房地產(chǎn)行業(yè)非住宅物業(yè)管理深度系列之二：美國政府機(jī)構(gòu)物業(yè)管理研究

1、正文目錄 HYPERLINK l _TOC_250019 美國政府機(jī)構(gòu)物業(yè)的管家公共建筑服務(wù)中心 3 HYPERLINK l _TOC_250018 公共建筑服務(wù)中心：聯(lián)邦政府的機(jī)構(gòu)物業(yè)管家 3 HYPERLINK l _TOC_250017 PBS 發(fā)展歷史：大蕭條中使命而生，肩負(fù)增效降費(fèi)使命 3 HYPERLINK l _TOC_250016 PBS 在管概況：美國最大公共房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，管理面積超 3400 萬平 4 HYPERLINK l _TOC_250015 PBS 財(cái)務(wù)運(yùn)作：背靠聯(lián)邦建筑基金，政府機(jī)構(gòu)物業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營平臺 6 HYPERLINK l _TOC_250014 公共建筑服務(wù)

2、中心如何開展物業(yè)管理？ 7 HYPERLINK l _TOC_250013 特點(diǎn) 1：多元服務(wù)，高附加值 7 HYPERLINK l _TOC_250012 特點(diǎn) 2：術(shù)業(yè)專攻，服務(wù)外包 8 HYPERLINK l _TOC_250011 特點(diǎn) 3：標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛，流程規(guī)范 9 HYPERLINK l _TOC_250010 特點(diǎn) 4：信披詳盡，財(cái)務(wù)透明 11 HYPERLINK l _TOC_250009 特點(diǎn) 5：目標(biāo)清晰，增效降費(fèi) 12 HYPERLINK l _TOC_250008 我國機(jī)構(gòu)物業(yè)管理的借鑒意義 15 HYPERLINK l _TOC_250007 我國機(jī)構(gòu)物管整合空間廣闊，龍

3、頭服務(wù)成本控制有望優(yōu)于行業(yè) 15 HYPERLINK l _TOC_250006 機(jī)構(gòu)物業(yè)管理社會化、外包比例將持續(xù)提升 15 HYPERLINK l _TOC_250005 服務(wù)向更高集成度、標(biāo)準(zhǔn)化邁進(jìn) 16 HYPERLINK l _TOC_250004 為業(yè)主帶來更高效率、更高附加值服務(wù) 17 HYPERLINK l _TOC_250003 投資建議 18 HYPERLINK l _TOC_250002 招商積余：打造機(jī)構(gòu)物管旗艦，領(lǐng)航存量服務(wù)未來 18 HYPERLINK l _TOC_250001 新大正：渝派第三方新秀，啟航非住宅藍(lán)海 18 HYPERLINK l _TOC_250

4、000 風(fēng)險(xiǎn)提示 19美國政府機(jī)構(gòu)物業(yè)的管家公共建筑服務(wù)中心我們在 2019 年 10 月 30 日全市場最早發(fā)布非住宅物業(yè)管理深度報(bào)告升維新模式，掘金新藍(lán)海，其中回顧了海外非住宅物業(yè)管理行業(yè)，即設(shè)施管理行業(yè)（Facilities Management）30 余年的發(fā)展脈絡(luò)。隨著國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，越來越多物業(yè)管理公司將業(yè)務(wù)延伸 至非住宅物業(yè)，其中政府機(jī)構(gòu)物業(yè)也是一個重要的板塊，目前招商積余、新大正以及港股 的保利物業(yè)等物管公司在這個領(lǐng)域都已經(jīng)有較多布局。如何展望我國機(jī)構(gòu)物業(yè)的發(fā)展方向，我們將聚焦美國，來看看以美國白宮為代表的政府機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)是如何展開的，這也是我 們非住宅物業(yè)管理系列第二

5、篇研究的主題。公共建筑服務(wù)中心：聯(lián)邦政府的機(jī)構(gòu)物業(yè)管家美國聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)物業(yè)的管理和國內(nèi)各自管轄的模式不同，白宮、威廉杰斐遜克林頓聯(lián)邦大廈、赫伯特胡佛美國商務(wù)部大廈、聯(lián)邦貿(mào)易委員會大廈等著名的機(jī)構(gòu)物業(yè)，都有一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)管家美國聯(lián)邦總務(wù)署旗下的公共建筑服務(wù)中心。美國聯(lián)邦總務(wù)署（General Services Administration，GSA）是聯(lián)邦政府的重要后勤保障機(jī)構(gòu)，致力于為聯(lián)邦政府提供有價值和成本節(jié)約型的不動產(chǎn)、物資采購、技術(shù)以及其他支持服務(wù)，使得政府機(jī)構(gòu)將精力集中在各自的主要任務(wù)之上。圖表1： 美國聯(lián)邦總務(wù)署使命、愿景和價值觀使命為聯(lián)邦政府提供有價值和成本節(jié)約型的不動產(chǎn)、物資采購

6、、技術(shù)以及其他支持服務(wù)愿景為美國人民打造有效的聯(lián)邦政府價值觀服務(wù)，可靠，創(chuàng)新資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 其中，不動產(chǎn)服務(wù)由聯(lián)邦總務(wù)署下設(shè)的公共建筑服務(wù)中心（Public Buildings Service， PBS）負(fù)責(zé)，主要包括兩個職責(zé)：第一，通過新建或向私營部門租賃物業(yè)的方式，為聯(lián)邦政府提供合適的辦公場所；第二，為聯(lián)邦政府提供物業(yè)管理服務(wù)。根據(jù)聯(lián)邦總務(wù)署官網(wǎng)，作為美國最大的公共房動產(chǎn)組織，截至 2019 年末，公共建筑服務(wù)中心擁有或租賃著 8800多個不動產(chǎn)，其中還包括 413 座歷史建筑，管理約 3.69 億平方英尺（相當(dāng)于 3428 萬平）的可出租空間，為 50 多個聯(lián)邦機(jī)構(gòu)提供高質(zhì)量

7、的辦公場所，處置多余的聯(lián)邦政府不動產(chǎn)，并推動政府機(jī)構(gòu)采用創(chuàng)新的工作場所解決方案和技術(shù)。PBS 發(fā)展歷史：大蕭條中使命而生，肩負(fù)增效降費(fèi)使命公共建筑服務(wù)中心的歷史最早可以追溯至 1933 年，出于提高行政效率的目的，時任美國 總統(tǒng)羅斯福將聯(lián)邦政府辦公物業(yè)的管轄權(quán)進(jìn)行了中央集權(quán)。此后隨著聯(lián)邦政府的重組整合，其上級部門由財(cái)政部變?yōu)槁?lián)邦工程局，再變?yōu)槁?lián)邦總務(wù)署，但該部門的核心職能基本沒有發(fā)生改變。1933-1939 年，公共建筑處（Public Buildings Branch，PBB）1933 年，美國正飽受大蕭條困擾，富蘭克林羅斯?？偨y(tǒng)上任后推行新政，其中就包括政府部門的全面重組，力求提高行政效率

8、。在此背景下，美國成立了財(cái)政部采購司（Procurement Division of the U.S. Treasury），其中下設(shè)公共建筑處（Public Buildings Branch，PBB），負(fù)責(zé)監(jiān)督、建造及維護(hù)大多數(shù)的聯(lián)邦建筑（具體包括向國會提交信息、為建設(shè)項(xiàng)目獲取土地、起草建筑計(jì)劃、審查投標(biāo)和授予合同、監(jiān)督建設(shè)活動，以及進(jìn)行必要的修理等）。在此之前，各個聯(lián)邦機(jī)構(gòu)都是自行解決辦公場所的問題，要么建造，要么租賃，從未統(tǒng)一到一個部門進(jìn)行管理。1939-1949 年，公共建筑管理局（Public Buildings Administration，PBA）為了應(yīng)對大蕭條，聯(lián)邦政府新設(shè)立大量

