商業(yè)概念培訓(xùn)課件20153

1、商業(yè)地產(chǎn)基本概念徐州項(xiàng)目 企劃部2015年3月目錄Part 1 商業(yè)地產(chǎn)基本概念Part 2 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)Part 3 雨潤(rùn)城本案商業(yè)規(guī)劃Part 1 商業(yè)地產(chǎn)的基本概念一、釋義二、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)劃分三、商業(yè)地產(chǎn)分類四、商業(yè)地產(chǎn)六大特點(diǎn)五、與住宅地產(chǎn)區(qū)別一、釋義商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。廣義：以商業(yè)或商務(wù)為用途的地產(chǎn)物業(yè)（建筑產(chǎn)品），包括商場(chǎng)、酒店、寫字樓等。又以泛商業(yè)為主（通常用于經(jīng)營(yíng)各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等業(yè)態(tài)。）狹義：作商業(yè)經(jīng)營(yíng)或零售終端的地產(chǎn)形式，以購(gòu)物中心、商業(yè)群樓和商業(yè)街為主，包

2、括專業(yè)市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)既有能滿足市民購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑等需求的社會(huì)功能，又有能滿足商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。 二、商業(yè)業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)劃分零售購(gòu)物型購(gòu)物中心專賣店超市便利店專業(yè)店倉(cāng)儲(chǔ)店百貨商店1、零售業(yè)態(tài)分類及選址要求業(yè)態(tài)對(duì)比(一)業(yè)態(tài)購(gòu)物中心百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉(cāng)儲(chǔ)店定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。分市區(qū)、社區(qū)、城郊型經(jīng)營(yíng)日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店以顧客自選方式經(jīng)營(yíng)的大型綜合性零售商場(chǎng)，又稱自選商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，且擁有具備豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一主

3、要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、批量銷售、實(shí)行會(huì)員制的商店規(guī)模5萬(wàn)-15萬(wàn)平米為宜規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上標(biāo)準(zhǔn)超市:500-1500平米;大型綜合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具備一定規(guī)模,根據(jù)具體市場(chǎng)和產(chǎn)品特性而定根據(jù)具體經(jīng)營(yíng)的商品而定,一般在50-600平米面積在100平方左右規(guī)模較大產(chǎn)品/業(yè)態(tài)內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超市為核心店，集零售、餐飲、娛樂(lè)于一體；核心店面積不超過(guò)總面積80商品結(jié)構(gòu)以服裝、家庭用品為主、種類齊全以食品為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，滿足食品一次性購(gòu)全商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性和深度性，品種豐富

4、，選擇余地大，主營(yíng)商品占經(jīng)營(yíng)商品的90以上商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主以速成食品、飲料、小百貨為主經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品零售業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)對(duì)比購(gòu)物中心百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉(cāng)儲(chǔ)店客戶目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主中高收入人群、客戶來(lái)源范圍廣大眾化消費(fèi)、客戶來(lái)源根據(jù)超市規(guī)模和定位有所不同客戶覆蓋面廣針對(duì)特定消費(fèi)人群、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)附近居民購(gòu)物方式柜臺(tái)銷售和開架銷售相結(jié)合開架自選、自我服務(wù)、平價(jià)銷售、一次結(jié)算的售貨方式定價(jià)銷售和開架面售定價(jià)銷售和開架銷售開架自選、統(tǒng)一結(jié)算開架售貨、批量作價(jià)經(jīng)營(yíng)特色賣場(chǎng)租賃制；布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)；服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)于一體。賣場(chǎng)租賃制、

5、種類齊全、高毛利平價(jià)銷售、滿足日常用品一次性購(gòu)全同類商品大規(guī)模集中式營(yíng)銷。由賣場(chǎng)租賃發(fā)展到自營(yíng)品牌專賣、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利平價(jià)、服務(wù)群眾生活，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)零售業(yè)態(tài)(二)物業(yè)及選址要求購(gòu)物中心選址要素：區(qū)位：1、中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道；2、交通易達(dá)性：車稱10-30分鐘3、購(gòu)物人口分析用地經(jīng)濟(jì)狀況：進(jìn)行可獲得性分析用地物理狀況：1、用地形狀：土地完整、規(guī)則、長(zhǎng)寬比適當(dāng)2、用地平整性：地豎向高差變化不宜過(guò)大3、用地可進(jìn)入性：容易進(jìn)入、無(wú)交通堵塞4、郊區(qū)用地的視覺可見性5、用地周圍狀況購(gòu)物中心類 型業(yè) 態(tài)效 用主力店高端百貨、大型超市、家居、建材等有利影響：集客能力；品牌效應(yīng)；帶動(dòng)作用；廣告

