市住宅小區(qū)與高樓宇物業(yè)管理規(guī)范

1、成都市住宅小區(qū)與高樓宇物業(yè)治理暫行規(guī)定第一條為了加強(qiáng)住宅小區(qū)與高層樓宇的物業(yè)治理，制造整潔、文明、安全、舒適的都市環(huán)境，依照國家有關(guān)法規(guī)，結(jié)合成都市實(shí)際，制定本規(guī)定。第二條本市都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建的建筑面積二萬平方米以上的住宅小區(qū)（含組團(tuán)）以及十層以上的高側(cè)層樓宇，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定實(shí)行物業(yè)治理。第三條本規(guī)定所稱物業(yè)，是指物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備和場地。本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。第四條物業(yè)治理實(shí)行業(yè)主自治與托付物業(yè)治理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則。第五條成都市房地產(chǎn)治理局是本市物業(yè)治理的主管部門，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施本規(guī)定。各區(qū)（市）縣房地產(chǎn)治理部門或區(qū)（市）縣人民政府確定的部門（以

2、下簡稱物業(yè)治理部門）在規(guī)定的職權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)治理的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作。建設(shè)、規(guī)劃、市政、公用、園林、市容環(huán)衛(wèi)、公安、物價、供電、郵政、電信等治理部門按照各自職責(zé)、協(xié)同實(shí)施本規(guī)定。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)治理主管部門，做好本轄區(qū)物業(yè)治理的監(jiān)督和指導(dǎo)工作。第二章業(yè)主自治治理第六條業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)治理的權(quán)利，并有合理使用房屋共用設(shè)施，維護(hù)公共秩序和繳納物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。第七條一個物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)入住率達(dá)到30以上或入住已滿一年的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治治理，但不得從事以營利為目的的經(jīng)營活動。第八條物業(yè)治理區(qū)域由區(qū)（市）縣物業(yè)治理

3、主管部門依照配套設(shè)施情況進(jìn)行劃定。第八條業(yè)主委員會由物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或其推選的的代表以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居委會確定的人員組成，業(yè)主委員會主任由業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會依照物業(yè)治理區(qū)域的規(guī)模由七人至十一人單數(shù)組成，每屆任期二年。第一屆業(yè)主委員會由開發(fā)單位牽頭，在區(qū)（市）、縣物業(yè)治理主管部門的指導(dǎo)下組建成立，并報(bào)市物業(yè)治理主管部門登記備案。第九條業(yè)主委員會履行下列職責(zé)（一）選聘物業(yè)治理公司，代表全體業(yè)主與物業(yè)治理公司訂立、變更或者解除物業(yè)治理托付合同；（二）審核物業(yè)治理公司的年度治理打算和治理服務(wù)的重大措施，監(jiān)督物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)用的收支情況；（三）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，對物業(yè)治理公

4、司的治理服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督；（四）對業(yè)主、使用人進(jìn)行約束和監(jiān)督，督促其遵守業(yè)主公約，履行物業(yè)治理托付合同；（五）協(xié)助物業(yè)治理公司做好與有關(guān)部門的工作聯(lián)系。第十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定應(yīng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過，在作出重大決定之前還應(yīng)征求其他業(yè)主的意見。業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主委員會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)治理托付合同的規(guī)定。第十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制訂業(yè)主公約，明確有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他治理事項(xiàng)。業(yè)主公約差不多入住的過半數(shù)以上業(yè)主簽訂后生效。業(yè)主公約對全體業(yè)主、使用人具有約束力。第三章物業(yè)治理服務(wù)