9、機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)各類公共工程（如公園、水利、道路和建筑物）的建設(shè)，以求促進(jìn)就業(yè)和拉動經(jīng)濟(jì)，但是政府分支機(jī)構(gòu)的數(shù)量激增也遭到美國社會的強(qiáng)烈抨擊。1939 年，富蘭克林羅斯福總統(tǒng)對政府部門再次進(jìn)行重組，將多個政府機(jī)構(gòu)整合為聯(lián)邦工程局（Federal Works Agency，F(xiàn)WA），其中下設(shè)公共建筑管理局（Public Buildings Administration，PBA），接管了原財(cái)政部采購司旗下公共建筑處，以及國家公園管理局建筑管理處（Branch of Buildings Management of the National Park Service）的職能，負(fù)責(zé)建造、維護(hù)、運(yùn)營和保護(hù)聯(lián)邦建筑

10、。1939-1949 年期間，公共建筑管理局投資了超過 3.5 億美元的聯(lián)邦建筑建設(shè)和改擴(kuò)建工作，甚至在第二次世界大戰(zhàn)期間承擔(dān)了為戰(zhàn)時工業(yè)工人及其家庭建設(shè)住宅項(xiàng)目的臨時職能。1949 年至今，公共建筑服務(wù)中心（Public Buildings Service，PBS）1949 年，哈里杜魯門總統(tǒng)牽頭通過聯(lián)邦財(cái)產(chǎn)和行政服務(wù)法（the Federal Property and Administrative Services Act of 1949），解散聯(lián)邦工程局，其所有下屬部門的職責(zé)由新成立 的聯(lián)邦總務(wù)署（General Services Administration，GSA）接管，希望通過這個

11、機(jī)構(gòu)幫助 聯(lián)邦政府?dāng)[脫“無意義的重復(fù)、超標(biāo)的成本以及在提供后勤服務(wù)和辦公空間時的混亂”（來 源：聯(lián)邦總務(wù)署機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)報(bào)告）?？倓?wù)署下設(shè)公共建筑服務(wù)中心（Public Buildings Service， PBS），完全接管了原聯(lián)邦工程局旗下的公共建筑管理局的職能。PBS 在管概況：美國最大公共房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，管理面積超 3400 萬平截至 2018 年 9 月 30 日，公共建筑服務(wù)中心自有物業(yè)數(shù)量 1646 個，可用面積 1708 萬平，租賃物業(yè)數(shù)量 7100 個，可用面積 1716 萬平。2011 財(cái)年以來物業(yè)數(shù)量明顯下降，可用面積穩(wěn)中略降，主要是在節(jié)約成本的目標(biāo)指引下，對于租賃物業(yè)組合進(jìn)行優(yōu)化

12、，租賃物業(yè)的數(shù)量和面積出現(xiàn)下降。公共建筑服務(wù)中心將美國劃分為 11 個區(qū)域，其中物業(yè)規(guī)模最大的是華盛頓所在的首都區(qū)（Region 11 National Capital），聯(lián)邦政府辦事處較多，物業(yè)數(shù)量達(dá)到 631 個，總可用面積達(dá)到 868 萬平。圖表2： 公共建筑服務(wù)中心物業(yè)數(shù)量圖表3： 公共建筑服務(wù)中心物業(yè)可用面積12,00010,0008,0006,0004,0002,0000自有物業(yè)數(shù)量（個）租賃物業(yè)數(shù)量（個）4,0003,0002,0001,0000自有物業(yè)可用面積（萬平）租賃物業(yè)可用面積（萬平）FY2011 FY2012 FY2013 FY2014 FY2015 FY2016 FY

13、2017 FY2018FY2011 FY2012 FY2013 FY2014 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018注：圖表中為財(cái)年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 注：圖表中為財(cái)年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 圖表4： 公共建筑服務(wù)中心物業(yè)地理分布（截至 2018 年 9 月 30 日，圖中單位為百萬平方英尺）資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 從物業(yè)業(yè)態(tài)來看，辦公樓占比最高，物業(yè)數(shù)量和可用面積分別占到總體的 72%、78%，其他主要業(yè)態(tài)包括法院大樓、倉庫、兒童保育設(shè)施和泳池等

14、輔助物業(yè)、入境口岸、實(shí)驗(yàn)室停車場等。圖表5： 公共建筑服務(wù)中心物業(yè)業(yè)態(tài)分布（截至 2018 年 9 月 30 日）物業(yè)數(shù)量（個）可用面積（萬平）租金收入（億美元）經(jīng)費(fèi)支出（億美元）物業(yè)類型自有租賃總計(jì)自有租賃總計(jì)自有租賃總計(jì)自有租賃總計(jì)辦公樓6215,68063011253.261422.342675.6130.9251.0681.9813.3351.0664.39輔助物業(yè)364783114734.3783.61117.991.013.334.340.713.354.05倉庫8744252975.25172.80248.050.582.262.840.372.292.66入境口岸3193135

15、038.097.4345.522.030.192.220.910.231.14法院大9313.01301.937.380.437.813.550.393.94停車場46941400.930.000.930.400.220.610.210.240.44實(shí)驗(yàn)室30447417.6516.7234.370.470.761.220.130.740.87注：“輔助物業(yè)”包括兒童保育設(shè)施、泳池、公用設(shè)施和支持結(jié)構(gòu)等資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 從物業(yè)面積來看，大多數(shù)物業(yè)規(guī)模不大，但兩極分化明顯。10000 平方英尺（相當(dāng)于 929平方米）以下、以及 10000-25000 平方英尺

16、（相當(dāng)于 929-2323 平方米）的物業(yè)數(shù)量分別占到總體的 53%、22%。10 萬平方英尺以上（相當(dāng)于 9290 平方米以上）的物業(yè)數(shù)量雖然只占總體的 9%，但可用面積占到總體的 68%。圖表6： 公共建筑服務(wù)中心物業(yè)面積分布（截至 2018 年 9 月 30 日）物業(yè)數(shù)量（個）可用面積（萬平）租金收入（百萬美元）物業(yè)面積自有租賃總計(jì)自有租賃總計(jì)自有租賃總計(jì)10K 平方英尺以下7043,930463421.37152.36173.73103.60492.40596.0010K-25K2121,687189931.59247.12278.7194.30781.80876.1025K-50K1

17、3767481146.45218.32264.77104.70711.90816.6050K-10048280.57379.04190.30942.401132.70100K 平方英尺以上4453808251510.60817.552328.153784.802896.206681.00注：10000 平方英尺相當(dāng)于 929 平方米資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， PBS 財(cái)務(wù)運(yùn)作：背靠聯(lián)邦建筑基金，政府機(jī)構(gòu)物業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營平臺財(cái)務(wù)方面，公共建筑服務(wù)中心的運(yùn)作圍繞聯(lián)邦建筑基金（Federal Buildings Fund，F(xiàn)BF）展開?；鹬饕杖雭碓词亲庥梦飿I(yè)的聯(lián)邦機(jī)構(gòu)支付

