萬里國際南寧汽配城物業(yè)管理方案的報告

1、.WD.WD.WD.南寧萬里國際汽配城物業(yè)管理方案第一局部 工程物業(yè)管理開發(fā)的理念-3第一章 汽配城簡介和物業(yè)所需解決的主要問題第二章 物業(yè)管理理念及思路第三章 擬采取的物業(yè)服務措施第二局部 工程物業(yè)管理方式-4物業(yè)管理模式及組織架構物業(yè)公司整體工作流程各類人員的素質要求物業(yè)公司組建的資源配置第三局部 促進招商的建議和配合招商的措施、承諾-12招商的定位配合招商的流程及措施招商所需物業(yè)資料第四局部 工程物業(yè)管理費用-15財務管理日常物業(yè)管理經費收支預測第五局部 物業(yè)服務工程及收費標準-17服務思路服務工程及收費標準第六局部 物業(yè)接收方案-18物業(yè)接收工程物業(yè)接流程物業(yè)接收時間及人員安排第七局部

2、 物業(yè)日常管理目標及驗收標準-21前期介入招商入駐物業(yè)經營指標承諾日常物業(yè)管理標準及承諾第八局部 完畢語-28第一局部 工程物業(yè)管理開發(fā)的理念汽配城簡介1. 萬里國際南寧汽配城簡介：萬里國際南寧汽配城占地170畝，擁有經營面積10萬平方米，總投資達1.2億，集汽車配件、汽車用品、汽車快修、摩托快修、倉儲物流、星級酒店A級寫字樓于一體，致力于打造服務西南地區(qū)的大型現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)?；膶I(yè)汽配市場。萬里國際南寧汽配城是由中國-東盟博覽會簽約工程，被世界稱為“廣西汽配航母。是南寧首家擁有八大服務的主流汽配城：1、汽車配件、汽車用品交易會和其它各類主題展示交易會；2、進展統(tǒng)一包裝、推廣，樹立萬里國

3、際南寧汽配城整體品牌形象服務；3、面向消費者進展統(tǒng)一、完善的售后服務；4、企業(yè)開展戰(zhàn)略服務；5、營銷參謀服務；6、物流服務；7、信息交流服務;8、新品牌展示發(fā)布等八大服務。經營汽保工具的商家有6戶，世達、鷹之印、長鹿、惠盛、力可達等汽保工具有售。該市場以汽配的批發(fā)、零售為主，集展覽、倉儲、辦公、酒店于一體，是西南汽配風向標的汽配專業(yè)市場。主營類別：汽車配件、汽車用品、汽保工具、汽車維修、汽車美容。交通區(qū)位：位于南寧傳統(tǒng)汽配商圈望州路，距離南寧火車站2.8公里，距離G322國道1.5公里，交通方便。2.作為專業(yè)市場的共性和百業(yè)國際汽配城物業(yè)管理的個性，物業(yè)管理主要是實現(xiàn)和解決如下問題：A綜合業(yè)務

4、：工程前期物業(yè)接收中，物業(yè)管理、配套收尾工程、招商入駐、開業(yè)準備工作并存，其工作壓力大，工作頭序多，如何實現(xiàn)順利過渡，是物業(yè)管理首要之急！B人員素質：招商入駐的客戶大局部為經營者，其余小量有投資者和創(chuàng)業(yè)者，其特殊的人員構造為物業(yè)管理帶來更高的現(xiàn)代管理要求，也就必須融入現(xiàn)代的物業(yè)管理手段和管理方式！這也對物業(yè)管理的人員素質提出更高的要求！C運營模式：百業(yè)汽配城作為純商業(yè)的專業(yè)市場格局，其商品構造、商戶構造、規(guī)劃構造也就對其經營管理構造提出更適合其業(yè)務開展的管理要求！而提供的服務也要求是“商業(yè)化全球大營銷的運營模式！D管理政策：廣場招商政策、招商進度與物業(yè)管理息息相關，其物業(yè)管理政策的科學合理性與

5、培育政策的到位情況對物業(yè)收費的難易有著決定性的作用！E物業(yè)費用：專業(yè)的物業(yè)管理和科學標準的物業(yè)運作也要求投資商對物業(yè)管理提出必要的物業(yè)管理費用！物業(yè)管理理念及思路管理理念經過對百業(yè)汽配城商戶構造、商品構造、建筑構造等的調查，整理出百業(yè)汽配城的核心問題在于：提高服務質量，降低管理成本！建議對其經營管理構造提出如下經營理念：A.理念一：針對工程緊緊圍繞“服務業(yè)主、創(chuàng)造效益的核心理念，提供“精品服務的優(yōu)質服務工程；B.理念二：針對規(guī)那么倡導“以客戶為中心的流程管理思想，建設以流程為基石的客戶需求價值鏈；C.理念三：針對行為倡導科學管理和專業(yè)服務，標準管理服務行為；D.理念四：針對結果致力于與業(yè)主建設

