消費建材行業(yè)系列研究之三：存量房市場中的建材行業(yè)投資機(jī)會

1、目錄前言 1 HYPERLINK l _TOC_250007 我國存量住宅面積存在低估，存量房屋規(guī)模較存量住宅空間更大 1 HYPERLINK l _TOC_250006 行業(yè)存量住房面積存在低估 1 HYPERLINK l _TOC_250005 存量更新規(guī)模不止于住宅 2 HYPERLINK l _TOC_250004 我國將迎來大規(guī)模房屋存量更新期 3 HYPERLINK l _TOC_250003 建材行業(yè)存量更新市場空間廣闊 3 HYPERLINK l _TOC_250002 從老舊小區(qū)改造案例看存量更新市場建材需求 3 HYPERLINK l _TOC_250001 居民存量更新需

2、求同樣巨大 7 HYPERLINK l _TOC_250000 存量更新中的建材銷售渠道：小 B 端、C 端重要性提升，大 B 端公司同樣受益 7投資建議 8插圖目錄圖 1：通過房屋竣工面積（住宅）測算城鎮(zhèn)住房存量面積 2圖 2：竣工房屋分領(lǐng)域占比 3圖 3：存量更新需求 3圖 4：臨沂市某待改造老舊小區(qū) 4圖 5：武漢市某待改造老舊小區(qū) 4圖 6：存量更新中的建材銷售渠道 8表格目錄表 1：核心城市人均住房面積估算（以房查房的辦法） 1表 2：中央自今年年初起大力強(qiáng)調(diào)老舊小區(qū)改造工作 4表 3：北京地區(qū)老舊小區(qū)改造政治菜單 5表 4：部分老舊小區(qū)改造案例 6表 5：全國老舊小區(qū)改造拉動部分建

3、材需求測算 6表 6：新建房屋與維修房屋防水價格對比 7表 7：核心城市人均住房面積估算（以房查房的辦法） 8 前言此文是我們消費建材行業(yè)系列研究的第三篇，從存量房角度看建材行業(yè)中的更新需求。我國新建房屋經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展，存量房因素也變得更加重要。根據(jù)中信證券研究 部地產(chǎn)組房地產(chǎn)行業(yè)專題報告-中國房屋存量可能存在明顯低估（20191105）中的估 計，以及對我國歷年竣工住宅面積的加總，預(yù)計城鎮(zhèn)存量住宅規(guī)模為 355 億平方米。此外 對于建材行業(yè)的存量更新需求，不僅體現(xiàn)在住宅，同樣也包括辦公樓、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、 工業(yè)廠房等多種類型房屋。預(yù)計我國即將迎來大規(guī)模房屋存量更新期，且更新規(guī)模呈上

4、升 趨勢。 我國存量住宅面積存在低估，存量房屋規(guī)模較存量住宅空間更大行業(yè)存量住房面積存在低估存量房重裝需求在美國、日本等國家建材家裝類市場中占比較大，也是未來我國建材家裝市場的重要增量市場。搞清楚到底有多少存量房，我們才能計算房屋裝修更新的潛在需求有多大，對建筑材料的需求有多少。在估算我國存量住宅面積時，通常有兩種方式，一是根據(jù)人均住房面積乘以人口計算，二是通過對歷年竣工的新建住宅面積加總?！耙苑坎榉俊澳Ｊ綔y算出我國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模約為 373 億平方米。中信證券研究部地產(chǎn)組在房地產(chǎn)行業(yè)專題報告-中國房屋存量可能存在明顯低估文中提到， “以人查房”的統(tǒng)計方式受到空置房、人為少報和特殊形態(tài)住房的

5、影響，容易低估我國房屋存量的真實規(guī)模。而我們創(chuàng)新性地提出“以房查房“的研究模式，通過匯總貝殼研究院所能統(tǒng)計的 12 個城市小區(qū)房屋套數(shù)，將其視為這些城市可銷售的商品住房套數(shù)，再以人口普查長卷的居民居住方式信息推算城市可銷售商品住房占總住房存量的比例，從而得到這些城市的商品住房總面積。這樣一來，我們就能推算這些城市的人均住房面積。再以此樣本來推算全國人均住房面積，乘城鎮(zhèn)人口，即為存量住房規(guī)模估計。通過測算，全國城鎮(zhèn)人均住房面積約為 44.9 平方米，我國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模約為 373 億平方米。表 1：核心城市人均住房面積估算（以房查房的辦法）2019 貝殼匯總房2018 常住人口全市房屋數(shù)估商品

