城市更新項(xiàng)目交易中的法律風(fēng)險和規(guī)避專題培訓(xùn)課件

1、城市更新項(xiàng)目交易中的法律風(fēng)險和規(guī)避目錄城市更新特點(diǎn)城市更新項(xiàng)目交易方式城市更新項(xiàng)目交易風(fēng)險點(diǎn)城市更新項(xiàng)目交易盡職調(diào)查一、城市更新概要城市更新概要城市更新流程深圳市城市更新的特點(diǎn)城市更新城市更新特點(diǎn)城市更新，是指由符合本辦法規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有城市更新辦法規(guī)定所列情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和城市更新辦法規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。特定主體特定城市建成區(qū)城市規(guī)劃三種類型關(guān)鍵詞特定主體 申報主體 （一）權(quán)利主體自行申報。其中城市更新單元內(nèi)用地屬城中村、舊屋村或者原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外

2、形成的建成區(qū)域的，可由所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位申報。 （二）權(quán)利主體委托單一市場主體申報。 （三）市、區(qū)政府相關(guān)部門申報。 以舊住宅區(qū)為主的城市更新單元，應(yīng)由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作，由區(qū)城市更新職能部門申報。特定主體實(shí)施主體（拆除重建類）1、權(quán)利主體自行實(shí)施：項(xiàng)目拆除重建區(qū)域內(nèi)的單一權(quán)利主體自行實(shí)施，或多個權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中一個權(quán)利主體后由其實(shí)施；2、市場主體單獨(dú)實(shí)施：項(xiàng)目拆除重建區(qū)域內(nèi)的權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利主體的單一市場主體后由其實(shí)施；3、合作實(shí)施：城中村改造項(xiàng)目中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位可以與單一市場主體通過

3、簽訂改造合作協(xié)議合作實(shí)施。4、政府組織實(shí)施：政府通過公開方式確定項(xiàng)目實(shí)施主體，或者由政府城市更新實(shí)施機(jī)構(gòu)直接實(shí)施城市更新辦法規(guī)定的主體的特點(diǎn)決定了城市更新項(xiàng)目交易的特點(diǎn)：投資主體的多樣化：1、主要是有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商；2、有一定資金實(shí)力或融資能力的投資公司；3、沒有資金實(shí)力或融資能力但有一定政府資源的公司；4、部分投資散客。交易方式的多樣化：收購股權(quán)、收購物業(yè)、合作、簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議 城市更新基本流程（拆除重建類）城市更新流程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（拆除重建）城市更新Text in here城市更新單元規(guī)劃實(shí)施主體城市更新單元計劃難點(diǎn):更新意愿征集難點(diǎn):土地及建筑物信息核查難點(diǎn):單一主體的形成深圳

4、市城市更新的特點(diǎn)鼓勵舊工業(yè)區(qū)的更新。積極推進(jìn)舊商業(yè)區(qū)更新。穩(wěn)固推進(jìn)舊住宅區(qū)更新。實(shí)施動態(tài)清理3項(xiàng)目實(shí)施率低 深圳市城市更新辦法出臺已近5年。然而，據(jù)統(tǒng)計，深圳目前已完成土地出讓手續(xù)并進(jìn)入實(shí)施階段的項(xiàng)目用地面積僅占已列入計劃項(xiàng)目用地面積的9，城市更新項(xiàng)目的實(shí)施已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于計劃和規(guī)劃的審批工作.1立項(xiàng)難2深圳市城市更新的特點(diǎn)因此，在拓展項(xiàng)目過程中，應(yīng)盡可能找到好項(xiàng)目，具備可實(shí)施是好項(xiàng)目最主要素質(zhì)之一。備胎屌絲高富帥合格項(xiàng)目的必要條件拆除范圍的用地面積不小于10000平方米。不得違反基本生態(tài)控制線、一線水源保護(hù)區(qū)、重大危險設(shè)施管理控制區(qū)（橙線）、城市基礎(chǔ)設(shè)施管理控制區(qū)（黃線）、歷史文化遺留保護(hù)區(qū)（

5、紫線）等城市控制區(qū)域管制要求。城市更新單元內(nèi)可供無償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項(xiàng)目等的獨(dú)立用地不小于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%。不屬于全市土地整備規(guī)劃和年度整備計劃確定的政府土地整備區(qū)。五類合法用地占地面積不低于項(xiàng)目拆除重建面積的60%；政府社團(tuán)用地、特殊用地、不單獨(dú)劃定為城市更新單元；未建設(shè)用地不劃入城市更新單元。福田區(qū)、羅湖區(qū)、鹽田區(qū)、南山區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織地域范圍應(yīng)當(dāng)整村劃定城市更新單元。好項(xiàng)目的加分項(xiàng)以商住為主。貢獻(xiàn)率小，滿足政府最低要求。權(quán)利主體單一或少，拆遷不確定性小。城中村或征返用地，補(bǔ)繳地價少。具備一定的體量。二、城市