6、效應(yīng)；長(zhǎng)期租約不利影響：租期很長(zhǎng)，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防范法律風(fēng)險(xiǎn)次主力店知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂(lè)場(chǎng)所聚客能力；租金回報(bào)遠(yuǎn)高于主力店；在營(yíng)業(yè)時(shí)間、管理成本、經(jīng)營(yíng)靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢(shì)品牌店飾品、服飾、化妝品等購(gòu)物中心盈利最多的部分；可豐富購(gòu)物中心的功能；個(gè)性品牌能聚集各類客源功能組合：集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游、游樂(lè)于一體。一些大型的購(gòu)物中心甚至包含了酒店和辦公的功能。 黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂(lè)為52：18：30業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨(dú)立店。“主力店是恒星，圍繞主力店周邊運(yùn)行是小行星

7、般的次主力店、品牌店”。選址基本要求百貨商店要 素要 求商 圈城市核心商圈交通便利城市人口：40萬(wàn)以上物業(yè)要求建筑樓高三層以上面積5000-20000，單層面積5000 平米左右中庭面積(包含電梯井)至少500 單層店面積：15,000以上層高首層層高5m，二層以上層高4.5m；柱距8m8m配套設(shè)施扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；電梯要雙向每層4部以上，最好有兩部觀光電梯。樓板承重450kg/停車場(chǎng)100個(gè)/10000合作方式免租期1年左右 租賃年限1020年選址要求專業(yè)店一般包括家居建材、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、服飾店（Apparel Shop）等。2、物

8、業(yè)基本要求1、商圈基本要求選址多樣化：多設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)；商圈范圍不定，目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客。主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定；設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng)電器類專業(yè)店蘇寧電器國(guó)美電器五星電器商圈區(qū)位城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利商業(yè)街店：臨街商鋪（一層），處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈；店中店：大型商場(chǎng)或大型超市內(nèi)，或接近電器或日用消費(fèi)品區(qū)，市級(jí)區(qū)級(jí)商圈社區(qū)店：緊鄰大型社區(qū)，社區(qū)人口10萬(wàn)特定市場(chǎng)店：手機(jī)、IT一條街樞紐店：地鐵、機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈交通便利的副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈

9、；地級(jí)城市市區(qū)人口50萬(wàn)以上， 具有一定的購(gòu)買能力商業(yè)中心；江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市，副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商 圈；城市或區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，物業(yè)要求產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán)面積3000平方米以上小型店：3050平米。中型店：80120平米、160240平大型店：260320平米；旗艦店：400平米左右3000平米以上樓層地級(jí)市不超過(guò)四樓，樓層縣級(jí)不超過(guò)三樓從一樓開始，地級(jí)市不超過(guò)四樓，樓層縣級(jí)不超過(guò)三樓地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓，縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓停車場(chǎng)開闊的停車場(chǎng)地同蘇寧同蘇寧廣場(chǎng)開闊的門前廣場(chǎng)同蘇寧同蘇寧配套合格的消防

10、、供水供電、空調(diào)系統(tǒng)，扶梯和貨梯（兩層以上）同蘇寧同蘇寧合作方式長(zhǎng)期租賃長(zhǎng)期租賃租期10年以上選址要求家居商場(chǎng)代表品牌 百安居 宜 家商圈物業(yè)要求建筑單層兩層，底層是自選區(qū)和家居用品區(qū)，二層是樣板間、沙發(fā)區(qū)、家具區(qū)和一個(gè)可容納500人的餐廳；.面積800010000 平米標(biāo)準(zhǔn)店面積2.8萬(wàn)3.5萬(wàn)平方米層高建筑層高8.5米，可用凈空高度6.2米 擁有800個(gè)免費(fèi)停車位的地下停車場(chǎng)，面積為170平方米的兒童天地和咖啡廳。柱距9米*9米以上 樓板承重2.5噸/平方米停車場(chǎng)停車位不少于300個(gè)800個(gè)免費(fèi)停車位的地下停車場(chǎng)合作方式選址基本要求超市要素要求商圈經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、城市化水平30%以上；交通便利；

