圓緣雅居價(jià)格方案

1、圓緣雅居價(jià)錢(qián)方案(討論稿) 目錄一、主要競(jìng)品分析二、組團(tuán)劃分三、銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)四、樓層差五、平面層差一、主要競(jìng)品分析 近期圓緣雅居工程即將面向市場(chǎng)銷(xiāo)售，同期推出主要競(jìng)品東方之珠與本工程的競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈，因此，對(duì)有必要對(duì)東方之珠進(jìn)展研討，以確定圓緣雅居的銷(xiāo)售定價(jià)。 東方之珠地處南鄰工農(nóng)路，北靠東北大馬路，西鄰東站街，間隔本工程從側(cè)約800米。東方之珠共有7棟多層，房源288套，戶(hù)型面積區(qū)間50120m2，銷(xiāo)售均價(jià)約為2920元/m2。東方之珠上市銷(xiāo)售情況該工程7月24日上市銷(xiāo)售，除6#、5#的兩個(gè)單元進(jìn)展銷(xiāo)控，其他房源都對(duì)外銷(xiāo)售，上市銷(xiāo)售房源約為213余套，銷(xiāo)售130套，銷(xiāo)售率約61%，套戶(hù)型中，大部分

2、為90m2以上中大戶(hù)型，80m2以下的中小戶(hù)型處于旺銷(xiāo)形狀。上市銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率東方之珠21313061%1、戶(hù)型分析對(duì)比本工程與東方之珠戶(hù)型格局及面積有較大的差別，其主要差別如下： 戶(hù)型格局差別 項(xiàng)目名稱(chēng)一居室兩居室三居室圓緣雅居58m2、75m2、85m2、91m2、94m2、103m2、106m2、116m2119m2東方之珠50m2(有兩種戶(hù)型) 60m2、80m2、85m2、93m2110m2、120m2東方之珠戶(hù)型配比例格局面積比例東方之珠一居50m2 9.8%50m2 7.84%兩居60m2 23.53%80m2 15.69%85m2 19.61%93m2 15.69%三居

3、110m2 3.92%120m2 3.92%旺銷(xiāo)圓緣雅居戶(hù)型比例圓緣雅居一居00.00%兩居58m24215.56%75m24215.56%85m28431.11%91m2145.19%94m22810.37%103m23011.11%106m2207.41%116m251.85%三居119m2 51.85%2、戶(hù)型對(duì)比50m2左右的小戶(hù)型東方之珠戶(hù)型面積：50m2戶(hù)型格局：一居客廳開(kāi)間：無(wú) 主臥開(kāi)間：3.5米東方之珠戶(hù)型面積：50m2戶(hù)型格局：一居客廳開(kāi)間：無(wú) 主臥開(kāi)間：3.9米圓緣雅居戶(hù)型面積：58m2戶(hù)型格局：兩居客廳開(kāi)間：3.5米 主臥開(kāi)間：2.7米 70m2左右的中戶(hù)型東方之珠戶(hù)型面

4、積：65m2戶(hù)型格局：兩居客廳開(kāi)間：無(wú) 主臥開(kāi)間：3.6米圓緣雅居戶(hù)型面積：75m2戶(hù)型格局：兩居客廳開(kāi)間：3.6米 主臥開(kāi)間：3米 90m2左右的中戶(hù)型東方之珠戶(hù)型面積：85m2戶(hù)型格局：兩居客廳開(kāi)間：3.9米 主臥開(kāi)間：3.6米 圓緣雅居戶(hù)型面積：94m2戶(hù)型格局：兩居客廳開(kāi)間：3.9米 主臥開(kāi)間：3.3米三居室大戶(hù)型東方之珠戶(hù)型面積：120m2戶(hù)型格局：三居客廳開(kāi)間：4.35米 主臥開(kāi)間：3.6米圓緣雅居戶(hù)型面積：119m2戶(hù)型格局：三居客廳開(kāi)間：3.5米 主臥開(kāi)間：4.8米分析：經(jīng)過(guò)戶(hù)型對(duì)比，東方之珠戶(hù)型在一定程度上優(yōu)于本工程戶(hù)型。從戶(hù)型面積的角度來(lái)看，圓緣雅居小戶(hù)型80m2以下比重較