18、的租金，與較為平穩(wěn)的物業(yè)可用面積相對應(yīng)，2014 財(cái)年以來租金收入基本穩(wěn)定在 100 億美元左右?；鹬饕С鍪亲赓U開支（約一半物業(yè)是由公共建筑服務(wù)中心從私營部門租入，再轉(zhuǎn)租給聯(lián)邦政府的，這部分物業(yè)會產(chǎn)生租賃開支），2018 財(cái)年占總支出的 72%，其他主要支出項(xiàng)目包括運(yùn)維開支、管理費(fèi)用等，分別占到總支出的 14%、11%。收入和支出的差額就是凈租金收入，2018 財(cái)年為23.5 億美元，這些凈租金收入被存入聯(lián)邦建筑基金，用于在未來新建、維修和改建公共建筑服務(wù)中心的自有物業(yè)。整體而言，美國公共建筑服務(wù)中心可以理解為美國聯(lián)邦政府物業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營平臺。圖表7： 公共建筑服務(wù)中心租金收入、凈租金收入和

19、凈利潤圖表8： 公共建筑服務(wù)中心支出結(jié)構(gòu)租金收入（億美元）凈利潤（億美元）凈租金收入（億美元）120100806040200100806040200運(yùn)維開支保護(hù)開支租賃開支房地產(chǎn)開支維修開支其他開支管理費(fèi)用利息費(fèi)用FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018注：圖表中為財(cái)年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日；僅統(tǒng)計(jì)各財(cái)年末可處置物業(yè)的年度經(jīng)營情況資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 注：圖表中為財(cái)年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日；僅統(tǒng)計(jì)各財(cái)年末可處置物業(yè)的年度經(jīng)營情況資料來源：

20、美國聯(lián)邦總務(wù)署， 公共建筑服務(wù)中心將自有物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)外包，單位面積物業(yè)管理開支逐年上漲。公共建筑服務(wù)中心的收入沒有拆分，無法看出物業(yè)管理費(fèi)用的比重，但從聯(lián)邦建筑基金的支出結(jié)構(gòu)來看，運(yùn)維、保護(hù)和維修開支基本可以等同于物業(yè)管理開支（這些開支實(shí)際上由租賃物業(yè)的各個聯(lián)邦機(jī)構(gòu)支付，包含在租金里，公共建筑服務(wù)中心再用這筆錢聘請第三方物業(yè)管理公司提供具體服務(wù)），2014 財(cái)年以來緩慢上升，2018 財(cái)年達(dá)到 12.4 億美元。從結(jié)構(gòu)上看，2014 財(cái)年以來自有建筑物業(yè)管理開支占比基本都為 97%左右。將自有建筑物業(yè)管理開支除以自有物業(yè)面積，我們可以估算出自有建筑單位面積物業(yè)管理開支，從 2014財(cái)年的

21、 5.34 美元/平/月逐漸上漲至 2018 財(cái)年的 5.90 美元/平/月，年均漲幅為 2.57%。圖表9： 公共建筑服務(wù)中心物業(yè)管理開支圖表10： 公共建筑服務(wù)中心自有物業(yè)物業(yè)管理開支13.012.512.011.511.010.510.0租賃建筑物業(yè)管理開支（億美元）自有建筑物業(yè)管理開支（億美元）FY2014FY2015FY2016FY2017FY20186.05.85.65.45.25.0自有建筑單位面積物業(yè)管理開支（美元/平/月）FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018注：圖表中為財(cái)年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日；僅統(tǒng)計(jì)各財(cái)年末可處置

22、物業(yè)的年度經(jīng)營情況；物業(yè)管理開支=運(yùn)維開支+保護(hù)開支+維修開支資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 注：圖表中為財(cái)年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日；僅統(tǒng)計(jì)各財(cái)年末可處置物業(yè)的年度經(jīng)營情況；物業(yè)管理開支=運(yùn)維開支+保護(hù)開支+維修開支資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 公共建筑服務(wù)中心如何開展物業(yè)管理？特點(diǎn) 1：多元服務(wù)，高附加值美國公共建筑服務(wù)中心旗下物業(yè)的服務(wù)包括：設(shè)施運(yùn)營服務(wù)（Facilities Operations）：公共建筑服務(wù)中心為自有物業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)施運(yùn)營服務(wù)，具體包括：派駐物業(yè)代表、后勤管理、電氣和機(jī)械維護(hù)、能源和水資源保護(hù)、租賃管理等。安保服務(wù)（Security）：

23、公共建筑服務(wù)中心自有和租賃物業(yè)的安保服務(wù)由國土安全部（The Department of Homeland Security）旗下的聯(lián)邦保護(hù)服務(wù)中心（Federal Protective Service）負(fù)責(zé)，具體包括派駐保安，安裝警報(bào)系統(tǒng)、X 射線、磁力探測器和入口控制系統(tǒng)，對安保 設(shè)備 7X24 小時的不間斷監(jiān)控，以及提供統(tǒng)一的警情響應(yīng)和調(diào)查跟進(jìn)等。閑置空間出租（Outleasing）：為了提高物業(yè)組合的利用效率，公共建筑服務(wù)中心會以市場價格向私營企業(yè)以及州和地方政府出租某些物業(yè)的閑置空間，包括零售商店、餐飲服務(wù)設(shè)施、健身中心、辦公空間、倉庫和停車場等。這些空間通常配套了足夠的便利設(shè)施，并

24、且可以享受低于行業(yè)平均的能源和清潔費(fèi)用。2018 財(cái)年公共建筑服務(wù)中心來自這部分的租金收入達(dá)到 2750 萬美元。聯(lián)邦總務(wù)署網(wǎng)站設(shè)有專門頁面展示當(dāng)前閑置空間的詳細(xì)信息。圖表11： 公共建筑服務(wù)中心閑置空間對外出租收入閑置空間出租收入（億美元）0.30.20.1FY2014FY2015FY2016FY2017FY20180.0注：圖表中為財(cái)年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 兒童托管服務(wù)（Child Care Services）：截至 2019 年 10 月末，公共建筑服務(wù)中心在全美各地的聯(lián)邦政府物業(yè)中管理著超過 90 個獨(dú)立運(yùn)營的兒童托管中心

25、，為聯(lián)邦政府雇員和普通公民就近提供安全、優(yōu)質(zhì)的兒童托管服務(wù)。有超過 7400 名兒童正在托管中心就讀，其中聯(lián)邦政府雇員的子女必須占到 50%以上。公共建筑服務(wù)中心還會向符合條件的聯(lián)邦政府雇員提供財(cái)政資助，幫助他們支付托兒費(fèi)用。智慧建筑服務(wù)（Smart Buildings）：公共建筑服務(wù)中心正在實(shí)施智慧建筑戰(zhàn)略，積極致力于使現(xiàn)有建筑現(xiàn)代化，并建立新的設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)現(xiàn)聯(lián)邦政府在能源效率和可持續(xù)發(fā)展方面的目標(biāo)，同時仍然確保以合適的成本為聯(lián)邦政府提供優(yōu)質(zhì)的辦公場所。能源和水資源服務(wù)（Energy and Water Conservation）：公共建筑服務(wù)中心提供戰(zhàn)略性能源管理咨詢服務(wù)（Stra

26、tegic Energy Management Program），為物業(yè)使用者提供能源使用最佳方案，從而節(jié)省能源成本、提高凈營業(yè)收入，提高不動產(chǎn)的價值。消防與生命安全服務(wù)（Fire Protection Engineering and Life Safety）：公共建筑服務(wù)中心將提供安全健康的工作場所，確保應(yīng)急設(shè)施不間斷運(yùn)行，降低聯(lián)邦政府的受災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)。具體服務(wù)內(nèi)容包括：1、參與物業(yè)設(shè)計(jì)和施工，審查新建和改建物業(yè)，對新安裝的消防和生命安全設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收和調(diào)試；2、參與物業(yè)租賃，確保租賃物業(yè)防火條件達(dá)標(biāo)；3、參與物業(yè)運(yùn)營和維護(hù)，識別并排除聯(lián)邦政府自有和租賃物業(yè)中的潛在不安全狀況，持續(xù)檢查、維護(hù)和測試消

