全國房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)（刊）

1、目錄 HYPERLINK l _bookmark0 本期看點(diǎn) HYPERLINK l _bookmark0 2 HYPERLINK l _bookmark1 1、新房市場 3 HYPERLINK l _bookmark2 全國客戶看房熱度指數(shù) 3 HYPERLINK l _bookmark3 全國新房供求走勢 3 HYPERLINK l _bookmark4 全國供應(yīng) 3 HYPERLINK l _bookmark5 全國成交： 5 HYPERLINK l _bookmark6 分線城市成交走勢 6 HYPERLINK l _bookmark7 分區(qū)域城市成交走勢 7 HYPERLINK l

2、_bookmark8 2、土地市場 9 HYPERLINK l _bookmark9 全國土地成交走勢 9 HYPERLINK l _bookmark10 全國土地分線成交 9 HYPERLINK l _bookmark11 全國土地分區(qū)域成交 11 HYPERLINK l _bookmark12 城市土拍熱度排行榜 12 HYPERLINK l _bookmark13 3、地產(chǎn)金融環(huán)境 13 HYPERLINK l _bookmark14 典型房企融資量價(jià)監(jiān)測 13 HYPERLINK l _bookmark15 居民房貸量價(jià)監(jiān)測 15 HYPERLINK l _bookmark16 后市研

3、判 HYPERLINK l _bookmark16 16本期看點(diǎn)1、全國交投維持年內(nèi)高位，8 月末積極推貨、“金九銀十”成色可期8 月全國客戶看房熱度指數(shù)維持高位，看房意愿不減。全國監(jiān)測40 城商品住宅成交量環(huán)比回落，同比上升 14%，自 5 月以來成交同比漲幅持續(xù)擴(kuò)大，一線城市成交全面飄紅。華北區(qū)域表現(xiàn)好于去年同期，北京供應(yīng)放量帶動成交上升，成交同環(huán)比雙漲；華南區(qū)域熱度延續(xù)，深圳“715”調(diào)控后吸納率有所走低，頻現(xiàn)“日光盤”，多個低總價(jià)新盤入市即罄，佛山、珠海成交同比增速為疫情后首次轉(zhuǎn)正；華東區(qū)域上升勢頭趨緩，多城成交量環(huán)比下降 10%-30%，杭州受搖號新政和預(yù)售管控趨嚴(yán)影響，市場熱度有所

4、回落。展望后市，8 月中下旬各地集中推貨明顯，“金九銀十”成色可期。 2、二線宅地供求回升，華東、華南區(qū)域持續(xù)火熱全國重點(diǎn) 55 城宅地供應(yīng)有所回升，成交環(huán)比回落，但仍高于去年同期，部分二三線城市成交火熱。華東土拍延續(xù)火熱，寧波單月出讓 29 宗宅地?cái)埥?378 億，領(lǐng)跑全國；徐州連續(xù)兩月刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄。華南佛莞延續(xù)火熱，佛山臨廣區(qū)域交投活躍，東莞溢價(jià)率領(lǐng)跑。3、8 月房企融資規(guī)模小幅下降，融資新規(guī)影響暫未顯現(xiàn)根據(jù) 45 家上市房企公開口徑監(jiān)測，8 月典型房企融資總量 1337億元，環(huán)比減少 110 億元。部分房企融資利率較 2 季度略有回升， 房地產(chǎn)融資新規(guī)暫未對本月房企融資規(guī)模產(chǎn)生明

5、顯影響，但隨著政策落地，房企融資或?qū)⒂兴站o，需持續(xù)關(guān)注。1、新房市場全國客戶看房熱度指數(shù)8 月全國客戶看房熱度指數(shù)維持高位。根據(jù)保利投顧研究院監(jiān)測，8 月全國客戶看房熱度指數(shù)為 142，較上月基本持平，經(jīng)歷年中高位回落后，當(dāng)前處于平穩(wěn)通道，全國看房熱度維持，客戶看房意愿不減。圖：全國客戶看房熱度指數(shù)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理*全國客戶看房熱度指數(shù)：以保利投顧研究院監(jiān)測的來訪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以 2017 年 1 月為基點(diǎn)進(jìn)行指數(shù)化處理。全國新房供求走勢全國供應(yīng)8 月供應(yīng)月內(nèi)“前低后高”，搶跑“金九銀十”。8 月重點(diǎn) 40 城商品房供應(yīng)面積 2848 萬，環(huán)比降幅較上月 8%收窄至 1%，同比

