《坪山區(qū)股份合作公司土地開發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》修訂說明

1、 坪山區(qū)股份合作公司土地開發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）修訂說明為保障股份合作公司土地開發(fā)和交易安全，維護(hù)股民切身利益，促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展，根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例等政策法規(guī)，結(jié)合機(jī)構(gòu)改革契機(jī)以及區(qū)股份合作公司發(fā)展現(xiàn)狀，我局修訂了坪山新區(qū)股份合作公司非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易實(shí)施細(xì)則（試行）（以下簡(jiǎn)稱：原實(shí)施細(xì)則），形成坪山區(qū)股份合作公司土地開發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（以下簡(jiǎn)稱：實(shí)施細(xì)則”，現(xiàn)就有關(guān)情況說明如下：一、修訂背景為規(guī)范股份合作公司非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地使用權(quán)交易行為，深圳市政府于2011年印發(fā)深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用

2、權(quán)交易若干規(guī)定（深府2011198號(hào)），要求各區(qū)政府根據(jù)實(shí)際情況制定有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易的具體細(xì)則，原坪山新區(qū)于2015年出臺(tái)原實(shí)施細(xì)則，該細(xì)則在當(dāng)時(shí)形勢(shì)下較好地強(qiáng)化了政府監(jiān)管、規(guī)范了股份合作公司集體用地的開發(fā)和交易行為，該文件已于2018年5月到期。2019年6月，原市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施（深規(guī)劃資源規(guī)20195號(hào)），要求涉及以集體資產(chǎn)為主的城市更新項(xiàng)目，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位應(yīng)在區(qū)政府監(jiān)督下，以公平公正、民主透明為原則，通過公開招標(biāo)方式選擇市場(chǎng)主體。這與原實(shí)施細(xì)則規(guī)定城市更新項(xiàng)目可以采取單一來源談判方式選擇合作

3、方相比有重大變化。由于股份合作公司土地參與城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目等新情況的出現(xiàn)，加之原實(shí)施細(xì)則目前已過有效期限，且規(guī)定的項(xiàng)目交易方式不符合現(xiàn)行城市更新政策要求，有必要對(duì)原實(shí)施細(xì)則進(jìn)行修訂完善，從而進(jìn)一步規(guī)范股份合作公司的土地開發(fā)和交易行為，保障股份合作公司合法權(quán)益。二、修訂依據(jù)（一）深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例；（二）深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定（深府2011198號(hào)）；（三）關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施（深規(guī)劃資源規(guī)20195號(hào)）；三、主要修訂內(nèi)容及說明（一）擴(kuò)大適用土地類型范圍原實(shí)施細(xì)則的適用對(duì)象僅包括非農(nóng)建設(shè)用地

4、和征地返還用地土地。此前坪山區(qū)南布、沙湖等社區(qū)已試點(diǎn)“整村統(tǒng)籌”，2018年8月9日原市規(guī)劃和規(guī)土資源委員會(huì)印發(fā)深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法，規(guī)定了土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目基本操作流程，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位可通過土地整備利益統(tǒng)籌方式獲得留用土地進(jìn)行開發(fā)。故本次修訂將土地整備利益統(tǒng)籌留用地納入適用范圍。將股份合作公司擁有的國有已出讓用地以及其他未完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)但集體享有權(quán)益等可進(jìn)行建設(shè)開發(fā)的土地納入調(diào)整范圍，特別是未完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)但集體享有權(quán)益的土地，比如村道、巷道、未取得產(chǎn)權(quán)證書建筑物周邊空地等等，為這類集體用地參與城市更新項(xiàng)目合作開發(fā)提供政策依據(jù)和制度支持（第三條）。（二）明確引進(jìn)合

5、作方的時(shí)點(diǎn)對(duì)于參與城市更新的合作開發(fā)、非農(nóng)建設(shè)用地及征地返還用地進(jìn)行空地開發(fā)、利益統(tǒng)籌留用地合作開發(fā)等情況分別明確交易條件。時(shí)點(diǎn)如下：城市更新項(xiàng)目，原則上已取得更新單元規(guī)劃批復(fù)文件；非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地開發(fā)項(xiàng)目，原則上已簽訂土地使用權(quán)出讓合同；土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，原則上已審批通過實(shí)施方案及土地整備單元規(guī)劃（第七條）。（三）明確交易方式的類型和適用情形股份合作公司土地進(jìn)行合作開發(fā)和交易的，應(yīng)通過公共資源交易平臺(tái)以公開招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式選擇合作方。以集體資產(chǎn)為主的城市更新項(xiàng)目，股份合作公司具有重大影響權(quán)的，應(yīng)采用公開招標(biāo)方式選擇合作方。非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地及土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，

6、股份合作公司應(yīng)采用公開招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判方式選定合作方（第八條）。（四）明確合作方選擇的特殊交易情形與特別規(guī)定明確了未達(dá)到交易條件下的提前選定合作方、特殊加分規(guī)定、與國企協(xié)議合作的特殊情形。未達(dá)到交易條件但已立項(xiàng)的，因重大項(xiàng)目實(shí)施需要或區(qū)城市更新和土地整備領(lǐng)導(dǎo)小組審議認(rèn)為有必要的，在項(xiàng)目確定初步規(guī)劃方案后可提前公開選定合作方；涉及城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，政府要求提前移交用地的，經(jīng)區(qū)城市更新和土地整備部門確認(rèn)提前移交用地任務(wù)及街道辦事處確認(rèn)前期服務(wù)單位按要求完成用地移交的，可在項(xiàng)目評(píng)審中給予不超過6分（含）的優(yōu)先分；股份合作公司與國有企業(yè)之間進(jìn)行合作開發(fā)的（含前期服務(wù)、意向合作），經(jīng)區(qū)城市

7、更新和土地整備領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過的，可在履行資產(chǎn)評(píng)估、公司內(nèi)部民主決策等程序后與國有企業(yè)進(jìn)行協(xié)議合作，并報(bào)街道辦事處備案（第九、十二、十三條）。（五）明確土地參與城市更新項(xiàng)目股份合作公司具有重大影響權(quán)的門檻土地面積占城市更新單元總用地面積比例20%以上，或集體物業(yè)建筑面積占項(xiàng)目擬拆除重建總建筑面積三分之一以上的，視為股份合作公司具有重大影響權(quán)，應(yīng)在平臺(tái)公開選擇合作方。（第九條）（六）明確了歷史合作協(xié)議的處理 對(duì)于簽訂了合作協(xié)議的歷史項(xiàng)目，達(dá)到一定條件的，股份合作公司可不再另行選擇合作方，可選擇與原合作對(duì)象繼續(xù)合作。（第十一條） （七）優(yōu)化自主開發(fā)、合作開發(fā)等程序 一是優(yōu)化了審查備案環(huán)節(jié)。街道辦事處備案由事后改為事前、刪除了區(qū)集體資產(chǎn)管理部門的核準(zhǔn)環(huán)節(jié)。二是并聯(lián)了相關(guān)程序。為提高資產(chǎn)處置效率，項(xiàng)目論證、評(píng)估和制定交易方案環(huán)節(jié)可同步開展（第二、三章）。 （八）增加遴選前期服務(wù)單位的相關(guān)要求股份合作公司選擇前期服務(wù)單位的，應(yīng)將招商信息在報(bào)紙及平臺(tái)網(wǎng)站發(fā)布，并按照重大事項(xiàng)決策程序在公共資源交易平臺(tái)公開選取。對(duì)于簽