27、防設(shè)備，對公共建筑服務(wù)中心和物業(yè)使用者進(jìn)行持續(xù)的教育和培訓(xùn)。環(huán)境保護(hù)計(jì)劃（Environmental Programs）：公共建筑服務(wù)中心提供環(huán)境保護(hù)相關(guān)的政策、行動指南和培訓(xùn)，以幫助物業(yè)使用者遵守環(huán)保相關(guān)法律和法規(guī)，將環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)降至最低，并且推廣環(huán)境保護(hù)的最佳管理實(shí)踐。設(shè)施狀態(tài)披露服務(wù)（Facilities Status）：公共建筑服務(wù)中心將會收集自有物業(yè)的狀態(tài)信息，如物業(yè)地址、辦公機(jī)構(gòu)、聯(lián)系方式、開放時間、關(guān)閉時間等，并統(tǒng)一在聯(lián)邦政府網(wǎng)站披露。特點(diǎn) 2：術(shù)業(yè)專攻，服務(wù)外包聯(lián)邦總務(wù)署認(rèn)為外包模式可以在不提升總運(yùn)營成本的情況下，能夠?qū)ζ煜虏粍赢a(chǎn)進(jìn)行更有效的管理。根據(jù)聯(lián)邦總務(wù)署網(wǎng)站，第三方服務(wù)商能

28、夠提供保安、園林綠化、設(shè)備安裝維護(hù)和修理、害蟲防治、垃圾處理、能源系統(tǒng)維護(hù)、裝修等后勤服務(wù)，以及提供相關(guān)服務(wù)所需的設(shè)備。公共建筑服務(wù)中心在其中主要起到制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、提供集中采購渠道和監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量的作用。圖表12： 聯(lián)邦總務(wù)署官網(wǎng)上可供選擇的物業(yè)管理服務(wù)及設(shè)備（不完全摘錄，僅作示例）采購清單 03設(shè)施維護(hù)和管理分類代碼00301描述智慧建筑系統(tǒng)整合分類代碼811006描述設(shè)施維護(hù)和管理咨詢811002完整的設(shè)施維護(hù)003097輔助維修和改建561002水性滅火系統(tǒng)預(yù)防性維護(hù)和維修服務(wù)811001電梯及自動扶梯的預(yù)防性維護(hù)811005制冷、暖氣、通風(fēng)、空調(diào)、鍋爐和冷水機(jī)組 HVAC 維護(hù)37100

29、1地面和墓地維護(hù)371002植樹、修剪和清除 371003除害蟲采購清單 56建筑和建材，工業(yè)服務(wù)及用品分類代碼描述分類代碼描述5634屋頂材料、產(chǎn)品和服務(wù)解決方案5636通道和便攜式地板解決方案5638防侵蝕解決方案，包括土壤穩(wěn)定解決方案、保護(hù)性屏障和沙袋、織物和石籠網(wǎng)56316節(jié)能/防盜門，窗戶、透明玻璃幕墻、玻璃和貼膜解決方案，包括防曬、減震、防彈等特性56323門、窗戶、面板、天窗面板百葉窗56325水暖產(chǎn)品和浴室裝置解決方案節(jié)能/高效工業(yè)和商業(yè)制熱/空調(diào)裝置，空氣凈化設(shè)備，56327HVAC 系統(tǒng)，鍋爐系統(tǒng)，空間加熱器，空氣幕，風(fēng)扇和56328鼓風(fēng)機(jī)節(jié)能/高效工業(yè)和商業(yè)用電和燃?xì)鉄崴?/p>

30、器，包括選件、節(jié)能監(jiān)控裝置和配件56329建材雜項(xiàng)56330便攜式道路，飛機(jī)跑道，停機(jī)坪和地墊采購清單 73食品服務(wù)、接待服務(wù)、清潔設(shè)備和用品、化學(xué)品和相關(guān)服務(wù)分類代碼描述分類代碼描述375100儲罐式吸塵器375103立式吸塵器375107手持式吸塵器375117地毯清潔劑，包括清潔劑、萃取劑，液體或粉末375125清掃器和洗滌器375129地板清理裝置375135零部件375139零件修理和更換，清潔設(shè)備雜項(xiàng)拖把、水桶、絞水機(jī)、吸水扒、掃帚、刷子、海綿、百375200375321洗碗機(jī)專用清潔劑，液體或粉末潔布、抹布、潔布、拋光墊等清潔產(chǎn)品及相關(guān)用品資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 第三方服務(wù)商

31、如何成為聯(lián)邦總務(wù)署的供應(yīng)商？主要有兩個途徑：第一，關(guān)注 FedBizOpps（FBO）的采購信息；第二，申請加入 GSA Schedule 計(jì)劃。FedBizOppsFedBizOpps（FBO）整理了美國政府的采購計(jì)劃、合同項(xiàng)目、政府不動產(chǎn)出售等任何超過 25000 美元的采購信息，這些信息由美國政府印刷局（U.S. Government Printing Office， GPO）公布，并由科學(xué)共同體（Community of Science）在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布且每日更新。第三方服務(wù)商可以關(guān)注這些采購信息，并與相關(guān)政府機(jī)構(gòu)直接聯(lián)系。GSA Schedule通過 GSA Schedule 計(jì)劃，聯(lián)邦

32、總務(wù)署與第三方服務(wù)商建立了政府范圍內(nèi)的長期合同，使得聯(lián)邦政府各機(jī)構(gòu)可以通過總務(wù)署搭建的采購平臺，直接向第三方服務(wù)商采購超過 1100萬種商業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)。GSA Schedule 計(jì)劃通過提供標(biāo)準(zhǔn)化的交易范式，能夠幫助交易雙方縮短交貨時間、降低管理成本，同時能夠幫助供應(yīng)商減少庫存。特點(diǎn) 3：標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛，流程規(guī)范公共建筑服務(wù)中心非常重視物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化，其在 2018 年 12 月相繼發(fā)布了最新版的全國運(yùn)營和保養(yǎng)規(guī)范（National Operations and Maintenance Specification）和公共建筑保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)（Public Buildings Maintenance Sta

33、ndards）。其中，全國運(yùn)營和保養(yǎng)規(guī)范多達(dá) 113 頁，描述了聯(lián)邦總務(wù)署對于第三方服務(wù)商、公共建筑運(yùn)營和保養(yǎng)服務(wù)的最低要求，具體包括對第三方服務(wù)商工作職責(zé)、人事安排、管理制度、質(zhì)量保障、人身安全、工作時長等的 10 項(xiàng)要求，針對租戶環(huán)境、建筑運(yùn)營計(jì)劃等的15 項(xiàng)運(yùn)營要求，以及針對加熱系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等的 14 項(xiàng)保養(yǎng)要求，可以作為對第三方服務(wù)商服務(wù)成效的考核標(biāo)準(zhǔn)。圖表13： 全國運(yùn)營和保養(yǎng)規(guī)范主要內(nèi)容規(guī)范分類明細(xì)要求針對第三方服務(wù)商的要求工作職責(zé)，人事安排，質(zhì)量控制計(jì)劃，質(zhì)量保證，人身安全，敏感數(shù)據(jù)和技術(shù)保密，工作時長，節(jié)能，日志記錄，管理制度等針對建筑運(yùn)營的要求租戶環(huán)境，建筑運(yùn)營計(jì)劃，設(shè)備庫