6、下降 3%，與去年基本持平。供應(yīng)呈現(xiàn)“前低后高”特征，8 月末房企推貨積極性高，提前備戰(zhàn)“金九”。華東區(qū)域供應(yīng)呈結(jié)構(gòu)性差異。南京 8 月供應(yīng)同環(huán)比大增，環(huán)比增幅超 100%，供應(yīng)以近遠(yuǎn)郊項(xiàng)目為主；杭州供應(yīng)同比漲幅收窄至零，環(huán)比下降 8%，因政府控證，3.5 萬以上的預(yù)售較少；無錫供應(yīng)同比上升 76%，環(huán)比下降 22%，房企較去年推盤節(jié)奏提速。華南區(qū)域供應(yīng)持續(xù)放量。深圳供應(yīng)量為 2019 年以來的峰值，供應(yīng)同比增幅超 100%，部分區(qū)域推出低總價(jià)新盤；莞惠市場外溢勢能延續(xù)，房企推貨意愿較高，規(guī)模居年內(nèi)高位水平，供應(yīng)環(huán)比增幅超 30%；華北區(qū)域呈現(xiàn)分化。石家莊同環(huán)比分別上漲 41%和 15%，煙臺

7、供應(yīng)同環(huán)比漲幅均超 50%，備戰(zhàn)“金九銀十”放量明顯；濟(jì)南維持“緊供應(yīng)”，同比降幅已連續(xù) 3 個月超 50%。西部區(qū)域推貨積極。蘭州自年中高位后 8 月供應(yīng)為次高峰，超 80萬，環(huán)比翻番；重慶同比增速結(jié)束疫后負(fù)增長，供應(yīng)量超 170 萬，環(huán)比上升 17%。華中區(qū)域供應(yīng)仍待恢復(fù)，多城 8 月供應(yīng)累計(jì)同比均處于負(fù)區(qū)間。武漢 8 月供應(yīng)量同環(huán)比分別下降1%和3%，經(jīng)歷年中高位后自然回落，供應(yīng)規(guī)模與去年均值水平相當(dāng)。東北區(qū)域供應(yīng)節(jié)奏持續(xù)放緩。大連 8 月供應(yīng)同環(huán)比均降，分別下降 61%和 39%，同比自今年 5 月以來持續(xù)為負(fù)。圖：全國 40 城商品住宅供應(yīng)走勢（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整

8、理全國成交：規(guī)模維持年內(nèi)高位，處于近 3 年來同期峰值水平。8 月重點(diǎn) 40 城商品房成交面積 3234 萬，環(huán)比下降 4%，同比上升 14%，經(jīng)歷年中高位回落但維持高位水平，自 5 月以來成交同比漲幅持續(xù)擴(kuò)大，成交表現(xiàn)較 2018-19 年同期提升明顯，8 月成交量處于近 3 年來同期最高位水平。圖：全國 40 城商品住宅成交走勢（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理分線城市成交走勢一線城市全面飄紅，二三線城市年中高位后延續(xù)回落。一線城市 8 月成交 396 萬，環(huán)比上升 21%，同比上升 44%。北京供應(yīng)放量帶動成交上升，同時(shí)受集中網(wǎng)簽備案影響，成交同環(huán)比分別上漲 75%和 41%；深

9、圳 8 月“打新”現(xiàn)象明顯，多個低總價(jià)新盤入市，開盤即罄；深莞客戶外溢利好廣州南沙，結(jié)構(gòu)性帶動成交同環(huán)比分別上升 50%和 12%。二線城市 8 月成交 1883 萬，環(huán)比下降 9%，同比上升 4%。市場呈現(xiàn)“冷熱不均”：石家莊受大盤入市影響，成交同環(huán)比雙漲；南京供應(yīng)同環(huán)比大增，但主要集中在近遠(yuǎn)郊，市場熱度一般，成交環(huán)比下降 16%；武漢成交持續(xù)修復(fù)，成交同比雖疫后仍處于負(fù)區(qū)間但降幅持續(xù)收窄，8 月環(huán)比降幅為 17%，同比降幅為 8%。重點(diǎn)三四線城市 8 月成交 955 萬，環(huán)比下降 1%，同比上升 26%。莞惠熱度高企，成交量同比增幅均超 60%；無錫市場表現(xiàn)平穩(wěn)，成交同環(huán)比分別下降 15%

10、和 8%，新政影響仍有待觀察；佛山、煙臺市場向好，供應(yīng)節(jié)奏加快，成交同比增速為疫情后首次回正。中山新房樓市受深莞外溢影響減弱，成交同比下降 44%、環(huán)比下降 9%。圖：全國分線城市商品住宅成交走勢（萬）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理分區(qū)域城市成交走勢華北區(qū)域表現(xiàn)好于去年同期；華南區(qū)域核心及周邊城市熱度高企，華東區(qū)域受調(diào)控影響，上行勢頭略有放緩。華北區(qū)域成交量明顯好于去年同期，本月同比漲幅自年中的 10%擴(kuò)大至 35%，環(huán)比表現(xiàn)持平。北京供應(yīng)回升拉動成交上升，疊加集中網(wǎng)簽備案影響，環(huán)比漲幅超50%；石家莊核心區(qū)大體量項(xiàng)目入市新推，帶動整體市場熱度，成交同環(huán)比分別上升 50%和 19%。華南區(qū)域