5、第十二條物業(yè)治理公司應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向市物業(yè)治理主管部門申領(lǐng)物業(yè)治理資質(zhì)證書。物業(yè)治理資質(zhì)證書實(shí)行定期審驗(yàn)制度。物業(yè)治理公司應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)治理的規(guī)定從事物業(yè)治理服務(wù)。第十三條物業(yè)治理人員應(yīng)經(jīng)物業(yè)治理主管部門培訓(xùn)并領(lǐng)取合格證書后，方可上崗。第十四條物業(yè)治理公司享有下列權(quán)利：a）制定物業(yè)治理的具體規(guī)則；b）依照本規(guī)定和物業(yè)治理托付合同進(jìn)行治理和服務(wù)，收取服務(wù)費(fèi)用；c）有權(quán)制止或處理違反物業(yè)治理規(guī)章制度的行為；d）有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)，但不得將本物業(yè)的治理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；e）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助治理；f）有權(quán)依法從事其它多種經(jīng)營活動；g）有權(quán)拒絕不合理的收費(fèi)和攤派。第十五條物業(yè)治理公司應(yīng)當(dāng)

6、履行下列義務(wù)：a）依照本規(guī)定和物業(yè)治理托付合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施治理和服務(wù)；b）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，并同意其監(jiān)督；c）協(xié)助開展社區(qū)文化活動；d）同意政府有關(guān)部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。第十六條物業(yè)治理公司同意業(yè)主委員會的托付進(jìn)行物業(yè)治理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)治理托付合同。合同應(yīng)載明以下內(nèi)容：a）治理服務(wù)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；b）治理服務(wù)的期限；c）雙方的權(quán)利和義務(wù)；d）服務(wù)費(fèi)用；e）違約責(zé)任；f）解決糾紛的方式；g）合同終止或解除的約定；h）其它約定事項(xiàng)。物業(yè)治理托付合同示范文本由市場物業(yè)治理主管部門制定。第十七條物業(yè)治理的公共性服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具有下列內(nèi)容：a）房屋建筑共用部位的養(yǎng)護(hù)、維修、運(yùn)

7、行和治理，包括門廳、樓梯間、樓道、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、屋頂?shù)龋籦）共用設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修、運(yùn)行和治理，包括：電梯、水泵、二次供水設(shè)施、上下水管道、中央空調(diào)、共用照明設(shè)施、消防設(shè)備等；c）附屬配套建筑和設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修和治理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、自行車房（棚）、停車場（庫）等；d）公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)和治理；e）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所和房屋共用部位的清掃保潔，除四害以及垃圾的收集、清運(yùn)等；f）車輛停放與行駛秩序的治理；g）維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等；h）物業(yè)檔案資料的保管。第十八條物業(yè)治理公司能夠同意業(yè)主、使用人的托付，開展料理家務(wù)、照顧病人、裝修房屋、維修房屋自用

8、部位和自用設(shè)備、搬運(yùn)和訂購物品等專項(xiàng)特約服務(wù)。第十九條水、電、氣等有關(guān)專業(yè)治理部門托付物業(yè)治理公司向業(yè)主或使用人代收代繳費(fèi)用的，應(yīng)按規(guī)定向物業(yè)治理公司支付勞務(wù)費(fèi)用。第二十條物業(yè)治理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)遵循合理、公開的原則，依照服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、深度和社會承受能力，按下列規(guī)定執(zhí)行：a）一般建筑標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)的公共性服務(wù)項(xiàng)目，實(shí)行政府定價。b）高標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)和高層樓宇的公共性服務(wù)項(xiàng)目，實(shí)行行政府指導(dǎo)價。c）特約服務(wù)實(shí)行經(jīng)營者定價。第（一）、（二）項(xiàng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物價局會同市物業(yè)治理主管部門制定。第二十一條物業(yè)治理服務(wù)的費(fèi)用由物業(yè)治理公司按規(guī)定向業(yè)主收取。業(yè)主與使用人約定由使用人交納的，從其約定。