6、平等、雙贏的現(xiàn)代契約關系，推廣“天天讓您滿意的服務理念；2.在確定管理模式的根基上，針對百業(yè)國際汽配城的特色及實際情況，我們初步提出了全方位物業(yè)管理的 基本思路：思路一：采用整體管理和專業(yè)管理相結合的方法思路二：強調成本控制意識和成本管理程序思路三：強調維修基金的效能管理與維修方案科學實施的有機結合思路四：強調流程團隊的有效運作和服務流程的持續(xù)改進思路五：確保公眾服務的標準化與特約服務的個性化思路六：確保配套設施的不斷完善與商務服務的日趨完美思路七：致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質與市場業(yè)主的自律意識思路八：致力于共用設施、設備的持續(xù)改進與功能提升思路九：致力于商業(yè)文化功能的提升，不斷提高百業(yè)商業(yè)品牌

7、收益擬采取的物業(yè)服務措施逐步融入ISO9001物業(yè)管理體系；通過質量管理體系的認證，可以科學標準地建設一套管理制度，這對物業(yè)管理各工程工作的執(zhí)行與檢查標準有著先進的指導作用；結合本市場行業(yè)特點為進駐商戶提供汽配行業(yè)特色服務，如汽配經銷商大會、展覽、洽談會等多種形式的信息交流、產品交易、技術研討、人才培訓等活動；并結合市場的行業(yè)特點開展汽配細分專業(yè)會議等服務！建設素質優(yōu)良的物業(yè)管理團隊。我們將根據(jù)市場開展行業(yè)的特殊性與共性，建設一支高素質的物業(yè)管理團隊，并整合專業(yè)市場的管理人才為入駐商提供管理、營銷等高層次經營類型的服務！為入駐商戶和物業(yè)公司員工建設一個完善的培訓機制。我們把專業(yè)市場的經營進展全

8、方位的拓展，并將員工的培訓工作放在第一位，建設行業(yè)人才庫，為商戶提供人才需求服務！致力于公共設施、設備的循環(huán)改進。作為物業(yè)管理公司，我們將致力于物業(yè)日常管理，同時也對物業(yè)管理工程中的設備、設施進展不斷的改進。加強入駐市場商戶的行業(yè)自律管理，充分整合并借助商戶力量進展行業(yè)力量的整合，以不同經營類型進展細分商戶構造，建設不同的行業(yè)協(xié)會或以會員制進展逐步改善商戶的社會地位。第二局部 工程物業(yè)管理的方式第一章 物業(yè)公司管理模式及組織架構1管理模式：作為新的物業(yè)工程，我們將采取先進的物業(yè)管理模式，并結合ISO9001管理體系進展修正改進，我們根據(jù)百業(yè)國際汽配城行業(yè)特點和所處地理位置的特點，擬所采取的物業(yè)

9、管理模式為：“以客戶服務為中心，以服務品質為向導進展有規(guī)那么、有步驟地進展。按管理方案制定全年工作方案制定全年成本指標和服務質量指標按兩項指標進展預算并逐項分解至部門、崗位運行組織考核，確定業(yè)績成本指標不達標質量成本均達標服務質量不達標獎金否決獎金否決給予獎勵2百業(yè)城物業(yè)管理公司組織架構總經理物業(yè)管理部市場推廣部人事行政部招商商務部保安消防主管物業(yè)租賃主管保潔園藝主管平面設計師文案籌劃師網絡信息主管人事主管后勤行政主管招商主管工程基建主管副總經理財務部會計出納設置說明：1.組織架構的設置本著精簡高效，一專多能的原那么，采取物業(yè)管理公司總經理負責制，簽訂經營目標責任書，實行經營目標考核；2.管理

10、公司各崗位實行雙向選擇，保證管理公司總經理充分發(fā)揮管理、協(xié)調作用，有利提高工作效率和管理質量；3.管理公司采取直線職能制，減少環(huán)節(jié)，提高工作效率；4.管理公司副總經理的職責是協(xié)助管理公司總經理完成各項工作，監(jiān)視管理質量，；5.物業(yè)租賃主管主要對廣場租賃物業(yè)進展租賃管理及各服務中心的建設、運營與管理，處理客戶投訴，將業(yè)主的各種物業(yè)服務信息迅速反響給各部門進展處理；6.網絡信息主管主要對整個市場商戶信息即時向外傳遞并對客戶實施全方位的網絡服務，促進物業(yè)管理網絡化和現(xiàn)代化；7.人事行政部主要職責是公司各部門考核和監(jiān)視、辦公室事務、后勤管理與公司文化建設等；第二章 物業(yè)公司整體工作流程1.物業(yè)公司各部