6、房所占比套均規(guī)模測算存量住房建人均住房面積城市屋套數(shù)（萬套）（萬人）算（萬套）例估計（平方米）面（萬平方米）（平方米）上海7702,135840.492%89.274,86935.1北京7231,863894.781%83.975,04240.3天津4631,297582.379%83.248,46037.4廣州3801,249545.470%78.442,77634.3成都5941,194851.870%78.466,79455.9武漢389887574.768%77.544,52450.2杭州265759362.073%80.229,03438.3鄭州252714410.261%74.43

7、0,50342.7南京298686446.967%77.034,38850.12019 貝殼匯總房屋套數(shù)（萬套）2018 常住人口（萬人）全市房屋數(shù)估算（萬套）商品房所占比例估計套均規(guī)模測算（平方米）存量住房建 面（萬平方米）人均住房面積（平方米）長沙 225645354.963%75.326,73541.4合肥 220587325.468%77.425,17442.9濟(jì)南 184538298.861%74.422,22141.3匯總4,76312,5556,487.473%80.3520,62041.5剔除一線2,8907,3074,207.069%77.9327,83344.9城市后匯總資

8、料來源：貝殼找房，國家統(tǒng)計局，Wind，中信證券研究部測算，剔除一線后套均規(guī)模反而更小，和直觀感受不符，可能是因為我們對于非商品化住房單套面積借用深圳經(jīng)驗，估計過于保守（絕大多數(shù)北方城市小產(chǎn)權(quán)房單套更大）。如果調(diào)高這個數(shù)值，會導(dǎo)致存量住房建面更大。通過統(tǒng)計 1999 年-2019 年城鎮(zhèn)住宅房屋竣工面積，我們推算出我國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模約為 341 億平方米，兩種算法得出的數(shù)據(jù)較為吻合。綜合來看，我們認(rèn)為我國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模約為 355 億平方米，因此，根據(jù)傳統(tǒng)的“以人查房”統(tǒng)計思路得出的城鎮(zhèn)住房存量在 200 億-300 億平米之間是被低估的。竣工面積存量面積圖 1：通過房屋竣工面積（住宅）測

9、算城鎮(zhèn)住房存量面積（單位：萬平方米） 4,000,0003,500,0003,000,0002,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,0000資料來源：國家統(tǒng)計局，中信證券研究部存量更新規(guī)模不止于住宅除住宅外我國還存在大量的其他類型存量房屋。我們在消費建材行業(yè)系列研究之一消費建材行業(yè)系列研究之一：從建筑材料行業(yè)市場容量看新房需求（20200122）中提到，建材新房需求不僅僅源自于住宅，還源自于辦公樓、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、工業(yè)廠房、自建辦公樓等多種類型房屋。同樣，存量更新需求也不僅局限于居民住宅的更新。2019年我國房屋建筑竣工面積為 40.24 億平方米，其

10、中住宅竣工面積為 27.1 億平方米，約占總竣工面積的三分之二。歷史來看，這一比例較為穩(wěn)定。這一數(shù)據(jù)表明，除住宅外我國還存在大量的其他類型存量房屋，包括辦公用房、商業(yè)及服務(wù)用房、科研教育醫(yī)療用房等。這些建筑同樣需要進(jìn)行存量更新，對建筑材料有著大量需求。圖 2：竣工房屋分領(lǐng)域占比住宅辦公用房商業(yè)及服務(wù)用房科研教育醫(yī)療用房文化體育娛樂用房廠房及建筑物其他未列明的房屋建筑物倉庫259,601286,292284,022284,027280,373278,410271,060100%80%60%40%20%0%2013201420152016201720182019資料來源：Wind，中信證券研究部

