qū)其他組團能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。開發(fā)時一方面應(yīng)注意將老年人的比例控制在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不宜過少也不宜 過多；另一方面要控制養(yǎng)老組團的規(guī)模，盡量劃分為一個個小型居住組團，以營 造社區(qū)的歸屬感。圖2模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品普通社區(qū)中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅、養(yǎng)老 公寓等（圖2）。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單 元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老

4、人 專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設(shè)計，例如增加扶 手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。養(yǎng)老公寓通常為社區(qū)中專門的樓 棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規(guī)劃設(shè)計時，建 議將養(yǎng)老公寓靠近小區(qū)出入口或社區(qū)邊沿布置，一方面人員、車輛（例如救護車） 出入近便，另一方面養(yǎng)老公寓底層可設(shè)置對外商業(yè)或公共設(shè)施，兼顧對外經(jīng)營， 同時也便于對養(yǎng)老公寓進行單獨管理。模式4 :成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施據(jù)資料顯示，一些城市存在城區(qū)老人就近入住養(yǎng)老機構(gòu)困難的情況。以北京 市為例，城六區(qū)老年人口總量和比例均高于遠郊區(qū)縣，老齡化程度嚴重，但城六 區(qū)的養(yǎng)老床位數(shù)量

5、卻低于遠郊區(qū)縣，由此可見城區(qū)對于養(yǎng)老設(shè)施的需求是十分迫 切的。這些社區(qū)往往年代較久，周邊配套設(shè)施成熟，具有良好的區(qū)位條件，然而 社區(qū)周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè)施將會是一種較 為有效的開發(fā)模式。開發(fā)者可考慮利用零散地塊新建，或通過對既有建筑（如舊 的診療所、賓館）的改建等方式進行建設(shè)。這種開發(fā)模式投資相對較少，易于復(fù) 制和實現(xiàn)連鎖經(jīng)營。模式5 :與醫(yī)療機構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施目前國內(nèi)一些養(yǎng)老機構(gòu)希望與醫(yī)療機構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社 區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì) 的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人

6、感到居住在其中 較有安全保障。與此同時，還有一些醫(yī)院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養(yǎng)老院，這樣既 能夠提高醫(yī)療資源的使用效率，又能夠滿足一些護理程度較重、普通養(yǎng)老機構(gòu)無 法收養(yǎng)的老人的養(yǎng)老居住需求。圖3模式6 :養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式，在日本十分常見（圖3）。 這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒 園進行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。從規(guī)劃角度來看，幼兒園在居住 區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似，若將這類養(yǎng)老機構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一 起，則能實現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。模式7 :與教育設(shè)施結(jié)

7、合，建設(shè)養(yǎng)老公寓與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。目前有很多“高知老 人”在退休后希望能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學(xué) 設(shè)置，并讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。養(yǎng)老地產(chǎn)項 目的開發(fā)不僅在于硬件設(shè)施等物質(zhì)條件的營造，還應(yīng)從老人的精神和價值需求方 面進行考慮，使老人能夠“老有所學(xué)”、“老有所為”，實現(xiàn)自我價值。模式8 :在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式。目前市場 上已經(jīng)有一些開發(fā)商嘗試在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長 壽文化等理念。這類養(yǎng)老項目一般會選在具有較好的風(fēng)景資源或

8、特色文化資源的 地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。此類項目的用地規(guī)模往往較大，各類居住產(chǎn)品、服務(wù)設(shè)施容易較為分散，因 此在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)將養(yǎng)老居住產(chǎn)品相應(yīng)地集中布置，并注意就近設(shè)置配套服務(wù) 設(shè)施，節(jié)省服務(wù)管理的人力，避免出現(xiàn)交通路線過長、服務(wù)不到位或老人出行不 便等問題。模式9 ：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓在城市中心區(qū)等繁華地段進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，搭配建設(shè)老年公寓，也是一 種較為新穎的模式。對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言， 他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護理時，往往 更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應(yīng)的 經(jīng)濟實力

9、在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓， 則能滿足這些老年人的居住需求。由于城區(qū)內(nèi)的土地價格較高，開發(fā)者通常會選擇較為集約的開發(fā)模式，例如 將老年公寓與普通住宅共同結(jié)合在一棟高層建筑中。設(shè)計時需要注意為不同的居 住人群配置獨立的出入口，以便單獨管理。模式10 引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施目前一些國際養(yǎng)老機構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國市場，建設(shè)連鎖型老年設(shè) 施，以緩解其國內(nèi)的養(yǎng)老壓力。例如歐洲一些國家的養(yǎng)老服務(wù)成本非常高，他們 希望能在勞動力相對低廉的國家（如中國）拓展市場，選擇地域和氣候條件較好 的地區(qū)建立養(yǎng)老設(shè)施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養(yǎng)老。對于我國而言， 能夠借

10、此機會引入外資，并學(xué)習(xí)國外先進的護理、管理經(jīng)驗，同時也能在一定程 度上促進就業(yè)、帶動消費。圖4模式11 與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進管理模式引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)的模式也有一 定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然發(fā)達國家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟， 但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習(xí)慣、經(jīng)濟條件和思維方式 與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”，需要適當(dāng) 轉(zhuǎn)化。例如我國老年人的居住習(xí)慣更加重視房間朝向和節(jié)能，他們比較喜歡南向， 喜歡陽光和自然通風(fēng)，重視節(jié)約用電，不習(xí)慣長時間使用空調(diào)。諸如這些因素都 會對養(yǎng)老項目的規(guī)劃形式、

11、建筑設(shè)計、運營管理模式產(chǎn)生影響（圖4）。如果對 我國國情不夠了解，直接“生搬硬套”，就容易產(chǎn)生很多問題。模式12 與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)目前保險資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。從險資的特征來看，由于 其資金規(guī)模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也 有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營。未來保險業(yè)可能會成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之 一。模式13 與護理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)在對日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門 護理等服務(wù)開始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在 護理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗和客戶群是其項目成功的關(guān)鍵因素。模式14 利用自身獨特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)在我們所接觸到的項目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉(zhuǎn)向投資養(yǎng)老地產(chǎn)的 情況。這類公司具有自身獨特的資源優(yōu)勢，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè) 施有相通之處，很多經(jīng)驗都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中，另一方面也可以 嘗試利用舊酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店