11、門溝通流程：籌劃部物業(yè)管理部招商商務部客戶反響物業(yè)信息提供解決方案提出物業(yè)服務提出招商需求提供招商信息提供解決方案2.物業(yè)公司創(chuàng)立有效的價值服務鏈：服務價值鏈服務價值鏈 基本要素內部滿意度機制外部服務鏈日常物業(yè)管理特別物業(yè)服務商戶業(yè)務經營市場文化建設功能配套服務員工建設管理團隊合作伙伴參謀團隊供應團隊業(yè)主及客戶轄區(qū)辦事處周邊友好單位政府主管部門3.物業(yè)公司外部溝通導向：百業(yè)城物業(yè)管理公司公安消防交通物價工商房管銀行稅務物管居委市政開發(fā)商甌江建設施工單位設計單位裝修公司廣告文化公司社會服務機構供應商供電供水供氣有線網絡電信園林環(huán)衛(wèi)防訊其他餐飲機構外部溝通導向說明：向相應級別的物管辦和房管辦申報物

12、業(yè)資質企業(yè)，成立物業(yè)管理公司；選定物業(yè)管理人員； 在未成立百業(yè)國際汽配城業(yè)主委員會之前，物業(yè)管理公司就上述公共關系進展維護； 物業(yè)管理公司不斷完善和擴展上述各種公共關系； 第三章 各部門人員素質要求及相關要求1總體要求：1人員配備要注重員工的可塑性與公司的可持續(xù)性開展； 2樹立管理者就是培訓者的思路； 2管理人員的素質要求：崗位設置崗位要求配置人數(shù)總經理大學?？埔陨蠈W歷，從事商業(yè)地產物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經歷，對物業(yè)管理有獨到的見解，對公司的戰(zhàn)略、運營、組織構造、人事、公關宣傳等工作有整體的思路和設想。1人副總經理大學?？埔陨蠈W歷，從事商業(yè)地產物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和

13、實踐經歷，并具有很強的溝通協(xié)調處理能力。1人推廣籌劃經理大學?？埔陨蠈W歷，從事商業(yè)物業(yè)籌劃運作3年以上，熟悉商業(yè)地產籌劃推廣，具有平面設計與文案統(tǒng)籌能力； 熟悉設計軟件；1人人事行政經理大學專科學歷，管理或人力資源相關專業(yè)畢業(yè)，從事本專業(yè)多工作多年，并具有一定商業(yè)物業(yè)管理知識，具有較強的對外溝通協(xié)調能力，熟悉ISO9001質量管理體系。1人財務經理大學?？茖W歷，會計師職稱，具有豐富的財務管理經歷，并具有較強的溝通協(xié)調處理能力。1人招商經理大專以上學歷，外表形象氣質佳，具有較強的溝通協(xié)調處理能力，從事商業(yè)地產招商工作多年，具有一定商業(yè)籌劃能力，帶著團隊協(xié)同開展。1人物業(yè)經理大專學歷，建筑或工民建

14、專業(yè)，或物業(yè)管理相關專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經歷，熟悉ISO9001質量管理體系。1人3百業(yè)城員工素質描述：職務(崗位)性別要求年齡要求文化程度要求工作技能及工作經歷要求配 置人 數(shù)物業(yè)管理員女20-35歲高中以上持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經歷，熟悉ISO9001質量管理體系。3名招商員不限22-35歲高中以上外表形象氣質佳，具有較強的溝通協(xié)調處理能力，具有招商工作經歷； 3名保安班長男性30歲以下大 專三年以上保安管理工作經歷正、副主管各一名； 2人保安員男性20-26歲高 中A.一年內退伍軍人，黨員優(yōu)先；B.身體安康，五官端正；22人兩班車管員男性20-26歲高 中C.

15、身高1.75-1.82米，體重65公斤以上；D.說話清楚，沒有明顯口音；E.威嚴而不失靈活，有車輛管理經歷3人消防值班員男性35歲以下高 中相關工作經歷三年以上；B.有物業(yè)管理工作經歷。1人監(jiān)控員男性35歲以下高 中相關工作經歷三年以上；B.有物業(yè)管理工作經歷，熟悉監(jiān)控設備操作1人保潔園藝主管不限男性：40歲以下高 中A.男性身高1.65米以上，女性1.55米以上；1人保潔園藝員不限女性：35歲以下初 中B.五官端正，動作麻利C.有星級酒店或清潔公司工作經歷者優(yōu)先。8人工程主管男性40歲以下大專以上A.具有一年以上物業(yè)管理經歷及三年以上的工作經歷B.具有中級以上的相關技能等級資格1人維修技工男