11、我國將迎來大規(guī)模房屋存量更新期預(yù)計 2019 年之后陸續(xù)進(jìn)入存量房屋大規(guī)模更新期。我國城鎮(zhèn)新房的大規(guī)模建設(shè)集中于 1998 年房改之后，竣工面積的大幅增長集中在 2009-2019 年十年間，假設(shè)存量房屋每十年一更新，則預(yù)計 2019 年之后陸續(xù)進(jìn)入存量房屋大規(guī)模更新期。我們假設(shè)房屋空置率為 10%，存量更新將空置房屋剔除，且假設(shè)每年更新 10 年前存量面積的 10%，以 2019年為例，當(dāng)年需要更新的存量面積為 1999-2009 年間的存量住宅面積的 10%，估計 2019年需要更新的存量面積為 8.1 億平方米，未來存量更新需求逐年增加。圖 3：存量更新需求（單位：萬平方米）140,00

12、0120,000100,00080,00060,000132,36440,00020,000-2017E112,01895,54381,08568,38957,4352018E2019E2020E2021E2022E資料來源：國家統(tǒng)計局，中信證券研究部預(yù)測 建材行業(yè)存量更新市場空間廣闊從老舊小區(qū)改造案例看存量更新市場建材需求城鎮(zhèn)老舊小區(qū)泛指建造時間比較長，市政配套設(shè)施老化，公共服務(wù)缺項等問題比較突出的居住小區(qū)。由于我國 1998 年才開始住房商品化改革，建成于 2000 年以前的小區(qū)大部分都是原來的單位住宅等，只能提供基本的居住功能，且在中國市場經(jīng)濟(jì)起步階段，建筑業(yè)工程質(zhì)量普遍不高，存在安全隱

13、患。另一方面，老舊小區(qū)主要由單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理和維修。隨著住宅商品化改革推進(jìn)，這些小區(qū)住宅被大量出售，原有的單位維護(hù)與物業(yè)管理撤離，大量小區(qū)陷入缺乏管理狀態(tài)。在建造時期本身就缺乏現(xiàn)代化的公共設(shè)施投入在后繼缺乏投入的情況下變得更加破敗，“四老一差”（街老、院老、房老、設(shè)施老、生活環(huán)境差）問題凸顯，嚴(yán)重影響了小區(qū)居民的生活體驗與質(zhì)量。圖 4：臨沂市某待改造老舊小區(qū)資料來源：瑯琊新聞網(wǎng)圖 5：武漢市某待改造老舊小區(qū)資料來源：楚天都市報預(yù)計老舊小區(qū)改造 2020 年開始或大規(guī)模上量。為了保民生、穩(wěn)投資，拉內(nèi)需，老舊小區(qū)改造在 2015 年被國家首提，2017 年末啟動 15 城試點，2018 年各地密集

14、推出改造方案跟進(jìn)，2019 年住建部、發(fā)改委、財政部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于做好 2019 年老舊小區(qū)改造工作的通知，將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，2020 年年初李克強(qiáng)總理提出要大規(guī)模推進(jìn)老舊小區(qū)改造，預(yù)計老舊小區(qū)改造今年開始或大規(guī)模上量。表 2：中央自今年年初起大力強(qiáng)調(diào)老舊小區(qū)改造工作時間部門政策加快老舊小區(qū)改造,不斷完善城市管理和服務(wù),徹底改變租放型管2015/12/22中央城市工作會議礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),切實解決群眾住房困難2017/12/1住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將在 15 個城市(廣州、韶關(guān)、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花和寧波)開展老舊小區(qū)改造試點2

15、019/3/5國務(wù)院老舊小區(qū)量大面廣,大力進(jìn)行改造提升,更新水電路氣等配套設(shè)施,支持加裝電梯,健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施采用居民合理分擔(dān)、單位投資、市場運作、財政笑補(bǔ)等渠道分?jǐn)偢脑熨M用。其中,居民出資部分通過住宅專項維修基金、公共收益2016/2/6中共中央、國務(wù)院理方式有序推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治、危房和非成套佳房改造,加快配套基2019/4/15住建局、發(fā)改委、財政部2019/7/30中共中央資料來源：各部門官網(wǎng)，中信證券研究部個人捐款捐物等途徑落實,單位投資為管線單位直接投資、落實資產(chǎn)權(quán)益等方式,市場運作通過政府采購、新增設(shè)施有償使用等方式引入專業(yè)化社會資