11、商圈人口規(guī)模5-10萬(wàn)之間，人均收入大于1000元/月，人均商品性消費(fèi)支出大于300元/月物業(yè)要求建筑最好框架結(jié)構(gòu)面積5000-20000，單層面積5000 平米左右層高樓層不超過(guò)三層，首層層高5.5 m，二層以上層高4.5m柱距8米8米為宜物業(yè)縱深以30-50米為佳樓板承重800kg/停車場(chǎng)設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)合作方式免租期1年左右 租賃年限1020年選址要求沃爾瑪家樂(lè)福卜峰蓮花商圈區(qū)位1.5公里范圍10萬(wàn)以上，2公里12-15萬(wàn)臨交通主干道，至少雙向四車道，無(wú)明顯阻隔；以中青年為主，收入水平高；無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)5000平方米同類業(yè)態(tài)交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）；人口密度

12、相對(duì)集中，兩條馬路交叉口，其一為主干道交通便利；社區(qū)密集區(qū)物業(yè)要求面積15000平方米以上，不超過(guò)兩層，總建筑面積2萬(wàn)4萬(wàn)平方米2萬(wàn)平米左右建筑物縱深40-50米以上；臨街面大于70米長(zhǎng)寬比例10：7或10：6臨街面不少于80米、矩形或梯形地塊層高5米賣場(chǎng)凈高5.3-5.5;后倉(cāng)6.8-7.5柱距8-9米10.8*10.8樓板承重賣場(chǎng) 800kg/平米,后倉(cāng)冷庫(kù)10001200 停車場(chǎng)300個(gè)以上顧客免費(fèi)停車位 ，20個(gè)以上免費(fèi)貨車停車位免費(fèi)提供至少600個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地2000平米400600 車位(上海,北京,廣州)150300車位(其他) ;6001000自行車位 相關(guān)配

13、套電動(dòng)扶梯；電源穩(wěn)定，配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立水表貨梯兩層2部5噸;三層加1部3噸貨梯。如有地下室，必有貨梯直達(dá)供水 200250噸/天;供氣排水通道通風(fēng)發(fā)電機(jī)消防環(huán)保其他2個(gè)主出入口；外立面廣告3個(gè)；廣場(chǎng)轉(zhuǎn)租租戶由家樂(lè)福負(fù)責(zé)管理免費(fèi)廣告牌：高炮2個(gè)；門頭2個(gè)合作方式租賃期限20年或20年以上租金較低、長(zhǎng)期的租賃合同（一般是20年30年）超市選址要求便利店要素要求商圈以商店所在點(diǎn)為中心，半徑300米左右（中小城市為500米左右），目標(biāo)人口在2600-3000人；選擇居民區(qū)附近，該地區(qū)固定顧客較多；選擇地鐵或車站附近，流動(dòng)顧客較多；選擇寫字樓、影劇場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等客流

14、較大場(chǎng)所；一般300米內(nèi)無(wú)相同性質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)者物業(yè)要求產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使（租）用6年樓層獨(dú)立商鋪或樓房底層，門面展開寬度不少于6米面積60120平方米配套設(shè)施同時(shí)配備上水和下水；一般可的、快客等需要2530KW的總電量，而全家、羅森等需要要有35KW以上的電量。在選鋪時(shí)一定要搞清楚可擴(kuò)容電量的上限其他無(wú)臺(tái)階、無(wú)遮攔、有店招、最好有兩面以上的開面（櫥窗展）合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上2、餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài) 分類及選址要求 物業(yè)及選址要求（一）一般餐飲連鎖快餐店普通餐飲火鍋店商圈選擇繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市 商務(wù)型餐

15、廳:以商務(wù)酬賓為銷售對(duì)象，選址于商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市大眾餐廳:以家庭個(gè)人消費(fèi)為主位于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。 以大眾消費(fèi)為主，選址于人口不少于5萬(wàn)人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈 立店障礙經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生治安等行政管理部門會(huì)審；污染源米外；周邊無(wú)異議 同右；大餐廳，設(shè)置疏散通道；門前禁忌有有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化及電線桿同普通餐飲物業(yè)要求建筑要求200-500平米框架結(jié)構(gòu); 層高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面商務(wù)型1501000平方米、大眾型80200平方米；除剪力墻或承重墻擋門、擋窗外，各建筑結(jié)構(gòu)形式均適合；