16、性35歲以下中 級A.身高1.65M以上;B.具有中級以上的相關技能等級資格并通過本公司的專業(yè)考核C.二年以上相關工作經歷總5人電工2給排水1設備1基建1設計師不限22歲以上初級A具有平面設計能力；熟悉設計軟件和制作流程1人籌劃師不限25歲以上大專以上B具有商業(yè)地產籌劃能力和經歷，熟悉商業(yè)物業(yè)籌劃； C具有與各部門溝通協(xié)調的能力，講究團隊協(xié)作； 思路敏捷；1人網絡工程師不限23歲以上大專以上具有網絡建設一年以上經歷； 熟悉網絡建站、推廣、維護等工作經歷；能極積收集客戶信息；1人出納1人會計高中以上學歷，有會計證2人合計63人備注：作業(yè)人員必須同時具備以下條件：A.身體安康，無不良嗜好；B.出納

17、須具有擔保人；C.三證齊全(身份證、方案生育證及勞務用工證)，有相關的學歷證明或技術資格證明； D.有良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德；E.一方面具有特長者，可適當放寬其他條件?？傆?3人第四章 物業(yè)公司組建的資源配置1物資配備總要求：1物業(yè)管理配備堅持經濟、實用、節(jié)省的原那么； 2。具備適當?shù)那捌陂_辦費323380元；開業(yè)費：方案18萬元；兩項總計：503380元； 2管理用房的配置要求： 序號部 門面積(M2)序號部 門面積(M2)1董事長辦公室502總經理辦公室403副總經理辦室304物業(yè)總經理室205部門經理室106人事行政部157推廣籌劃部158物業(yè)管理部209招商商務部1510會議室301

18、1前臺2012物資倉庫3013保安室2014監(jiān)控室2015客戶服務中心20總計360平方米3員工生活用房需求：序號項 目面 積序號項 目面 積1員工食堂1004公共衛(wèi)生間、洗澡房502員工住房每人5平方3005宿舍倉庫503經理以上30平方200總計700平方米4物業(yè)公司行政辦公物資方案：名 稱數(shù) 量單價均價合 計備 注經理以上桌椅1210000010000.00經理以上用辦公桌椅20套300.0060000.00會議桌椅1套2500.002500.00打印機2臺1500.001500.00復印機1臺10000.0010000.00電腦設備15套3000.0045000.00空調機分體式、柜式

19、2套4000.008000.00空調機掛式15套20000030000.00 機1臺3000.003000.00保險柜1臺1000.001000.00照相機1臺1000.001000.00平面設計用 15部200.003000.00檔案、資料柜15套1000.002000.00鐵皮柜員工服裝80套300.0024000.00各類標識牌1批10000.0010000.00各類辦公用品1批2000.002000.00飲水機6臺100.00600.00辦公室用棉大衣30件100.003000.00保安用音響1套4000.004000.00會議室用VCD、DVD1部1000.001000.00會議室用

20、電視機2部2500005000.00會議室、客戶中心用入駐、辦公資料1批5000.005000.00寢具70套200.0014000.00廚具1套4000.004000.00雨衣28件100.002800.00手電筒5把60.00300.00茶幾3套300.00600.00電風扇25臺100.002500.00衣柜8套200.001600.00小 計258000.005物業(yè)維修工具物資名 稱數(shù) 量單 價合 計備 注沖擊鉆1個1500.001500.00手電鉆1個300.00300.00梯子1把500.00500.00萬用表2臺200.00400.00測試儀表2套1000.002000.00高/

21、低壓沖水機1臺3000.003000.00清潔及澆花用膠管600米2.001200.00機動噴霧器1臺1000.001000.00電工工具4套500.002000.00電流表2塊300.00600.00高空作業(yè)工具1套1500.001500.00常用材料備件1批5000.005000.00手推垃圾清運車4臺500.002000.00綠籬修剪機1部2000.002000.00清潔工具20套200.004000.00綠化工具2套800.001600.00小計28600.006.治安、交通、消防物資配備：名 稱數(shù) 量單 價合 計備 注無線對講系統(tǒng)20臺600.0012000.00消防工具1套300.

22、00300.00自行車6輛300.001800.00云梯1架2500.002500.00訓練器材1套3000.003000.00警棍15棍100.001500.00鋼盔、消防斧頭、專用扳手、消防靴等11套180.001980.00物品搬運便民服務車2輛500.001000.00不可預見裝備費10000.0010000.00小 計36780第三局部 促進招商的建議和配合招商的措施、承諾第一章 百業(yè)城物業(yè)對象的定位開展目標：打造華南最大的品牌化、專業(yè)化、現(xiàn)代化、規(guī)?；钠鋵I(yè)市場； 經營定位：集汽配展示、交易、倉儲、物流為一體的大型汽配專業(yè)市場；戰(zhàn)略定位：立足東莞、幅射華南、面向全國商戶定位：生