34、存，安全管理，環(huán)境管理，節(jié)約能源和水資源，先進(jìn)計(jì)量系統(tǒng)，建筑自動化系統(tǒng)和 IT 控制，防火和生命安全設(shè)備和系統(tǒng)，訪客管理，維修，工作秩序，不確定數(shù)量的附加服務(wù)，建筑管理和支持服務(wù)，月度進(jìn)度匯報(bào)針對建筑保養(yǎng)的要求 加熱系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)，冷卻系統(tǒng)，冷卻塔，HVAC 水資源管理，內(nèi)部管道系統(tǒng)，照明系統(tǒng)，電氣開關(guān)和總計(jì)，緊急動力設(shè)備，耗油分析和換油，垂直交通系統(tǒng)，建筑結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，周邊訪問控制系統(tǒng)，兒童托管中心資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署全國運(yùn)營和保養(yǎng)規(guī)范， 公共建筑保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)則多達(dá) 731 頁， 專門針對公共建筑的預(yù)防性和預(yù)測性保養(yǎng)（preventive and predictive maintenance）提

35、供了指導(dǎo)，以求最大程度地提高建筑運(yùn)行效率以及設(shè)備、系統(tǒng)和結(jié)構(gòu)的使用壽命，并為建筑使用者提供可靠和合適的工作條件。公共建筑保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)了 12 條“最佳保養(yǎng)實(shí)踐指南”（Good Maintenance Practices），5條“檢測設(shè)備規(guī)范”（Suitability of Test Equipment），推薦的保養(yǎng)工具組合，以及多達(dá) 412條的明細(xì)操作標(biāo)準(zhǔn)，每條明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)均注明了操作頻率、適用范圍、特別指引、具體步驟和推薦工具。我們對最佳保養(yǎng)實(shí)踐指南和其中一條明細(xì)操作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了翻譯，以更直觀地體現(xiàn)公共建筑服務(wù)中心物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)致程度。圖表14： 公共建筑最佳保養(yǎng)實(shí)踐指南要點(diǎn)公共建筑最佳保養(yǎng)實(shí)踐

36、指南機(jī)械設(shè)備維護(hù)機(jī)械和設(shè)備應(yīng)進(jìn)行清潔并根據(jù)需要進(jìn)行修補(bǔ)，以恢復(fù)表面完好并防止腐蝕。安裝與設(shè)備及其操作要求和性能水平相適應(yīng)的替換部件。不合格的零部件不得在政府設(shè)備中使用。用于維護(hù)和修整聯(lián)邦政府管控場所內(nèi)的設(shè)備和系統(tǒng)的所有零件、材料、組件和可更換插入件都應(yīng)該是全新、適用并符合安全規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的。除非得到有關(guān)部門零部件安裝日志存檔檢查點(diǎn) 減少干擾的批準(zhǔn)，否則不能使用翻新過的部件。除非對安全和性能有不利影響，否則允許對機(jī)械外殼、管板、軸和其他類似組件進(jìn)行正常返工，對主要工件進(jìn)行修復(fù)符合行業(yè)慣例。要求通過記錄保存系統(tǒng)對適當(dāng)?shù)奈募M(jìn)行保存，如果可以，應(yīng)使用計(jì)算機(jī)維護(hù)管理系統(tǒng)(CMMS)。授權(quán)的記錄類型可以是

37、預(yù)印的政府表格或當(dāng)?shù)刂谱鞯暮线m表格。重要的是要保存設(shè)備的歷史記錄，以便在設(shè)備的整個生命周期內(nèi)進(jìn)行決策。預(yù)測性維護(hù)通常需要趨勢分析，因此需要設(shè)備的測試數(shù)據(jù)記錄。諸如“檢查”之類的字眼的目的是確定檢查點(diǎn)物品的狀態(tài)，并盡可能地采取適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救措施以消除在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的合同范圍內(nèi)的任何缺陷，或是在超出合同責(zé)任外或無法現(xiàn)場維修的情況下可以盡快通知 GSA 維修。如果需要進(jìn)行額外的校準(zhǔn)、調(diào)整、零件和液體的更換以及其他工作，則應(yīng)完成或安排該工作以備將來之用。維護(hù)工作的安排應(yīng)最大限度地減少對建筑物使用者和運(yùn)行的干擾。當(dāng)維護(hù)工作需要關(guān)閉設(shè)備或以其他方式使得建筑使用者不得使用建筑時，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐ㄖ蛥f(xié)調(diào)。遵守保修條款

38、保修期內(nèi)的設(shè)備應(yīng)按照保修說明和條件進(jìn)行維護(hù)，嚴(yán)格遵守保修條款。固定消防系統(tǒng)被臨時拆除或斷開服務(wù)后，除非另有授權(quán)，必須在每個工作日結(jié)束時將其重新連接或重新投入使用。固定式消防系統(tǒng)包括預(yù)防、檢測、控制火災(zāi)或傳輸與火災(zāi)緊急情況相關(guān)信號的設(shè)備和裝置。若主要設(shè)備或系統(tǒng)在工作日內(nèi)未運(yùn)行或?qū)o法運(yùn)行，保障消防系統(tǒng)制冷劑相關(guān)處理或包括電梯在內(nèi)的任何系統(tǒng)或設(shè)備在正式工作時間開始前未運(yùn)行的，應(yīng)向有關(guān)部門（建筑物經(jīng)理或承包人）反映。安全和火警系統(tǒng)故障必須立即報(bào)告給總務(wù)署呼叫中心。所有與消防相關(guān)的設(shè)備操作和維護(hù)均應(yīng)遵循國家消防協(xié)會(NFPA)相應(yīng)的規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)，例如 NFPA 72 國家火災(zāi)警報(bào)規(guī)范。對需要使用制冷劑的

39、設(shè)備進(jìn)行維護(hù)時，工作人員必須持有適用執(zhí)照。關(guān)于制冷劑的記錄、使用和處置，必須遵守所有適用的地方、州及聯(lián)邦的指南和法規(guī)。人員保護(hù)在對可能占用或接近的場所進(jìn)行維護(hù)時，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧┍Ｗo(hù)該場所的民眾和雇員。建筑物內(nèi)的承包工程產(chǎn)生的垃圾、雜物和廢物應(yīng)每天清理，例外情況應(yīng)事先得到批準(zhǔn)。每次輪班后，辦公場所應(yīng)保持整潔干凈，垃圾處理以便政府業(yè)務(wù)在下一個正常工作日不會中斷。所有廢物均應(yīng)根據(jù)適用的聯(lián)邦、州和地方法規(guī)進(jìn)行妥善處理。高效運(yùn)行除正常損耗外，所有設(shè)備和系統(tǒng)應(yīng)保持在一個確保建筑物高效、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的水平。接觸和處理危險(xiǎn)材料和廢物、拆除包含危險(xiǎn)材料的結(jié)構(gòu)或設(shè)備、或處置常規(guī)的危險(xiǎn)材料和廢物等工作，均應(yīng)遵守適用的