16、餐廳門前須有相應(yīng)的停車場(chǎng) 120500平方米 、廚房可小于營(yíng)業(yè)面積的三分之一；框架式建筑；樓上商鋪亦可；其余同餐廳 配套設(shè)施電力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自來(lái)水供應(yīng);有油煙氣排放通道，污水排放、生化處理裝置，廚房污水排放的生化處理裝置及油煙氣排放的通道 同普通餐飲合作方式租期5年以上大眾化快餐店:24元平米/天消費(fèi)型快餐店630元租期三年以上低層為1.5元平米/天以上,具體視地段商圈而定;樓上租金略低租期2年以上視商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米天）代表品牌麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客小肥羊、譚魚頭物業(yè)及選址要求（二）茶坊、酒吧、咖啡 面館面包、面點(diǎn)房商圈選擇選址多高雅路段

17、，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境；以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來(lái)吸引消費(fèi)者；消費(fèi)對(duì)象具有一定的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng) 滿足人們速食的要求；宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過(guò)10人次的區(qū)域各種商圈均可開設(shè)；品牌企業(yè)多開設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上 立店障礙須經(jīng)消防、治安、食品衛(wèi)生等行政管理部門會(huì)審?fù)?；國(guó)家對(duì)酒吧課以重稅與普通餐廳相同立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門會(huì)審核準(zhǔn)，方可經(jīng)營(yíng)；離污染源10米以上物業(yè)要求建筑要求50400平方米 ；對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式無(wú)特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異；層高不低于2.8米 ；如與居民相鄰，設(shè)置隔音層 80-200平米；其余與普通餐廳相同60120平方米 ；框架式結(jié)構(gòu)

18、；層高不低于2.8米；門面寬度6米以上，櫥窗開闊配套設(shè)施電力按每100平米10千瓦配置自來(lái)水供應(yīng) 與普通餐廳相同與普通餐廳相同合作方式租期2年以上租金320元/（平方米天）租期2年以上租金25元/（平方米天）租期2年以上一般企業(yè)35元/（平方米天）代表品牌星巴克馬蘭拉面、面點(diǎn)王金蝶軒一般餐飲高端餐飲分類及代表商家物業(yè)及選址要求餐飲麥當(dāng)勞肯德基商圈選擇商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、寫字樓區(qū)、交通紐；臨街，場(chǎng)地開闊、進(jìn)出方便 同麥當(dāng)勞（跟進(jìn)戰(zhàn)略）物業(yè)要求經(jīng)營(yíng)面積400平米左右350平米門面12米物業(yè)形狀盡量方正或整齊、臨街有大窗同麥當(dāng)勞層高柱距層高不小于3.5米;柱距6米以上凈高不低于3米樓板承重部分區(qū)域500

19、公斤/平米，大部區(qū)域350公斤/平米 廚房區(qū)樓板負(fù)荷為450公斤/平米餐廳區(qū)活荷載為250公斤/平米供電供水提供或有位置建設(shè)給排水/排油/排污/道：配電負(fù)荷：250千伏安 200KW的用電量；25噸水/天提供或有位置建設(shè)給排水/排油/排污/道硬件設(shè)施提供室外安裝空調(diào)和排煙機(jī)位置 提供室外安裝空調(diào)和排煙機(jī)位置提供兩條電話線路停車位有停車位（專用最佳，公用也可） 提供臨時(shí)卸貨車位其他外墻可設(shè)置店標(biāo)和指示標(biāo) 門臉上方提供招牌安裝位置餐廳溫度冬天應(yīng)不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應(yīng)在20-25度之間合作方式直營(yíng)或加盟租賃 15年或以上免租期商議;直營(yíng)或加盟租期10年以上選址要求必勝客要素要求商圈