23、產廠家、總代理、總經銷、連鎖專賣企業(yè)服務定位：統(tǒng)一品牌形象、統(tǒng)一人才培訓、統(tǒng)一安全保衛(wèi)、統(tǒng)一工商稅務、統(tǒng)一營銷推廣第二章 招商物業(yè)配合流程及措施：1.前期招商入駐與物業(yè)管理銜接流程：領取宣傳資料選定鋪位招 憑認租確認書及定金誠意金收據(jù)商管交納應交款項及簽定正式?租賃合同?簽章、理領取收鋪通知單物憑收鋪通知單到公司辦理交鋪手續(xù)業(yè)進場裝修管開 業(yè)理2后期物業(yè)管理工作流程：1領取收鋪通知單： 招商部交名單工程部交鋪位擬定收鋪通知物業(yè)經理核準，物業(yè)總經理審批；傳達收鋪通知物管員跟進； 由施工單位、工程工程部實行交鋪于物業(yè)管理部；招商部交收鋪客戶名單于物管部；由物業(yè)管理員擬定收鋪通知單；交由物管經理審批

24、； 由物業(yè)管理員傳達收鋪通知；書面通知或 通知(后附表)2交鋪：物業(yè)管理部：3交鎖匙2辦理交鋪手續(xù)1客戶查驗鋪位辦理交鋪手續(xù)；領取?物業(yè)手冊?、?廣告管理規(guī)定?、?消防安全管理規(guī)定?、?商鋪裝修管理規(guī)定?、?物業(yè)服務工程及收費標準?交鎖匙；領取裝修申請表3進場裝修：交納裝修押金，辦理手續(xù)，交驗裝修圖物管部：工程主管填單裝修物業(yè)經理核準，物業(yè)總經理審批驗收，辦理驗收手續(xù)工程主管跟蹤領取并填寫裝修申請表；(后附表)審批；不同意的退回重新修改方案；同意的交納押金和應交款項和辦理手續(xù)；裝修；驗收；不合格的整改；第三章 招商所需物業(yè)資料：1百業(yè)國際汽配城物業(yè)進度方案： 序號具體工程及安排時間1主體工程建

25、設2006年5月12日2全面招商2006年10月28日3主體工程封頂2006年10月30日4物業(yè)籌建工作開場2006年11月1日5商戶選鋪2006年11月18日5主體外墻裝修2006年11月30日6交鑰匙2006年12月15日7試營業(yè)相關小型活動相結合2007年4月18日8正式開業(yè)舉辦大型會展活動相結合2007年7月18日9培育工作2007年7月后2不同時期的物業(yè)資料：1招商期及物業(yè)前期：A：?認租須知?已有?認租確認書?已有?認租流程?已有B：?商鋪租賃須知?已有?商鋪租賃合同?已有?物業(yè)公約?未有?商鋪管理規(guī)定?；未有C：?物業(yè)收費一覽表?未有?鋪位平面圖?未有?鋪位租價表?未有?裝修管理

26、規(guī)定?、?裝修申請審批表?未有?消防安全責任書?未有?廣告管理規(guī)定?未有?商鋪工作人員通行卡?未有?商品放行證明條?未有?停車卡?未有?違章記錄簿?未有?服務需求申請單?未有 2資料具體內容：見付件第四局部 工程財務費用管理總的要求：1按節(jié)約、經濟的原那么做好物業(yè)管理運營成本的預算工作；2按“取之于商戶、用之于商戶的原那么進展執(zhí)行第一章 財務管理運營模式百業(yè)國際汽配城的財務管理模式按業(yè)主、甌江公司、物業(yè)公司三環(huán)節(jié)進展流向；甌江公司物業(yè)公司業(yè)主監(jiān)視報告業(yè)務指導批準預算管理酬金各工程服務費用的收取代收代繳各項收費設立維修基金和工程培育基金第二章 日常物業(yè)管理經費收支測算1日常物業(yè)管理資金流程圖：物

27、業(yè)管理資金員工管理傭金和其他應付費有償服務收入租金收入管理費收入彌補前期投入或轉下期使用1各項有償活動服務的開展；2其他服務活動的開展1商鋪租金2廣告位3停車場4網絡日常物業(yè)管理2日常物業(yè)管理收支測算：指標名稱收費標準元/平方第一年第二年三年以后第一年收入商鋪出租率100%60%80%95%商鋪租金收取率25元/平方80%90%98%12204000物業(yè)管理費收取率2元/平方98%98%98%488160廣告位使用率5元/平方55%75%90%0有償服務收費率8090%95%150000停車位使用率50%75%100%0合計12842160方案：A收益：以上收入預算經租金價格確定后才能作出準確

28、數(shù)據(jù)；現(xiàn)按均價25元/平方月進展預算：東莞百業(yè)國際汽配城規(guī)劃交易商鋪588間，經營面積是58800平方米；有180間屬于一層出租，經營面積是9000平方米，總經營面積是67800平方米。分3年、5年租賃期限出租商鋪使用經營權。1、租金：以均價25元/，按3年合同期商鋪出租概率計算第一年收益是：出租概率60%： 月收益是67800025元0.6=1017000元；年收益是101700012=12204000元；2、管理費：以東莞最低價2元/，按3年合同期商鋪出租管理費，免半年，第一年收益是：出租概率60%: 月收益是678000.62元=81360元；優(yōu)惠半年為：40680元；年收益是40680

