物業(yè)管理理論與實務（第四版）第01章 物業(yè)管理概述

1、第一章 物業(yè)管理概述目 錄物業(yè)管理的含義1物業(yè)管理的類型和范圍 2案例分析物業(yè)管理的法律規(guī)范434物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)5135第一節(jié) 物業(yè)管理概述一、物業(yè)（一）物業(yè)的含義 從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。 各類房屋：建筑群、單體建筑、一個住宅單元等。 附屬：與上述建筑物配套的各類設備、市政公用設施、與之相鄰的場地、庭院、干道等。（二）物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)別 1.稱謂領域不同 2.適用范圍不同 3.概念外延不同 總體上，房地產(chǎn)的狹義概念更常用 。狹義的房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。 狹義的角度上，“房地產(chǎn)”與

2、“不動產(chǎn)”是同一語義的兩種表述，只是前者傾向于表明這種財產(chǎn)以房屋和土地作為物質(zhì)載體；后者側(cè)重于表明這種財產(chǎn)具有不可移動的特殊屬性。 物業(yè)常指單元性房地產(chǎn)，在微觀層面上、交易與售后領域使用較多。第一節(jié) 物業(yè)管理概述（三）物業(yè)的分類1.居住物業(yè)是指以個人或家庭為生活單位供人們長期居住、使用的房屋。2.商業(yè)物業(yè)是指從事商業(yè)貿(mào)易、房屋出租經(jīng)營及其他以營業(yè)性為目的的物業(yè)。3.工業(yè)物業(yè)是指用于工業(yè)生產(chǎn)活動目的的物業(yè)。4.其他物業(yè)：除上述以外的其他物業(yè)類型的統(tǒng)稱，包括特殊物業(yè)和特種物業(yè)。第一節(jié) 物業(yè)管理概述二、物業(yè)管理的含義（一）定義 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合

3、同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 這里的物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格、從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。 這里的業(yè)主，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人，業(yè)主可以是個人、集體、國家（即自然人或法人）第一節(jié) 物業(yè)管理概述（二）該定義的內(nèi)涵物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。物業(yè)管理的服務對象是人，即物業(yè)所有人和使 用人。 物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，視物業(yè)為一種特殊的商品。 物業(yè)管理的目的，是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值。第一節(jié) 物業(yè)管理概述三、物業(yè)管理的特性（一）社會化物業(yè)管理的社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社

4、會上去選聘物業(yè)服務企業(yè)；二是物業(yè)服務企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。（二）專業(yè)化物業(yè)管理的專業(yè)化有三層含義：專門的組織機構(gòu)、專業(yè)的人員配備、專門的管理工具和設備。（三）市場化（見下頁）第一節(jié) 物業(yè)管理概述（三）市場化 物業(yè)管理的市場化是相對于行政化而言的，即要按市場經(jīng)濟的原則要求去運作，在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是服務。具體表現(xiàn)為： 1.業(yè)主、使用人花錢購買物業(yè)服務，物業(yè)服務企業(yè)提供這種服務并獲得報酬，是市場交換行為，是買賣關系 2.業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)是委托與被委托、聘用與被聘用的法律關系。 3.物業(yè)管理實行有償服務，各項收費標準由市場定價。 4.允許物業(yè)服務企業(yè)

5、獲得合理利潤 5.物業(yè)管理服務將主要通過市場實現(xiàn)其價值和使用價值。第一節(jié) 物業(yè)管理概述四、物業(yè)管理的作用1.物業(yè)管理促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展2.良好的物業(yè)管理可以延長物業(yè)的使用年限以確 保其功能的正常發(fā)揮3.良好的物業(yè)管理能為用戶創(chuàng)造并保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環(huán)境和氛圍。4.完善的物業(yè)管理可以使產(chǎn)權(quán)人投資的物業(yè)保值增值。5.良好的物業(yè)管理有利于開發(fā)商創(chuàng)造品牌形象，促進其他項目的銷售6.物業(yè)管理是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)價值的重要保證第一節(jié) 物業(yè)管理概述五、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展（一）物業(yè)管理的產(chǎn)生（二）發(fā)達國家及地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展狀況物業(yè)管理行業(yè)自律組織發(fā)揮著重要的作用依法管理專業(yè)化管理