20、大城市及發(fā)展?jié)摿^好的中小城市商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、寫字樓區(qū)、交通樞紐或旅游商圈物業(yè)要求經(jīng)營(yíng)面積單層450480平米雙層500600平米樓板承重大于450公斤/平米供水供電供水需2分管。排水需要4分管。水壓2.53.5公斤，保證每天20噸；250千瓦通風(fēng)通暖留有排煙出口，可放通風(fēng)機(jī)；需安裝8臺(tái)十匹機(jī)，有放置外機(jī)的地方 排污環(huán)保排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池 ；滿足正常的環(huán)保條件合作方式直營(yíng)星巴克選址要求星巴克星巴克選址1234商業(yè)要求建筑要求其他要求合作方式省內(nèi)一類城市市區(qū) 市內(nèi)核心的商圈 商圈內(nèi)展示面好，核心位置 面積150平方米，首層層高4米以上給排水/排油/排污/煙道供配電負(fù)荷：10

21、0千瓦有招牌位及廣告懸掛點(diǎn)租期10-15年 選址要求影院大地影院金逸影視商圈區(qū)位二、三級(jí)城區(qū)中主要商圈；3公里內(nèi)不少于20萬(wàn)人城市商圈；有獨(dú)立的垂直交通 成熟商圈或有潛力的商圈；購(gòu)物中心內(nèi) 物業(yè)要求面積、樓層1500；項(xiàng)目頂層不高于6層 3000-6000（底層面積、不含夾層）3-5層 層高、柱距凈高不低于6米 ；柱距不低于10米 層高9m以上（可2層打通） 物業(yè)形狀影廳內(nèi)中空 樓板承重400kg/ 450kg/ 配套設(shè)施給排水/排油/排污/煙道：消防安全到位；供配電負(fù)荷：300KVA；給排水/排油/排污/煙道：供配電負(fù)荷：250-380kw有相對(duì)獨(dú)立的垂直電梯裝修毛坯毛坯交通及停車與商場(chǎng)主通

22、道相連，門面12-20米，合作方式自營(yíng)租期15年、免租6個(gè)月租金面議自營(yíng)租期20年保底租金和票房提成選址要求KTV要素要求區(qū)位/商圈大型商業(yè)區(qū)底層或高密度居住區(qū)附近，公交線密集，使得消費(fèi)者易達(dá)；但要求與居民區(qū)保持一定距離物業(yè)要求面積3000-4000平米，通常兩層，不排斥地下面積層高不小于2.8米樓板承重350公斤/平米配套設(shè)施供電500KVA、可接220V民用電及380V工業(yè)用電；供水200噸/天；化油池通常3-5噸、煙道1-2個(gè)規(guī)格為80CM-100CM廣告位要求3-15米的門頭廣告位停車位一個(gè)擁有200個(gè)包房的KTV應(yīng)需要200個(gè)停車位，以4.5平米一個(gè)車位計(jì)算停車場(chǎng)面積應(yīng)在900平米以

23、上裝修要求做墻體隔音及內(nèi)部小面積分割改造合作方式租期5年以上租金2-3元/天*平方米三、商業(yè)地產(chǎn)分類1、以物業(yè)形態(tài)區(qū)分：Mall（購(gòu)物中心）：統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)的集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體的多業(yè)態(tài)多業(yè)種復(fù)合的大型“一站式”商業(yè)中心。商業(yè)綜合體：將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。曼哈頓洛克菲勒中心北京國(guó)際貿(mào)易中心2、以規(guī)模和影響力區(qū)分： 城市級(jí)商業(yè)中心 區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心 社區(qū)級(jí)購(gòu)物中心中國(guó)的購(gòu)物中心分類不同于美國(guó)，僅簡(jiǎn)單分為3類，市級(jí)、區(qū)域級(jí)和社

24、區(qū)級(jí)。四、商業(yè)地產(chǎn)六大特點(diǎn)1、公共性+文化性2、長(zhǎng)期性 非一次性消費(fèi)，而是整體物業(yè)租金組合的最大化及長(zhǎng)期財(cái)務(wù)貢獻(xiàn)3、復(fù)雜性：存在多層級(jí)的商家、顧客關(guān)系特點(diǎn)6、意義多元化帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展完善區(qū)域配套豐富城市生活提升城市形象五、與住宅地產(chǎn)的區(qū)別1、價(jià)值模式住宅地產(chǎn)以直接銷售回報(bào)，實(shí)現(xiàn)資金回籠為主。商業(yè)地產(chǎn)是持有性、整體物業(yè)租金組合成的長(zhǎng)期財(cái)務(wù)貢獻(xiàn)，以經(jīng)營(yíng)成功和物業(yè)升值實(shí)現(xiàn)盈利，對(duì)企業(yè)資源、運(yùn)作實(shí)力有更高要求。2、運(yùn)作鏈條住宅地產(chǎn)相對(duì)簡(jiǎn)單，產(chǎn)品開發(fā)、銷售。除了開發(fā)，最多包括物業(yè)管理。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)構(gòu)成更復(fù)雜，涵蓋開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)管理、長(zhǎng)期的市場(chǎng)推廣環(huán)節(jié)等。3、受眾維度住宅地產(chǎn)因產(chǎn)品類型及規(guī)模不同，其目標(biāo)消