9、物業(yè)治理的公共性服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)，經(jīng)物業(yè)治理公司與業(yè)主委員會協(xié)商能夠預(yù)收，但欲收的期限不得超過六個月。第二十二條物業(yè)治理公司應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)會計(jì)制度，每半年公布一次治理服務(wù)費(fèi)用的收支情況，并同意業(yè)主委員會和政府有關(guān)部門的監(jiān)督。第二十三條物業(yè)治理公在物業(yè)治理托付合同終止或解除后三十日內(nèi)，應(yīng)向業(yè)主委員會辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)物業(yè)治理部門備案：（一）對預(yù)收的物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算，多收的部分予以退還。（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊；（三）移交物業(yè)治理辦公用房和屬于業(yè)主共有的房屋及其它財(cái)務(wù)。第四章物業(yè)的使用與維修第二十四條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，正確處理用水、用電、排水、排污

10、、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生等方面的相鄰關(guān)系。第二十五條業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先征得物業(yè)治理公司的同意，需要改變房屋結(jié)構(gòu)的，必須報(bào)經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。物業(yè)治理公司應(yīng)將裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人，并加強(qiáng)對抓哏內(nèi)秀活動的指導(dǎo)和監(jiān)督。第二十六條業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照房屋的設(shè)計(jì)用途進(jìn)行使用，不得擅自改變使用性質(zhì)。因特素情況確需改變的，應(yīng)當(dāng)符合都市規(guī)劃要求，并在征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意后，報(bào)政府有關(guān)主管部門審批。物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃配套設(shè)施的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。第二十七條業(yè)主、使用人使用房屋，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：（一）不得擅自改建、擴(kuò)建和改變

11、房屋的外觀；（二）不得拆改房屋的承重墻和梁、柱結(jié)構(gòu)；（三）不得站用房屋的屋頂、樓梯、通道等共用部位；（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動。第二十八條在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為；（一）占用道路擺攤設(shè)點(diǎn)；（二）擅自接引、拆除市政共用基礎(chǔ)設(shè)施；擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；損壞市政公用基礎(chǔ)設(shè)施；（三）違法搭建建筑物；在公共用地、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物；（四）毀損、占用綠地和綠化設(shè)施；在行道樹上釘釘、刻劃、拴繩或張貼、懸掛各種物品；（五）亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核紙屑；在建筑物或構(gòu)筑物上涂寫、刻劃、張貼；（六）違反規(guī)定停放機(jī)動車和非機(jī)動車；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約規(guī)定的其它禁

12、止行為。第二十九條房屋的自用部位和自用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)，業(yè)主與使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或使用人也可托付的物業(yè)治理公司進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。第三十條房屋的自用部位和自用設(shè)施因損壞而阻礙毗連房屋正常使用，業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)及時修繕。拒不修繕的，由業(yè)主委員會托付物業(yè)治理公司進(jìn)行修繕，費(fèi)用由業(yè)主或使用人承擔(dān)。第三十一條建立物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修專項(xiàng)費(fèi)用，用于房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備以及附屬配套公共建設(shè)和設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修及更新、不得挪作作用，但按本規(guī)定由業(yè)主委員會用于支付房價款和租金的除外。第三十二條物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修專項(xiàng)費(fèi)用的來源；（一）業(yè)主按產(chǎn)權(quán)份額定期繳納一定費(fèi)用；（二）住宅小區(qū)

13、的開發(fā)建設(shè)單位按工程造價0.4和高層樓宇的開發(fā)建設(shè)單位按工程造價的0.5一次性提供的費(fèi)用；（三）其它有關(guān)的來源。第三十三條物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修專項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)專戶存貯，其費(fèi)用的收支，物業(yè)治理公司、業(yè)主委員會應(yīng)定期向業(yè)主公布，同意監(jiān)督。第三十四條住宅小區(qū)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的地下管網(wǎng)、道路等設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十五條業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓合同、租賃合同的附件，并在合同簽訂后的十日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓、出租情況書面告訴業(yè)主委員會和物業(yè)治理公司。房屋轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主原繳納的物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修專項(xiàng)費(fèi)用不再退還。第五章前期物業(yè)治理第三十六條物業(yè)在建設(shè)期間至向業(yè)主委員會正式移交前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)自行實(shí)施前