11、熱度延續(xù)，成交量環(huán)比增長 7%，同比增長 28%，莞惠承接深圳外溢需求，市場維持高位，成交量同比增幅均超 60%；深圳“打新現(xiàn)象”明顯，部分區(qū)域現(xiàn)低價(jià)“日光盤”，成交同環(huán)比分別上升 42%和 21%；廣州南沙外溢勢能延續(xù)，疊加土拍熱度帶動市場預(yù)期，成交同環(huán)比分別上升 50%和 12%。華東區(qū)域受調(diào)控影響，上行勢頭略有放緩，多城成交量環(huán)比下降 10%-30%，市場熱度有所回落。杭州受搖號新政和預(yù)售管控趨嚴(yán)影響，市場熱度回落，“萬人搖號”現(xiàn)象減少，成交環(huán)比下降 28%，部分客戶對搖號失去信心，轉(zhuǎn)戰(zhàn)流搖樓盤和二手房市場，二手房成交量已連續(xù) 5 個月破萬套；部分三四線城市如嘉興、溫州，8 月供應(yīng)帶動成

12、交，成交同環(huán)比增幅均超 20%。海西、西部和華中區(qū)域市場表現(xiàn)平穩(wěn)，部分城市呈現(xiàn)季節(jié)性小幅回落。東北區(qū)域成交同比下降 20%，降幅較前 2 個月有所擴(kuò)大，大連市場低迷，同環(huán)比降幅均超 30%。圖：全國分區(qū)城市商品住宅成交走勢（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理2、土地市場全國土地成交走勢土地供求熱度高于去年同期，環(huán)比呈現(xiàn)季節(jié)性回落8 月全國土地市場宅地供應(yīng)量環(huán)比基本持平，成交量年中高位后連續(xù)兩月回落，但仍高于去年同期。土地供應(yīng)為 7866 萬，同環(huán)比分別上漲 20%和 2%；成交 6458 萬，環(huán)比回落 15%，但同比上漲 13%，。本月溢價(jià)率小幅抬升，55 城平均溢價(jià)率為 17%，較上月

13、回升 1.3個百分點(diǎn)。圖：全國 55 城住宅用地供求價(jià)走勢數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理全國土地分線成交一線城市土地供求自然回落，溢價(jià)率維持高位一線城市 8 月供求自然回落，供應(yīng)環(huán)比下降 50%、成交環(huán)比下滑 37%，但整體溢價(jià)率維持相對高位。其中上海多幅宅地成交溢價(jià)率在30%以上，廣州部分地塊達(dá)限價(jià)需搖號出讓。二線城市熱度有所上升，供求環(huán)比雙漲二線城市土地市場供求有所上漲，環(huán)比分別上漲 19%和 4%。部分城市表現(xiàn)亮眼，南昌土拍出讓達(dá)年內(nèi)新高，平均溢價(jià)率超 30%；西安西咸新區(qū)土拍出讓積極，灃西新城地塊地價(jià)創(chuàng)區(qū)域新高；武漢空港新城地塊刷新全市總價(jià)記錄。重點(diǎn)三四線城市土地供求環(huán)比回落，溢價(jià)率

14、有所回升重點(diǎn)三四線城市土地市場供求較上月有所回落，供應(yīng)環(huán)比下降 17%，成交下降 42%，城市間表現(xiàn)分化，襄陽、贛州、中山同比上升均超 80%，廊坊、湖州、嘉興、臺州同比下滑 60%以上。整體溢價(jià)率環(huán)比回升 8.8 個百分點(diǎn)，徐州、臺州、紹興、煙臺平均溢價(jià)均超 30%。表：8 月全國各線城市住宅用地供求全國土地分區(qū)域成交華東熱度維持，華南局部火熱，華中、西部成交回暖華東區(qū)域：合計(jì)成交建面 1691 萬，環(huán)比下降 31%，同比持平。寧波、蘇州、徐州放量明顯，其中寧波成交建面超 370 萬，為 19 年6 月以來新高；徐州量、價(jià)齊漲，合計(jì)成交建面 366 萬，平均溢價(jià)率高達(dá) 66%，單價(jià)地王紀(jì)錄連