29、12=488160元；B.支出：1、員工工資：正、副總經理：8000-10000元/月；各1人，小計16000元/月；部門經理：3000-5000元/月；共5人，小計20000/月；主管：2000-3000元/月；共13人，小計29500/月；員級：600-2000元/月；共44人，小計44000元/月；總計：109500元/月；年支付工資：1314000元；2、稅費：按物業(yè)管理的總收入的5.5%計算；計：604863.60元3、維護費：因為是新興物業(yè)，所以按物業(yè)管理的總收入的8%計算；計：879801.60元4、活動推廣費：按4%計算，439900.80元； (5)、年土地租金和管理費略6其

30、他； 第五局部 物業(yè)服務工程及收費標準第一章 服務工程：序號服務內容日常管理服務工程1.安全保衛(wèi)；2.消防管理；3.清潔衛(wèi)生與消殺管理；4.綠化園藝5.基建維修；6.水電維護；7.設備管理；8. 裝修管理9. 車輛及交通管理；10.商鋪管理；11.廣告管理；12.電信與網絡管理；13.客戶檔案管理；14.商戶投訴管理； 便民管理服務工程無償服務工程1.家政服務；2.商務服務；3.禮儀服務；4.其他服務；詳見下表有償服務工程價格另見服務手冊1.機電安裝維修；2.商鋪裝修；3.特別清潔服務；4.特別家政服務；5.特別商務服務；6.禮儀服務；7.運輸服務；物業(yè)管理服務收費標費用名稱內 容備選方案備

31、注1進場費最低3萬元每間起，每間鋪位按不同系數(shù)確定備選方案：第一批客戶進場費2萬元；限80家第二批客戶進場費3萬元；限120家第三批客戶進場費4萬元；限200家第四批客戶進場費5萬元；400家后押金本期無押金備選方案：簽商鋪正式合同時交兩個月租金作為押金，租賃期滿無息退還；商鋪租金開場3年內：25元/平方米起租；第四年、第五年為30元/平方米，并執(zhí)行到第五年末；每月5日前交納， 第一期招商簽約，免租期為一年；2006.10.28前第二期招商簽約，免租期為8個月；2006.12.30前第三期招商簽約，免租期為四個月；2007.2.18前第四期招商簽約，無免租期；2007.3.181如要求公司隔樓

32、，在此根基上加收5元/平方；2租金具體額度以合同為準；收取一個月租金作為培育基金；管 理 費每月管理費2元/平方米,本期優(yōu)惠半年; 每月5日前交納水 電 費水表一只，水每噸2元；電表一只，電每度1元每月按水電表及公共分攤之和收取含月泵電費、水箱清洗消毒、檢測費工商管理費按規(guī)定收取裝修費用1、裝修房保證金商鋪：2000元/套裝修竣工驗收半年后按規(guī)定退還2、裝修出渣、地面清潔費3元/平方300元/第一鋪,每增加一鋪增100元; 按每間鋪面積計算3、裝修出入證5元/證工本費每人一證，不許借用、共用網絡、有線每月每戶按規(guī)定代為收取停 車 場總停車位1000個凡進駐本場的商戶可憑卡全免停車無卡者3元/天

33、外廣場不收費配 套其 它按雙方協(xié)商解決第六局部 物業(yè)接收方案第一章 物業(yè)接收工程1所需資料：1廣場商鋪接收驗收工程驗收程序 2商鋪建筑接收驗收記錄表 3。商鋪給排水接收驗收記錄表 4。商鋪電氣接收驗收記錄表 5。公用機電設備驗收單 6。公用建筑、小型設施驗收單 7。室外給排水驗收單 8。廣場公用建筑設施交接單 9。廣場接收驗收移交工程資料清單 10。驗收中發(fā)現(xiàn)問題的解決方法 11。接收驗收記錄 12。工程質量問題處理通知單所需接收資料：1。工程資料a.工程批準文件；b.用地批準文件；c.建筑執(zhí)照；2。市府驗收合格資料： a.工程竣工驗收證書； b.消防工程驗收合格證； c.市房管辦小區(qū)綜合驗收

34、合格證書 d.用電許可證； e.供用電協(xié)議書； f.用水審批表、水費收繳合同書；(3).工程技術資料 a.建筑、構造、電氣強弱電、給排水包括消防等工程的全套竣工圖紙及各類公共設備使用說明書、調試報告等。 b.地質勘察報告； c.工程合同及開、竣工報告； d.工程預決算分項清單； e.圖紙會審記錄； f.工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)； g.隱蔽工程驗收記錄； h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； i.竣工驗收證明書； j.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； k.新材料、構配件的鑒定合格證書； l.水、電等設備的檢驗合格證； m.砂漿、混凝土試塊試壓報告；n.給排水管道的