25、費(fèi)者更加細(xì)分、范圍較小。商業(yè)地產(chǎn)所面對(duì)的面更廣，角色更多（政府、商家、公眾及消費(fèi)者），階段性明顯。4、傳播目標(biāo)住宅地產(chǎn)廣告周期相對(duì)較短，更注重對(duì)目標(biāo)受眾的迎合，追求銷售效果。商業(yè)地產(chǎn)更注重長(zhǎng)期的品牌形象建立，且要求便于注冊(cè)、復(fù)制，一般均立意高遠(yuǎn)，追求知名度更追求美譽(yù)度，以及品牌資產(chǎn)的沉淀，風(fēng)格上更追求商業(yè)感和時(shí)代特質(zhì)。Part 2 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)第一，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和新型城鎮(zhèn)化將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。 美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、2001年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主斯蒂格利茨說(shuō)過(guò)，21世紀(jì)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展有兩個(gè)重要引擎，一個(gè)是美國(guó)的高科技，一個(gè)是中國(guó)的城鎮(zhèn)化。如此趨勢(shì)下，中國(guó)可以借助美國(guó)的高科技，提升創(chuàng)新能力

26、，利用城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的契機(jī)，將自身經(jīng)濟(jì)帶上一個(gè)臺(tái)階，真正成為既大又強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體。 從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度，未來(lái)需要關(guān)注的幾點(diǎn)包括：(1)農(nóng)村土地政策的突破。中共十八屆三中全會(huì)有關(guān)決定中提到建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。(2)“第一夫人”出訪帶熱民族風(fēng)?！暗谝环蛉恕钡姆椇陀闷返膰?guó)產(chǎn)化，為支持中國(guó)品牌做出了表率，為中國(guó)消費(fèi)品牌帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)，而商業(yè)地產(chǎn)的核心是商品，“第一夫人”的表率既能激發(fā)國(guó)人購(gòu)買國(guó)貨的欲望，也能帶動(dòng)民族消費(fèi)品牌的發(fā)展。(3)反腐高壓下，關(guān)注大眾化、非公消費(fèi)的增長(zhǎng)。這同樣會(huì)為未來(lái)的

27、城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)，并進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。第二，商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)整合加速，投資機(jī)會(huì)關(guān)注價(jià)值洼地。一方面，根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)面積排名全國(guó)前四位的開發(fā)商占購(gòu)物中心面積總量的比重僅為6.6%，而前十位的開發(fā)商也僅為10.8%。但在成熟市場(chǎng)國(guó)家，購(gòu)物中心行業(yè)集中度通常在50%以上。如：美國(guó)2012年共有185家奧特萊斯，650多萬(wàn)平方米可租賃面積，而前2名開發(fā)商(著名的西蒙集團(tuán)的Premium品牌，和Tanger的Tanger品牌)就有109個(gè)項(xiàng)目和360萬(wàn)平方米，占有59%的項(xiàng)目和55%的面積。另一方面，很多盲目開發(fā)和被動(dòng)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，將會(huì)被低價(jià)拋售。未來(lái)幾年會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，以強(qiáng)凌弱，并購(gòu)