16、本參與,財政獎補(bǔ)是爭取國家和地方資金支持,盤活本級財政用子“舊改”的相關(guān)資金實施城市老舊小區(qū)改造等補(bǔ)短工程，加快推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)根據(jù)住建部統(tǒng)計，截止 2019 年 5 月底各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 17 萬個，涉及居民上億人，約 4200 萬戶，建筑面積約 40 億平方米。另據(jù)國務(wù)院參事、前住建部副部長仇保興 2019 年 7 月測算，老舊小區(qū)改造的市場空間或達(dá) 5 萬億元。老舊小區(qū)改造范圍主要包括保基本的配套設(shè)施、提升類的基礎(chǔ)設(shè)施以及完善公共服務(wù)類的內(nèi)容三類，其中 “基本類”改造優(yōu)先級較高，包括水電氣路等基礎(chǔ)設(shè)施、供暖設(shè)施修繕等，而這些改造內(nèi)容會大量用到水泥、管道、防水、

17、涂料等建材。因此，從老舊小區(qū)的案例推斷，存量房屋改造所需的建材行業(yè)市場空間廣闊。表 3：北京地區(qū)老舊小區(qū)改造政治菜單范圍類別改造整治內(nèi)容拆除違法建設(shè)整治開墻打洞清理群租地下空間治理對經(jīng)鑒定不 滿足抗震設(shè)防要求的樓房同時進(jìn)行抗震加固和節(jié)能改造基礎(chǔ)類對性能或節(jié)能效果未達(dá)到民用建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 50%的樓房進(jìn)行節(jié)能改造根據(jù)實際情況,對樓內(nèi)水、電、氣、熱、通信、防水等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行改造樓本體進(jìn)行空調(diào)規(guī)整、樓體外面線纜規(guī)整對樓體進(jìn)行清洗粉刷拆除樓體各層窗戶外現(xiàn)有護(hù)欄,對一層加裝隱形防護(hù)欄光纖入戶改造完善無障礙設(shè)施多層住宅樓房增設(shè)電梯等上下樓設(shè)施樓體抗震加固增加陽臺自選類多層住宅樓房平改坡屋頂美化太陽能應(yīng)用拆除

18、違法建設(shè)綠化補(bǔ)建修補(bǔ)破損道路完善公共照明更新補(bǔ)建信報箱小區(qū)公共區(qū)城基礎(chǔ)類自選類完善安防、消防設(shè)施根據(jù)實際情況進(jìn)行水、電、氣、熱、通信、光纖入戶等線路管網(wǎng)和設(shè)施設(shè)備改造,架空線規(guī)范梳理及入地維修完善垃圾分類投放收集站增設(shè)再生資源收集站點有條件的大型居住小區(qū)增建公廁無障礙設(shè)施和適老性改造增建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施補(bǔ)建停車位及電動汽車充電設(shè)施完善小區(qū)信息基礎(chǔ)設(shè)施和技術(shù)裝備完善小區(qū)治理基礎(chǔ)類完善小區(qū)治理體系范圍類別改造整治內(nèi)容實施規(guī)范化物業(yè)管理資料來源：北京市老舊小區(qū)綜合整治工作方案(2018-2020 年)，中信證券研究部我們統(tǒng)計了全國 6 個地區(qū) 432 個老舊小區(qū)改造案例，假設(shè)各小區(qū)改造

19、均需要用到防水、外墻粉刷、管道的建設(shè)，估算得出了老舊小區(qū)改造每平米防水工程用量為 0.18 平方米，墻面涂刷用量為 0.32 平方米，管道改造用量為 0.015 米。若將這一估算推廣至全國，則全國40 億平方米的需改面積帶來的部分建材需求為防水材料 7.2 億平方米，墻面漆 12.8 億平方米，塑料管材 6000 萬米。對建材需求龐大。小區(qū)數(shù)量建筑面積防水外墻粉刷內(nèi)墻粉刷內(nèi)外墻合計地區(qū)（個）管道（米）（萬平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）表 4：部分老舊小區(qū)改造案例保定45851138782585682585684957棗莊757101000101000長春30132370395