35、試壓報告；o.機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄。招商方面：1.商鋪編號表2?？蛻糇赓U合同3?？蛻艚豢钭C明復印件第二章 工程接收流程：如未委托，直入下項簽署物業(yè)管理委托合同選定主要管理人員交鋪三個月前進鋪掌握情況印制驗收表格2007年1月8日確定驗收日期甌江公司、承建商和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗收小組資 料 移 交實物驗收每項、每間、每個查驗水電電信合同政府驗收合格證工程資料技術資料缺陷登記移交鑰匙缺陷登記匯總交地盤,由地盤交施工隊缺陷返修地盤、管理處按單查驗物業(yè)管理公司正式進展物業(yè)管理商戶收鋪驗收第三章 物業(yè)接收時間方案交鋪前100天1任命管理負責人，配備助理人員1名；2配

36、備財務室會計、出納各1人；3編制?物業(yè)管理方案?經公司批準后進入實質性工作；交鋪前90天1調派或招聘機電工程人員2名進入施工現(xiàn)場，參與各種機電設備的安裝、調試、開通工作；2.準備物業(yè)接收工作；擬定物業(yè)接收清單；成立物業(yè)接收驗收小組；交鋪前80天1.組織好物業(yè)公司后勤管理工作，包括宿舍、食堂、寢具、客戶接待車輛等安排工作；2.組織物業(yè)管理員進展招商物業(yè)協(xié)助；3.組建保安隊，招聘保安隊長和主要骨干；實施局部保衛(wèi)工作；交鋪前60天1.各部門主管級人員全部到位；熟悉物業(yè)工程；2.物業(yè)公司掛牌辦公；明確物業(yè)管理形象要求，統(tǒng)一物業(yè)公司CIS應用工作；3.擬定試營業(yè)的物業(yè)管理方案和活動方案；交鋪前50天1.

37、組建保安隊伍兩個班，共28人；做好上崗培訓；2.物業(yè)管理員全部到位；熟悉物業(yè)環(huán)境；交鋪前40天1.組建保潔園藝班8人；購置保潔園藝用具及用品；2.組建10天后開場對物業(yè)進展商鋪清潔衛(wèi)生管理；交鋪前30天1.設置消防、保安監(jiān)控及人員安排；并10天后進展調試運行；2.設置車輛管理設施等，進展調試并運行；設置?車輛管理方案?；3.完成廣告、大型顯示電視安裝方案；交鋪前20天1.物業(yè)管理所有人員全部到齊；包括物業(yè)管理員、保安、消防、監(jiān)控、保潔、園藝等；2.做好消防工程分布圖、保安分布圖、崗亭設置圖、保潔分區(qū)圖；3.水電班人員全部到齊，上崗；交鋪前15天1.做好交鋪準備工作，明確鋪位編號；2.做好各種檔

38、案包括鑰匙等分門保管；第七局部 物業(yè)日常管理目標及承諾總要求：1以國家有關規(guī)定的物業(yè)管理標準作為物業(yè)管理的要求；按ISO9001質量管理體系進展標準化管理；2承諾：確保一年內創(chuàng)立市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)，兩年到達省優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)，三年到達全國優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)； 第一章 前期介入前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項根基性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求，為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作：1成立物業(yè)小組物業(yè)公司一旦申請成立或在成立過程中，我們將派調多名管理人員、技術人員，組成百業(yè)國際汽配城工程物業(yè)小組，物業(yè)小組負責前期介入工作，對商鋪的設

39、計、施工過程中已經存在和可能以生的事情提出意見和建議；定期與開發(fā)商、承建商聽取建議。2早期接入的主要工作1會審圖紙2參與質量管理3收集技術檔案4熟悉小區(qū)環(huán)境3進展物業(yè)交付前的實操性工作在較深入了解物業(yè)及商戶需求的根基上,做好以下各項前期準備工作：1協(xié)助招商，提供現(xiàn)場物業(yè)管理咨詢，解釋相關問題2協(xié)助園林布置和環(huán)境布置方案實施3制訂交通管制與保安亭設置方案4收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設備安裝與調試5對設備管線和隱蔽工程進展跟蹤，確保質量6與外界機構聯(lián)系，開展通郵、通電、通水、 、電視、地名等申報工作7完成招商物業(yè)資料，開展招商入駐引導工作8建設物業(yè)專項檔案，設立人員進展跟蹤4按標準實施接收驗收見物

40、業(yè)接收內容第二章 招商入駐：1確定物業(yè)各種價格，制定物業(yè)資料3組建物業(yè)公司，人員到位4交鋪裝修，引進入駐5組織開業(yè)2確定開業(yè)時間，擬定開業(yè)各種活動第三章 經營指標的承諾：1物管費收取及代收代繳的收款率：公司標準98承諾指標96測定依據(jù)實收費用額/應收費用總額10096質量保證措施1、加強宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的服務意識。2、以優(yōu)質服務促進業(yè)主交費的積極性。3、采取節(jié)假日照常辦公、提前預約、上門方式，方便業(yè)主交費。4、由手工收費逐漸過渡到電腦劃帳，并提供“一本通服務。5、對于欠交管理服務費的行為，我們將采取物業(yè)服務公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時采用法律手段作為催繳措施。2商鋪出租率及租金