14、期治理或托付物業(yè)治理公司進(jìn)行治理，并將治理情況報(bào)物業(yè)治理主管部門備案。其物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)用，除由業(yè)主、使用人入住后按規(guī)定繳納外，不足部分由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主委員會成立后，應(yīng)與原物業(yè)治理公司簽訂物業(yè)治理托付合同，治理期限不得低于二年。期滿后業(yè)主委員會可重新聘請物業(yè)治理公司，但在同等條件下，原物業(yè)治理公司有優(yōu)先受聘權(quán)。第三十七條開發(fā)建設(shè)單位在出售、預(yù)售或安置房屋前，應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)治理方案，并在房屋購銷合同或安置協(xié)議中載明相應(yīng)條款。物業(yè)治理方案應(yīng)經(jīng)物業(yè)治理主管部門審核。第三十八條經(jīng)驗(yàn)收合格的住宅小區(qū)、高層樓宇，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)治理公司提供以下檔案資料（復(fù)印件）：（一）規(guī)劃總平面圖；（二）竣工總平

15、面圖；（三）單體建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖；（四）地下管網(wǎng)竣工圖；（五）房屋分配方案；（六）市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施數(shù)量清冊及平面布置圖。第三十九條依照物業(yè)規(guī)模，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供一定的房屋按照直管公房的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給業(yè)主委員會、物業(yè)治理公司作為辦公用房使用，任何單位和個人不得改變其用途。第四十條住宅小區(qū)按規(guī)劃配建有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和其它有經(jīng)營收入的公用設(shè)施、設(shè)備、場地提供給物業(yè)治理公司經(jīng)營治理，其中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房經(jīng)營純利潤的40納入物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修專項(xiàng)費(fèi)用，其余經(jīng)營收用于彌補(bǔ)日常物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)的不足。第四十二條業(yè)主、使用人入住前，應(yīng)與物業(yè)治理公司簽訂入住公約。入住公約對全體業(yè)主、使用人具有約束力。入住公約自業(yè)

16、主公約生效終止。第六章法律責(zé)任第四十三條業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反業(yè)主公約的，業(yè)主委員會有權(quán)責(zé)令其限期改正。第四十四條業(yè)主、使用人不按期繳納物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)治理公司有權(quán)要求其限期繳納，并按合同約定收取滯納金，逾期仍不繳納的，可向人民法院提出訴訟。物業(yè)治理公司違反物業(yè)治理托付合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第四十五條業(yè)主委員會作出的決定違反本規(guī)定的，物業(yè)治理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和使用人。第四十六條業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條規(guī)定的，物業(yè)治理公司

17、、業(yè)主委員會應(yīng)予以制止，責(zé)令其限期改正、恢復(fù)原狀、賠償損失；逾期仍不改正的，由政府有關(guān)部門依法處理。第四十七條未取得物業(yè)治理資質(zhì)證書，擅自從事物業(yè)治理服務(wù)的，由物業(yè)治理主管部門責(zé)令其停止物業(yè)治理活動，并可處以二千元以上二萬元以下的罰款。第四十八條物業(yè)治理公司違反本規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)治理主管部門可給予以一千元以上一萬元以下的罰款；（一）內(nèi)部制度不健全、治理混亂，不按規(guī)定提供服務(wù)的；（二）不按資質(zhì)治理規(guī)定從事物業(yè)治理服務(wù)的；（三）物業(yè)治理托付合同終止或解除后，不按規(guī)定辦理有關(guān)清退或移交手續(xù)的。物業(yè)治理公司違反本規(guī)定情節(jié)嚴(yán)峻的，市物業(yè)治理部門可作出降低資質(zhì)等級的處理決定。第四十九條物業(yè)治理托付合同履行中發(fā)生爭議的，由當(dāng)事人雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可由物業(yè)治理主管部門