20、57505195444620599云南紅河3414.679670201499981918280蕪湖2117560000600006000025400東營286346.992252042634每平米建材用量0.080.1870.30.320.015資料來源：中國招標(biāo)網(wǎng)，中信證券研究部 注：表格為根據(jù)各政府網(wǎng)站文字描述整理，存在部分材料使用但未列入的情況，會有部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失防水材料：根據(jù)北京市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(2017)，屋面防水主要采用 SBS 改性瀝青防水卷材，根據(jù)東方雨虹的卷材均價，不考慮施工我們假設(shè)老舊小區(qū)改造使用的防水材料為普通 SBS 改性瀝青防水卷材，則均價為 25 元/平

21、米，則 7.2 億平方米需求會帶來約 180 億需求空間。但是在防水材料修繕市場，一般每平米改造對應(yīng)防水材料使用均價（含施工）為 100 元/平米，若照此測算，對應(yīng)防水材料市場 720 億元老舊小區(qū)改造需求。塑料管材：根據(jù)北京市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(2017)，塑料管道主要用于小區(qū)污水、雨水合槽外線更換工程，小區(qū)污水外線更換工程及多層住宅給排水系統(tǒng)改造工程。其中主要管材產(chǎn)品為 PE、PVC 管材。由于管材根據(jù)口徑不同價格差異較大，而老舊小區(qū)改造的公共區(qū)域一般使用大口徑管材，假設(shè)改造用管材管徑平均為 300mm，對應(yīng) PE 管道每米均價為 500 元，則 6000 萬米的管道需求會帶來

22、300 億元的市場需求。涂料：外墻涂料不同于內(nèi)墻乳膠漆，外觀及功能性要求如抗腐蝕等更高，單位價值量高，外墻真石漆價格高于外墻乳膠漆高，平均來看，我們假設(shè)單位面積外墻涂料價格 40元，全國 12.8 億平方米用量給涂料行業(yè)帶來約 512 億元的需求。表 5：全國老舊小區(qū)改造拉動部分建材需求測算項目防水工程墻面涂刷管道改造老舊小區(qū)每平米改造用量0.18 平方米0.32 平方米0.015 米對應(yīng)品類防水材料墻面漆等塑料管材全國總計7.2 億平方米12.8 億平方米6000 萬米建材價格100 元/平方米40 元/平方米500 元/米需求市場規(guī)模（多年）720 億元512 億元300 億元資料來源：北

23、京市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(2017)、廣材網(wǎng)，中信證券研究部除老舊小區(qū)外，其他未列入其中的居民區(qū)很多也已經(jīng)到了存量更新期，其公共區(qū)域也存在著存量更新帶來的建材需求，意味著建材品類在存量更新公共區(qū)域的需求更加廣闊。居民存量更新需求同樣巨大預(yù)計舊改將同樣拉動“二次裝修”市場。值得一提的是，老舊小區(qū)改造案例僅是對公共區(qū)域進(jìn)行的改造，房屋內(nèi)部的居民自身的存量更新需求并未計算在內(nèi)。我們認(rèn)為由于老舊小區(qū)建成時間都已經(jīng)超 20 年，在小區(qū)舊改的同時也有望拉動住戶和物業(yè)配套戶內(nèi)進(jìn)行二次裝修的進(jìn)程。建筑涂料、管材、石膏板、瓷磚等在重裝修中應(yīng)用較為廣泛的建材品種的需求有望得到支撐。且很多建材品類更新客單價較新建高。除了部分由于個體消費者去采購的零售價或通過裝修公司采購的價格高于新建房屋的集采價這一因素外，主要源自對于重裝需求，很多消費者會在采購產(chǎn)品的同時購買服務(wù)。以防水材料和涂料為例，平均來看，防水材料的翻修成本約為新建成本的 3.5 倍左右。內(nèi)墻涂料的“刷新”服務(wù)，包括了免費檢測、制定方案、搬移保護(hù)、涂裝體系、清潔歸位、大驗收、質(zhì)保無憂等七個環(huán)節(jié)，平均客單價上萬元，遠(yuǎn)高于新建房屋內(nèi)墻涂料客單價。因此，在存量翻新市場中，建筑材料客單價將明顯提升。表 6：新建房屋與維修房屋防水價格對比新建翻修涂料卷材施工費涂料卷材施