6、民眾管理（三）我國物業(yè)管理的發(fā)展階段起步階段：20世紀20年代，舊中國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。休眠階段：新中國成立后，城市土地國有，實行無償劃撥使用，物業(yè)管理也隨著房地產(chǎn)市場進入了休眠狀態(tài)?；謴团c發(fā)展階段：進入20世紀80年代以后，我國城市建設事業(yè)迅速發(fā)展。第二節(jié) 物業(yè)管理的類型與范圍一、物業(yè)管理的基本類型（一）按照我國物業(yè)服務企業(yè)模式來劃分房管所轉(zhuǎn)制而來的物業(yè)服務企業(yè)開發(fā)企業(yè)組建的物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)（二）按照物業(yè)管理形式來劃分業(yè)主自管業(yè)主自治業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)本教材所指物業(yè)管理，均指上述第三種形式。第二節(jié) 物業(yè)管理的類型與范圍（三）根據(jù)物業(yè)用途的不同劃分居住物業(yè)管理商業(yè)物業(yè)管理寫字樓物

7、業(yè)管理工業(yè)物業(yè)管理特殊物業(yè)管理針對不同用途的物業(yè)管理，物業(yè)管理的內(nèi)容和重點亦有所不同。見教材第15頁。（四）根據(jù)管理階段的不同劃分前期物業(yè)管理正式物業(yè)管理第二節(jié) 物業(yè)管理的類型與范圍二、物業(yè)管理的范圍（一）與管理有關的業(yè)務常規(guī)性的公共服務 特點是滿足公共（所有人）需求。主要有以下8項： 1、房屋共用部位的維護與管理 2、房屋共用設備設施及其運行的維護和管理 3、環(huán)境衛(wèi)生、清潔、綠化管理服務 4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理服務 5、物業(yè)裝飾裝修管理服務 6、專項維修資金的代管服務 7、物業(yè)檔案資料的管理 8、代收代繳收費服務第二節(jié) 物業(yè)管理的類型與范圍（二）與服務有關的業(yè)務特約

8、服務 這類服務的特點是滿足個別人的需求。特約服務的內(nèi)容：車輛保管、房屋代管、室內(nèi)清潔、家電維修、土建與設備維修、裝飾工程、代購車船機票、商品、代訂報紙雜志、代聘保姆、家庭護理和接送小孩等內(nèi)容豐富的服務項目。（三）與經(jīng)營有關的業(yè)務專項服務 這類業(yè)務的特點是滿足多數(shù)人的需求。目的是為了擴大收入來源，其服務對象不僅包括物業(yè)服務區(qū)域的業(yè)主 、使用人，同時也面向社會。經(jīng)營業(yè)務的內(nèi)容：商業(yè)網(wǎng)點、文教衛(wèi)體、交通網(wǎng)點、各類中介服務。 綜合以上三類，可見物業(yè)管理是融管理、服務、經(jīng)營于一體的服務性行業(yè)，但其宗旨是服務。第三節(jié) 物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)一、物業(yè)管理的策劃階段 包括4個環(huán)節(jié)：（一）物業(yè)管理的早期介入（二）制

9、定物業(yè)管理方案（三）制定臨時管理規(guī)約及有關制度（四）選聘物業(yè)服務企業(yè)二、物業(yè)管理的前期準備階段 包括3個環(huán)節(jié)：（一）物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設置與人員編制的擬定（二）物業(yè)管理人員的選聘和培訓（三）物業(yè)管理規(guī)章制度的制定第三節(jié) 物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理的啟動階段包括4個環(huán)節(jié)：（一）物業(yè)的接管驗收（二）用戶入?。ㄈn案資料的建立（四）首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立四、物業(yè)管理的日常運作階段包括2個環(huán)節(jié)：（一）日常綜合服務與管理（二）系統(tǒng)的協(xié)調(diào)第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范一、物業(yè)管理法律規(guī)范的含義 物業(yè)管理法律規(guī)范是指由國家特定政權(quán)機關制定或認可的，具有普遍約束力，反映執(zhí)政集團對物業(yè)管