28、收購(gòu)風(fēng)將會(huì)盛行。第三，互聯(lián)網(wǎng)與商業(yè)地產(chǎn)緊密結(jié)合，并會(huì)創(chuàng)造新的商業(yè)模式。提起二者結(jié)合，我們必須要說(shuō)說(shuō)萬(wàn)達(dá)的萬(wàn)匯網(wǎng)。萬(wàn)達(dá)迫于電子商務(wù)的沖擊，強(qiáng)勢(shì)打造萬(wàn)匯網(wǎng)，定位生活服務(wù)類電商。在萬(wàn)達(dá)印有王健林烙印的“服從”企業(yè)文化背景下，線上線下業(yè)務(wù)如何互補(bǔ)而不是制約，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)與新興網(wǎng)絡(luò)團(tuán)隊(duì)如何促進(jìn)而不是掣肘，是萬(wàn)達(dá)必須面對(duì)的。但無(wú)論如何，商業(yè)地產(chǎn)巨頭的所有動(dòng)作，都值得我們思考并重視。另外，以APP、微信平臺(tái)等為代表的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)社區(qū)模式，隨著“叮咚小區(qū)”獲得1億天使投資而引起關(guān)注。所有這些創(chuàng)新的核心，都是基于對(duì)數(shù)據(jù)的控制，可以說(shuō)，誰(shuí)掌握了數(shù)據(jù)，誰(shuí)就控制了未來(lái)。第四，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)向體驗(yàn)型傾斜，無(wú)自持能力的企業(yè)

29、將被淘汰。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，消費(fèi)者購(gòu)物行為隨之發(fā)生了4個(gè)方面的顯著變化：購(gòu)物空間立體化(全渠道購(gòu)物)、時(shí)間碎片化、購(gòu)物移動(dòng)化、信息傳播社交化。這四大變化直接顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式。為了規(guī)避電商的沖擊，同時(shí)適應(yīng)消費(fèi)方式的新變化，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)中的比重不斷降低，而休閑、娛樂(lè)、社交、生活服務(wù)等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)則加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的主體。第五，社區(qū)型中小購(gòu)物中心將成為發(fā)展亮點(diǎn)。中國(guó)的購(gòu)物中心分類，不同于美國(guó)，僅簡(jiǎn)單分為3類，市級(jí)、區(qū)域級(jí)和社區(qū)級(jí)。金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)是房企龍頭萬(wàn)科組建商用地產(chǎn)管理部后推出的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有3個(gè)重要亮點(diǎn)：選址。選在北京非核心地帶的、政府支持力度較大的昌平區(qū)

30、居民聚集區(qū)。一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)。加強(qiáng)餐飲、兒童游樂(lè)、休閑娛樂(lè)的配比。但現(xiàn)狀與定位上的偏差、業(yè)態(tài)的調(diào)整期、交通問(wèn)題以及商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)度問(wèn)題都是萬(wàn)科面臨的挑戰(zhàn)。不過(guò)，社區(qū)商業(yè)必將成為商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的亮點(diǎn)?？傊覀冋J(rèn)為，所謂的過(guò)剩只是相對(duì)的，不是絕對(duì)的。即便是在飽和的商圈里，只要有好的業(yè)態(tài)組合、優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，就一定有生存空間，而反面是，即便是在不飽和的商圈，如果業(yè)態(tài)不好，運(yùn)營(yíng)糟糕，那也早晚會(huì)被淘汰。 小結(jié)：Part3 雨潤(rùn)城本案商業(yè)規(guī)劃沛縣雨潤(rùn)城集購(gòu)物、休閑、餐飲、文化娛樂(lè)、商務(wù)配套于一體的、全客層一站式消費(fèi)聚集地高檔住宅中央百貨綜合超市沿街商鋪?zhàn)≌咨藤?gòu)物中心沛縣雨潤(rùn)城購(gòu)物、休閑、餐飲、文化娛樂(lè)、商務(wù)配套于一體的、全客層一站式消費(fèi)聚集地的概念將從四個(gè)方面加以強(qiáng)化：項(xiàng)目定位概念描述功能/ 檔次/業(yè)態(tài)組合差異化定位及獨(dú)特賣點(diǎn) 模塊布局及品牌規(guī)劃本項(xiàng)目位于沛縣新城區(qū)，目前商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境還處于一個(gè)較為空白狀態(tài)，常駐人口較少。本項(xiàng)目在規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)選擇目的性消費(fèi)較強(qiáng)的商業(yè)形態(tài)吸引消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，并作為項(xiàng)目占比較大的主要商業(yè)形態(tài)，同時(shí)，也是規(guī)避與出售物業(yè)的業(yè)態(tài)重疊。就目前沛縣的市場(chǎng)狀況而言，我們認(rèn)為應(yīng)該以如下商業(yè)形