40、聯(lián)邦政府危險(xiǎn)材料處置要求，包括 29 CFR 1910/1926、40 CFR 260-265、40 CFR 61、49 CFR 171-179，以及適用的州和市政安全與環(huán)境要求，提交表明已按照法規(guī)處置危險(xiǎn)廢物的許可證、證書和清單的副本。如果適用法規(guī)之間存在沖突，則以最嚴(yán)格的為準(zhǔn)。資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署公共建筑保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)， 圖表15： 液壓、電動或氣動自動門保養(yǎng)操作標(biāo)準(zhǔn)液壓、電動或氣動自動門保養(yǎng)操作標(biāo)準(zhǔn)操作頻率半年適用范圍本標(biāo)準(zhǔn)適用于由傳感器或開關(guān)操作的入口門1、除本標(biāo)準(zhǔn)列出的操作外，還應(yīng)嚴(yán)格遵守設(shè)備制造商建議的保養(yǎng)操作和說明。特別指引具體步驟2、在門的入口和出口設(shè)置合適的障礙物，同時要防止障

41、礙物妨礙工作區(qū)周圍的行人通行。3、始終遵循上鎖掛牌制度。在開始操作之前，請將所有液壓、電動、機(jī)械或熱能裝置斷電或放電。1、檢查門和機(jī)械設(shè)備的對齊情況，檢查安裝件、鉸鏈、墊子和飾條、擋風(fēng)雨條等，根據(jù)需要進(jìn)行更換、擰緊和調(diào)試等操作。2、通電，觀察制動系統(tǒng)和安全墊的運(yùn)作狀況，檢查門的速度和開合情況。3、檢查手動操作是否可行。4、檢查動力裝置，根據(jù)需要潤滑并加固線路。5、檢查控制板繼電器的運(yùn)作狀況，根據(jù)需要清洗、更換、調(diào)整觸點(diǎn)。6、檢查門的操作單元，加固線路，根據(jù)需要進(jìn)行調(diào)整。7、清潔和潤滑門的樞軸點(diǎn)。8、對于氣動或液壓操作門，按照制造商的說明檢查壓力是否正常。9、清理并清除工作區(qū)域中的所有雜物。推薦

42、工具工具組合 B，潤滑劑（有關(guān)危險(xiǎn)成分和適當(dāng)?shù)膫€人防護(hù)設(shè)備，請查閱材料安全數(shù)據(jù)庫）資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 此外，聯(lián)邦總務(wù)署網(wǎng)站還可以下載全國后勤服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、總務(wù)署標(biāo)志展示規(guī)范、國旗和旗幟規(guī)范、室內(nèi)空間命名規(guī)范等多項(xiàng)有助于促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的文件。特點(diǎn) 4：信披詳盡，財(cái)務(wù)透明1990 年的首席財(cái)務(wù)官法案（The Chief Financial Officer Act of 1990）要求聯(lián)邦總務(wù)署編寫包含經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表和績效報(bào)告的年度報(bào)告，預(yù)算管理局（The Office of Management and Budget）規(guī)定了這些年度報(bào)告必須包含的范式和內(nèi)容。根據(jù)這些規(guī)定，聯(lián)邦總務(wù)署每

43、年都會發(fā)布機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)報(bào)告（Agency Financial Report，AFR）和單獨(dú)的機(jī)構(gòu)績效報(bào)告（Agency Performance Report，APR）。這些報(bào)告充分展示了聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)的可靠性和透明性，便于納稅人獲取充足的信息來分析政府機(jī)構(gòu)能否最大化他們的利益。其中，機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)報(bào)告主要包括經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表、凈成本表（聯(lián)邦政府運(yùn)作的目的并不是盈利，大多數(shù)機(jī)構(gòu)沒有收入，因此損益的披露圍繞成本展開）、所有者權(quán)益表、預(yù)算表和財(cái)報(bào)附注，以及管理層討論和分析，對聯(lián)邦總務(wù)署的財(cái)務(wù)和運(yùn)營數(shù)據(jù)進(jìn)行了全面的展示。機(jī)構(gòu)績效報(bào)告主要包括績效回顧和績效展望兩部分，充分展現(xiàn)聯(lián)邦總務(wù)署在不動產(chǎn)、物資采購、技術(shù)運(yùn)用

44、、服務(wù)拓展四大方面的服務(wù)目標(biāo)。具體到不動產(chǎn)管理方面，除了以上兩份報(bào)告中涉及的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和策略目標(biāo)等信息外，聯(lián)邦總務(wù)署每年還會披露投資組合概覽（State of the Portfolio Snapshot），對物業(yè)數(shù)量、面積、租金收入、成本開支等信息進(jìn)行詳細(xì)披露，成本項(xiàng)中包括運(yùn)維開支、保護(hù)開支、維修開支等物業(yè)管理開支的數(shù)據(jù)。聯(lián)邦總務(wù)署網(wǎng)站每月都會披露當(dāng)前所有物業(yè)項(xiàng)目的最新明細(xì)數(shù)據(jù)表格，包括物業(yè)地址、物業(yè)性質(zhì)、當(dāng)前狀態(tài)、可租面積、當(dāng)前租戶、當(dāng)前租約起止日期、租金等關(guān)鍵信息。圖表16： 聯(lián)邦總務(wù)署 2019 財(cái)年機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)報(bào)告目錄圖表17： 聯(lián)邦總務(wù)署 2019 財(cái)年機(jī)構(gòu)績效報(bào)告目錄資料來源：美國聯(lián)邦

45、總務(wù)署， 資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 圖表18： 聯(lián)邦總務(wù)署官網(wǎng)每月更新所有物業(yè)的詳細(xì)信息資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 特點(diǎn) 5：目標(biāo)清晰，增效降費(fèi)根據(jù)聯(lián)邦總務(wù)署機(jī)構(gòu)績效報(bào)告，2020 年聯(lián)邦總務(wù)署在不動產(chǎn)方面的總體戰(zhàn)略目標(biāo)依然是 “通過更好地管理聯(lián)邦政府不動產(chǎn)，為納稅人節(jié)省開支”，具體包含兩個子目標(biāo)。第一個子目標(biāo)是“降低聯(lián)邦政府存量不動產(chǎn)的成本”，包括 6 項(xiàng)細(xì)分考核項(xiàng)。其中，與物業(yè)管理相關(guān)的考核項(xiàng)主要是降低“存量物業(yè)空置率”。2015 財(cái)年以來，公共建筑服務(wù)中心自有和租賃的物業(yè)空置率基本在 3%左右，2018 財(cái)年為 3.3%，低于美國私營部門的空置率，這有賴于公共建筑服務(wù)中心對于旗下物業(yè)更

46、合理的規(guī)劃布局，對于政府機(jī)構(gòu)辦公需求的合理整合安排，對于閑置物業(yè)的對外出租，以及對于部分物業(yè)的合理處置。2013 財(cái)年以來公共建筑服務(wù)中心物業(yè)數(shù)量降低了 265 個，總可用面積降低了 88 萬平，全部來自租賃物業(yè)的優(yōu)化節(jié)省，也從側(cè)面體現(xiàn)了可用面積利用效率的提升。針對 2019、2020 財(cái)年，聯(lián)邦總務(wù)署制定的空置率目標(biāo)都為 3%。第二個子目標(biāo)是“更有效地向聯(lián)邦政府提供房地產(chǎn)服務(wù)”，包括 4 項(xiàng)細(xì)分考核項(xiàng)。其中，與物業(yè)管理相關(guān)的考核項(xiàng)包括“降低能耗強(qiáng)度的幅度”、提升“租戶對于物業(yè)管理的滿意度”、提升“清潔和保養(yǎng)成本低于市場價格的服務(wù)占比”。2016 財(cái)年以來，公共建筑服務(wù)中心每年降低能效強(qiáng)度的幅