10、理社會秩序的利益要求和組控意志，并依靠政權(quán)強制力量保證實施的，用以組控物業(yè)管理社會關系中某一類具體關系或某一具體活動類型的行為規(guī)范。法律規(guī)范是物業(yè)管理有序運作的基本前提和重要保障。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范二、物業(yè)管理法律規(guī)范的內(nèi)容 現(xiàn)行的與物業(yè)管理有關的法律、規(guī)章、文本等有60多個。 （一）根據(jù)中國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀,物業(yè)管理法律體系應當包括的內(nèi)容（二） 物業(yè)管理過程中涉及到的相關法律（三）現(xiàn)行與物業(yè)管理相關的條例、法規(guī)、規(guī)章等 除上述內(nèi)容外，住房和城鄉(xiāng)建設部還曾發(fā)布過有關物業(yè)服務合同或管理規(guī)約的示范文本，可以參考使用。 （詳見教材本部分內(nèi)容）第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范三、與物業(yè)管理有關的重

11、要法規(guī)（一）民法典 1.物權(quán)編：第6章“業(yè)主 的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的相關規(guī)定（1）“業(yè)主 的建筑物區(qū)分所有權(quán)”主要內(nèi)容 根據(jù)民法典第271條的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分 重點：專有部分與住改商問題。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范三、與物業(yè)管理有關的重要法規(guī) 接前： 重點：專有部分與住改商問題。 -“專有部分”：是指在建筑物中具有構(gòu)造和使用上的獨立 性的部分，它是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎。專有部分的修繕、管理和維護，由業(yè)主為之并負擔其費用。 民法典第272

12、條規(guī)定：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 -“住改商”：民法典第279條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范接前：（1）“業(yè)主 的建筑物區(qū)分所有權(quán)”主要內(nèi)容 共有部分和共同管理的權(quán)利 這是指業(yè)主對上述專有部分以外的共有部分，享有共有及共同管理的權(quán)利。 民法典的第274條276條規(guī)定： 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地

13、，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。 第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范接前： 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 除了上述共有部分，建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂以及通道、樓梯、大堂、消防、公共照明均屬于共有部分。 第282條規(guī)定：建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于

14、業(yè)主共有。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范接前： 小區(qū)的道路和綠地歸全體業(yè)主所有，界定了小區(qū)道路的歸屬，同時也是對這些物權(quán)的保護，無論物業(yè)服務企業(yè)還是業(yè)主都不能隨意改變這些道路、綠地的規(guī)劃性質(zhì)，不可私自種菜、不能私蓋建筑等，即使業(yè)主委員會表決通過也不可行。關于物業(yè)管理用房的規(guī)定很明確，不管是否計入成本，都是全體業(yè)主所有。 同時，民法典第273條規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 詳見民法典第271276條、278條、279條、282條等規(guī)定。第四節(jié) 物業(yè)管理

15、的法律規(guī)范接前： 現(xiàn)實生活中，關于“共有和共同管理權(quán)利”，容易產(chǎn)生糾紛的多是共有部分的收益歸屬糾紛以及共有部分的管理權(quán)限糾紛。 比如，之前的物權(quán)法以及之后的民法典實施后，小區(qū)樓宇（樓頂、外立面、大堂、電梯廳、電梯內(nèi)等）的廣告收益歸業(yè)主所有。此前，這部分收益大都歸屬了物業(yè)服務企業(yè)，引起業(yè)主的不滿和質(zhì)疑。當法律明確將利用各種共有部分所做廣告的收益權(quán)和決定權(quán)都劃歸業(yè)主時，傳統(tǒng)的樓宇廣告商業(yè)運作模式，將會受到影響。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范接前： 另外，開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的時候，將頂樓做成一個露臺以“贈送”的方式送給頂樓的業(yè)主，或底層做私家花園贈送一樓業(yè)主明顯是將該棟樓全體業(yè)主的共有部分送給了頂層或一

16、層的住戶。在法律明確規(guī)定“業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利”，開發(fā)企業(yè)將作為業(yè)主共有部分的頂層、綠地用來出售產(chǎn)生的糾紛大大減少，物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會遇到類似疑問時，也會直接找到解決的依據(jù)。 除了上述這些權(quán)利，民法典中還有許多關于業(yè)主的權(quán)利和義務的規(guī)定也屬于物權(quán)編的內(nèi)容，甚至當業(yè)主出售出租房屋、設立居住權(quán)的時候，也需要告知物業(yè)服務人 ，這為解決在物業(yè)管理活動中經(jīng)常遇到的、較難處理的問題提供了法律依據(jù)。 詳見民法典第271276條、278條、279條、282條等規(guī)定。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范（2）民法典與物權(quán)法及“兩部司法解釋”條款有變化的內(nèi)容以法律形式設定了居委會指導和協(xié)助設立業(yè)主大會