6、更新項(xiàng)目交易方式城市更新項(xiàng)目交易方式收購合作回遷補(bǔ)償收購股權(quán)收購物業(yè)組建項(xiàng)目公司,新主體簽訂合作協(xié)議一方為主簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議交易方式支付條款人員重組股權(quán)結(jié)構(gòu)、合作模式收購、合作交易關(guān)注風(fēng)險點(diǎn)城市更新項(xiàng)目審批狀況城市更新項(xiàng)目土地及地上建筑物權(quán)屬狀態(tài)城市更新項(xiàng)目進(jìn)展程度三、城市更新項(xiàng)目交易法律風(fēng)險點(diǎn)作價入股風(fēng)險點(diǎn)股東之間合作協(xié)議股權(quán)比例的設(shè)計確定公司章程內(nèi)容的設(shè)計股東會決議表決權(quán)設(shè)計房產(chǎn)權(quán)益評估股東分紅收益如何體現(xiàn)合作協(xié)議生效條件、時間房產(chǎn)證注銷后，原權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)作價入股成立公司搬遷補(bǔ)償協(xié)議風(fēng)險點(diǎn)按照約定登記，沒有約定的，雙方協(xié)商補(bǔ)償方式補(bǔ)償金額和支付期限回遷房面積、地點(diǎn)回遷房登記價搬遷期限

7、過渡方式、期限協(xié)議生效條件、時間房產(chǎn)證注銷后，原權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)搬遷補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容沒有約定的，由搬遷人承擔(dān)方式1：貨幣補(bǔ)償方式2：回遷物業(yè)補(bǔ)償方式3：貨幣與物業(yè)相結(jié)合的補(bǔ)償搬遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)報區(qū)城市更新職能部門備案收購股權(quán)方式介入或退出城市更新項(xiàng)目風(fēng)險點(diǎn) 被收購方公司資產(chǎn)、負(fù)債情況部分收購，股權(quán)比例的設(shè)計確定項(xiàng)目本身進(jìn)展情況，盡職調(diào)查收購過程稅務(wù)籌劃交易條件的設(shè)計分紅收益如何體現(xiàn)協(xié)議生效條件、時間房產(chǎn)證注銷后，原權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)收購股權(quán)方式介入或退出四、城市更新項(xiàng)目交易盡職調(diào)查1、盡職調(diào)查是設(shè)計交易關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和交易流程的前提條件；2、盡職調(diào)查是交易雙方討價還價的依據(jù)。3、盡職調(diào)查是決定要不要交易、交易何

8、時生效、交易如何交割、交易價格等的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。盡職調(diào)查關(guān)注點(diǎn)1、一般的收購所關(guān)注的所有事項(xiàng)2、城市更新項(xiàng)目特點(diǎn)決定的特殊關(guān)注事項(xiàng)盡職調(diào)查基本程序第一步 前期準(zhǔn)備第二步 調(diào)查清單第三步 搜集資料第四步 制作報告前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備交易雙方達(dá)成盡職調(diào)查共識調(diào)查對象調(diào)查時間配合義務(wù)保密義務(wù)排他約定簽訂專項(xiàng)法律顧問合同調(diào)查清單調(diào)查清單共性：主體資格、股權(quán)結(jié)構(gòu)、歷史沿革、債權(quán)債務(wù)、人事勞動、訴訟仲裁個性：公司類型：國企、外企、民營清單應(yīng)用首發(fā)清單補(bǔ)發(fā)清單備忘文件收集資料相對方提供誰提供、誰負(fù)責(zé)第三方查找工商局規(guī)劃國土局城市更新辦街道辦住所地法院常用網(wǎng)站：規(guī)劃國土網(wǎng) 全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng) 中國裁判文書網(wǎng)更新單元計劃成果文件五類用地城中村舊屋村征返用地國有已出讓土地 是指我市城市化過程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域。文件：非農(nóng)建設(shè)用地批復(fù) 是指市政府關(guān)于發(fā)布的通知實(shí)施前已經(jīng)形成且現(xiàn)狀仍為原農(nóng)村舊（祖）屋的集中居住區(qū)域。文件：舊屋村范圍認(rèn)定政府征收原農(nóng)村集體所有的土地后，返還給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的建設(shè)用地。文件：征地補(bǔ)償協(xié)議“兩規(guī)”處理用地按照深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定處理后的土地。文件：房地產(chǎn)證主要是通過招拍掛等方式獲得，并與