47、度在 5%左右，租客物業(yè)管理滿意度約為 70%；2013 財(cái)年以來，清潔和保養(yǎng)成本低于市場價格的服務(wù)占比約為 75%。公共建筑服務(wù)中心將通過提升集成物業(yè)管理服務(wù)的比例、提升對客戶的響應(yīng)能力和價值、為員工提供更好的工具和培訓(xùn)來全面提升租戶滿意度；通過使用標(biāo)準(zhǔn)化合同和聯(lián)邦總務(wù)署的集中采購渠道，在不影響服務(wù)水平的前提下降低服務(wù)成本。針對 2019、2020 財(cái)年，聯(lián)邦總務(wù)署計(jì)劃繼續(xù)降低能耗強(qiáng)度，每年降低的幅度要較前一年增加 0.25 個百分點(diǎn)；提升租戶對于物業(yè)管理的滿意度，2019財(cái)年達(dá)到 70%，2020 財(cái)年在前一年的基礎(chǔ)上再提升 1 個百分點(diǎn)；清潔和保養(yǎng)成本低于市場價格的服務(wù)占比提升至 80%

48、。圖表19： 聯(lián)邦總務(wù)署不動產(chǎn)管理方面考核項(xiàng)的歷史數(shù)據(jù)及 2019-2020 年目標(biāo)不動產(chǎn)管理總體目標(biāo)：通過更好地管理聯(lián)邦政府不動產(chǎn)，為納稅人省錢子目標(biāo) 1：降低聯(lián)邦政府存量不動產(chǎn)的成本FY2013FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019目標(biāo)FY2020目標(biāo)1.1 存量物業(yè)空置率3.4%3.0%2.9%3.3%3.0%3.0%1.2 向私營部門租賃物業(yè)時，租金低于市場水平的項(xiàng)目占比55%43%59%49%48%44%55%-1.3 針對租賃物業(yè)，扣除各項(xiàng)支出（不含折舊）后的租金收入比例0.1%-1.0%-0.5%-1.2%-0.6%-0.4%0%-2%0%-2%

49、1.4 在 220 天內(nèi)處理完畢的非市場化不動產(chǎn)出售和捐贈項(xiàng)目占比88%93%98%98%90%98%93%93%1.5 在 135 天內(nèi)處理完畢的公開不動產(chǎn)出售項(xiàng)目占比98%94%97%98%98%98%98%98%1.6 處置項(xiàng)目帶來的總收入（億美元）0.291.161.230.155.00子目標(biāo) 2：更有效地向聯(lián)邦政府提供房地產(chǎn)服務(wù)FY2013FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019目標(biāo)FY2020目標(biāo)2.1 降低能耗強(qiáng)度的幅度4%6%5%+0.25pct+0.25pct2.2 按計(jì)劃、按預(yù)算完成的建設(shè)項(xiàng)目占比89%97%98%98%99%90%85%85

50、%2.3 租戶對于物業(yè)管理的滿意度69%70%69%70%+1pct2.4 清潔和保養(yǎng)成本低于市場價格的服務(wù)占比72%70%81%80%73%74%80%80%注：圖表中為財(cái)年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 圖表20： 聯(lián)邦總務(wù)署在物業(yè)管理方面的重點(diǎn)策略物業(yè)管理方面的重點(diǎn)策略明細(xì)策略目標(biāo)降低存量物業(yè)空置率參與物業(yè)新建、改建和整合項(xiàng)目，通過增加空間利用率和整合機(jī)會來減少閑置空間；平衡新建/新租物業(yè)和存量物業(yè)之間的投資，以有效管理不動產(chǎn)組合；通過對外出租和資產(chǎn)處置，減少閑置空間。增加集成物業(yè)管理服務(wù)的比例為不動產(chǎn)管理提供更多服務(wù)選項(xiàng)和長周期的整

51、合服務(wù)，包括咨詢和任務(wù)支持類服務(wù)。在不影響服務(wù)質(zhì)量的前提下降低運(yùn)營和通過標(biāo)準(zhǔn)化合同和聯(lián)邦總務(wù)署的集中采購渠道提升采購效率和議價能保養(yǎng)成本力，從而降低服務(wù)成本提升對客戶的響應(yīng)能力和價值與物業(yè)使用者密切合作，確定共同的物業(yè)管理目標(biāo)和計(jì)劃；增加信息共享，加強(qiáng)客戶關(guān)系。投資員工，提高生產(chǎn)力繼續(xù)培訓(xùn)員工、開發(fā)新工具并改善工作流程以支持強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)合作和服務(wù)交付。資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 以聯(lián)邦總務(wù)署自身使用的物業(yè)為例，良好的物業(yè)管理在節(jié)約辦公空間和運(yùn)維成本方面貢獻(xiàn)了重要力量。聯(lián)邦總務(wù)署通過多種策略提升辦公空間的使用效率，主要包括：重新分配個人辦公空間、協(xié)作辦公空間和輔助空間的比例，共享桌面，支持移動辦公

52、，將傳統(tǒng)的辦公空間升級為更加靈活、平等的開放式工作環(huán)境。根據(jù)聯(lián)邦總務(wù)署機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)報(bào)告，總務(wù)署自身使用的辦公面積從 2015 財(cái)年的 520 萬平方英尺（相當(dāng)于 48 萬平）降低至 2018 財(cái)年的350 萬平方英尺（相當(dāng)于 33 萬平），優(yōu)化幅度達(dá)到 32%。與此相對應(yīng)，總務(wù)署每年消耗的運(yùn)維開支從 2015 財(cái)年的 4000 萬美元降低至 2018 財(cái)年的 3640 萬美元，2015-2018 財(cái)年累計(jì)節(jié)省超過 1000 萬美元。圖表21： 聯(lián)邦總務(wù)署自用物業(yè)面積圖表22： 聯(lián)邦總務(wù)署自用物業(yè)運(yùn)維開支聯(lián)邦總務(wù)署自用物業(yè)面積（萬平）聯(lián)邦總務(wù)署自用物業(yè)運(yùn)維開支（萬美元）604,50050404,00

53、030203,500100FY2015FY20183,000FY2015FY2018注：圖表中為財(cái)年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 注：圖表中為財(cái)年數(shù)據(jù)，時間跨度為 10 月 1 日至次年 9 月 30 日資料來源：美國聯(lián)邦總務(wù)署， 我國機(jī)構(gòu)物業(yè)管理的借鑒意義由于國情不同，美國聯(lián)邦政府旗下機(jī)構(gòu)物業(yè)的管理和我國存在著較大的背景區(qū)別，比如規(guī)模體量的差異、比如統(tǒng)一和分散管理的差異，但我們認(rèn)為美國聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)物業(yè)管理模式其中的一些亮點(diǎn)，還是值得我國機(jī)構(gòu)物業(yè)管理行業(yè)借鑒。我國機(jī)構(gòu)物管整合空間廣闊，龍頭服務(wù)成本控制有望優(yōu)于行業(yè)根據(jù)關(guān)于改進(jìn)和加強(qiáng)中央國家