41、收取率：承諾指標出租率第三年 達95以上租金收取率98測定依據(jù)出租率已出租的商鋪面積/商鋪總面積10095租金收取率實收租金額/應收租金總額10095質量保證措施1.招商部依托多年從事房地產租賃所積累的招租經歷，制定切實可行的商鋪招租方案，采取有效措施吸引商家，如協(xié)助商家辦理有關經營手續(xù)等。2.以優(yōu)質服務塑造精品物業(yè)，促進百業(yè)汽配城的商鋪租賃，增強商鋪消費需求，營造良好的商業(yè)環(huán)境。3.與商家簽訂商鋪租賃合同，明確雙方權利義務，對租金收取制定有利于我方的合理規(guī)定，如簽定租賃合同時收取一定押金以及提前一個月預收租金等。對于免租期的客戶必須統(tǒng)一收取培育基金； 4.對商鋪的各類經營需求進展充分調研，對

42、經營工程種類、規(guī)模及區(qū)域的設置有準確的定位和把握，為商家提供合理化建議，確保商家有利可圖，提高商家交租的積極性。第四章 各項日常管理服務工作標準及承諾：1房屋及配套設施的完好率：公司標準98承諾指標96測定依據(jù)完好、 基本完好房面積/建筑物面積10096質量保證措施1制訂詳細的房屋及配套設施維修養(yǎng)護方案，并嚴格執(zhí)行。2房屋及配套設施的巡查、保養(yǎng)頻率及質量標準量化分解到個人。日常維護檢查與定期維修巡查相結合，確保良好狀態(tài)。3嚴格二次裝修管理，建設立體穿插式的監(jiān)管網絡，對進入小區(qū)的施工單位實行跟蹤管理，防止損壞構造、危及配套設施安全的行為。2房屋零修、急修及時率：公司標準98承諾指標98測定依據(jù)已

43、完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)10098質量保證措施 1建設嚴格的房屋修繕制度，實行24小時值班，設立業(yè)主報修專線 。 2維修人員應在接到維修通知單10分鐘內到達現(xiàn)場，零修立即處理，急修不過夜。 3.根據(jù)小區(qū)的功能和特點，儲藏合理數(shù)量的常用材料，以備急用。 4.實行報修填單制，維修完成后經報修人簽字確認后返回存檔。 5.每月對維修及時率進展一次統(tǒng)計，結果作為相關部門及個人的考核依據(jù)。3維修工程合格率：公司標準合格率：100承諾指標100測定依據(jù)質量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)100100質量保證措施 1、加強對維修技工的專業(yè)培訓，所有技術人員持證上崗,嚴格按照操作規(guī)程進展維修。 2、維修工程實行客

44、戶質量簽收制度。 3、加強外購材料、備件的驗收控制，確保質量，提供維修安裝服務前由物業(yè)公司檢驗確認。 4、較為復雜的維修工程，事先應制訂詳細的工作方案，同時要求維修主管到現(xiàn)場進展指導、監(jiān)視和驗收。4物業(yè)管理保潔率：公司內控標準98承諾指標98測定依據(jù)保潔達標面積/保潔總面積10098質量保證措施 1、配備完善的垃圾收集及處理設施，方便業(yè)主使用，加強宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。2、垃圾日產日清，封閉轉運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。 3、每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。 4、提倡“全員保潔，人過地凈。5治安案件年發(fā)生率：公司內控標準0.5承諾指標0.5測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入駐總戶數(shù)

45、10000.5質量保證措施 1、提供24小時保安服務。采用單車、步行巡邏方式，建設立體穿插式的安全監(jiān)管體系。人防與技防結合，充分發(fā)揮技防手段的作用。2、嚴格控制外來閑蕩人員進入，外來施工單位必須簽訂施工責任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。3、樹立“全員防范意識，建設“快速反響和快速支援體系。4、實行商戶搬出入登記制度，嚴格控制物料進出。5、保安員實行準軍事化管理，定期進展軍事素質和業(yè)務技能培訓，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。6火災發(fā)生率：公司內控標準0.5承諾指標0.5測定依據(jù)火災發(fā)生次數(shù)/總入駐戶數(shù)10000.5質量保證措施1、實行全員義務消防員制，建設一支“消防快速反響分隊；制定嚴格的消防管理制度和詳細的消防應急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實戰(zhàn)演習。2、定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高商戶的消防意識。3、百業(yè)城所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。施工單位應指定動火部位監(jiān)控人，并配備足夠的消防器材。4、定期為商戶提供安全用電檢查和煤氣灶檢測服務，及