5、小，供應(yīng)量?jī)H為31%，東方之珠小戶(hù)型比重較大，供應(yīng)量為57%。東方之珠上市銷(xiāo)售的過(guò)程中，中小戶(hù)型旺銷(xiāo)，證明了區(qū)域中小戶(hù)型的需求量大，而圓緣雅居戶(hù)型小戶(hù)型較少。本工程高層的戶(hù)型格局多為暗廳是購(gòu)買(mǎi)者不愿接受的，將會(huì)成為銷(xiāo)售阻力的重要要素。本工程有兩棟小高層，共攤面積較大，相對(duì)的運(yùn)用面積較小。3、東方之珠工程價(jià)錢(qián) 東方之珠銷(xiāo)售均價(jià)約為2920元/m2，折扣起價(jià)2688元/m2，最高價(jià)為3350元/m2。貸款無(wú)折扣，一次性付款98折。一樓贈(zèng)送花園，價(jià)錢(qián)與三樓一樣，頂樓贈(zèng)送閣樓，價(jià)錢(qián)最貴，高于其他樓層350500元/m2。東方之珠銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)項(xiàng)目名稱(chēng)最高價(jià)最低價(jià)均價(jià)東方之珠3350元/m22688元/m22

6、920元/m2樓層差樓層層差6層32003350元/m2（最高價(jià)，差價(jià)約350）4、5層+601、3層+802層起價(jià)二、組團(tuán)劃分本工程競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型相對(duì)較好，因此，本工程應(yīng)以低價(jià)沖擊市場(chǎng)，建議7#、 8#為第一組團(tuán)，以低價(jià)入市。翻開(kāi)市場(chǎng)后，9#多層以相對(duì)較高的價(jià)錢(qián)入市，高開(kāi)低走的價(jià)錢(qián)走勢(shì)。屆時(shí)，本工程的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)存量不多，競(jìng)爭(zhēng)力大大減弱，本工程將會(huì)到達(dá)寬廣購(gòu)房者的青睞。其組團(tuán)如下：組團(tuán)規(guī)劃樓宇套數(shù)比例第一組團(tuán)7#、 8#21078%第二組團(tuán)9#6022%三、銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)本工程對(duì)外銷(xiāo)售為7#、8#、9#三棟樓，其中9#為多層，7#、8#為小高層。9#銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)高于7#、8#。7#戶(hù)型優(yōu)于8#，7

7、#的銷(xiāo)售均價(jià)高于8#,銷(xiāo)售均價(jià)陳列順序?yàn)?#7#8#，最終銷(xiāo)售均價(jià)為2900元/m2。8#為第一組團(tuán)以低價(jià)沖擊市場(chǎng)，銷(xiāo)售均價(jià)為2800元/m2，每棟樓宇銷(xiāo)售均價(jià)如下： 樓宇銷(xiāo)售均價(jià)面積（m2）均價(jià)(元/m2)回款(元) 7#95762900277704008#70562801197666789#6385301019220127合計(jì)2301766757205平均單價(jià)2900元/m2第一、二組團(tuán)價(jià)錢(qián)情況組團(tuán)樓宇面積（m2）回款(元)均價(jià)(元/m2)第一組團(tuán)7#、 8# 16632475370782858第二組團(tuán)9# 6385192201273010四、樓層差本工程7#、8#一、二層為低商，建議三層

8、為起價(jià)，每層加價(jià)50元或40元不等，頂層價(jià)錢(qián)下調(diào)。9#一層為車(chē)庫(kù)。頂層雖然有花園，但無(wú)閣樓，建議頂層為起價(jià)，四層為最高價(jià)。多層層差樓層加價(jià)價(jià)差六層（樓頂花園）0起價(jià)五層+200200四層+100300三層-50250二層-150100高層層差樓層加價(jià)價(jià)差九層-100130八層+50230七層+50180六層+50130五層+4080四層+4040三層0起價(jià)五、平面層差 建議本工程小高層7#、8#西山房相對(duì)于中間同一面積的房型低100 元/m2，東山房對(duì)于中間同一面積的房型低50元/m2。多層9#西山房相對(duì)于中間同一面積的房型低100元/m2，東山房對(duì)于中間同一面積的房型低60元/m2樓層差如下

9、：7#平層差一單元二單元三單元四單元五單元六單元123123123123123123面積855885855885855885855885855885855885單價(jià)2813 2971 2886 2886 2971 2886 2886 2971 2886 2886 2971 2886 2886 2971 2886 2886 2971 2842 一單元二單元三單元123412341234面積917575949475759494757591單價(jià)2688 2853 2853 2781 2781 2853 2853 2781 2781 2853 2853 2730 注：由于街道辦事處購(gòu)買(mǎi)西山91m2住宅，將8#東、西山91m2戶(hù)型價(jià)錢(qián)對(duì)調(diào)以提