15、續(xù) 2 月被刷新。華南區(qū)域：合計(jì)成交建面 379 萬，環(huán)比下降 49%。佛山成交建面 133 萬，同比上漲 52%，成交量持續(xù)維持高位，臨廣區(qū)域熱度較高；廣州市場局部火熱，南沙區(qū)成交 2 宗宅地，均達(dá)最高限價(jià)搖號確定競得方；東莞熱度維持高位，本月 2 宗地塊均以較高溢價(jià)成交。華中、西部區(qū)域：合計(jì)成交建面分別為 1518 萬和 1670 萬，環(huán)比分別上升為 55%和 23%。華中區(qū)域武漢表現(xiàn)亮眼，成交建面高達(dá) 552 萬。西部區(qū)域重慶、西安成交量分別為 481 萬和 324 萬，同比分別上漲 28%和 56%。圖：8 月全國 55 城分區(qū)宅地成交情況（萬，%）城市土拍熱度排行榜寧波、上海、武漢出

16、讓金分列全國前三，出讓建面武漢居榜首。8 月全國土地出讓金排名前五的城市分別為寧波、上海、武漢、北京、徐州，均超 125 億元，其中寧波攬金超 378 億元領(lǐng)跑全國，共成交 29 幅宅地；華東城市在出讓金 TOP10 中占據(jù) 4 席。從土地出讓建面規(guī)?？矗珖琶叭某鞘袨槲錆h、重慶、遵義，其中武漢超 552 萬，疫情后地市持續(xù)火熱。表：8 月全國土拍 TOP20 城市表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理3、地產(chǎn)金融環(huán)境典型房企融資量價(jià)監(jiān)測融資總量：8 月房企融資規(guī)模環(huán)比略有收縮根據(jù) 45 家上市房企公開口徑監(jiān)測，8 月典型房企融資總量 1337億元，較 7 月環(huán)比小幅回落 110 億，房地

17、產(chǎn)融資新規(guī)暫未對本月房企融資規(guī)模產(chǎn)生明顯影響。圖：典型房企融資總量（億元）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理從房企融資結(jié)構(gòu)看，8 月債券融資占比持續(xù)上升，境內(nèi)債券占比最高，為 49%，占比上升 7 個百分點(diǎn)；其次是境外債券，占比 34%，上升 2 個百分點(diǎn)，信托與銀行融資分列 3、4 位，占比分別為 7%， 6%。圖：8 月典型房企融資結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理融資利率：部分房企融資成本有所抬頭典型房企中，8 月碧桂園、金地、時(shí)代等發(fā)債融資，利率為 3.2%8%，融資利率維持相對低位，但部分房企融資利率較 2 季度略有回升，隨 著房企融資新規(guī)試點(diǎn)實(shí)施，后續(xù)利率或?qū)⒊霈F(xiàn)一定上漲預(yù)期。表：

18、8 月典型房企融資成本數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理居民房貸量價(jià)監(jiān)測全國維度：8 月首、二套房貸利率降幅 1-2BP，整體保持平穩(wěn) 8 月全國首套房貸利率 5.25%，較 7 月下降 1BP，二套房貸利率平 均利率 5.56%，較上月回落 2 個 BP，LPR 已連續(xù)數(shù)月未作調(diào)整，居民端房貸利率保持平穩(wěn)。圖：新增居民中長期貸款及房貸利率走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，融 360，保利投顧研究院監(jiān)測整理城市維度：一線城市房貸利率平穩(wěn)，二線中重慶、蘇州降幅大典型城市房貸利率中，一線城市保持穩(wěn)定，8 月首套利率僅廣州微降 1BP，二線城市方面，重慶降幅最為明顯，8 月下降 13BP，蘇州連續(xù)三月大幅下降

19、，8 月再下降 10BP；鄭州、昆明有所回升。圖：8 月典型城市首套房貸平均利率及波動數(shù)據(jù)來源：融 360，保利投顧研究院監(jiān)測整理后市研判7-8 月迎來調(diào)控密集期，深圳、東莞、寧波、南京、無錫等華南、華東城市陸續(xù)出臺調(diào)控政策，價(jià)格漲幅較快城市被約談，中央再次強(qiáng)調(diào)房住不炒及“三穩(wěn)”目標(biāo)，預(yù)計(jì)未來市場預(yù)期趨穩(wěn)。隨著融資新規(guī)逐步落地，房企回籠資金迫切性提升，拿地節(jié)奏將有所放緩，各家把握節(jié)點(diǎn)積極推貨、回籠資金，“金九銀十”表現(xiàn)可期。備注：1、全國客戶看房熱度指數(shù)：以保利投顧研究院監(jiān)測的來訪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以 2017 年 1 月為基點(diǎn)進(jìn)行指數(shù)化處理。2、市場重點(diǎn)監(jiān)測 40 城：華北：北京、青島、濟(jì)南、煙臺、太原、石家莊；華東：上海、南京、杭州、蘇州、無錫、嘉興、溫州、常州、紹興、寧波、合肥、金華；華南：廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、珠海、中山；海西：福州、漳州；華中：武漢、長沙、鄭州、岳陽；西部：成都、南寧、昆