54、機(jī)關(guān)辦公用房管理意見的實(shí)施細(xì)則、機(jī)關(guān)事務(wù)管理?xiàng)l例、黨政機(jī)關(guān)辦公用房管理辦法等文件，目前我國政府機(jī)關(guān)基本奉行“誰使用誰管理”的分散物業(yè)管理模式。從美國的經(jīng)驗(yàn)來看，統(tǒng)一管理或整合管理的優(yōu)勢在于，通過使用標(biāo)準(zhǔn)化合同和聯(lián)邦總務(wù)署的集中采購渠道，在不影響服務(wù)水平的前提下能夠降低服務(wù)成本。2014-2018 財(cái)年，美國公共建筑服務(wù)中心清潔和保養(yǎng)成本低于市場價格的服務(wù)占比約為75%，2019-2020 財(cái)年計(jì)劃進(jìn)一步提升至 80%，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和整合度的提升有助于機(jī)構(gòu)物業(yè)管理的成本控制。我國機(jī)構(gòu)物業(yè)的體量要遠(yuǎn)大于美國，國內(nèi)機(jī)構(gòu)物業(yè)管理面積第一名的中航物業(yè)（招商積余）在管面積已經(jīng)超過美國公共建筑服務(wù)中心的物業(yè)規(guī)

55、模，但我們預(yù)計(jì)隨著招商積余整合完成后進(jìn)一步明確戰(zhàn)略定位，憑借央企背景、品牌、規(guī)模優(yōu)勢在非住宅領(lǐng)域加速拓展，其市占率提升空間依然很大。我們認(rèn)為未來我國機(jī)構(gòu)物業(yè)管理行業(yè)的整合空間廣闊，而隨著集中度的提升和集采服務(wù)提供商的發(fā)展，龍頭機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司的服務(wù)成本控制能力更加有望優(yōu)于行業(yè)。機(jī)構(gòu)物業(yè)管理社會化、外包比例將持續(xù)提升美國公共建筑服務(wù)中心的職責(zé)之一是給旗下物業(yè)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，而除了部分基礎(chǔ)服務(wù)之外，大部分物業(yè)管理服務(wù)外包給專業(yè)第三方，以“在不提升總運(yùn)營成本的情況下，能夠?qū)ζ煜虏粍赢a(chǎn)進(jìn)行更有效的管理”。而根據(jù)當(dāng)代政府機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查（熊敏，2017），我國政府辦公樓的物業(yè)管理仍

56、舊處于從“政府機(jī)關(guān)自設(shè)部門進(jìn)行行政管理”的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，向“聘請物業(yè)公司社會化管理”的市場化經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)型的過程當(dāng)中，隨著 2012 年機(jī)關(guān)事務(wù)管理?xiàng)l例、2017 年黨政機(jī)關(guān)辦公用房管理辦法等政策文件的出臺，未來我國政府機(jī)構(gòu)后勤服務(wù)社會化的程度提升是大勢所趨，具備專業(yè)服務(wù)能力的機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司和專業(yè)的外包服務(wù)提供商將具備更大的價值。其實(shí)不只政府機(jī)關(guān)，我國在整個非住宅領(lǐng)域物業(yè)管理領(lǐng)域的外包比例都較低，有望隨著業(yè)主對于專業(yè)化分工和物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)知提升，以及物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)種類和附加值的提升，重走海外物業(yè)管理行業(yè)外包比例逐漸提升的發(fā)展路徑。根據(jù) Frost & Sullivan 的數(shù)據(jù)， 2017

57、年我國非住宅物業(yè)管理（設(shè)施管理）市場規(guī)模為 1867 億美元，外包規(guī)模為 616 億美元，外包占比 33%，較全球平均的 48%、美國的 55%都還有很大的提升空間。圖表23： 2017 年全球物業(yè)管理市場規(guī)模和外包滲透率14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000中國美國亞太北美歐洲南美非洲中東全球70%設(shè)施管理市場規(guī)模（億美元）外包設(shè)施管理市場規(guī)模（億美元）外包滲透率（右軸）60%50%40%30%20%10%0%資料來源：Frost & Sullivan， 圖表24： 物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷程20 世紀(jì) 80 年代20 世紀(jì) 90 年代21 世紀(jì)初期當(dāng)前外

58、包比例很小，10%左右逐漸擴(kuò)大持續(xù)擴(kuò)大持續(xù)擴(kuò)大服務(wù)范疇保安、保潔、團(tuán)餐、設(shè) 擴(kuò)大至不動產(chǎn)管理領(lǐng) 擴(kuò)大至業(yè)務(wù)流程外包 切入戰(zhàn)略規(guī)劃層級的備管理等建筑運(yùn)營和 域維護(hù)、支持服務(wù)領(lǐng)域外包服務(wù)業(yè)務(wù)模式與多家專業(yè)外包公司 總包-分包模式出現(xiàn)集成物業(yè)管理模式出 集成物業(yè)管理市場份簽署外包合同現(xiàn)額逐漸提升地理布局區(qū)域型區(qū)域型，全國型區(qū)域型，全國型，全 區(qū)域型，全國型，全資料來源：歐艾斯官網(wǎng)， 球型球型服務(wù)向更高集成度、標(biāo)準(zhǔn)化邁進(jìn)集成度方面，公共建筑服務(wù)中心除了為美國聯(lián)邦政府辦公樓提供保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等基礎(chǔ)后勤服務(wù)外，還疊加了閑置物業(yè)出租的交易類業(yè)務(wù)，以及智慧建筑、能源節(jié)約等咨詢類服務(wù)，并且在其 2020

59、財(cái)年目標(biāo)展望中，還專門提到要增加集成物業(yè)管理服務(wù)的比例，為物業(yè)使用者提供更多服務(wù)選項(xiàng)，創(chuàng)造更多價值。標(biāo)準(zhǔn)化方面，公共建筑服務(wù)中心為美國聯(lián)邦政府的物業(yè)管理制定了非常詳盡的標(biāo)準(zhǔn)化操作規(guī)范，一方面有利于物業(yè)管理公司培訓(xùn)員工、準(zhǔn)備物資，提供合乎要求的統(tǒng)一服務(wù)；另一方面也便于物業(yè)使用者客觀評價和反饋物業(yè)管理公司的服務(wù)水平，從而有助于提升服務(wù)質(zhì)量。國內(nèi)方面，政府機(jī)關(guān)的物業(yè)管理還是以基礎(chǔ)性服務(wù)為主，增值服務(wù)仍處于初期，同時政府機(jī)關(guān)分散的物業(yè)管理模式導(dǎo)致全國統(tǒng)一的、權(quán)威的政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的缺失，國家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中國物業(yè)管理協(xié)會等部門或協(xié)會均未針對政府機(jī)關(guān)業(yè)態(tài)出臺具體的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，更多需要依賴物業(yè)管理公司自身的標(biāo)準(zhǔn)化程度，最終導(dǎo)致不同政府機(jī)關(guān)享受到的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)參差不齊。我們注意到 2019 年 4 月，中國物業(yè)管理協(xié)會已經(jīng)針對住宅、寫字樓、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)發(fā)布了全行業(yè)的物業(yè)服務(wù)規(guī)范，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)正在加速，未來具備更強(qiáng)集成服務(wù)能力、標(biāo)準(zhǔn)化程度更高的機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司將更加適應(yīng)這個市場，尤其目前國內(nèi)機(jī)構(gòu)物業(yè)龍頭本身就是行業(yè)協(xié)會標(biāo)準(zhǔn)化制定的參與者。為業(yè)主帶來更高效率、更高附加值服務(wù)如我們在非住宅物業(yè)管理深度報(bào)告升維新模式，掘金新藍(lán)海中強(qiáng)調(diào)，非住宅物業(yè)管理行業(yè)（設(shè)施管理）與住宅物管最大的不同，在于其會隨著物業(yè)需求進(jìn)化，從早先最基礎(chǔ)的承攬非核心業(yè)務(wù)、降低業(yè)主成本，升級