17、、選舉業(yè)委會的法定義務。 適當降低業(yè)主共同決定事項特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻。 新增緊急情況下可通過特別程序使用維修資金的規(guī)定。明確共有部分收入分配原則。明確業(yè)主與物業(yè)服務人的關系。明確了雙方執(zhí)行政府應急處置等措施的義務。 詳見教材第30-32頁。 同時，詳見民法典第277條、278條、281條、 282條、285條、286條等規(guī)定。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范三、與物業(yè)管理有關的重要法規(guī)2.合同編：第24章“物業(yè)服務合同”的相關規(guī)定（1）明確了“物業(yè)服務合同”的定義，首次提出“物業(yè)服務人”和“物業(yè)服務區(qū)域”的概念（2）明確物業(yè)服務人公開作出的有利于業(yè)主 的服務承諾的效力。（

18、3）細化了物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托的條件和限制 性條款。（4）完善了物業(yè)服務人的信息公開義務。（5）新增物業(yè)服務企業(yè)催交物業(yè)費的禁止性方式。（6）完善業(yè)主的解聘權(quán)利、通知義務和相關責任。（7）新增物業(yè)服務合同的續(xù)訂規(guī)則（8）新增不定期物業(yè)服務合同及其解除的明確規(guī)定。（9）新增物業(yè)服務人的后合同義務 。 詳見教材第32-34頁。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范三、與物業(yè)管理有關的重要法規(guī)3.侵權(quán)責任編：第10章“建筑物和物件損害責任”的相關規(guī)定 民法典第1254條規(guī)定： “禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔侵權(quán)責任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能

19、夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。 物業(yè)服務企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權(quán)責任。 發(fā)生本條第一款規(guī)定的情形的，公安等機關應當依法及時調(diào)查，查清責任人?！钡谒墓?jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范三、與物業(yè)管理有關的重要法規(guī)接前： 關于民法典第1254條的解釋： 該條第一款規(guī)定了高空拋物和高空墜物兩種情形下，物品砸到人或者砸壞別人的財物，侵權(quán)人需要承擔侵權(quán)責任。但該條款相較于侵權(quán)責任法第97條，針對這兩種情形，從責任查明、主體確定的邏輯順

20、序上作出了較大的合理化調(diào)整，即在侵權(quán)責任法簡單粗暴的“連坐法”基礎上增加了一個前置程序，兩個保障制度。第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范三、與物業(yè)管理有關的重要法規(guī)接前： 一個前置程序：明確了公安機關的調(diào)查職責。 對于建筑物拋擲物造成他人損害的行為，若能夠確定拋擲物品的具體侵權(quán)人，由于該侵權(quán)人具有過錯，法律規(guī)定由該侵權(quán)人承擔侵權(quán)責任。但現(xiàn)實生活中，當被侵權(quán)人被建筑物拋擲物傷害時，依靠被侵權(quán)人自身的力量往往難以確定具體侵權(quán)人，舉證非常困難。民法典第1254條第3款規(guī)定，從建筑物中拋擲物品造成他人傷害的，公安等機關應依法及時調(diào)查，查清責任人。立法明確規(guī)定了公安等機關依法及時調(diào)查的法定職責。公安等機關具有偵查權(quán)力和偵查能力，公安等機關進行調(diào)查，通常都能夠查到具體侵權(quán)人，盡可能減少難以確定具體侵權(quán)人的情形；相應地，也盡可能減少了具體侵權(quán)人的侵權(quán)責任被未拋擲物品的“可能加害的建筑物使用人”分擔的情形。 第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范侵權(quán)責任法規(guī)定的責任承擔邏輯是:民法典規(guī)定的責任承擔邏輯是:三、與物業(yè)管理有關的重要法規(guī)第四節(jié) 物業(yè)管理的法律規(guī)范三、與物業(yè)管理有關的重要法規(guī)接前：“ 兩個保障制度”： 一是賦予了可能加害的建筑物使用人的追償權(quán)。 之前的侵權(quán)責任法只規(guī)定了在侵權(quán)人難以確定的情況下由誰承擔責任，沒有規(guī)定追償權(quán)等實施細則?；诖?，民法典第1254條第1款對原侵權(quán)責任法中對高空拋物的規(guī)定進行了完